世家-成都保利石象湖項目住宅產(chǎn)品定位和商業(yè)配套報告

石象湖景區(qū)門口的收費站處置建議：

從成都往返石象湖須繳納70元的高速收費，在石象湖國際鄉(xiāng)村俱樂部開放前建議取消對川A開頭的汽車收費，以吸引更多度假人群。

度假別墅區(qū)與成都市的直通車：

周一~周五每天5班直通車，周六、周日每天10班直通通車往返度假別墅區(qū)和成都市新南門游客集散中心，接送度假游客。

任督二脈——商業(yè)配套商業(yè)體系建構(gòu)之第二階段第二階段成都市短途度假客群第二居所業(yè)主旅游度假+居所國內(nèi)目的性度假客群溫泉度假酒店-------承載商務(wù)度假和生活配套功能：花溪商業(yè)小鎮(zhèn)-------豐富旅游度假和生活配套內(nèi)容：豐富的度假休閑工程-------私家游艇俱樂部、陽光PICNIC、SPA、騎游花海、林間漫步、湖畔夜生活……；郁金香公園-------換位置提檔，注重園藝、豐富花卉品種、衍生購物任督二脈——商業(yè)配套任督二脈——商業(yè)配套溫泉度假酒店妙音湖邊新建一座面積約20000㎡的溫泉度假酒店，內(nèi)設(shè)100個房間，5000㎡的國際會議中心。園林面積不少于5000㎡。任督二脈——商業(yè)配套高品質(zhì)的溫泉度假送給會享受的來賓室內(nèi)溫泉帶來獨特的浪漫室外溫泉與美景交融溫泉料理：豐富、營養(yǎng)、健康、高品質(zhì)

5套頂級溫泉別墅式套房任督二脈——商業(yè)配套SPA中心專業(yè)的按摩師讓人徹底放松室內(nèi)、室外不一樣的享受頂級的SPA美容護膚用品，獻給高品質(zhì)要求的美人

任督二脈——商業(yè)配套國際會議中心國際會議中心與客房局部離，是獨立建筑一個大型多功能會議廳：可容納400人。適合大型會議，新聞發(fā)布會，論壇多個中小型會議室：可容納30人。適合企業(yè)會議，小型高端會議一個商務(wù)待客廳：適合商務(wù)接待、私人會談一個大型宴會廳

任督二脈——商業(yè)配套五星級的效勞從迎進酒店到送出酒店的每一個細節(jié)都表達專業(yè)酒店管理公司的效勞水平

任督二脈——商業(yè)配套內(nèi)容面積（m2)大堂300客房7500健身房200SPA中心2000商務(wù)中心、網(wǎng)吧50宴會廳2000大堂茶餐廳400大型多功能會議室（1個）1000中型企業(yè)會議室（5個）600商務(wù)行政待客廳（1個）400室外花園5000室外網(wǎng)球場（4個）800小計20250任督二脈——商業(yè)配套花溪商業(yè)小鎮(zhèn)花溪商業(yè)小鎮(zhèn)旅游度假功能局部生活配套功能特色體驗式消費風(fēng)景游覽度假休閑突出特色體驗突出特色體驗度假氣氛商業(yè)小鎮(zhèn)打造重點在于利用優(yōu)質(zhì)資源作出特色。如何利用水系將商業(yè)組織起來形成體驗式旅游度假是突出特色的重點。風(fēng)情的建筑被自然水系串起豐富的美食和美景細致的服務(wù)透露專業(yè)的標(biāo)準風(fēng)情的娛樂是尊貴生活的點滴任督二脈——商業(yè)配套11-----酒吧2-----購物區(qū)3-----購物區(qū)4-----按摩室5-----餐飲區(qū)6-----DIY手工藝吧7-----按摩室8-----飲料吧9-----游客效勞點10---花卉公園入口105327689任督二脈——商業(yè)配套利用水系打造花溪商業(yè)小鎮(zhèn)商業(yè)小鎮(zhèn)是集中體驗特色商業(yè)的地方，設(shè)游客效勞點商業(yè)小鎮(zhèn)業(yè)態(tài)以休閑、娛樂為主，購物為輔利用水系打造觀光商業(yè)，充分利用室外空間建筑風(fēng)格采用沿水系的單體歐式風(fēng)格，不做傳統(tǒng)的整條商業(yè)街突出度假元素，房屋建筑風(fēng)格趨向歐式，但不宜過于單一預(yù)留待開發(fā)空間

