物業(yè)企業(yè)財務(wù)預(yù)算

第七章物業(yè)企業(yè)財務(wù)預(yù)算

7.1財務(wù)預(yù)算的含義與體系

一、財務(wù)預(yù)算的含義（一）財務(wù)預(yù)算的概念財務(wù)預(yù)算是企業(yè)以貨幣形式表示的關(guān)于未來一定預(yù)算期間內(nèi)財務(wù)方面的經(jīng)營目標(biāo)及有關(guān)實現(xiàn)該目標(biāo)的財務(wù)活動計劃。（二）財務(wù)預(yù)算的功能1．規(guī)劃2．溝通和協(xié)調(diào)3．資源分配4．營運控制5.績效評估二、財務(wù)預(yù)算在全面預(yù)算體系中的地位

全面預(yù)算是根據(jù)企業(yè)目標(biāo)所編制的經(jīng)營、資本、財務(wù)等年度收支總體計劃，包括特種決策預(yù)算、日常業(yè)務(wù)預(yù)算與財務(wù)預(yù)算三大類內(nèi)容。

特種決策預(yù)算又稱為專門決策預(yù)算，是指企業(yè)不經(jīng)常發(fā)生的、需要根據(jù)特定決策臨時編制的一次性預(yù)算。特種決策預(yù)算包括經(jīng)營決策預(yù)算和投資決策預(yù)算兩種類型。

日常業(yè)務(wù)預(yù)算又稱為經(jīng)營預(yù)算，是指與企業(yè)日常經(jīng)營活動直接相關(guān)的經(jīng)營業(yè)務(wù)的各種預(yù)算。主要包括：這類預(yù)算通常與企業(yè)利潤表的計算有關(guān)，大多以實物量指標(biāo)和價值量指標(biāo)分別反映企業(yè)收入與費用的構(gòu)成情況。這些預(yù)算前后銜接，相互勾稽，既有實物量指標(biāo)，又有價值量和時間量指標(biāo)。財務(wù)預(yù)算作為全面預(yù)算體系中的最后環(huán)節(jié)，可以從價值方面總括地反映經(jīng)營期決策預(yù)算與業(yè)務(wù)預(yù)算的結(jié)果，亦稱為總預(yù)算，其余預(yù)算則相應(yīng)稱為輔助預(yù)算或分預(yù)算。顯然，財務(wù)預(yù)算在全面預(yù)算體系中占有舉足輕重的地位。三、預(yù)算的基本編制方法（一）固定預(yù)算與彈性預(yù)算1．固定預(yù)算⑴固定預(yù)算的含義。

固定預(yù)算又稱靜態(tài)預(yù)算，是指在編制預(yù)算時，只根據(jù)預(yù)算期內(nèi)計劃實現(xiàn)的某一固定業(yè)務(wù)量（如生產(chǎn)量、銷售量）水平作為基礎(chǔ)來編制預(yù)算的一種方法。固定預(yù)算的編制方法較為簡單，預(yù)算指標(biāo)可根據(jù)有關(guān)因素及其與業(yè)務(wù)量的數(shù)量關(guān)系直接計算確定。如銷售收入預(yù)算、產(chǎn)品成本預(yù)算、利潤預(yù)算指標(biāo)可按以下公式計算確定：銷售收入預(yù)算指標(biāo)=預(yù)計銷售量×預(yù)計銷售單價產(chǎn)品成本預(yù)算指標(biāo)=預(yù)計生產(chǎn)量×預(yù)計完全單位成本利潤預(yù)算指標(biāo)=預(yù)計銷售量×（預(yù)計售價—預(yù)計單位成本）(2)彈性預(yù)算彈性預(yù)算的含義。彈性預(yù)算亦稱變動預(yù)算，是以業(yè)務(wù)量、成本和利潤之間的依存關(guān)系為依據(jù)，以預(yù)算期內(nèi)可預(yù)見的各種業(yè)務(wù)量水平為基礎(chǔ)，編制能夠適應(yīng)多種情況預(yù)算的一種方法。彈性成本預(yù)算的編制1）列表法。采用列表法，首先要在確定的業(yè)務(wù)量范圍內(nèi)，劃分出若干個不同水平，然后分別計算各項預(yù)算成本，匯總列入一個預(yù)算表格。2）公式法。因為任何成本都可用公式“y=a+bx”來近似地表示，所以只要在預(yù)算中列示a(固定成本)和b(單位變動成本)，便可隨時利用公式計算任一業(yè)務(wù)量(x)的預(yù)算成本(y)彈性利潤預(yù)算的編制彈性利潤預(yù)算是根據(jù)成本、業(yè)務(wù)量和利潤之間的依存關(guān)系，為適應(yīng)多種業(yè)務(wù)量變化而編制的利潤預(yù)算。彈性利潤預(yù)算是以彈性成本預(yù)算為基礎(chǔ)編制的，其主要內(nèi)容包括銷售量、價格、單位變動成本和固定成本。1）因素法。因素法根據(jù)影響利潤的有關(guān)因素與收入成本的關(guān)系，列表反映這些因素分別變動時相應(yīng)的預(yù)算利潤水平。

