住宅小區(qū)物業(yè)投標(biāo)方案

住宅小區(qū)物業(yè)投標(biāo)方案第一章公司簡(jiǎn)介 1一、企業(yè)概況 1 1 1 1第二章物業(yè)管理整體設(shè)想 2一、管理服務(wù)的模式、目標(biāo)策劃 2二、管理服務(wù)定位 5 5 6第三章本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)方案 7一、前期介入工作 7(一)、具體時(shí)段和任務(wù) 7(二)、“XXX小區(qū)”前期物業(yè)管理工作計(jì)劃表 (三)、前期物業(yè)管理工作設(shè)想 (四)、前期物業(yè)管理的內(nèi)容 (五)、配合開(kāi)發(fā)商做好樓宇銷(xiāo)售工作 第四章項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度 一、管理的組織架構(gòu) (四)、環(huán)境保潔服務(wù)中心 (一)、管理制度訂立的原則 26(二)、物業(yè)管理人員上下班制度 28五、小區(qū)檔案資料的建立與管理 (一)、檔案內(nèi)容 (五)、設(shè)施設(shè)備檢測(cè)檔案 (六)、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)檔案 (七)、房屋本體維修保養(yǎng)檔案 七、檔案管理工作環(huán)節(jié) 34 34 八、檔案資料的分類(lèi) 第五章物業(yè)人員配備及管理 一、人員配備與崗位職責(zé) (三)、擬定管理人員的素質(zhì)要求 第六章物業(yè)服務(wù)用房及相應(yīng)管理設(shè)施的配置 一、物業(yè)用房 三、開(kāi)辦費(fèi)預(yù)算及籌措措施和處理意向 第七章物業(yè)的秩序維護(hù)、保潔、綠化、維修養(yǎng)護(hù)管理實(shí)施方案.80一、物業(yè)秩序維護(hù)方案 (一)、保安隊(duì)伍的建設(shè)與管理 80 (一)、人員安排及崗位設(shè)置 83 (四)、消防、安防監(jiān)控的管理 (六)、大型活動(dòng)維持秩序服務(wù) 88三、環(huán)境保潔與服務(wù) (一)、保潔工作規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn) 89(二)、保潔檢查流程與標(biāo)準(zhǔn) (一)、草坪養(yǎng)護(hù)要求 五、房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理 (一)、房屋建筑本體及公共部位 (四)、給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施 (五)、道路、停車(chē)場(chǎng)(車(chē)棚、車(chē)庫(kù))及配套設(shè)施 六、房屋本體和公共設(shè)施的養(yǎng)護(hù) (一)、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的基本原則 (二)、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的組織實(shí)施方案 (三)、變配電系統(tǒng)維保方案 (五)、電梯系統(tǒng)(監(jiān)督電梯維保公司按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行)132 第八章物業(yè)管理和服務(wù)的應(yīng)急措施 一、盜竊、匪警應(yīng)急處理程序 二、發(fā)現(xiàn)業(yè)主斗毆的處理程序 三、執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處理程序 四、發(fā)現(xiàn)醉酒鬧事或精神病人等處理程序 五、值班秩序維護(hù)在執(zhí)勤過(guò)程中的處置方法 六、發(fā)生刑事案件和惡性事故的處理程序 七、火警、火災(zāi)處理程序 八、遇急癥病人的處理程序 九、觸電事故的應(yīng)急處理程序 十、臺(tái)風(fēng)襲擊或強(qiáng)烈大風(fēng)的預(yù)防措施 十一、臺(tái)風(fēng)來(lái)臨后的處理規(guī)程 十二、電梯關(guān)人應(yīng)急處理程序 (一)、電梯困人時(shí)的救援程序 (四)、轎廂遠(yuǎn)離電梯層站時(shí)的救援步驟 十三、公共衛(wèi)生緊急事件處理程序 十四、清潔工應(yīng)急處理措施 十五、有毒有害氣體泄露的應(yīng)急處理規(guī)程 十六、供電系統(tǒng)故障應(yīng)急處理預(yù)案 十七、給排水系統(tǒng)故障應(yīng)急處理預(yù)案 十八、突發(fā)性水侵事件應(yīng)急處理預(yù)案 十九、節(jié)假日、夜間值班人員應(yīng)急處理預(yù)案 二十、電梯內(nèi)發(fā)生危害及騷擾事件的處置方法 二十一、高空墜物應(yīng)急處理預(yù)案件 第九章豐富社區(qū)文化，加強(qiáng)業(yè)主互相溝通的具體措施 一、定義的創(chuàng)新 四、開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng) 第十章施工噪聲控制等與業(yè)主生活密切相關(guān)事項(xiàng)的應(yīng)對(duì)預(yù)案..161一、噪音騷擾 十一、業(yè)主臨時(shí)公約 第十一章物業(yè)服務(wù)的分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與承諾 一、管理指標(biāo)承諾 二、各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾與具體措施 (一)、各項(xiàng)管理指標(biāo)表 三、物業(yè)服務(wù)的要求 (二)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)的內(nèi)容和要求 (五)、共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行服務(wù)內(nèi)容 第十二章費(fèi)用測(cè)算 (一)、綜合管理服務(wù)費(fèi) (二)、公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi) (四)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)費(fèi) (五)、綠化養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)費(fèi) (六)、水景養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)費(fèi) 第十三章結(jié)束語(yǔ) 1第一章公司簡(jiǎn)介一、企業(yè)概況XXXXXX(我司名稱(chēng))公司成立于2008年，是從事物業(yè)管理服務(wù)的具有獨(dú)立法人資格的三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)。公司秉承“規(guī)范科學(xué)、嚴(yán)格管理、熱心細(xì)致、服務(wù)周到”的企業(yè)精神，經(jīng)過(guò)多年的奮勇拼搏和開(kāi)拓進(jìn)取，已建設(shè)成經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、管理水平較高、服務(wù)質(zhì)量較好的物管企業(yè)之一。目前擁有多處高檔次物業(yè)小區(qū)的管理權(quán)，總管理面積達(dá)XXX余萬(wàn)平方米，從業(yè)員工XXX人。其中具備物業(yè)管理知識(shí)的專(zhuān)業(yè)能夠完全滿(mǎn)足現(xiàn)代化住宅小區(qū)的管理需要，為企業(yè)的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，為提供高品質(zhì)的服務(wù)積蓄了力量。(一)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照(請(qǐng)自行插入本公司資質(zhì)即可)(二)、資質(zhì)證書(shū)(請(qǐng)自行插入本公司資質(zhì)各類(lèi)獲獎(jiǎng)及榮譽(yù)證書(shū)即可)(請(qǐng)自行插入本公司資質(zhì)即可)(三)、公司主要在管小區(qū)有：(請(qǐng)?zhí)顚?xiě)本公司業(yè)績(jī)即可)2第二章物業(yè)管理整體設(shè)想“品牌服務(wù)，星級(jí)管理”3圍廣，涉及到管理、保衛(wèi)、通信等方方面面。我們?cè)诶碚搶W(xué)習(xí)、現(xiàn)場(chǎng)參觀、實(shí)地演示的基礎(chǔ)上，制定了科學(xué)合理、切實(shí)可行的智能化設(shè)施運(yùn)行計(jì)劃、設(shè)備養(yǎng)護(hù)與維修計(jì)劃，以保證智能化設(shè)施的有效運(yùn)行。2)重點(diǎn)之二：確保因管理原因造成的安全事件發(fā)生率為零。XXX小區(qū)屬于區(qū)域性高檔商品房住宅小區(qū)，安居樂(lè)業(yè)，享有一個(gè)舒適、安全的居住環(huán)境是廣大業(yè)主和物業(yè)共同關(guān)注的問(wèn)題，我們將從小區(qū)實(shí)際情況出發(fā)，實(shí)施“人防為主、技防為輔”、全面防范”的整體治安思路。我們有理由相信，經(jīng)過(guò)我們的管理和服務(wù)，以及全體業(yè)主的配合，小區(qū)的秩序維護(hù)正常有序，生活環(huán)境能得到安全保障。1)合同期內(nèi)使XX小區(qū)獲得“XXX市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”稱(chēng)1)措施之一：智能化管理上做到“三個(gè)到位”我們成立了智能化技術(shù)攻關(guān)小組，多方培訓(xùn)并吸納專(zhuān)業(yè)人才，在充分研究智能化系統(tǒng)的基礎(chǔ)上制定了運(yùn)行方案和維護(hù)方案。在具體操作上，我們強(qiáng)調(diào)“三個(gè)到位”:一是用戶(hù)培訓(xùn)到位，二是專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員到位，三是管理人員培訓(xùn)到位。4管理服務(wù)工作的一個(gè)重要方面。我們將嚴(yán)格遵守有關(guān)交通法規(guī)及規(guī)5分發(fā)揮物業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)“資源共享”,全方位降低管理成本，有所為”,以人性化、個(gè)性化、情感化、理性化服務(wù)，體現(xiàn)“親人式”(一)、服務(wù)定位6續(xù)超越廣大業(yè)戶(hù)日益增長(zhǎng)的對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求和期望，以似水善意打動(dòng)業(yè)戶(hù)，以似水柔情善待業(yè)戶(hù)，以似水純真贏得業(yè)戶(hù)，真正做到100%●企業(yè)價(jià)值觀：追求卓越、崇尚務(wù)實(shí)公司將在追求企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)績(jī)效的同時(shí)，為社會(huì)進(jìn)步承擔(dān)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)，并通過(guò)企業(yè)文化建設(shè)和逐步提升服務(wù)質(zhì)量來(lái)促進(jìn)管理水平的不斷提高，適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展作為企業(yè)愿景和使命，力求實(shí)現(xiàn)“追求卓越、崇尚務(wù)實(shí)”的企業(yè)價(jià)值觀。(二)、管理定位1)管理職能的社會(huì)化2)管理組織的專(zhuān)業(yè)化3)管理形式的規(guī)范化4)管理過(guò)程的商業(yè)化7第三章本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)方案一、前期介入工作物業(yè)管理工作是一項(xiàng)人為因素較大的社會(huì)性服務(wù)工作，它除了應(yīng)具有滿(mǎn)腔熱情的工作態(tài)度以外，還必須具有科學(xué)的工作方法，尤其是對(duì)一個(gè)新建小區(qū)的接管顯得更為重要。根據(jù)我們的觀察和分析，實(shí)施對(duì)“XXX小區(qū)”全面管理分為5個(gè)階段，并根據(jù)不同階段明確其階段性中心工作，以此不斷構(gòu)筑更高階段的基礎(chǔ)，為全面管理提供必要條件。(一)、具體時(shí)段和任務(wù)1.前期熟悉階段體(包括各類(lèi)設(shè)備、實(shí)施)、研究開(kāi)發(fā)商的管理思想、研究前期業(yè)主品牌戰(zhàn)略報(bào)告，并在公司辦公會(huì)議上評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)。83)根據(jù)開(kāi)發(fā)商的需要，參與和了解樓盤(pán)銷(xiāo)售部門(mén)的銷(xiāo)售工作，從而從購(gòu)房者中獲取較為直觀的管理要求，為下一步工作奠定基礎(chǔ)。1)提供物業(yè)相關(guān)圖紙，為物業(yè)管理的早期介入工作提供方便。