商品房買賣合同糾紛案實務若干問題探討

商品房買賣合同糾紛案實務若干問題探討

的情形，但對方當事人在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)進展催告的，解除權(quán)的行使期限自催告之日起計算三個月。其次，審慎審查合同目的是否根本無法實現(xiàn)，合同目的根本無法實現(xiàn)的應不適用解除權(quán)行使期限的規(guī)定。《司法解釋》規(guī)定了解除合同的幾種情形，它們可能造成合同目的根本無法實現(xiàn)，也可能在障礙消退后能實現(xiàn)合同目的，所以應依據(jù)詳細案件詳細分析和認定。如房屋主體質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量問題嚴峻影響正常居住使用的，應審查能否通過修復確保安全使用；逾期辦理房屋全部權(quán)登記的”，應審查是否無法辦理或在肯定（合理）期間內(nèi)無法辦理；等等。第三，解除合同涉及懲處性賠償?shù)?，應依?jù)開發(fā)商的主觀惡意和買受人受損害程度等狀況，酌情確定賠償額，不宜不管詳細案情一律按購房款的一倍賠償。第四，還要留意審查開發(fā)商的行為是否涉嫌詐騙，如涉嫌詐騙的應按先刑事后民事的原則處理。

案例一：張訴廣州市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛一案。2023年6月11日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》，商定由原告購置被告開發(fā)的春江花園春曦閣六G房，被告應在2023年12月31日前，將具備《質(zhì)量認定書》、《消防驗收合格證》，并于2023年3月30日前取得綜合驗收合格條件并符合本合同商定的商品房交付原告使用，被告逾期交樓超過60日后，原告有權(quán)提出解除合同。原告依約向被告交付購房款。2023年2月1日，被告向原揭發(fā)函一份，確認延期交樓，表示力爭于2023年2月28日前將樓宇建成并交付使用，最遲不超過3月31日，逾期交樓的責任由該公司擔當，在業(yè)主辦理交吉時一次性支付違約金，凡對該公司的解釋與處理方式不愿承受的業(yè)主，可提出退房，該公司將按合同規(guī)定予以辦理退房和賠償手續(xù)等。原告收件后，未向被告提出退房。2023年3月29日，被告再次發(fā)函原告，認為訟爭房屋已可辦理交吉手續(xù)，要求原告預約時間辦理收樓手續(xù)。原告于2023年6月11日起訴稱被告逾期交樓構(gòu)成違約，懇求解除《商品房買賣合同》，由被告退還購房款449945元及利息。被告辯稱解除權(quán)經(jīng)過一年多已毀滅，且房屋已具備交樓條件，懇求駁回原告知請。一審法院認為原、被告簽訂的《商品房買賣合同》是有效合同，被告逾期交樓超過60天，雙方商定發(fā)生解除權(quán)的條件成就，但原告未在被告催告后三個月內(nèi)行使解除權(quán)，解除權(quán)已毀滅。同時訟爭房產(chǎn)已具備交樓條件，并不存在合同目的無法實現(xiàn)的情形，為此，判決駁回原告知請。判決后原告提起上訴，二審法院審理后駁回上訴人的上訴，維持原判。

五、關于違約金數(shù)額的調(diào)整

違約金是一種責任形式，首先是對守約方的補償，其次還可表現(xiàn)為對違約方的懲處，補償性和懲處性可并存。商品房買賣合同糾紛案違約金數(shù)額確實定：一般原則是有商定的從商定，這是合同自由原則的表達；沒有商定或損失額難于確定的，依據(jù)《司法解釋》的規(guī)定：逾期付款的，根據(jù)應付未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算；逾期交付房屋的，根據(jù)逾期交付房屋期間有關主管部門公布或有資格的評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準計算；逾期辦證的，根據(jù)已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。違約金以補償性為主、懲處性為輔的性質(zhì)，打算了當事人對違約金的商定并不是肯定的，是依法可作調(diào)整的，《合同法》對此已作明確規(guī)定，《司法解釋》對違約金如何調(diào)整作了進一步的規(guī)定。

