房地產會計圖解案例版課件第十二章：房地產開發(fā)企業(yè)收入的核算

房地產會計圖解案例版第十二章房地產開發(fā)企業(yè)收入的核算在本章中，我們重點學習以下的內容：（1）如何確認企業(yè)的營業(yè)收入？（2）如何對營業(yè)收入進行會計核算？（3）成本、費用是什么，有什么區(qū)別？（4）如何對產品的成本進行會計核算？（5）如何對費用進行會計核算？（6）什么事政府補助，獲得政府補助時怎樣進行會計核算？（7）利潤是什么，利潤由哪些部分構成？（8）如何對利潤進行會計核算？第一節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)收入概述一、收入的概念和特征收入是指企業(yè)在日?；顒又行纬傻?、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的總流入。對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，收入是指房地產開發(fā)企業(yè)在銷售商品、提供勞務及讓渡資產使用權等日常活動中所形成的經濟利益的總流入。收入具有以下特點：（1）收入是企業(yè)在日?；顒又行纬傻慕洕娴目偭魅?；（2）收入會導致企業(yè)所有者權益的增加；（3）收入與所有者投入資本無關。第一節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)收入概述二、房地產開發(fā)企業(yè)相關收入的確認原則（一）轉讓、銷售開發(fā)產品收入的確認房地產開發(fā)企業(yè)對外轉讓、銷售開發(fā)產品，應在下列條件均能滿足時確認收入：（1）企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；（3）收入的金額能夠可靠地計量；（4）相關的經濟利益很可能流入企業(yè)；（5）相關的已發(fā)生或將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。第一節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)收入概述二、房地產開發(fā)企業(yè)相關收入的確認原則（二）分期收款銷售收入的確認房地產開發(fā)企業(yè)對土地和商品房采取分期收款銷售辦法的，由于其產品價值較大，收款期限較長，應收款項較多，通?？砂春贤?guī)定的收款時間分次轉入收入。（三）出租開發(fā)產品租金收入的確認房地產開發(fā)企業(yè)出租房屋獲得的收入屬于讓渡資產使用權收入，此項收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：一是相關的經濟利益很可能流入企業(yè)；二是收入的金額能夠可靠地計量。（四）代建房及代建工程結算收入的確認房地產開發(fā)企業(yè)為委托單位代建的房屋和工程，應在房屋和工程竣工驗收，辦妥財產交接手續(xù)，并已將代建的房屋和工程的工程價款結算賬單提交委托單位時，作為銷售實現。如果符合建造合同的條件，并且有不可撤銷的建造合同的情況下，也可按照建造合同收入確認的原則，按照完工百分比法確認房地產開發(fā)業(yè)務的收入。第一節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)收入概述三、房地產開發(fā)企業(yè)商品房銷售收入金額的確定企業(yè)開發(fā)建設完成的商品房，有的是整幢出售，有的是分套（單元）出售。商品房的銷售價款，一般根據房屋建筑面積和單位面積（平方米）價格確定。整幢商品房出售時，可以直接計算其全部價款，于收入實現時確認為商品房銷售收入。分套出售房屋時，其售價和成本結轉應按各套房屋自用建筑面積和應分攤的公用建筑面積計算確定，計算公式如下：某幢房屋公用建筑面積分配率＝該幢房屋公用建筑面積/各套房屋自用建筑面積總和×100％第二節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產品的核算

一、開發(fā)產品銷售核算中的科目（一）主營業(yè)務收入（二）主營業(yè)務成本（三）長期應收款（四）未實現融資收益第二節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產品的核算

二、開發(fā)產品完成開發(fā)之后的核算（1）商品性土地開發(fā)完成后的核算：借：開發(fā)產品——商品性土地

×××

貸：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本

×××（2）商品房開發(fā)完成后的核算：借：開發(fā)產品——商品房

×××

貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

×××（3）配套設施開發(fā)完成后的核算：借：開發(fā)產品——配套設施

×××

貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本

×××第二節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產品的核算

二、開發(fā)產品完成開發(fā)之后的核算（4）代建工程開發(fā)完成后的核算：借：開發(fā)產品——代建工程

×××

貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本

×××（5）對于開發(fā)的自用土地，如果開發(fā)完成后，企業(yè)近期不用，也應將其實際開發(fā)成本自“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”科目的貸方轉入“開發(fā)產品——自用土地”科目的借方：借：開發(fā)產品——自用土地

×××

貸：開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本

×××第二節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產品的核算

三、開發(fā)產品銷售的核算（一）房屋銷售的核算（1）對外銷售的房屋，應在移交商品房、并將發(fā)票賬單提交買主時，將其銷售收入記入“銀行存款”、“應收賬款”等科目的借方和“主營業(yè)務收入——商品房銷售收入”科目的貸方，作如下分錄入賬：借：銀行存款等

×××

貸：主營業(yè)務收入——商品房銷售收入

×××（2）月份終了，應將銷售房屋的實際開發(fā)成本自“開發(fā)產品——商品房”科目的貸方結轉“主營業(yè)務成本——商品房銷售成本”科目的借方，作如下分錄入賬：借：主營業(yè)務成本——商品房銷售成本

