房地產(chǎn)行業(yè)的償債能力分析-以碧桂園集團(tuán)為例（定稿）

PAGEPAGE9摘要，因此研究房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)狀況尤為重要，而眾所周知房地產(chǎn)行業(yè)往往通過(guò)舉債經(jīng)營(yíng)，故償債能力的分析于整個(gè)財(cái)務(wù)狀況的分析又顯得格外突2015-2019年五年間的各項(xiàng)償債能力指標(biāo)的變化趨勢(shì)，以及通過(guò)橫向?qū)Ρ鹊姆绞脚c前五名的龍頭地產(chǎn)進(jìn)行比較分析各項(xiàng)償債能力指標(biāo)的高低。尋找碧桂園集團(tuán)當(dāng)前可能存在的一些不足，或者整個(gè)行業(yè)都存在的共性問(wèn)題，諸如：存貨管理不當(dāng)，閑置資金利用率不高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高等。并對(duì)其提出自己的一些改善建議。本文選擇房地產(chǎn)行業(yè)的佼佼者碧桂園集團(tuán)進(jìn)行分析，希望達(dá)到舉一反三的效果。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)碧桂園償債能力AbstractTherealestateindustryandournationaleconomyareinextricablylinked,whichcanbesaidtoaffectthewholebody.Therefore,itisparticularlyimportanttostudythefinancialsituationoftherealestateindustry.Asweallknow,therealestateindustryoftenoperatesthroughdebt,sotheanalysisofsolvencyisparticularlyprominentintheanalysisoftheentirefinancialsituation.Becausetheanalysisofthesolvencyofrealestateenterprisesisrelatedtotheinterestsofoperators,investors,creditorsandotherparties,sotheangleofanalysisshouldconsiderallaspects.ThispaperusestheverticalcomparisonmethodtoanalyzethechangetrendofvarioussolvencyindicatorsofCountryGardenGroupinthefiveyearsfrom2015to2019,andcompareswiththetopfiveleadingplacesthroughthehorizontalcomparisonmethodThispapercomparesandanalyzesthelevelofvarioussolvencyindicators.Lookingforsomedeficienciesthatcountrygardengroupmayhaveatpresent,orcommonproblemsinthewholeindustry,suchas:improperinventorymanagement,lowutilizationrateofidlefunds,highoperationalrisk.Andputforwardsomeimprovementsuggestions.ThispaperselectsCountryGardenGroup,theleaderoftherealestateindustry,foranalysis,hopingtodrawinferencesfromoneinstance.Keywords:realestate,countrygarden,solvency1引言1.1研究背景為房地產(chǎn)業(yè)與我們的國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間存在著相互促進(jìn)又相互制約的關(guān)系。起著舉足輕重的作用。，他們有了大資行為讓一些真正想要買房的人苦不堪言，從而影響了金融市場(chǎng)甚至整個(gè)社會(huì)的平衡。象，因?yàn)樵谶@里將可以獲得大量的數(shù)據(jù)資料。在2020年《財(cái)富》世界500強(qiáng)榜單中，碧桂園以703.35億美元的營(yíng)業(yè)收入排第147位，位居中國(guó)，而且上半年受新冠肺炎疫情的影響，地產(chǎn)銷售交易遭遇到嚴(yán)重沖擊，但面對(duì)市場(chǎng)的巨大，如此驕人戰(zhàn)績(jī)，不得不令人為之側(cè)目，想要究其背后的原因。我認(rèn)位，所以對(duì)碧桂園集團(tuán)進(jìn)行行償債能力分析就顯得至關(guān)重要。2015年至2019年的財(cái)務(wù)報(bào)表為基礎(chǔ)，分析其償債能力，并通過(guò)和類似企業(yè)進(jìn)行對(duì)比，客觀分析當(dāng)前房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題，就此提出我的一些個(gè)人看法。