2)督促承建商，要求其保存所購(gòu)房屋設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)資料，以便日后順利移交。3)協(xié)調(diào)承建、物業(yè)雙方，確定參與工程例會(huì)的日期，明確交流的方式以及問(wèn)題糾正的措施和驗(yàn)證方法。2.培訓(xùn)模擬階段抽調(diào)各工種人員進(jìn)行培訓(xùn)，通過(guò)考核進(jìn)行篩選，組建管理服務(wù)中心管理班子，適時(shí)進(jìn)行模擬操作。清潔、綠化、秩序維護(hù)員等各工種人員若于名，抽調(diào)或招聘“XXX小區(qū)”管理處經(jīng)理。1)集中學(xué)習(xí)ISO國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及公司貫標(biāo)文件。以及各工種操作規(guī)程。93)制定各崗位階段性工作目標(biāo)，同時(shí)制定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)保證措施。5)根據(jù)培訓(xùn)以及考核情況，對(duì)參與培訓(xùn)的人員進(jìn)行篩選，選擇涉外物業(yè)鹿特丹花園作為模擬訓(xùn)練基地，對(duì)各工種人員進(jìn)行適應(yīng)性模擬訓(xùn)練，確定組成人員。3.施工監(jiān)理介入根據(jù)開(kāi)發(fā)商、承建商、物業(yè)管理三方于第一階段確定的介入方法及日期、目的等方案，實(shí)施質(zhì)量監(jiān)理。1)二周一次現(xiàn)場(chǎng)查勘。2)每月一次工程例會(huì)(三方參加，如有分包則應(yīng)請(qǐng)分包方一并參3)物業(yè)管理于每月第一周用書(shū)面形式根據(jù)工程進(jìn)度及工程所涉及的內(nèi)容報(bào)告監(jiān)理介入情況。1)協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的方式或辦理工地出入證件。2)根據(jù)物業(yè)員工崗位培訓(xùn)工作進(jìn)度，提供相關(guān)資料，如設(shè)備、設(shè)施使用說(shuō)明書(shū)、售樓合同等。4)監(jiān)督承建商重視物業(yè)公司前期質(zhì)量監(jiān)理中報(bào)告的相關(guān)質(zhì)量問(wèn)>入住須知(明確業(yè)主及同住人、使用人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，明確居住物業(yè)各類(lèi)禁止行為)。>物業(yè)管理規(guī)定(各崗位職責(zé))。>物業(yè)管理收費(fèi)批準(zhǔn)文件。>房屋裝修協(xié)議書(shū)(明確業(yè)主在裝修中需承擔(dān)的義務(wù))。>外來(lái)人員出入登記辦證制度(施工人員進(jìn)出花園遵守的各類(lèi)規(guī)>房屋買(mǎi)賣(mài)合同。>開(kāi)發(fā)商簽發(fā)的入住通知書(shū)>業(yè)主身份證或企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。>委托書(shū)及被委托人身份證。>房屋維修基金、管理費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。>其它資料。其它委托服務(wù)等)。2)派員定期參加建筑質(zhì)量回訪會(huì)議并監(jiān)督承建商一同參與(每月一次)。2)檢驗(yàn)各工種操作要求及各項(xiàng)制度的適宜性，必要時(shí)作適當(dāng)修對(duì)相關(guān)工作要求及規(guī)章制度作修改補(bǔ)充，保證所提供的服務(wù)符合要3)對(duì)可能發(fā)生的各類(lèi)不利于管理工作的因素作分析(包括：違章占路、亂停車(chē)、違章搭建、亂倒垃圾等),制定相應(yīng)的糾正和預(yù)防措時(shí)間工作計(jì)劃成立籌備工作小組明確工作要求及職責(zé)協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理前期介入按前期介入要求實(shí)施物業(yè)管理前期介入工作每月一次參加工作例會(huì)(時(shí)間另定)每周二次巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)存在的問(wèn)題以書(shū)面或口頭形式提出建議開(kāi)發(fā)商向物業(yè)公司提供如下圖每幢樓層標(biāo)準(zhǔn)平面圖、底層、頂層平面圖熟悉樓宇建造情況召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，說(shuō)明有關(guān)技術(shù)資料的保存、移交事宜員參加管理服務(wù)中心籌建工作會(huì)議邀請(qǐng)開(kāi)發(fā)商派員參加會(huì)議會(huì)議確定管理服務(wù)中心組成人員的類(lèi)型、要求管理服務(wù)中心人員招聘工作計(jì)劃物業(yè)公司制定，開(kāi)發(fā)商提供售樓合同樣本壹份及對(duì)業(yè)主承諾文書(shū)樣本參與智能化設(shè)備、設(shè)施培訓(xùn)開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)智能化設(shè)施產(chǎn)品供應(yīng)商，提供產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)，開(kāi)發(fā)商審核召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，檢查針對(duì)前期介入過(guò)程中合理化建議工作落實(shí)情況開(kāi)發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加確定二年保修責(zé)任及保修費(fèi)用事宜討論、擬稿、確認(rèn)確定入崗模擬訓(xùn)練方案物業(yè)公司負(fù)責(zé)確定物業(yè)預(yù)驗(yàn)收的方法及三方參與驗(yàn)收人員名單，確定預(yù)驗(yàn)日]開(kāi)發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加對(duì)培訓(xùn)人員進(jìn)行授課開(kāi)發(fā)商有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)主講月底前實(shí)施培訓(xùn)，制定招聘員工按XXX小區(qū)要求實(shí)施計(jì)劃做好交接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)進(jìn)行預(yù)檢物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)接受培訓(xùn)人員進(jìn)行入崗模擬訓(xùn)練(走場(chǎng))宜性進(jìn)行考察論證物業(yè)公司負(fù)責(zé)，開(kāi)發(fā)商指導(dǎo)根據(jù)預(yù)驗(yàn)情況編寫(xiě)整改報(bào)告物業(yè)公司負(fù)責(zé)召開(kāi)三方會(huì)議，落實(shí)整改工作擬定管理用房移交方案物業(yè)公司負(fù)責(zé)派發(fā)各類(lèi)資料并要求購(gòu)房者簽收開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)移交整套圖紙及批準(zhǔn)文件開(kāi)發(fā)商、承建商、物業(yè)公司正式驗(yàn)收三方參加迎接先期業(yè)主入住舉行入戶(hù)儀式首期業(yè)主入住滿(mǎn)二個(gè)月，召開(kāi)業(yè)主回訪工作會(huì)議開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、部分業(yè)主參加檢查物業(yè)公司管理情況開(kāi)發(fā)商(三)、前期物業(yè)管理工作設(shè)想?yún)⑴c工程驗(yàn)收，做好各種資料的收集存檔工作。(四)、前期物業(yè)管理的內(nèi)容1)對(duì)整個(gè)物業(yè)從結(jié)構(gòu)構(gòu)造到材料選購(gòu)、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。2)從實(shí)際出發(fā)，對(duì)原設(shè)計(jì)中可能存在的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分，提出補(bǔ)充建議和改進(jìn)建議。3)對(duì)小區(qū)的配套部分，包括客戶(hù)的進(jìn)出通道和道閘等設(shè)置提出建4)結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)XXX小區(qū)所用的設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、質(zhì)量、性能等提出參考意見(jiàn)，并配合開(kāi)發(fā)商進(jìn)行驗(yàn)收，包括檢驗(yàn)其質(zhì)量是否符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，有無(wú)質(zhì)檢合格證書(shū)，配件是否齊全，安裝是否平整，是否便于維修，各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確，運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，輔機(jī)和工具是否齊全等。5)對(duì)工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程從物業(yè)管理角度提出(五)、配合開(kāi)發(fā)商做好樓宇銷(xiāo)售工作第四章項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度理優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，吸收最先進(jìn)的物業(yè)管理思想，結(jié)合樓盤(pán)獨(dú)特的人一、管理的組織架構(gòu)根據(jù)XX小區(qū)物業(yè)管理的要求，按照資源共享，服務(wù)第一，精干的特點(diǎn)是：組織中各種職務(wù)按系統(tǒng)排列，權(quán)力集中，責(zé)任分明，命令統(tǒng)一，簡(jiǎn)捷，適合量化管理的要求。物業(yè)管理處安全保障維修服務(wù)綠化養(yǎng)護(hù)環(huán)境保潔服(一)、管理處(二)、安全保障服務(wù)中心2)負(fù)責(zé)24小時(shí)值班及巡邏。3)負(fù)責(zé)監(jiān)控中心24小時(shí)值班。(三)、維修服務(wù)中心(四)、環(huán)境保潔服務(wù)中心(五)、接待服務(wù)中心三、項(xiàng)目管理運(yùn)作方法(一)、管理目標(biāo)分解機(jī)制成本控資源使反饋與檢用實(shí)施體系分目標(biāo)計(jì)橫道圖在目標(biāo)管理體系中，對(duì)總目標(biāo)的分解、化大目標(biāo)為各個(gè)分目標(biāo)，每完成一個(gè)分目標(biāo)，對(duì)總目標(biāo)來(lái)說(shuō)是跨了一小步，每一個(gè)一小步累加就變成一大步。對(duì)總目標(biāo)來(lái)說(shuō)，就是通過(guò)各個(gè)分目標(biāo)的完成，來(lái)實(shí)現(xiàn)(二)、監(jiān)督機(jī)制和自我約束機(jī)制業(yè)主業(yè)主XX物業(yè)公司行政主管部萬(wàn)博花園物業(yè)管理處約束規(guī)章制度內(nèi)部員工(三)、目標(biāo)責(zé)任人分解機(jī)制管理處管理處總目標(biāo)保證措部門(mén)部門(mén)目班組班組目保證措個(gè)人目保證措作為小區(qū)物業(yè)管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，管理處有一個(gè)總目標(biāo)，各部門(mén)、班組，直至各人都有各自的分目標(biāo)，要使其明確目標(biāo)，在日常工作中用目標(biāo)自我約束，并通過(guò)目標(biāo)考核標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)懲辦法，起到激勵(lì)和懲罰作用，促進(jìn)各項(xiàng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。(四)、信息反饋和處理機(jī)制保潔員維修工監(jiān)控、跟執(zhí)行命令發(fā)布命令信息接受分析整理(五)、信息處理反饋基本要求1)嚴(yán)格按照IS09001質(zhì)量管理體系執(zhí)行2)每半年一次顧客滿(mǎn)意度調(diào)查3)不定期征詢(xún)顧客意見(jiàn)，并及時(shí)將反饋意見(jiàn)落實(shí)4)在內(nèi)部管理上，每周召開(kāi)管理處例會(huì)和部門(mén)例會(huì)5)每日及時(shí)完成當(dāng)日工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)反饋(一)、管理制度訂立的原則(二)、物業(yè)管理人員上下班制度1)上班時(shí)間夏季上午8點(diǎn)-11點(diǎn)半、下午3點(diǎn)-6點(diǎn)半，冬季上午8點(diǎn)半-12點(diǎn)、下午2點(diǎn)-5點(diǎn)半。3)上班后利用10分鐘時(shí)間主動(dòng)清理各自辦公室的衛(wèi)生。