2）百分比法。百分比法是按不同項目占銷售額的百分比，列表反映在銷售業(yè)務(wù)量的有效變動范圍內(nèi)，不同銷售收入百分比相應(yīng)的預(yù)算利潤水平。百分比法必須假定固定成本不變，變動成本隨著銷售收入變動百分比而同比例變動。2.增量預(yù)算和零基預(yù)算（1）增量預(yù)算方法①增量預(yù)算方法的含義。增量預(yù)算方法簡稱增量預(yù)算，又稱調(diào)整預(yù)算方法，是指以基期成本費用水平為基礎(chǔ)，結(jié)合預(yù)算期業(yè)務(wù)量水平及有關(guān)影響成本因素的未來變動情況，通過調(diào)整有關(guān)原有費用項目而編制預(yù)算的一種方法。傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法基本上采用的是增量預(yù)算方法，即以基期的實際預(yù)算為基礎(chǔ)，對預(yù)算值進行增減調(diào)整。這種預(yù)算方法法比較簡便。②增量預(yù)算方法的假定。增量預(yù)算方法源于以下3方面的假定

首先，現(xiàn)有的業(yè)務(wù)活動是企業(yè)所必需的。只有保留企業(yè)現(xiàn)有的每項業(yè)務(wù)活動，才能使企業(yè)的經(jīng)營過程得到正常發(fā)展。

其次，原有的各項開支都是合理的。既然現(xiàn)有的業(yè)務(wù)活動是必需的，那么原有的各項費用開支就一定是合理的，必須予以保留。

再次，未來預(yù)算期的費用變動是在現(xiàn)有費用的基礎(chǔ)上調(diào)整的結(jié)果。（2）零基預(yù)算方法

零基預(yù)算方法的全稱為“以零為基礎(chǔ)編制計劃和預(yù)算的方法”，簡稱零基預(yù)算，又稱零底預(yù)算，是指在編制成本費用預(yù)算時，不考慮以往會計期間所發(fā)生的費用項目或費用數(shù)額，而是將所有的預(yù)算支出均以零為出發(fā)點，一切從實際需要與可能出發(fā)，逐項審議預(yù)算期內(nèi)各項費用的內(nèi)容及開支標(biāo)準(zhǔn)是否合理，在綜合平衡的基礎(chǔ)上編制費用預(yù)算的一種方法。