整，做到企業(yè)負(fù)債利用率最大化，改善當(dāng)前的一些不良局面，激發(fā)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的潛力。1.2研究意義，要是企業(yè)償債能力弱，在面臨經(jīng)營(yíng)虧損的情況將很有可能難以償還債務(wù)，因此越來(lái)越多的利益相關(guān)者開(kāi)始關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力。測(cè)籌資前景，為企業(yè)接下來(lái)進(jìn)行種種財(cái)務(wù)活動(dòng)提供參考依據(jù)。者勢(shì)必會(huì)為了籌措資金而花費(fèi)精力，從而無(wú)暇顧及經(jīng)營(yíng)管理，而影響企業(yè)的盈利能力。助于債權(quán)人做出正確的借貸決策，決定著他們能否在預(yù)定時(shí)間內(nèi)取得自己該得的收益，保證資金安全。1.3文獻(xiàn)綜述到了很多啟發(fā)：【1】在其碩士研究生論文中，寫(xiě)到企業(yè)的償債能力是企業(yè)信用評(píng)價(jià)的重要依據(jù)，如若償債能力過(guò)低，不能及時(shí)償還借款的話，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的信用危機(jī)，甚至可能影響企業(yè)未來(lái)的生存與發(fā)展。而房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債規(guī)模與負(fù)債程度通常都不會(huì)太小，所以分析房地產(chǎn)的償債能力具有很重要的現(xiàn)實(shí)意義。孫天宇（2019）【2】在其碩士研究生論文中，通過(guò)橫向?qū)Ρ确康禺a(chǎn)行業(yè)前50強(qiáng)中的三十家企業(yè)，縱向?qū)Ρ茸?017年五年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，客觀分析陽(yáng)光城的財(cái)務(wù)狀況，這種分析模式可以較為全面，科學(xué)的了解陽(yáng)光城的財(cái)務(wù)績(jī)效，于我在本文的創(chuàng)作思路上提供了很大的啟發(fā)?！?】在文章中分析了當(dāng)前我們國(guó)家企業(yè)償債能力主要面臨的問(wèn)題，諸如，分析方法不當(dāng)，只注重對(duì)定量數(shù)據(jù)的分析，不考慮企業(yè)處于的實(shí)際環(huán)境；分析結(jié)果真實(shí)性不高，一些上市公司會(huì)對(duì)其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行粉并對(duì)其也給出了一些可行的對(duì)策，這對(duì)我接下來(lái)的行文提供了很多依據(jù)。賈琳（2017）【4】在其碩士研究生論文中通過(guò)多種手段，多個(gè)方面研究房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)有的財(cái)務(wù)特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)使我的文章更具有實(shí)際意義。（2019）【5】通過(guò)一個(gè)具體案例美的集團(tuán)的短期償債能力的分析讓我知道如何將所學(xué)的理論公式與具體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，從而發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并提出自己的解決辦法。1.4研究方法與內(nèi)容本文將分為五個(gè)部分來(lái)談?wù)劚坦饒@集團(tuán)的償債能力分析內(nèi)容。究這塊的一些成果，和自己從中受到的一些啟發(fā)，在本文中所運(yùn)用的一些方法。償債能力這一定義的解釋，是反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)能力的一個(gè)重要標(biāo)志。以及關(guān)于研究其中研究指標(biāo)在本文中就短期償債能力指標(biāo)選擇了營(yíng)運(yùn)資金、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率；長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)選擇了產(chǎn)權(quán)比率和資產(chǎn)負(fù)債率。第三個(gè)部分是對(duì)本文的研究對(duì)象碧桂園集團(tuán)的一些背景介紹和財(cái)務(wù)狀況的介紹。并依據(jù)碧桂園2015年至2019年的財(cái)務(wù)報(bào)表，就上述的幾種指標(biāo)對(duì)其五年的數(shù)據(jù)進(jìn)行縱向的償債能力分析；此外為保證分析結(jié)果的客觀性，亦采用按照2019年5月23日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究所中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合下發(fā)的《2019年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》所示，從中選取了綜合實(shí)力排名前五名的房地產(chǎn)企業(yè)作為橫向?qū)Ρ绕髽I(yè)，分別為中國(guó)恒大集團(tuán)，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司，碧桂園控股有限公司，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有公司，中國(guó)海外發(fā)展有限公司。