投資一家餐廳的可行性分析

投資一家餐廳的可行性分析餐飲企業(yè)可行性分析一般是指在工程建設(shè)前期對投資工程的一種考察和鑒定。主要包括：目標(biāo)市場調(diào)研，選址優(yōu)化方案和投資收益評估。1．目標(biāo)市場調(diào)研目標(biāo)市場調(diào)研的主要內(nèi)容有：〔1〕目標(biāo)市場的地理環(huán)境①市場地理特點。包括：區(qū)域的具體位置；地貌；政治區(qū)域；城市的中心地帶。②市場氣候風(fēng)土特點。包括：由氣候而導(dǎo)致的飲食習(xí)慣?！?〕行業(yè)環(huán)境①目標(biāo)市場主要經(jīng)濟指標(biāo)。包括：當(dāng)?shù)貧v年的國內(nèi)生產(chǎn)總值；當(dāng)?shù)氐耐顿Y狀況；當(dāng)?shù)亟哟挠慰蛿?shù)量及開展趨勢；當(dāng)?shù)鼐用袢司芍涫杖?，職工平均工資水平；餐飲消費占收入的比重；當(dāng)?shù)氐娜丝跀?shù)量及結(jié)構(gòu)統(tǒng)計；消費者的受教育程度；消費者生活方式、飲食偏好習(xí)慣；②產(chǎn)業(yè)環(huán)境。包括：商業(yè)繁盛情況；商業(yè)化的趨勢與潛力；地方政府優(yōu)惠、扶持政策及消防、治安、文化、工商、防疫等政策和情況。③社會環(huán)境。包括：當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣；歷史文化；民族結(jié)構(gòu)；國際交往對主要食品原料生產(chǎn)流通的影響?！?〕市場分析①經(jīng)濟指標(biāo)。包括：當(dāng)?shù)夭惋嬈髽I(yè)數(shù)量和實力排序；所有制形式及所占比重；營業(yè)網(wǎng)點數(shù)量；從業(yè)人員數(shù)量。②競爭對手分析。包括：地理位置；店的總面積及各功能區(qū)面積分布；裝修及布置特色；經(jīng)營檔次；菜系特色；效勞水平；營業(yè)額；營業(yè)利潤；就餐人數(shù)；餐位數(shù)。③消費者分析。包括：目標(biāo)市場消費者飲食習(xí)慣、口味偏好；消費者的消費特點和意識；目標(biāo)市場分類〔政府、企業(yè)、家庭、游客等〕。2．優(yōu)化選址方案為保證餐廳的順利經(jīng)營，除了對要做好市場調(diào)研和市場定位外，還要對餐廳的選址加以重視，要注意如下方面：〔1〕政府拆遷風(fēng)險。注意所選地段有無建筑物、街道拆遷與重建的規(guī)劃，應(yīng)事先向當(dāng)?shù)卣块T咨詢并獲得政府書面承諾。防止在有產(chǎn)權(quán)爭議地段開店。所有證照必須齊備并符合法律、政策手續(xù)?！?〕所選地段周圍的商業(yè)開展是否有較快的增長勢頭?！?〕盡量防止與附近提供同類食品效勞的餐館直接競爭，應(yīng)采取錯位競爭策略?！?〕規(guī)模要足夠。餐廳面積形狀及停車場地要足夠?！?〕地價?？紤]地價上漲對營業(yè)投入產(chǎn)出的影響?！?〕能源供給。是否“三通一平”〔水、電、氣三通，地平〕；水質(zhì)是否會影響菜品品質(zhì)?！?〕街道與交通。是否商業(yè)街道；是否便利車輛通過和泊車；能否吸引和便利旅游者前來就餐。〔8〕旅游資源。根據(jù)旅游區(qū)域過往行人的多少和旅游類型選擇適當(dāng)餐館的位置。〔9〕與商業(yè)及娛樂區(qū)的關(guān)系。與購物中心、商業(yè)區(qū)和娛樂區(qū)的距離。〔10〕交通狀況。公交車的數(shù)量和乘坐人數(shù)?！?1〕餐館的可見度。餐館是否處于駕車或行人較容易發(fā)現(xiàn)的位置?！?2〕公共效勞。治安、防火、垃圾處理等公共效勞的設(shè)施、效勞及費用是否適宜。3．投資收益評估〔1〕投資資金估算假定A公司巳完成了市場調(diào)研及定位，選定了餐館的位置。決定租用原某廠閑置不用的一幢建筑。并擬定了新開的A餐館的面積規(guī)劃〔如表1〕。表1A餐館區(qū)域面積規(guī)劃項目要點顧客使用區(qū)域餐館營業(yè)或就餐效勞面積為1800m2600個餐位.顧客用空間還包括：通道、停車處、候餐區(qū)、大廳。辦公前廳作業(yè)區(qū)域包括迎賓區(qū)、辦公用房、員工更衣間、倉庫等，以做到使用方便為宜。廚房使用區(qū)域包括主廚房、涼菜房、水案、海鮮房、面點房等。廚房面積按每餐位0.6m2廚房應(yīng)考慮通風(fēng)、給排水系統(tǒng)、換氣扇等。公共區(qū)域包括走廊、公共衛(wèi)生間等。根據(jù)上述A餐館的規(guī)劃要求，對租用的建筑物需重新裝修及添置設(shè)備等。