淺談互聯(lián)網(wǎng)思維下蘇州房地產(chǎn)的市場營銷

淺談互聯(lián)網(wǎng)思維下蘇州房地產(chǎn)的市場營銷摘要互聯(lián)網(wǎng)正在快速改造傳統(tǒng)行業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)在未來很有可能因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)的介入被顛覆。"互聯(lián)網(wǎng)+"帶給房地產(chǎn)行業(yè)的不僅僅是某一種模式或某一種產(chǎn)品,而是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的影響,正在完成從人與網(wǎng)的連接,到人與人的連接,進(jìn)而未來的萬物連接,對(duì)互聯(lián)網(wǎng)思維的深入認(rèn)知將會(huì)是房地產(chǎn)企業(yè)利用"互聯(lián)網(wǎng)+"的基本法則。當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)模式尚未形成,這是最大的機(jī)會(huì),試錯(cuò)在所難免,但從業(yè)者不應(yīng)被固有模式所影響,應(yīng)該逐步適應(yīng)以消費(fèi)者為主導(dǎo)的商業(yè)格局轉(zhuǎn)變,站在"互聯(lián)網(wǎng)+"的尖端，我們將在建立互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)，房地產(chǎn)產(chǎn)品的精細(xì)化管理和物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域做出積極的變革和創(chuàng)新。房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè),國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策也愈發(fā)嚴(yán)格。由于各地市場區(qū)域的飽和,房地產(chǎn)面臨著用字成本較高、銷售速度緩慢的問題。為解決此類問題,一二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商早已聯(lián)合互聯(lián)網(wǎng)媒體進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷,5G時(shí)代的到來,標(biāo)志著我國互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)到達(dá)一個(gè)新的高峰。目前，經(jīng)濟(jì)形勢穩(wěn)步發(fā)展的中國，房地產(chǎn)業(yè)正面臨新一輪的創(chuàng)新和改革。房地產(chǎn)公司之間的競爭也越來越激烈。如何突破自身的營銷缺陷，在面對(duì)現(xiàn)實(shí)的情況下不斷發(fā)展。。在我看來雖然互聯(lián)網(wǎng)這么高超的階段,但蘇州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的周期比較緩慢,為解決這一系列問題,我國及蘇州當(dāng)?shù)貙?duì)此實(shí)施限貸限購政策以及一些開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)銷量展開一定的營銷手段。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)營銷、互聯(lián)網(wǎng)、蘇州目錄TOC\t"一級(jí)標(biāo)題,1,二級(jí)標(biāo)題,2,三級(jí)標(biāo)題,3"\h\u引言： 引言：蘇州政府為穩(wěn)定房地產(chǎn)作出明確的表態(tài)并由于蘇州房地產(chǎn)行業(yè)市場經(jīng)濟(jì)的周期性相對(duì)來說還不明顯,與蘇州的發(fā)展速度背道而馳。從蘇州的發(fā)展來說,是以文化為根基、富強(qiáng)為目,那么該如何全力推進(jìn)城市的文明建設(shè)和發(fā)展,如何將城市的文化推向新層次,是蘇州發(fā)展的一大問題。在如此背景下蘇州面對(duì)房地產(chǎn)問題做出一系列整改,如2016年的限購政策,使蘇州房地產(chǎn)行業(yè)跌入谷底,開發(fā)商為解決此難題2018年推出的學(xué)區(qū)房,使房地產(chǎn)行業(yè)再次燃起,但18年10月限購政策的實(shí)行,給蘇州房地產(chǎn)帶來一定影響。蘇州政府為穩(wěn)定房地產(chǎn)作出明確的表態(tài)并制定相應(yīng)對(duì)策。蘇州房地產(chǎn)為解決互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代給其帶來的影響做出一系列營銷策略、互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下房產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢與劣勢以及傳統(tǒng)房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下的房地產(chǎn)營銷手段。