任督二脈——商業(yè)配套花卉公園花卉公園收取門票，入口靠近花溪商業(yè)小鎮(zhèn)利用現(xiàn)有的原始森林花卉公園中用水系分隔過渡到度假別墅區(qū)的園林局部花卉公園中主要人行道路設(shè)置休憩設(shè)施花卉公園中設(shè)置1-2個花卉盆栽展賣處

任督二脈——商業(yè)配套花溪小鎮(zhèn)商業(yè)體量業(yè)態(tài)種類商戶組合內(nèi)容規(guī)模（㎡）數(shù)量物業(yè)條件建筑布局參考商戶建筑結(jié)構(gòu)配套設(shè)施餐飲西餐下午茶地方特色中餐茶樓日式料理蛋糕飲料店休閑餐飲，室外空間可觀賞水景2001502002003011211歐式小別墅，2層樓，休閑室外空間油煙氣排放通道；隔油池；空調(diào)排風(fēng)口;水、電、天然氣；衛(wèi)生間；集中，臨水系，露天休閑空間要大，可作為休閑賞景平臺祖母的廚房；加太賀；D&Q;類似三葉草等外國人經(jīng)營的西餐中式小吃燒烤、風(fēng)味小吃102操作間+露天小廣場水、電、天然氣靠近購物區(qū)，不臨水休閑個性酒吧歐式風(fēng)情的酒吧，音樂以HIP-HOP,JAZZ,ROCK風(fēng)格為主3001中外結(jié)合建筑風(fēng)格，2層樓新風(fēng)、空調(diào)排風(fēng)口水、電、天然氣；衛(wèi)生間；布置在離度假別墅區(qū)最近處，露天休閑空間要大，可作為休閑平臺外國人經(jīng)營的酒吧，味道純正，氣氛好，豐富度假俱樂部的夜生活按摩室保健按摩502中外結(jié)合建筑風(fēng)格，2層樓新風(fēng)，水，衛(wèi)生間靠近餐飲區(qū)時尚DIY手工藝吧飲料、冰淇淋、小糕點502水、電靠近購物區(qū)購物花卉主題插花展賣；花卉種子售賣1001棚式小屋，大開間不臨水系，靠近度假別墅區(qū)多家商戶集中旅游圖書店旅游圖書1001中外結(jié)合建筑風(fēng)格，2層樓不臨水系，靠近度假別墅區(qū)旅游紀念品旅游紀念品1001棚式小屋多家商戶集中其他游客服務(wù)點衛(wèi)生間、照片洗印、ATM、醫(yī)務(wù)室、旅游咨詢2001中外結(jié)合建筑風(fēng)格，平層靠近花卉公園入口小計2000度假俱樂部初期商業(yè)體量商業(yè)體系建筑面積（㎡）石象湖湖濱商業(yè)860象山古鎮(zhèn)商業(yè)810酒店大堂（太一園）高爾夫會所4900度假別墅區(qū)及妙音湖商業(yè)1560溫泉度假酒店20250花溪商業(yè)小鎮(zhèn)2000合計30310以上商業(yè)體量不包括市政公建非盈利設(shè)施建筑面積。市政公建非盈利設(shè)施：〔垃圾處理站、公安崗?fù)?、消防站、班車停車場、商業(yè)小鎮(zhèn)道路等〕。任督二脈——商業(yè)配套商業(yè)體系建構(gòu)之第三階段第三階段第二居所業(yè)主成都市短途度假客群“俱樂部“小鎮(zhèn)生活國內(nèi)目的性度假客群別墅社區(qū)的建立-----由度假地開展為高檔居住社區(qū)花溪商業(yè)小鎮(zhèn)-------增加商業(yè)面積和效勞內(nèi)容：國際學(xué)校、養(yǎng)老度假村-------完善社區(qū)市政配套；水系、生活班車-------社區(qū)特色水系觀光、社區(qū)內(nèi)部交通、社區(qū)與成都班車；溫泉到戶------高品質(zhì)奢華度假生活增加高爾夫球場、會所-------提檔商務(wù)度假功能；任督二脈——商業(yè)配套國際學(xué)校、療養(yǎng)度假村任督二脈——商業(yè)配套別墅社區(qū)建設(shè)、特色水系旅游觀光、社區(qū)效勞完善任督二脈——商業(yè)配套溫泉別墅任督二脈——商業(yè)配套溫泉別墅任督二脈——商業(yè)配套商業(yè)體量由于工程15000畝大盤開發(fā)有周期性，商業(yè)配套將隨開發(fā)進度和客群需求的變化而調(diào)整，商業(yè)局部的業(yè)態(tài)規(guī)劃將具有不可預(yù)見性，建議預(yù)留3萬m2作為第三階段及遠期商業(yè)配套的面積。而遠期商業(yè)配套需要作為工程開發(fā)的獨立課題進行研究。任督二脈——商業(yè)配套商業(yè)體系建構(gòu)