天工資(病假例外)。(三)、環(huán)境衛(wèi)生工作制度2)環(huán)衛(wèi)人員必須在上午8點(diǎn)前清掃完畢，每天一小掃，三天一大(四)、門(mén)衛(wèi)工作崗位制度5)實(shí)行三人倒班制，做到晝夜24小時(shí)不斷人。11)做好安全預(yù)防事故宣傳教育工作，與其他同志200元?！稒n案管理規(guī)定》,對(duì)小區(qū)檔案進(jìn)行全面收集整理，將其系統(tǒng)科學(xué)的(一)、檔案內(nèi)容(二)、物業(yè)驗(yàn)收檔案1)物業(yè)土建、設(shè)備安裝竣工資料(圖紙、設(shè)備資料)(三)、業(yè)戶(hù)資料等)(四)、管理文件匯編(五)、設(shè)施設(shè)備檢測(cè)檔案3)生活水箱定期清洗消毒記錄(包括衛(wèi)生部門(mén)水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告、清洗人員體檢證明)6)消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備定期檢測(cè)記錄、消防泵及管道定期試機(jī)記(六)、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)檔案(七)、房屋本體維修保養(yǎng)檔案2)房屋本體大修計(jì)劃及實(shí)施記錄(八)、管理運(yùn)作類(lèi)檔案理人員按照分工負(fù)責(zé)匯集整理，由小區(qū)管理處文員負(fù)責(zé)文件存檔工案柜要求上鎖，鑰匙由文員保管，未經(jīng)總經(jīng)理/部門(mén)經(jīng)理許可，他人6)因工作需要借閱、復(fù)印有關(guān)檔案資料的，需經(jīng)總經(jīng)理/部門(mén)經(jīng)(一)、資料的收集(二)、資料分類(lèi)整理(三)、資料歸檔管理3)檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”,即防火、防潮、防霉變。(四)、檔案的運(yùn)用名稱(chēng)資料內(nèi)容工程建筑>規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文產(chǎn)權(quán)資料>建筑許可證、投資許可證、開(kāi)工許可證工程技術(shù)資料>紅線圖、總平面圖>地質(zhì)勘察報(bào)告、開(kāi)竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告>工程合同、工程預(yù)決算>工程設(shè)計(jì)變更、通知及技術(shù)核算章>竣工圖：?jiǎn)误w建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖>消防、燃?xì)?、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖>房屋消防、燃?xì)饪⒐を?yàn)收證明書(shū)>鋼材、水泥等主材的質(zhì)量保證書(shū)>新材料、構(gòu)配件的鑒定合格書(shū)>供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備的檢驗(yàn)合格料>砂漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告>綠化工程竣工圖>其他技術(shù)資料事務(wù)管理資料>住戶(hù)入住資料(購(gòu)房合同、入住通知單、業(yè)主公約、裝修早班、驗(yàn)房表、費(fèi)用托收協(xié)議等)>住戶(hù)家庭人員檔案>住戶(hù)家庭維修檔案事務(wù)資料>事務(wù)值班表>物品搬出(入)物品登記表>事務(wù)回訪登記表裝修資料>裝修申請(qǐng)表(附圖紙)>臨時(shí)施工人員登記表維修資料>維修申請(qǐng)單>維修回訪記錄本治安交通管理資料>日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄>查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶>物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄>車(chē)輛管理記錄、車(chē)輛詳細(xì)資料、車(chē)位使用協(xié)議設(shè)備管理資料>公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄>各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄>設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄社區(qū)文化資料>活動(dòng)計(jì)劃實(shí)施方案、總結(jié)記錄>社區(qū)文化活動(dòng)圖片及錄像記錄>傳媒報(bào)導(dǎo)>老人活動(dòng)室等設(shè)施使用情況員工管理資料>員工個(gè)人資料、聘用表>員工業(yè)績(jī)考核及獎(jiǎng)罰記錄>員工培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄>員工培訓(xùn)考核記錄>員工外出考評(píng)及參加演練記錄>員工住戶(hù)及內(nèi)務(wù)管理記錄表>服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表>業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄>業(yè)主投訴及處理記錄表行政文件資料>管理服務(wù)中心部長(zhǎng)值班及督察記錄>政府部門(mén)文件>物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)文件>管理服務(wù)中心規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件>管理服務(wù)中心榮譽(yù)一覽表>管理服務(wù)中心接待來(lái)訪參觀記錄表業(yè)主管委會(huì)資料>籌備成立文件第五章物業(yè)人員配備及管理一、人員配備與崗位職責(zé)理處人員的配置上，精心選拔經(jīng)過(guò)多年物業(yè)管理行業(yè)鍛煉的管理中堅(jiān)和技術(shù)骨干組成管理層，體現(xiàn)了“三個(gè)第一”的質(zhì)量承諾。(一)、人員配備管理處各部門(mén)人員配置序號(hào)類(lèi)別崗位人數(shù)1經(jīng)理室經(jīng)理服務(wù)接待2安全保障服務(wù)中領(lǐng)班監(jiān)控巡視門(mén)崗車(chē)管3環(huán)境保潔中心部長(zhǎng)樓道街坊道路垃圾收集4工程維修中心部長(zhǎng)維修工5綠化養(yǎng)護(hù)中心園藝6合計(jì)管理處經(jīng)理(二)、組織架構(gòu)枝枯修施管理處經(jīng)理(二)、組織架構(gòu)枝枯修施松平綠樓公員養(yǎng)主保主護(hù)人員養(yǎng)主保主護(hù)人澆水除草綠除草綠化養(yǎng)護(hù)坪草管整坪草管景水地景水員人潔員人保潔服務(wù)道保潔服務(wù)管境環(huán)共管境環(huán)車(chē)巡車(chē)巡監(jiān)設(shè)日智其滿(mǎn)回物前序序維護(hù)全保全保障安管主控管主設(shè)備施設(shè)備修修人員維修維修服務(wù)常維修維修服務(wù)監(jiān)挖主管能監(jiān)挖主管伸延他伸延務(wù)接待修服務(wù)接待修服各服度測(cè)意度測(cè)費(fèi)收待服費(fèi)收待服務(wù)接修報(bào)業(yè)修報(bào)接待臺(tái)接待(三)、擬定管理人員的素質(zhì)要求30周歲以下，身高男170以上、女160以上。愛(ài)崗，年齡35歲—50歲，男性身高170以上。身高170左右。高中文化程序，年齡20—45周歲，面容端正、身體健康、作風(fēng)程序，能吃苦耐勞，年齡要求：男25-50周歲、女25-42周歲。區(qū)特點(diǎn)制定全年管理目標(biāo)并負(fù)責(zé)組織實(shí)施，確保小區(qū)綠化養(yǎng)的成活(四)、崗位職責(zé)12)負(fù)責(zé)管理服務(wù)中心日常管理經(jīng)費(fèi)的審報(bào)工作，合理控制費(fèi)用20)接受部門(mén)經(jīng)理及業(yè)主的年度和任期考核，接受獎(jiǎng)懲，對(duì)公司21)以身作則，關(guān)心員工，為員工解決實(shí)際困難，豐富員工的業(yè)16)參與物業(yè)管理合同的簽訂(續(xù)訂)。1)每日提前15分鐘到崗，著裝統(tǒng)一，佩戴標(biāo)識(shí)。>門(mén)崗>巡視1)熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù)，協(xié)助各個(gè)崗位處理疑難問(wèn)題。2)巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況，并做好相關(guān)記錄。3)維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序。4)協(xié)助班長(zhǎng)處理緊急情況。5)負(fù)責(zé)檢查、督導(dǎo)工作，對(duì)有關(guān)工作提出改進(jìn)方法及注重事項(xiàng)。>車(chē)管1)車(chē)管秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取駛?cè)胲?chē)輛的車(chē)位使用費(fèi)。2)負(fù)責(zé)指揮駛?cè)胪＼?chē)場(chǎng)(庫(kù))的車(chē)輛按劃線車(chē)位整齊停放、負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)和做好進(jìn)出記錄。3)負(fù)責(zé)對(duì)所轄停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))的巡查。>門(mén)崗1)人員出入管理2)門(mén)崗秩序維護(hù)員必須了解和熟悉責(zé)任區(qū)內(nèi)使用人樓座、人口、相貌、出入一般規(guī)律等基本情況。5)來(lái)訪人員須問(wèn)明所找的姓名、樓座等，確認(rèn)后須登記進(jìn)入。6)登記時(shí)應(yīng)認(rèn)真核對(duì)來(lái)訪者的有效證件名稱(chēng)及號(hào)碼，清晰記錄>物品搬遷2)在得到主管以上人員確認(rèn)使用人無(wú)物業(yè)管理遺留問(wèn)題并按緊>郵件發(fā)放遞員簽字認(rèn)可以便追溯。5)嚴(yán)禁私自撕拆郵件、撕揭郵票等違法行為。>巡邏要求>巡邏頻次每班不少于8次對(duì)整個(gè)轄區(qū)(包括樓層)實(shí)施巡查。>巡邏內(nèi)容>車(chē)管>地面停車(chē)場(chǎng)2)隨時(shí)巡查車(chē)輛情況，發(fā)現(xiàn)有門(mén)、窗未關(guān)好，有漏水、漏油現(xiàn)象及時(shí)通知車(chē)主，并做好記錄。3)發(fā)現(xiàn)無(wú)關(guān)或可疑人員在停車(chē)場(chǎng)地閑逛時(shí)，應(yīng)勸其離開(kāi)，若有緊急情況，及時(shí)處理并做好記錄。4)協(xié)助保潔人員做好停車(chē)場(chǎng)的清潔工作。>停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))收費(fèi)1)要認(rèn)真核對(duì)車(chē)牌與停車(chē)證是否相符，禁止一證多用。3)停車(chē)費(fèi)所收取的款項(xiàng)需在24小時(shí)內(nèi)繳交管理處管理員入帳。4.環(huán)境保潔1)負(fù)責(zé)對(duì)員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)，并做好培訓(xùn)記錄。2)負(fù)責(zé)日常工作安排，監(jiān)督落實(shí)清潔員崗位職責(zé)。4)負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)日常清潔工作中發(fā)生的輕微不合格服務(wù)進(jìn)行關(guān)閉2)檢查地面(包括地下室地面)有無(wú)雜物、垃圾，道路無(wú)泥濘、厘米，各類(lèi)墻面瓷磚表面用抹布抹拭50厘米，抹布不被嚴(yán)21)地下車(chē)庫(kù)墻面無(wú)明顯積灰，無(wú)污跡、無(wú)蜘蛛，地面無(wú)明顯污>樓宇操作1)每天清掃各樓層、電梯轎廂(大堂)、轉(zhuǎn)換層地面，需收集各4)每月一次樓宇(大堂)壁燈擦拭。>外圍操作>綠化操作>停車(chē)場(chǎng)地清潔操作1)區(qū)域內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)(地下車(chē)庫(kù))、備水管、掃把、排刷、垃圾斗>自行車(chē)房(棚)操作10)檢查員工的紀(jì)律、考勤、考績(jī)、輪班、加班情況。11)協(xié)助篩選各類(lèi)承包商，制訂報(bào)價(jià)投標(biāo)、合約細(xì)則及工程細(xì)則，提交管理服務(wù)中心選擇。12)定期評(píng)估承包商的水平，并匯報(bào)設(shè)施保養(yǎng)情況。13)草擬各類(lèi)維修保養(yǎng)工作指引，建議及審核整體保養(yǎng)工程合約，例如公共天線、電器、秩序維護(hù)員、消防、渠務(wù)、粉飾翻新等。14)監(jiān)察工具物料的正常使用。15)審批申請(qǐng)書(shū)、文件、單據(jù)及報(bào)價(jià)單等。