一份房地產(chǎn)評估報告

房地產(chǎn)估價報告項(xiàng)目名稱：鄭州市綠都城第6層房地產(chǎn)價評估委托方：李女士估價方：二十世紀(jì)房地產(chǎn)評估有限公司估價人員：劉明估價作業(yè)日期：2011年6月12日至6月18日估價報告編號：X房估字[XX]第XX號目錄致委托方函李女士：受您委托，我事務(wù)所對您委托的位于鄭州市中原區(qū)綠都城五層（7層）的住宅用房進(jìn)行估價。估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對上述房地產(chǎn)進(jìn)行了分析和測算，現(xiàn)將估價結(jié)果報告如下：委估對象于估價時點(diǎn)2011年6月13日公開的市場評估總價為人民幣53.49萬元（大寫：人民幣=534900\*CHINESENUM2伍拾叁萬肆仟玖佰元整），評估單價為4092元/平方米。估價的詳細(xì)結(jié)果，見附后的《房地產(chǎn)估價結(jié)果報告》。此致二十世紀(jì)房地產(chǎn)資產(chǎn)評估事務(wù)所法定代表人：二零一一年六月十四日估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6、沒有人對本估價報告提供了專業(yè)幫助。7、估價報告依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料出具，委托方應(yīng)對資料的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。8、本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得作其他用途。未經(jīng)本評估機(jī)構(gòu)和評估人員同意，本估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供。評估機(jī)構(gòu)及估價人員不對委托方及報告審查部門以外的單位及個人使用本報告造成的任何后果承擔(dān)任何責(zé)任。9、本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本評估機(jī)構(gòu)所有。房地產(chǎn)估價師：鄺亞平資格證書號4320030076房地產(chǎn)估價師：尹文靜資格證書號3120040138二零一一年六月十四日估價的假設(shè)和限制條件1、本評估報告僅供委托方為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考，委托方因其他目的使用不當(dāng)而造成的損失，本評估公司不承擔(dān)任何責(zé)任。2、本次房地產(chǎn)的現(xiàn)場勘查工作根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)評估委托書及相關(guān)資料進(jìn)行，房地產(chǎn)估價范圍由委托方界定并對其負(fù)相應(yīng)法律責(zé)任。3、本報告所稱的“估價價值”系指我們對所估價的房地產(chǎn)在規(guī)劃用途不變、持續(xù)使用以及在估價時點(diǎn)的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境在可預(yù)期的將來無重大變化的前提下對上述委估房地產(chǎn)的公允價值意見。4、基于估價目的，本估價報告估價結(jié)果是對2010年12月14日這一估價時點(diǎn)委估房地產(chǎn)的客觀公允市場價值的反映，沒有考慮將來可能追加付出的價格對估價價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇不可抗力對估價價值的影響。5、注冊房地產(chǎn)估價師執(zhí)行房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的目的是對估價對象價值進(jìn)行估算并發(fā)表意見，不對估價對象權(quán)屬及附著于估價對象上的其他權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)或發(fā)表意見，估價對象的法律權(quán)屬及附著于估價對象上的其他權(quán)利由委托方負(fù)責(zé)解釋。6、本次評估以估價對象不涉及任何抵押擔(dān)保以及其他法定優(yōu)先受償款為假設(shè)前提，否則應(yīng)對本次估價結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。7、我們的估價結(jié)果成立的前提是委托方提供的資料屬實(shí)，委估房屋產(chǎn)權(quán)完整，具有合法的土地使用權(quán)等。委托方對所提供資料的真實(shí)、完整、合法性承擔(dān)法律責(zé)任，如因委托方提供的相關(guān)證明資料不實(shí)造成估價結(jié)果失真，我們將不承擔(dān)任何法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。8、我們估價的實(shí)體以我們現(xiàn)場拍照和勘察的估價對象外部實(shí)體為準(zhǔn)，但在本次估價中估價人員沒有接受對估價對象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)進(jìn)行檢測的委托，估價人員不能確定估價對象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)沒有缺損。9、由于本次估價對象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價是以估價對象能合法享用及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益、各項(xiàng)服務(wù)配套設(shè)施及整體房地產(chǎn)占用土地的使用權(quán)為假設(shè)前提。