“營改增”政策對A房地產(chǎn)公司稅負(fù)影響的研究

-9-摘要2016年5月1日，“營改增”政策在我國全面實施，至今已快到五年時間。房地產(chǎn)行業(yè)與人們的生活息息相關(guān)，所以本文將對實施“營改增”政策后的房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)情況進行研究，并根據(jù)研宄結(jié)果，分別從政府和企業(yè)兩個角度提出改進建議。本文以A房地產(chǎn)公司為例，分別計算“營改增”政策實施前后的對應(yīng)數(shù)據(jù)并進行對比，分析問題。關(guān)鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；稅負(fù)第一章緒論研究背景及意義1.1.1研究背景2012年，上海打響了“營改增”的第一槍。隨后，“營改增”試點地區(qū)逐漸從上海擴展到全國各地。標(biāo)志著我國已有66年歷史的營業(yè)稅已經(jīng)完全消失并從舞臺上撤回了?！盃I改增”政策推廣實施后，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)有所減輕，但在其他情況下，少數(shù)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)卻沒有減少而是增加了。接下來，本文將以一家房地產(chǎn)公司的實際情況為例，比較實施“營改增”前后該公司的財務(wù)數(shù)據(jù)，并研究“營改增”改革對整體稅收的影響及房地產(chǎn)公司的負(fù)擔(dān)。針對實證研究的結(jié)論，分別從政府和企業(yè)層面提出了相應(yīng)的建議。1.1.2研究意義從國民經(jīng)濟的角度看，“營改增”政策基本上已經(jīng)達到了僅減輕企業(yè)稅負(fù)的目標(biāo)，但是對于不同的行業(yè)，實施“營改增”后取得的效果是不相同的。從理論上講，實施“營改增”可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，從而進一步促進房地產(chǎn)業(yè)的更好發(fā)展，但在實踐中，還需要進一步的分析和驗證有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)是否真的享受“營改增”政策帶來的實惠。而且，研究“營改增”政策的實施對房地產(chǎn)公司稅收負(fù)擔(dān)的影響，它將幫助房地產(chǎn)公司有效的避免“增值稅改革”帶來的風(fēng)險，從而促進房地產(chǎn)公司的發(fā)展，實現(xiàn)科學(xué)規(guī)范的管理。國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1954年法國率先征收增值稅，并取得了良好的效果。因為我國存在營業(yè)稅和增值稅并存的狀態(tài)，在其他國家很少出現(xiàn)相同的情況，所以國外基本沒有針對“營改增”政策的有關(guān)研宄。為此，本文主要從房地產(chǎn)行業(yè)增值稅改革的兩個方面總結(jié)了國外的研究現(xiàn)狀。首先，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)僅根據(jù)購買價格計算稅額，還是應(yīng)根據(jù)增值稅以及購買價格和租金征稅。GaryR(2015)認(rèn)為，增值稅政策的實施，不僅要充分考慮當(dāng)期，而且要充分考慮未來的消費狀況。房屋所有人在出租房屋時，應(yīng)當(dāng)估算應(yīng)從租金中扣除的進項稅額，以實現(xiàn)增值稅抵扣鏈的完整性[]。Jackson(2015)認(rèn)為,房地產(chǎn)應(yīng)使用購買價格作為計稅基礎(chǔ)[]。由于在我國房地產(chǎn)業(yè)是最后要納入“增值稅改革”的行業(yè)之一，因此國內(nèi)學(xué)者的研究主要集中在房地產(chǎn)業(yè)全面“營改增”的必要性及其對房地產(chǎn)公司的影響。首先是有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)“營改増”的必要性的相關(guān)研究。