房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地塊的競(jìng)拍與土地使用權(quán)獲取

實(shí)訓(xùn)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地塊的競(jìng)拍與土地使用權(quán)獲取

1．實(shí)訓(xùn)技能要求

⑴能夠遵循房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)內(nèi)容；⑵能夠在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中體現(xiàn)工匠精神；⑶能夠進(jìn)行土地使用權(quán)獲取方式與程序調(diào)研；⑷能夠進(jìn)行土地拍賣市場(chǎng)調(diào)研；⑸能夠制定土地報(bào)價(jià)方案；⑹能夠進(jìn)行計(jì)算機(jī)實(shí)訓(xùn)軟件土地競(jìng)拍、拿地。2．實(shí)訓(xùn)步驟

⑴土地使用權(quán)獲取方式與程序調(diào)研；⑵土地拍賣市場(chǎng)調(diào)研；⑶制定土地報(bào)價(jià)方案；⑷計(jì)算機(jī)實(shí)訓(xùn)軟件土地競(jìng)拍、拿地。3.實(shí)訓(xùn)知識(shí)鏈接與相關(guān)案例

⑴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地與土地使用權(quán)的獲取

①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。是指房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋建設(shè)的用地。②土地使用權(quán)的獲取方式。主要有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)行政劃撥三種。③土地的最高出讓年限，見(jiàn)表2-8。表2-8各類土地使用年限

