廣西桂林正陽街東西巷項(xiàng)目策劃運(yùn)營方案(最終修正版)

桂林市秀峰區(qū)正陽東西巷歷史保護(hù)街區(qū)修繕工程廣西XXX地產(chǎn)開展廣西XXX開發(fā)目錄第一局部桂林經(jīng)濟(jì)及社會概況3一、桂林城市規(guī)劃與開展概況3二、“兩鐵〞、“兩區(qū)〞規(guī)劃機(jī)遇4三、2023市政規(guī)劃4四、桂林主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析〔來源2023政府工作報(bào)告〕5〔一〕桂林市GDP增長分析5〔二〕城鎮(zhèn)居民收入及支出統(tǒng)計(jì)5〔三〕2023桂林市旅游業(yè)分析6第二局部桂林商業(yè)市場分析7一、宏觀市場分析7〔一〕全國商業(yè)地產(chǎn)走勢7〔二〕調(diào)控針對住宅，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)回暖信號8〔三〕新增信貸與貨幣回落，貨幣政策難言放松8二、桂林商業(yè)場分析9〔一〕桂林商業(yè)地產(chǎn)市場脈絡(luò)梳理9〔二〕桂林商業(yè)經(jīng)營模式分析11第三局部工程主題概念及規(guī)劃要點(diǎn)13一、東西巷工程規(guī)劃要點(diǎn)分析13〔一〕工程區(qū)位13〔二〕政府針對工程之規(guī)劃改造要點(diǎn)13〔三〕東西巷工程SWOT分析14〔四〕工程劣勢及威脅的躲避14二、正陽街東西巷歷史沿革15三、工程核心主題概念16〔一〕定位概念的提出16〔二〕東西巷工程文化定位17四、商業(yè)形象定位18五、商業(yè)類型定位19六、商業(yè)主題定位20七、業(yè)態(tài)功能模塊定位20八、擬定工程檔次定位：20九、工程規(guī)劃20〔一〕東西巷目整體建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)核心思想20〔二〕依托明藩王文化，重塑山水王城21〔三〕東西巷的文化價(jià)值特色21〔四〕對桂林市正陽街路東西巷目周邊環(huán)境理解21〔五〕東西巷工程規(guī)劃方案23〔五〕東西巷工程地下局部其他規(guī)劃修改建議39五、工程測算方案41〔一〕東西巷修繕改造工程現(xiàn)狀41〔二〕新建房方案和分配41〔三〕新建房工期和裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)41〔四〕改造補(bǔ)償安置方案41〔五〕本錢效益分析42〔五〕本錢控制措施47〔六〕拆遷戶安置措施47〔七〕工程建設(shè)工期48〔八〕結(jié)論及建議48第四局部區(qū)域商圈及商業(yè)工程分析49一、工程周邊重點(diǎn)商圈研究49〔一〕桂林市核心商圈：十字街商圈分析49〔二〕成功引進(jìn)500強(qiáng)：廣運(yùn)沃爾瑪商圈分析52〔三〕聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場業(yè)態(tài)分布：52〔二〕聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場售價(jià)、租金、物業(yè)費(fèi)用53二、南京“1912〞商業(yè)工程分析54三、類似工程“中心廣場地下街〞分析55四、成都“寬窄巷子〞工程分析56五、結(jié)合東西巷工程分析小結(jié)及判斷57第五局部東西巷工程商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃58一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位與功能區(qū)域定位58三、商業(yè)業(yè)態(tài)及地下區(qū)域規(guī)劃方案〔待定〕58〔一〕區(qū)域按建筑風(fēng)貌劃分如下59〔二〕考慮縱橫交通體系、經(jīng)營體系如下：59〔三〕結(jié)合縱橫關(guān)系，將工程的區(qū)域業(yè)態(tài)規(guī)劃如下：60〔四〕主要業(yè)態(tài)劃分說明〔略〕61第六局部東西巷開發(fā)和運(yùn)營模式61一、工程前期運(yùn)作模式分解61〔一〕前期運(yùn)作模式62〔二〕地下人防運(yùn)作要點(diǎn)62〔三〕開發(fā)商獨(dú)資投入，風(fēng)險(xiǎn)利益并存62〔四〕組建銷售團(tuán)隊(duì)，迅速回籠資金62二、工程后期商業(yè)運(yùn)營分解62〔一〕零租零售與整租不售兩種方式混合的模式63〔二〕全“獨(dú)資投入〞與“共同股份運(yùn)營〞63〔三〕商業(yè)地產(chǎn)三種運(yùn)營模式63〔四〕走特色商業(yè)運(yùn)營，建桂林文化“耍都〞63第七局部桂林東西巷工程招商策略64一、招商總體策略64〔一〕立足桂林、面向廣西，輻射全國64〔二〕重點(diǎn)確保主力店引進(jìn)，以“羊群效應(yīng)〞吸附中小品牌64〔三〕集中簽約“聚合效應(yīng)〞，形成事件營銷的借力點(diǎn)64〔四〕大型活動引導(dǎo)造勢，細(xì)致招商工作執(zhí)行到底64二、商家進(jìn)駐要求和原那么65第八局部桂林東西巷工程開街策略65一、東西巷工程開街總體策略65〔一〕先試營業(yè)后正式開業(yè)65〔二〕開業(yè)需要具備的條件66二、東西巷工程開街活動籌劃66〔一〕SP開業(yè)促銷活動66〔二〕開業(yè)典禮等活動66〔三〕開業(yè)慶典演藝活動67第九局部桂林東西巷商業(yè)經(jīng)營管理策略68一、商業(yè)經(jīng)營管理的前期介入方案68〔一〕前期施工建設(shè)階段的介入68〔二〕竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收68〔三〕商業(yè)經(jīng)營管理知識的咨詢和答疑68〔四〕商業(yè)經(jīng)營管理的根本工作69〔五〕后期商業(yè)專項(xiàng)維修資金70〔六〕入駐商家進(jìn)行評級工作70〔七〕后期商業(yè)經(jīng)營管理效勞標(biāo)準(zhǔn)：70二、桂林東西巷促銷宣傳管理72〔一〕東西巷工程VI系統(tǒng)72〔二〕東西巷工程年度營銷活動的籌劃72第一局部桂林經(jīng)濟(jì)及社會概況一、桂林城市規(guī)劃與開展概況桂林是一座歷史悠久的文化名城，1998年桂林實(shí)現(xiàn)地市合并后，桂林市現(xiàn)轄有五個城區(qū)、十二個縣。五個城區(qū)為秀峰區(qū)、疊彩區(qū)、象山區(qū)、七星區(qū)、雁山區(qū)，十二縣為龍勝、資源、全州、灌陽、興安、靈川、臨桂、永福、陽朔、荔浦、平樂、恭城。本工程區(qū)位于市區(qū)內(nèi)七星區(qū)。七星區(qū)位于桂林市漓江的東畔，轄2個鄉(xiāng)〔穿山鄉(xiāng)、朝陽鄉(xiāng)〕和2個街道辦事處〔七星街道辦事處、東江街道辦事處〕，行政區(qū)域面積83平方公里。高新區(qū)七星區(qū)在市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真貫徹市委、市政府提出的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)“八個突破〞的要求，發(fā)揚(yáng)“務(wù)實(shí)為本、開拓爭先〞的高新區(qū)精神，始終圍繞年初確定的“一手抓園區(qū)建設(shè)，一手抓現(xiàn)有企業(yè)做大做強(qiáng)，不斷夯實(shí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)開展根底〞的工作思路，努力按照自治區(qū)提出的實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)開展“三突破〞的要求開展工作，一年來，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)保持了持續(xù)增長，園區(qū)建設(shè)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，投資環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，各項(xiàng)社會事業(yè)全面進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)開展，根本實(shí)現(xiàn)區(qū)人大八屆三次會議確定的工作目標(biāo)，全面完成上級下達(dá)的“三突破〞經(jīng)濟(jì)指標(biāo)任務(wù)?！氨Ｗo(hù)漓江，開展臨桂，再造一個新桂林〞的桂林城市開展戰(zhàn)略。逐漸形成高新產(chǎn)業(yè)向東開展、高校學(xué)府區(qū)南移至雁山區(qū)、工業(yè)行政在西、商貿(mào)物流在北的城市格局，充分利用各區(qū)域的優(yōu)勢。臨桂、漓東新區(qū)依然是目前桂林城建的主戰(zhàn)場,也是市民矚目的焦點(diǎn)。二、“兩鐵〞、“兩區(qū)〞規(guī)劃機(jī)遇貴廣鐵路：經(jīng)過市區(qū)和龍勝、臨桂、靈川、陽朔和恭城5省。2023年通車。湘桂鐵路：該鐵路桂林段正線長度245公里，經(jīng)過市區(qū)和全州、興安、靈川、臨桂和永福5縣，總投資120億元?！皟设F〞的建成對桂林的開展：形成2小時商務(wù)圈：在湘桂鐵路改造完成以及貴廣鐵路建成后，將有兩條快速、高標(biāo)準(zhǔn)的鐵路經(jīng)過桂林，桂林將成為“兩鐵〞交匯的節(jié)點(diǎn)，其區(qū)域性交通樞紐地位會進(jìn)一步凸顯。未來，市民乘火車到長沙、廣州、貴陽、南寧4個省會城市，最快只需2個小時左右。全面推進(jìn)“兩區(qū)〞建設(shè)，優(yōu)化提升第三產(chǎn)業(yè)。強(qiáng)力推進(jìn)桂林“國家旅游綜合改革試驗(yàn)區(qū)〞和“國家效勞業(yè)綜合改革試點(diǎn)區(qū)域〞建設(shè)，把旅游業(yè)和效勞業(yè)培育成為我市戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。桂林的第三產(chǎn)業(yè)增加值在國民經(jīng)濟(jì)所占比重在廣西處于領(lǐng)先地位，2023年桂林旅游接待總?cè)藬?shù)達(dá)2246.33萬人次。從經(jīng)濟(jì)開展看，桂林是世界著名的風(fēng)景游覽城市和歷史文化名城，是廣西東北部地區(qū)商業(yè)集散中心，商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，商業(yè)交易活潑，形成國營、集體、民營、外資、個體等多種經(jīng)濟(jì)成分和多種形式并存的商業(yè)流通格局，“兩廣〞鐵路的建設(shè)為桂林市經(jīng)濟(jì)跨越式開展帶來了新機(jī)遇,必將帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作邁上新臺階,使桂林更快地融入珠三角經(jīng)濟(jì)。從房地產(chǎn)開展來看，擁有獨(dú)特的山水風(fēng)光的桂林將成為一二線城市選擇投資、自住的最正確選擇城市，為桂林的房地產(chǎn)行業(yè)看到了未來的開展前景是巨大的。