fA天啟開(kāi)啟2008年沈陽(yáng)市東亞國(guó)際城營(yíng)銷(xiāo)推廣提報(bào)方案

《房地產(chǎn)策劃大全—名企歷年案例》

團(tuán)圓網(wǎng)www.tuanyuan.tv東亞·國(guó)際城營(yíng)銷(xiāo)推廣提報(bào)方案2008－07－06目錄ContentsPart1

：市場(chǎng)研究Analyse板塊閱讀/競(jìng)爭(zhēng)閱讀/消費(fèi)者分析Part2

：戰(zhàn)略與策略Strategies戰(zhàn)略前思考/營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略/營(yíng)銷(xiāo)定位/營(yíng)銷(xiāo)策略Part3

：推廣StrategiesPlan

Part4

：創(chuàng)意IdeaLOGO/VI系統(tǒng)延展/廣告調(diào)性示意推廣計(jì)劃/攻勢(shì)風(fēng)暴/媒體費(fèi)用估算/推廣階段戰(zhàn)術(shù)安排PartOne市場(chǎng)研究1、板塊閱讀

2、競(jìng)爭(zhēng)分析

3、消費(fèi)者分析沈陽(yáng)奧體中心沈陽(yáng)會(huì)展中心21世紀(jì)廣場(chǎng)理工大學(xué)天水e城SR新城首創(chuàng)·國(guó)際城新華國(guó)際公寓億豐時(shí)代廣場(chǎng)沿海國(guó)際中心泛美華庭五里河商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)大學(xué)城區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)渾南新區(qū)特征渾南新區(qū)特征

板塊發(fā)展特征：新城區(qū)、高新區(qū)、物流區(qū)成為它的功能定位。這里的總體布局是“一廊、兩翼”版塊大事記：初創(chuàng)起步階段（1988年—1992年）

發(fā)展提高階段（1992年—2000年）

新區(qū)建設(shè)階段（2001年1月—至今）版塊規(guī)劃：按照總體規(guī)劃，渾南新區(qū)主要功能單元為“三區(qū)一城一帶”，即：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高檔次中央商務(wù)區(qū)、高品質(zhì)居住區(qū)、大學(xué)城和渾河觀光旅游帶。主要建設(shè)用地80平方公里，其中產(chǎn)業(yè)用地20%，商貿(mào)金融用地4%，居住用地20%，教育科研用地6%，道路用地20%，公共綠地20%，其它用地10%。1.總面積120平方公里，常住和流動(dòng)人口20余萬(wàn)人；2.以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，集科研教育、金融商貿(mào)、生活居住、旅游觀光為一體的國(guó)際化、現(xiàn)代化科技新城區(qū)；3.國(guó)家級(jí)高新區(qū)，是國(guó)家科技部重點(diǎn)扶持的10個(gè)高新區(qū)之一；4.世界500強(qiáng)企業(yè)已有23家入主；5.中國(guó)北方的電子信息和先進(jìn)制造兩大主導(dǎo)基地；6.是沈陽(yáng)城市新的CBD，城市高端人群聚集地；可見(jiàn)的新城市都心。中國(guó)北方最具活力、最富吸引力、最有競(jìng)爭(zhēng)力的投資發(fā)展地區(qū)沈陽(yáng)最具國(guó)際化色彩的新城市中心渾南新區(qū)屬性——國(guó)際化新城市中心精品區(qū)域：渾河沿岸不可復(fù)制。由于緊臨渾河，渾南新區(qū)的地理位置有著城市核心區(qū)所無(wú)法取代的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

奧體板塊：一大片住宅用地被一搶而空。這個(gè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)人氣更旺，更有五星級(jí)酒店選址在此。

金廊沿線：這個(gè)區(qū)域的地產(chǎn)絕大多數(shù)都是商貿(mào)服務(wù)業(yè)。南部別墅：大多位于渾南新區(qū)的南部地帶。由于渾南新區(qū)的大手筆綠化以及優(yōu)良的空氣質(zhì)量，讓這些別墅頗受購(gòu)房者歡迎。但渾南新區(qū)的別墅區(qū)開(kāi)盤(pán)較早，價(jià)位并不算高。

渾南新區(qū)市場(chǎng)發(fā)展引擎[未來(lái)預(yù)測(cè)]

精品樓盤(pán)是主打

精品樓盤(pán)將是渾南新區(qū)今后的主打。渾南新區(qū)將在“質(zhì)”上努力，致力于引進(jìn)精品項(xiàng)目，打造優(yōu)秀作品，提升新區(qū)房地產(chǎn)的品位；另一個(gè)層面上，通過(guò)政策導(dǎo)向強(qiáng)化進(jìn)區(qū)人口的“質(zhì)”，在整個(gè)沈陽(yáng)市場(chǎng)細(xì)分中確定新區(qū)“中高端房產(chǎn)”的市場(chǎng)定位。

“渾南新區(qū)樓盤(pán)已經(jīng)進(jìn)入品牌和大盤(pán)時(shí)代，今后這個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)無(wú)論質(zhì)還是價(jià)都將穩(wěn)中有升?！?/p>

渾南新區(qū)市場(chǎng)發(fā)展引擎渾南新區(qū)地產(chǎn)現(xiàn)狀

經(jīng)過(guò)六年多飛躍發(fā)展的渾南新區(qū)用不斷攀升的房?jī)r(jià)印證著自身的升值空間，2005年渾南地區(qū)的土地價(jià)格為2000多元/平方米，而2007年就已達(dá)到了4000多元/平方米。地價(jià)上漲了，房?jī)r(jià)也會(huì)隨著上漲。從2007年的商品房上市均價(jià)來(lái)看，第一季度的平均價(jià)格為3866元/平方米，而從四月份開(kāi)始，渾南地區(qū)的商品房上市均價(jià)穩(wěn)定在4000元/平米之上，這樣的價(jià)位已經(jīng)和市內(nèi)的鐵西、大東等區(qū)域分庭抗禮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年的商品房那個(gè)均價(jià)比2005年上漲了約29.87%，這樣的增長(zhǎng)速度充分驗(yàn)證了區(qū)域的升值空間。2008年，依托“奧運(yùn)效應(yīng)”的輻射作用，渾南地區(qū)的奧體板塊周?chē)績(jī)r(jià)走勢(shì)趨好，而“后奧體時(shí)代”所帶來(lái)的高品質(zhì)居住環(huán)境和深厚的人文奧運(yùn)內(nèi)涵對(duì)于渾南地區(qū)的主推作用也是被普遍看好的。而隨著“大渾南構(gòu)想”的推動(dòng)，沈陽(yáng)城市中心將南移，這些都為渾南地區(qū)的升值潛力注入了新鮮血液。渾南新區(qū)地產(chǎn)現(xiàn)狀2007年渾南新區(qū)商品房月度上市均價(jià)（單位：元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月387837373984432941134684459342024272426347644177渾南新區(qū)地產(chǎn)現(xiàn)狀沈北新區(qū)——新興的熱點(diǎn)區(qū)域板塊被市場(chǎng)所看好，價(jià)格也得到快速的上漲，同比漲幅分別達(dá)到11.32%。

熱點(diǎn)區(qū)域漲幅較大，個(gè)別區(qū)縣受個(gè)案影響而波動(dòng)較大政府扶持、交通便利，推速了該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展渾南新區(qū)房產(chǎn)已逐漸進(jìn)入成熟期新區(qū)聚集著一些大品牌、一流的開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)逐漸被看好，從供應(yīng)、去化、均價(jià)各方面，數(shù)據(jù)均比去年同期有快速的上漲。渾南新區(qū)地產(chǎn)現(xiàn)狀以橋?yàn)閯澐郑譃闇喓颖ぐ鍓K、奧體中心板塊、大學(xué)城板塊；渾河堡先行、奧體中心最熱，大學(xué)城后市強(qiáng)勁；價(jià)格北高南低渾河堡產(chǎn)品線齊全；奧體中心以商業(yè)及辦公為主，少量住宅；大學(xué)城以多層、小高及高層住宅為主渾南新城區(qū)域板塊劃分——分為渾河堡、奧體中心、大學(xué)城三大板塊渾南新區(qū)板塊分布渾南新區(qū)板塊分布渾河堡板塊奧體中心板塊大學(xué)城板塊渾河堡板塊（N1）四至：

東至渾河大街，西至大長(zhǎng)線，南至過(guò)境繞城高速公路，北至寧園路，渾河。

板塊形成原因：

此區(qū)域是距和平、沈河最近的郊區(qū)板塊，隨著政府對(duì)大渾南的規(guī)劃，以及各項(xiàng)配套工程緊鑼密鼓的建設(shè)，目前區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目檔次高低不同，由于北部緊靠渾河，延續(xù)都市繁華，常住人口較為復(fù)雜，是最具升值潛力的黃金區(qū)域。產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動(dòng)了板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，帶來(lái)了充足的客源，萬(wàn)科地產(chǎn)的進(jìn)入在一定程度上提升了板塊熱度。

。奧體中心板塊（N2）四至：

東至遼祝路，西至渾河大街，南至過(guò)境繞城高速公路，北至渾河。

板塊形成原因：

該板塊是渾南新區(qū)早期進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域，主要沿渾河開(kāi)發(fā)為主，檔次較高并已形成了一定規(guī)模。隨著奧體中心的建設(shè)，地鐵工程的全面啟動(dòng)，該板塊已然成為渾南新區(qū)最炙手可熱的區(qū)域，房產(chǎn)項(xiàng)目受其影響，價(jià)格上漲，銷(xiāo)售速度較快。

