《物業(yè)法規(guī)》物業(yè)管理法律關(guān)系

1匯報(bào)人：AA2024-01-28《物業(yè)法規(guī)》物業(yè)管理法律關(guān)系目錄contents物業(yè)管理法律關(guān)系概述物業(yè)管理法律關(guān)系的主體物業(yè)管理法律關(guān)系的客體物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容物業(yè)管理法律關(guān)系的變動(dòng)物業(yè)管理法規(guī)的實(shí)踐應(yīng)用301物業(yè)管理法律關(guān)系概述物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理活動(dòng)中產(chǎn)生的、由物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整的人與人之間的特殊社會(huì)關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系是社會(huì)關(guān)系的一種，具有社會(huì)性，同時(shí)它又是法律化的社會(huì)關(guān)系，具有法律性。物業(yè)管理法律關(guān)系是指由物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整，在物業(yè)管理主體之間形成的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系的定義

物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成主體物業(yè)管理法律關(guān)系的主體是指在物業(yè)管理活動(dòng)中享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的當(dāng)事人，包括自然人、法人和其他組織?？腕w物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體的權(quán)利和義務(wù)所指向的對(duì)象，包括物、行為和精神財(cái)富。內(nèi)容物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指主體在物業(yè)管理活動(dòng)中所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。物業(yè)管理法律關(guān)系的特征主體廣泛性物業(yè)管理法律關(guān)系的主體包括業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)以及其他相關(guān)部門(mén)和組織等。客體多樣性物業(yè)管理法律關(guān)系的客體包括房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等。內(nèi)容復(fù)雜性物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容涉及多個(gè)方面，如物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主公約、專項(xiàng)維修資金等，具有復(fù)雜性。法律強(qiáng)制性物業(yè)管理法規(guī)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)具有強(qiáng)制性的約束力，違反法規(guī)將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。302物業(yè)管理法律關(guān)系的主體業(yè)主是物業(yè)管理法律關(guān)系的核心主體，享有物業(yè)的所有權(quán)和使用權(quán)。業(yè)主有權(quán)參與物業(yè)管理活動(dòng)，對(duì)物業(yè)的維護(hù)、使用、收益和處分擁有決策權(quán)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，由全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會(huì)、審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘等重大事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和日常事務(wù)管理。業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和合同約定，履行相應(yīng)的義務(wù)，接受業(yè)主和相關(guān)部門(mén)的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，包括物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修和管理等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，制定相關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)。政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)協(xié)助政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。居民委員會(huì)如供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供相關(guān)服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)密切配合，履行相關(guān)義務(wù)。相關(guān)專業(yè)單位其他相關(guān)主體303物業(yè)管理法律關(guān)系的客體物業(yè)管理用房和設(shè)施設(shè)備包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房等，其產(chǎn)權(quán)歸屬、使用、維修等都有明確的法律規(guī)定。物業(yè)管理用房指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。共用設(shè)施設(shè)備業(yè)主或物業(yè)使用人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的報(bào)酬，主要包括綜合管理服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)等。專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的資金，屬于業(yè)主所有，使用需經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決策。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和維修資金維修資金物業(yè)服務(wù)費(fèi)用相鄰關(guān)系指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權(quán)利時(shí)發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。共有關(guān)系指多個(gè)權(quán)利主體對(duì)同一物共同享有所有權(quán)，包括按份共有和共同共有兩種形式。在物業(yè)管理中，常見(jiàn)的共有關(guān)系有業(yè)主對(duì)共有部分的共有、業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)屬于個(gè)人專有部分以外的共有部分的共有等。社區(qū)關(guān)系指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人與社區(qū)居民委員會(huì)、街道辦事處等社區(qū)組織之間的關(guān)系。這種關(guān)系主要涉及到社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)等方面。其他相關(guān)客體304物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容業(yè)主有權(quán)參與物業(yè)管理決策、享有物業(yè)服務(wù)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。權(quán)利業(yè)主應(yīng)遵守物業(yè)管理規(guī)定、按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維護(hù)物業(yè)共用部位和設(shè)施設(shè)備等。義務(wù)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)、對(duì)違反物業(yè)管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止和報(bào)告等。義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)、維護(hù)物業(yè)共用部位和設(shè)施設(shè)備、接受業(yè)主和相關(guān)部門(mén)的監(jiān)督等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)其他相關(guān)主體如開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位等在物業(yè)管理中享有一定的權(quán)利，如參與前期物業(yè)管理、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。權(quán)利其他相關(guān)主體應(yīng)履行相應(yīng)的義務(wù)，如提供必要的物業(yè)管理用房和設(shè)施設(shè)備、配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理等。義務(wù)其他相關(guān)主體的權(quán)利和義務(wù)305物業(yè)管理法律關(guān)系的變動(dòng)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，是物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生的基礎(chǔ)。簽訂物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行接管驗(yàn)收，正式開(kāi)展物業(yè)服務(wù)工作。物業(yè)的接管驗(yàn)收業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理中的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，其召開(kāi)標(biāo)志著業(yè)主共同管理物業(yè)的開(kāi)始，也是物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生的重要環(huán)節(jié)。業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生123在物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，因業(yè)主需求變化或物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)能力提升等原因，雙方可協(xié)商變更物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)合同的變更隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和業(yè)主自治意識(shí)的提高，物業(yè)管理模式可能由傳統(tǒng)的包干制向酬金制等模式轉(zhuǎn)變。物業(yè)管理模式的變更業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其換屆選舉可能對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生一定影響。業(yè)主委員會(huì)的換屆物業(yè)管理法律關(guān)系的變更物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或提前終止，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系消滅。物業(yè)服務(wù)合同終止物業(yè)滅失業(yè)主大會(huì)解散物業(yè)因自然災(zāi)害、征收等原因滅失，物業(yè)管理法律關(guān)系自然消滅。業(yè)主大會(huì)因故解散，標(biāo)志著業(yè)主共同管理物業(yè)的結(jié)束，物業(yè)管理法律關(guān)系也隨之消滅。030201物業(yè)管理法律關(guān)系的消滅306物業(yè)管理法規(guī)的實(shí)踐應(yīng)用合同內(nèi)容合同應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等關(guān)鍵條款，確保雙方權(quán)益得到保障。合同主體物業(yè)服務(wù)合同的簽訂雙方分別為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)，雙方需具備相應(yīng)的法律資格。合同履行物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主委員會(huì)則應(yīng)監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量和進(jìn)度，確保合同得到有效履行。物業(yè)服務(wù)合同的簽訂與履行03支出管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理制度，確保物業(yè)服務(wù)費(fèi)用支出合理、透明，并接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。01費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要包括物業(yè)服務(wù)人員的工資、社保等人力成本，以及設(shè)施設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化等運(yùn)營(yíng)成本。02收取方式物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或酬金制等方式收取，具體方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取與支物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定詳細(xì)的設(shè)施設(shè)備維護(hù)計(jì)劃，包括定期巡查、保養(yǎng)、維修等內(nèi)容，確保設(shè)施設(shè)備處于良好狀態(tài)。維護(hù)計(jì)劃針對(duì)可能出現(xiàn)的設(shè)施設(shè)備故障等緊急情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案，并配備必要的應(yīng)急設(shè)備和人員。應(yīng)急管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立完善的設(shè)施設(shè)備管理檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況、維護(hù)保養(yǎng)情況等信息，以便追溯和管理。管理記錄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與管理業(yè)主大會(huì)01業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主共同決定物業(yè)管理重大事項(xiàng)的機(jī)構(gòu)，負(fù)