零基預(yù)算方法打破了傳統(tǒng)的編制預(yù)算觀念，不再以歷史資料為基礎(chǔ)進行調(diào)整，而是一切以零為基礎(chǔ)。編制預(yù)算時，首先要確定各個費用項目是否應(yīng)該存在，然后按項目的輕重緩急，安排企業(yè)的費用預(yù)算。3.定期預(yù)算與滾動預(yù)算（一）定期預(yù)算定期預(yù)算的方法簡稱定期預(yù)算，是指在編制預(yù)算時以不變的會計期間(如日歷年度)作為預(yù)算期的一種編制預(yù)算的方法。（二）滾動預(yù)算滾動預(yù)算又稱連續(xù)預(yù)算或永續(xù)預(yù)算是指在編制預(yù)算時，將預(yù)算期與會計年度脫離開，隨著預(yù)算的執(zhí)行不斷延伸補充預(yù)算，逐期向后滾動，使預(yù)算期永遠保持為12個月的一種方法。滾動預(yù)算按其預(yù)算編制和滾動的時間單位不同可分為逐月滾動、逐季滾動和混合滾動三種方式。①逐月滾動方式在預(yù)算編制過程中以月份為預(yù)算的編制和滾動單位，每個月調(diào)整一次預(yù)算的方法。②逐季滾動方式在預(yù)算編制過程中，以極度為預(yù)算的編制和滾動單位，每個季度調(diào)整一次預(yù)算的方法。③混合滾動方式在預(yù)算編制過程中，同時使用月份和季度作為預(yù)算的編制和滾動單位的方法。（一）日常業(yè)務(wù)預(yù)算的內(nèi)容1．銷售預(yù)算的編制銷售預(yù)算是指為規(guī)劃一定預(yù)算期內(nèi)因組織銷售活動而引起的預(yù)計銷售收入而編制的種日常業(yè)務(wù)預(yù)算。銷售預(yù)算需要在銷售預(yù)測的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)年度目標(biāo)利潤確定的預(yù)計銷售量和銷售價格等參數(shù)進行編制。其編制程序如下：（1）計算各種產(chǎn)品的預(yù)計銷售收入按照各種產(chǎn)品的預(yù)計單價和預(yù)計銷售量計算各種產(chǎn)品的預(yù)計銷售收入，其計算公式為某種產(chǎn)品預(yù)計銷售收入＝該種產(chǎn)品預(yù)計單價×該產(chǎn)品預(yù)計銷售量7.2財務(wù)預(yù)算的編制式中，單價可根據(jù)市場供求關(guān)系并通過價格決策來決定；預(yù)計銷售量則需要根據(jù)市場預(yù)測或銷售合同并結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)能力來確定。（2）預(yù)計預(yù)算期所有產(chǎn)品的預(yù)計銷售收入總額銷售收入總額＝∑某種產(chǎn)品預(yù)計銷售收入（3）預(yù)計在預(yù)算期發(fā)生的與銷售收人相關(guān)的增值稅銷項稅額某期增值稅的銷項稅額＝該期預(yù)計銷售收入總額×該期適用的增值稅稅率（4）預(yù)計預(yù)算期含稅銷售收入某期含稅銷售收入＝該期預(yù)計銷售收入＋該期預(yù)計銷項稅額為了便于編制財務(wù)預(yù)算，還應(yīng)在編制銷售預(yù)算的同時，編制與銷售收入有關(guān)的經(jīng)營現(xiàn)金收入預(yù)算表，以反映全年及各季銷售所得的現(xiàn)銷含稅收入和回收以前期應(yīng)收賬款的現(xiàn)金收入。某預(yù)算期的經(jīng)營現(xiàn)金收入的計算公式為某預(yù)算期經(jīng)營現(xiàn)金收入＝該期現(xiàn)銷含稅收入＋該期期回收以前期的應(yīng)收賬款式中，現(xiàn)銷含稅收人和回收前期應(yīng)收賬款的計算公式為某期現(xiàn)銷含稅收入＝該期含稅銷售收入×該期預(yù)計現(xiàn)銷率某期回收以前期的應(yīng)收賬款＝本期期初應(yīng)收賬款×該期的預(yù)計應(yīng)收賬款回收率式中，現(xiàn)銷率是指一定時期現(xiàn)銷含稅收入占該期含稅收入的百分比；應(yīng)收賬款回收率是以前期應(yīng)收賬款在本期回收數(shù)占相關(guān)的應(yīng)收賬款的百分比。一般，現(xiàn)銷率和回收率常為已知數(shù)或經(jīng)驗數(shù)據(jù)。預(yù)算期期末的應(yīng)收賬款余額的計算公式為：預(yù)算期期末應(yīng)收賬款余額＝預(yù)算期期初應(yīng)收賬款余額＋該期含稅銷售收人-本期經(jīng)營現(xiàn)金收入P131【例7.7】編制生產(chǎn)預(yù)算的關(guān)鍵是正確定各季預(yù)計期末存貨量。2．生產(chǎn)預(yù)算的編制生產(chǎn)預(yù)算是為規(guī)劃預(yù)算期生產(chǎn)規(guī)模而編制的一種業(yè)務(wù)預(yù)算。它是在銷售預(yù)算的基礎(chǔ)上編制的,并可以為下一步編制成本費用預(yù)算提供依據(jù)。編制生產(chǎn)預(yù)算的主要依據(jù)是預(yù)算期各種產(chǎn)品的預(yù)計銷售量及存貨量資料。具體計算公式為:

預(yù)算期直接材料采購總成本=∑當(dāng)期各種材料采購成本

4．應(yīng)交稅金及附加預(yù)算的編制應(yīng)交稅金及附加預(yù)算是指為規(guī)劃一定預(yù)算期內(nèi)預(yù)計發(fā)生的應(yīng)交增值稅、營業(yè)稅、消稅、資源稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加金額而編制的一種經(jīng)營預(yù)算。物業(yè)企業(yè)主要是營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加。本預(yù)算中不包括預(yù)交所得稅和直接計入管理費用的印花稅。由于稅金需要及時清繳，為簡化預(yù)算方法，可假定預(yù)算期發(fā)生的各項應(yīng)交稅金及附加均于當(dāng)期以現(xiàn)金形式支付。應(yīng)交稅金及附加預(yù)算需要根據(jù)銷售預(yù)算、材料采購預(yù)算的相關(guān)數(shù)據(jù)和適用稅率資料來編制，有關(guān)指標(biāo)的估算公式為