16)安排處理住戶(hù)有關(guān)投訴、清楚交代。1)負(fù)責(zé)維修人員上崗培訓(xùn)工作及在崗培訓(xùn)工作，制定年度培訓(xùn)計(jì)劃，報(bào)管理處經(jīng)理審核并組織實(shí)施。3)不定期檢查各崗位規(guī)程、制度的執(zhí)行情況，對(duì)違規(guī)者責(zé)令其糾正并作出相應(yīng)處理，負(fù)責(zé)糾正后的驗(yàn)證工作。4)監(jiān)督、指導(dǎo)、抽查小修管理人員對(duì)每天用工的安排，做好日常的計(jì)劃應(yīng)急調(diào)整，以確保維修及時(shí)率、質(zhì)量合格率、用戶(hù)滿(mǎn)意率、用戶(hù)投訴率達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。8)做好各個(gè)水箱的清潔工作，定期清潔水箱(水池)。1)每日參加晨會(huì)(節(jié)假、雙休日除外),接受維修主管的分工，包2)維修人員接到維修指令后5分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好工具箱(袋),以及7)在維修電器時(shí)，將準(zhǔn)備好的抹布鋪在電器的旁邊(屋頂、墻上作業(yè)除外),工具材料都放在抹布上。11)維修人員將簽好的《房屋修理養(yǎng)護(hù)任務(wù)單》交維修領(lǐng)班，由13)管理處主任每周一次審核《房屋修理養(yǎng)護(hù)任務(wù)單》,并100%現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的特性要求我們一方面必須加強(qiáng)人才交流的引進(jìn)，另一方面必須時(shí)時(shí)刻刻進(jìn)行員工培訓(xùn)，才能跟上時(shí)代步伐。物業(yè)將自身的員工培訓(xùn)作為創(chuàng)建管理處核心軟件之重要工作來(lái)抓，形成一個(gè)自我培訓(xùn)、自我開(kāi)發(fā)人才機(jī)制，通過(guò)持續(xù)提高員工素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)技能，以促進(jìn)管理工作、服務(wù)工作、經(jīng)營(yíng)工作水平不斷提升。我們認(rèn)為物業(yè)管理是由人力資源主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)，各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)工作的開(kāi)展必須要經(jīng)過(guò)特定訓(xùn)練，包括服務(wù)理念、禮儀舉止、專(zhuān)業(yè)技能、規(guī)章制度等等，培訓(xùn)工作是否有效和完善直接關(guān)系到管理服務(wù)水平的效果，我們?cè)谌〉脟?guó)家職能部門(mén)認(rèn)可的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)的認(rèn)證資格后，并正式成立了“職業(yè)培訓(xùn)中心”。管理水平的提高需依靠全體員工的共同努力，大量具有共性的內(nèi)容如制度、意識(shí)、理念等需要全體員工共同遵循。包括管理、服務(wù)社區(qū)的基本情況和基本要求，以及特別主要的事項(xiàng)。各項(xiàng)管理工作需要專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能，同時(shí)也離不開(kāi)其他相關(guān)知識(shí)和能力。例如員工除了要掌握安全業(yè)務(wù)技能以外，還應(yīng)了解工程有關(guān)知識(shí)。同樣，工程技術(shù)員也不應(yīng)該僅局限于本人專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域。培訓(xùn)工作需著眼于提高員工精專(zhuān)一項(xiàng)、懂兩項(xiàng)、會(huì)三項(xiàng)的綜合技能?！衽嘤?xùn)組織層次性由于員工崗位有區(qū)別，且個(gè)人能力素質(zhì)不同，要求培訓(xùn)組織工作要根據(jù)員工崗位職責(zé)及接受能力的不同分層次進(jìn)行?！衽嘤?xùn)重點(diǎn)實(shí)用性培訓(xùn)工作的開(kāi)展不僅要注意理論知識(shí)的學(xué)識(shí)，更要注重圍繞本項(xiàng)目物業(yè)管理工作的實(shí)際，以提高員工解決本崗位工作問(wèn)題的能力為培訓(xùn)著重點(diǎn)。●培訓(xùn)方式靈活性員工培訓(xùn)工作的實(shí)施是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)過(guò)程，必須充分調(diào)動(dòng)上級(jí)與下級(jí)、組織與個(gè)人之間的積極性，實(shí)施方式和方法要靈活多樣、注重實(shí)效、學(xué)以致用?！衽嘤?xùn)實(shí)施連貫性培訓(xùn)不但是知識(shí)傳授的過(guò)程，更是知識(shí)強(qiáng)化的過(guò)程，只有建立不斷往復(fù)與循環(huán)的培訓(xùn)機(jī)制，有計(jì)劃地安排連貫性地培訓(xùn)才能有效保障員工工作技能地提高。(一)、培訓(xùn)目標(biāo)提高全體員工的基本素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)水平，是本職崗位和新技術(shù)發(fā)展的需要，不斷吸收更新管理思想，適應(yīng)現(xiàn)代化的發(fā)展，從而滿(mǎn)足XXX小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)的最高要求。(二)、培訓(xùn)的實(shí)施辦法員工培訓(xùn)工作是一個(gè)完整培訓(xùn)過(guò)程的不斷往復(fù)與循環(huán)，完整的培訓(xùn)過(guò)程包含培訓(xùn)計(jì)劃的制定、實(shí)施與效果檢查三個(gè)階段。管理處將在每年年初根據(jù)員工隊(duì)伍的現(xiàn)狀和管理工作的實(shí)際需要，頒布年度員工培訓(xùn)計(jì)劃，確定培訓(xùn)對(duì)象、培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)方式、培訓(xùn)時(shí)間、培訓(xùn)目的和培訓(xùn)負(fù)責(zé)人，并逐項(xiàng)落實(shí)培訓(xùn)計(jì)劃，視情況加以微調(diào)，并于月度管理報(bào)告中反映員工培訓(xùn)工作的實(shí)施情況。(三)、崗前入職培訓(xùn)是指員工上崗之前須接受的必要培訓(xùn)，我們將根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)制定《員工初級(jí)培訓(xùn)教程》,內(nèi)容涵蓋公司簡(jiǎn)介、員工手冊(cè)、職業(yè)要求、服務(wù)意識(shí)、管理處組織架構(gòu)、崗位設(shè)置與職責(zé)、規(guī)章制度、消防治安管理及應(yīng)急處理等。(四)、職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)是指管理處按物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和我們具體規(guī)范，對(duì)所有員工進(jìn)質(zhì)量管理體系、日常禮儀、對(duì)客服務(wù)技巧、遵守紀(jì)律的要求等公共課(五)、專(zhuān)項(xiàng)強(qiáng)化培訓(xùn)是指為了進(jìn)一步提高管理服務(wù)水準(zhǔn)所進(jìn)行的針對(duì)性較強(qiáng)、內(nèi)容相應(yīng)急處理專(zhuān)題培訓(xùn)、設(shè)備系統(tǒng)專(zhuān)題培訓(xùn)等。確定培設(shè)計(jì)確定培設(shè)計(jì)培擬定培確定培崗位證專(zhuān)業(yè)強(qiáng)專(zhuān)業(yè)實(shí)職業(yè)素崗前入培訓(xùn)計(jì)劃的制定課堂講授法集體研討法培訓(xùn)計(jì)劃的上級(jí)主管意培訓(xùn)結(jié)果的培訓(xùn)效果的實(shí)際工作表培訓(xùn)前后對(duì)←培訓(xùn)工作的改進(jìn)員工自我(七)、員工培訓(xùn)計(jì)劃管理模式及方案公司經(jīng)理管理人員講授員工手冊(cè)及相關(guān)規(guī)章制度人事專(zhuān)員全體員工講授/自學(xué)公司及物業(yè)概況管理處經(jīng)理全體員工講授物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及理念管理處經(jīng)理全體員工講授/自學(xué)崗位設(shè)置及崗位職責(zé)管理處經(jīng)理管理人員講授各崗位服務(wù)規(guī)范部門(mén)經(jīng)理部門(mén)人員講授/自學(xué)治安管理制度及措施秩序維護(hù)部經(jīng)理秩序維護(hù)員講授消防管理制度及消防常識(shí)秩序維護(hù)部經(jīng)理秩序維護(hù)員講授/自學(xué)突發(fā)事件處理秩序維護(hù)部經(jīng)理全體員工講授其他紀(jì)律要求秩序維護(hù)部全體員工講授經(jīng)理員工禮儀規(guī)范及客戶(hù)關(guān)系公司管理部全體員工講授行政人事運(yùn)作流程公司管理部管理人員講授財(cái)務(wù)運(yùn)作流程財(cái)務(wù)部經(jīng)理財(cái)務(wù)人員講授物業(yè)現(xiàn)狀熟悉管理處經(jīng)理全體員工實(shí)地考察設(shè)備操作規(guī)程、機(jī)房管理制度工程部經(jīng)理技術(shù)員講授/操作檔案管理規(guī)范及制度公司管理部管理人員講授業(yè)戶(hù)手冊(cè)管理處經(jīng)理管理人員講授/自學(xué)內(nèi)部管理制度管理處經(jīng)理管理人員講授相關(guān)法律與法規(guī)管理處經(jīng)理管理人員講授/自學(xué)服務(wù)語(yǔ)言行為規(guī)范公司人事部全體員工講授客戶(hù)保修處理流程工程部經(jīng)理全體員工講授崗位職責(zé)、知識(shí)及注意事項(xiàng)部門(mén)經(jīng)理全體員工講授/自學(xué)急救學(xué)常識(shí)保安部經(jīng)理保安員講授/模擬隊(duì)列及步操保安部經(jīng)理保安員實(shí)踐消防演練公司安全員全體員工模擬公共區(qū)域保潔作業(yè)規(guī)范保潔主管保潔員崗位證書(shū)外培單位相關(guān)人員外培各專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)部門(mén)經(jīng)理相關(guān)人員管理能力及素質(zhì)培訓(xùn)公司人事部管理人員外培參觀其他物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理相關(guān)人員參觀三、人員管理(一)、管理原則管理處以政府的有關(guān)法律法規(guī)、公司的各項(xiàng)規(guī)章制度、IS09001質(zhì)量管理體系、員工手冊(cè)、企業(yè)CI手冊(cè)作為員工行為考核的標(biāo)準(zhǔn)。競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰。(二)、錄用、培訓(xùn)與淘汰按照公司規(guī)定的員工上崗條件和素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)把進(jìn)入關(guān)。人事部門(mén)和用人部門(mén)共同對(duì)應(yīng)聘人員的政治素質(zhì)、知識(shí)層次、專(zhuān)業(yè)技能、工作為適應(yīng)管理服務(wù)的需要，管理處實(shí)行人才儲(chǔ)備計(jì)劃和年5%人員人員的公職獎(jiǎng)金決定權(quán)與人員調(diào)整權(quán)。責(zé)任者每月總結(jié)工作完成情對(duì)部門(mén)工作的目標(biāo)責(zé)任考核和對(duì)員工業(yè)績(jī)的量化考核，均納入(一)、員工形象(二)、專(zhuān)業(yè)實(shí)務(wù)培訓(xùn)是指為了使員工更好的適應(yīng)工作崗位的要求所進(jìn)行的崗位應(yīng)知(三)、崗位證書(shū)培訓(xùn)是指為了達(dá)到房地局等政府主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的崗第六章物業(yè)服務(wù)用房及相應(yīng)管理設(shè)施的配置我司認(rèn)為物業(yè)辦公用房的建筑裝修應(yīng)遵循簡(jiǎn)樸莊重，經(jīng)濟(jì)實(shí)用并兼顧美觀和特色為原則，其具體配置如下：一、物業(yè)用房(一)、物業(yè)辦公室(二)、物品倉(cāng)庫(kù)(三)、員工后勤設(shè)施用房3)員工餐廳XXX平方米(兼培訓(xùn)室、會(huì)議室)(四)、外委單位管理用房(五)、工程維修用房二、室內(nèi)配置1)經(jīng)理室：日常照明、插座、直線分機(jī)電話、網(wǎng)線、空調(diào)2)接待區(qū)域：日常照明、插座、復(fù)印機(jī)、電腦、網(wǎng)線、空調(diào)、電話3)工程部：日常照明、插座、電話、網(wǎng)線、空調(diào)、工作臺(tái)、電視機(jī)(值班室)4)倉(cāng)庫(kù)：防爆照明、排風(fēng)、消防設(shè)施6)餐廳：日常照明、吊扇、空調(diào)、會(huì)議桌、椅、網(wǎng)線三、開(kāi)辦費(fèi)預(yù)算及籌措措施和處理意向1)開(kāi)辦費(fèi)預(yù)算2)前期費(fèi)用預(yù)算用，二是前期開(kāi)辦費(fèi)用，我們認(rèn)為，工具設(shè)備費(fèi)用的投入，可從月后的物業(yè)管理費(fèi)中按比例逐月提取折舊，并且該工具設(shè)備的使用有延續(xù)性(適當(dāng)使用壽命周期內(nèi)),而前期開(kāi)辦費(fèi)用是為使物業(yè)的順利交付和物業(yè)公司順利開(kāi)展管理服務(wù)的一種準(zhǔn)備工作的投入，故該種投入不能蓄存，鑒于此，針對(duì)該項(xiàng)目，我司認(rèn)開(kāi)辦費(fèi)的籌措和處理意向?yàn)椋罕０矋復(fù)ふ陉?yáng)傘購(gòu)置，該費(fèi)用希望指標(biāo)方予以投入。