渾南大學(xué)城板塊（N3）四至：

東至過(guò)境繞城高速公路，西至遼祝路，南至過(guò)境繞城高速公路，北至渾河。

板塊形成原因：

該板塊發(fā)展主要依托大學(xué)城的規(guī)劃建設(shè)，土地儲(chǔ)備量大，未來(lái)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。該板塊主要指渾河南岸，渾河橋西側(cè)區(qū)域，是目前渾南新區(qū)外來(lái)開(kāi)發(fā)商最多、樓盤(pán)最集中、高檔樓盤(pán)最多的區(qū)域；該板塊是渾南最先開(kāi)發(fā)的板塊，也是目前該區(qū)域價(jià)格最高的板塊之一，目前該板塊均價(jià)已超過(guò)4500元/平，從主力產(chǎn)品供應(yīng)面積看以三室為主，大面積產(chǎn)品為輔，一室供應(yīng)量偏少，成為區(qū)域空白點(diǎn)。產(chǎn)品供應(yīng)與消化比區(qū)域市場(chǎng)研究部分——渾河堡板塊渾南新區(qū)板塊分布該板塊位于渾河橋東、富民橋西側(cè)。依據(jù)規(guī)劃，該板塊為渾南新區(qū)的中央商務(wù)區(qū)。奧體中心的建設(shè)提升了板塊的商業(yè)價(jià)值，而近期不斷涌現(xiàn)的商業(yè)項(xiàng)目，也使該板塊具有較強(qiáng)的商業(yè)氛圍，本案即位于該板塊內(nèi)。該板塊是渾南最熱的板塊，該板塊均價(jià)4300元/平，今年該區(qū)域板塊均價(jià)預(yù)期突破4500元/平；從主力產(chǎn)品供應(yīng)看以一室為主，二室為輔，由于該區(qū)域?qū)僦醒肷虅?wù)區(qū)，未來(lái)公寓及小戶型產(chǎn)品供應(yīng)將會(huì)成為主流。產(chǎn)品供應(yīng)與消化比區(qū)域市場(chǎng)研究部分——奧體中心板塊渾南新區(qū)板塊分布該板塊位于富民橋東側(cè)，包含大學(xué)城區(qū)域。受大學(xué)城建設(shè)的影響，該板塊成為渾南又一重點(diǎn)的居住區(qū)域。區(qū)域點(diǎn)評(píng)：該板塊發(fā)展速度相對(duì)緩慢，目前該板塊均價(jià)在3700-3800元/平，未來(lái)隨著大學(xué)城周邊環(huán)境的成熟，該區(qū)域價(jià)值將會(huì)劇增；從主力產(chǎn)品供應(yīng)面積看以二室為主，其次供應(yīng)量較多的是三室二廳產(chǎn)品，該區(qū)域未來(lái)主力產(chǎn)品面積將會(huì)向三室二廳方向發(fā)展。產(chǎn)品供應(yīng)與消化比區(qū)域市場(chǎng)研究部分——大學(xué)城板塊渾南新區(qū)板塊分布板塊區(qū)域特征市政引擎發(fā)展階段渾河堡板塊潛力黃金居住區(qū)距市中心最近的板塊，打造居住氛圍中級(jí)階段奧體中心板塊借勢(shì)發(fā)展區(qū)奧體中心建設(shè)，地鐵工程啟動(dòng)，該板塊房產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲，銷(xiāo)售速度較快。中級(jí)階段南大學(xué)城板塊未來(lái)發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)大學(xué)城規(guī)劃建設(shè)，土地儲(chǔ)備量大，將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。起步階段渾南新區(qū)板塊對(duì)比分析PartOne市場(chǎng)研究1、板塊閱讀

2、競(jìng)爭(zhēng)分析

3、消費(fèi)者分析大學(xué)城板塊個(gè)案分析萬(wàn)科新里程紅陽(yáng)上河城金地國(guó)際花園項(xiàng)目名稱已開(kāi)工06年開(kāi)發(fā)年均消化中房金河花園1055浦江苑2074.8SR新城22173.7假日伊利雅特灣30145.2融城時(shí)代1154.5中國(guó)女人街10——2.5金水花城35——6.4河畔新城50109左岸慧晶11——5.5唯美品格19——8清華同方信息港874在水一方26——4塞納家園1745新華國(guó)際公寓6.6——5慧緣博雅1866新榆公館2065.4富都麗景10107雍熙金園10105.5總計(jì)333.610196.5市場(chǎng)研究部分——年均消化量近百萬(wàn)平米普通住宅的主力戶型面積在100-180m2之間，多數(shù)超過(guò)政府限價(jià)的大面積戶型，小戶型供給相對(duì)缺乏。100-120m2市場(chǎng)研究部分——大戶型主導(dǎo)渾南新區(qū)板塊總結(jié)案名主力總價(jià)項(xiàng)目名稱30萬(wàn)以下30-4040-5050-6060-7070-8080萬(wàn)以上中房金河花園

浦江苑

SR新城

假日伊利雅特灣

融城時(shí)代

中國(guó)女人街

金水花城

河畔新城

左岸慧晶

唯美品格

清華同方信息港

在水一方

塞納家園

新華國(guó)際公寓

慧緣博雅

新榆公館

市場(chǎng)研究部分——主力總價(jià)在30-70萬(wàn)之間大量酒店、寫(xiě)字間的建設(shè)產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展帶來(lái)大量置業(yè)需求，市中心區(qū)內(nèi)供求矛盾短期內(nèi)無(wú)法解決五愛(ài)隧道、地鐵2號(hào)線的開(kāi)通億豐、泛美等大型商業(yè)幅射效應(yīng)奧體中心商務(wù)區(qū)形象初見(jiàn)端倪大規(guī)模、一流品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，提升了該區(qū)域的整體品質(zhì)。土地寸土寸金，升值潛力巨大交通改善，擴(kuò)大客戶范圍提升片區(qū)知名度與美譽(yù)度，形成良好的居住、商業(yè)氛圍高檔次、完善的商業(yè)及文化配套【站在2008年的時(shí)點(diǎn)上，重新審視項(xiàng)目區(qū)位特性】渾南新區(qū)板塊總結(jié)——地塊未來(lái)發(fā)展市場(chǎng)小結(jié)：開(kāi)發(fā)環(huán)境渾南房地產(chǎn)正處于發(fā)展期；產(chǎn)品特點(diǎn)小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)去化較快，而渾南區(qū)三、兩室唱主角，一室產(chǎn)品機(jī)會(huì)顯著；發(fā)展趨勢(shì)渾南房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展方向是向中高端方向發(fā)展；板塊特點(diǎn)商務(wù)氣息逐漸濃厚，規(guī)劃中帶有商業(yè)、公寓類型項(xiàng)目居多，知名開(kāi)發(fā)企業(yè)相繼入主區(qū)位解析：從發(fā)展趨勢(shì)看，該地塊升值潛力巨大，有很大的增值空間；從板塊特點(diǎn)看，該地塊所處為CBD板塊，適合做中高開(kāi)發(fā)；從輻射范圍看，該地塊地處渾南中心，區(qū)域輻射范圍較廣；從區(qū)域優(yōu)勢(shì)看，毗鄰?qiáng)W體中心、路網(wǎng)發(fā)達(dá)（地鐵即將開(kāi)通）、“金廊”全面啟動(dòng)、商圈漸成規(guī)模、08奧運(yùn)會(huì)帶動(dòng)區(qū)域成熟。樓盤(pán)名稱優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)昆泰·新界CBD核心區(qū)域，投資、應(yīng)用性價(jià)比高。戶型設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)考慮周到。周變商業(yè)配套、市政配套相對(duì)完善，高車(chē)位配比。價(jià)格合理，戶型配比具針對(duì)性項(xiàng)施工緩慢無(wú)業(yè)主會(huì)所，人文服務(wù)依附奧體中心蝶點(diǎn)高層136平方米的品相問(wèn)題，影響整體銷(xiāo)售金地國(guó)際花園品質(zhì)高、物業(yè)服務(wù)好、高車(chē)位配比園林設(shè)計(jì)及建筑體系的符合高端氣質(zhì)周變商業(yè)配套、市政配套相對(duì)完善知名開(kāi)發(fā)企業(yè)，有一定品牌效應(yīng)產(chǎn)品類型（花園洋房、電梯洋房）受客群歡迎均價(jià)高，不利于中端客群置業(yè)萬(wàn)科·新里程物業(yè)的金質(zhì)招牌，市場(chǎng)影響力巨大。價(jià)格低，對(duì)中、低端置業(yè)客戶具有極強(qiáng)吸引力。萬(wàn)科形象普遍認(rèn)知，品牌效應(yīng)園林景觀有概念而無(wú)實(shí)質(zhì)。120平方米以上戶型銷(xiāo)售不暢。周邊商業(yè)配套不完善紅陽(yáng)·上河城鄰渾河，生態(tài)環(huán)境佳，地理位置優(yōu)越商業(yè)配套及市政配套相對(duì)完善。小戶型\復(fù)式戶型，市場(chǎng)反應(yīng)較好。容積率較高戶型偏大車(chē)位量偏少競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析規(guī)劃產(chǎn)品配套景觀

毗鄰渾南大道，到奧體CBD商務(wù)區(qū)及老城區(qū)車(chē)程不足10分鐘。周邊項(xiàng)目多以品牌為主，無(wú)形中提升項(xiàng)目品質(zhì)，為客戶置業(yè)富人區(qū)理念奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。依附渾南大學(xué)城，文化氣息濃重。地處奧體CBD商務(wù)區(qū)、渾南大學(xué)城、渾南新區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)金三角置業(yè)區(qū)域。生態(tài)環(huán)境的資源優(yōu)勢(shì).本案本案的優(yōu)勢(shì)位置——新區(qū)核心位置未能轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目的地位地位——在板塊中，政務(wù)新區(qū)第一大盤(pán)影響力不足價(jià)格——缺乏創(chuàng)造市場(chǎng)的引擎，跟隨市場(chǎng)客群——以低端為主，在中高端人群中影響力有限必須為項(xiàng)目打造新的引擎，樹(shù)立新的品質(zhì)標(biāo)桿本案的目前面臨的問(wèn)題PartOne市場(chǎng)研究1、板塊閱讀