三、2023市政規(guī)劃桂林市1212工程〞是指“一橋兩園十二路〞，“一橋〞為龍門大橋、“兩園〞為園林植物園、漓東公園、“十二路〞分別是西二環(huán)路、萬福東路、建干北路、陽江南路、陽江北路、濱江南路、濱江北路、福利路、芳香路、芳華路、站前路、臨蘇路等城市根底設(shè)施。這些工程的實(shí)施,將對進(jìn)一步完善城市路網(wǎng),疏解中心城區(qū)交通,改善城市交通環(huán)境和生活環(huán)境,緩解城市交通壓力,促進(jìn)桂林社會經(jīng)濟(jì)開展產(chǎn)生積極的作用。四、桂林主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析〔來源2023政府工作報(bào)告〕〔一〕桂林市GDP增長分析我市地區(qū)生產(chǎn)總值在“十五〞期末的2005年為∶∶∶∶36.4。以特色效益農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)穩(wěn)步開展，農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值突破300億元、增加值突破200億元，農(nóng)民人均純收入突破5000元大關(guān)。經(jīng)濟(jì)的快速增長，使桂林市民的整體消費(fèi)力大大增加，人民的購置力穩(wěn)步提升，社會消費(fèi)品零售總額也不斷攀升。表一：桂林市城鎮(zhèn)居民可支配收入與消費(fèi)支出情況表可支配收入消費(fèi)性支出消費(fèi)傾向〔%〕2023年1-12月2023年1-12月增減〔%〕2023年1-12月2023年1-12月增減〔%〕桂林市桂林市區(qū)桂林縣域〔二〕城鎮(zhèn)居民收入及支出統(tǒng)計(jì)表二：桂林市2023年家庭收入構(gòu)成情況指標(biāo)單位金額同比增長%占總收入比重家庭總收入元100其中：可支配收入元元元元元桂林市2023年城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出增減情況表指標(biāo)本期上年同期同比增減(%)五、家庭總支出14765消費(fèi)支出其中:效勞性消費(fèi)支出一、食品4765二、衣著三、居住四、家庭設(shè)備用品及效勞五、醫(yī)療保健六、交通和通信7七、教育文化娛樂效勞八、其他商品和效勞〔三〕2023桂林市旅游業(yè)分析東西巷規(guī)劃具有旅游地產(chǎn)屬性，旅游分析較重要。桂林作為國際旅游名城，以旅游業(yè)為龍頭的現(xiàn)代效勞業(yè)健康開展，質(zhì)量效益顯著提高，2023年累計(jì)接待游客8601.90萬人次，年均增長13.3%；實(shí)現(xiàn)旅游總收入549.74億元，年均增長23.8%。桂林借助中國—東盟博覽會在廣西舉辦的優(yōu)勢，加大了對東盟客源市場的開拓，東盟國家游客量異軍突起，上半年同比增長就超過40%，增幅居全國之首。同時，注重培育穆斯林市場，開展印度、俄羅斯市場，終使使海外旅游頑強(qiáng)收紅。受國家經(jīng)濟(jì)刺激政策影響，去年全國國內(nèi)旅游仍較為紅火。桂林旅游對此早有準(zhǔn)備，在年初海外旅游一片低迷時就做好了“國際損失國內(nèi)補(bǔ)〞的對策，市領(lǐng)導(dǎo)帶頭在廣東、湖南、上海、北京等國內(nèi)主要旅游客源城市開展形式多樣的旅游推介活動。同時，還精心籌劃了桂林國際山水文化旅游節(jié)、恭城桃花節(jié)、興安“桂林米粉節(jié)〞、資源老城墻燈歌節(jié)等節(jié)慶活動，吸引了眾多游人，使國內(nèi)旅游在去年接待1470多萬人次的高平臺上仍呈現(xiàn)出兩位數(shù)的高增長率。在旅游接待和旅游收入大幅增長的同時，接到的游客效勞質(zhì)量投訴為155起，同比下降16.2%，游客滿意率全年保持在97%以上。第二局部桂林商業(yè)市場分析一、宏觀市場分析〔一〕全國商業(yè)地產(chǎn)走勢高緯環(huán)球機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2023年前11個月，中國商業(yè)地產(chǎn)投資增長48.4%，眾多住宅開發(fā)商紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域；此外，去年前11個月辦公樓和商鋪的銷售額同比分別增長48.4%和50.2%。商業(yè)地產(chǎn)的活潑在上海、北京等主要城市尤為明顯。數(shù)據(jù)顯示，由于銷售、租用良好，上海甲級寫字樓空置率由2023年末的17.2%大幅降至2023年末的6.1%。租金方面，2023年第四季度上海甲級寫字樓市場平均有效凈租金到達(dá)346元/平方米/月，環(huán)比上漲3.4%，同比上漲20.7%。商業(yè)地產(chǎn)包括：商鋪地產(chǎn)、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、購物中心地產(chǎn)、酒店公寓等。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)工程從規(guī)模和形態(tài)上分為三大類，一類是大型的ShoppingMall，一類是主體商業(yè)街的商鋪店面，還有一類是為社區(qū)效勞的便民商店，也就是人們常說的居民社區(qū)臨街商鋪。2023—2023年政策頻出、市場多變，通脹壓力不減，商業(yè)市場無論是供給量還是成交量，都有所下降。國際經(jīng)濟(jì)局勢動亂不安，先有美債危機(jī)，后有美聯(lián)儲承諾低息。在調(diào)控背景下,央行保持了謹(jǐn)慎的態(tài)度。既沒有緊跟美國宣布未來實(shí)行低息，也沒有進(jìn)一步加息或提高存準(zhǔn)的操作。新“國十條〞公布下，觀望氣氛出現(xiàn)，但政策也都暫時還未涉及商業(yè)市場。商務(wù)部門的“限外〞等政策，國內(nèi)投資者在整個商業(yè)地產(chǎn)大宗交易中的比重將加大?！捕痴{(diào)控針對住宅，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)回暖信號2023年開始地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部已經(jīng)開始出現(xiàn)分化，龍頭和商業(yè)地產(chǎn)的市場份額提升，呈現(xiàn)出強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的局面。2023年這種態(tài)勢進(jìn)一步延續(xù)。上半年地產(chǎn)公司銷售回款保持增長，但增幅低于去年同期。其中，一線龍頭和商業(yè)地產(chǎn)銷售回款增幅最大，市場份額同比提高；園區(qū)土地開發(fā)和主題投資類公司銷售回款最差，市場份額有所下降。在房地產(chǎn)調(diào)控環(huán)境下，一線龍頭公司和商業(yè)地產(chǎn)具有逆勢擴(kuò)張的能力，資金實(shí)力較弱的中小開發(fā)商面臨市場份額進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)?！踩承略鲂刨J與貨幣回落，貨幣政策難言放松根據(jù)定量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，2023年下半年開發(fā)商投資力度持續(xù)下降已成定局，籌資環(huán)境也不可能有大的改善，最大的不確定性是市場，分析可知，假設(shè)銷售增速有所下降，開發(fā)商面臨的資金壓力很大。這將直接導(dǎo)致開發(fā)商下半年投資力度下降。分析判斷：2023年萬科宣布將在經(jīng)營戰(zhàn)略上正式向多元化業(yè)態(tài)經(jīng)營邁進(jìn)。王石表示，“在經(jīng)營戰(zhàn)略上升級為：從單一住宅步入多元化業(yè)態(tài)經(jīng)營，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)〞。反映了萬科應(yīng)對市場的策略選擇，“在當(dāng)前的形勢下，如果繼續(xù)現(xiàn)在的策略，將可能面臨巨大的市場風(fēng)險(xiǎn)。〞商業(yè)地產(chǎn)似乎成為可以暫時躲避風(fēng)險(xiǎn)和政策的避難場所，與此同時，加上對政府在住宅市場的〔僅2023年本錢就高達(dá)1.3萬億元〕保障房方案心存畏懼，越來越多的地產(chǎn)商將未來戰(zhàn)略調(diào)整的天平偏向了商業(yè)地產(chǎn)。那么正在金融危機(jī)中逆勢狂舞的商業(yè)地產(chǎn)，未來究竟是一個巨大金礦還是深淵陷阱呢？結(jié)論顯而易見：學(xué)習(xí)萬達(dá)和萬科，深入市場、引進(jìn)前瞻性商業(yè)規(guī)劃：比方沃爾瑪要求5.4米，300個車位，電影院是5米以上……地下商業(yè)規(guī)劃須滿足這些硬件，招商才有力度、顯效果。二、桂林商業(yè)場分析〔一〕桂林商業(yè)地產(chǎn)市場脈絡(luò)梳理A、1997年，桂林微笑堂開業(yè)；B、1999年，桂林中心廣場正式竣工；C、2000年，桂林中心廣場地下商場：小香港商業(yè)城正式竣工營業(yè)，占地24108平方米，鋪面共878間。D、2000年，正陽路步行街完工開街，總建面10240平方米，集商業(yè)購物、休閑娛樂為一體。E、2005年，國展購物中心引進(jìn)“南城百貨〞正式營業(yè)；F、2005年，聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場正式開場，拉動鐵西片區(qū)；G、2023年，廣運(yùn)美居——沃爾瑪購物廣場開業(yè)………………商業(yè)格局初具雛形，以十字街商圈為主中心，三個副中心分別為：北邊沃爾瑪商圈；南邊聯(lián)達(dá)商圈；東面甲天下商圈。由于桂林市的城市市政規(guī)劃無延續(xù)性，加上2023年提交的三個規(guī)劃都被國務(wù)院駁回。從整體規(guī)劃而言，桂林市商圈格局缺乏政府的有效引導(dǎo)，且缺乏大品牌、大商家的進(jìn)駐，導(dǎo)致整個桂林市的商業(yè)狀況，處于一個較無序狀態(tài)。2、商鋪經(jīng)歷2003、2023兩個疲軟期：2003年，十字街商圈商鋪嚴(yán)重貶值，南方大廈、溫州商會大廈、點(diǎn)歌臺大樓商業(yè)局部無人問津、門可羅雀，商鋪市場陷入低迷期，此負(fù)面影響一直延續(xù)到2005年初。由于桂林本地居民消費(fèi)能力相對有限，造成了桂林市房地產(chǎn)市場上商鋪的租售情況疲軟，除了處于正陽街和中山路核心地段的商鋪情況稍微理想一點(diǎn)外，其他區(qū)域商鋪情況不甚理想，幾乎沒有一家二樓商鋪經(jīng)營成功的?，F(xiàn)狀：中山路段寫字樓均欠缺停車位，局部層高較低或采光通風(fēng)差。甲天下廣場段、三里店大圓盤段多為普通電梯住宅改為商業(yè)辦公，物管較差。3、市區(qū)案例分析：A、盛景中心：1、租金情況：位于漓東高新區(qū)內(nèi)驂鸞路；中山路段寫字樓租40-80元/㎡/月，七星區(qū)板塊25～50元/㎡/月。