10、本估價報告估價結(jié)果是在公開市場前提下求取的房地產(chǎn)抵押價值，未考慮估價對象未來市場價格波動風(fēng)險、快速變現(xiàn)損失及費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓時應(yīng)交納的相關(guān)稅費(fèi)等對估價結(jié)果的影響。委估對象為住宅用房，具有一定的通用性和獨(dú)立適用性，如果在估價時點(diǎn)進(jìn)行快速變現(xiàn)其可能實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價格一般在市場價值的70%左右，在短期內(nèi)可變現(xiàn)，所實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價格應(yīng)優(yōu)先支付評估拍賣費(fèi)及按規(guī)定繳納的稅費(fèi)等費(fèi)用。二十世紀(jì)房地產(chǎn)資產(chǎn)評估事務(wù)所二零一一年六月十四日房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托估價方:李女士二、受托估價方：二十世紀(jì)房地產(chǎn)資產(chǎn)評估事務(wù)所三、估價對象概況:委估對象為鄭州市中原區(qū)綠都城5層（7）（建筑面積85.73平方米）的住宅用房。1、委估對象的位置狀況綠都城住宅小區(qū)，位于鄭州市中原路與西三環(huán)交叉口西南角；小區(qū)近鄰景，景麗花園，湖光苑，市中心醫(yī)院，裕達(dá)國貿(mào)，市政府等；綠城廣場、二七購物商圈、鄭州一中，河南工程學(xué)院,中原工學(xué)院等均近在咫尺；302、112、205、321、411等各路大、小巴士經(jīng)過小區(qū)，交通較為便利。

2、委估對象的權(quán)屬狀況產(chǎn)權(quán)清新大開發(fā)商，無抵押過戶。3、委估對象特征狀況委估對象所在房屋建于2008年，共7層，委估對象位于第5層，建筑面積為85.73平方米；裝修情況：精裝修，估價對象平面布局好，采光通風(fēng)好，維護(hù)情況好，用途：住宅；使用年限：70年（1993.06.30—2063.06.29）。

四、估價目的:為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、估價時點(diǎn):2011年6月14日。六、價值定義：委估對象于估價時點(diǎn)2011年6月14日的市場參考價值（包含估價對象所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價值）。七、估價依據(jù):1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。3、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》。4、房地產(chǎn)評估委托書和委托方提供的相關(guān)資料。5、評估人員現(xiàn)場查勘和收集的相關(guān)資料。八、估價原則：合法原則、最高最佳使用原則、供求原則、替代原則、公平原則。九、估價方法：由于委估對象為住宅用房，在市場上與待估房地產(chǎn)可比的交易案例較多，故采用市場比較法對其價值進(jìn)行評估，市場比較法是通過市場上可比的交易實(shí)例根據(jù)替代原理對委估對象的市場價格進(jìn)行調(diào)整，而確定其比準(zhǔn)價格的一種方法。十、估價結(jié)果：經(jīng)過我事務(wù)所評估人員科學(xué)的分析和測算，在以為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值為評估目的的前提下，根據(jù)國家對房地產(chǎn)估價的規(guī)范要求等，選用科學(xué)的評估思路及方法，委估對象于估價時點(diǎn)2011年6月14日公開的市場評估總價為人民幣53.49萬元（大寫：人民幣=534900\*CHINESENUM2伍拾叁萬肆仟玖佰元整），評估單價為4092元/平方米。十一、估價作業(yè)日期：2011年6月14日至2012年6月14日。十二、估價報告應(yīng)用的有效期：1、本估價報告所示的評估結(jié)果為估價對象于估價時點(diǎn)2011年6月14日公開市場價格，隨著時間及市場情況的變化，該價格需作相應(yīng)調(diào)整，如果完成評估報告日至使用本評估結(jié)果的時間超過一年（即有效期為2011年6月14日至2012年6月14日），我們對此結(jié)果造成的后果不負(fù)任何責(zé)任。2、估價時點(diǎn)之后、有效期之內(nèi)估價對象或國家經(jīng)濟(jì)形勢、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費(fèi)政策等發(fā)生變化，對估價結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時，委托方應(yīng)及時聘請房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對估價結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價。否則，我們對此結(jié)果造成的后果不負(fù)任何責(zé)任。3、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生影響；故貸款人（金融機(jī)構(gòu)）應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估。