在審判實踐中應留意的問題：第一，違約金的調(diào)整以當事人的申請為前提，不得依職權(quán)主動調(diào)整。其次，違約金的調(diào)整是對數(shù)額的調(diào)整，而不是對違約金標準的調(diào)整。第三，對于增加違約金問題，只要當事人商定的違約金低于造成損失的，就應予以增加，無需審查是否過分低于造成的損失。對于是否低于造成的損失，應由守約方擔當舉證責任。第四，對于削減違約金問題，應以違約金是否過高作為是否削減違約金的標準。而違約金是否過高又是以違約金是否超出損失的30％為標準的，如超出30％，則應認定為過高，應酌情調(diào)整到30％以內(nèi)；如超出損失但未超出損失的30％，則不認定為過高，無需調(diào)整。一般涉及削減違約金的案件，都是開發(fā)商逾期交樓或逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，現(xiàn)就此類案件如何確定損失和如何削減違約金進展詳細闡述。開發(fā)商逾期交樓或逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，必定使買受人不能在預期的時間對房屋充分行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利，使買受人的利益受損。由于買受人可以各種方式補救，一般很難舉證證明詳細的損失額，所以可參照《司法解釋》對未商定違約金或損失時確定違約金或損失的原則來確定損失。對于逾期交樓，《司法解釋》確定了政府部門公布的租金指導價和評估機構(gòu)評定的市場價并存的標準，但實際上依據(jù)上述兩種標準得出的結(jié)果大相逕庭，這對當事人的權(quán)益影響較大，當事人爭議較大，這種狀況在市場經(jīng)濟較興旺的地區(qū)尤其明顯。筆者認為，租金的指導價不能充分表達不同地段不同房屋的詳細狀況，而且明顯低于未商定違約金狀況下適用的法定標準（即中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準），明顯不公正合理，有悖市場經(jīng)濟規(guī)律，不宜使用，否則會造成有商定不如無商定的現(xiàn)象，產(chǎn)生不好的社會導向。租金市場價較公正合理，但操作困難，影響審判效率。而按中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標精確定損失，既符合《合同法》和《司法解釋》的精神，又比擬公正合理，是可行的。所以如確需削減違約金，應削減至不低于按該標準計算的數(shù)額為宜?一般可削減至按該標準計算。

案例：何訴廣州市建立有限公司商品房預售合同糾紛案。被告是天誠廣場世紀華都的開發(fā)商。2023年5月13日，原、被告簽訂《商品房預售合同》，商定原告購置天誠廣場C1幢1807單元，被告應于2023年9月30日前將驗收合格商品房交付給原告使用，逾期交樓的，按日向原告支付已付房價款萬分之六的違約金等條款。原告依約交付樓款。2023年12月3日，被告將訟爭房屋的鑰匙交付原告。隨后原告對訟爭房屋進展裝修。原告起訴懇求被告按已付房款的每日萬分之六支付拖延交樓違約金。被告辯稱雙方商定的違約金過高，應適當削減。法院認為原、被告簽訂的《商品房買賣合同》是合法有效的，被告逾期交樓已構(gòu)成違約，應擔當違約責任。被告按合同商定支付違約金過分高于原告的損失，被告懇求適當削減違約金，依法應予接受。從公正合理的原則考慮，被告應支付的違約金可按中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。為此，判決被告按中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準向原告支付逾期交樓違約金。判后雙方均未上訴。

六、關于逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金

物權(quán)是物權(quán)人對物的排他的支配權(quán)，具有對抗不特定人的對世效力。為愛護交易安全和第三人利益，物權(quán)的變動必需公示。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，我國法律規(guī)定其公示方法是進展登記。也就是說，登記雖不作為物權(quán)變動合同生效的要件，但未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動的法律后果。因此，開發(fā)商交付房屋應包括兩方面內(nèi)容：首先是交付房屋給買受人占有和使用；其次是將房屋全部權(quán)交付給買受人，即辦理或幫助辦理權(quán)屬證書。假如未辦理登記手續(xù)，買受人不能享有物權(quán)，不具有法律意義上的處