（2）估算每種產(chǎn)品預(yù)算期預(yù)計發(fā)生的生產(chǎn)成本其計算公式為：某種產(chǎn)品某期預(yù)計發(fā)生的產(chǎn)品生產(chǎn)成本=該產(chǎn)品該期預(yù)計耗用全部直接材料成本+該產(chǎn)品該期預(yù)計好用直接人工成本+該產(chǎn)品該期預(yù)計耗用變動性制造費用式中，該產(chǎn)品該期預(yù)計耗用全部直接材料成本等于該產(chǎn)品預(yù)計耗用各種直接材料成本之和，后者的計算公式為：某期預(yù)計耗用某種直接材料成本=該期單位產(chǎn)品耗用該材料的成本×改期該產(chǎn)品預(yù)計產(chǎn)量

同樣道理，式中的產(chǎn)品耗用直接人工成本和變動性制造費用的計算方法，與產(chǎn)品耗用直接材料成本的計算過程相類似，所不同的是：產(chǎn)品耗用直接人工成本等于單位產(chǎn)品直接人工成本與產(chǎn)品預(yù)計產(chǎn)量的乘積；產(chǎn)品耗用變動性制造費用等于單位產(chǎn)品變動性制造費用與產(chǎn)品預(yù)計產(chǎn)量的乘積。（3）估算每種產(chǎn)品預(yù)算期的預(yù)計產(chǎn)品生產(chǎn)成本其計算公式為：某種產(chǎn)品某期預(yù)計產(chǎn)品生產(chǎn)成本=該種產(chǎn)品該期預(yù)計發(fā)生產(chǎn)品生產(chǎn)成本+該期該在產(chǎn)品成本期初余額-該產(chǎn)品在產(chǎn)品成本期末余額為簡化預(yù)算編制過程，可假定上式中的在產(chǎn)品成本期初和期末余額均為零，或均為已知數(shù)。在這種情況下，某產(chǎn)品預(yù)算期的預(yù)計產(chǎn)品生產(chǎn)成本與該產(chǎn)品預(yù)算期預(yù)計發(fā)生的生產(chǎn)成本相等，該產(chǎn)品的單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本等于預(yù)計發(fā)生的單位生產(chǎn)成本。（4）估算每種產(chǎn)品預(yù)算期預(yù)計的產(chǎn)品銷售成本本期預(yù)計產(chǎn)品銷售成本=本期預(yù)計產(chǎn)品生產(chǎn)成本+產(chǎn)成品成本期初余額-產(chǎn)成品成本期末余額上式中的產(chǎn)成品期初余額等于期初單位產(chǎn)成品成本與產(chǎn)成品期初存貨量的乘積；產(chǎn)成品期末余額等于單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本與產(chǎn)成品期末存貨量的乘積。此外，為簡化程序，假定企業(yè)只編制全年的產(chǎn)品成本預(yù)算，不編制分季度預(yù)算。8．期末存貨預(yù)算的編制期末存貨預(yù)算是指為規(guī)劃一定預(yù)算期末的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品和原材料預(yù)計成本水平而編制的一種日常業(yè)務(wù)預(yù)算。

由于該預(yù)算受到存貨計價方法的影響，同時與產(chǎn)品成本預(yù)算密切相關(guān)，所以，存貨應(yīng)按照其具體項目分別編制預(yù)算。存貨包括在產(chǎn)品、產(chǎn)成品和原材料。通常期末存貨也只編制年末預(yù)算，不編制分季預(yù)算。

對于固定性銷售費用的現(xiàn)金支出可以采取兩種處理方法:第一種方法是根據(jù)全年固定性銷售費用的預(yù)算總額扣除其中的非付現(xiàn)成本(如銷售機構(gòu)的折舊費)的差額后在年內(nèi)各季度內(nèi)平均分攤。第二種方法不主張將其在年內(nèi)各季度內(nèi)平均分攤,而是根據(jù)具體的付現(xiàn)成本項目的預(yù)計發(fā)生情況分季度編制預(yù)算。這是因為固定性銷售費用中存在有部分內(nèi)容屬于年內(nèi)待攤或預(yù)提的性質(zhì),如一次性支付的全年廣告費和銷售保險費等,這些開支的時間與受益期間不一致,對于這些跨期分攤的項目來說,任何平均費用都不等于實際支出,必須逐項按預(yù)計支出情況編制預(yù)算。本書采用第一種方法。P142[例7.15]10.管理費用預(yù)算的編制管理費用多屬于固定成本,一般是以過去的實際開支為基礎(chǔ),按預(yù)算期的可預(yù)見變化來調(diào)整。重點考察每種費用是否必要,以便提高費用效率。管理費用預(yù)算是指為規(guī)劃一定預(yù)算期內(nèi)因管理企業(yè)預(yù)計發(fā)生的各項費用水平而編制的一種日常業(yè)務(wù)預(yù)算。