萬志紅、肖微聞（2013）認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)實行“營改增”政策，一方面能夠穩(wěn)定房價，兼顧了效率與公平，同時也有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展[]。黃雙利（2015）運用SWOT分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”有利于我國稅制結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，為企業(yè)提供便利[]。其次是全面“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)影響的相關(guān)研究。詹敏（2016）通過計算房地產(chǎn)業(yè)“營改増”后的進項稅額扣除額，稅收和利潤，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)有所減輕，利潤有所增加[]。然而，一些學(xué)者認(rèn)為，“營改增”政策可能會增加房地產(chǎn)公司的稅收負(fù)擔(dān)。唐紅英（2016）利用模型分析得出結(jié)論，由于我國的“營改增”政策完善，增值稅進項稅額抵扣不能達到100％，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)可能不會下降，反而會增加。[]。還有部分學(xué)者認(rèn)為“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響暫時不確定。研究思路與方法1.3.1研究思路本文以A房地產(chǎn)公司為例，分析“營改增”對房地產(chǎn)公司的影響。最后，針對房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”政策實施提出相應(yīng)的建議。1.3.2研究方法本文中的研究使用以下研究方法：(1)文獻研究方法。在分析階段，本文收集了大量國內(nèi)外文獻，對本課題的研究現(xiàn)狀和研究意義有了初步的認(rèn)識。(2)案例分析法。本文以A房地產(chǎn)公司為例構(gòu)建模型。(3)比較分析法。本文計算了A房地產(chǎn)公司“營改增”前后這些報表項目的對應(yīng)數(shù)據(jù)，比較了前后差異，分析“營改增”對房地產(chǎn)公司的影響。A房地產(chǎn)公司“營改增”前后稅負(fù)分析2.1A房地產(chǎn)公司基本情況介紹2.1.1A房地產(chǎn)公司簡介A房地產(chǎn)開發(fā)公司，1995年成立，2000年開始發(fā)展范圍擴大到房地產(chǎn)領(lǐng)域，公司發(fā)展?fàn)顟B(tài)一直穩(wěn)健，并已在房地產(chǎn)領(lǐng)域中享有一定的名氣。A房地產(chǎn)開發(fā)公司主要在我國的大中型城市建設(shè)中高檔水平小區(qū)，同時提供物業(yè)等配套服務(wù)。2.1.2A房地產(chǎn)公司的涉稅情況A房地產(chǎn)公司的每個階段涉及多種稅種，計算復(fù)雜，具體如表2.1所示。表2.1各經(jīng)營階段涉及稅種及稅率2.2“營改增”前后A房地產(chǎn)公司稅負(fù)情況2.2.1“營改增”前A房地產(chǎn)公司稅負(fù)情況A房地產(chǎn)公司的主營業(yè)務(wù)收入約為1822億元。其中，房地產(chǎn)項目類收入約為1802億元，物業(yè)配套管理項目類收入約為20億元，其他業(yè)務(wù)收入約為18億元，營業(yè)收入總計1840億元。A房地產(chǎn)公司的主營業(yè)務(wù)成本約為1,370億元。其中，房地產(chǎn)項目主營業(yè)務(wù)成本約1353億元，物業(yè)配套管理項目主營業(yè)務(wù)成本約17億元，其他業(yè)務(wù)成本約4億元，總經(jīng)營成本1374億元。A房地產(chǎn)公司營業(yè)稅金及附加約為177億元（其中營業(yè)稅為145.13億元，附加費為13.94億元，土地增值稅為16億元，其他稅金為1.93億元）；銷售費用約為人民幣39億元。