5)前期費(fèi)用：本項(xiàng)目費(fèi)用包括入戶(hù)儀式及資料費(fèi)，前期介入費(fèi)，驗(yàn)房費(fèi)，員工招聘及培訓(xùn)費(fèi)用，稅金等內(nèi)容，合計(jì)XXX元。該費(fèi)用希望招標(biāo)方予以投入?！耖_(kāi)辦費(fèi)預(yù)算及籌措施和處理意向表序號(hào)單價(jià)數(shù)量金額每月攤銷(xiāo)分?jǐn)傇聰?shù)備注1辦公室設(shè)備2打印機(jī)34文件柜5更衣箱6復(fù)印機(jī)7電腦8工程設(shè)備9疏通機(jī)鋁梯鉗型表數(shù)字表應(yīng)急燈工作臺(tái)組合工具電錘貨架拖線盤(pán)其他用品辦公桌椅秩序維護(hù)員崗?fù)ふ陉?yáng)傘雨具應(yīng)急燈保潔設(shè)備高壓清洗機(jī)垃圾車(chē)吸水器綠化設(shè)備割草機(jī)修邊機(jī)噴藥機(jī)三輪車(chē)合計(jì)第七章物業(yè)的秩序維護(hù)、保潔、綠化、維修養(yǎng)護(hù)管理實(shí)施方案(一)、保安隊(duì)伍的建設(shè)與管理樓的物業(yè)管理服務(wù)當(dāng)中，秩序維護(hù)員工約占物業(yè)管理人員總數(shù)的40-50%,秩序維護(hù)組的工作量約占工作總量的50%以上，因而保安隊(duì)作為24小時(shí)班倒，休息時(shí)間偏少的原因，導(dǎo)致不愿繼續(xù)工作，從而5)從新隊(duì)員入隊(duì)時(shí)抓起，我們要做到“五個(gè)一”,即：見(jiàn)好第一培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”,隊(duì)伍還應(yīng)同為了使秩序維護(hù)員提高服務(wù)意識(shí)，與甲方及物業(yè)使用人溝通良(一)、人員安排及崗位設(shè)置上班時(shí)間：(早班：6:00-15:00,中班：15:00-23:00,晚班：(二)、門(mén)崗的管理1.出入小區(qū)的人員管理嚴(yán)格執(zhí)行人員進(jìn)出管理制度，維護(hù)大門(mén)區(qū)域的治安秩序，制止無(wú)關(guān)及閑雜人員進(jìn)入管理區(qū)域。嚴(yán)格控制閑雜人員、推銷(xiāo)人員、收購(gòu)廢舊品人員、帶危險(xiǎn)品者進(jìn)入；對(duì)衣冠不整和不歡迎人員要立即主動(dòng)上前勸阻，如果勸阻無(wú)效，要及時(shí)報(bào)告上級(jí)立即協(xié)助解決。對(duì)陌生人員按外來(lái)人員辦理手續(xù)方可進(jìn)入。來(lái)訪應(yīng)人員出示有效證件，在來(lái)訪人員出入登記表進(jìn)行登記，值班秩序維護(hù)員核對(duì)，再與接待部門(mén)或人員聯(lián)系核實(shí)無(wú)誤后，由來(lái)訪人員持來(lái)訪人員《出入登記表》進(jìn)入；來(lái)訪人員離開(kāi)時(shí)，將被訪人員簽字的來(lái)訪人員《出入登記表》交回值班登記處。請(qǐng)來(lái)訪人員出示證件時(shí)，應(yīng)使用禮貌用語(yǔ)，避免與顧客爭(zhēng)辯。2.大件物品出入管理小區(qū)內(nèi)有大件物品帶出時(shí)，要到物業(yè)管理處開(kāi)具物品放行條，由秩序維護(hù)員根據(jù)出入條上的物品品種、數(shù)量進(jìn)行核實(shí)后給予放行。如物業(yè)管理處未開(kāi)具物品放行條的，應(yīng)由物主出示工作證或其他證人，經(jīng)核實(shí)后，給予放行。當(dāng)來(lái)訪人員攜帶大件或可疑物品進(jìn)入時(shí)，秩序維護(hù)員必須要求來(lái)訪人員主動(dòng)開(kāi)包或開(kāi)箱，檢查物品是否屬禁止進(jìn)入的易燃易爆危險(xiǎn)3.迎賓、引導(dǎo)、問(wèn)詢(xún)服務(wù)秩序維護(hù)員不僅負(fù)責(zé)安全防范工作，還同時(shí)兼具迎賓、引導(dǎo)、問(wèn)詢(xún)功能，訓(xùn)練有素、謙和有禮的工作素養(yǎng)將給來(lái)訪來(lái)賓留下一個(gè)良好4.保存記錄備查所有當(dāng)班情況記錄在“保安員值班記錄表”內(nèi)備查。(三)、巡邏的管理1)分路線、分區(qū)域白天每2小時(shí)，夜間每1小時(shí)至少對(duì)整個(gè)負(fù)責(zé)區(qū)域巡查一遍。2)對(duì)消防控制中心、發(fā)電機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、水泵房、電梯機(jī)房等重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查1次。巡邏秩序維護(hù)員要多看、多聽(tīng)、多嗅，并保持與其它崗位秩序維護(hù)員的聯(lián)系，以確保完成巡視工作任務(wù)。并在規(guī)定地點(diǎn)按時(shí)在《巡查表》上登記。4)巡邏過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行公司節(jié)能計(jì)劃，關(guān)閉部分照明和其他電(四)、消防、安防監(jiān)控的管理無(wú)丟失或損壞現(xiàn)象。熟悉各種消防/安防監(jiān)控設(shè)備的功能，并熟練掌(五)、機(jī)動(dòng)應(yīng)急反應(yīng)(六)、大型活動(dòng)維持秩序服務(wù)(一)、保潔工作規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)清潔衛(wèi)生工作是物業(yè)管理服務(wù)的重要內(nèi)容，保證環(huán)境的清潔衛(wèi)2)有空調(diào)滴水的地方按作業(yè)程序第3、4條每星期擦洗一次，散清潔范圍：物業(yè)管轄區(qū)紅線范圍內(nèi)的室外公共區(qū)域地面包括道刷洗一次。2)按玻璃清潔劑與清水1:5的比例兌好玻璃清潔溶液。6)控制機(jī)器走向，由左至右，來(lái)回走動(dòng)2～3次。7)上行下行的互疊約10cm。8)5分鐘后用吸水機(jī)把起蠟水均勻涂在地面上。9)用濕拖把拖兩次，再用拖布拖1次。13)層與層之間相隔約30mm(以手感干爽為準(zhǔn))。14)約3天后，待最后1層蠟干，用高速拋光機(jī)拋光。15)大理石地面打蠟每?jī)稍?次。2)干凈的紙巾擦拭100厘米長(zhǎng)，紙巾無(wú)明顯污染。4)打蠟前在適宜的地方(如一樓電梯廳和打蠟層電梯廳)掛告示取中性清潔劑(綠水)溶液抹去地面灰塵及污漬。1)清洗地面：將中性清潔劑(綠水)按1:20比例兌成水溶液后，1)擦洗地面：將一份清潔劑兌成1:20的清水，用洗地機(jī)配合百(二)、保潔檢查流程與標(biāo)準(zhǔn)2)管理服務(wù)中心以清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，檢查各區(qū)域的衛(wèi)生狀(1).正門(mén)、廣場(chǎng)5)指示牌(包括招牌):無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物、清潔光(2).公共活動(dòng)場(chǎng)所7)門(mén)戶(hù)(管井門(mén)、隔煙門(mén)):無(wú)污跡、無(wú)積塵、清潔光亮。10)露臺(tái)(包括天臺(tái)、平臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)):清潔無(wú)物。(3).垃圾房(4).垃圾收集與清運(yùn)(一)、草坪養(yǎng)護(hù)要求●每周巡查一次，并做好相關(guān)記錄?！駪?yīng)控制病蟲(chóng)害，草坪色澤正常，生長(zhǎng)良好，及時(shí)清除雜草。●一年綠色不少于220—250天。●灌溉、排水6)對(duì)不同種病蟲(chóng)害的防治可根據(jù)具體情況選擇無(wú)公害藥劑或高(二)、喬灌木養(yǎng)護(hù)要求5)樹(shù)木周?chē)┯旰蠓e水應(yīng)排除，新栽樹(shù)木周?chē)e水龍應(yīng)盡快排3)中耕除草應(yīng)選在晴朗或初晴天氣，土壤不過(guò)分潮濕的時(shí)候進(jìn)胸徑在15cm以上的，每3cm胸徑施堆肥1.0—2.0kg。樹(shù)木青壯年期應(yīng)，深度和寬高均為25一30cm。>落葉樹(shù)：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)值或在秋季落葉>枯死的大樹(shù)挖除前，報(bào)經(jīng)市園林主管部門(mén)審批后進(jìn)(三)、花壇花景養(yǎng)護(hù)要求7)花壇換花期間，每年必須有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次換花期間地裸露不得超過(guò)15天。一”,“十一”全年觀賞期(包括現(xiàn)葉)不得少于280天。補(bǔ)種、換苗?；▔瘍?nèi)缺株倒苗不得超過(guò)3-5處，無(wú)枯枝殘花(殘花量不得大于15%)。3)花影全年可以某一季為主花期，觀賞期不得少于100天。4)修剪、整枝及時(shí)?；ê蠹爸仓晷菝咂跉堼埌刂Σ坏么笥?5%。(四)、全年綠化養(yǎng)護(hù)流程養(yǎng)護(hù)管理的計(jì)劃是按照綠地不同的景觀標(biāo)準(zhǔn)對(duì)全年的養(yǎng)護(hù)工作●一月份常年氣溫平均3.3攝氏度，降水量平均48.3毫米。●二月份常年氣溫平均8.4攝氏度，降水量74.7毫米。3)三月份常年氣溫平均8.4攝氏度，降水量平均85毫米。●四月份常年氣溫平均14.0攝氏度，降水量平均112.1毫米。栽種工作(移植調(diào)整)。3)抓緊做好樹(shù)木的剝芽、修剪(按技術(shù)操作規(guī)程辦)。4)注意防治病蟲(chóng)害，對(duì)易感染病蟲(chóng)害的樹(shù)木花草噴波爾多液防●五月份常年氣溫平均18.7攝氏度，降水量平均133.4毫米?！窳路莩Ｄ隁鉁刈罡?4攝氏度左右，降水量最多288毫米左右?！衿咴路莩Ｄ隁鉁刈罡?5攝氏度左右，降水量最多333毫米左右?！癜嗽路莩Ｄ隁鉁刈罡?6攝氏度左右，降水量249毫米左右。3)繼續(xù)做好防臺(tái)防風(fēng)工作，充分做到有備無(wú)患在臺(tái)風(fēng)警報(bào)發(fā)生●九月份常年氣溫最高35攝氏度，降水量最多298●十月份常年氣溫最高28攝氏度左右，降水量157毫米左右?！袷辉路莩Ｄ隁鉁刈罡?1攝氏度，降水量最多112毫米左右。1)本月份樹(shù)木基本進(jìn)入休眠期(冬季),樹(shù)木的修剪彩以冬季為●十二月份常年氣溫最高10攝氏度，降水量最多108毫米左右。(一)、房屋建筑本體及公共部位全面檢查1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià)。每半年檢查巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)向業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，組織維修工在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織房屋設(shè)施巡視，對(duì)質(zhì)量較差，易出問(wèn)題的部位重點(diǎn)檢查；每半年檢查清除1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹(shù)葉等，疏通雨水口、落水管等。每日巡視1次小區(qū)樓房單元門(mén)、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門(mén)窗、玻璃、路燈等；每年秋季對(duì)共用部位門(mén)窗做專(zhuān)項(xiàng)檢修1次。業(yè)主已委托管理的空置房，每周戶(hù)外巡視1次，發(fā)現(xiàn)門(mén)窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時(shí)通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計(jì)劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目報(bào)告業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)。