本預(yù)算的編制可采取以下兩種方法;第一種方法是按項目反映全年預(yù)計水平。這是因為管理費用大多為固定成本;第二種方法類似于制造費用預(yù)算或銷售費用預(yù)算的編制方法,即將管理費用劃分為變動性和固定性兩部分費用,對前者再按預(yù)算期的變動

11.財務(wù)費用預(yù)算的編制財務(wù)費用預(yù)算是指反映預(yù)算期內(nèi)因籌資而發(fā)生的財務(wù)費用水平的一種預(yù)算。就其本質(zhì)而言，它也屬于日常業(yè)務(wù)預(yù)算，但該預(yù)算必須根據(jù)現(xiàn)金預(yù)算中的資金籌集及運用的相關(guān)數(shù)據(jù)來編制，所以也將其納入財務(wù)預(yù)算之中。P144【例7.17】12．經(jīng)營決策預(yù)算經(jīng)營決策預(yù)算是指與短期經(jīng)營決策密切相關(guān)的特種決策預(yù)算。該類預(yù)算的主要目標(biāo)是通過制定最優(yōu)生產(chǎn)經(jīng)營決策和存貨控制決策來合理地利用或調(diào)配企業(yè)經(jīng)營活動所需要的各種資源。驗本類預(yù)算通常是根據(jù)短期經(jīng)營決策確定的最優(yōu)方案編制的，因而需要直接納入日常業(yè)務(wù)預(yù)算體系，同時也將影響現(xiàn)金預(yù)算等財務(wù)預(yù)算。譬如，企業(yè)耗用的某種零件的取得方式?jīng)Q策方案一旦確定，就要相應(yīng)調(diào)整材料采購預(yù)算、生產(chǎn)預(yù)算或產(chǎn)品成本預(yù)算。13．投資決策預(yù)算投資決策預(yù)算是指與項目投資決策密切相關(guān)的特種決策預(yù)算，又稱資本支出預(yù)算。由于這類預(yù)算涉及長期建設(shè)項目的投資投放與籌集等，并經(jīng)?？缒甓?，因此，除個別項目外般不納入日常業(yè)務(wù)預(yù)算，但應(yīng)計入與此有關(guān)的現(xiàn)金預(yù)算與預(yù)計資產(chǎn)負債表。P145【例7.18】

二、預(yù)計財務(wù)報表的編制1.預(yù)計利潤表的編制預(yù)計利潤表以貨幣形式綜合地反映了預(yù)算期內(nèi)企業(yè)經(jīng)營活動成果（包括利潤總額、凈利潤）的計劃水平，該預(yù)算以銷售預(yù)算、產(chǎn)品成本預(yù)算和期間費用預(yù)算等日常業(yè)務(wù)預(yù)算為基礎(chǔ)而編制。（二）預(yù)計財務(wù)報表的編制2.預(yù)計資產(chǎn)負債表的編制預(yù)計資產(chǎn)負債表是關(guān)于預(yù)算年度預(yù)計資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益要素可能達到狀態(tài)的預(yù)算。預(yù)計資產(chǎn)負債表中除上年期末數(shù)已知外，其余項目均應(yīng)在前述各項日常業(yè)務(wù)預(yù)算和專門決策預(yù)算的基礎(chǔ)上分析填列。（三）物業(yè)費收繳預(yù)算1．業(yè)主承擔(dān)業(yè)主是物業(yè)管理最主要受益人一一按時收租和物業(yè)增值，理所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理費用，其管理費的計算方法有兩種。（1）定額法業(yè)主每年承擔(dān)一定數(shù)額的管理費，管理者用之完成合約規(guī)定的義務(wù)。管理費一般按物業(yè)建筑面積或使用面積計算，一座建筑面積5萬平方米的物業(yè)，每平方米年管理費3．6元，那么業(yè)主每年應(yīng)承擔(dān)18萬元。但該法沒能同管理者的效益（租金）聯(lián)系起來，管理者缺乏經(jīng)濟激勵，實際應(yīng)用具有一定局限性。（2）比例法

業(yè)主為物業(yè)管理者制定最低的年租金收人指標(biāo)和物業(yè)修繕養(yǎng)護指標(biāo)，完成后按租金收入