用地類型土地使用年限居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年綜合或者其他用地50年⑵土地使用權(quán)的出讓土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地的使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有：拍賣、招標(biāo)和協(xié)議三種。①拍賣出讓。拍賣出讓是指由土地管理部門或其他委托的拍賣機(jī)構(gòu)主持土地使用權(quán)拍賣，在指定的時(shí)間、地點(diǎn)由主持人宣布底價(jià)，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，以出價(jià)最高者為受讓人出讓土地使用權(quán)的出讓行為。拍賣出讓的一般程序，如圖2-3所示。②協(xié)議出讓方式與程序。協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的受讓方向市、縣人民政府的土地管理部門提出有償使用土地的申請(qǐng)，雙方經(jīng)過(guò)達(dá)成一致后出讓土地的行為。該方式一般適用于以公益事業(yè)、福利事業(yè)，如國(guó)家機(jī)關(guān)、教育、衛(wèi)生等部門的用地出讓。協(xié)議出讓的一般程序如下：申請(qǐng)用地→審查復(fù)核→簽訂合同→登記領(lǐng)證，取得土地使用權(quán)。③招標(biāo)出讓。招標(biāo)出讓是指土地管理部門向符合條件的不特定單位發(fā)出要約邀請(qǐng)或者面向社會(huì)公布招標(biāo)條件，然后按照合法的招標(biāo)程序確定最佳中標(biāo)者并向其出讓土地使用權(quán)的行為。這種方式適用于對(duì)開(kāi)發(fā)有較高要求的建設(shè)性用地。招標(biāo)出讓的一般程序如下：發(fā)布招標(biāo)公告→領(lǐng)取招標(biāo)文件→投標(biāo)→決標(biāo)→簽訂合同→登記領(lǐng)證，取得土地使用權(quán)。⑶土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)過(guò)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，如果沒(méi)有能力開(kāi)發(fā)，可以把土地轉(zhuǎn)讓給有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過(guò)買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)是在土地使用權(quán)出讓的基礎(chǔ)上，使用權(quán)在土地使用者之間的橫向流動(dòng)，轉(zhuǎn)讓者可以抬高地價(jià)，獲得比出讓價(jià)高的額外的轉(zhuǎn)讓收益。⑷土地使用權(quán)的行政劃撥土地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。目前土地使用權(quán)劃撥使用極少，土地使用權(quán)的劃撥一般適用于國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事用地、城市基礎(chǔ)建設(shè)和公益事業(yè)用地，以及國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地。⑸土地拍賣市場(chǎng)調(diào)研①土地市場(chǎng)。是指土地交易活動(dòng)和場(chǎng)所的總稱。土地交易包括土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓、土地抵押和土地出租等活動(dòng)。②土地交易市場(chǎng)劃分。一般劃分為土地一級(jí)市場(chǎng)、土地二級(jí)市場(chǎng)和土地三級(jí)市場(chǎng)。A.土地一級(jí)市場(chǎng)。是土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)，其主要市場(chǎng)活動(dòng)是國(guó)家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)按規(guī)劃要求和投資計(jì)劃及使用年限，出讓給土地使用者或開(kāi)發(fā)商。B.土地二級(jí)市場(chǎng)。即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，其主要市場(chǎng)活動(dòng)是開(kāi)發(fā)商根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定和出讓合同要求，對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設(shè)，并將經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)連同地上建筑物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。其受讓方可以是二手的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者，也可能是直接的土地使用者。C.土地三級(jí)市場(chǎng)。是土地使用者之間進(jìn)行的土地轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、交換等交易活動(dòng)。土地的價(jià)格原則上是根據(jù)市場(chǎng)供求狀況，由交易雙方議定，交易總量由市場(chǎng)供求決定。③土地市場(chǎng)類型：A.城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)。該類型市場(chǎng)也叫土地一級(jí)市場(chǎng)，由土地管理部門代表國(guó)家將土地使用權(quán)讓與土地使用者，并由土地使用者支付土地出讓金。具體方式有協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。B.城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。該類型市場(chǎng)也叫土地二級(jí)市場(chǎng)，它是土地使用權(quán)出讓后的再轉(zhuǎn)讓。C.土地金融市場(chǎng)。資金運(yùn)作進(jìn)入土地市場(chǎng)便形成了土地金融市場(chǎng)。有了土地金融市場(chǎng)，土地使用權(quán)的出租、抵押和流轉(zhuǎn)便有了資金支持。D.涉外土地市場(chǎng)。該市場(chǎng)主要是針對(duì)外商投資項(xiàng)目占用土地時(shí)，土地使用權(quán)的獲得方式運(yùn)作。E.土地中介服務(wù)市場(chǎng)。該市場(chǎng)主要是面對(duì)土地使用權(quán)的中間流通。具體形式有土地交易磋商、土地信息服務(wù)、土地評(píng)估、土地登記和土地仲裁等。④調(diào)研本地土地市場(chǎng)概況。包括本地當(dāng)年土地供給情況、需求情況、價(jià)格情況，預(yù)測(cè)本地土地市場(chǎng)行情。⑹制定土地報(bào)價(jià)方案競(jìng)拍地塊時(shí)，要科學(xué)制定土地報(bào)價(jià)方案，根據(jù)自身能力投標(biāo)，要通過(guò)嚴(yán)格的流程來(lái)作出決定，如圖2-4所示。房地產(chǎn)企業(yè)要確定好地塊的競(jìng)拍價(jià)格，開(kāi)發(fā)商在決定競(jìng)拍某個(gè)地塊時(shí)，一定要事先做好充分論證。地塊選擇流程圖4.實(shí)訓(xùn)要領(lǐng)與相關(guān)經(jīng)驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地塊的競(jìng)拍與土地使用權(quán)獲取實(shí)訓(xùn)用時(shí)1-2天。教師要指導(dǎo)學(xué)生填寫實(shí)訓(xùn)進(jìn)度計(jì)劃表1-1、考勤表1-3以及作業(yè)文件“綜合實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目學(xué)習(xí)活動(dòng)任務(wù)單002：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地塊的競(jìng)拍與土地使用權(quán)獲取操作記錄表（2-10至2-11）”。⑴制定土地報(bào)價(jià)方案要領(lǐng)土地報(bào)價(jià)時(shí)，要對(duì)當(dāng)?shù)爻鞘型恋厥袌?chǎng)有充分調(diào)研，對(duì)目標(biāo)地塊要根據(jù)將來(lái)的項(xiàng)目運(yùn)作能夠產(chǎn)生預(yù)期的利潤(rùn)預(yù)設(shè)最優(yōu)競(jìng)拍價(jià)格。①要根據(jù)公司現(xiàn)有資金規(guī)模，選擇擬開(kāi)發(fā)的目標(biāo)地塊項(xiàng)目規(guī)模。要從公司現(xiàn)有資金、固定成本等現(xiàn)狀出發(fā)考慮項(xiàng)目規(guī)模，科學(xué)選擇開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模。②要認(rèn)真調(diào)研測(cè)算該地塊競(jìng)拍時(shí)有利可圖的舉牌價(jià)格范圍。一般情況下，應(yīng)該選擇以10—40%的利潤(rùn)空間決定的價(jià)格范圍參與競(jìng)拍較為合適。如果舉牌價(jià)格太高則無(wú)利可圖，甚至虧損；如果舉牌價(jià)格太低，則雖然利潤(rùn)很大，但不容易競(jìng)拍成功。⑵計(jì)算機(jī)實(shí)訓(xùn)軟件土地競(jìng)拍、拿地要領(lǐng)根據(jù)土地報(bào)價(jià)方案，提交計(jì)算機(jī)實(shí)訓(xùn)軟件進(jìn)行土地競(jìng)拍、拿地。①認(rèn)真解讀地塊上市拍賣公告，根據(jù)地塊錄入要求從中提取信息參數(shù)、完整填寫地塊信息。②根據(jù)土地報(bào)價(jià)方案，認(rèn)真填寫地塊出價(jià)數(shù)，并提交，等待競(jìng)拍結(jié)果。見(jiàn)圖2-5。如果競(jìng)拍成功，則進(jìn)入后續(xù)開(kāi)發(fā)過(guò)程；如果競(jìng)拍失敗，則重新尋找目標(biāo)地塊。地塊信息錄入與土地競(jìng)拍出價(jià)5.作業(yè)任務(wù)及作業(yè)規(guī)范