制定相應(yīng)對(duì)策。蘇州房地產(chǎn)為解決互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代給其帶來的影響做出一系列營銷策略、互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下房產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢與劣勢以及傳統(tǒng)房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下的房地產(chǎn)營銷手段。房地產(chǎn)市場營銷（一）選題背景雖然一、二線城市房地產(chǎn)發(fā)展不錯(cuò),但所占比例較少,大部分為四五線城市,從2016年開始直到2018年國家的棚改政策,導(dǎo)致大多城市房價(jià)上漲,大部分積壓房由一手房轉(zhuǎn)變?yōu)槎址?。隨著時(shí)代的發(fā)展,互聯(lián)網(wǎng)遍及全球,在這個(gè)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)達(dá)的社會(huì),各行各業(yè)的運(yùn)營均結(jié)合互聯(lián)網(wǎng),為順應(yīng)時(shí)代,房地產(chǎn)業(yè)也必須要與互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合。主要形式:通過互聯(lián)網(wǎng)工具建立自己的產(chǎn)品銷售平臺(tái)。例如許多APP軟件,我們現(xiàn)在比較熟悉的"貝殼網(wǎng)"將各種房源匯集到網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、開發(fā)商、消費(fèi)者通過注冊,建立信息匯集于此網(wǎng)站,從而達(dá)到線上購房的便利性,大大降低了成本、提高了效率。（二）房地產(chǎn)市場營銷概念1．房地產(chǎn)市場營銷是市場營銷的分支房地產(chǎn)市場營銷其實(shí)與一般的市場營銷是一樣的,是有個(gè)人有集體通過創(chuàng)造建立的,并且與其他別人和其他集體相互交換所產(chǎn)生的產(chǎn)品和價(jià)值,彼此各取所需的一個(gè)過程。房地產(chǎn)營銷的本質(zhì)是消費(fèi)者需求已經(jīng)成為各類房地產(chǎn)的起點(diǎn)。房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)和其他住宅樓，辦公樓，商務(wù)樓，工廠和其他相關(guān)服務(wù)的消費(fèi)者生產(chǎn)或生活，材料需要有效地提供原材料或創(chuàng)造利潤。總的來說市場營銷包含各行各業(yè)營銷。房地產(chǎn)市場營銷和法律制度密切聯(lián)系房地產(chǎn)的商品產(chǎn)權(quán)極其重要。房地產(chǎn)所屬商品周期長,在生命期內(nèi),產(chǎn)權(quán)可以進(jìn)行多次周轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)市場營銷,市場上有循環(huán)增值房和現(xiàn)有房地產(chǎn)的情況。從法律上講,不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)可以與財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)分開,業(yè)主可以將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方,作為租賃。所以說房地產(chǎn)行業(yè)市場營銷不僅存在買賣的關(guān)系,而且租賃的情況更為常見?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代下的房地產(chǎn)市場營銷（一）房地產(chǎn)行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)營銷概念什么是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下的房地產(chǎn)營銷,簡單的來說就是房地產(chǎn)營銷結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)的模式。房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)營銷首先要建立自己的網(wǎng)站(homepages),然后借助各種宣傳營銷方式,讓更多消費(fèi)者獲知該營銷項(xiàng)目在互聯(lián)網(wǎng)上的域名和地址,而消費(fèi)者則根據(jù)自己的需要瀏覽房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目的網(wǎng)頁,了解正在營銷的房地產(chǎn)項(xiàng)目,同時(shí)可以在線反饋一些重要的信息。