2、銷售情況：“盛景中心〞目前商業(yè)開發(fā)市場上唯一以寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建造的工程，總建約4.6萬㎡，自2007年底開始銷售至今，銷售率約達(dá)65%，目前銷售均價(jià)約6500元/㎡。意向購置客戶較少，銷售速度非常緩慢。B、酒店現(xiàn)狀：1、酒店數(shù)量：上千家酒店，其中五星級5家；四星級7家；三星級200家；2、酒店分布特點(diǎn)：五星級酒店根本位于漓江畔；四星級酒店位置多數(shù)山水環(huán)繞；三星級酒店主要集中在中山路段及各城區(qū)交通便利，配套齊全路段。3、酒店價(jià)格情況：五星級旺季約1000元，淡季約600元。四星級旺季約500元，淡季約300元。三星級旺季約200元，淡季約100元。分析判斷：根據(jù)一線商業(yè)地產(chǎn)及香港商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)測算，支持一個城市商圈〔商業(yè)綜合體〕需要30萬人口以上，按桂林70多萬人口來算，只適合支撐兩個這樣的城市商業(yè)中心。而目前桂林存在四個商業(yè)中心。1、桂林是國際旅游城市，也是個歷史文化名城，為了保護(hù)旅游資源和文化遺產(chǎn)，所以對于城市的建設(shè)非常謹(jǐn)慎，從而也抑制了桂林的城市化開展，特別對房地產(chǎn)的影響很大。但近幾年來，桂林進(jìn)行了舊城改造工程，大大改變加進(jìn)了城市化的歷程，在將來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，對桂林房地產(chǎn)的開展都起到很大的推作用。2、房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已成為桂林國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康開展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的根本要求，是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康開展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴(kuò)大社會就業(yè)的有效途徑?！捕彻鹆稚虡I(yè)經(jīng)營模式分析商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)中的商業(yè)步行街模式。社區(qū)型或者都會型商業(yè)區(qū)街和商業(yè)步行街是當(dāng)前都市商業(yè)地產(chǎn)中比較突出的一個代表形態(tài)。近年來，步行商業(yè)街正在成為中國城市新的投資熱點(diǎn)和城市名片。A、寫字樓：桂林的寫字樓價(jià)格大都在6700－7200元/㎡間，集中在象山區(qū)。寫字樓的價(jià)錢相當(dāng)于市中心住宅的售價(jià)，空置率在46％左右，反映桂林當(dāng)?shù)厣虡I(yè)活動欠缺活潑度。B、商場商鋪比較：工程地址月租(元/㎡)售價(jià)(元/㎡)出租率%南方大廈解放西路2號13327750〔2002年〕30文化大廈解放東路137號110－13319000〔2002年〕43大世界秀峰區(qū)桂林十字街90－13320350〔2002年〕60康美大廈秀峰區(qū)中山中路33號38－14813300〔2001年〕64八桂大廈秀峰區(qū)中心廣場正對面133－15227750〔2001年〕90c、步行街商鋪比較：工程地址月租(元/㎡)售價(jià)(元/㎡)出租率%小香港中山中路中心廣場地下層150－26028500〔2002年〕90正陽步行街正陽路360－72048100〔2000年〕95流行港苗圃路28號120-18020000〔2001年〕55天下桂林機(jī)場高速路和榕山路交界處36－544860起〔1999年〕362、管理費(fèi)用管理費(fèi)用方面，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般為12元/㎡—48元/㎡,跨度比較大?？蛻籼卣鳎荷啼伒耐顿Y者一般都是財(cái)力雄厚的公務(wù)員、個體老板、當(dāng)?shù)鼐用竦?。商業(yè)投資者中，私營企業(yè)主和個體經(jīng)營者占了70%的比例，此類人士一般入行較早，對市場趨勢把握較好，投資決策也相比照較果斷；公務(wù)員等有穩(wěn)定收入，具有一定的投資能力，占到了被調(diào)查人數(shù)的20%，商業(yè)投資者中桂林本地居民約占80%，外地居民那么占了20%，這其中又以桂林周邊的市縣居民為主。第三局部工程主題概念及規(guī)劃要點(diǎn)一、東西巷工程規(guī)劃要點(diǎn)分析〔一〕工程區(qū)位桂林正陽路東西巷屬于以靖江王府為核心桂林古城保護(hù)區(qū)，東依漓江，南接正陽路步行街、與解放東路相鄰，西鄰中山路十字街?！捕痴槍こ讨?guī)劃改造要點(diǎn)正陽路東西巷歷史文化街區(qū)改造工程,位于桂林歷史文化保護(hù)開展區(qū)中心靖江王城東南局部地段，含正陽路東巷、江南巷、蘭井巷、仁壽巷、正陽路西巷、正陽路北段、解放東路局部。秀峰區(qū)政府已將該工程列入十二五規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)工程，工程總占地面積2.92公頃〔其中歷史文化核心區(qū)2.35公頃，鴻慶隆商業(yè)片區(qū)0.57公頃〕，區(qū)域內(nèi)地上總建筑面積27543.21平方米。該工程本著保護(hù)性開發(fā)原那么，擬以修繕改造為主、撤除改建為輔的方式實(shí)施該工程的改造建設(shè)，預(yù)計(jì)該工程總投資4.2億元?！踩硸|西巷工程SWOT分析工程優(yōu)勢〔STRENGTH〕工程劣勢〔WEAKNESS〕處于十字街商圈核心地段，交通便利，有利消費(fèi)者到達(dá)；靖江王城文物保護(hù)范圍內(nèi)，有利于旅游地產(chǎn)模式的規(guī)劃改造；商業(yè)氣氛濃郁，商業(yè)歷史悠久，具有較強(qiáng)的傳承根基；地段及王城文化一脈傳承，是王城遺址復(fù)原的前奏及開發(fā)探索，東西巷工程具有打造城市名片的潛質(zhì)；桂林市區(qū)目前尚無此類風(fēng)格的歷史文化保護(hù)型街區(qū)；可結(jié)合正陽路步行街，做為延長段開發(fā)；地塊小，回遷量過大，不利于開發(fā)運(yùn)營的本錢回收。拆遷與安置是本工程的操作難點(diǎn)；歷史文化保護(hù)要求高，施工難度大；規(guī)劃限制因素過多，贏利困難；按同濟(jì)大學(xué)的規(guī)劃模式及建筑風(fēng)格，假設(shè)純復(fù)古街區(qū)，那么利于旅游地產(chǎn)而不適合回遷居??；如果考慮回遷安置，街區(qū)層高那么有悖于保護(hù)要求，屬于仿古型居住區(qū)，難以吸引游客，也難以承載打造城市名片的規(guī)劃；工程缺乏土地置換及拆遷安置的力度，缺乏復(fù)原王城文化的決心；明清風(fēng)貌建筑，與傳統(tǒng)商業(yè)的現(xiàn)代風(fēng)格取向不同，將不可防止地受到相當(dāng)一局部零售商的抵觸，不利于招商引資；地下一層如不能完全售出，開發(fā)商那么具有虧損的風(fēng)險(xiǎn)；工程威脅點(diǎn)〔THREAT〕工程時機(jī)點(diǎn)〔OPPORTUNITY〕與步行街商圈距離太近，同質(zhì)化商業(yè)會搶奪客源有限；旅游景點(diǎn)較難留住旅游客源；地面“拆一補(bǔ)一〞，地下“建一補(bǔ)二〞的模式：地下一層的單位如不能完全售出，開發(fā)商那么具有虧損的風(fēng)險(xiǎn)；政府打壓住宅，開發(fā)商全民開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)增勢迅猛有過熱的風(fēng)險(xiǎn)，須加快開發(fā)力度，不易拖延太久；地質(zhì)未有效勘探，這是工程能否建地下人防二層的先決條件，也是工程開發(fā)投入的關(guān)鍵所在，須慎重；秀峰區(qū)及桂林市政府大力支持；地段及王城文化一脈傳承，是王城遺址復(fù)原的前奏及開發(fā)探索，東西巷工程具有打造城市名片的潛質(zhì)；緊臨靖江王城旅游景點(diǎn)，旅游人群多；國務(wù)院“兩區(qū)〞規(guī)劃，以及大桂林旅游、大文化特色、保護(hù)舊城戰(zhàn)略，有利于本工程的開發(fā)；十字街繁華商圈、正陽步行街等，循環(huán)軌道交通給商業(yè)帶來穩(wěn)定人流；可結(jié)合正陽路步行街，做為步行街的延長段規(guī)劃開發(fā)；桂林市區(qū)目前尚無此類風(fēng)格的歷史文化保護(hù)型街區(qū)；靖江王城文物保護(hù)范圍內(nèi)，有利于旅游地產(chǎn)模式的規(guī)劃改造；〔四〕工程劣勢及威脅的躲避通過對工程SWOT的分析，我們了解了工程的優(yōu)劣勢以及工程所面臨的時機(jī)威脅。對于工程的優(yōu)勢及時機(jī)，在未來定位時要盡可能地發(fā)揮，同時對于劣勢和威脅，應(yīng)主動采取措施去躲避。以下是我司對工程劣勢及威脅的躲避措施：◎在定位方面。工程盡量多安排一些互補(bǔ)的業(yè)態(tài)，除了滿足旅游者欣賞以外，工程盡可能地多提供吃、住、娛樂等多功能效勞，同時應(yīng)盡量將同一業(yè)態(tài)集中某一區(qū)域，減少顧客在不同功能效勞區(qū)之間流動的轉(zhuǎn)換時間；◎在硬件方面。確定與王城統(tǒng)一的工程建風(fēng)格，需要從工程主題方面來提高工程的獨(dú)特性；另外，采用優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)，以有利于工程未來主力店招商；◎在招商方面。工程考慮錯誤經(jīng)營，防止商業(yè)業(yè)態(tài)同質(zhì)化，招商時需要通過大面積主力店的招商來帶動中小商戶的入駐，形成工程的競爭優(yōu)勢；◎在銷售方面。時間控制上，要盡早啟動營銷策略，縮短銷售期，通過積蓄勢能在短時間消化可售物業(yè)；在價(jià)格方面，應(yīng)更多考慮大面積店鋪〔地面地下連體規(guī)劃建筑等〕的實(shí)際需要，制定出合理價(jià)格以吸引投資客戶，而且通過如租售連動等，引入主力店等措施增強(qiáng)投資者信心；在資金壓力方面，可以采用多種戰(zhàn)略合作方式減少投資壓力，盡量發(fā)揮工程整體規(guī)模以及商戶組合優(yōu)勢；◎在經(jīng)營方面。工程免面臨培養(yǎng)期的問題，業(yè)態(tài)規(guī)劃時盡可能地考慮更多項(xiàng)選擇擇目的性業(yè)態(tài)，其次，根據(jù)工程及區(qū)域的特點(diǎn)，盡可能連通正陽步行街區(qū)與十字街區(qū)，增加區(qū)域內(nèi)的固定人流?！颉皩捊譄o鬧市，街巷有商情〞的傳統(tǒng)理念，具體如下：“王城、景觀步行街、小廣場、商業(yè)步行街〞構(gòu)成不夜城的商業(yè)框架。