房地產金融-房地產資本市場

××房地產開發(fā)企業(yè)成立于1998年，經過十幾年的發(fā)展已成為擁有30億固定資產，5家子公司的國家一級房地產開發(fā)企業(yè)，其在全國10余個城市擁有房地產開發(fā)項目。2008年10月此房地產開發(fā)公司支付了3.2億土地出讓金在××市通過拍賣方式購得一宗200畝土地使用權，根據該宗土地的規(guī)劃使用條件，此企業(yè)決定在此塊土地上進行中、高端住宅房地產項目的開發(fā)建設。企業(yè)通過對該項目進行可行性分析后確定，預計該項目的建設周期為3年，總投入為10億元人民幣，第一年投入為6億元(包含土地出讓金)，項目建設的第一年需要融資2億元人民幣進行建設，于是該企業(yè)成功向該地建設銀行的××支行申請了2億元人民幣的項目貸款，保證了該項目的順利進行。在項目的銷售階段該企業(yè)與工商銀行、建設銀行在當地的分支機構和當地住房公積金中心合作，為客戶提供個人商業(yè)性住房抵押貸款、住房公積金抵押貸款和個人住房組合貸款的服務。到2011年底此項目完成80%的樓盤的銷售，此樓盤的開發(fā)取得了較好的成績。從此案例中可以看出銀行參與了我國房地產業(yè)各個環(huán)節(jié)，從前期的購地和規(guī)劃階段，到后來的建設安裝和租售階段，都有相關資金來源于銀行。(1)試分析房地產開發(fā)企業(yè)與金融企業(yè)的關系。(2)金融企業(yè)在房地產開發(fā)的各個階段能提供什么服務？引例1．房地產投資額巨大房地產建設涉及面廣，規(guī)模大，投資額達，投資資金需要少則百萬千萬，多則上百億。在房地產開發(fā)作項目中一般采用項目資本金制度，一般房地產項目自有資金占到項目總投資的20%～35%范圍內，作為房地產開發(fā)企業(yè)肯定要利用好這一政策，盡可能多的去融資，少占用自有資金。2．房地產項目周期長房地產項目的建設周期往往較長，短的幾個月到一年，長的三年五載，這些都決定了房地產行業(yè)的發(fā)展對金融業(yè)的依賴性較大。所以對于一個房地產項目來講，所需要的大部分資金是房地產開發(fā)企業(yè)通過融資來取得的。房地產企業(yè)的特點決定了其對資本市場的依賴性建設工程規(guī)劃許可證制度建設工程規(guī)劃許可證制度在以下兩種情形下可以采用劃撥方式。(1)《城市房地產管理法》規(guī)定，“國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥。”(2)

經濟適用住房建設用地應采取行政劃撥方式供應。房地產市場與資本市場的相互促進發(fā)展

在房地產資本市場的發(fā)展初期，資本市場上融資渠道比較單一，基本上來源于商業(yè)銀行。隨著房地產市場的規(guī)模越來越大，對資金的需要量的快速增加，其融資渠道也越來越廣泛。

房地產市場與資本市場的上述聯(lián)系，形成了房地產的資本市場。總體來講，我國的房地產資本市場，是以私人債務融資的商業(yè)銀行融資為主，公眾權益融資的上市融資為輔的。

房地產行業(yè)發(fā)展利用了大量銀行貸款，帶動了銀行業(yè)的發(fā)展；同時銀行業(yè)的發(fā)展，促使銀行對房地產金融服務品種的增加又帶動房地產行業(yè)的發(fā)展，二者相互促進，相互發(fā)展。

房地產企業(yè)的融資渠道

房地產企業(yè)融資渠道是指房地產企業(yè)通過自身或資本市場獲得房地產開發(fā)資金來源的途徑。從資金的來源來看，企業(yè)的融資方式可以分為內源性融資和外源性融資。