（二）房地產(chǎn)行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)營銷在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展時(shí)代2018年互聯(lián)網(wǎng)普及率高達(dá)57.7%,房地產(chǎn)行業(yè)加互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營更是建立無限。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營銷目的房地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)營銷目的是通過網(wǎng)絡(luò)模式給用戶創(chuàng)造一個(gè)全新的虛擬的體驗(yàn)環(huán)境。使房地產(chǎn)各項(xiàng)信息數(shù)據(jù)盡收眼底,并對(duì)各類房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面分析,謹(jǐn)慎選擇,多次比較,購房者在這個(gè)體驗(yàn)過程中找到符合自己心中理想的房源,并進(jìn)行購買,而且房地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)營銷是秉承著確確實(shí)實(shí),真真切切地給三方都帶方便的目的,所以說一個(gè)比較完善的房地產(chǎn)網(wǎng)站及房地產(chǎn)APP都很重要。2．房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營銷優(yōu)勢對(duì)購房者：不再需要繁瑣的看房,只需在家用互聯(lián)網(wǎng)就能選房、購房,通過互聯(lián)網(wǎng)就能知道房地產(chǎn)的樓盤信息及環(huán)境規(guī)模,通過網(wǎng)上視頻觀看與查詢得知更多的房地產(chǎn)相關(guān)消息。購房者只需要?jiǎng)觿?dòng)手指就可以獲得房屋外觀、布局,周邊的環(huán)境,交通便利與否,以及學(xué)校學(xué)區(qū)等重要信息;對(duì)企業(yè)商家：過去開發(fā)商宣傳樓盤信息通過報(bào)紙,廣告牌等一些簡單的媒體方式,以及一些人工宣傳,費(fèi)時(shí)費(fèi)力而且成本過高,現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)模式的營銷方式解決了此類問題;對(duì)中介交易中心：過去買房賣房看房費(fèi)時(shí)又費(fèi)力,中介公司需要多次帶顧客看房,分析不同的房源,大部分時(shí)間都浪費(fèi)在路上,銷售方面需要大費(fèi)口舌,現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代則省去了那些繁瑣的看房步驟,網(wǎng)絡(luò)信息一應(yīng)俱全?；ヂ?lián)網(wǎng)給消費(fèi)者帶來便利的同時(shí)也給開發(fā)商及企業(yè)帶來更多的便利。現(xiàn)在可以網(wǎng)上支付,還可在網(wǎng)上簽訂購房合同。雖然現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)如此方便,但在現(xiàn)實(shí)環(huán)境中,房地產(chǎn)產(chǎn)品這種大額消費(fèi)投資,消費(fèi)者選擇網(wǎng)上交易比較慎重。3．房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營銷問題(1)被動(dòng)接受互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品不管是互聯(lián)網(wǎng)初期,還是現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)成熟階段,在現(xiàn)在的社交趨勢下,開發(fā)商仍是比較重要的因素,互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站都會(huì)以自身利益為目的,不斷開發(fā)新的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品及活動(dòng)項(xiàng)目,想盡一切辦法賣給客戶,這就出現(xiàn)網(wǎng)站內(nèi)部競爭,市場的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重,開發(fā)企業(yè)也只能被動(dòng)的去接受。(2)違背專業(yè)刷流量房地產(chǎn)行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)形式與其他行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)模式不同的是,要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的專業(yè)程度很高,從最早的跑盤、踩盤、看房,到專業(yè)的市場分析及客戶分析、數(shù)據(jù)報(bào)告,互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展下使數(shù)據(jù)信息更透明,使得房地產(chǎn)行業(yè)銷售人員更專業(yè)化,但互聯(lián)網(wǎng)模式卻沒有遵循最主要的核心,而是利用這種模式去給開發(fā)商營造一種互聯(lián)網(wǎng)專業(yè)的假象。