一個獨(dú)立的商業(yè)實(shí)體，里面包含了多種業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)；景觀步行街：其功能是把五大板塊的商業(yè)串聯(lián)起來，是人流動線，是交流、溝通、觀光、休息的場所；小廣場：指工程內(nèi)的文化交流處，客流休閑休憩的地方；商業(yè)步行街：具體指五大板塊內(nèi)，各個獨(dú)立的商業(yè)子工程間形成的商業(yè)街，正如城市里的商業(yè)街，其功能是為人們提供購物、娛樂和其他消費(fèi)的場所。二、正陽街東西巷歷史沿革正陽路東西巷緊鄰靖江王城，歷史文化悠久。唐代武德年間修建“桂林城〞，明代靖江王在此建造靖江王府，正陽東西巷位于靖江王城東側(cè)和南側(cè)，受藩王沿革及社會多元文化的影響，歷史積淀厚重，是目前桂林主城區(qū)僅存最古老的街區(qū)之一。它的存在豐富了王城地區(qū)歷史景觀氣氛，有助于靖江王城歷史文化感知度的增加。正陽東西巷曾是近代以來桂林商業(yè)文化繁華的象征，在桂林歷史上曾經(jīng)顯赫一時。地塊內(nèi)建有許多名人居所，如兩廣總督岑春煊的公館，前清秀才，清朝“兄弟翰林〞龍朝翊兄弟的住所；民主人士、解放后任桂林市副市長魏繼昌的住所等。但由于歷史原因，特別是經(jīng)歷抗戰(zhàn)洗禮，那些豪宅大院已不復(fù)存在。東巷現(xiàn)存的建筑，多數(shù)是抗戰(zhàn)后重建，雖然已經(jīng)破舊，但真實(shí)反映了城市的一段歷史。桂林地方留傳下來的許多“老字號〞鋪?zhàn)?，表達(dá)出東西巷曾經(jīng)的繁華，如“又益軒〞米粉，“張永發(fā)〞的布染水，“曹保元〞的膏丹丸散；“熊同和〞藥店，“巨豐泰〞商行，“友信〞商行，“黃昌典〞毛筆，“鴻慶隆〞的月餅，“車馨蘭〞的生切煙，“抖著肺〞的酸也等，它們的發(fā)源地都在東西巷。三、工程核心主題概念〔一〕定位概念的提出A、城市需要什么？B、東西巷能為城市提供什么？城市的功能需要轉(zhuǎn)變和豐富；城市的商業(yè)需要注入文化的因子；城市旅游效勞業(yè)不夠集中需要集約化經(jīng)營；旅游城市的功能需要改善；舊城改造需要新的模式；“保護(hù)漓江，再造一個桂林城〞桂林舊城及王城保護(hù)提上日程，王城遺址復(fù)原的前奏；投資者和商家需要投資的舞臺；消費(fèi)者和游客需要體驗(yàn)片區(qū)的文化；更完整的呈現(xiàn)城市文化歷史；持續(xù)完善與再造旅游熱點(diǎn)，喚醒600多年的藩王城根的文化“記憶〞；更深的挖掘城市內(nèi)涵；更多的為城市提供就業(yè)時機(jī)、稅收收入；最能代表城市形象的名片；1、定位思路：◎桂林作為世界旅游名城及靖江王府作為中國保存最完整最大的明代藩王府城是桂林歷史文化的一張王牌；◎600年王城文化，明清歷史文化作為文化背景；◎大桂林旅游、大文化特色戰(zhàn)略的重大舉措。東西巷作為秀峰新區(qū)最重要的商業(yè)工程，對于實(shí)現(xiàn)古都風(fēng)韻和現(xiàn)代商業(yè)完美結(jié)合、激活600年王城文化發(fā)揮著最關(guān)鍵的作用，是桂林“明〞文化旅游的點(diǎn)睛之筆，是桂林的城市名片。2、主題概念的提出：復(fù)原一個真正表達(dá)王城根文化的時尚生活街區(qū)是一個秉承桂林藩王明城、桂北合院歷史的文化精髓，以品味休閑娛樂、精致餐飲效勞、時尚婚慶中心、精品零售、高檔精品酒店會所等多元化高端效勞一體的綜合性時尚休閑商業(yè)街區(qū)。是一個中國與西方文化相交融的時尚休閑娛樂購物的新天地。東西巷時尚生活街區(qū)，千年王城再復(fù)興3、工程總體定位本工程的總體定位為：【藩王文化與現(xiàn)代文明對接的平臺】〔二〕東西巷工程文化定位1、工程城市功能和角色定位◎傳承傳統(tǒng)文化、展示城市形象的城市名片；◎桂林城市旅游效勞核心區(qū)，城市旅游商圈；2、目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)市場定位◎一級市場——游客市場二級市場——廣西區(qū)內(nèi)外及桂林市及城市周邊居民，為城市居民提供城市最大規(guī)模、最集中的餐飲娛樂消閑場所?！蛞?00萬人次游客量/年作為消費(fèi)者目標(biāo)，為其提供集約效勞一站效勞的旅游效勞核心區(qū)，融觀光、文化展示、消閑、吃喝購住行于一體；3、工程功能定位正陽東西巷——【一個城市的文化綜合體】聚集了大型餐飲、各地小吃、民間曲藝、商務(wù)酒店、消閑娛樂、旅游購物等等全面的集吃、喝、購、住、行、消閑、民俗、文化功能于一體的具有較強(qiáng)輻射功能和目的性消費(fèi)的文化旅游體驗(yàn)基地。世界自然文化遺產(chǎn)城市的旅游效勞五星級場所，旅游城市名片。四、商業(yè)形象定位商業(yè)形象定位的目的A、符合工程根本建筑特征與文化內(nèi)涵B、滿足目標(biāo)客戶群心理需求與經(jīng)營、消費(fèi)需求C、商業(yè)工程在城市商業(yè)中的惟一性、排他性需求XXX地產(chǎn)在充分研究歐美購物中心，同時結(jié)合中國購物中心目前開展?fàn)顩r，將購物中心按照自身物業(yè)特征的四個營銷組合要素〔選址/面積，行業(yè)組合，消費(fèi)者溝通，購物娛樂傾向性〕分為10種類型：CityCentre1、都市購物中心ResidentialShoppingCentre2、鄰里購物中心Retail3、購物公園RegionalShoppingCentre4、區(qū)域購物中心SuperRegionalShoppingCentre5、超級區(qū)域購物中心LifestyleCentre7、時尚生活中心PowerCentre6、功能中心Meal--Entertainmentcentre8、美食娛樂中心SpecialtyMall9、專業(yè)市場購物中心CommunityCentre10、社區(qū)購物中心通過以上分析，可看出東西巷自以為明代桂林商業(yè)繁華的發(fā)源地，結(jié)合王城根的工程屬性，定位建議如下：工程商業(yè)形象定位：東西巷時尚美食娛樂中心企業(yè)形象定位：城市運(yùn)營商城市功能板塊定位：保護(hù)性文化旅游商業(yè)地，城市旅游商圈五、商業(yè)類型定位工程商業(yè)類型定位：復(fù)合式城市商業(yè)綜合體六、商業(yè)主題定位傳播主形象定位：山水王城—桂林城市客廳七、業(yè)態(tài)功能模塊定位以商業(yè)中心為核心，在其周邊分布娛樂休閑業(yè)作為業(yè)態(tài)互補(bǔ)。八、擬定工程檔次定位：對現(xiàn)有競爭工程周邊商圈的分析及對未來開展之考量，我們認(rèn)為在中高檔特色旅游商業(yè)層面上是目前的市場空缺點(diǎn)。鑒于此，本工程定位于中高檔商業(yè)將可取得長足開展。九、工程規(guī)劃〔一〕東西巷目整體建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)核心思想對該舊區(qū)的規(guī)劃，必須濃縮桂林城千年的歷史——通過建筑的型重點(diǎn)突出表現(xiàn)桂林城“漢代開啟，唐朝興起，宋時繁榮，明清穩(wěn)定，抗戰(zhàn)期間成為救國救民盛極一時的文化名城的歷史片段?？傮w讓人感受到新建建筑“修舊如舊〞“懷古又時尚〞“傳統(tǒng)又有創(chuàng)意〞，有文化又不失商業(yè)的效果?！捕骋劳忻鞣跷幕?，重塑山水王城東西巷依托成都靖江王府，以唐宋文化為靈魂，明、清風(fēng)貌作外表，并通過很多專業(yè)商店，展示桂林的民風(fēng)民俗。加強(qiáng)夜間效果的塑造，加大燈光光影的運(yùn)用，逛東西巷，看看商店出售的筷子、茶葉、燈籠、蠶絲被等土特產(chǎn)，你會覺得東西巷是普通的、民眾的、世俗的，但通過臉譜、剪紙、版畫、葫蘆、雕刻、捏泥人、皮影戲等民間工藝，你又會覺得東西巷是藝術(shù)的、高雅的。規(guī)劃按“漢、唐、宋、明、清〞各朝代建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)小組團(tuán)或原地查找改建定形，靠近王城城墻的建筑布局年代較久建筑組群，聚焦唐宋、明清風(fēng)格，吸取桂北民居經(jīng)典元素，營造昔日王城風(fēng)范，彰顯盛世人文風(fēng)骨，歷史在過度中自然演繹，也方便游人“尋根訪祖〞。特別是“戲臺〞“逍遙性〞的標(biāo)志建筑要點(diǎn)綴期間，回味悠遠(yuǎn)。1、街道盡量按古老的“井〞字設(shè)計(jì)，各街道元素均順“唐、宋、明、清〞的建筑群配套設(shè)置元素。當(dāng)然也要配一些相連朝代的“微量〞元素過度。2、建筑形式采用古建筑風(fēng)格，現(xiàn)代建筑結(jié)構(gòu)施工，既滿足游人瞻古也滿足現(xiàn)代商業(yè)布局需要。3、整個小區(qū)設(shè)計(jì)成古式商城，在東南西設(shè)置三個主要入口設(shè)計(jì)標(biāo)志性建筑，沿解放路大街鋪由古式鋪面圍成。4、設(shè)地下人防商場，地下商場主要是放置現(xiàn)代繁華商品，地面主要是經(jīng)營“古〞和“慢生活〞的商品和游藝。地下商場與南面的步行地下街銜接?！踩硸|西巷的文化價(jià)值特色東西巷歷史文化地段是桂林古城較集中的傳統(tǒng)風(fēng)貌片區(qū)，是靖江王府保護(hù)區(qū)的組成局部，整體風(fēng)貌根本完整，具有一定的規(guī)模，歷史文化資源豐富，集中代表了桂林地區(qū)典型的城鎮(zhèn)歷史風(fēng)貌，其具有的“城垣舊地、市井街巷，名人府邸、抗戰(zhàn)文化〞特色，具有較高的歷史文化價(jià)值?！菜摹硨鹆质姓柦致窎|西巷目周邊環(huán)境理解正陽路東巷規(guī)劃范圍隸于以靖江王府為核心的桂林古城保護(hù)區(qū)，東依漓江、南接正陽路步行街、西鄰中山路十字街。位于靖江王府東南南部的保護(hù)范圍和建設(shè)控制地帶內(nèi)，處于文物保護(hù)單位和城景交融地段，是唯一能較集中表達(dá)桂林傳統(tǒng)風(fēng)貌的區(qū)域，保護(hù)與開展處理得當(dāng)，有助于靖江王府、十字街、漓江濱水帶三個文化遺產(chǎn)區(qū)的緊密銜接，并帶動其開展。以下附周邊環(huán)境現(xiàn)狀圖：〔五〕東西巷工程規(guī)劃方案1、西巷規(guī)劃平面圖2、業(yè)態(tài)規(guī)劃平面圖3、東巷規(guī)劃平面圖A、東巷規(guī)劃效果圖東巷規(guī)劃效果圖以上規(guī)劃待定。①、唐宋風(fēng)格百味街〔示意圖〕：以各地小吃、特色小炒、局部大排擋、啤酒屋、城墻根露天茶館為主要經(jīng)營方向?！睞區(qū)〕②、王府地標(biāo)〔示意圖〕：③、唐宋風(fēng)格醉香街〔示意圖〕：以川、粵菜輔助其他菜系酒樓、西餐等為主，輔以諸如“XX茶館〞命名的以曲藝表演為主要形式的特色茶館，可穿插傳統(tǒng)曲藝表演、民間奇人絕技等特色工程；內(nèi)街街道設(shè)置文化符號小品及中式亭結(jié)構(gòu)小店，兜售特色手工品及香煙、酒水等；露天設(shè)置說書場地及各種曲藝表演場地?！睞區(qū)〕④、翰林兄弟故居〔示意圖〕：酒吧、音樂廣場、按摩足道等休閑配套古玩、字畫、手工藝品、旅游紀(jì)念品、茶葉、土產(chǎn)、動植物標(biāo)本等旅游購物區(qū)，以及眾多名人故居，諸如翰林兄弟、謝和庚等愛國人士居住地?！睤區(qū)〕⑤、翰林兄弟故居〔示意圖〕：酒吧、音樂廣場、按摩足道等休閑配套古玩、字畫、手工藝品、旅游紀(jì)念品、茶葉、土產(chǎn)、動植物標(biāo)本等旅游購物區(qū)，以及眾多名人故居，諸如翰林兄弟、謝和庚等愛國人士居住地?！