×××

貸：開發(fā)產品——商品房

×××第二節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產品的核算

三、開發(fā)產品銷售的核算（二）土地轉讓的核算（1）對其他單位轉讓的土地，應在移交轉讓土地、并將發(fā)票賬單提交買主時，將其轉讓價格記入“銀行存款”、“應收賬款”等科目的借方和“主營業(yè)務收入——土地轉讓收入”科目的貸方，作如下分錄入賬；借：銀行存款

×××

貸：主營業(yè)務收入——土地轉讓收入

×××（2）月份終了，應將轉讓土地的實際開發(fā)成本自“開發(fā)產品——商品性土地”科目的貸方結轉“主營業(yè)務成本——土地轉讓成本”科目的借方，作如下分錄入賬：借：主營業(yè)務成本——土地轉讓成本

×××

貸：開發(fā)產品——商品性土地

×××第二節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產品的核算

三、開發(fā)產品銷售的核算（三）配套設施轉讓的核算借：銀行存款

×××

貸：主營業(yè)務收入——配套設施銷售收入

×××借：主營業(yè)務成本——配套設施銷售成本

×××

貸：開發(fā)產品——配套設施

×××借：固定資產

×××

貸：開發(fā)產品——配套設施

×××第二節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產品的核算

三、開發(fā)產品銷售的核算（四）代建工程移交的核算開發(fā)企業(yè)代委托單位開發(fā)的代建工程，應在工程竣工驗收、辦理財產交接手續(xù)、并將代建工程價款結算賬單提交委托單位時，將其工程價款記人“銀行存款”、“應收賬款”科目的借方和“主營業(yè)務收入——代建工程結算收入”科目的貸方，作如下分錄入賬：借；銀行存款

×××

貸：主營業(yè)務收入——代建工程結算收入

×××月份終了，應將移交代建工程的實際開發(fā)成本自“開發(fā)產品——代建工程”科目的貸方轉入“主營業(yè)務成本——代建工程結算成本”科目的借方，作如下分錄入賬：借：主營業(yè)務成本——代建工程結算成本

×××

貸：開發(fā)產品——代建工程

×××第二節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產品的核算

三、開發(fā)產品銷售的核算（五）開發(fā)產品分期收款銷售收入的核算開發(fā)產品分期收款銷售收入的核算原則（1）分期收款開發(fā)產品銷售成本的結轉時間。（2）分期收款開發(fā)產品銷售成本的結轉數額。開發(fā)產品分期收款銷售的賬務處理企業(yè)采用分期收款方式銷售開發(fā)產品，實質上具有融資性質的，在滿足收入確認條件時，應按應收合同或協議價款，借記“長期應收款”科目，按應收合同或協議價款的公允價值，貸記“主營業(yè)務收入”科目，按銷售開發(fā)產品等應交納的增值稅額，貸記“應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）”科目，按其差額，貸記“未實現融資收益”科目。每期收到價款時，借記“銀行存款”科目，貸記“長期應收款”科目。月末一并計算并結轉銷售開發(fā)產品成本。按期采用實際利率法計算確定利息收入，借記“未實現融資收益”科目，貸記“財務費用”科目。第四節(jié)開發(fā)產品跌價準備提取的核算一、需要計提開發(fā)產品跌價準備的情形（1）地區(qū)房地產市場價格持續(xù)下跌，并且在可預見的未來無回升的希望；（2）開發(fā)房屋質量、房型不好、配套設施不全、所在地區(qū)環(huán)境不好；

（3）開發(fā)房屋已空置多年，周邊地區(qū)房產已經滯銷，難以按成本價銷售，等等。（4）開發(fā)土地屬于今后城市公共設施用地范圍，預計未來將被征用；（5）在建開發(fā)房屋已“停工”、“爛尾”多年，企業(yè)已無后續(xù)資金，即便借款開發(fā)，也難收回投入資金。第四節(jié)開發(fā)產品跌價準備提取的核算二、核算開發(fā)產品跌價準備的常用會計科目（一）存貨跌價準備開發(fā)產品的跌價準備主要通過“存貨跌價準備”科目進行核算，“存貨跌價準備”科目可按開發(fā)產品的項目或類別進行明細核算。本科目的期末余額一般在貸方，反映企業(yè)已計提但尚未轉銷的開發(fā)產品的存貨跌價準備.（二）資產減值損失房地產開發(fā)企業(yè)因為計提開發(fā)產品減值準備所形成的損失通過“資產減值損失”科目進行核算，“資產減值損失”科目可按資產減值損失的項目進行明細核算。期末，應將本科目余額轉入“本年利潤”科目，結轉后本科目無余額。第四節(jié)開發(fā)產品跌價準備提取的核算三、計提開發(fā)產品跌價準備的帳務處理資產負債表日，開發(fā)產品發(fā)生減值的，按開發(fā)產品可變現凈值低于成本的差額，借記“資產減值損失”科目，貸記“存貨跌價準備”科目。作如下分錄入賬；借：資產減值損失

×××

貸：存貨跌價準備

×××已計提跌價準備的開發(fā)產品價值以后又得以恢復，應在原已計提的開發(fā)產品跌價準備金額內，按恢復增加的金額，借記“存貨跌價準備”科目，貸記“資產減值損失”科目。作如下分錄入賬；借：存貨跌價準備

×××

貸：資產減