但事實(shí)是,很多網(wǎng)站數(shù)據(jù)虛假,造成很多的反饋信息不真實(shí),不精準(zhǔn)。(3)過度的迷信房產(chǎn)電商隨著電商時(shí)代的到來,房地產(chǎn)成為互聯(lián)網(wǎng)營銷界的新寵,但數(shù)據(jù)背后的不真實(shí),很多真相背后的潛規(guī)則問題,房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)垂直化,并沒有充分體現(xiàn)專業(yè)的開發(fā)商以及營銷公司的專業(yè)程度,更多的是推廣了所謂的電子商務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)模式。使人們過多的迷信和依賴網(wǎng)站及互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品,達(dá)到所謂的"拓客"、"收籌"的效果使大數(shù)據(jù)時(shí)代下的信息共享化。(4)舍本求末夸大營銷而放棄產(chǎn)品本質(zhì)企業(yè)為了加快項(xiàng)目發(fā)展速度,選擇互聯(lián)網(wǎng)項(xiàng)目營銷的大炒作，利用購房者的信息不對(duì)稱，炒作各種概念的流行，創(chuàng)造網(wǎng)上銷售的假象，有的企業(yè)還花錢創(chuàng)造銷售的幻想。盡管這種夸張的炒作可以在短時(shí)間內(nèi)賣出了大量的產(chǎn)品，它會(huì)引起許多法律爭議和各種法律問題時(shí)，該項(xiàng)目交付的房子，這將導(dǎo)致群體性事件，從而影響自身的品牌形象，而網(wǎng)絡(luò)媒體只會(huì)宣傳。它也將嚴(yán)重降低其信譽(yù)。(5)危機(jī)公關(guān)能力較弱大型營銷中心的房地產(chǎn)公司與互聯(lián)網(wǎng)中介平臺(tái)一樣都不希望自己公司出現(xiàn)負(fù)面信息,以至于只要出現(xiàn)負(fù)面消息,就馬上封殺,更嚴(yán)重的將危害其利益的廣告、報(bào)道直接威脅媒體刪除,許多事情欲蓋彌彰,違背真相,導(dǎo)致信息數(shù)據(jù)的虛假化。蘇州房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境分析（一）蘇州房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析1．經(jīng)濟(jì)文化蘇州一個(gè)古色古香,風(fēng)景宜人的文化城市,是長江三角洲非常重要的一個(gè)城市,江蘇省內(nèi)經(jīng)濟(jì)的第一、全國經(jīng)濟(jì)GDP排名第七位。但蘇州的房價(jià)要低于與同等經(jīng)濟(jì)條件的城市,如南京、杭州等。在很多人看來蘇州的房價(jià)應(yīng)該比正常高出15%-20%左右,但由于蘇州互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展周期并沒有外界開來那么明顯,蘇州的房地產(chǎn)行業(yè)文化也是比較繁亂,對(duì)此蘇州房地產(chǎn)行業(yè)做出相應(yīng)對(duì)策。2．社會(huì)政策蘇州一個(gè)吸引眾多外地人口的新一線城市,在對(duì)待房地產(chǎn)行業(yè)的完善與治理方面提出很多的政策,2018年出臺(tái)最新的房地產(chǎn)限貸限購政策,以及對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)體系做出一系列的整治與管理。房地產(chǎn)限貸限購政策:主要包括住房的限購范圍,新老放子的過度;戶籍限購;首付比例限購;住房公積金;戶籍認(rèn)證等六大問題進(jìn)行逐一詳細(xì)的規(guī)定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)政策:近些年由于各大房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)公司不斷地涌出,房地經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)比較混亂,國家為政治改革對(duì)其建立房地產(chǎn)的中介行業(yè)公司實(shí)行長期監(jiān)管機(jī)制,為推動(dòng)房地產(chǎn)市場的誠信體系建設(shè)采取一定的措施,去年4月蘇州正式提出并開展"蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與信用管理平臺(tái)",將房地產(chǎn)行業(yè)的信息數(shù)據(jù)變得更透明化。使房地產(chǎn)行業(yè)更真實(shí),更有效,更安全的為消費(fèi)者服務(wù)。（二）蘇州房地產(chǎn)微觀環(huán)境分析1．蘇州土地分析蘇州城市總占地面積不大,而且蘇州市區(qū)的土地也比較少,但是周邊的土地資源比較豐厚,如周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn),以及后發(fā)展的新區(qū)土地占有率比較多,但是一般消費(fèi)水平高、能力強(qiáng)的都會(huì)選擇在市區(qū)購房,在新區(qū)等地購房的大多數(shù)都是外來人口,并且土地成交量比較大。