睤區(qū)〕⑥、桂林米粉老字號店鋪〔示意圖〕：明清5層風(fēng)格混合式建筑，規(guī)劃為東西巷的住宿接待區(qū)及商務(wù)區(qū)；5層中式建筑，可規(guī)劃為自助式青年旅館，諸如便捷酒店或國際青年旅社方式；以及桂林老字號特產(chǎn)，諸如桂林米粉老字號店鋪、桂林豆腐乳老字號店鋪等；〔B區(qū)〕⑦、明清風(fēng)格大型商場〔示意圖〕：明清5層風(fēng)格混合式建筑，規(guī)劃為東西巷的住宿接待區(qū)及商務(wù)區(qū)；5層中式建筑，可規(guī)劃為自助式青年旅館，諸如便捷酒店或國際青年旅社方式；以及桂林老字號特產(chǎn)，諸如桂林米粉老字號店鋪、桂林豆腐乳老字號店鋪等；〔B區(qū)〕⑧、桂林豆腐乳老字號店鋪〔示意圖〕：明清5層風(fēng)格混合式建筑，規(guī)劃為東西巷的住宿接待區(qū)及商務(wù)區(qū)；5層中式建筑，可規(guī)劃為自助式青年旅館，諸如便捷酒店或國際青年旅社方式；以及桂林老字號特產(chǎn)，諸如桂林米粉老字號店鋪、桂林豆腐乳老字號店鋪等；〔B區(qū)〕2、交通規(guī)劃：〔以下附規(guī)劃示意圖〕3、商業(yè)配套布局：〔以下附規(guī)劃示意圖〕4、城市界面布局：〔以下附規(guī)劃示意圖〕5、消防工程布置圖：〔以下附規(guī)劃示意圖〕6、電力工程布置圖：〔以下附規(guī)劃示意圖〕7、給水工程布置圖：〔以下附規(guī)劃示意圖〕8、排水工程布置圖：〔以下附規(guī)劃示意圖〕〔五〕東西巷工程地下局部其他規(guī)劃修改建議一、人防依據(jù)根據(jù)第六次全國人民防空會議上提出的全國人民防空建設(shè)第十二個五年規(guī)劃，“完善人防工程防護(hù)體系〞和“人防建設(shè)融入城市建設(shè)〞的要求，將是未來人防工作的重點(diǎn)。桂林市為桂東北區(qū)域中心和歷史文化名城，也是桂東北重要的交通樞紐，除了便捷的陸路和水路交通外，還擁有我國西南地區(qū)主要的客運(yùn)和貨運(yùn)中心——兩江國際機(jī)場，其地處西南、中南腹地及東南沿海地區(qū)的結(jié)合部，為未來東南沿海作戰(zhàn)的重要戰(zhàn)略后勤支點(diǎn)。桂林歷來為南疆軍事重鎮(zhèn)，是戰(zhàn)時敵方空襲的重要目標(biāo)，人民防空工作任務(wù)艱巨。拓展地下人防空間，開展地下效勞商場，既能滿足周邊居民的商業(yè)、文娛、購物需求，也有利于桂林市的經(jīng)濟(jì)繁榮。二、地下空間〔商業(yè)〕建筑設(shè)計(jì)說明地下按市場運(yùn)作方式建兩層人防工程〔17500㎡/層，雙層共35000㎡〕，作停車〔負(fù)2層〕和商業(yè)功能〔負(fù)1層〕使用，歸開發(fā)商配套處置取得收益。車位580位，商鋪12250㎡。為平衡歷史地段開發(fā)強(qiáng)度和歷史風(fēng)貌保護(hù)控制的要求，可適當(dāng)考慮地下空間的開發(fā)，但應(yīng)遵循不破壞歷史街區(qū)風(fēng)貌和歷史遺產(chǎn)的原那么，在論證工程技術(shù)可行性的前提下進(jìn)行。地下空間退讓道路紅線和地塊邊界線的距離不宜小于3米，退讓文物保護(hù)單位及歷史保護(hù)建筑的邊界外不小于5米。在滿足工程技術(shù)要求的前提下，鼓勵地塊的地下空間與相鄰地塊、相鄰道路的地下空間直接相連。鼓勵地下商業(yè)、文化等公基設(shè)施與地下公共步行系統(tǒng)、軌道交通站點(diǎn)及其他公共交通設(shè)施相連通。地下人行通道的寬度不宜小于6米，并同時滿足相關(guān)管理要求。通過地下人行通道連接的地下空間，地坪標(biāo)高宜一致。無法一致的，人流密集地區(qū)的人行通道應(yīng)采用坡道形式；人較少的地下通道可局部采用臺階形式，同時應(yīng)設(shè)置無障礙通道。地下步行系統(tǒng)、公交站點(diǎn)的出入口，宜結(jié)合公共建筑、下沉廣場、地下商業(yè)空間出入口等設(shè)置。地下出入口的建筑構(gòu)筑物要與風(fēng)貌區(qū)的風(fēng)貌特色相協(xié)調(diào)。三、鋪位分割和人流動線設(shè)計(jì)要點(diǎn)鋪位分割設(shè)計(jì)原那么要點(diǎn)：1、主題的原那么商鋪的分割，必須遵循主題的原那么。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進(jìn)行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)工程的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。2、人性化的原那么商鋪的分割，必須遵循人性化的原那么。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費(fèi)者的購物習(xí)慣、購物心理和走路習(xí)慣。3、科學(xué)利用的原那么商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的原那么。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應(yīng)該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。人流動線設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、消費(fèi)者在賣場內(nèi)的停留時間：賣場的動線設(shè)計(jì)，要讓顧客在你的店內(nèi)盡量多停留。2、停步局部和移動局部的通道范圍：顧客停步的空間要大，方便選擇商品。移動局部貨品的陳列要具有吸引力，多放置模型機(jī)。3、顧客流動的方向〔自動梯、電梯〕電梯的位置最好直接通向主通道的入口，并陳列具有魅力的賣點(diǎn)商品，以吸引更多顧客。4、環(huán)境要作舒適，不要給人疲勞厭倦的感覺。設(shè)施和壁面距離是否適合顧客的正常行走活動；地面材料不要太單調(diào)或太復(fù)雜；地面和商品的顏色要對稱。一般地面的顏色和商品的顏色要有較大的反差以強(qiáng)調(diào)商品。四、樓層設(shè)計(jì)與業(yè)態(tài)種類地下按市場運(yùn)作方式建兩層人防工程〔17500㎡/層，雙層共35000㎡〕，作停車〔負(fù)2層〕和商業(yè)功能〔負(fù)1層〕使用，歸開發(fā)商配套處置取得收益。車位580位，商鋪12250㎡。分節(jié)序：五、工程測算方案〔一〕東西巷修繕改造工程現(xiàn)狀改造區(qū)域占地29200㎡〔約44畝〕，改造戶共368戶，總建筑面積31019.74㎡。其中私房230戶，建筑面積12441.58㎡；公房〔單位房〕138戶，建筑面積18580.16㎡〔其中有5928.79㎡為鋪面〕?？尚奚平ㄖ娣e約1000㎡。房屋全部為破舊危房?！捕承陆ǚ糠桨负头峙浣?jīng)咨詢規(guī)劃部門，該改造區(qū)域｛約29200㎡〔44畝〕｝容積率平均約1.3～1.4左右，密度50%左右，綠化率約20%。按此規(guī)劃指標(biāo)改建，新建建筑面積〔29200×1.35－1000〕=38420㎡，占地14600㎡，新建建筑平均層數(shù)2～3層。新建住宅31019.74㎡用于還建，沿解放東路和濱江路純外鋪面積約〔38420－31019〕=7401㎡，其中的5928.79㎡用于還建公房鋪面。余下7401㎡－5928.79㎡=1472.21㎡作為拆遷安置機(jī)動指標(biāo)。地下按市場運(yùn)作方式建兩層人防工程〔17500㎡/層，雙層共35000㎡〕，作停車〔負(fù)2層〕和商業(yè)功能〔負(fù)1層〕使用，歸開發(fā)商配套處置取得收益，其中：車位580位，負(fù)1層商鋪可售面積按60%計(jì)約10500㎡?！踩承陆ǚ抗て诤脱b修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)〔一〕建設(shè)工期：與全部改造戶簽定“危舊房改住房改造安置補(bǔ)償協(xié)議〞，并開始動遷之日起12個月竣工?！捕逞b修標(biāo)準(zhǔn)按朝代風(fēng)格裝修完善，可直接經(jīng)營使用?！踩迟|(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：綜合驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)?！菜摹掣脑煅a(bǔ)償安置方案〔一〕改造戶的住房和公房鋪面均按1：1原地還建；住宅還建面積為31019.74〔按31020㎡計(jì)〕，公房還建鋪面5928.79㎡?！捕称渌a(bǔ)償費(fèi)用1、恢復(fù)電視、、網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)等安裝費(fèi)用1200元/戶；2、搬遷一次，每次每戶按800元；3、裝修補(bǔ)償費(fèi)：按評估公司評估價(jià)補(bǔ)償；4、搬遷臨時過渡安置費(fèi)：給予每戶18元/㎡·月租金，暫按12個月計(jì)，超期計(jì)發(fā)到竣工交房日止；先預(yù)交半年租金，后按每季末20日預(yù)交下個季度租金?！参濉潮惧X效益分析〔一〕補(bǔ)交土地出讓金 1、還建住房面積〔31020〕分?jǐn)偼恋爻鲎尳?500萬元/畝×(31020÷38420)×10%×44畝=1776萬元；2、土地交易稅辦證費(fèi)=1項(xiàng)×3.6%=64萬元。小計(jì)1840萬元〔二〕拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)1、恢復(fù)電視、、網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)等安裝等費(fèi)用：1200元/戶×368戶=44萬元；2、搬遷費(fèi)1次：800元/戶×368戶=29萬元；3、裝修補(bǔ)償費(fèi)：約30元/㎡×31020㎡=93萬元；4、搬遷臨時過渡安置費(fèi)：18元/㎡×31020㎡×12個月=670萬元小計(jì)836萬元〔三〕前期勘察報(bào)建設(shè)計(jì)監(jiān)理評估檢測費(fèi)1、土地價(jià)值評估費(fèi)用〔2‰〕=20萬元2、危舊房產(chǎn)鑒定費(fèi)=31萬元3、申辦規(guī)劃條件費(fèi)用=20萬元4、申辦危舊改立項(xiàng)批文費(fèi)用=10萬元5、補(bǔ)辦土地劃撥變出讓手續(xù)費(fèi)=15萬元6、辦發(fā)改委立項(xiàng)備案費(fèi)用=8萬元7、申辦總平單體方案《用地規(guī)劃許可證》費(fèi)用=20萬元8、拆遷工程保證金〔開工按進(jìn)度返還〕=1860萬〔按600元/㎡定價(jià)〕9、拆房辦證費(fèi)用=5萬元10、臨時道路工程費(fèi)用=20萬元11、臨時施工〔800KWA〕配電工程費(fèi)〔3年〕=100萬元12、臨時施工〔DN80〕供水工程費(fèi)=60萬元13、地質(zhì)勘探費(fèi)用〕=28萬元14、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)用=76萬元15、施工圖審核費(fèi)用=5萬元16、預