投資預(yù)算如下〔見表2〕：表4投資預(yù)算表單位：萬元序號工程金額1裝修工程預(yù)算直接工程費室內(nèi)裝修天棚吊頂工程22.54室內(nèi)裝飾地坪工程21.56室內(nèi)墻體、墻面、包柱工程18.62門、窗工程8.82樓梯、欄桿工程1.96吧臺、迎賓臺5.88照明工程6.86室內(nèi)裝飾工程11.76間接工程費機具費3.50臨時設(shè)施費2.38材料運輸、裝飾費2.94現(xiàn)場二次搬運費1.12清場、清運建渣費1.12施工人員交通費、勞保費2.94綜合費施工現(xiàn)場管理2.90不可預(yù)見費用1.76綜合管理費2.90方案利潤5.04設(shè)計費7.00稅金8.402廚房廚房所需設(shè)備49.00涼菜房所需設(shè)備面點房所需設(shè)備水案所需設(shè)備3前廳餐具〔包括包間餐具〕29.00餐桌、椅子臺布等飾物4包間視聽設(shè)備27.00家具5空調(diào)51.006霓虹燈10.007廣告營銷30.008員工服裝20.009流動資金25.0010交通費15.0011房租4.00投資總額400.00表中的裝修工程預(yù)算根據(jù)裝修的規(guī)格及市場價格進行估算。設(shè)備、設(shè)施、家具和用具物品等的預(yù)算根據(jù)餐廳的生產(chǎn)規(guī)模及效勞規(guī)格確定所需的規(guī)格、數(shù)量等，再根據(jù)市場價格進行估算。流動資金為開業(yè)初期食品原料的進貨用款及日常周轉(zhuǎn)所需資金，其他費用可根據(jù)經(jīng)營要求按一定的標(biāo)準(zhǔn)來制定。所需的總投資額為400萬元?！?〕投資回報預(yù)測①月度本錢費用預(yù)算。假定A餐館月度本錢費用預(yù)算如表3：表4項目金額固定費用：工資10.56房租10.00廣告宣傳費1.44員工宿舍租金3.84家具費0.24汽車費0.72停車費0.24其他0.48長期待攤費用攤銷6.70固定費用合計34.22變動費用〔占營業(yè)額的%〕原材料本錢45.00%水費0.58%電費2.90%燃料費3.48%洗滌費1.16%維修費1.16%清潔用品1.16%客用品消耗2.32%餐具損耗0.29%變動費用率合計58.03%②保本點分析。當(dāng)A餐館的固定費用和變動費用率測算出來后，利用這兩個本錢數(shù)據(jù)可以進行保本點分析，來確定A餐館的保證不虧損時的銷售額，及人均消費水平。a.月保本銷售額=固定本錢/〔1-變動本錢率〕=34.22/(1-58.03)=81.5431〔萬元〕b.日保本銷售額=月保本銷售額/30=815431/30=27181(元)c.保本點的人均消費額。假定上座率為60%，共600個餐位，人均消費為：每日就餐人次數(shù)=600*2*60%=720〔人次〕保本點的人均消費=27181/720=37.75〔元〕③投資回報預(yù)測從保本點分析可知，假定上座率為60%時，保本點的人均消費為33元，根據(jù)本錢、銷售額和利潤的關(guān)系，我們可以測算當(dāng)人均消費為40元、50元、60元、70元及80元時的利潤，進而進行投資回報分析〔見表4〕。表4投資回報預(yù)測〔上座率60%〕單位：元人均消費4050607080日營業(yè)額2880036000432005040057600月營業(yè)額8640001080000129600015120001728000月利潤20421111076201731292386383042年利潤2450501332912242077435086374596499資金利潤率6.13%33.32%60.52%87.72%114.91%投資回收期(年)3.831.881.240.930.74表4中各指標(biāo)計算公式如下,并以人均消費40元為例計算：a.日營業(yè)額=人均消費*餐位數(shù)*2*上座率=40*600*2*60%=28800〔元〕b.月營業(yè)額=日營業(yè)額*30=28800*30=864000〔元〕c.月利潤=月營業(yè)額*〔1-變動本錢率〕-固定本錢=864000*〔1-58.03%〕-342200=20421(元)d.年利潤=月利潤*12=20421*12=245050(元)e.資金利潤率=年利潤/投資額=245050/4000000=6.13%f.投資回收期=投資額/(年利潤+長期待攤費用年攤銷額)=4000000/(245050+800000)=3.83(年)最后一個公式“投資回收期”的計算中,作為A餐館投資的回收資金除了利潤以外，還包括長期待攤費用的年攤銷額，因為長期待攤費用是投資于裝修和設(shè)備添置的投資額共400萬元,以5年期攤銷,每年的攤銷80萬元作為費用計提出來,可視作投資回收。如果在固定本錢和變動本錢率保持不變的情況下，假設(shè)上座率上升至80%，那么保本點人均消費和投資回報預(yù)測按上面的公式可測算如下：每日就餐人次數(shù)=600*2*80%=960〔人次〕保本點的人均消費=27181/960=28.31〔元〕表5投資回報預(yù)測〔上座率80%〕單位：元人均消費4050607080日營業(yè)額3840048000576006720076800月營業(yè)額115200014400001728