管理費用約為人民幣44億元，財務(wù)費用約為人民幣4億元，資產(chǎn)減值損失約為人民幣4億元。因此，總運營成本約為1642億元（總運營成本=1374億運營成本+營業(yè)稅和附加費177億+銷售費用39億+管理費用44億+財務(wù)費用4億+資產(chǎn)減值損失4億=1642億元）。當(dāng)年的投資收益約為33億元（A房地產(chǎn)公司在聯(lián)營和合資企業(yè)中的投資收益約為20億元）；營業(yè)利潤約為231億元（營業(yè)收入1,840億元，總營業(yè)成本1,642億元+投資收益33億元=231億元），營業(yè)外收入約為9億元，營業(yè)外支出約為1億元人民幣，利潤總額約239億元人民幣（營業(yè)利潤231億元人民幣+營業(yè)外收入9億元人民幣-營業(yè)外支出1億元人民幣=239億元人民幣）。當(dāng)年上繳的所得稅費用約為68億元，因此凈利潤約為171億元（利潤總額239億元-所得稅費用68億元=171億元）。根據(jù)上述文字描述及表格匯總情況，“營改增”之前A房地產(chǎn)公司具體的稅負(fù)情況為：營業(yè)稅145.13億+附加稅13.94億+土地增值稅16億+其他稅費1.93億+企業(yè)所得稅68億=245億元。2.2.2“營改增”后A房地產(chǎn)公司稅負(fù)情況A房地產(chǎn)公司的增值稅銷項稅：根據(jù)相關(guān)稅法，我國目前的房地產(chǎn)增值稅率為11％，相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)增值稅率為6％。根據(jù)相應(yīng)的稅率，結(jié)合基本數(shù)據(jù)，首先將價格和稅費分開，然后將分開的收入乘以相應(yīng)的稅率。公司增值稅的具體計算過程如下：增值稅銷項稅額（房地產(chǎn)）=1802億元÷（1+11%）×11%=178.57（億元）增值稅銷項稅額（物業(yè)配套管理服務(wù)）=主營業(yè)務(wù)收入÷（1+增值稅稅率6%）×增值稅稅率（6%）=20億元÷（1+6%）×6%=1.13（億元）增值稅銷項稅額（其他業(yè)務(wù)收入）主營業(yè)務(wù)收入÷（1+增值稅稅率6%）×增值稅稅率（6%）18億元÷（1+6%）×6%=1.02（億元）增值稅銷項稅額合計=178.57（億元）+1.13（億元）+1.02（億元）=180.72（億元）第三章“營改增”后A房地產(chǎn)公司存在問題3.1進項稅額抵扣不足“營改增”政策的主要變化是，房地產(chǎn)業(yè)不再繳納營業(yè)稅，而是繳納增值稅。對于增值稅而言，進項稅的核銷和扣除非常重要，直接影響到政策能否達到預(yù)期的減稅效果。房地產(chǎn)行業(yè)是勞動密集型行業(yè)，勞動力成本占整個項目成本的較大比例。盡管一些大型房地產(chǎn)公司擁有自己的建筑團隊，但大多數(shù)公司會將項目分包給專業(yè)的建筑公司或承包商。這些勞動力主要是農(nóng)民工或勞務(wù)公司，其中大多數(shù)不是正規(guī)的，無法獲得進項稅額的特殊增值稅發(fā)票。另一方面，房地產(chǎn)公司將建筑項目外包給勞務(wù)公司，而勞務(wù)公司的增值稅率為一般納稅人稅率的6％。因此，即使房地產(chǎn)公司將所有建設(shè)項目外包給一般納稅人的勞務(wù)公司，只能獲得6％的增值稅專用發(fā)票。因此，房地產(chǎn)公司人工成本的進項稅額抵扣嚴(yán)重不足。另一方面是建筑材料的成本。在房屋建造過程中，一些建材來自正規(guī)供應(yīng)商，并且可以獲得特殊的增值稅發(fā)票以抵扣進項稅。但是，一些零散的物料是從一些個體經(jīng)營或小型工廠購買的，并且這些單位沒有增值稅。有資格使用特殊稅款發(fā)票，因此無法抵扣進項稅額。3.2會計核算復(fù)雜實行“營改増”政策，使企業(yè)的財務(wù)核算面臨許多問題。在“營改増”之前，企業(yè)要繳納營業(yè)稅，而財務(wù)人員只需要營業(yè)稅的撤銷和繳納時計算?！盃I改増”后，許多業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)都涉及增值稅的計算，工作量繁重，這對公司財務(wù)人員也是一個挑戰(zhàn)?！