(yù)結(jié)算費(fèi)用=100萬元17、招標(biāo)代理程序費(fèi)用=3萬元18、地質(zhì)災(zāi)害評估費(fèi)用=5萬元19、抗震評估費(fèi)用=11萬元20、環(huán)境評審費(fèi)用=3萬元21、防雷評審費(fèi)用=2萬元22、建筑垃圾處理費(fèi)=8萬元23、環(huán)保噪聲=9萬元24、城建配套費(fèi)用=0〔減免〕=025、白蚊防治費(fèi)用〔1.6元/㎡〕=6萬元26、墻體改革押金費(fèi)用=17萬27、散裝水泥押金費(fèi)=3萬元28、建筑工程勞動保險(xiǎn)費(fèi)用〔工程造價(jià)2%〕=434萬元29、農(nóng)民工資保證金押金〔工程造價(jià)2%，可返還〕=434萬元30、工程質(zhì)量監(jiān)理費(fèi)用〔1.1%〕=239萬元31、在建工程主體沉降觀測費(fèi)用=3萬元32、樁基上下應(yīng)變和靜載檢測費(fèi)用=2萬元33、消防檢側(cè)費(fèi)用=10萬元34、電梯檢測費(fèi)用=5000元×8臺=4萬元35、根底支護(hù)工程設(shè)計(jì)費(fèi)用3萬元小計(jì)3574萬元〔四〕建筑工程造價(jià)〔平均2～3層〕1、建筑工程造價(jià)=2000元/㎡×38420㎡=7684萬元〔含裝修〕2、人防工程〔兩層〕4000元/㎡×35000㎡=14000萬元小計(jì)21684萬元〔五〕小區(qū)根底設(shè)施及配套費(fèi)用1、道路工程費(fèi)用〔砼路基、瓷磚路緣、露天透水停車面磚〕〔按250元/㎡×小區(qū)道路面積) =150萬元2、路燈工程費(fèi)=30萬元3、人工造景綠化工程費(fèi)=30萬元4、給排水工程費(fèi)=15萬元5、小區(qū)上下壓配電工程費(fèi)〔變壓器〕=300萬元6、小區(qū)內(nèi)通訊電視網(wǎng)絡(luò)預(yù)埋管道費(fèi)用〔主站〕=5萬元7、小區(qū)安保圍墻防盜監(jiān)控系統(tǒng)=50萬元8、地下室出入閘門系統(tǒng)〔4套〕費(fèi)用=10萬元9、地下室停車位示意設(shè)施費(fèi)用=6萬元10、小區(qū)內(nèi)交通、棟號、房號、樓層示意牌等費(fèi)用=6萬元11、小區(qū)主入口智能門衛(wèi)系統(tǒng)=6萬元12、圍墻工程費(fèi)用=0萬元13、信報(bào)牛奶箱配置費(fèi)=10萬元14、物業(yè)開辦費(fèi)用=10萬元15、電梯價(jià)格和安裝費(fèi)〔中日合資含自動扶梯〕=75萬×8臺=600萬元小計(jì)1228萬元〔六〕管理及財(cái)務(wù)費(fèi)用 1、管理費(fèi)用={(一)＋(三)＋(四)＋(五)－〔七〕}×2%=〔28326－2314〕×2%=26012×2%=520萬；2、墊支資金利息=啟動資金約6000萬×10%〔暫按一年〕=600萬3、小區(qū)驗(yàn)收及辦房產(chǎn)辦證備案綜合費(fèi)用=30萬元小計(jì)=1150萬元〔七〕能返還的報(bào)建和工程保證金押金1、墻改押金=17萬元2、散裝水泥押金=3萬元3、農(nóng)民工工資保障金=434萬元4、拆遷工程保證金=1860萬元小計(jì)=2314萬元〔八〕稅金1、還建房辦房產(chǎn)證交易稅費(fèi)〔3.6元/㎡〕=14萬2、印花稅=10萬元3、土地使用稅=40萬元4、營業(yè)稅、所得稅等稅費(fèi)：31500萬元×12%=3780萬元小計(jì)=3844萬元開發(fā)本錢合計(jì)：{(一)至(八)之和－〔七〕}=31842萬元〔九〕開發(fā)收入1、地上鋪面：作為拆遷安置機(jī)動指標(biāo)，不計(jì)收入；2、地下負(fù)一層商鋪出售=10500㎡×30000元/㎡=31500萬元；小計(jì)：31500萬元〔十〕經(jīng)營收入與公房還建戶〔公房138戶，還建筑面積18580.16㎡〕合股經(jīng)營收入，暫按平均租金300元/㎡、月經(jīng)營每戶收入6000元/月、5年標(biāo)準(zhǔn)測算，有｛〔200×18580.16㎡＋6000元/月×138戶〕×5×12個月｝×40%〔分配比例〕=〔372＋83〕×60月×40%=10920萬元的收入?！彩弧抽_發(fā)利潤：31500－31842=-342萬元?！彩辰?jīng)營利潤：10920萬元〔1-6%-15%×25%〕=9855萬元?！彩车叵萝囄怀鍪?、出租收入1、出售300位=300×15萬元/位=4500萬元；2、出租長期收益折算=280位×500元/位·月×10年×12個月=1680萬元；小計(jì)=6180萬元〔五〕本錢控制措施從以上分析可看到，本工程的開發(fā)利潤約為-342萬元。假設(shè)在開發(fā)過程中，本錢大幅上漲，那么直接影響工程開發(fā)的順利實(shí)施。為此，對工程的關(guān)鍵本錢提出如下控制措施：1、在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段控制本錢，選擇合理的建筑、結(jié)構(gòu)形式盡力降低造價(jià)。據(jù)測算，工程前期及設(shè)計(jì)階段的本錢控制最終影響了80%左右的工程造價(jià)。而且一旦工程設(shè)計(jì)確定下來并開工，工程中后期很難再進(jìn)行整體性的更改，甚至許多環(huán)節(jié)無法進(jìn)行局部調(diào)整。2、真正落實(shí)招投標(biāo)工作，細(xì)化施工合同條款。在工程領(lǐng)域，招投標(biāo)是降低工程造價(jià)的重要方式。要真正落實(shí)招投標(biāo)工作，首先是選好招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。其次是認(rèn)真審核標(biāo)底，包括工程量和各單項(xiàng)單價(jià)。再次，在招標(biāo)文件中把合同條款盡量完善，在保證合同雙方?jīng)]有顯失公平的情況之下，盡可能將一些模糊不清的條款予以明確。3、有效控制工程中出現(xiàn)的變更和簽證。變更、簽證是工程中經(jīng)常出現(xiàn)的問題，一旦工程出現(xiàn)變更、簽證，將干擾到工程的進(jìn)度和本錢預(yù)算。要加強(qiáng)現(xiàn)場施工管理人員、工程技術(shù)人員的本錢意識，盡量減少設(shè)計(jì)變更。4、嚴(yán)格執(zhí)行拆遷政策，無論公房、私房均按1:1進(jìn)行補(bǔ)償安置?！擦巢疬w戶安置措施1、本工程正式啟動后，對各住戶進(jìn)行摸底調(diào)查，同時進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。2、規(guī)劃方案獲批后，與各住戶簽訂搬遷安置協(xié)議，明確安置房屋的坐落、樓層、房號、面積以及電視、、網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)、搬遷補(bǔ)償、裝修補(bǔ)償、臨時過渡安置費(fèi)等補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。3、臨時過渡時間暫按36個月計(jì)，假設(shè)超期那么臨時過渡安置費(fèi)計(jì)發(fā)到竣工交房日止。4、工程竣工驗(yàn)收交付后，為拆遷戶辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，協(xié)助其辦理土地使用證?！财摺彻こ探ㄔO(shè)工期方案工程前期預(yù)備時間為3個月，拆遷工期3個月，建設(shè)工期12個月?！舶恕辰Y(jié)論及建議〔一〕結(jié)論：從以上分析可看到，通過出售地下負(fù)一層商鋪可根本滿足整個工程的資金需求。合作伙伴的利潤表達(dá)在地下負(fù)二層停車位的出售或出租，以及與公房還建戶〔公房138戶，還建筑面積18580.16㎡〕的合股經(jīng)營收入?！捕辰ㄗh1、本工程擬撤除房屋均為危舊房，執(zhí)行《廣西壯族自治區(qū)危舊房改住房改造暫行方法》〔桂政發(fā)[2023]16號文〕，地下人防工程按現(xiàn)行人防相關(guān)政策進(jìn)行報(bào)建建設(shè)，選定本工程合作伙伴、補(bǔ)交土地出讓金后直接將土地證辦理到合作伙伴名下。2、鑒于本工程開發(fā)利潤為-342萬元，建議將補(bǔ)交的土地出讓金返還合作伙伴用于本工程的建設(shè)。3、免交本工程的城建配套費(fèi)用。4、由秀峰區(qū)政府向市政府申請優(yōu)惠政策。第四局部區(qū)域商圈及商業(yè)工程分析一、工程周邊重點(diǎn)商圈研究〔一〕桂林市核心商圈：十字街商圈分析十字街商圈處于桂林市的最正確地理位置，是桂林市12區(qū)縣的核心商圈，于中山路與解放路交匯處，此區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)豐富，客流量集聚非常多；由于東西巷工程屬于該商圈，故對十字街商圈進(jìn)行重點(diǎn)分析。十字街中山十字街中山中路解放西路解放東路地理位置輻射范圍：主要是南北貫穿的中山中路、東至解放東路、西到解放西路。路段中山中路解放東路解放西路覆蓋范圍置業(yè)廣場、大世界、都市桂冠、樂群苑和桂林市公安局宿舍區(qū)等多個小區(qū)和樂群路、四會路三多路等多條老街住宅生活區(qū)。王府花園，中華路、濱江路和伊人路正陽路一段的老住宅區(qū)太平路，榕陰路一段的老住宅區(qū)和一些單位宿舍銀行交通、中國、工商、農(nóng)業(yè)、建設(shè)、郵政、桂林銀行和信用合作社建行、農(nóng)行、工行、中行、交行、光大、興業(yè)和桂林銀行農(nóng)業(yè)、工商、信用合作社通信數(shù)碼電信、聯(lián)通、移動，樂群城，大世界，南方大廈，文化大廈餐飲肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、桂林人旺角、鑫樂源火鍋、集集小鎮(zhèn)、貴族餐坊、夜貓香酒樓、神鹵，擔(dān)子，崇善米粉等福光飯店、澳門酒家、阿甘酒家、神鹵米粉等稻香村、小南國、金龍寨、亞太家味館等住宿桂林大瀑布、杉湖大酒店、豐源酒店、郵政賓館、金埔大酒店等王城酒店、柏麗商務(wù)酒店、環(huán)球酒店等景湖大酒店等休閑娛樂桂林電影院、百迪樂KTV、小城故事、時光倒流、馬里奧電玩、絕色酒吧、麗會酒吧等樂庫KTV、金碧輝煌、世新休閑會所、維納斯婚紗攝影等。明生桌球、奧林天元健身館、QQ愛兒童攝影、薇薇新娘婚紗攝影、天長地久婚紗攝影、千禧之戀婚紗影樓、巴黎印象婚紗攝影等購物微笑堂、八桂大廈、小香港、夢之島、桂林百貨大樓正陽步行街、王城商廈、桂林圖書市場等。交通1、10、11、99、100路等10、11、14、18路等12、14、26、31路等學(xué)校中華路小學(xué)，中山中學(xué)，廣西師范大學(xué)。樂群小學(xué)、奎光中學(xué)、桂林中學(xué)桂林，培智學(xué)校十字街商圈經(jīng)營范圍：零售業(yè)：商圈內(nèi)有五種不同的零售業(yè)態(tài)，他們分別是百貨商店、超級市場、專營店、專賣店、便利店。其中主要百貨商店一個有四家，微笑堂、夢之島、王城商廈、桂林百貨。超級市場主要分布在四家百貨商店里：微笑堂超市、夢之島優(yōu)購超市、王城商廈超市和百貨大樓超市。專業(yè)店主要有蘇寧電器、八桂、小香港、惠之林、王者通訊等。