2、競(jìng)爭(zhēng)分析

3、消費(fèi)者分析1、潛在消費(fèi)者目前居住情況與家人同住占有比例近40％居民租房比例較低，購(gòu)房出租的居民較少市民自有住房比例較高，但主要還是以經(jīng)濟(jì)適用房為主潛在購(gòu)房者分析2、潛在消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)自住產(chǎn)權(quán)住房意愿情況根據(jù)調(diào)研，未來(lái)兩年內(nèi)將成為市民購(gòu)房的高峰期，而且這一部分消費(fèi)者也將成為未來(lái)房市去化的主力軍近86％的被訪者在近三年內(nèi)有購(gòu)房的意向3、潛在消費(fèi)者預(yù)期購(gòu)房商品房類型多層商品房仍為購(gòu)房者購(gòu)房首選的住宅類型多層住宅為購(gòu)房者首選；從經(jīng)濟(jì)發(fā)展及購(gòu)買(mǎi)能力等層面考慮，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)多層產(chǎn)品仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流高層住宅在需求較高，目前發(fā)展空間較大小高層物業(yè)需求比例呈上升趨勢(shì)4、潛在消費(fèi)者購(gòu)房的主要目的投資及出租需求市場(chǎng)份額非常小購(gòu)房者仍以自住為主，其自住需求比例達(dá)到72％，投資型房產(chǎn)比例很低城市改造力度很大，購(gòu)房自住需求旺盛由于投資及出租市場(chǎng)并不活躍，二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)緩慢渾南新區(qū)個(gè)案客群項(xiàng)目名稱目標(biāo)客群來(lái)源目標(biāo)客群職業(yè)劃分河畔新城以沈河、和平區(qū)域、及工作和居住在渾南附近的人為主政府公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主、外企或私企高管、金領(lǐng)、外地來(lái)沈高管、醫(yī)護(hù)人員浦江苑以周邊工作和居住的人為主私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)、政府公務(wù)員億豐廣場(chǎng)以周邊工作和居住客戶為主，及外地來(lái)沈置業(yè)人員私營(yíng)企業(yè)主、外地來(lái)沈白領(lǐng)萬(wàn)科新榆公館以周邊工作和居住的人為主，輻射渾河北岸政府公務(wù)員、企業(yè)高管、外企或私企金領(lǐng)左岸慧晶以南航和政府公務(wù)員為主政府公務(wù)員、國(guó)企白領(lǐng)融城時(shí)代以和平區(qū)居住和工作的人群為主韓國(guó)來(lái)沈的生意人金水花城一期:北方航空公司團(tuán)購(gòu)800余套政府公務(wù)員、新華社編輯、企業(yè)白領(lǐng)本案地理位置和外部舒適性將會(huì)吸引大批在產(chǎn)業(yè)區(qū)工作的企事業(yè)工作人員以及在青年大街、五里河商務(wù)區(qū)工作的銀領(lǐng)、白領(lǐng)置業(yè)，未來(lái)隨著地鐵的開(kāi)通，客戶區(qū)域范圍將會(huì)呈擴(kuò)大趨勢(shì)。1.小戶型產(chǎn)品去化力強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)較小2.沈河、和平兩區(qū)為主要客群來(lái)源，其中三好街與青年大街客群尤為顯著3.年齡則集中在25-35歲，以中高級(jí)職員與普通公務(wù)員居多，看中性價(jià)比4.顧客主要價(jià)值點(diǎn)為新區(qū)發(fā)展及投資潛力及相對(duì)疏朗的居住環(huán)境?？腿貉芯?/p>

區(qū)域特征新興區(qū)域，發(fā)展動(dòng)量大親水訴求，價(jià)格及品質(zhì)北高南低沿河布局，以橋輻射，向三環(huán)發(fā)展中高檔發(fā)展方向，漸與沈河、和平三足鼎立

從目前渾南市場(chǎng)的狀況來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)渾南的客戶主要來(lái)自沈河、和平及市中心區(qū)客戶由于沈河、和平人口密度過(guò)大、土地稀缺，加之城市中心南移，金廊銀帶的建設(shè)，渾南成為吸納沈河、和平的主要區(qū)域。核心客源客群研究——樓市新銳區(qū)，客群以老城為主風(fēng)尚品位旭日東升風(fēng)尚品位受教育程度較高，喜歡嘗鮮追求品位優(yōu)雅的生活買(mǎi)房最關(guān)注人文環(huán)境核心客源旭日東升年輕群體，收入不高渴望自由獨(dú)立的生活大部分選擇中小戶型主力客群次主力客群1.居住型占總比例70%2.投資客占總比例30%客群研究市場(chǎng)總結(jié)本案板塊未來(lái)性強(qiáng)，短期概念為主配套滯后，自建為主供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈城市城市能級(jí)不高/價(jià)格落差不明顯城區(qū)人口限制導(dǎo)致容量有限周邊人群聚合補(bǔ)充血液二級(jí)市場(chǎng)繁榮板塊區(qū)域不活躍客戶中高端客戶成分為區(qū)域項(xiàng)目之最高端客戶缺乏吸引力客戶面臨升級(jí)換血產(chǎn)品板塊第一大盤(pán)戶型緊湊性價(jià)比高建筑特色相對(duì)不足內(nèi)部景觀有一定亮點(diǎn)但整體品質(zhì)有待提升大量人口導(dǎo)入本區(qū)域?？驮礃?gòu)成相對(duì)較多，市內(nèi)五區(qū)本地人、外地人、投資客等。一次置業(yè)者，用于改善居住條件。二次置業(yè)者：良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，理性消費(fèi)，注重產(chǎn)品價(jià)格、品質(zhì)、細(xì)節(jié)對(duì)品牌具有一定的敏感性。隨國(guó)家對(duì)別墅型用地的禁批，別墅型產(chǎn)品投資價(jià)值也日益顯現(xiàn)。客群研究總結(jié)PartTwo2戰(zhàn)略與策略1、戰(zhàn)略前思考

2、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略

3、營(yíng)銷(xiāo)定位

4、營(yíng)銷(xiāo)策略滿懷豪情的東亞國(guó)際城如何決戰(zhàn)渾南之顛項(xiàng)目地段偏僻品牌影響不足時(shí)間相對(duì)緊迫競(jìng)爭(zhēng)日益殘酷同質(zhì)產(chǎn)品增多高手對(duì)決如林概念推陳出新周邊配套缺失？？？戰(zhàn)略前思考是做城市的領(lǐng)航者還是做城市的追隨者？是做生活的引領(lǐng)者還是做生活的追隨者？是做價(jià)格的標(biāo)桿者還是做價(jià)格的追隨者？戰(zhàn)略前思考渾南大學(xué)城板塊的核心大盤(pán)國(guó)際化品質(zhì)的復(fù)合型居住大社區(qū)配套相對(duì)完善自成體系的大盤(pán)本案有機(jī)會(huì)、也理應(yīng)成為大學(xué)城板塊的領(lǐng)航者我們認(rèn)為戰(zhàn)略目標(biāo)大快好亮為產(chǎn)品導(dǎo)入更亮的引擎/增加競(jìng)爭(zhēng)力籌碼；名氣做大服務(wù)做好銷(xiāo)售做快產(chǎn)品做亮在區(qū)域內(nèi)做到最具品位的樓盤(pán)/全市做到最具知名度和美譽(yù)度的大盤(pán)；導(dǎo)入專業(yè)化規(guī)范化銷(xiāo)售服務(wù)體系/為品牌加分/為銷(xiāo)售加分；在現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上/力爭(zhēng)完成銷(xiāo)售目標(biāo)并超額實(shí)現(xiàn)；由區(qū)域性大盤(pán)===》城市性名盤(pán)轉(zhuǎn)換由價(jià)格追隨者===》價(jià)格標(biāo)桿者轉(zhuǎn)換由地位一般者===》地位領(lǐng)航者轉(zhuǎn)換最終實(shí)現(xiàn)三大轉(zhuǎn)換成為區(qū)域板塊內(nèi)名副其實(shí)的第一名盤(pán)現(xiàn)狀現(xiàn)實(shí)如何實(shí)現(xiàn)？基于研究的戰(zhàn)略認(rèn)知激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)/宏觀調(diào)控的持續(xù)意味著需求時(shí)代的終結(jié)消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商的上帝角色產(chǎn)生了互換針對(duì)前面城市、樓市、政策、消費(fèi)者、現(xiàn)狀研究我們認(rèn)為，本案目前存在五大壓力戰(zhàn)略認(rèn)知政策壓力從目前的情況來(lái)看，宏觀調(diào)控的風(fēng)暴對(duì)二級(jí)城市形成一定壓，但未來(lái)的政府調(diào)控政策的是否持續(xù)出臺(tái)，目前來(lái)看尚不敢肯定。50方的大盤(pán)容量，期間經(jīng)歷大勢(shì)波動(dòng)、城市發(fā)展等諸多不確定因素，培養(yǎng)大批的忠誠(chéng)客戶是關(guān)鍵。新樓盤(pán)/新概念/新產(chǎn)品將對(duì)本案的目標(biāo)客群產(chǎn)生一定的分流、攔截；渾南大學(xué)城板塊基本是以剛性需求為主的市場(chǎng)，新客源的拓展又受到板塊能級(jí)的限制，因此，如何找對(duì)第二甚至未來(lái)的第三市場(chǎng)是一個(gè)大盤(pán)成功的必然；城市的可持續(xù)發(fā)展必然帶動(dòng)價(jià)格的可持續(xù)成長(zhǎng)，而價(jià)格的成長(zhǎng)必然面對(duì)客群急劇下滑的風(fēng)險(xiǎn)。盤(pán)量壓力競(jìng)爭(zhēng)壓力市場(chǎng)壓力價(jià)格壓力1、第一次攻擊市場(chǎng)如何贏取第一的位置？2、多元化競(jìng)爭(zhēng)中如何尋求唯一的競(jìng)爭(zhēng)地位？3、有限的市場(chǎng)內(nèi)如何拓展更大的市場(chǎng)？4、項(xiàng)目品牌如何定位，如何突破？針對(duì)壓力=》戰(zhàn)略設(shè)問(wèn)戰(zhàn)略設(shè)問(wèn)PartTwo2戰(zhàn)略與策略