由于現(xiàn)在市區(qū)房價(jià)的寸土寸金,使很多商家和企業(yè)不得不轉(zhuǎn)變策略,許多開發(fā)商已經(jīng)轉(zhuǎn)向周邊比較豐富的土地資源城市,如常熟、張家港等地促進(jìn)蘇州房地產(chǎn)行業(yè)的土地占有率發(fā)展。2．蘇州樓市分析隨著蘇州樓市政策的推出與把控,雖推出堅(jiān)持不炒作房地產(chǎn)的政策,但2018年的樓市銷售表現(xiàn)比較平淡,再加上春節(jié)假期的影響,2月份成交量比1月份減少了將近44.8%,土地競拍方面數(shù)據(jù)顯示蘇州2018年前三個(gè)月住宅成交僅僅11818套,其中所占比例最高的為吳江區(qū)、吳中區(qū)。以此看來2019年蘇州樓市的效果也將比較穩(wěn)定,有可能更為艱難。要促進(jìn)樓盤的穩(wěn)定就必須與時(shí)俱進(jìn)。3．住宅成交分析由于蘇州的社會(huì)文化發(fā)展速度，吸引大量外來人口，許多外地人選擇定居蘇州，而市區(qū)土地限制，導(dǎo)致蘇州住宅房價(jià)高升，而相對(duì)市區(qū)姑蘇區(qū)，園區(qū)的房子而言，吳江區(qū)，高新區(qū)，這些后發(fā)展的區(qū)域住宅樓成為大部分購房者的選擇。吳江區(qū)住宅成交量為去年第一季度銷量第一,共計(jì)4483套,占整個(gè)市區(qū)總成交量的38%。那么如何提高市區(qū)樓市發(fā)展是蘇州房地產(chǎn)行業(yè)面臨的又一大難題。（三）蘇州房地產(chǎn)市場分析蘇州市2017年房價(jià)的整體走勢比較平穩(wěn),特別是二手房市場均價(jià)受波動(dòng)的幅度比較小,其小于3%。蘇州市是一個(gè)外來人口聚集較多的城市,非本地戶籍常住人口龐大,也是促進(jìn)蘇州常年有效發(fā)展房產(chǎn)成交有效的購買能力一個(gè)重要特點(diǎn)。2017年蘇州的商品住宅房子的成交均價(jià)無疑能看出蘇州的制造業(yè)是吸納就業(yè)人口的能力也是判斷蘇州樓市走向的先導(dǎo)性指標(biāo)。雖然2018年,蘇州房地產(chǎn)行業(yè)房價(jià)炒的很火熱,進(jìn)入2019年后,僅僅兩場的土地競拍就攬金450.24億元,樓面最高價(jià)炒到43167元/平方米,再一次刷新了蘇州的最高歷史記錄。蘇州房價(jià)的火熱,以及全國的政策管理和各企業(yè)間的相互競爭,體現(xiàn)出蘇州這個(gè)新一線城市的巨大潛力。但是從去年的數(shù)據(jù)來看事與愿違,然而據(jù)蘇州2018年首月的樓市成交數(shù)據(jù)顯現(xiàn),出現(xiàn)了市場雙降。由此可以看出2019年也是蘇州中小房企比較困難的一年,因成交量的不斷衰減,使蘇州房地產(chǎn)市場陷入觀望的氣氛,資金方面運(yùn)轉(zhuǎn)困難。2019年可能會(huì)是大型房產(chǎn)企業(yè)的好時(shí)機(jī),可以廉價(jià)收購合并一些中小企業(yè),使房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)一化;也可能是大型房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)擴(kuò)張的最困難時(shí)期，并繼續(xù)增加土地規(guī)模，使市場難以穩(wěn)定。未來，蘇州城區(qū)將繼續(xù)增加土地供應(yīng)計(jì)劃，平衡供需，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在我看來2019年的蘇州房地產(chǎn)行業(yè),已經(jīng)進(jìn)入"深水區(qū)",房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)進(jìn)行新的一輪"適者生存"的游戲,機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存,誰能在調(diào)控政策下得以生存,誰就會(huì)成為市場贏家。蘇州房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營銷問題與策略（一）蘇州房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營銷面臨問題1．消費(fèi)者、市場問題從消費(fèi)者購房人的問題來看,隨著消費(fèi)水平的普遍提升,很多消費(fèi)者已經(jīng)有了"輕價(jià)格,重品質(zhì)"的消費(fèi)理念,他們對(duì)于自己的吃穿用度有更高的要求,追求舒適與享受,也可以說他們更重視自己的感受。當(dāng)然,他們對(duì)于生活環(huán)境會(huì)更加看重,生活的環(huán)境應(yīng)該是"私人的"、"個(gè)性的。蘇州作為外來人口居多的城市之一,很多消費(fèi)者在外打拼一輩子才能購買一套房子,而且蘇州受上海影響,房價(jià)頗高,互聯(lián)網(wǎng)電商時(shí)代使數(shù)據(jù)變得透明,但是由于數(shù)據(jù)的不真實(shí)以及風(fēng)險(xiǎn)性高導(dǎo)致更多消費(fèi)者變得謹(jǐn)慎與小心,成為蘇州購房者的一大問題,導(dǎo)致蘇州房品銷量的下跌。