(二)、供配電系統(tǒng)建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制值班人員具備變配電運(yùn)行知識(shí)和技能，具備上崗資格，持有上崗保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地(三)、弱電系統(tǒng)(四)、給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施飲用水水池(箱)半年消毒1次，操作人員具有相應(yīng)操作資格并施；水質(zhì)每6個(gè)月化驗(yàn)1次，有供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單，保持每3個(gè)月(結(jié)合清洗水池)清洗1次泵房；水泵運(yùn)行正常，每2小時(shí)巡查泵房1次，以防低位水池液壓閥(浮球閥)失靈，各種儀表指示水泵等不經(jīng)常啟動(dòng)的水泵，每月啟動(dòng)1次，保持水泵能正常運(yùn)行，每運(yùn)轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤(rùn)滑靈活；每年對(duì)水泵機(jī)組清潔保養(yǎng)1次；每半年對(duì)共用明裝給水管道進(jìn)行1次全面檢查維修，對(duì)輕度銹蝕查，每3年全面檢查更換1次。每2個(gè)月對(duì)地下管井清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每季度對(duì)地下管井徹底疏通1次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。清理時(shí)地面豎警(五)、道路、停車(chē)場(chǎng)(車(chē)棚、車(chē)庫(kù))及配套設(shè)施(六)、智能化安保系統(tǒng)根據(jù)季檢記錄及報(bào)告，年檢記錄及報(bào)告制定每年一次的中修計(jì)(七)、電梯運(yùn)行與管理電梯及其安全設(shè)施每周不少于1次進(jìn)行清潔、潤(rùn)等例行保養(yǎng)；每年對(duì)小區(qū)所有電梯進(jìn)行1次全面綜合檢查、清洗、潤(rùn)實(shí)施并簽署檢測(cè)報(bào)告；每臺(tái)電梯每隔2—3年必須進(jìn)行1次負(fù)荷校調(diào)每年檢查2次電梯井底，清除垃圾雜物。住宅電梯年故障率低于5%。制定緊急救援方案和操作程序，在接到報(bào)警信號(hào)15分鐘解救乘梯類(lèi))》,對(duì)電梯逐臺(tái)建檔、建卡、注冊(cè)登記。1)電梯維保公司維修組組長(zhǎng)每月初填寫(xiě)該月《電梯保養(yǎng)時(shí)間安3)每次保養(yǎng)完畢填寫(xiě)機(jī)房?jī)?nèi)的《住宅區(qū)電梯定期保養(yǎng)與檢查記4)電梯的中修工作由電梯維保公司駐點(diǎn)維修組組長(zhǎng)根據(jù)電梯狀(一)、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的基本原則(二)、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的組織實(shí)施方案巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)每周對(duì)屋架、與頂棚巡查一每周對(duì)室外鋼每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次巡查，防止白蟻及腐蝕性液體及時(shí)了解各辦公使用區(qū)域內(nèi)由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程部按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修。如局部屋架、柱、梁、檀條等在巡查時(shí)對(duì)損壞變形嚴(yán)重的需結(jié)構(gòu)件進(jìn)行一次目測(cè)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處受損較重，應(yīng)請(qǐng)專(zhuān)家會(huì)診后提出方案，委托專(zhuān)業(yè)公司設(shè)每二年對(duì)室外鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行一除繡處需顯出金屬光澤，油巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)石、玻璃、鋁板、臺(tái)階、雨蓬巡查一次。對(duì)臺(tái)階，雨蓬每月檢查、每季養(yǎng)護(hù)一次。墻體、臺(tái)階、雨蓬無(wú)裂縫、不開(kāi)巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)由維修服務(wù)專(zhuān)中心業(yè)維修工按項(xiàng)目每天檢每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重、損巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)層、防水層破損造成屋面滲漏、避雷帶脫焊、間斷、屋面積水檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題屋頂、外墻面每月檢查一次。對(duì)隔熱層每季度進(jìn)行一次檢查，確保完每半年檢查一次伸縮縫，在臺(tái)汛季節(jié)來(lái)臨之前必須檢查一次。要求對(duì)屋面泄水溝每月進(jìn)行一次檢查、清掃，確保泄水暢通。在臺(tái)汛季節(jié)，每隔熱層完好無(wú)巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)由工程部專(zhuān)業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。每半年對(duì)井壁脫落修理一次。每年對(duì)井蓋編號(hào)刷漆每年汛期前對(duì)井內(nèi)堆積物清理一次。井蓋無(wú)缺損，完好率達(dá)井蓋上標(biāo)志清晰。巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)梁柱、樓梯踏步、扶手目測(cè)檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)步每季檢查一次。對(duì)墻面、天花板、天窗、扶手每月檢查一門(mén)窗應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活，不送動(dòng)，不漏風(fēng)；木裝修應(yīng)牢固、平整、地坪應(yīng)平整、牢固、安全、無(wú)倒泛水。水泥地面不起沙、不油漆粉刷要求不起殼、不脫落、巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)由工程部專(zhuān)業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程每天檢查一遍，隨壞隨修。每年對(duì)局部界石進(jìn)行一平整、無(wú)積水、無(wú)缺損(三)、變配電系統(tǒng)維保方案巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查閘刀開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、空氣開(kāi)關(guān)檢查接觸器、繼電器、指示燈和按檢查主接線、二次接觸器、繼電器、指示燈和按鈕等元件全面檢查、清潔，每檢查主接線、二次接線、接地線，每月一次。表計(jì)校驗(yàn)每半地測(cè)試，每年一開(kāi)關(guān)柜內(nèi)設(shè)備齊全完整固定，盤(pán)面油二次接線與電器設(shè)備或端子連接應(yīng)閘刀開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、空氣開(kāi)關(guān)和熔接觸器和繼電器完好，面板指示燈和巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查燈具、開(kāi)關(guān)、插座和照明檢查層面配電照明電源柜檢查、除塵，每月接頭緊固、接地測(cè)試，每月一燈具、開(kāi)關(guān)、插座和照照明線路絕緣符合規(guī)程巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查電源柜、控檢查雙電源切檢查控制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作。檢查柜內(nèi)元件(接觸器、繼電電源柜、控制柜檢查、除元器材清潔、檢查，1次/自動(dòng)、手動(dòng)功能檢查，1開(kāi)關(guān)柜設(shè)備齊全完整固定，盤(pán)二次接線與電器設(shè)備或端子操作部分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械器、指示燈和按檢查模式指示接頭緊固、接地測(cè)試，1閘刀開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、空氣開(kāi)接觸器和繼電器完好，面板指巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查接地線。檢查接地體焊接。接地體、接地線接頭緊固，1次/年。接地測(cè)試，1次/年。接地線平直、牢固，無(wú)高低起巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)無(wú)積塵、積水、油漬。無(wú)雜物保持機(jī)房、配電和易爆、易燃物品機(jī)房、設(shè)備全面清掃，1檢查機(jī)房工具巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)接頭、壓力表、檢查控制箱元檢查接地裝置、每月檢查、清潔一次，檢查其運(yùn)行情況、流量、揚(yáng)程等主要參數(shù)，電機(jī)絕緣每季進(jìn)行潤(rùn)滑加油、捉漏每年作大保養(yǎng)一次，保養(yǎng)范圍；全面檢查、軸承清管道上的各閥門(mén)、躲震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，潔加油、泵體潤(rùn)滑油更換、必要時(shí)調(diào)換軸承、連軸彈簧墊圈、所有螺絲以給水設(shè)備及露天設(shè)備井、電氣控制箱中各器件齊全，啟接地裝置、保護(hù)罩等安全可靠、無(wú)缺損，電機(jī)絕緣大于0.5綠化給水設(shè)備工作正常，無(wú)漏巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查溢水管，排檢查管道、水箱各水位控制器、信號(hào)傳感PLC程序控制器等每月進(jìn)行全面檢查，確保設(shè)備正原水箱、生活水箱、中間水箱每年清洗二次，并進(jìn)管道中所有的減壓閥門(mén)、壓力表等附件每年保養(yǎng)一次。外圍、外露管道每年整理、油漆一次。過(guò)濾器每季清洗一次。巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制閥、壓力表、檢查正、反流每周一次執(zhí)行反流程清每月一次檢查控制閥、壓力表、指示器，清洗過(guò)濾各水過(guò)濾器運(yùn)行正常，經(jīng)處理水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫標(biāo)準(zhǔn)，軟化(五)、電梯系統(tǒng)巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查主機(jī)運(yùn)行、檢查減速和潤(rùn)滑油位、制動(dòng)每月一次曳引機(jī)，制動(dòng)器每季一次導(dǎo)向輪，對(duì)重主機(jī)運(yùn)行正常，速度平穩(wěn)可冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效，無(wú)異常減速和潤(rùn)滑良好，油位正常油巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查導(dǎo)軌表面連接點(diǎn)平滑，固定螺栓無(wú)松運(yùn)行時(shí)靴襯與導(dǎo)軌無(wú)異常聲導(dǎo)軌潤(rùn)滑良好，油杯、油氈齊巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查照明、積水每月一次緩沖器油質(zhì)油巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查廳門(mén)及轎門(mén)安全連鎖開(kāi)每月一次限速器斷繩開(kāi)每月一次安全觸板，光電保護(hù)及其它門(mén)保護(hù)每季一次補(bǔ)償鏈、繩、補(bǔ)償輪每季一次各限位開(kāi)關(guān)，換各安全開(kāi)關(guān)齊全、性能可靠、各廳門(mén)及轎門(mén)安全連鎖開(kāi)關(guān)急停開(kāi)關(guān)完好，性能可靠有每季一次安全窗開(kāi)關(guān)，安全鉗開(kāi)頭，轎頂照明及檢每季一次感應(yīng)器及井道每季一次安全鉗，超載裝5.