1、戰(zhàn)略前思考

2、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略

3、營(yíng)銷(xiāo)定位

4、營(yíng)銷(xiāo)策略戰(zhàn)略四：構(gòu)筑多元繽紛型中央生活戰(zhàn)略一：由教育新區(qū)變宜居新區(qū)中央--定位新界定戰(zhàn)略二：由造大盤(pán)變?cè)炱放菩源蟊P(pán)--構(gòu)筑品牌引力場(chǎng)戰(zhàn)略三：泛地產(chǎn)引擎置入--打造活力源/提升產(chǎn)品力營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略為什么由教育新區(qū)變宜居新區(qū)中央？戰(zhàn)略一：強(qiáng)化概念差異性---由教育新區(qū)變宜居新區(qū)中央以位置的差異化構(gòu)筑地位的差異化從而構(gòu)筑競(jìng)爭(zhēng)的差異化營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略1核心目的將規(guī)模超大的本案由教育新區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槲磥?lái)的新的中央居住版圖居住一處中央領(lǐng)航一座城市定義別樣生活擁有無(wú)限未來(lái)

形成四大版圖理念昭示未來(lái)的理想版圖城市化發(fā)展的規(guī)劃版圖中央位置的地理版圖身份標(biāo)簽的生活版圖營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略1戰(zhàn)略二：由造大盤(pán)變?cè)炱放菩源蟊P(pán)—構(gòu)筑品牌引力場(chǎng)為什么由大盤(pán)變?cè)炱放菩源蟊P(pán)？營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略2項(xiàng)目品牌與公司品牌具有怎樣的關(guān)系？?jī)牲c(diǎn)設(shè)問(wèn)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷經(jīng)歷了一段從蓋房子—建設(shè)區(qū)—注重功能—注重文化—注重知名度---建設(shè)品牌的過(guò)程。從目前來(lái)看，有責(zé)任有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商都把品牌建設(shè)作為自己未來(lái)企業(yè)發(fā)展的重中之重。對(duì)于大盤(pán)來(lái)說(shuō)，忠誠(chéng)度與口碑傳播力尤其重要；同時(shí)，品牌性大盤(pán)可以形成較高的溢價(jià)能力；營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略2[品牌大盤(pán)的四高特征]1、高認(rèn)知度：個(gè)性鮮明，容易從眾多激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。2、高美譽(yù)度：良好的品牌信譽(yù)，形成強(qiáng)大的口碑傳播效應(yīng)。3、高忠誠(chéng)度：能夠培養(yǎng)一大批忠誠(chéng)尾隨的客群。4、高溢價(jià)度：同樣的地段，有品牌的開(kāi)發(fā)商價(jià)格將高于其它開(kāi)發(fā)商，從而形成更高的獲利能力。為什么由大盤(pán)變?cè)炱放菩源蟊P(pán)？戰(zhàn)略二：由造大盤(pán)變?cè)炱放菩源蟊P(pán)—構(gòu)筑品牌引力場(chǎng)項(xiàng)目品牌與公司品牌具有怎樣的關(guān)系？營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略2品牌優(yōu)勢(shì)》審視母品牌》北京信永房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司》北京聯(lián)盟天地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司》北京卓越創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；》北京東亞信鴻國(guó)際會(huì)展中心有限公司；》北京東亞信誠(chéng)國(guó)際會(huì)展中心有限公司；》包頭東亞信華置業(yè)有限公司；》成功開(kāi)發(fā)了；“東亞·奧北中心”、“東亞·望京中心”、“東亞·三環(huán)中心”、“東亞·世紀(jì)城”……品牌劣勢(shì)》審視母品牌》區(qū)域市場(chǎng)影響力不足，地產(chǎn)市場(chǎng)品牌號(hào)召力不足企業(yè)品牌與項(xiàng)目品牌互動(dòng)項(xiàng)目品牌為企業(yè)品牌成長(zhǎng)累積企業(yè)品牌為項(xiàng)目品牌成長(zhǎng)加分借助實(shí)力構(gòu)筑信賴營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略2實(shí)現(xiàn)北京實(shí)力企業(yè)打造最具規(guī)模的大盤(pán)提供最具品質(zhì)的生活實(shí)力型企業(yè)＝》領(lǐng)袖型企業(yè)＝》領(lǐng)導(dǎo)性大盤(pán)變實(shí)力型為領(lǐng)袖型變規(guī)模性為領(lǐng)導(dǎo)性營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略2戰(zhàn)略三：強(qiáng)化泛地產(chǎn)引擎---打造活力源/提升生活營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略3》泛地產(chǎn)引擎置入的現(xiàn)實(shí)意義：1）強(qiáng)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力2）提升生活格調(diào)3）分期階段構(gòu)筑不同的引爆點(diǎn)4）形成泛蓄水，擴(kuò)大客群覆蓋面》》泛地產(chǎn)三大引擎強(qiáng)化商業(yè)引擎+教育引擎+高尚會(huì)館引擎營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略3商業(yè)引擎社區(qū)配套商業(yè)特色風(fēng)情商業(yè)大型超市一站式商業(yè)配套體系教育引擎國(guó)際幼兒教育重點(diǎn)小學(xué)教育重點(diǎn)中學(xué)教育一體化教育成長(zhǎng)體系高尚會(huì)館引擎格調(diào)生活會(huì)館健康運(yùn)動(dòng)會(huì)館休閑娛樂(lè)會(huì)館一點(diǎn)式娛樂(lè)休閑體系強(qiáng)化和完善引擎功能營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略3商業(yè)引擎之整體布局構(gòu)想沿街商業(yè)－定位為風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，通過(guò)商業(yè)定位，形成特色商業(yè)街。內(nèi)街商業(yè)－由入口內(nèi)街鋪位組成，主要以社區(qū)基礎(chǔ)型商業(yè)為主，為社區(qū)生活配套。外街整商－招商引進(jìn)國(guó)際知名的連鎖型商業(yè)樂(lè)購(gòu)賣(mài)場(chǎng)，形成區(qū)域集中商業(yè)，也為商業(yè)街積聚人流美食商業(yè)優(yōu)尚生活街優(yōu)尚生活街名流文化商業(yè)街美食休閑商業(yè)街樂(lè)購(gòu)商業(yè)引擎之大型超市區(qū)域板塊內(nèi)商業(yè)聚合新節(jié)點(diǎn)

大學(xué)城板塊內(nèi)樓盤(pán)多以社區(qū)型、小商業(yè)配套為主，缺乏大的商業(yè)態(tài)。本案位于大渾南的板塊內(nèi)的端頭地帶，商業(yè)配套的匱乏成為本項(xiàng)目的重大困局。因此，自建商業(yè)配套使有條件成為新的城市商業(yè)聚合節(jié)點(diǎn)，與周邊的項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)形成互補(bǔ)；大商業(yè)的導(dǎo)入將有力的抬升本案作為中央核心區(qū)域的地緣價(jià)值。南大學(xué)城板塊項(xiàng)目整合型商業(yè)配套新區(qū)商業(yè)沿街整商樂(lè)購(gòu)賣(mài)場(chǎng)在渾南引進(jìn)大型商業(yè)賣(mài)場(chǎng)，是對(duì)于城市的商業(yè)類型是一種撼動(dòng)，從而一舉確定區(qū)域中心商業(yè)區(qū)的地位，與商業(yè)街形成人流共享，為商業(yè)達(dá)到高額利潤(rùn)做出保證。樂(lè)購(gòu)賣(mài)場(chǎng)法國(guó)歐尚賣(mài)場(chǎng)華潤(rùn)蘇果賣(mài)場(chǎng)建議引進(jìn)品牌商業(yè)商業(yè)引擎之大型超市樂(lè)購(gòu)1）通過(guò)項(xiàng)目商業(yè)定位的調(diào)整和整合，形成服務(wù)于整個(gè)社區(qū)覆蓋區(qū)域的功能齊備的商業(yè)形態(tài)。2）通過(guò)項(xiàng)目初期的全面定位，使得商業(yè)的業(yè)態(tài)配比合理，讓商業(yè)的利潤(rùn)可以達(dá)到最大化。整合型風(fēng)情商業(yè)的導(dǎo)入“集休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)于一體的”情景商業(yè)商業(yè)引擎之特色風(fēng)情商業(yè)A區(qū)美食天下休閑街業(yè)態(tài)建議：

沿街經(jīng)營(yíng)門(mén)類：風(fēng)味美食街、名牌服飾專賣(mài)、電玩城、網(wǎng)絡(luò)、迪廳等。一層：可考慮避風(fēng)塘、上島咖啡等中型的品牌休閑餐飲、如公館菜、川國(guó)演藝等中高檔品牌餐廳、品牌服飾專賣(mài)店，運(yùn)動(dòng)品牌服飾專賣(mài)店為主。輔助考慮部分日常配套，如銀行網(wǎng)點(diǎn)、便利店、美容、沖印等二層：如：特色酒吧、網(wǎng)吧、譚魚(yú)頭火鍋咖啡SHOP等為主題的消費(fèi)品牌A區(qū)商業(yè)引擎之特色風(fēng)情商業(yè)B區(qū)名流文化商業(yè)街業(yè)態(tài)建議：

經(jīng)營(yíng)門(mén)類：文化主題商業(yè)、中檔服飾專賣(mài)、社區(qū)型餐飲、甜品小站等一層：可考慮文化品牌休閑餐飲加盟，中檔服飾專賣(mài)店，中檔餐飲，文具店、蛋糕店等品牌建議：大眾書(shū)局精品店、先鋒書(shū)店休閑吧、家居飾品、克莉絲汀餅屋等二層：如：電影吧、美容院等消費(fèi)品牌商業(yè)引擎之特色風(fēng)情商業(yè)

Adidas

NIKE美津濃

銳步

GIORDANO

U2班尼路堡獅龍（主題店）仙蹤林茶房

（咖啡shop）Simplycafé

（特色酒吧）樂(lè)美頌會(huì)所商業(yè)引擎之特色風(fēng)情商業(yè)示意圖時(shí)尚風(fēng)格極受當(dāng)代年輕人追捧與青睞，簡(jiǎn)潔的景觀處理又不致割斷人流與商業(yè)的聯(lián)系風(fēng)情街的營(yíng)造，充分體現(xiàn)在細(xì)節(jié)上，既有固定的符號(hào)如雕塑、鮮花，同時(shí)店面、招牌的設(shè)計(jì)也充分情境化，使店鋪和街道形成有機(jī)的整體。商業(yè)引擎之特色風(fēng)情街營(yíng)造意象體驗(yàn)化/情境化街區(qū)