那么蘇州2019年如何提高消費(fèi)者在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代模式下的運(yùn)行周期是蘇州現(xiàn)在需要解決主要問題。那么蘇州2019年如何提高消費(fèi)者在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代模式下的運(yùn)行周期是蘇州現(xiàn)在需要解決主要問題。2．企業(yè)自身問題從企業(yè)自身來看,互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下,開發(fā)商選擇地段,進(jìn)行宣傳更加有優(yōu)勢,但是開發(fā)商也不得不考慮互聯(lián)網(wǎng)模式下的負(fù)面影響,所以開發(fā)商必須做到足夠有實(shí)力,網(wǎng)絡(luò)媒體的炸裂性,電商時(shí)代的數(shù)據(jù)化,無不提現(xiàn)著很多企業(yè)的一些管理運(yùn)營漏洞,從蘇州這些房地產(chǎn)開發(fā)商來看,更多人追求的是高品質(zhì)生活。在這個(gè)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的階段,今后人們更多的是會(huì)關(guān)注到企業(yè)自身的能力,專業(yè)程度以及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體系。那么蘇州房地產(chǎn)企業(yè)如何通過網(wǎng)絡(luò)模式提高自身形象與宣傳是將面臨的問題。（二）蘇州房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營銷具體策略隨著消費(fèi)者的日趨成熟、市場化程度的提高，使得房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷的成功體現(xiàn)其核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品三者的完美結(jié)合上。產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營銷策略的基石，房地產(chǎn)能借產(chǎn)品策略獲得持續(xù)發(fā)展。1.產(chǎn)品差異化策略重點(diǎn)關(guān)注客戶需求、市場研究、提高利用率、個(gè)人特點(diǎn)、人類空間開發(fā)、提高住房質(zhì)量作為經(jīng)營理念、建立第一個(gè)市場定位小組、通過科學(xué)準(zhǔn)確的網(wǎng)絡(luò)與客戶溝通。2.質(zhì)量優(yōu)先策略作為健康因素的一個(gè)質(zhì)量因素，它是開發(fā)人員創(chuàng)新的基礎(chǔ)，但也是客戶豐富性的基礎(chǔ):如果質(zhì)量做得好，客戶會(huì)滿意(而不是對(duì)鉛的滿意度和滿意度提高)；如果質(zhì)量不好，客戶會(huì)立即不滿，直接影響到公司和項(xiàng)目的銷售和品牌形象。因此，質(zhì)量是醫(yī)療保健的一個(gè)基本要素，是客戶需求的一部分，也是營銷戰(zhàn)略設(shè)計(jì)和研究的一個(gè)重要部分。從貼近客戶、了解客戶、尊重客戶和尋求客戶的個(gè)人需求出發(fā)，產(chǎn)品引領(lǐng)市場，從規(guī)劃到建設(shè)、建設(shè)到服務(wù)，貫穿于產(chǎn)品的各個(gè)領(lǐng)域，我們始終堅(jiān)持框架、注重細(xì)節(jié)和完善跟蹤，全面提高產(chǎn)品質(zhì)量。3.價(jià)格策略根據(jù)買方的模式和房地產(chǎn)市場的營銷特點(diǎn)，建立了以顧客需求為基礎(chǔ)的價(jià)格營銷模式，以顧客需求為核心的前提下，顧客數(shù)量充足。維護(hù)工作的積累和排序用于進(jìn)行價(jià)格測試，并根據(jù)需要確定開盤、價(jià)格、折扣和投資策略，利用市場營銷行為滿足需求，指導(dǎo)客戶的采購行為，最終實(shí)現(xiàn)理想的銷售目標(biāo)。供應(yīng)、定價(jià)、折扣和投資策略共同構(gòu)成一個(gè)有機(jī)定價(jià)系統(tǒng)，稱為組合定價(jià)策略。對(duì)于房地產(chǎn)來說，四種基本策略必須作為組合策略共享，才能實(shí)現(xiàn)營銷效果。只談其中一個(gè)會(huì)是椅子策略這包括投標(biāo)策略、定價(jià)策略、折扣策略和投資策略。（1）報(bào)價(jià)策略報(bào)價(jià)策略順利實(shí)現(xiàn)要有足夠的客戶積累量和優(yōu)質(zhì)的客戶維護(hù)工作，通過報(bào)價(jià)策略留住最有價(jià)值客戶成為項(xiàng)目營銷的關(guān)鍵問題。第一，確定數(shù)量指標(biāo)的水平。將宏觀經(jīng)濟(jì)收入指標(biāo)細(xì)化為分級(jí)定量指標(biāo)項(xiàng)目第一階段的實(shí)際最后銷售率不少于10%。其次，泛客戶的積累是在蓄水期間進(jìn)行的在此階段，客戶的總體效率較低，價(jià)格敏感性較高，而且客戶的組成也各不相同。通過RP營銷、互聯(lián)網(wǎng)、戶外和短訊等廣告和廣告渠道，客戶可以進(jìn)行詳細(xì)、全面的累積，訪問網(wǎng)站或互聯(lián)網(wǎng)銷售辦公室以提供建議和滿足客戶需求的客戶被視為有效客戶，這部分客戶成為客戶分類的基礎(chǔ)。