綜合以上的規(guī)劃,目前的規(guī)劃完全能夠展現(xiàn)豐富的國際鄉(xiāng)村俱樂部生活和度假。資源的整合帶來的是不可復(fù)制的價值傳承。

湖光山色高爾夫球場、會所花卉公園花溪商業(yè)小鎮(zhèn)、特色水上交通私家游艇會溫泉度假別墅體貼入微的社區(qū)服務(wù)任督二脈——商業(yè)配套市場調(diào)研論證任督二脈——商業(yè)配套調(diào)研思路目標(biāo)消費群消費習(xí)慣消費心理規(guī)模與構(gòu)成目標(biāo)商戶對工程定位的認同度對市場現(xiàn)狀的感知對商業(yè)體系構(gòu)成的認可進駐工程的意愿和承受力對物業(yè)條件的需求類比工程工程定位目標(biāo)客戶構(gòu)成商業(yè)體系構(gòu)成開發(fā)、經(jīng)營策略與現(xiàn)狀論證商業(yè)體系高度下目標(biāo)消費群容量和消費行為，為商業(yè)體系構(gòu)成和容量提供論據(jù)論證商業(yè)體系目標(biāo)商家對工程定位的認知度和預(yù)期，論證商業(yè)容量的承受力，為工程商業(yè)體系建構(gòu)步驟和別墅開發(fā)步驟提供參考推論商業(yè)體系定位可行性、支撐力，及開展前景明確品牌形象有效提升別墅附加價值工程開發(fā)調(diào)整促進別墅銷售商業(yè)體系完善任督二脈——商業(yè)配套調(diào)研成果高爾夫會所消費工程人數(shù)比較商務(wù)接待場所高爾夫會所消費結(jié)構(gòu)任督二脈——商業(yè)配套消費者調(diào)查結(jié)果打高爾夫球的頻率打高爾夫球的時機住宿天數(shù)和誰一起打球任督二脈——商業(yè)配套度假地的必要商業(yè)配套別墅社區(qū)的必要生活配套任督二脈——商業(yè)配套100%的消費者石象湖作為群眾休閑旅游風(fēng)景區(qū)非常缺乏管理，缺乏特色，花卉主題沒有足夠吸引力，認為保利利用水系統(tǒng)做出四川沒有的娛樂工程是對群眾極大的吸引力。

對于保利石象湖國際鄉(xiāng)村俱樂部的定位均非?？隙?，但是如果要做到與其他球場不同，更加有吸引力，必要再軟性效勞上下功夫。如：球場衛(wèi)生環(huán)境、綠化、會員效勞、豐富的賽事、名人講座、效勞人員的素質(zhì)等都要做到國際一流球場的標(biāo)準。

70%的消費者認為吸引權(quán)貴階層、都市白領(lǐng)等高尚人群聚集，高爾夫和度假酒店、花卉公園還不夠，還需要一個更富有鮮明特色的主題來吸引這類人群。

40%的消費者認為名人效應(yīng)也是聚集圈層的重要力量，建議保利假設(shè)要想留住和擴大高尚目標(biāo)消費人群需要把房子賣給幾個有吸引力的名人。

60%的消費者認為保利石象湖鄉(xiāng)村俱樂部應(yīng)具有很深的文化品位和藝術(shù)氣氛。認為保利大劇院比大型主題游樂園要更加符合產(chǎn)品定位。