在情景街，就餐不會(huì)僅僅在室內(nèi)，室外的街道旁同樣擁有良好且別具一格的就餐環(huán)境。

露天就餐方式成為情景商業(yè)街一個(gè)重要的標(biāo)志和內(nèi)容。這使得人們多樣化個(gè)性化的需求的到進(jìn)一步的滿足。體驗(yàn)化/情境化街區(qū)商業(yè)引擎之特色風(fēng)情街營(yíng)造意象C區(qū)優(yōu)尚生活街業(yè)態(tài)建議：經(jīng)營(yíng)門(mén)類：社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主一層：盡考慮品牌服務(wù)型商業(yè)加盟，部分業(yè)態(tài)示意集中性小型商業(yè)花店便利店快餐店（帶外賣(mài)）干洗家政服務(wù)中心自助銀行早餐店美發(fā)商業(yè)引擎之社區(qū)小配套型商業(yè)優(yōu)尚生活街優(yōu)尚生活街高尚會(huì)館引擎由社區(qū)型普通會(huì)所轉(zhuǎn)變?yōu)楦邫n會(huì)館首家導(dǎo)入私人專屬型高尚會(huì)館東亞·生活會(huì)館

游泳池ＳＰＡ高爾夫桌球室商務(wù)酒店咖啡吧打造城市精英人群專享化生活館，與“國(guó)際城會(huì)”聯(lián)動(dòng)，采用ＶＩＰ會(huì)員制，考慮城市時(shí)尚人群的喜好習(xí)慣，配置一些優(yōu)質(zhì)生活元素，使業(yè)主能夠感受尊貴與榮耀。高尚會(huì)館引擎會(huì)所設(shè)施圖意西餐館會(huì)議室商務(wù)間中餐館社區(qū)配套的國(guó)際級(jí)雙語(yǔ)幼兒園東亞成才無(wú)憂計(jì)劃－在渾南推出一站式教育體系，使業(yè)主子女教育體系完善重點(diǎn)小學(xué)社區(qū)配套重點(diǎn)高學(xué)引進(jìn)國(guó)際級(jí)雙語(yǔ)幼兒園項(xiàng)目周邊有市重點(diǎn)小學(xué)項(xiàng)目社區(qū)配套擬設(shè)育才中學(xué)教育引擎之一體化教育成長(zhǎng)體系產(chǎn)品戶型建議競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析周邊項(xiàng)目戶型示意分析戶型設(shè)計(jì)均中規(guī)中矩,無(wú)大的明顯問(wèn)題,但戶型無(wú)創(chuàng)新,項(xiàng)目戶型雷同.天水E城紅陽(yáng)·上河城項(xiàng)目戶型建議調(diào)整建議

由于本案為50萬(wàn)方的大盤(pán)項(xiàng)目，在市場(chǎng)大部分項(xiàng)目無(wú)明顯差異化的情況下，建議形成項(xiàng)目的產(chǎn)品特質(zhì)，使項(xiàng)目戶型在渾南市場(chǎng)獨(dú)數(shù)一幟。在戶型均好性的情況下部分多層戶型導(dǎo)入入戶花園概念部分小高層導(dǎo)入空中庭院概念增加贈(zèng)送面積，給消費(fèi)者更多實(shí)惠戶型建議戶型建議之小高層戶型建議之小高層營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略4戰(zhàn)略四：構(gòu)筑多元化繽紛型中央生活大盤(pán)開(kāi)發(fā)的規(guī)模性/成長(zhǎng)性市場(chǎng)需求的多元化分階段的節(jié)點(diǎn)引爆復(fù)合大盤(pán)營(yíng)造多元城市生活的必需分期概念主張組團(tuán)名稱節(jié)點(diǎn)引爆焦點(diǎn)產(chǎn)品形態(tài)一期街區(qū)生活法蘭克福風(fēng)情特色風(fēng)情街區(qū)/大商業(yè)小高層二期純水岸生活萊茵半島中央水景/國(guó)際城會(huì)館/低密度電梯洋房三期生態(tài)純居海德城堡組團(tuán)景觀、特色小品小高層四期書(shū)香純居不萊梅花都教育基金/全程一體化教育小高層營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略4多元城市生活不萊梅花都海德城堡法蘭克福風(fēng)情萊茵半島PartTwo2戰(zhàn)略與策略

1、戰(zhàn)略前思考

2、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略

3、營(yíng)銷(xiāo)定位

4、營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)新定位形象新整合要點(diǎn)一：尋找差異化，賦予全新的定位主張，并和東亞·國(guó)際城的案名進(jìn)行結(jié)合，構(gòu)筑名宅感覺(jué)；要點(diǎn)二：客觀的說(shuō)，項(xiàng)目案名東亞國(guó)際城同質(zhì)化嚴(yán)重，我們?cè)诓桓淖儼该那闆r下，進(jìn)行概念的注入并加工演繹，突顯更加大氣厚重的名宅風(fēng)范，并和項(xiàng)目的現(xiàn)代國(guó)際化建筑風(fēng)格進(jìn)行有效的和諧統(tǒng)一。東亞·國(guó)際城位于渾南區(qū)建筑大學(xué)東側(cè)，渾南大道與文溯街交叉處。總建筑面積約為50萬(wàn)平方米。項(xiàng)目地處渾南大學(xué)城中心地帶，是聯(lián)通沈陽(yáng)、撫順城市交通的中心位置。項(xiàng)目大環(huán)境配套臨近女人街、萬(wàn)豪酒店、家樂(lè)?！?xiàng)目概況本案ＳＷＯＴ分析優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）公司多年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，信心保證；地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)專業(yè)度比一流行業(yè)尚有距離；板塊地處渾南大學(xué)城版塊，未來(lái)居住熱點(diǎn)區(qū)域，前景看好新城市發(fā)展板塊，認(rèn)知度高，認(rèn)同度比奧體板塊、渾河堡板塊相對(duì)偏低地塊地處建筑大學(xué)東側(cè)，地塊較整，聚集多數(shù)優(yōu)勢(shì)資源整體無(wú)高尚居住氛圍，配套尚不完善，離主城區(qū)成熟配套稍遠(yuǎn)產(chǎn)品中高端小高層產(chǎn)品，國(guó)際化社區(qū)品質(zhì)密度高、體量大、同質(zhì)化嚴(yán)重景觀景觀資源、生態(tài)資源、親水型復(fù)合式大社區(qū)綠化率低機(jī)會(huì)（O）威脅（T）板塊未來(lái)城市熱點(diǎn)區(qū)域，發(fā)展?jié)摿π酆窠煌ㄒ鏋槿肆鲗?dǎo)入帶來(lái)了可能；未來(lái)發(fā)展前景尚不明朗；地塊區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目很多，版塊的影響力很大，有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)的威脅不言而喻分析小結(jié)1、產(chǎn)品的特色不明顯，無(wú)突出的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；2、周邊品牌競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多，供應(yīng)量大，跳出競(jìng)爭(zhēng)的難度很大；3、雖然是大盤(pán)項(xiàng)目，但是目前市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重，容易形成低價(jià)傾銷(xiāo)的局面，后期價(jià)值提升難度很大；4、區(qū)域范圍內(nèi)居住氛圍不高，如何招來(lái)客群5、密度高、綠化低、體量大，產(chǎn)品不易消化6、區(qū)域配套成熟需要很長(zhǎng)的時(shí)間。5、前期品牌形象塑造不是太成功，給予市場(chǎng)一種經(jīng)濟(jì)房印象；必須給予全新的品牌定位新的形象塑造樹(shù)立國(guó)際化品質(zhì)社區(qū)的大盤(pán)形象定位思考之審視競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案盤(pán)量萬(wàn)方差異化核心訴求坤泰新界100寬景園林實(shí)力打造舒適第一居所河畔新城120你我的國(guó)際生活天水E成1.6未來(lái)都市中心生態(tài)水景商住紅陽(yáng)上河城24渾河絕色醉上游金地國(guó)際花園22一座城市的生活高度萬(wàn)科·新里程11.5現(xiàn)在開(kāi)始N生活我們拿什么去進(jìn)行PK？定位思考之審視區(qū)位和順名都城毫無(wú)疑問(wèn)，本案恰恰是整個(gè)渾南板塊的最東端當(dāng)之無(wú)愧的生地-生地如何做熟地本案定位思考之自我審視渾南大學(xué)城板塊---50萬(wàn)㎡國(guó)際社區(qū)缺少一定的價(jià)值支撐泛區(qū)位定義泛大而廣之沒(méi)有差異化空我們需要的是更加旗幟鮮明的主張定位方法思考占位搶占板塊的高位搶占市場(chǎng)的高位借勢(shì)借城市發(fā)展之勢(shì)借城市板塊成長(zhǎng)之勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)新定位渾南大學(xué)城板塊50萬(wàn)㎡國(guó)際社區(qū)