第四部分則是碧桂園集團(tuán)就上述償債能力分析的現(xiàn)狀出現(xiàn)的一些問(wèn)題總結(jié)，諸如流動(dòng)比率較低，存貨積壓嚴(yán)用以及增加對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)。2償債能力基本理論概述2.1償債能力的概念財(cái)務(wù)狀況，從而預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展，體現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的能力。通俗的說(shuō)，企業(yè)的償債能力與其所有的資產(chǎn)多少有關(guān)，因?yàn)橐觅Y產(chǎn)償還債務(wù)。就意味著企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好，具有長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的能力。因此在日常經(jīng)營(yíng)管理的活動(dòng)中，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)償債能力管理，確保能夠順利籌集到用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的債務(wù)資金。中獲益。此外債務(wù)融資不僅不影響所有者的控制權(quán)，同時(shí)還增加了公司的資本金。償還債務(wù)的資金來(lái)源，一方面來(lái)自日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量；另一方面也可來(lái)自企業(yè)對(duì)外投資獲得的收益；此外還可來(lái)自企業(yè)對(duì)外籌資即重新舉債獲得的現(xiàn)金。2.2償債能力的分析指標(biāo)償債能力指標(biāo)是指對(duì)償還債務(wù)能力評(píng)價(jià)的指標(biāo)，其中又可分為短期償債指標(biāo)和長(zhǎng)期償債指標(biāo)。指標(biāo)名稱 計(jì)算方法流動(dòng)比率 流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債現(xiàn)金比率 (現(xiàn)金+有價(jià)證券)/流動(dòng)負(fù)債速動(dòng)比率 速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債產(chǎn)權(quán)比率 負(fù)債總額/股東權(quán)益總額資產(chǎn)負(fù)債率 負(fù)債總額/資產(chǎn)總額表1償債能力的分析指標(biāo)及計(jì)算方法Analysisindexandcalculationmethodofsolvency2.2.1短期償債能力分析指標(biāo)1.營(yíng)運(yùn)資金產(chǎn)減去各項(xiàng)流動(dòng)負(fù)債后的余額，計(jì)算公式如下：營(yíng)運(yùn)資金=流動(dòng)資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債公式（1-1）。此外還能反應(yīng)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力也很強(qiáng)。當(dāng)然營(yíng)運(yùn)資金是絕對(duì)數(shù)，如果企業(yè)規(guī)模差距較大，則不適宜作為比較指標(biāo)。2.流動(dòng)比率內(nèi)可用于轉(zhuǎn)變成現(xiàn)金的流動(dòng)資產(chǎn)償還到期流動(dòng)負(fù)債的能力，計(jì)算公式如下：流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債公式（1-2）一般來(lái)說(shuō)，流動(dòng)比率越高，企業(yè)的短期償債能力越強(qiáng)，債權(quán)人的權(quán)益就越受到保護(hù)。但根據(jù)管理的需要，合理流動(dòng)比率為2比較恰當(dāng)。3.速動(dòng)比率付流動(dòng)負(fù)債的財(cái)力。計(jì)算公式如下：速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債公式（1-3）其中：速動(dòng)資產(chǎn)=流動(dòng)資產(chǎn)-存貨-預(yù)付賬款-其他待攤費(fèi)用公式（1-4）=貨幣資金+短期投資+應(yīng)收賬款+其他應(yīng)收款+應(yīng)收票據(jù)公式（1-5）的一個(gè)輔助參考依據(jù)。如果企業(yè)的流動(dòng)比率很高，但是速動(dòng)比率卻不高，也即說(shuō)明流動(dòng)資高的，那么企業(yè)的短期償債能力仍然不高。