盃I改増”之后，公司會計項目也發(fā)生了變化。在營業(yè)稅制度下，公司使用“應(yīng)付稅款-應(yīng)付營業(yè)稅”，“營業(yè)稅金及附加”等科目。但是，“營改増”后，企業(yè)在計算增值稅時，將通過“應(yīng)納稅額-應(yīng)交營業(yè)稅額（進項稅）”，“應(yīng)付稅額－應(yīng)交增值稅（銷項稅）”等科目。另一方面，由于取消了營業(yè)稅，并且增值稅具有單獨的會計科目，因此“營業(yè)稅及附加”也已更改為“稅金及附加稅”。3.3發(fā)票管理風(fēng)險增加企業(yè)人員防范風(fēng)險觀念薄弱。特殊增值稅發(fā)票的認(rèn)證抵扣更加嚴(yán)格，認(rèn)證必須在180天內(nèi)完成。但是，對于房地產(chǎn)行業(yè)，由于涉及眾多上下游行業(yè)，因此項目可能分布在多個省市，并且在某些情況下可能無法在有效期內(nèi)完成認(rèn)證扣減。此外，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)?！疤摷佟遍_具發(fā)票，這對公司財務(wù)人員也構(gòu)成了重大挑戰(zhàn)。需要對增值稅專用發(fā)票的真實性進行核實，發(fā)票管理的風(fēng)險較高。第四章建議4.1從政府角度出發(fā)4.1.1深化增值稅改革，不斷完善制度自2016年5月起，國家已將房地產(chǎn)業(yè)全面納入“營改增”范圍。為了更好地為人民服務(wù)，減輕納稅人負(fù)擔(dān)，我國加深了增值稅改革的范圍，調(diào)整了增值稅率。目前，我國的增值稅總體上經(jīng)歷了三大改革，從2016年5月的17％，11％和6％到2018年5月的16％，10％和6％，然后再到2019年4月之后的稅制改革,分別為13％，9％，6％。國家政策不僅改革了增值稅稅率，而且改變了固定資產(chǎn)的抵扣方式。自2016年5月實施“營改增”以來，由于固定資產(chǎn)屬于長期項目，扣除主要分為兩年。2019年4月的增值稅改革，提議將固定資產(chǎn)的兩年扣除額改為一年以抵扣進項稅額。4.2.2簡化獲取增值稅專用發(fā)票的程序增值稅的主要特征是可以通過發(fā)票扣除。因此，政府還應(yīng)注意簡化獲取增值稅專用發(fā)票的程序。當(dāng)前，在互聯(lián)網(wǎng)信息時代，建議稅務(wù)機關(guān)合理使用互聯(lián)網(wǎng)新技術(shù)，簡化發(fā)票的獲取程序，使企業(yè)可以在各個環(huán)節(jié)的任何時候隨時獲取專用發(fā)票，提高企業(yè)的稅收抵扣效率，減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。4.2從企業(yè)角度出發(fā)4.2.1加強相關(guān)人員培訓(xùn)一是要不斷加強對公司財務(wù)人員的培訓(xùn)。財政人員直接關(guān)系到“增值稅改革”政策的落實。“增值稅改革”政策對財務(wù)管理人員提出了很高的要求。不僅需要加強培訓(xùn)內(nèi)容，熟悉“增值稅改革”政策的內(nèi)容，還需要完善財務(wù)人員在會計處理、發(fā)票管理等實際操作中的培訓(xùn)。二是要加強企業(yè)管理決策者的培訓(xùn)。管理決策者必須充分把握“增值稅改革”的相關(guān)政策，才能更好地把握企業(yè)經(jīng)營方向，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。4.2.2及時轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式房地產(chǎn)企業(yè)要及時調(diào)整經(jīng)營模式，提高管理水平。公司應(yīng)進一步優(yōu)化現(xiàn)有的生產(chǎn)，購銷業(yè)務(wù)，并繼續(xù)提高管理水平。參考文獻[1]JosephA.Pechman.FederalTaxPolicy:JosephA.Pechman[M].Washington,D.C:TheBrookingsInstitution,1987.[2]JacksonandScott.SavingDepreciableTaxBasisFromDemolition[J].C