以最具核心的中央位置/搶占地位的制高點(diǎn)形成板塊地位—建筑標(biāo)桿—品質(zhì)身份象征從而達(dá)到［身居渾南--生活高地］的標(biāo)簽象征鮮明的區(qū)位定義鮮明的身份標(biāo)簽賣(mài)點(diǎn)整合十大價(jià)值定義新名宅產(chǎn)品價(jià)值---高品質(zhì)的復(fù)合型國(guó)際化大社區(qū)；城市價(jià)值---新城市，新規(guī)劃，新發(fā)展，遠(yuǎn)見(jiàn)卓越未來(lái)；地段價(jià)值---城市核心地段，未來(lái)生活新的方向；一站式商業(yè)配套價(jià)值---生活高枕無(wú)憂；自建大規(guī)模商業(yè)配套一體化教育配套價(jià)值----起步總是不凡自建幼兒園、社區(qū)小學(xué)、中學(xué)，借勢(shì)大學(xué)城，形成一站式教育體系賣(mài)點(diǎn)整合十大價(jià)值定義新名宅智能化配套價(jià)值---超前享受現(xiàn)代科技生活樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)/寬帶網(wǎng)絡(luò)/每室均設(shè)電話線接口（甚至衛(wèi)生間）全面節(jié)能環(huán)保（中空玻璃窗）/天然氣入戶/特設(shè)緊急呼救中心三重景觀體系---360度風(fēng)景體驗(yàn)城市景觀--------零距離水上公園；中央景觀--------超大面積水景主題生活；院落景觀--------不同的組團(tuán)，不同的文化風(fēng)情；產(chǎn)品價(jià)值---戶戶方正通透、南北通風(fēng)、空間布局合理規(guī)劃價(jià)值---坡地、親水、人與自然徹底相融；現(xiàn)代新徽派風(fēng)格，典雅、含蓄的名宅之美；東亞·生活會(huì)館---身份象征，尊榮生活的保證概念營(yíng)銷(xiāo)多元營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)策略先賣(mài)中央再賣(mài)國(guó)際城先賣(mài)身份再賣(mài)國(guó)際城先賣(mài)生活再賣(mài)國(guó)際城事件營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)定向營(yíng)銷(xiāo)文本營(yíng)銷(xiāo)論壇/榮譽(yù)/聯(lián)盟協(xié)作鑒賞會(huì)/感恩會(huì)/喜禮惠國(guó)際城會(huì)—客戶網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)/客戶蓄水定向攔截/定向搜尋/定向巡展精品樓書(shū)/國(guó)際城快報(bào)營(yíng)銷(xiāo)中心/樣板房/國(guó)際交流文化體驗(yàn)品牌重建之路概念營(yíng)銷(xiāo)核心目的：建立地位/樹(shù)立身份/形成專屬的生活主張先賣(mài)中央再賣(mài)國(guó)際城先賣(mài)身份再賣(mài)國(guó)際城先賣(mài)生活再賣(mài)國(guó)際城以核心差異樹(shù)立中央地位變產(chǎn)品消費(fèi)為生活消費(fèi)形成一種身份標(biāo)桿和生活標(biāo)桿

行動(dòng)三步曲第一步：將地段優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為地位優(yōu)勢(shì)確立東亞·國(guó)際城的“品質(zhì)標(biāo)桿”的地位第二步：將規(guī)模優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為板塊優(yōu)勢(shì)建立東亞·國(guó)際城“中央生活版圖”概念第三步：將國(guó)際化復(fù)合大社區(qū)注入Taha（享受度假生活）的生活概念，形成一種身份的驕傲象征和舒居的生活向往概念營(yíng)銷(xiāo)多元營(yíng)銷(xiāo)之事件營(yíng)銷(xiāo)品質(zhì)成就生活制造利用事件放大事件價(jià)值事件提升品質(zhì)手段一制造話題---峰會(huì)手段二榮獲殊榮---佐證手段三締約結(jié)盟---兌現(xiàn)主題：東亞·國(guó)際城-城市發(fā)展高端峰會(huì)目的：擺出領(lǐng)袖姿態(tài)/與城市共進(jìn)步/引發(fā)全城關(guān)注手法：邀請(qǐng)渾南政府部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)/地產(chǎn)界大佬/

省部級(jí)領(lǐng)導(dǎo)/營(yíng)銷(xiāo)專家延續(xù)操作：專家論壇----論城市發(fā)展專家現(xiàn)場(chǎng)考察----軟文聯(lián)動(dòng)炒作時(shí)間段：08年10月（配合第一波去化和二期蓄水）領(lǐng)銜沈城，聚焦峰會(huì)--制造話題多元營(yíng)銷(xiāo)之事件營(yíng)銷(xiāo)獲獎(jiǎng)榮譽(yù)，品質(zhì)見(jiàn)證--實(shí)力信服多元營(yíng)銷(xiāo)之事件營(yíng)銷(xiāo)主題：東亞·國(guó)際城榮獲“中國(guó)生態(tài)人居住宅金獎(jiǎng)”（假設(shè)）目的：二線城市/榮譽(yù)是老百姓最為信服的一種方式/要獲就獲大獎(jiǎng)/手法：參與中國(guó)住交會(huì)/建設(shè)部/搜房網(wǎng)等住宅大獎(jiǎng)評(píng)選；締約結(jié)盟，品質(zhì)引領(lǐng)--承諾兌現(xiàn)多元營(yíng)銷(xiāo)之事件營(yíng)銷(xiāo)1）東亞·國(guó)際城與大型超市結(jié)成合作聯(lián)盟2）東亞·國(guó)際城與國(guó)際教育機(jī)構(gòu)結(jié)成合作聯(lián)盟3）東亞·國(guó)際城與知名品牌商家達(dá)成合作意向（具體操作手段針對(duì)具體操作節(jié)點(diǎn)而進(jìn)行）針對(duì)不同的節(jié)點(diǎn)/展開(kāi)不同的節(jié)點(diǎn)引爆讓每一個(gè)活動(dòng)都成為一個(gè)歡樂(lè)的節(jié)日鑒賞會(huì)多元營(yíng)銷(xiāo)之活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)感恩會(huì)喜禮惠樣板房開(kāi)放元旦春節(jié)東亞·國(guó)際城.08元旦感恩酒會(huì)多元營(yíng)銷(xiāo)之活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)元旦活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：元旦活動(dòng)地點(diǎn)：星級(jí)酒店活動(dòng)目的：感謝老客戶支持/發(fā)動(dòng)老客戶帶動(dòng)新客戶活動(dòng)內(nèi)容：1、老總致辭/向所有的老客戶表示感謝并宣布“安高.領(lǐng)御會(huì)”正式成立；2、每位前來(lái)的老客戶均可有禮品贈(zèng)送---感恩紅酒一瓶；3、酒會(huì)現(xiàn)場(chǎng)表演----風(fēng)情舞蹈、薩克斯、小提琴；4、所有參與的客戶均可參與抽獎(jiǎng)并領(lǐng)取《國(guó)際城·生活潮》精品樓書(shū)一份；5、做好現(xiàn)場(chǎng)包裝工作/和新產(chǎn)品推介工作；東亞·國(guó)際城.迎春四重喜禮惠多元營(yíng)銷(xiāo)之活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)春節(jié)活動(dòng)活動(dòng)目的：針對(duì)所有區(qū)域客戶和春節(jié)期間返鄉(xiāng)客戶；活動(dòng)時(shí)間：元月28號(hào)---2月28號(hào)（包含春節(jié)）活動(dòng)細(xì)則：1）、凡在此活動(dòng)期間購(gòu)買(mǎi)的客戶均可當(dāng)場(chǎng)優(yōu)惠3000元；2）、凡外出打工客戶購(gòu)房者憑身份證/工作證持車(chē)票均可報(bào)銷(xiāo)；3）、所有在此期間成交客戶均可獲贈(zèng)“新年新禧包”一份；（一瓶紅酒+300元過(guò)年購(gòu)物券）4）、所有在此期間購(gòu)房的客戶“新年新禧.抽獎(jiǎng)大會(huì)”（助動(dòng)車(chē)、MP3等）中央國(guó)際城--品質(zhì)生活鑒賞會(huì)暨樣板房開(kāi)放盛典多元營(yíng)銷(xiāo)之活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)樣板房開(kāi)放活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：09.5月份活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容：1、邀請(qǐng)所有的老客戶參觀樣板房/并可帶領(lǐng)新客戶前來(lái)/形成口碑傳播2、現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備部分餐飲及表演活動(dòng)/并啟動(dòng)開(kāi)放儀式3、所有前來(lái)老客戶有小禮品贈(zèng)送（精美瓷水杯一個(gè)）建立客戶會(huì)平臺(tái)達(dá)成互動(dòng)溝通東亞.領(lǐng)御會(huì)多元營(yíng)銷(xiāo)之網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)形成龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)會(huì)/方便口碑傳播/利于攻擊掃蕩有利于推動(dòng)未來(lái)的商業(yè)出售及租賃工作領(lǐng)御會(huì)分級(jí)名御卡-----終身會(huì)員/專門(mén)針對(duì)有身份的客戶（介紹客戶5組以上）尊御卡-----普通會(huì)員/所有市民均可參與/形成龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)會(huì)/方便口碑傳播/利于攻擊掃蕩有利于推動(dòng)未來(lái)的商業(yè)出售及租賃工作領(lǐng)御會(huì)權(quán)益1、可享受聯(lián)盟品牌商家的消費(fèi)折扣及不定期獲得折扣券聯(lián)盟品牌商家建議：家居、餐飲、服飾、美容、健身等；憑卡均可享受一定的優(yōu)惠措施；卡的級(jí)別越高優(yōu)惠越高；2、免費(fèi)參與客戶會(huì)不定期活動(dòng)及置業(yè)講座；3、可享受購(gòu)買(mǎi)東亞·國(guó)際城項(xiàng)目的不定額優(yōu)惠；4、可享受置業(yè)顧問(wèn)的單人全程顧問(wèn)服務(wù)；（只針對(duì)名御卡會(huì)員）多元營(yíng)銷(xiāo)之網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)多元營(yíng)銷(xiāo)之網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)御會(huì)聯(lián)系方式1、定期快報(bào)----領(lǐng)御生活快報(bào)2、不定期活動(dòng)、講座3、會(huì)員生日賀卡郵寄（制作領(lǐng)御會(huì)統(tǒng)一的生日賀卡）4、不定期商家折扣券郵寄5、重點(diǎn)會(huì)員的定期電話回訪6、短信平臺(tái)，重要銷(xiāo)售信息到達(dá)領(lǐng)御會(huì)蓄水方式1、定點(diǎn)蓄水通過(guò)團(tuán)購(gòu)洽談、企業(yè)聯(lián)誼會(huì)的形式在市區(qū)定點(diǎn)招募會(huì)員；2、活動(dòng)蓄水通過(guò)路演活動(dòng)、社區(qū)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)招募會(huì)員；3、問(wèn)卷派發(fā)結(jié)合問(wèn)卷調(diào)查同時(shí)招募會(huì)員；4、售樓處蓄水在前往售樓處的客戶中招募會(huì)員；5、項(xiàng)目網(wǎng)站蓄水項(xiàng)目網(wǎng)站設(shè)置領(lǐng)御會(huì)板塊，客戶可直接在網(wǎng)上填寫(xiě)入會(huì)申請(qǐng)表;