一般認(rèn)為速動(dòng)比率為1比較合適。4.現(xiàn)金比率金以及銀行存款，短期的國(guó)庫(kù)券。計(jì)算公式如下：現(xiàn)金比率=(現(xiàn)金+有價(jià)證券)/流動(dòng)負(fù)債公式（1-6）。因?yàn)槠髽I(yè)賬面利潤(rùn)雖高并不代表企業(yè)有多余的現(xiàn)金（不超過(guò)一年）。如果企業(yè)沒(méi)有一定的現(xiàn)金儲(chǔ)備，在債務(wù)到期時(shí)，通過(guò)臨時(shí)籌集資金償還債務(wù)，很容易陷入財(cái)務(wù)困境。一般認(rèn)為，現(xiàn)金比率超過(guò)20%是好的。2.2.2長(zhǎng)期償債能力分析指標(biāo)債權(quán)人的債權(quán)保障程度和貸款風(fēng)險(xiǎn)大小。其主要有：1.資產(chǎn)負(fù)債率例、企業(yè)資產(chǎn)對(duì)債權(quán)人權(quán)益的保護(hù)程度、債權(quán)人貸款的安全程度。計(jì)算公式如下：資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額公式（1-7）資產(chǎn)負(fù)債率是公認(rèn)的衡量企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和償還債務(wù)能力的重要指標(biāo)。資產(chǎn)負(fù)債率的比率越低，說(shuō)明資產(chǎn)對(duì)于負(fù)70%以上。2.產(chǎn)權(quán)比率標(biāo)志，反應(yīng)了企業(yè)所有者權(quán)益對(duì)債權(quán)人權(quán)益的保障程度。計(jì)算公式如下：產(chǎn)權(quán)比率=負(fù)債總額/所有者權(quán)益總額*100%公式（1-8）另一方面也表明企業(yè)借款經(jīng)營(yíng)的程度。表明債權(quán)人與。產(chǎn)權(quán)比率和資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)企業(yè)償債能力的評(píng)價(jià)作用基本相同，但資產(chǎn)負(fù)債率側(cè)風(fēng)險(xiǎn)。，則越弱。3碧桂園集團(tuán)償債能力研究現(xiàn)狀3.1碧桂園集團(tuán)背景介紹（股票代碼：2007.HK），總部位于廣東佛山順德，是中國(guó)最大的新型城鎮(zhèn)化住宅開(kāi)發(fā)商。業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍廣，提供產(chǎn)品種類多。2017年走出國(guó)門，于印度尼西亞推出天空之城的房地產(chǎn)項(xiàng)年于香港主板獨(dú)立上市；2019年迅速擴(kuò)張業(yè)務(wù)，銷售額顯著，在各個(gè)排行榜上初露崢嶸；2020年在實(shí)踐500強(qiáng)的排行榜上榮登世界房產(chǎn)企業(yè)第一位。3.2碧桂園集團(tuán)償債能力分析2015年至2019年的財(cái)務(wù)報(bào)表為基礎(chǔ)，通過(guò)分析關(guān)于償債能力、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率、產(chǎn)權(quán)比率、資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)判斷碧桂園集團(tuán)的償債能力好壞。表22015年-2019年碧桂園償債能力指標(biāo)SolvencyIndex單位：億元ofcountrygardenfrom2015to2019指標(biāo)名稱2015年2016年2017年2018年2019年流動(dòng)資產(chǎn)2720.164848.368679.1513997.5016315.17流動(dòng)負(fù)債2015.954053.147695.3712194.0613987.52營(yíng)運(yùn)資金704.21795.22983.781803.442327.65表32015年-2019年碧桂園償債能力指標(biāo)SolvencyIndexofcountrygardenfrom2015to2019指標(biāo)名稱2015年2016年2017年2018年2019年流動(dòng)比率1.351.201.131.151.17速動(dòng)比率0.500.580.620.590.55現(xiàn)金比率0.390.500.560.550.49產(chǎn)權(quán)比率3.056.258.008.407.72資產(chǎn)負(fù)債率75.32%86.20%88.89%89.36%88.54%3.2.1短期償債能力分析2019年的營(yíng)運(yùn)資金分別是704.21億元，795.22億元，983.78億元，1803.44億元，2327.65億元，流動(dòng)資金因此逐年上升，由此可見(jiàn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。圖2短期償債能力指標(biāo)變化趨勢(shì)圖2015年至2019年流動(dòng)比率分別是1.35，1.20，1.13，1.15，1.17，可以發(fā)現(xiàn)，這五年的流動(dòng)比率相差不是很比率達(dá)2才比較合適，碧桂園集團(tuán)的數(shù)據(jù)離此還差得遠(yuǎn)。