轎廂廳門(mén)巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查按鈕、照檢查手動(dòng)、自動(dòng)操作、應(yīng)急對(duì)檢查轎門(mén)開(kāi)閉、檢查指示燈，到每月一次轎門(mén)上下坎，滑輪，門(mén)內(nèi)部按鈕齊全完好，信照明完好，通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)手動(dòng)、自動(dòng)操作運(yùn)行正應(yīng)急對(duì)講完好可靠音質(zhì)每月一次層門(mén)滑輪，滑塊，強(qiáng)迫轎門(mén)開(kāi)閉平穩(wěn)，時(shí)間適轎箱長(zhǎng)、短行程的平層(六)、消防系統(tǒng)維保方案巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查閥門(mén)、避震接頭、壓力表、檢查電氣控制和檢查接地裝置、檢查管道、設(shè)備每季一次檢查、保養(yǎng)消防水每季一次絕緣性能測(cè)試，接地每季一次控制柜內(nèi)清掃，檢查面板標(biāo)志符合要求、指示信號(hào)、按鈕、開(kāi)關(guān)、儀表計(jì)盤(pán)等每季一次消防泵、恒壓泵、加消防泵、贈(zèng)壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，流量、揚(yáng)程等主要管道上的閥門(mén)、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無(wú)泄漏、閥消防泵運(yùn)行平穩(wěn)、無(wú)振動(dòng)，潤(rùn)滑良好、無(wú)咬泵壓機(jī)泵啟動(dòng)試驗(yàn)：檢查消防泵啟動(dòng)、出水、流量、壓力；手動(dòng)、自動(dòng)啟、停水泵功能(模擬檢查),主備泵切換功能。檢查運(yùn)轉(zhuǎn)信號(hào)、反饋信號(hào)正確無(wú)誤；恒壓裝置上、下限設(shè)定管道設(shè)備等無(wú)銹蝕、無(wú)巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查各層消防栓每季一次檢查、保養(yǎng)消防水泵結(jié)合器：外觀檢查接口、附件無(wú)泄漏。安全閥、放水檢查啟動(dòng)報(bào)警按完整、無(wú)滲漏、悶蓋齊全；安閥無(wú)水繡；閥門(mén)潤(rùn)滑油、全閥、放水閥檢查、清除水繡；檢查頂層消防栓閥門(mén)加注潤(rùn)滑油、保持閥桿靈各層消防栓箱及附件完活自如；檢查防腐并刷油漆。整；箱內(nèi)設(shè)備齊全、水檢查戶(hù)外立式消檢查消防進(jìn)水環(huán)每月一次消防栓箱外觀檢查、每半年一次消防栓按鈕動(dòng)作檢查指示信號(hào)檢查：模擬啟泵功能；屋面消費(fèi)栓檢查，出水養(yǎng)：開(kāi)啟大小悶蓋、放掉繡水每年一次管網(wǎng)系統(tǒng)和管路附槍、水帶完好無(wú)損；卷盤(pán)轉(zhuǎn)動(dòng)自如。消防栓口無(wú)銹蝕滴漏、接口墊圈完整無(wú)老化、閥桿加潤(rùn)各層消防栓出水壓力符啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性戶(hù)外立式消防栓齊全有消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥的完整，閥門(mén)、止回閥、漏現(xiàn)象，末端試水裝置、(七)、電子門(mén)警系統(tǒng)巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)鈴聲檢查主機(jī)按鈕開(kāi)關(guān)是否接觸良好，否則應(yīng)更換按鈕開(kāi)關(guān)；檢查室內(nèi)分機(jī)待機(jī)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)是否接觸良好，如接觸不良則應(yīng)整修處理；通過(guò)上述兩個(gè)步驟如仍不振鈴，則應(yīng)重點(diǎn)檢查振鈴放大對(duì)講系統(tǒng)檢查通話線是否接觸良好，如不行則重新焊接；檢查室內(nèi)分機(jī)擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器是否正常，如不正常則應(yīng)更換；檢查室內(nèi)分機(jī)放大電路，重點(diǎn)檢查三閉門(mén)器檢查鎖舌部件是否靈活，如阻滯則應(yīng)加潤(rùn)滑油；檢查開(kāi)鎖電磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞，如有問(wèn)題則應(yīng)重新接好線頭或更換電磁線圈；檢查分機(jī)開(kāi)鎖按鈕是否接觸良好、開(kāi)鎖繼電器是否動(dòng)作可靠、可鎖電路有無(wú)損壞的元器件，如有問(wèn)題則應(yīng)逐一檢電源狀況檢查橋式整流二極管是否損壞，如損壞則應(yīng)更換同規(guī)格二極管；檢查電源變壓器是否燒壞，如燒壞則應(yīng)更換同第八章物業(yè)管理和服務(wù)的應(yīng)急措施1)秩序維護(hù)員在值勤中遇到有人公開(kāi)使用暴力或其他手段(如打、砸、搶、偷)等強(qiáng)行索取、毀壞業(yè)主財(cái)物，威脅業(yè)主人身安全的然后視情況配合和處理，迅速撥打“110”電話報(bào)警并及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)5)有案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的(包括偷盜、搶劫現(xiàn)場(chǎng))要注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，不準(zhǔn)6)記錄業(yè)主所提供的情況，記錄被搶(盜)物品及價(jià)值，了解業(yè)9)秩序維護(hù)員應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)記錄，并寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告報(bào)管理服務(wù)中出正當(dāng)理由的人員禁止進(jìn)入小區(qū)。2)巡邏秩序維護(hù)員在執(zhí)勤中如發(fā)現(xiàn)可疑分子時(shí)，要查驗(yàn)其證件，必要時(shí)帶到門(mén)衛(wèi)室進(jìn)一步查問(wèn)。3)發(fā)現(xiàn)有推銷(xiāo)業(yè)務(wù)和散發(fā)廣告的要制止，盤(pán)問(wèn)清楚，記下證件號(hào)4)發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑人要嚴(yán)格審查，必要時(shí)應(yīng)送到公安機(jī)關(guān)審查。5)在處理各類(lèi)可疑人員時(shí)，不允許自己處理放人，更不允許借機(jī)敲詐、勒索、私自罰款。四、發(fā)現(xiàn)醉酒鬧事或精神病人等處理程序1)醉酒者或精神病人如失去正常的理智，處于不能自控狀態(tài)，易對(duì)自己或其他人員造成傷害，秩序維護(hù)員應(yīng)及時(shí)對(duì)其采取控制和監(jiān)督2)及時(shí)通知醉酒者和精神病人家屬，讓他們派人領(lǐng)回。3)若醉酒者或精神病人有危害公共秩序的行為，應(yīng)即撥打“110”報(bào)警或上報(bào)管理服務(wù)中心將其強(qiáng)制送到公安部門(mén)處理。五、值班秩序維護(hù)在執(zhí)勤過(guò)程中的處置方法1)糾正違章時(shí)，要使用規(guī)范禮貌服務(wù)用語(yǔ)，以理服人。對(duì)不聽(tīng)勸阻者，要查清姓名、室號(hào)，如實(shí)記錄并向管理服務(wù)中心匯報(bào)。2)發(fā)生糾紛時(shí)，要沉著冷靜，注意掌握政策和工作原則。若遇到1)秩序維護(hù)員應(yīng)在第一時(shí)間向管理服務(wù)中心報(bào)告和向公安機(jī)關(guān)2)如火情確屬、且無(wú)法自救，即撥打“119”報(bào)警，向管理服務(wù)正做到“三個(gè)關(guān)鍵”,在關(guān)鍵的時(shí)候，出現(xiàn)在關(guān)鍵的地方，解決關(guān)鍵(一)、電梯困人時(shí)的救援程序維修人員的救援(如電梯內(nèi)有閉路電視及對(duì)講機(jī)，則須把電視機(jī)鏡頭移至困人的電梯，觀察電梯內(nèi)的活動(dòng)情況)。被困乘客不可將身體任(二)、電梯困人處理步驟1)即通知電梯保養(yǎng)公司緊急維修站派人釋放被困者及修理該電5)須記錄被困者救出的時(shí)間或傷員離開(kāi)時(shí)間及查詢(xún)傷員送往何(三)、電梯困人救援步驟(四)、轎廂遠(yuǎn)離電梯層站時(shí)的救援步驟。1)發(fā)現(xiàn)集體或5人以上群體發(fā)生同一癥狀●保潔員查看小區(qū)內(nèi)雨污水排放是否暢通，如發(fā)生外溢及時(shí)報(bào)管理服務(wù)中心處理。十五、有毒有害氣體泄露的應(yīng)急處理規(guī)程1)當(dāng)接到懷疑易燃?xì)怏w泄露報(bào)告時(shí)，應(yīng)立即通知管理服務(wù)中心經(jīng)理，并及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)查看情況。3)通告所有人離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)，勸阻圍觀人員撤離現(xiàn)場(chǎng)。4)如發(fā)現(xiàn)有受傷或不適者，應(yīng)小心妥善處理，等待救護(hù)和警務(wù)人5)管理服務(wù)中心人員在日常巡邏時(shí)應(yīng)提高警惕，遇有異常氣味時(shí)，應(yīng)小心處理，對(duì)煤氣總閥門(mén)位置和開(kāi)關(guān)方法應(yīng)了解掌握。6)將詳細(xì)情況記錄下來(lái)，盡快呈報(bào)管理服務(wù)中心經(jīng)理。十六、供電系統(tǒng)故障應(yīng)急處理預(yù)案1)發(fā)生停電事件，立即通知維修服務(wù)中心。2)工程主管及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，檢查供電設(shè)備，查處停電原因。3)如屬區(qū)域全部斷電，立即向變電站查詢(xún)，如無(wú)法立即恢復(fù)則立8)若停電時(shí)間內(nèi)遇有重大活動(dòng)，任何人都不能擅自進(jìn)入/離開(kāi)停2)水壓降低2)接到爆管事故后，立即電告就近秩序維護(hù)員趕赴現(xiàn)場(chǎng)維持秩8)秩序維護(hù)人員維持好現(xiàn)場(chǎng)秩序，同時(shí)協(xié)助工程及保潔人員搶10)現(xiàn)場(chǎng)恢復(fù)原狀后，設(shè)備人員迅速查明原因，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情11)事故消除后，物業(yè)管理服務(wù)中心應(yīng)當(dāng)2)斷水首先查明原因(可按先外后內(nèi)的順序):按已定的操作順序進(jìn)行；●記錄一切有關(guān)情況，并報(bào)告管理服務(wù)中心經(jīng)理及呈交出面報(bào)第九章豐富社區(qū)文化，加強(qiáng)業(yè)主互相溝通的具體措施社區(qū)文化建設(shè)是社區(qū)發(fā)展高級(jí)階段的基本要求和重要表現(xiàn)，社區(qū)文化建設(shè)如何，是否具有體現(xiàn)人文關(guān)懷的氛圍，將影響社區(qū)的形象，是值得認(rèn)真探索和研究的一個(gè)重要課題。物業(yè)將針對(duì)物業(yè)公司所轄社區(qū)的物業(yè)性質(zhì)及業(yè)戶(hù)層次，協(xié)助實(shí)施一系列社區(qū)文化建設(shè)活動(dòng)。目標(biāo)是社區(qū)精神文明建設(shè)活動(dòng)的前提，即社區(qū)精神文明建設(shè)活動(dòng)所要解決的問(wèn)題及所希望達(dá)到的程度。公司將根據(jù)社區(qū)實(shí)際情況，首先確立社區(qū)社會(huì)公德、職業(yè)道德、家庭美德這一總目標(biāo)；其次來(lái)具體分化，分解子目標(biāo)，最后確立社區(qū)精神文明建設(shè)的主題，建立社區(qū)精神文明建設(shè)的載體，制定社區(qū)精神文明建設(shè)的規(guī)范，形成社區(qū)精神文明建設(shè)既有方向又有可實(shí)際操作的工作思路?！窠⑸鐓^(qū)精神文明建設(shè)網(wǎng)絡(luò)體系建立社區(qū)精神文明建設(shè)網(wǎng)絡(luò)體系是社區(qū)精神文明建設(shè)工作目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)和整體推進(jìn)的有力保障。物業(yè)公司牽頭，通過(guò)街道、居委會(huì)、業(yè)主等的合力，通過(guò)多渠道、互相聯(lián)系、相對(duì)獨(dú)立的形式，形成周密的完整的組織網(wǎng)絡(luò)體系。形成小區(qū)文化建設(shè)運(yùn)行系統(tǒng)是將社區(qū)精神文明建設(shè)活動(dòng)落實(shí)到精神文明建設(shè)由政府或企業(yè)行為轉(zhuǎn)化為社區(qū)內(nèi)每個(gè)業(yè)戶(hù)的自覺(jué)行為和契約對(duì)前期開(kāi)發(fā)和已經(jīng)竣工驗(yàn)收投入使用的各類(lèi)房屋建筑和附屬3)為業(yè)主及使用人提供人性化服務(wù)。4)社區(qū)文化的建設(shè)。5)樓宇品牌的維護(hù)和延伸。6)業(yè)主潛在需求的研究。二、形式的創(chuàng)新常規(guī)物業(yè)管理不外乎秩序維護(hù)、保潔、維修、綠化的服務(wù)和資料先導(dǎo)，寓管理于服務(wù)之中的觀念，并以物業(yè)的真誠(chéng)和實(shí)際行動(dòng)，讓業(yè)戶(hù)和使用人真正體驗(yàn)到“服務(wù)的是您所期盼的”切身感受，成為業(yè)戶(hù)在生活中的幫手。