深度挖掘市區(qū)市場(chǎng)廣度覆其他區(qū)域市場(chǎng)定向攔截/定向搜尋/定向巡展多元營(yíng)銷(xiāo)之定向營(yíng)銷(xiāo)定向攔截策略--定點(diǎn)看板攔截客戶/打擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定要點(diǎn)通路打盡所有客戶多元營(yíng)銷(xiāo)之定向營(yíng)銷(xiāo)戶外高炮：火車(chē)站/汽車(chē)站/高速公路入口/老城中央集中地/兩條進(jìn)入新區(qū)干線/車(chē)體—利用公交車(chē)身進(jìn)行傳播；聯(lián)合郵政商函局、短信發(fā)布公司針對(duì)公務(wù)員、中小企業(yè)主、城市白領(lǐng)精英等目標(biāo)客群定期進(jìn)行掃蕩/與領(lǐng)御會(huì)形成互動(dòng)定向搜尋策略--短信、特色DM針對(duì)郵寄派發(fā)--針對(duì)客源鎖定多元營(yíng)銷(xiāo)之定向營(yíng)銷(xiāo)定向巡展策略---擴(kuò)大影響/廣度撒網(wǎng)多元營(yíng)銷(xiāo)之定向營(yíng)銷(xiāo)1）利用渾南到達(dá)各區(qū)的客車(chē)進(jìn)行車(chē)體宣傳或擺放資料；2）春節(jié)期間在重要節(jié)點(diǎn)火車(chē)站、汽車(chē)站進(jìn)行路演活動(dòng)；3）適當(dāng)春節(jié)過(guò)后進(jìn)入各區(qū)域進(jìn)行路演（每縣1-2次）；多元營(yíng)銷(xiāo)之文本營(yíng)銷(xiāo)以精品樓書(shū)提升項(xiàng)目檔次/詮釋項(xiàng)目?jī)r(jià)值/倡導(dǎo)生活風(fēng)尚/以快報(bào)形式構(gòu)筑自己的媒體傳播通路/及時(shí)將項(xiàng)目信息傳遞給目標(biāo)客群（自創(chuàng)媒體主要形成和客戶之間聯(lián)系的橋梁和紐帶）精品樓書(shū)-----生活潮-----生活方式/項(xiàng)目?jī)r(jià)值傳遞；自創(chuàng)媒體-----生活快報(bào)----項(xiàng)目動(dòng)態(tài)讀本，針對(duì)不同營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)出版；精品樓書(shū)+生活快報(bào)體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)中心也就進(jìn)入了一個(gè)高雅的文化境界營(yíng)銷(xiāo)中心[國(guó)際城.國(guó)際文化體驗(yàn)館]對(duì)售樓處的印象，就是對(duì)未來(lái)生活的印象賣(mài)房子，更是賣(mài)一種生活格調(diào)備注:現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心品位與檔次要求很高,我們建議,利用會(huì)所大堂,打造營(yíng)銷(xiāo)中心,同時(shí)結(jié)合本案的現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、高尚的現(xiàn)代風(fēng)格，以現(xiàn)代手法演繹國(guó)際文化，體現(xiàn)濃郁的文化格調(diào)和生活情趣，塑造高尚生活社區(qū)風(fēng)范。（建議時(shí)間在08年10月份左右）體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)國(guó)際城體驗(yàn)館1、裝飾手法：取材干花、木、石頭等相關(guān)元素，演繹拙樸迷人風(fēng)情；2、背景音樂(lè)：以空靈與飄逸為主，如藏傳音樂(lè)、蘇格蘭風(fēng)笛演奏的音樂(lè)。因?yàn)闆](méi)有歌詞，留有更多的想象空間。方案一國(guó)際城體驗(yàn)館1、采用德式元素，但風(fēng)格比之前一套顯得稍微拙樸和含蓄同時(shí)配以木線條、燈飾、更顯禪韻之意味。方案二“國(guó)際城”國(guó)際派系列樣板“中國(guó)風(fēng)·世界潮”樣板房經(jīng)歷了繁忙瑣碎的工作后，人們開(kāi)始渴望回歸自然和簡(jiǎn)單，而簡(jiǎn)潔、高雅的居室也開(kāi)始日漸盛行。在現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、高尚的建筑中，領(lǐng)悟一次有趣的文化之旅……

為了統(tǒng)一風(fēng)格，突出“文化”味道，臥室不能用鮮艷的色彩，因此設(shè)計(jì)師以素色壁紙裝飾墻面，并鋪設(shè)了柔軟的純毛地毯以增加舒適和溫暖的感覺(jué)，從干花瓶中投射出的幾點(diǎn)彩色光以及窗臺(tái)上紅色的靠墊恰到好處地成為點(diǎn)睛之筆。

樣板一尚品之境以木質(zhì)為核心元素，達(dá)到拙樸大雅之味。直木式和木格式放在一起初看很不調(diào)和，但廚房里多處出現(xiàn)整體木色，緩和了沖突，增加了多元感。樣板二尚品之觀茶幾、竹風(fēng)點(diǎn)綴其間，人生境界不過(guò)如此?？諘绺蓛舻乃繅Ρ?，沒(méi)有壓力感，天光先經(jīng)過(guò)露臺(tái)才讓它映作滿室泛光，而床、紗燈、休閑椅等等都是單純的基本需要。簡(jiǎn)單，生活越見(jiàn)真正實(shí)質(zhì)。樣板三尚品之界PartThree推廣1、推廣計(jì)劃

2、推廣階段戰(zhàn)術(shù)安排

3、媒體費(fèi)用估算1、以差異化的中央價(jià)值，以國(guó)際化的品質(zhì)生活價(jià)值，尋求市場(chǎng)突破點(diǎn)；2、以城市發(fā)展價(jià)值、板塊發(fā)展態(tài)勢(shì)及區(qū)域地緣價(jià)值等附加價(jià)值提升本項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值，力爭(zhēng)在現(xiàn)有市場(chǎng)的基礎(chǔ)上獲得更好的價(jià)值回報(bào)。3、傳播一種有品味的生活，有文化的氛圍，有價(jià)值的身份，繼而引導(dǎo)和追隨一種有潮流的生活主張。4、以項(xiàng)目品牌價(jià)值的塑造帶動(dòng)公司品牌價(jià)值的提升，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值的雙重飛躍。5、重構(gòu)品牌形象，建立起區(qū)域乃至整個(gè)城市的名盤(pán)地位。推廣原則及目的PartThree推廣

1、推廣計(jì)劃

2、推廣階段戰(zhàn)術(shù)安排

3、媒體費(fèi)用估算1、以差異化的中央價(jià)值，以高品質(zhì)的生活價(jià)值，尋求市場(chǎng)突破點(diǎn)；2、以城市發(fā)展價(jià)值、板塊發(fā)展態(tài)勢(shì)及區(qū)域地緣價(jià)值等附加價(jià)值提升本項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值，力爭(zhēng)在現(xiàn)有市場(chǎng)的基礎(chǔ)上獲得更好的價(jià)值回報(bào)。3、傳播一種有品味的生活，有文化的氛圍，有價(jià)值的身份，繼而引導(dǎo)和追隨一種有潮流的“TAHA生活”主張。4、以項(xiàng)目品牌價(jià)值的塑造帶動(dòng)公司品牌價(jià)值的提升，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值的雙重飛躍。5、重構(gòu)品牌形象，建立起區(qū)域乃至整個(gè)城市的名盤(pán)地位。營(yíng)銷(xiāo)推廣原則及目的推廣計(jì)劃懸念預(yù)熱7月-9月1、儲(chǔ)客內(nèi)購(gòu)開(kāi)始2、售樓處開(kāi)放物料籌備3、戶外媒體亮相

目標(biāo)：業(yè)內(nèi)渠道戶外媒體形象啟動(dòng)10－11月1、認(rèn)購(gòu)/開(kāi)盤(pán)2、售樓處落成目標(biāo)：強(qiáng)勢(shì)入市多渠道攻勢(shì)

產(chǎn)品強(qiáng)銷(xiāo)11月－12月1、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境成熟2、工程進(jìn)度實(shí)景目標(biāo)：產(chǎn)品解析銷(xiāo)售高潮新形象3－5月節(jié)點(diǎn)：樣板間啟動(dòng)體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)針對(duì)產(chǎn)品特型的新形象系統(tǒng)啟動(dòng)。主角登場(chǎng)品牌之路品牌強(qiáng)銷(xiāo)6－10月節(jié)點(diǎn)：產(chǎn)品持續(xù)強(qiáng)銷(xiāo)針對(duì)銷(xiāo)售難點(diǎn)而組織的銷(xiāo)售計(jì)劃第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段渾南地王風(fēng)云榜·人物志·時(shí)代潮價(jià)值連城攻勢(shì)風(fēng)暴第四波攻擊目標(biāo)：強(qiáng)銷(xiāo)主題：主角登場(chǎng)第二波攻擊目標(biāo)：確立市場(chǎng)地位主題：風(fēng)云榜·人物志·時(shí)代潮第一波攻擊目標(biāo)：市場(chǎng)預(yù)熱主題：渾南地王推廣軸線時(shí)間：08年7－9月10－11月11－12月3－5月6－10月