2019年速動(dòng)比率分別是0.5，0.58，0.62，0.59，0.55，基本上在0.5至0.6之間，波動(dòng)幅度不大。而對(duì)于一般企業(yè)保持在1才比較合適，可見(jiàn)碧桂園在扣除了存貨之后的速動(dòng)比率并不強(qiáng)，償債能力有待提高。2015年至2019年現(xiàn)金比率分別是0.39，0.50，0.56，0.55，0.49，基本上在0.4至0.55之間，相對(duì)一般企業(yè)而0.2以上為佳，碧桂園可以說(shuō)是大大超過(guò)了這個(gè)值，對(duì)于債務(wù)人來(lái)說(shuō)，是非常利好的，能有效的保障他們的權(quán)益，但對(duì)于企業(yè)自身而言，可能存在一部分的現(xiàn)金及其等價(jià)物沒(méi)有充分利用。3.2.2長(zhǎng)期償債能力分析2019年產(chǎn)權(quán)比率分別是3.05，6.25，8.00，8.40，7.72，其增長(zhǎng)幅度較大，比率也高，表明企業(yè)的自有資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的比例較低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也在不斷變高。2019年資產(chǎn)負(fù)債率分別是75.32%，86.20%，88.89%，89.36%，88.54%，一般而言，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率是很快的，尤其是在2016年出現(xiàn)了飛速增加，其原因查看資產(chǎn)負(fù)債表可知，當(dāng)年的負(fù)債總額增長(zhǎng)速度過(guò)快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)資產(chǎn)增加，可能是通過(guò)舉債而擴(kuò)張業(yè)務(wù)導(dǎo)致。3.3與行業(yè)的償債能力比較分析在此還選取2019年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司100強(qiáng)排行榜的前五家企A、碧桂園、保利地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展在2015年至2019年的償債能力指標(biāo)的平均值與碧桂園進(jìn)行比較，得出碧桂園集團(tuán)的償債能力的強(qiáng)弱。以下是五個(gè)企業(yè)的基本情況以及在這五年里各項(xiàng)指標(biāo)的平均值：表4行業(yè)其他企業(yè)的基本情況Basicinformationofotherenterprisesintheindustry序號(hào)股票代碼企業(yè)名稱總部所在地所屬行業(yè)103333中國(guó)恒大集團(tuán)廣東深圳地產(chǎn)建筑業(yè)2000002萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司廣東深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)302007碧桂園控股有限公司廣東佛山地產(chǎn)建筑業(yè)4600048保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有公司廣東廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)500688中國(guó)海外發(fā)展有限公司中國(guó)香港地產(chǎn)建筑業(yè)表52015年-2019年行業(yè)償債能力指標(biāo)的平均值A(chǔ)veragevalueofindustrySolvencyIndexfrom2015to2019指標(biāo)名稱2015年2016年2017年2018年2019年?duì)I運(yùn)資金1612.062121.742570.432738.613071.20流動(dòng)比率1.661.611.591.531.48速動(dòng)比率0.560.650.600.580.52現(xiàn)金比率0.490.570.510.490.69產(chǎn)權(quán)比率3.144.184.864.804.66資產(chǎn)負(fù)債率74.63%77.49%78.80%79.00%78.90%2018年碧桂園的營(yíng)運(yùn)資金上升了很大幅度，到了2019年已經(jīng)非常逼近行業(yè)均值了，可見(jiàn)投資出去的資金已經(jīng)明顯取得回報(bào)。20%附近的，但是不僅碧桂園集團(tuán)偏高，而且整個(gè)行業(yè)都有偏高，尤其是最后一年2019年，可見(jiàn)如果能解決好合理利用現(xiàn)金及其等價(jià)物的問(wèn)題將在整個(gè)行業(yè)都起著示范性的效用產(chǎn)權(quán)比率與資產(chǎn)負(fù)債率在分析企業(yè)償債能力這塊的作用大體類似，所以一并分析。通過(guò)與行業(yè)均值對(duì)比可發(fā)現(xiàn)，碧桂園的產(chǎn)權(quán)比率和資產(chǎn)負(fù)債率從2016年起就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)行業(yè)均值了，這是因