房地產(chǎn)估價方法論文

房地產(chǎn)估價方法論文估價方法論文房地產(chǎn)估價方法初探【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是我國第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,也是我國當前一個重要的支柱產(chǎn)業(yè),對發(fā)展我國國民經(jīng)濟、提高人民的居住水平有著舉足輕重的作用,同時,房地產(chǎn)也和居民的生活和工作息息相關(guān),是社會生產(chǎn)和生活不可缺少的要素之一。本文提出了就房地產(chǎn)的估價方法進行了初步的探討?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)估價方法探討改革開放以來,我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展,但與此同時房地產(chǎn)行業(yè)也深受政策影響了20多年,從2002年至今,內(nèi)地的房地產(chǎn)市場正處于土地壟斷供給的市場化階段。目前我國的房地產(chǎn)市場的繁榮是靠債務(wù)拉動的、推動的,然后投資圈地,導(dǎo)致債務(wù)費用居高不下,市場稍微波動很快就會面臨巨大風險,房價上漲快,房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的變化是漲價的主要原因。這些都給房地產(chǎn)估價行業(yè)帶來很大的壓力。所以要求房地產(chǎn)估價人員運用科學(xué)的估價方法綜合分析影響房地產(chǎn)價格各項因素。一、比較法比較法是將估價對象和估價的時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較,對這些類似房地產(chǎn)的成交價格進行適當?shù)男拚?以此估算估價對象的客觀合理價格或價值方法。比較法適用于本身具有交易性的房地產(chǎn),該方法是不適用很少發(fā)生交易數(shù)量比較少的房地產(chǎn)。二、收益法按照我國目前的土地出讓政策,應(yīng)對土地使用權(quán)價值進行分析,否則得到的是一種不完全的會計利潤,實際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費用發(fā)生的時間和其折現(xiàn)期一致,不應(yīng)該考慮利息費用,正如假設(shè)開發(fā)法中的折現(xiàn)法公式中不存在投資利息和開發(fā)利潤一樣,因為它正以恰當?shù)氖找媛?恰當?shù)恼郜F(xiàn)期折現(xiàn)到評估基準日。收益法評估往往是假設(shè)收入費用發(fā)生在某一個時點,實際發(fā)生時間與這種假設(shè)有偏差,這樣才可以用利息費用作調(diào)整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末,費用在期間均勻發(fā)生,而評估時假設(shè)收入費用發(fā)生在期末,這時應(yīng)考慮期間發(fā)生費用的貸款利息;租金收入發(fā)生在期初,費用在期間均勻發(fā)生,而評估時假設(shè)收入費用發(fā)生在期初,這時應(yīng)考慮期間發(fā)生的費用進行折現(xiàn)。收益法實際上是一種動態(tài)法,而考慮利息費用是一種靜態(tài)法,將兩種方法混在一起,顯得不嚴謹。因此,運用收益法要盡量將收入、費用發(fā)生的假設(shè)時間與加權(quán)折現(xiàn)期一致,而不必再考慮利息費用。三、成本法適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是:舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊。我認為以上的公式存在問題,現(xiàn)在土地出讓是有期限的,缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本是土地開發(fā)完成后的價值,而房地合一項目土地的重置成本應(yīng)該是到整個房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)完成后的價值,包含建設(shè)期的貸款利息和開發(fā)利潤。所以我認為這公式更明確:舊房地價格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=(土地取得價+附屬費用+有關(guān)稅費+建設(shè)期貸款利息+開發(fā)利潤)×剩余使用年限修正系數(shù)+(前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費+開發(fā)利潤)×成新率。四、假設(shè)開發(fā)法我們認為第一種意見更為合理,應(yīng)作為決定最終估價結(jié)果的主要方案。但對于比較特殊的估價活動,有時需要估價人員更多地依賴于經(jīng)驗來決定最終估價額。最終估價額的決定是整個估價作業(yè)的最關(guān)鍵步驟,一般應(yīng)由幾位資深的估價師共同研究拍板。