一套有效的服務(wù)策略：這一策略要把業(yè)主的訴求和物業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，戰(zhàn)略步驟及提供高質(zhì)量服務(wù)的計(jì)劃告訴給為業(yè)戶(hù)提供服務(wù)的每一業(yè)戶(hù)至上原則：與業(yè)戶(hù)更好的合作，了解業(yè)戶(hù)的需要，公司內(nèi)部所有的系統(tǒng)和制度都必須有利于員工向業(yè)戶(hù)提供服務(wù)。員必須是優(yōu)秀的服務(wù)人員，他們?cè)谟行虻墓芾矸?wù)下，有足夠的技術(shù)支撐為業(yè)戶(hù)提供各類(lèi)服務(wù)并能關(guān)心和盡可能滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)的需求。三、功能創(chuàng)新物業(yè)管理是一項(xiàng)職能，而物業(yè)服務(wù)卻是一種文化，是精細(xì)文化，服務(wù)中心要通過(guò)及時(shí)、便民、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)方式和品質(zhì)控制來(lái)保證讓業(yè)戶(hù)和使用人感受到物業(yè)服務(wù)是按自己的需要而存在，是以人性化的服務(wù)縮短了服務(wù)者和被服務(wù)者的關(guān)系，更重要的是通過(guò)我們的服●互動(dòng)的功能-—通過(guò)互動(dòng)，得到信息，從而提高服務(wù)水平何使單元的互動(dòng)成為多元的智慧，并匯集為主題讓大家共同受益，并向社會(huì)輻射，這就需要媒介，這個(gè)媒介就是物業(yè)服務(wù)，每月一次主題溝通會(huì)，每季一次聽(tīng)證聯(lián)誼會(huì)，從中獲得信息?！窨禈?lè)的功能—-綜合社會(huì)資源，構(gòu)筑交流平事業(yè)上的成就需要健康的體魄去支撐，美好的生活要有身體康健為前提，凡事業(yè)有成之人士往往忙于工作而忽略了自身的康樂(lè)，如物業(yè)服務(wù)能合理利用現(xiàn)有的資源和營(yíng)造參與氛圍，為業(yè)戶(hù)提供保健、防病、強(qiáng)身的各類(lèi)活動(dòng)并刺激其參與，讓業(yè)戶(hù)在輕松愉悅的氣氛中達(dá)到效果，業(yè)戶(hù)們何樂(lè)而不為呢?這正是物業(yè)所要做的。第十章施工噪聲控制等與業(yè)主生活密切相關(guān)事項(xiàng)的應(yīng)對(duì)預(yù)案1)對(duì)于施工單位可能造成噪聲騷擾的，預(yù)先告之施工單位和業(yè)生，您找誰(shuí)?我可以為您提供幫助?！?)如陌生人說(shuō)不清楚尋訪主人的姓名(單位)、室號(hào)，應(yīng)注意并1)如發(fā)現(xiàn)臨時(shí)/突然停電情況時(shí)，立即通知工程主管處理2)如拾獲者須當(dāng)面點(diǎn)收(最好第三者在場(chǎng)),必要的話，及時(shí)送1)報(bào)急救120,立即通知其家屬。1)了解案情或現(xiàn)場(chǎng)有可疑人士立即110報(bào)警。1)了解過(guò)程后立即致電110報(bào)警(告知傷者人數(shù)、受傷情況及現(xiàn)1)按照規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)載明的用途使用物路面不設(shè)固定泊車(chē)位且小區(qū)地下車(chē)庫(kù)的泊位是有業(yè)主購(gòu)得的專(zhuān)用車(chē)1)破壞房屋承重結(jié)構(gòu)，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物(如曬衣架、花5)建設(shè)單位應(yīng)按國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保10.業(yè)主未按規(guī)定交付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可以在月XXX日)起生效，至業(yè)主大會(huì)成立并通過(guò)《業(yè)主管理規(guī)約》后終止。第十一章物業(yè)服務(wù)的分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與承諾一、管理指標(biāo)承諾XXX小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)各項(xiàng)指標(biāo)的承諾，不僅是物業(yè)對(duì)社會(huì)、小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主對(duì)物業(yè)管理同仁、對(duì)行業(yè)主管部門(mén)的莊嚴(yán)責(zé)任和義務(wù)，同時(shí)也是管理處內(nèi)部推行目標(biāo)責(zé)任管理和量化考核的基礎(chǔ)和標(biāo)尺。管理處通過(guò)推行各級(jí)目標(biāo)責(zé)任管理，實(shí)行量化考核，實(shí)現(xiàn)人人身上有指標(biāo)，個(gè)個(gè)肩上擔(dān)責(zé)任，合同期內(nèi)各項(xiàng)管理指標(biāo)全面達(dá)到或超過(guò)“全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)和要求。管理處每一級(jí)部門(mén)和每一位員工兢兢業(yè)業(yè)地履行職責(zé)，按照工作指標(biāo)完成各自工作，使得我們的莊嚴(yán)承諾有了堅(jiān)實(shí)的保證。二、各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾與具體措施(一)、各項(xiàng)管理指標(biāo)表1房屋及配套設(shè)施完好率整潔，無(wú)改變使用功檢查時(shí)按標(biāo)準(zhǔn)每發(fā)現(xiàn)5處不符合扣1分，不符合處2房屋零修、急修及時(shí)率接到維修單后，在承諾時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)完成，急修不過(guò)零修、急修全部符3維修工程質(zhì)量合格率及回訪率技能，以良好的服務(wù)態(tài)度處理維修工作，并按回訪，以確保維修質(zhì)全年不合格維修項(xiàng)目/全年總計(jì)維修項(xiàng)目≤0.5%。4電梯、水泵及大型重要機(jī)電設(shè)備完好率實(shí)行巡查制度，建檔記錄，以確保設(shè)備完好無(wú)損及正常運(yùn)行。確保物重大故障比數(shù)7365天≤0.5%。52次/日按照保潔操作規(guī)程實(shí)按照分等定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)6接到維修單后，在承諾時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)處于亮燈狀態(tài)7住宅和非住宅物業(yè)建筑、地下停始終處于完好狀車(chē)庫(kù)內(nèi)消防設(shè)施管護(hù)措施以確保應(yīng)急設(shè)施等緊急保障設(shè)備可隨時(shí)啟8小區(qū)綠化喬灌木、草坪和園林建筑附屬設(shè)施的管護(hù)標(biāo)準(zhǔn)措施和苗木成活率定期保養(yǎng)，針對(duì)綠化不同季節(jié)、品種進(jìn)行維綠化長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀9智能化系統(tǒng)完好率實(shí)行巡查制度，建檔記錄，以確保智能化系統(tǒng)重大故障次數(shù)/365大≤0.5%。道路車(chē)場(chǎng)完好率始終處于完好狀消防設(shè)施設(shè)備完好率除每日巡查以外，月度始終處于完好狀定期疏通、清理，做到管道完好率無(wú)堵塞、無(wú)積水、無(wú)塌陷、無(wú)殘缺，保持排放清潔保潔率公共區(qū)域潔凈衛(wèi)生，環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，環(huán)境無(wú)污不符合之處不能安全保障率全天候安全巡邏，防止事故的發(fā)生。加強(qiáng)消防安全宣傳，建立義務(wù)消防隊(duì)。勤檢查，消除火全年工作疏漏率違章處理率加強(qiáng)宣傳和物業(yè)的巡查，對(duì)特定事項(xiàng)跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處對(duì)發(fā)現(xiàn)的違章情況全部妥善處理顧客有效投訴率業(yè)主滿(mǎn)意率0.2%以下提高從業(yè)人員素質(zhì)，盡可能滿(mǎn)足業(yè)主的合理需求，加強(qiáng)溝通，定期的問(wèn)題及時(shí)整改。確保(一)、管理綜合服務(wù)的內(nèi)容和要求：內(nèi)容(元)四級(jí)1管理處設(shè)置3)配置辦公家具、電話、電腦、打印機(jī)等辦2管理人員要求1)小區(qū)經(jīng)理有物業(yè)管理員上崗證和小區(qū)經(jīng)理上崗證，有一年以上小區(qū)經(jīng)理任職經(jīng)歷。3服務(wù)時(shí)間周一至周日每天12小時(shí)在管理處進(jìn)行業(yè)務(wù)4日常管理與服務(wù)1)服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合《XXX市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)2)24小時(shí)受理業(yè)主或使用人報(bào)修。急修半3)對(duì)業(yè)主或使用人的投訴在24小時(shí)內(nèi)答復(fù)4)制定小區(qū)房屋裝修申請(qǐng)、審批、巡視、驗(yàn)收等裝修管理制度，建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案，對(duì)不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時(shí)5)建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，做到運(yùn)作6)建立檔案管理制度，建立齊全的小區(qū)物業(yè)7)制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃，8)建立健全的維修資金管理制度，對(duì)小區(qū)房屋維修資金進(jìn)行賬務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，9)可采取走訪、懇談會(huì)、問(wèn)卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進(jìn)行溝通，每年的12)服務(wù)窗口應(yīng)公開(kāi)辦事制度、辦事紀(jì)律、13)每年對(duì)業(yè)主或使用人進(jìn)行一次滿(mǎn)意情況14)能提供三種以上特約服務(wù)(有償)和三種15)綜合管理的其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到約定的服16)對(duì)違反小區(qū)公約(臨時(shí)公約)或政府有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止或報(bào)有關(guān)部門(mén)(二)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)的內(nèi)容和要求內(nèi)容收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元)四級(jí)樓內(nèi)公共區(qū)域1地面和墻面每日清掃一次，其中門(mén)廳每日清掃二次，地面每日拖洗一次以上；大堂、門(mén)廳花崗石、大理石每二個(gè)月保養(yǎng)一次，保持2桿、窗臺(tái)隔日擦抹一次，保持干凈、無(wú)3消防栓、指示牌等公共設(shè)施每周擦抹二次，目視無(wú)灰塵、4天花板、公共燈具每月除塵一次，目視干凈，無(wú)5門(mén)、窗等玻璃璃每周一次，目視潔凈、光亮、6天臺(tái)、屋頂7垃圾收集按樓層設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，每日清理二次，收集點(diǎn)周?chē)孛鏌o(wú)8電梯轎廂每日擦拭、清掃一次以上；每月對(duì)電梯門(mén)壁打蠟上光一次樓外公共區(qū)域9地、明溝道路、地面、綠地每日清掃二次以上，廣場(chǎng)磚地面每半月沖垃圾滯留時(shí)間不能超過(guò)二小時(shí)；明溝每日清掃一次，明溝公共燈具、宣傳欄、小品等每周擦抹二次，目視無(wú)灰塵、明亮清潔(2米以上部位每半月擦抹、除塵一次)。水景每周二次打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無(wú)漂浮物；定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其他(三)、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)的內(nèi)容和要求：內(nèi)容收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元)四級(jí)1人員要求1)專(zhuān)職保安人員中45周歲以下的人員占總數(shù)的40%以上，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)2)能處理和應(yīng)對(duì)小區(qū)公共秩序維護(hù)工作，能正確使用各類(lèi)消防、物防、技防2門(mén)崗1)各出入口24小時(shí)值班看守