十三、其他需要說明的問題：1、本次評估的對象以委托方所提供的有關(guān)資料及數(shù)量為準(zhǔn)。2、在本次評估中，委托方提供的資料如有虛假，由委托方承擔(dān)法律責(zé)任。3、本評估報告專為委托方按委托目的使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得轉(zhuǎn)載或作他用。4、上述評估結(jié)論是反映委估對象在本次評估目的下，根據(jù)評估原則確定的現(xiàn)行公允價，未考慮國家發(fā)生宏觀經(jīng)濟(jì)的政策變化及遇自然力或其他不可抗力對評估價的影響。5、本估價報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托方不承擔(dān)任何責(zé)任。十四、估價人員：評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：（中國注冊房地產(chǎn)估價師）估價人員：（中國注冊房地產(chǎn)估價師）估價報告審核人：（中國注冊房地產(chǎn)估價師）評估機(jī)構(gòu)：二十世紀(jì)房地產(chǎn)評估有限公司報告出具時間：二Ο一Ο年十二月十五日房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、個別因素分析委估對象所在房屋建于2008年，共7層，委估對象位于第5層，建筑面積為85.73平方米；裝修情況：精裝修。估價對象平面布局好，采光通風(fēng)好，維護(hù)情況好，至估價時點(diǎn)該房正在進(jìn)行室內(nèi)裝修。二、區(qū)域因素分析委估對象位于鄭州市中原區(qū)綠都城周圍有：小區(qū)近鄰景，景麗花園，湖光苑，市中心醫(yī)院，裕達(dá)國貿(mào)，市政府等；綠城廣場、二七購物商圈、鄭州一中，河南工程學(xué)院,中原工學(xué)院等均近在咫尺；302、112、205、321、411等各路大、小巴士經(jīng)過小區(qū)，交通較為便利。

三、市場背景分析1.一般因素影響土地價格的一般因素主要有地理位置和行政區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場等。⑴地理位置和行政區(qū)劃中華民族的母親河－－黃河中下游的分界處，有一座古老而年輕的城市，這就是素有綠城美譽(yù)的河南省省會－－鄭州。悠久的歷史、優(yōu)越的區(qū)位和豐富的資源，使鄭州成為中國重要的交通樞紐、著名商埠、中國八大古都之一、中國歷史文化名城、優(yōu)秀旅游城市和隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶的重要中心城市。鄭州地處中華腹地，九州之中，十省通衢。北臨黃河，西依嵩山，東、南接黃淮平原，介于東經(jīng)112度42分--114度14分，北緯34度16分--34度58分之間。鄭州是一座平原城市，屬北溫帶大陸性氣候，年平均氣溫14.3攝氏度，平均降水量640.9毫米。她四季分明并各具特色，一年中7月最熱，平均氣溫27.3攝氏度，1月最冷，平均氣溫0.2攝氏度。鄭州擁有得天獨(dú)厚的自然資源?，F(xiàn)已探明的礦藏有煤、鋁、礬土、耐火粘土、水泥灰?guī)r、油土、石英沙等34種，其中煤炭總儲量50億噸，居全省第一位；耐火粘土種類齊全，儲量達(dá)1億噸，占全省儲量的一半；鋁土礦儲量1億噸，占全省的30％；天然油石礦礦質(zhì)優(yōu)良，是全國最大的油石基地之一。全市總面積7446.2平方公里，市區(qū)面積1010.3平方公里，其中建成區(qū)面積262平方公里。現(xiàn)轄6區(qū)5市1縣：金水區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)、管城區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、上街區(qū)，鞏義市、登封市、滎陽市、新密市、新鄭市、中牟縣。年末全市總?cè)丝?16萬，建成區(qū)人口340萬。旅游觀光鄭州的歷史源遠(yuǎn)流長，是國務(wù)院批準(zhǔn)的國家歷史文化名城。早在３６００年前，這里就是商王朝的重要都邑。（2）房地產(chǎn)市場分析鄭州市市區(qū)商品房銷售5948套(間)，較上月下降了52.42%,較去年同期下降了51.01%;商品房銷售面積63.69萬平方米，較上月下降了51.17%，較去年同期下降了45.15%;商品房銷售均價為7301元/平方米，較上月上漲了3.93%。

鄭州市市區(qū)商品住宅銷售5100套(間)，較上月下降了54.06%,較去年同期下降了53.91%;商品住宅銷售面積51.77萬平方米，較上月下降了53.82%，較去年同期;商品住宅銷售均價為6559元/平方米，較上月上漲了3.58%。

鄭州市市區(qū)非住宅銷售848套(間)，較上月下降了39.43%，較去年同期下降了21.26%;銷售面積11.93萬平方米，較上月下降了34.92%,較去年同期下降了26.63%;非住宅銷售價格為10519元/平方米，較上月下降了6.59%。四、最高最佳使用分析最高最佳使用原則是要說明，房地產(chǎn)評估要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是委估對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給委估對象帶來最高價值的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了評估的客觀性。衡量、判斷委估對象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面考慮：（一）法律上允許（規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可）。