營(yíng)銷(xiāo)力度曲線成交狀況曲線

第三波攻擊目標(biāo)：強(qiáng)銷(xiāo)攻勢(shì)主題：價(jià)值連城

第三波第四波第二波第五波第一波第五波攻擊目標(biāo)：強(qiáng)銷(xiāo)主題：品牌之路PartThree推廣

1、推廣計(jì)劃

2、推廣階段戰(zhàn)術(shù)安排

3、媒體費(fèi)用估算推廣戰(zhàn)役計(jì)劃安排工程節(jié)奏第一波交付啟用會(huì)所開(kāi)放銷(xiāo)售節(jié)奏第2波銷(xiāo)售推廣節(jié)奏第3波銷(xiāo)售第4波銷(xiāo)售7891011121234567891011121……11月15日黃道吉日盛大開(kāi)盤(pán)第1波銷(xiāo)售樣板間啟動(dòng)核心傳播導(dǎo)入期（子品牌導(dǎo)入）核心傳播延展期產(chǎn)品促銷(xiāo)期銷(xiāo)售預(yù)熱期（籌備期）冬季停工期樣板段開(kāi)放母品牌導(dǎo)入期核心傳播升華期產(chǎn)品持效期品牌籌備期品牌啟動(dòng)期品牌攻擊品牌持續(xù)關(guān)鍵詞：重新整合/塑造新形象1）配合甲方做好第一波次房源的銷(xiāo)售工作；》》營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)：1）銷(xiāo)售人員培訓(xùn)；2）銷(xiāo)售宣傳物料準(zhǔn)備；》》營(yíng)銷(xiāo)工作要點(diǎn)：第一階段—品牌籌備期9月底—10月底2）重點(diǎn)籌備新形象登場(chǎng)系列工作/為產(chǎn)品盛大開(kāi)盤(pán)做準(zhǔn)備；》》營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間安排：該階段的相關(guān)準(zhǔn)備銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作推廣準(zhǔn)備工作1、產(chǎn)品資料的熟悉：對(duì)于本案有深度認(rèn)知；2、籌備銷(xiāo)售200問(wèn)；3、銷(xiāo)售人員禮儀強(qiáng)化；4、產(chǎn)品培訓(xùn)的準(zhǔn)備；1、新VI體系完成；2、《東亞國(guó)際城》精品樓書(shū)完成；3、戶外設(shè)計(jì)完成；4、系列化包裝設(shè)計(jì)籌備中；5、確定本案的策略方向6、確定階段工作計(jì)劃；7、做好戶外投放位置的洽談；第一階段—品牌籌備期1、從品牌角度以差異化觀點(diǎn)系列詮釋營(yíng)造理念，強(qiáng)勢(shì)宣傳本案導(dǎo)入的新主張從而吸引消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的高度關(guān)注；2、盡最大可能扭轉(zhuǎn)品牌的市場(chǎng)印象；1）廣告?zhèn)鞑ィ浩放朴^點(diǎn)系列廣告-強(qiáng)化中央生活價(jià)值觀點(diǎn)系列；2）抓住元旦、春節(jié)節(jié)點(diǎn)，盡最大可能刺激客戶購(gòu)買(mǎi)欲望；銷(xiāo)售配合：東亞會(huì)籌備工作；活動(dòng)配合

“東亞·國(guó)際城-06元旦感恩酒會(huì)”

“東亞·國(guó)際城-迎春四重喜禮惠”關(guān)鍵詞：品牌登場(chǎng)、風(fēng)雨滿城12月15號(hào)—2月底第二階段—品牌啟動(dòng)期》》營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)：》》營(yíng)銷(xiāo)工作要點(diǎn)：》》營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間安排：該階段的相關(guān)配合銷(xiāo)售配合策劃配合工程配合新方式蓄積新客戶；貴賓服務(wù)體系的培訓(xùn)完成

二個(gè)活動(dòng)策劃方案完成并做好執(zhí)行工作；戶外新形象廣告登場(chǎng)報(bào)紙廣告登場(chǎng)；做好區(qū)域和周邊市場(chǎng)的深度和廣度挖掘樓書(shū)/快報(bào)出版；樣板房籌備工作，裝修風(fēng)格及選材示意。第二階段—品牌啟動(dòng)期1）深入挖掘“TAHA生活”內(nèi)涵，從物質(zhì)層面向精神層面演繹，知微見(jiàn)著地展現(xiàn)業(yè)主生活中的高雅、多元的等品位生活；達(dá)到物超所值的品牌價(jià)值提升2）初步建立品牌培育，形成品牌的高認(rèn)知度與美譽(yù)度；1）廣告?zhèn)鞑ィ骸癟AHA生活”系列觀點(diǎn)/報(bào)紙/網(wǎng)絡(luò)/電臺(tái)等2）工程配合：樣板段/會(huì)所開(kāi)放；3）活動(dòng)配合：樣板段開(kāi)放/會(huì)所開(kāi)放活動(dòng)/五一黃金周活動(dòng)關(guān)鍵詞：生活體驗(yàn)、實(shí)景激發(fā)第三階段—品牌攻擊期》》營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)：》》營(yíng)銷(xiāo)工作要點(diǎn)：3月1號(hào)—6月底》》營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間安排：該階段的相關(guān)配合1、瞄準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)態(tài)制定下一輪策略；2、做好活動(dòng)的籌備工作，爭(zhēng)取在體驗(yàn)中最大化激發(fā)購(gòu)買(mǎi)；3、對(duì)前期客戶的利用，通過(guò)他們的口碑效應(yīng)來(lái)進(jìn)行擴(kuò)大化傳播；4、以實(shí)景為主推出相關(guān)銷(xiāo)售宣傳物料；第三階段—品牌攻擊期PartThree推廣

1、推廣計(jì)劃

2、推廣階段戰(zhàn)術(shù)安排

3、媒體費(fèi)用估算事項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目費(fèi)用(萬(wàn)元)所占比例明細(xì)第一部分資料準(zhǔn)備183%海報(bào)折頁(yè)項(xiàng)目手冊(cè)戶型單頁(yè)相關(guān)認(rèn)購(gòu)工作文本準(zhǔn)備營(yíng)銷(xiāo)道具表格印制第二部分VI系統(tǒng)305%紙杯

/信封

/名片/簽/手提袋/胸牌第三部分活動(dòng)費(fèi)用12020%開(kāi)盤(pán)活動(dòng)房交會(huì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及開(kāi)盤(pán)活動(dòng)2次房交會(huì)業(yè)主答謝會(huì)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算-1事項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目費(fèi)用(萬(wàn)元)所占比例明細(xì)第四部分戶外廣告12020%戶外廣告牌車(chē)體廣告路旗、路牌候車(chē)亭圍檔第五部分大眾傳媒15025%報(bào)紙廣告雜志廣告電視廣告短信\網(wǎng)站等第六部分其他305%樣板間裝修禮品贈(zèng)送等第七部分營(yíng)銷(xiāo)策劃支出及其他費(fèi)用12020%策劃\創(chuàng)意\執(zhí)行人員工資樣稿\菲林\發(fā)片運(yùn)營(yíng)及日常費(fèi)用第八部分不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)7212%營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用合計(jì)約600萬(wàn)RMB左右(可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整）營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算-2PartFour推廣1、LOGO2、

VI系統(tǒng)延展3、廣告調(diào)性示意創(chuàng)意方案一生活本來(lái)就沒(méi)有規(guī)律可言，如果我們的一切都已顯得如此乏味，不如將這一切打破，將所有的一切分解以后，重新組合，組合出屬于自己的生活方式，我們用世界上最原生的自然元素，詮釋我們的生活追求，收藏來(lái)自世界的完美風(fēng)景報(bào)廣模擬World&世界大學(xué)俯之鄰，50萬(wàn)方國(guó)際水岸特區(qū)生活本來(lái)就沒(méi)有規(guī)律可言，如果我們的一切都已顯得如此乏味，不如將這一切打破，將所有的一切分解以后，重新組合，組合出屬于自己的生活方式，我們用世界上最質(zhì)感的表達(dá)方式，詮釋我們的生活追求，我們用50萬(wàn)方的國(guó)際特區(qū)，小高層、高層、商業(yè)等多種建筑形態(tài)，演繹來(lái)自世界的生活精彩。International&品質(zhì)

大學(xué)俯之鄰，50萬(wàn)方國(guó)際水岸特區(qū)報(bào)廣模擬創(chuàng)意方案二生活本來(lái)就沒(méi)有規(guī)律可言，如果我們的一切都已顯得如此乏味，不如將這一切打破，將所有的一切分解以后，重新組合，組合出屬于自己的生活方式，我們用世界上最原生的自然元素，詮釋我們的生活追求，收藏來(lái)自世界的完美風(fēng)景報(bào)廣模擬World&世界大學(xué)俯之鄰，50萬(wàn)方國(guó)際水岸特區(qū)生活本來(lái)就沒(méi)有規(guī)律可言，如果我們的一切都已顯得如此乏味，不如將這一切打破，將所有的一切分解以后，重新組合，組合出屬于自己的生活方式，我們用世界上最優(yōu)越的城市先機(jī)，詮釋我們的生活追求，我們用大學(xué)俯旁的文化氤氳，收納來(lái)自世界的生活夢(mèng)想。City&城市大學(xué)俯之鄰，50萬(wàn)方國(guó)際水岸特區(qū)報(bào)廣模擬生活本來(lái)就沒(méi)有規(guī)律可言，如果我們的一切都已顯得如此乏味，不如將這一切打破，將所有的一切分解以后，重新組合，組合出屬于自己的生活方式，我們用世界上最質(zhì)感的表達(dá)方式，詮釋我們的生活追求，我們用50萬(wàn)方的國(guó)際特區(qū)，小高層、高層、商業(yè)等多種建筑形態(tài)，演繹來(lái)自世界的生活精彩。International&品質(zhì)

大學(xué)俯之鄰，50萬(wàn)方國(guó)際水岸特區(qū)報(bào)廣模擬Thanks天啟&開(kāi)啟項(xiàng)目的成功源自雙方的溝通與配合，

讓我們?yōu)楸景缸罱K取得傲人的業(yè)績(jī)而奮斗！內(nèi)容簡(jiǎn)介：一、包含六大版塊內(nèi)容：研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程、營(yíng)銷(xiāo)策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合全套容量：600GB，海量……二、41個(gè)細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)……三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開(kāi)發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬(wàn)科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火……四、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國(guó)絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島……五、內(nèi)容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG……鄭重承諾：如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無(wú)條件退貨！全國(guó)范圍送貨上門(mén)??！貨到付款?。?！由于篇幅所限，以下僅列出2010年更新的部分資料如對(duì)目錄有疑問(wèn)，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取若干資料，聯(lián)系客服驗(yàn)證！更多詳情介紹請(qǐng)登陸：

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<企業(yè)管理2010年09月更新>《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃（姚玉蓉）》--214頁(yè)ppt

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<企業(yè)管理2010年