內源性融資即自有資金，是指企業(yè)將留存收益和折舊轉化為投資的過程，且內源融資能力的大小取決于企業(yè)的利潤水平、凈資產規(guī)模和投資者預期等因素；外源融資指企業(yè)通過一定方式向企業(yè)之外的其他經濟主體籌集資金。企業(yè)融資經歷了由內源融資到外源融資再到內源融資的交替變遷的過程。內源融資是最基本的融資模式。沒有內源融資就無法進行外源融資。只有內源融資規(guī)模大，才能吸引更多的投資者投資，也才能獲得借入資本。外源融資按資金的籌集方式分為直接融資和間接融資。直接融資指不通過金融中介機構，由資金供求雙方直接協(xié)商進行的資金融通，包括股票、債券、信用等；間接融資指借由銀行或非銀行金融機構發(fā)放的貸款、投資、融資租賃等。直接融資與間接融資的優(yōu)缺點比較見下表。

項目直接融資間接融資優(yōu)點①可擴大社會資金的活動范圍②通過利益機制誘導，將資金用于效益較高的投資項目③籌集的資金期限長，穩(wěn)定性高，便于企業(yè)長期使用①具有相對集中性，可以有效地調節(jié)資金的供求關系，并可借助金融機構的特殊職能，開發(fā)多種金融商品與融資渠道，使融資成本相對降低、金融風險減小②金融機構掌握融資主動權，能對企業(yè)構成信貸約束，有利于信貸資金的合理流向與配置缺點需較為完備的外部條件，如完善的法律體系、健全的法律制度和可信度較高的信用評級等①對信貸的間接融資的過度依賴會使企業(yè)的融資成本單?、谄髽I(yè)對資金的不合理占用會導致呆賬、壞賬的增加，使信貸資金不能有效運轉，從而加大金融體系的系統(tǒng)風險房地產企業(yè)的融資渠道

房地產開發(fā)企業(yè)對融資渠道的選擇，并不是固定不變的，而是隨著資本市場的發(fā)展、國家宏觀政策的發(fā)展變化而變化。房地產企業(yè)融資渠道可分為內源融資和外源融資兩種渠道，如圖所示。內源融資又包括企業(yè)自有資金和預收賬款。外源融資包括銀行貸款、股票融資、債券融資、合作開發(fā)融資、房地產投資信托融資以及其他融資等。

房地產企業(yè)的融資渠道

房地產企業(yè)融資渠道是指房地產企業(yè)通過自身或資本市場獲得房地產開發(fā)資金來源的途徑。從資金的來源來看，企業(yè)的融資方式可以分為內源性融資和外源性融資。

內源性融資即自有資金，是指企業(yè)將留存收益和折舊轉化為投資的過程，且內源融資能力的大小取決于企業(yè)的利潤水平、凈資產規(guī)模和投資者預期等因素；外源融資指企業(yè)通過一定方式向企業(yè)之外的其他經濟主體籌集資金。企業(yè)融資經歷了由內源融資到外源融資再到內源融資的交替變遷的過程。內源融資是最基本的融資模式。沒有內源融資就無法進行外源融資。只有內源融資規(guī)模大，才能吸引更多的投資者投資，也才能獲得借入資本。外源融資按資金的籌集方式分為直接融資和間接融資。直接融資指不通過金融中介機構，由資金供求雙方直接協(xié)商進行的資金融通，包括股票、債券、信用等；間接融資指借由銀行或非銀行金融機構發(fā)放的貸款、投資、融資租賃等。直接融資與間接融資的優(yōu)缺點比較見下表。

項目直接融資間接融資優(yōu)點①可擴大社會資金的活動范圍②通過利益機制誘導，將資金用于效益較高的投資項目③籌集的資金期限長，穩(wěn)定性高，便于企業(yè)長期使用①具有相對集中性，可以有效地調節(jié)資金的供求關系，并可借助金融機構的特殊職能，開發(fā)多種金融商品與融資渠道，使融資成本相對降低、金融風險減?、诮鹑跈C構掌握融資主動權，能對企業(yè)構成信貸約束，有利于信貸資金的合理流向與配置缺點需較為完備的外部條件，如完善的法律體系、健全的法律制度和可信度較高的信用評級等①對信貸的間接融資的過度依賴會使企業(yè)的融資成本單?、谄髽I(yè)對資金的不合理占用會導致呆賬、壞賬的增加，使信貸資金不能有效運轉，從而加大金融體系的系統(tǒng)風險房地產企業(yè)的融資渠道