專賣店更涵蓋了各行各業(yè)，如專賣店〔諾基亞至尊專賣店，摩托羅拉仙人掌專賣店等〕，服飾專賣店〔耐克專賣店、李寧專賣店等〕，家飾專賣店〔黛富妮床上用品專賣店等〕等。便利店共有5家，華榮便利店2家，好又多便利店2家，屈臣氏1家。旅游效勞業(yè)：周邊餐飲飯店大約有50多家〔小南國、金龍寨、稻香村、阿甘、澳門、集集小鎮(zhèn)等〕，咖啡廳10多個〔上島咖啡、捷佳咖啡、聞鶯閣、夏綠地、歐文等〕，酒吧10多家〔爵色酒吧、61公路、麗會、伊人、麥克斯等〕，KTV約10家〔金色銘人、國會、百迪樂、樂庫等〕，賓館、酒店50多家〔桂林大瀑布、喜來登、環(huán)球、杉湖、柏麗商務(wù)、金埔等〕，電玩城3個〔瑪麗奧、金港電玩、恒源電玩〕，銀行30多家，停車場11個，公交站6個。這些使得商圈內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施都非常齊全，集吃喝游娛行于一體，來十字街消費(fèi)人群都十分方便。十字街商圈消費(fèi)人群：1由于十字街中心廣場是桂林市最早規(guī)劃出來的商圈，在附近大約有10個住宅小區(qū)，其中主要有王府花園、樂群園，以及一些政府機(jī)關(guān)單位宿舍，而周圍有廣西師范大學(xué)、桂林醫(yī)學(xué)院等5所院校和桂林圖書館、漓江劇院、桂林日報(bào)社、體育館、文化宮等單位，所以附近的居民受教育程度比較高，消費(fèi)能力比較高，消費(fèi)理念比較先進(jìn)。2由于桂林市一個旅游城市，而十字街、正陽步行街、微笑堂等是桂林市區(qū)的一個標(biāo)志，但但凡來桂林旅游的游客的必去之處，所以在十字街中心廣場的流動人口量大，6成以上都是外地人口。考慮到客流量大，而顧客的層次參差不一，購置水平也不一樣，所以在中心廣場內(nèi)也有不一樣的商店。檔次低的有小香港商業(yè)中心；中檔的八桂、桂林百貨、王城商廈；高檔的微笑堂和夢之島。滿足了不同消費(fèi)層次的客戶需求。十字街商圈分析結(jié)論:1、正陽街東西巷工程屬十字街商圈，規(guī)劃上可以考慮與正陽步行街聯(lián)成一體的規(guī)劃，將工程做成正陽步行街延長段來設(shè)計(jì)；2、借勢十字街商圈、延長正陽步行街，走特色補(bǔ)充商業(yè)業(yè)態(tài)，將兩大商業(yè)引擎作為本工程的配套來運(yùn)作；3、研究王城及商圈布局，沿革王城風(fēng)格與“記憶〞，找準(zhǔn)市場空白，是本工程的出路?！捕吵晒σM(jìn)500強(qiáng)：廣運(yùn)沃爾瑪商圈分析2006年12月26日，世界500強(qiáng)企業(yè)“沃爾瑪〞簽約進(jìn)駐廣運(yùn)，并在廣運(yùn)?美居商貿(mào)城開設(shè)了近2萬㎡旗艦店，作為其進(jìn)軍桂林市場的第一站。廣運(yùn)?美居商貿(mào)城是桂林市小商品批發(fā)零售的龍頭，擁有10年老字號、老碼頭的品牌支撐，是繼中心廣場、甲天下廣場之后的新核心商圈。通過引進(jìn)世界零售巨頭和承接桂林小商品批零經(jīng)營龍頭的巨大優(yōu)勢，廣運(yùn)已成為桂林城北商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)跑。交通概況、停車及周邊環(huán)境：廣運(yùn)美居商貿(mào)城緊鄰桂林南來北往的交通要道“中山北路〞，地處觀音閣、北極廣場、疊彩區(qū)政府“三點(diǎn)一線亮化工程〞的中心位置——北極廣場，交通便捷，是城北商業(yè)、物流、經(jīng)濟(jì)、行政、居住的新中心。有公交車線路1路、18路、32路、99路、100路等11條公交車可達(dá)市區(qū)各處。工程距桂林火車始發(fā)站、縣城汽車客運(yùn)站〔發(fā)車通往興安等桂北縣城〕咫尺之遙。廣運(yùn)美居商貿(mào)城擁有地下停車位216個，地面上的暫未確定。周邊主要以居民區(qū)為主，學(xué)校、銀行、菜市等配套設(shè)施較全！〔三〕聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場業(yè)態(tài)分布：聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場以地上四層，底下一層的多體建筑：樓棟主力店商業(yè)業(yè)態(tài)1#樓快樂家園—齊集大型賣場，專賣店，美食廣場，人人樂等其中地下一樓有大型購物超市，這是人人樂連鎖商業(yè)在桂林開設(shè)的第一家大型超市，總面積近2萬平方米，規(guī)模位于桂林超市之首。超市商品經(jīng)營品種豐富，有日用百貨、生鮮蔬果、五谷雜糧、海產(chǎn)干貨、面點(diǎn)熟食等生活必需品，將給桂林人民帶來新的購物體驗(yàn)。人人樂的加盟，豐富了TOO聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場的業(yè)態(tài)，使TOO聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場能更好地滿足不同群體的消費(fèi)需求。2#樓主體是TOO大摩百貨擁有普羅旺斯主題百貨3#樓販獨(dú)基地彷基地建筑，內(nèi)設(shè)全市唯一一座建造在商城內(nèi)的大型攀巖壁。多以低端零售服飾為主，一樓有些品牌專賣店，二三樓為15-25平米的門面。4#樓夢露影城、KTV等夢露影城是桂林TOO聯(lián)達(dá)商城的六大主力店之一，占地4000平方米，擁有6個豪華影廳1000個座位，包括可躺著看的VIP豪華廳和來自鳥巢的立體3D設(shè)備影廳,是以國際五星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造的現(xiàn)代化影城，是桂林最大，影廳最多，最豪華的影城，和自助式KTV，電玩城。交通：聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場前廣場與公交站點(diǎn)鏈接，門口有85、16、23、1、21、10公交車，附近有工商銀行，商業(yè)銀行，交通銀行網(wǎng)點(diǎn)?！捕陈?lián)達(dá)商業(yè)廣場售價(jià)、租金、物業(yè)費(fèi)用樓層營業(yè)面積〔㎡〕商鋪大小〔㎡〕租金〔元/㎡〕物業(yè)費(fèi)用〔元/㎡·月〕地下一樓約1000040-100㎡90-20017.93〔含水電〕一樓約1800020-100㎡120-180二樓約1800020-4060-80水電包含在租金里面三樓約1800020-4030-40四樓約600020-4050-70步行街約900020-80㎡110-150以上為2023年的租金，較現(xiàn)在的市場可能會略有漲幅。兩大商圈分析結(jié)論:1、引進(jìn)沃爾瑪對開發(fā)商、對桂林都是一個轟動效應(yīng)，成功的招商都是先與世界500強(qiáng)接觸，按要求規(guī)劃設(shè)計(jì)，符合要求的硬件配套等，最后才能爭取500強(qiáng)進(jìn)駐；2、在老碼頭辟出大量的停車位，是廣運(yùn)商業(yè)地產(chǎn)的前瞻性運(yùn)作模式，對該商圈開展起飛有助推效應(yīng)；3、從該商圈的深入研究發(fā)現(xiàn)，成熟的一線地產(chǎn)是走“先招商、后規(guī)劃〞的戰(zhàn)略是沃爾瑪商圈成功的關(guān)鍵；。二、南京“1912〞商業(yè)工程分析工程地址：中國南京占地面積：30,000平方米商業(yè)面積：23,000平方米〔一期〕開展商：南京東方三采投資公司開業(yè)時間：2004/12/24物業(yè)資料位置長江路與太平北路交匯處，緊鄰總統(tǒng)府開業(yè)時間2004面積一期商業(yè)萬平方米;二期商業(yè)1萬平方米停車位140個地下停車位，100多個地面停車位市場定位結(jié)合民國建筑風(fēng)情，集餐飲、娛樂、休閑、聚會、觀光于一體的風(fēng)情商業(yè)街區(qū)。主要商家星巴克、鹿港小鎮(zhèn)、一茶一座、茶客老棧、亂世佳人、蘇荷酒吧、百渡酒吧、俏江南、BABYFACE“昔日總統(tǒng)府邸，今朝城市客廳〞——?dú)v史文化底蘊(yùn)深厚，這是令南京1912值得驕傲的關(guān)鍵之一，所依托的民國歷史文化，這是全國獨(dú)一無二的。集餐飲、娛樂、休閑、觀光、聚會為一體，文化、品位于一身的時尚休閑商業(yè)區(qū)及知名品牌的最正確展示地。東西方時尚將在這里交融會聚，古典與現(xiàn)代文化也將在這里前后傳承，南京1912將是南京新崛起的高尚休閑商業(yè)區(qū)。招商工作一開始，就吸引了500余家企業(yè)前來洽談，40％的國際一線品牌入駐。南京1912采取了“只租不賣〞的經(jīng)營模式，消費(fèi)群定位“中端加高端〞，考慮市場的需求，既有歷史文化的底蘊(yùn)，又必須摻入現(xiàn)代時尚的元素，其消費(fèi)人群主要鎖定城市白領(lǐng)、小資、成功人士、外籍人士、商務(wù)客人、游客等。南京1912工程分析結(jié)論:1、定位——定位為“昔日總統(tǒng)府邸，今朝城市客廳〞，工程的出現(xiàn)彌補(bǔ)了城市核心商圈中休閑娛樂的缺乏，豐富了南京的商業(yè)業(yè)態(tài)；2、業(yè)態(tài)——在“L〞型的建筑形態(tài)中，合理穿插布臵餐飲、酒吧、休閑和茶座，形成聚集人氣的商業(yè)組合，同時一定程度上確保日間和夜間的人流相對平衡；3、特色——以民國風(fēng)格建筑為載體，配合以集中式的休閑娛樂業(yè)態(tài)，成為南京的商業(yè)焦點(diǎn)。三、類似工程“中心廣場地下街〞分析桂林市中心廣場“小香港〞地下商業(yè)街位于桂林市最繁華的中心路段，商業(yè)街內(nèi)共有商鋪878間，總面積24108平方米，日客流量高達(dá)4萬人左右，于1999年建成，2000年元月正式投入使用。屬于利用人防工程改建的地下商業(yè)街。根據(jù)調(diào)查，桂林市中心廣場“小香港〞地下商業(yè)街門面已全部出售，有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)年限為50年，每間門面4—60㎡左右，門面租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)依地段的不同，價(jià)格亦有所不同，每間門面的出售價(jià)格依據(jù)地段的不同、面積的不同而有所不同。中心廣場“小香港〞地下商業(yè)街從業(yè)者全部經(jīng)營服裝、鞋帽，日客流量高，是一個較為成功的商業(yè)運(yùn)作模式。結(jié)論:小香港商業(yè)街工程與正陽街東西巷有相似之處，該工程地面局部亦為撤除或無法贏利。正陽街東西巷地面局部受規(guī)劃及限高等因素控制，且大量拆遷客戶須安置，只能在工程地下局部做文章，而地上局部與地下建筑局部價(jià)值不可比較?？腿喝藲饧败囄坏囊龑?dǎo)對本工程的重要性凸顯，與正陽街聯(lián)成一體也是本工程規(guī)劃的重點(diǎn)，須考慮借勢的運(yùn)用及規(guī)劃。四、成都“寬窄巷子〞工程分析地理位置：功能結(jié)構(gòu)：耍都全名叫“耍都文化廣場〞。耍都位于萬里橋西、彩虹橋南側(cè)、南河之濱，為市區(qū)獨(dú)有四面臨街的三層古文化商業(yè)街區(qū)。