第三，對(duì)客戶進(jìn)行分類?；诙S價(jià)格驗(yàn)收和采購意向劃分(價(jià)格驗(yàn)收程度被視為客戶分類的主要依據(jù)，并結(jié)合售前顧問對(duì)客戶的主觀評(píng)價(jià)，按分類對(duì)基本客戶進(jìn)行分類和測試，以選擇最有價(jià)值的客戶(a類和a類)。第四，根據(jù)客戶級(jí)別進(jìn)行各種維護(hù)和跟蹤調(diào)查。客戶管理軟件系統(tǒng)定期收集客戶a+、a、b和c的動(dòng)態(tài)變化統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以及各級(jí)的換算率。根據(jù)對(duì)換算率的滿意程度，對(duì)銷售隊(duì)伍進(jìn)行了核查，并及時(shí)采取了提高換算率的對(duì)策。第五，接近市場開放(約30天)，在市場開放前通過價(jià)格測試對(duì)價(jià)格和投資計(jì)劃進(jìn)行審查和完善，進(jìn)行產(chǎn)品管理，最大限度地提高產(chǎn)品價(jià)值和兌換率。（2）定價(jià)策略定價(jià)流程使用基于成本的定價(jià)來定義定價(jià)目標(biāo)，使用競爭性定價(jià)方法修訂定價(jià)目標(biāo)來定義項(xiàng)目的平均價(jià)格水平。然后采用基于需求的定價(jià)方法分析和降低不同產(chǎn)品的價(jià)值，制定具體價(jià)格。第一，全面使用基于成本的定價(jià)方法，通過市場比較方法確定項(xiàng)目價(jià)格目標(biāo)，以便加以修改；其次，根據(jù)結(jié)構(gòu)、表面、照明、方向、塔/板施工等內(nèi)部因素，不同生活方式的參考價(jià)格由專家分析確定。第三，確定主要影響因素和價(jià)格分配。影響菲尼克斯價(jià)格的主要因素包括景觀(純景觀、負(fù)景觀封閉、負(fù)景觀道路、負(fù)景觀地面定額)、地板、最終用戶和照明、頂層或花園、供求、其他因素(車庫入口，無論是否與地下有關(guān)、方向)和其他因素通過專家分析，您可以確定每個(gè)因素的圖。第四，每個(gè)銷售單位的具體價(jià)格是根據(jù)每個(gè)銷售單位的影響因素和影響因素的價(jià)格分布確定的。第五，在市場開放之前，將進(jìn)行最后一輪價(jià)格測試，根據(jù)產(chǎn)品供求關(guān)系調(diào)整價(jià)格差異，指導(dǎo)產(chǎn)品流動(dòng)，提高產(chǎn)品轉(zhuǎn)化率。第六，評(píng)估各銷售單位的價(jià)格合理性，最后建立銷售價(jià)格表。第七，最終定價(jià)制度由下列有關(guān)的價(jià)格比率控制:建筑物之間的價(jià)格比率、各類住房之間的價(jià)格比率、同一建筑物不同形式住房之間的價(jià)格比率、同一公寓類型不同建筑物之間的價(jià)格比率、不同類型住房之間的價(jià)格比率（3）折扣策略根據(jù)商業(yè)房屋折扣管理措施的規(guī)定，我們實(shí)行明確的回溯政策，即所有折扣點(diǎn)將提供給公眾，所有客戶都可以買到。保持一致。蘇州房地產(chǎn)市場可能具有相對(duì)開放和透明的銷售環(huán)境，并可獲得最高水平的消費(fèi)者信心。大多數(shù)客戶的折扣，例如土地協(xié)會(huì)會(huì)員的折扣(只要他們是會(huì)員)；優(yōu)惠特別優(yōu)惠；特殊資格客戶優(yōu)惠，如老業(yè)主、教師、合作品牌客戶和公司員工優(yōu)惠1%至2%；客戶客戶優(yōu)惠一次。低折扣戰(zhàn)略主要適用于折扣、緊身衣和儲(chǔ)備價(jià)格相對(duì)較少的戰(zhàn)略。低折扣戰(zhàn)略很容易從更多客戶那里接受，因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)實(shí)際。其關(guān)鍵點(diǎn)是取消供應(yīng)與儲(chǔ)備價(jià)格之間的關(guān)系:根據(jù)各種折扣的可能性計(jì)算折扣點(diǎn)數(shù)，積累總折扣點(diǎn)數(shù)，確定供應(yīng)與儲(chǔ)備價(jià)格之間的比例，最后根據(jù)規(guī)定的價(jià)格儲(chǔ)備量計(jì)算報(bào)價(jià)。（4）放盤策略單一銷售策略的主要原因如下:它主要由首次銷售的歷史使命決定，即銷售目標(biāo):只有第一階段的銷售才能為項(xiàng)目建立真正的市場地位，并為以后的項(xiàng)目銷售創(chuàng)造堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；采用網(wǎng)播方式的主要原因如下:首先，作為一名開發(fā)人員，他總是低調(diào)行事，不想浪費(fèi)顧客真正關(guān)心的時(shí)間和精力；第二，嚴(yán)格禁止投機(jī)和改名，保護(hù)買方的權(quán)益，保證彩票絕對(duì)公平；第三，它可以通過在線視頻直播彩票過程產(chǎn)生一些新聞效果；第四，客戶可以在網(wǎng)上觀看選舉過程和詢問投票結(jié)果，方便快捷，避免現(xiàn)場選舉混亂。