⑴作業(yè)任務(wù)實(shí)訓(xùn)2的作業(yè)任務(wù)是“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地塊的競(jìng)拍與土地使用權(quán)獲取”，具體內(nèi)容見(jiàn)表2-9。表2-9房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地塊的競(jìng)拍與土地使用權(quán)獲取作業(yè)安排日期地點(diǎn)組織形式學(xué)生工作任務(wù)學(xué)生作業(yè)文件教師指導(dǎo)要求

①集中布置任務(wù)②集中現(xiàn)場(chǎng)考察③小組上網(wǎng)④小組討論研討項(xiàng)目任務(wù)⑴土地使用權(quán)獲取方式與程序調(diào)研⑵土地拍賣市場(chǎng)調(diào)研⑶制定土地報(bào)價(jià)方案⑷計(jì)算機(jī)實(shí)訓(xùn)軟件土地競(jìng)拍、拿地⑵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地塊的競(jìng)拍方案總結(jié)實(shí)訓(xùn)1布置實(shí)訓(xùn)2任務(wù)組織討論指導(dǎo)業(yè)務(wù)過(guò)程考核作業(yè)成績(jī)⑵作業(yè)規(guī)范實(shí)訓(xùn)2的作業(yè)規(guī)范，見(jiàn)綜合實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目學(xué)習(xí)活動(dòng)2：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地塊的競(jìng)拍與土地使用權(quán)獲取操作記錄“題目4至5”。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地塊的競(jìng)拍與土地使用權(quán)獲取操作記錄表（2-10至2-11）

題目4—制定地塊競(jìng)拍方案

表2-10操作內(nèi)容規(guī)范要求1.當(dāng)?shù)爻鞘型恋厥袌?chǎng)概況⑴近幾年土地上市量；⑵近幾年土地成交價(jià)格及地王；⑶土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況；⑷不超過(guò)300字

2.根據(jù)公司現(xiàn)有資金規(guī)模，選擇擬開(kāi)發(fā)的目標(biāo)地塊項(xiàng)目規(guī)模⑴公司現(xiàn)有資金規(guī)模；⑵擬開(kāi)發(fā)目標(biāo)地塊項(xiàng)目的最大投資規(guī)模；⑶不超過(guò)100字

3.分析目標(biāo)地塊拍賣公告技術(shù)參數(shù)見(jiàn)“表2-5題目1—項(xiàng)目地塊背景與地理位置圖”的規(guī)劃指標(biāo)-①出讓面積、②容積率、③綠化率等4.測(cè)算該地塊競(jìng)拍時(shí)有利可圖的舉牌價(jià)格范圍⑴按地塊規(guī)劃指標(biāo)計(jì)算可銷售開(kāi)發(fā)面積；⑵按市場(chǎng)均價(jià)計(jì)算開(kāi)發(fā)收入；⑶估算不含地價(jià)的開(kāi)發(fā)成本；⑷估算不含地價(jià)的毛利；⑸測(cè)算該地塊競(jìng)拍時(shí)有利可圖的舉牌地價(jià)范圍：起拍價(jià)—毛利；⑹不超過(guò)500字

題目5—實(shí)訓(xùn)軟件土地競(jìng)拍拿地

表2-11

操作內(nèi)容規(guī)范要求1.提取地塊信息參數(shù)⑴認(rèn)真解讀地塊上市拍賣公告，根據(jù)地塊錄入要求從中提取信息參數(shù)、完整填寫地塊信息；⑵見(jiàn)“表2-5題目1—項(xiàng)目地塊背景與地理位置圖”的規(guī)劃指標(biāo)-①出讓面積、②容積率、③綠化率等2.填寫地塊出價(jià)數(shù)，并提交⑴根據(jù)土地報(bào)價(jià)方案“表2-10題目4—制定地塊競(jìng)拍方案”，認(rèn)真填寫地塊出價(jià)數(shù)，并提交，等待競(jìng)拍結(jié)果。3.直到競(jìng)拍成功如果競(jìng)拍成功，則進(jìn)入后續(xù)開(kāi)發(fā)過(guò)程；如果競(jìng)拍失敗，則重新尋找目標(biāo)地塊。6.實(shí)訓(xùn)考核

主要是形成性考核