在三國文化區(qū)臨河而建，它以絕佳的地理環(huán)境、獨(dú)特的建筑風(fēng)格和豐富的餐飲娛樂種類吸引了眾多成都人和外地游客。耍都共分三條街：美食主題街、臨河觀景街和酒吧主題街。凈用地面積為19849.12平方米，總建筑面積為36780.41平方米。寬巷子是成都遺留下來的較成規(guī)模的清朝古街道，與大慈寺、文殊院一起并稱為成都三大歷史文化名城保護(hù)街區(qū)。由寬巷子、窄巷子和井巷子三條老式街道及它們之間的四合院群落組成，是北方的胡同文化和建筑風(fēng)格在南方的唯一見證。寬窄巷以“成都生活精神〞為線索，在保護(hù)老成都原真建筑風(fēng)貌的根底上，形成會聚街面民俗生活體驗(yàn)、公益博覽、高檔餐飲、宅院酒店、娛樂休閑、特色策展、情景再現(xiàn)等業(yè)態(tài)的“院落式情景消費(fèi)街區(qū)〞和“成都城市懷舊旅游的人文游憩中心〞，打造“老成都底片，新都市名片〞。以巴蜀文化、巴蜀民俗民風(fēng)為原點(diǎn)，將古樸典雅的風(fēng)貌與商業(yè)之間的激情碰撞完美有序地結(jié)合，用獨(dú)有的中國牌坊、圖騰戲樓、多功能戲臺、充滿誘惑的酒吧、特色美食、絢麗的演藝廣場、情趣的雕塑與恢弘大氣的旱地噴泉廣場等，為成都營造一個融古典神韻、現(xiàn)代靈魂、時尚活力于一體的“新天地〞，業(yè)態(tài)涵蓋特色餐飲、西餐、火鍋、特色酒吧、清吧、水吧、迪吧、KTV、咖啡、茶坊、休閑中心、俱樂部、夜總會、手工藝品……將現(xiàn)代的商業(yè)運(yùn)作手法和古典建筑元素融為一體，一個為所有好吃、好玩、好休閑的成都人和外地人量身打造的“天下耍都〞。五、結(jié)合東西巷工程分析小結(jié)及判斷傳統(tǒng)產(chǎn)品商圈即城市十字街核心商圈，目前已開展較成熟，消費(fèi)者固有的消費(fèi)慣性使本工程定位為傳統(tǒng)產(chǎn)品中心面臨巨大難度和營銷難點(diǎn)；微笑堂、王城商廈為中心的市中心傳統(tǒng)業(yè)態(tài)商圈，——無特色；正陽路為中心商圈最成熟的步行街，因?yàn)槊總€城市的克隆影響力日益下降。市場呼喚特色商圈的出現(xiàn)。分析：1、從以上的分析發(fā)現(xiàn)，本工程附屬于十字街商圈，地段優(yōu)勢佳，交通便利，人氣集中，重點(diǎn)在于規(guī)劃與招商。2、整個桂林市區(qū)目前缺乏具有特色、或明清風(fēng)貌的歷史保護(hù)街區(qū)，東西巷工程依托王城文脈，具有深挖潛力，借勢十字街商圈與正陽步行街，有望打造成為桂林的城市會客廳；3、“王府〞、“明清風(fēng)貌〞是本工程的市場空白，將傳統(tǒng)舊建筑改造成現(xiàn)代商業(yè)場所，配合以特色建筑、特色設(shè)施和特色商戶，成為王城商業(yè)的新焦點(diǎn)；4、有效的開發(fā)地下局部，是平衡開發(fā)的關(guān)鍵手段；5、招商模式可引進(jìn)大型商業(yè)體，同時連通正陽路步行街，規(guī)劃開展風(fēng)格與王城特色一致，打造歷史保護(hù)街區(qū)的同時，堅(jiān)持特色經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)收支兩旺。第五局部東西巷工程商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位與功能區(qū)域定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位與功能區(qū)域定位原那么A、為工程提供合理的商業(yè)組合方案，奠定繁榮持久經(jīng)營的基石。B、指導(dǎo)招商工作的有序進(jìn)行，明確招商目的和后期經(jīng)營管理方向。C、為有需求的投資者解釋描繪繁榮的商業(yè)前景。三、商業(yè)業(yè)態(tài)及地下區(qū)域規(guī)劃方案〔待定〕根據(jù)工程規(guī)劃的建筑情況，業(yè)態(tài)規(guī)劃將按照建筑特點(diǎn)劃分為四個主要區(qū)域一個輔助區(qū)域，以到達(dá)商業(yè)利用最大化，同時，唐宋與明清風(fēng)格各個區(qū)域都獨(dú)有特點(diǎn)，連接后可以相互銜接協(xié)調(diào)。將正陽步行街與解放東路作為主入口規(guī)劃，目的是對商業(yè)人群做有效的引導(dǎo)，開展成為“東段繁榮、中段專業(yè)、西段高雅〞的格局?！惨弧硡^(qū)域按建筑風(fēng)貌劃分如下主入口：入口區(qū)以仿古地標(biāo)式3-5層中式商業(yè)建筑；A區(qū)：沿城墻內(nèi)街，2-3層步行街布局中式建筑〔明清風(fēng)格〕；B區(qū)：中間局部明清風(fēng)格混合式建筑C區(qū)：配合教堂局部以混合式建筑為主；D區(qū)：以唐宋風(fēng)格建筑為主；地下局部：以停車場與商業(yè)人防布局為主；〔二〕考慮縱橫交通體系、經(jīng)營體系如下：橫向關(guān)系：一樓的人流動線最為順暢，勢必要成為各個樓棟之間最緊密的聯(lián)結(jié)體。通過一樓的整體業(yè)態(tài)布局帶人流向各個方向分散，為樓上商家提供隨機(jī)性客源支撐。規(guī)劃便利的地下車庫進(jìn)出口，建議采用電梯引導(dǎo)等方式?？v向關(guān)系：因?yàn)楦鱾€區(qū)域相互聯(lián)系中又由道路隔斷而獨(dú)立，二樓以上區(qū)域間人流交通被阻斷，業(yè)態(tài)定位主要考慮本區(qū)域各樓層之間的照應(yīng)關(guān)系，其次再考慮相鄰區(qū)域之間關(guān)系?！踩辰Y(jié)合縱橫關(guān)系，將工程的區(qū)域業(yè)態(tài)規(guī)劃如下：主入口：王府地標(biāo)地面地下連通設(shè)計(jì)，主要引進(jìn)500強(qiáng)等大型商家專用。A區(qū)：八桂第一街百味街：〔老墻一條街〕；以各地小吃、特色小炒、局部大排擋、啤酒屋、城墻根露天茶館為主要經(jīng)營方向；醉香街：〔內(nèi)街局部〕以川、粵菜輔助其他菜系酒樓、西餐等為主，輔以諸如“XX茶館〞命名的以曲藝表演為主要形式的特色茶館，可穿插傳統(tǒng)曲藝表演、民間奇人絕技等特色工程；內(nèi)街街道設(shè)置文化符號小品及中式亭結(jié)構(gòu)小店，兜售特色手工品及香煙、酒水等；露天設(shè)置說書場地及各種曲藝表演場地。B區(qū)：王府東街〔明清商業(yè)街、休閑購物區(qū)〕明清5層風(fēng)格混合式建筑，規(guī)劃為東西巷的住宿接待區(qū)及商務(wù)區(qū)；5層中式建筑，可規(guī)劃為自助式青年旅館，諸如便捷酒店或國際青年旅社方式；同樣委托專業(yè)的經(jīng)營便捷酒店的知名公司運(yùn)營管理；C區(qū)：便利街〔生活配套區(qū)——規(guī)劃為底商式商住混合區(qū)〕1層規(guī)劃為東西巷的生活配套區(qū)，以超市、百貨、便利店等業(yè)態(tài)為主。1層以上規(guī)劃為東西巷住宅物業(yè)。D區(qū)：府右街〔唐宋商業(yè)街〕酒吧、音樂廣場、按摩足道等休閑配套古玩、字畫、手工藝品、旅游紀(jì)念品、茶葉、土產(chǎn)、動植物標(biāo)本等旅游購物區(qū)。地下局部：地下人防及商業(yè)街地面東西巷商街，地下是燈火輝煌的商城，兩者有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)物質(zhì)與文化的并重互舉，充分利用了不可再生的土地資源。功能設(shè)置上，既有商場、電子商城、超市、專賣店和美容美發(fā)店等商業(yè)設(shè)施，有餐廳、酒吧、茶社等餐飲設(shè)施，又有保齡球、臺球、舞廳等娛樂設(shè)施，充分利用空間，向游人提供全方位的效勞。舒適的環(huán)境，熱鬧的氣氛，必將使東西巷地下商城成為桂林城市亮點(diǎn)。南側(cè)與西側(cè)地下連通正陽路步行街、王城商廈地下商業(yè)局部，與正陽路步行街渾然一體，平時是旺商業(yè)、戰(zhàn)時有效掩蔽?？梢砸酝ǖ朗缴虡I(yè)街的形式規(guī)劃，使商業(yè)氣氛貫穿，豐富十字街商業(yè)共同體。沿街商業(yè)設(shè)計(jì)為古典與現(xiàn)代相結(jié)合，突顯氣派非凡，渲染著濃郁的商業(yè)氣息。地下停車庫根據(jù)報(bào)批要求，20000平米占地的地下停車場一般規(guī)劃不少于74個，如果采用立體雙層鋼架平移式車位將會提高一定的停車數(shù)量。本錢增加的同時，也能帶來一些經(jīng)濟(jì)效益?！菜摹持饕獦I(yè)態(tài)劃分說明〔略〕詳見投標(biāo)文本《桂林市東西巷工程規(guī)劃方案》第六局部東西巷開發(fā)和運(yùn)營模式一、工程前期運(yùn)作模式分解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是資金、技術(shù)和管理密集性的活動，而資金鏈的完整和資金運(yùn)作的效率更是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程的重中之重。保證資金鏈的平安也成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心，回籠資金團(tuán)隊(duì)也是工程關(guān)鍵?！惨弧城捌谶\(yùn)作模式東西巷屬于歷史保護(hù)街區(qū)的修繕整治工程，根本都采取“拆一補(bǔ)一〞的模式運(yùn)作，沒有額外的土地運(yùn)營。根據(jù)小區(qū)住戶情況，公房住戶比私房多達(dá)60%；整片區(qū)域由公房局部的單位牽頭，社區(qū)或政府組織配合，按《廣西壯族自治區(qū)危舊房改住房改造暫行方法》桂政2023第16號文件進(jìn)行修繕整治改造，保證政府與開發(fā)商能夠健康運(yùn)作該工程。〔二〕地下人防運(yùn)作要點(diǎn)根據(jù)最新國土資源消息，2023年將出臺人防相關(guān)規(guī)定，地下人防也須走“招拍掛〞程序。而今年仍按原規(guī)定執(zhí)行，即地下人防開發(fā)建設(shè)只需繳納或補(bǔ)交出讓金的方式運(yùn)作，政府部門及開發(fā)商應(yīng)及早完成工程，躲避新政策帶來的不利制約因素。按秀峰區(qū)要求“建一補(bǔ)二〞，即地下建設(shè)1個平方，那么地面須還建2個平方的模式操作，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大，須做認(rèn)真細(xì)致的測算?！踩抽_發(fā)商獨(dú)資投入，風(fēng)險(xiǎn)利益并存按秀峰政府的要求整治，地面“拆一補(bǔ)一〞、地下“建一補(bǔ)二〞的模式使開發(fā)商利潤完全依靠地下二層車位的出售彌補(bǔ)，而中心區(qū)地下車庫沒有自住小區(qū)停車方便，而且在不方便的地下二層，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)判斷：業(yè)主購置地下車庫熱情不高，須進(jìn)一步調(diào)查驗(yàn)證。而一層的單位如假設(shè)不能完全售出，地下“建一補(bǔ)二〞模式那么具有虧損的風(fēng)險(xiǎn)?！菜摹辰M建銷售團(tuán)隊(duì)，迅速回籠資金可分為組建或聘請的靈活方式，組建銷售團(tuán)隊(duì)，爭取在工程運(yùn)作前期就能有效回籠資金。此模式代價(jià)小，回籠資金快，是目前市場最常用的運(yùn)作