在開放市場之前，通過在此階段更改各級(jí)客戶數(shù)量和換算率，隨著時(shí)間的推移測試雇傭計(jì)劃，并計(jì)算申請(qǐng)比率；根據(jù)產(chǎn)品供求關(guān)系，應(yīng)制定價(jià)格差異，并利用價(jià)格差異進(jìn)行產(chǎn)品管理，以調(diào)整最暢銷產(chǎn)品和最暢銷產(chǎn)品之間的流動(dòng)方向。產(chǎn)品價(jià)值和兌換率。4．企業(yè)自身問題策略(1)改善經(jīng)營管理，消除短視觀念，提高核心競爭力房地產(chǎn)公司需要完善內(nèi)部機(jī)制，規(guī)范管理。從長遠(yuǎn)來看，做好項(xiàng)目的長期規(guī)劃，提高企業(yè)發(fā)展效益，提高創(chuàng)新能力，將項(xiàng)目理念轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)產(chǎn)品，提高信譽(yù)是很重要的。并對(duì)房地產(chǎn)社會(huì)的社會(huì)滿意，重視自身信用和建筑品牌，不斷努力提高建筑質(zhì)量、外觀、功能、社區(qū)環(huán)境、售后服務(wù)等方面的清潔產(chǎn)品品牌。改變擴(kuò)展的運(yùn)營和管理，提高業(yè)務(wù)效率，并專注于外包管理。在充分發(fā)展核心競爭力的基礎(chǔ)上，開發(fā)署將利用最佳外部專門知識(shí)降低成本，提高生產(chǎn)效率，減少風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率。此外，應(yīng)注意提高項(xiàng)目開發(fā)中科學(xué)技術(shù)的密集程度和內(nèi)容，利用現(xiàn)代技術(shù)和管理方法提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，并改善高水平科學(xué)技術(shù)的狀況。建筑中的能源消耗和質(zhì)量差，以及逐步形成獨(dú)特的資源、知識(shí)和技能，這些資源、知識(shí)和技能能夠帶來超額利潤，在生產(chǎn)和經(jīng)營過程中不易被競爭者模仿。創(chuàng)新的營銷概念和模式，加強(qiáng)市場研究和目標(biāo)市場選擇，開發(fā)可銷售產(chǎn)品，研究和了解城市工程和發(fā)展的總體規(guī)劃，以及今年或近期城市建設(shè)和發(fā)展的意圖。加強(qiáng)市場研究，獲取消費(fèi)者心理，生產(chǎn)可銷售產(chǎn)品，滿足用戶需求，實(shí)現(xiàn)最佳經(jīng)濟(jì)效益。(2)加強(qiáng)人才培養(yǎng)，提高企業(yè)整體素質(zhì)人才和管理者對(duì)于企業(yè)的發(fā)展和生存至關(guān)重要。房地產(chǎn)公司應(yīng)將提高員工素質(zhì)納入其戰(zhàn)略目標(biāo)和計(jì)劃。招聘與市場有關(guān)。招聘前，要評(píng)估公司人才的現(xiàn)狀，收集內(nèi)外人事信息，制定科學(xué)合理的人力規(guī)劃。對(duì)于新招募的一般部隊(duì)，他們應(yīng)在擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)之前提供創(chuàng)業(yè)、價(jià)值觀、商業(yè)哲學(xué)和其他商業(yè)文化方面的培訓(xùn)。薪酬調(diào)整旨在提高雇員的自尊，激發(fā)他們對(duì)工作的熱情，提高工作效率，而不僅僅是為工作支付報(bào)酬。根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)，建立正式的人力資源部門，提高人力資源部門本身的質(zhì)量，建立標(biāo)準(zhǔn)化的人事管理制度，使公司工作人員按部就班地工作，我采取了法律途徑。在人員培訓(xùn)方面，通過持續(xù)和多樣化的培訓(xùn)，提高了員工的后技能和素質(zhì)，以滿足業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。對(duì)于有經(jīng)驗(yàn)的管理和技術(shù)人才，我們首先要建立完善的激勵(lì)機(jī)制，努力在企業(yè)內(nèi)創(chuàng)造一個(gè)所有人才都能得到充分利用的環(huán)境，以及良好的人才培養(yǎng)激勵(lì)機(jī)制。結(jié)語一個(gè)城市的發(fā)展與否以及經(jīng)濟(jì)效益是離不開房地產(chǎn)的銷售份額的,蘇州一個(gè)比較發(fā)達(dá)的新一線城市,從房品單價(jià)上就能體現(xiàn)出這個(gè)城市的文化,而近些年互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響及作用之大,蘇州這個(gè)文化古城也做出了很多的應(yīng)對(duì)及解決方法,因此，營銷是市場需求和開發(fā)建設(shè)住宅產(chǎn)品之間的中間環(huán)節(jié)。這是一個(gè)有效的手段為開發(fā)者把潛在的市場機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的市場機(jī)會(huì)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的自我發(fā)展能力。從某種意義上說，房地產(chǎn)市場是有