分權(quán)，其權(quán)利的實現(xiàn)勢必受到影響。綜上，開發(fā)商因自身緣由導致逾期辦理登記手續(xù)的，應擔當違約責任。實際上，在未商定違約金狀況下，逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書是否支付違約金以及違約金是否以買受人舉證證明實際損失為前提的問題，在《司法解釋》公布前是有爭議的，尤其是開發(fā)商對被判決支付違約金意見很大?！端痉ń忉尅返?8條明確規(guī)定了違約金及其計算方法，為該類案件的處理供應了明確詳細的法律依據(jù)。在該類案件的審判中，應留意審慎審查逾期辦理登記是否屬于開發(fā)商自身的緣由。筆者認為，開發(fā)商將合法齊全的辦證資料遞交給登記主管部門后，登記主管部門辦理登記的期間，以及開發(fā)商通知買受人供應辦理登記所需資料后，買受人不供應資料的期間，均不應由開發(fā)商擔當責任，開發(fā)商對此負舉證責任。但在開發(fā)商舉證存在困難或障礙時，法院應準時行使釋明權(quán)，使開發(fā)商準時申請法院調(diào)查，法院應準時到房地產(chǎn)權(quán)屬登記主管部門調(diào)查，這樣才能使案件得到公正合理的處理。

案例：彭、張訴廣州馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛案。被告是跑馬地花園的開發(fā)商。1998年7月21日，原、被告簽訂《房地產(chǎn)預售契約》，商定由原告購置跑馬地花園凱怡閣第8層E號房，成交價為411230元，被告應于1999年12月31日前將房屋建成交付給原告使用，該房地產(chǎn)在實際交付使用后九十天內(nèi)，被告應協(xié)同原告辦理該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)和房地產(chǎn)登記手續(xù)等條款。合同簽訂后，原告依約付清了全部購房款。2023年4月3日，被告將訟爭房屋交付給原告使用。2023年12月18日，被告取得廣州市房地產(chǎn)治理局開具的《房地產(chǎn)申請登記回執(zhí)》，2023年5月26日取得《廣州市房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》。被告于2023年6月17日向原揭發(fā)出辦房產(chǎn)證通知一份，要求原告繳交有關辦證必需的資料及費用，原告至今未向被告繳交本案涉及房屋的辦證資料。原告所購房屋至今尚未辦理權(quán)屬登記及領取房地產(chǎn)證?，F(xiàn)原告起訴要求判令被告在3個月內(nèi)為原告辦理訟爭房屋的房屋全部權(quán)證，支付遲辦房屋全部權(quán)證的違約金（以411230元為基數(shù)，自2023年7月3日計至協(xié)同辦理房地產(chǎn)證之日止）。被告辯稱不同意原告的全部訴訟懇求，理由是該公司只是起幫助辦證的作用?而且造成原告房地產(chǎn)證至今未辦妥的責任并不在被告。

法院經(jīng)審理認為：原、被告簽訂的《房地產(chǎn)預售契約》合法有效，被告作為訟爭房屋的出售人負有向作為買受人的原告交付房屋以及轉(zhuǎn)移房屋全部權(quán)即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的義務。原告要求被告協(xié)同辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)和房地產(chǎn)登記手續(xù)，符合合同商定，應予支持。依據(jù)有關規(guī)定，購置新建商品房權(quán)利人到房地產(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記的，必需以開發(fā)商履行領取房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書并履行幫助義務為前提。被告未供應證據(jù)證明其已履行幫助辦證所需履行的全部義務，因此被告關于逾期辦證的責任不在自己的抗辯，依據(jù)缺乏，不予采信。被告直至2023年5月26日方領取房地產(chǎn)權(quán)屬證明書，導致原告無法按商定辦理產(chǎn)權(quán)登記，已構(gòu)成違約。被告的違約行為對原告充分行使訟爭房屋的全部權(quán)有肯定的影響，造成原告肯定損失，原告要求被告支付違約金，予以支持。由于合同未商定違約金的計算方法，應依照《司法解釋》第18條規(guī)定的標準計算。原告未舉證證明在起訴之前向被告主見過權(quán)利，自起訴日之前兩年之內(nèi)的違約金未超訴訟時效，自起訴日之前兩年之前的違約金已超訴訟時效。另外，被告在取得房地產(chǎn)權(quán)屬證明書后，對于原告房產(chǎn)證的辦理只負有協(xié)同義務，被告履行協(xié)同義務必需以原告繳交有關辦證資料為前提。被告在取得權(quán)屬證明書后于2023年6月17日通知原告繳交辦證資料，原告