100%消費者認為宣傳推廣必須先行，要大力度做宣傳把人吸引去。

任督二脈——商業(yè)配套商戶調(diào)查結(jié)果類似華僑城的主體娛樂與高爾夫和國際鄉(xiāng)村俱樂部的定位不符開展水上游艇俱樂部這樣的高端消費是很好的亮點前三年應(yīng)實行租金補貼形式西餐咖啡類商戶承受租金50-80m2/月利用水系打造一條運河和花溪商業(yè)小鎮(zhèn)是對商戶非常有特色的硬件環(huán)境必須大力宣傳，引導(dǎo)度假人群消費依靠水系串起的特色單體建筑傳統(tǒng)比傳統(tǒng)的商業(yè)街更加能夠讓游客走進來消費應(yīng)加大諸如下午茶、咖啡等休閑餐飲的比例任督二脈——商業(yè)配套附件：商業(yè)體量預(yù)估任督二脈——商業(yè)配套附件：商業(yè)體量預(yù)估商業(yè)體量預(yù)估方法第一步：預(yù)估本工程人流量第二步：根據(jù)人流量情況設(shè)計最低配置的各業(yè)態(tài)和主力店合理面積第三步：預(yù)估本工程商業(yè)年消費規(guī)模第四步：根據(jù)消費規(guī)模反算商戶承受面積，再做商業(yè)體量的調(diào)整任督二脈——商業(yè)配套預(yù)估人流量

石象湖景區(qū)歷年接待情況石象湖景區(qū)全年累計接待人數(shù)（萬人次）全年累計門票收入（萬元）人數(shù)同比增長%收入同比增長%2009年截止7月底17.926.72609.15-3.112008年27.320.991032.8932.132007年27.05-55.14781.72-14.732006年60.2981.09916.79-15.412005年33.2924.421083.8220.74------歷年旅游人數(shù)增長不明顯任督二脈——商業(yè)配套預(yù)估人流量石像湖景區(qū)歷年接待情況石像湖景區(qū)旅游旺季接待人數(shù)（萬人次）4月5月9月10月11月2009年9.974.010.512008年6.987.140.613.085.772007年4.112.700.513.500.632006年15.799.416.5011.042.382005年10.565.132.076.310.78------旺季月均客流量為10萬人次按旅游旺季月均人流量6萬人為準，那么預(yù)計工程休閑度假人流量為1980人次/天任督二脈——商業(yè)配套預(yù)估景區(qū)、度假別墅區(qū)、花溪商業(yè)小鎮(zhèn)的休閑度假餐飲、娛樂、購物消費規(guī)模

參考對象人均消費（元）有效人群比例（%）日均消費額（元）餐飲石象湖外農(nóng)家樂5090%89100購物成都歡樂谷、成都錦里、都江堰8040%63360休閑+娛樂成都歡樂谷、成都錦里5070%69300小計221760元年消費額8094萬元任督二脈——商業(yè)配套預(yù)估高爾夫會所消費規(guī)?！膊话ù蚯蛉踪M用和高爾夫?qū)W?；ㄙM〕高爾夫會所年日均消費人數(shù)（人）人均單次消費額（元）100（2個球場）餐飲200娛樂300購物200其他100小計800元年消費額2920萬元注：以上數(shù)據(jù)來源于據(jù)市場調(diào)查和類比市場數(shù)據(jù)任督二脈——商業(yè)配套預(yù)估度假別墅、溫泉度假酒店消費規(guī)模注：以上數(shù)據(jù)來源于據(jù)市場調(diào)查和類比市場數(shù)據(jù)平均每棟別墅（元/天）有效天數(shù)（天）棟數(shù)（棟）年均消費額(萬元）度假別墅20001202004800平均房價（元/天）入住率房間數(shù)（間）住宿年均消費額（萬元）餐飲娛樂、SPA中心年消費額（萬元）國際會議中心年均消費額(萬元）小計（萬元/年）溫泉酒店9000.7100230026001005000任督二脈——商業(yè)配套預(yù)估消費規(guī)模匯總消費板塊年消費額（萬元）景區(qū)、度