即不受現(xiàn)時使用狀況的限制，而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途評估。（二）技術(shù)上可行。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進(jìn)行評估。（三）經(jīng)濟(jì)上可行。即評估價格應(yīng)是各種可能的使用方式中，以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的評估結(jié)果。（四）土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否達(dá)到均衡來判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也就是說，評估時，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。（五）房地產(chǎn)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性。即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否均衡或協(xié)調(diào)的問題。也就是說，評估時不按原用途評估，而按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)使用的新用途進(jìn)行評估。（六）可持續(xù)發(fā)展性。即在評估時不僅要研究過去和現(xiàn)在的價格狀況，而且還要研究房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢，以及政治經(jīng)濟(jì)形勢和政策變化對房地產(chǎn)形成的影響以預(yù)測未來價格和收益變動的趨勢。根據(jù)委估對象地理位置、周邊自然與人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境及充分利用土地資源的原則，該委估對象作為住宅用房為最高最佳用途。五、評估方法的選用和技術(shù)思路由于委估對象為住宅用房，在市場上與待估房地產(chǎn)可比的交易案例較多，故采用市場比較法對其價值進(jìn)行評估，市場比較法是通過市場上可比的交易實(shí)例根據(jù)替代原理對委估對象的市場價格進(jìn)行調(diào)整，而確定其比準(zhǔn)價格的一種方法。具體的計算公式為：委估對象評估價格=可比實(shí)例價格×{[100/（交易情況修正系數(shù)）]×[（交易日期修正系數(shù)）/100]×[100/（區(qū)域因素修正系數(shù)）]×[100/（個別因素修正系數(shù)）]}評估測算過程1、選取比較實(shí)例根據(jù)物質(zhì)的同一性或類似性；地點(diǎn)的同一性或類似性；時間的接近性；交易情況無反常四個基本要求選取三個可比實(shí)例如下：實(shí)例項(xiàng)目項(xiàng)目實(shí)例A綠都城實(shí)例B綠都城實(shí)例C綠都城地理位置中原路與西環(huán)路交叉口中原路與西環(huán)路交叉口中原路與西環(huán)路交叉口物業(yè)用途住宅用房住宅用房住宅用房建筑年代200820082008房屋結(jié)構(gòu)板樓板樓板樓項(xiàng)目狀況現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房交易情況正常正常正常采光通風(fēng)良好良好良好交易方式一次性付款一次性付款一次性付款交易日期近期近期近期樓層6層6層6層交易單價（元/平方米）5106672570442、交易情況修正主要考慮排除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實(shí)例的成交價格偏差，將其成交價格修正為正常價格。由于評估人員所選實(shí)例均為正常交易價格，不需要作交易情況修正，故不作修正。3、交易日期修正委估對象與可比實(shí)例的交易日期有時間差異時，隨著時間的推移，房地產(chǎn)價格有較明顯的變化趨勢時，必須進(jìn)行交易日期修正。由于選取的均為近期發(fā)生的交易案例，且目前貴陽市的房地產(chǎn)市場價格較為平穩(wěn)，故不作修正。4、區(qū)域因素修正前面所選取的三個比較案例中，均屬于同一區(qū)域，為排除由于外部環(huán)境差異所造成的價格差異，使修正后的可比實(shí)例價格能夠與委估對象房地產(chǎn)所處地段的實(shí)際情況相符。本評估報告擬采用直接比較法進(jìn)行區(qū)域修正，即以委估對象房地產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)，與可比實(shí)例相對應(yīng)的區(qū)域因素逐項(xiàng)比較，然后確定修正比率具體比較因素如下表：實(shí)例項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C區(qū)域因素詳細(xì)狀況說明區(qū)位位置相同相同相同物業(yè)所處城市區(qū)段，距市中心的距離交通狀況道路條件相同相同相同周邊道路通達(dá)能力、路況公共交通相同相同相同城市公交線路、交通管制社區(qū)配套配套范圍相同相同相同基礎(chǔ)配套設(shè)施范圍供應(yīng)通力相同相同相同基礎(chǔ)配套設(shè)施滿足居民需求狀況服務(wù)設(shè)施相同相同相同商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、學(xué)校、醫(yī)院、娛樂設(shè)施等社區(qū)環(huán)境室外場所相同相同相同居民散步和健身需求的活動場所環(huán)境污染相同相同相同含聲、光、氣、水的污染狀況社會環(huán)境相同相同相同城市治安和居住區(qū)安全保障狀況人口素質(zhì)相同相同