小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案2

博瑞都市花園選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案(草案)《成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的通知》等主大會(huì)議事規(guī)則》的相關(guān)規(guī)定，制訂本小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘方案。本小區(qū)業(yè)主大會(huì)與博瑞物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱博瑞物業(yè)公司)原簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同已于2008年12月31日期滿終止。博瑞物業(yè)公司由街道辦指定代管本小區(qū)物業(yè)服務(wù)事宜已近一年半(代管期間該公司只是依照原物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、質(zhì)量提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)),在此期間，博瑞物業(yè)公司已經(jīng)失去原物業(yè)管理服務(wù)合同主體的法律地位第二屆業(yè)委會(huì)成立后,業(yè)委會(huì)曾以工作函的形式向博瑞物業(yè)公司發(fā)出補(bǔ)辦續(xù)聘手續(xù)的要約,博瑞物業(yè)公司在2010年2月10日的回函中明確表示愿意參與競(jìng)聘；業(yè)主大會(huì)通過(guò)的《管理規(guī)約》第三條明確約定本小區(qū)物業(yè)管理模式為“本建筑區(qū)劃內(nèi)，實(shí)行由業(yè)主依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),雙方依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定共同對(duì)物業(yè)共有部分進(jìn)行管理、維修、養(yǎng)護(hù)，并維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、安全防衛(wèi)和公共秩序的物業(yè)管理模式?！辫b于上述情況，本小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用只能采取選聘方式。希望廣大業(yè)主能主動(dòng)關(guān)心小區(qū)的和諧建設(shè)。為提升小區(qū)的品位，為使自己的物業(yè)有所增值，積極推薦自己心目中的好的物業(yè)企業(yè)來(lái)參加競(jìng)聘。同時(shí)從小區(qū)整體利益出發(fā),行使好自己的權(quán)利,積極參與、精心挑選，爭(zhēng)取選聘一家能真正為廣大業(yè)主服務(wù)的物業(yè)企業(yè)。業(yè)委會(huì)及選聘工作組會(huì)將選聘情況和進(jìn)程及時(shí)告之全體業(yè)主，使這次選聘工作真正做到公平、公開(kāi)、公正、透明。一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘的原則：(一)根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三條的規(guī)定，本次物業(yè)企業(yè)的選聘工作堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則。根據(jù)《成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的通知》第一條的規(guī)定，本次選聘工作采取公開(kāi)招標(biāo)投標(biāo)方式進(jìn)行。(二)根據(jù)本小區(qū)《管理規(guī)約》第十一條、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》第二十二條的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)辦理實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)相關(guān)事宜。為了保護(hù)小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益和維護(hù)小區(qū)和諧穩(wěn)定，本次選聘工作由業(yè)委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的選聘工作組具體實(shí)施。數(shù)均超過(guò)1/2的業(yè)主通過(guò)后生效。(五)參聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)本著公平競(jìng)爭(zhēng)的原則，物業(yè)公司宣傳時(shí)可作比較,提出多項(xiàng)主張和意見(jiàn),但不得攻擊其他物業(yè)公司,不得以各種不正當(dāng)?shù)氖侄芜M(jìn)行上門(mén)拉票，不得有亂張貼、亂派發(fā)資料、虛假宣傳等影響公平競(jìng)爭(zhēng)和干擾業(yè)主生活、擾亂正常選聘工作的行為。如有上述不正當(dāng)手段和現(xiàn)象之一,則經(jīng)選聘工作組核實(shí)并表決是否取消其參聘資(六)為避免出現(xiàn)惡性壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，給本小區(qū)留下服務(wù)隱患，本次競(jìng)聘不得低于現(xiàn)有服務(wù)質(zhì)量,在住宅和商業(yè)物業(yè)費(fèi)上不得低于現(xiàn)行物業(yè)服二、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：(一)標(biāo)準(zhǔn)一：維持現(xiàn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(多層住宅0.8元m.月，電梯住宅1元m.月，商鋪2元mz.月),地下和架空車(chē)位物業(yè)服務(wù)費(fèi)安防、衛(wèi)生、綠化方面應(yīng)有所提升(服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件);公共產(chǎn)權(quán)收益歸全體業(yè)主所有，物業(yè)公司可按照總收益的30%-40%提取管理費(fèi)用。(二)標(biāo)準(zhǔn)二；按“一級(jí)物業(yè)服務(wù)等級(jí)”服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和“乙等環(huán)境設(shè)等”)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，要求達(dá)到和超過(guò)剛?cè)胱r(shí)的服務(wù)水平；公共產(chǎn)權(quán)收益歸全體業(yè)主所有，物業(yè)公司可按照總收益的30%-40%提取管理費(fèi)用。按準(zhǔn)的物管費(fèi)可能達(dá)到電梯1.56元mz.月；多層1.07元m.月。以上兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，在業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前由幢代表在收集意見(jiàn)基礎(chǔ)上表決選定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),提交業(yè)主大會(huì)表決。(一)根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第八條的規(guī)定，參與競(jìng)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備二級(jí)及二級(jí)以上的資質(zhì),信譽(yù)良好 (建立了企業(yè)及其從業(yè)人員的信用信息，且年度年度信用記分高于60分。屆時(shí)業(yè)委會(huì)將組織業(yè)主和業(yè)主代表對(duì)參與競(jìng)聘企業(yè)進(jìn)行明察暗訪)。(二)必須是依法設(shè)立、從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)、具有獨(dú)立法人資格、取得資質(zhì)證書(shū)的企業(yè)。(三)為建筑區(qū)劃配備的物業(yè)服務(wù)力量與《成都市物業(yè)服務(wù)力量配(四)必須持有該企業(yè)現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)出具的能配合所服務(wù)的小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)為小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的證明。(五)能承諾按照《成都市物業(yè)服務(wù)履約保證金管理指導(dǎo)意見(jiàn)》的規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用總額的20%作為物業(yè)服務(wù)履約保證金；承諾簽訂規(guī)范性的物業(yè)服務(wù)合同;承諾嚴(yán)格按照小區(qū)管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同開(kāi)展工作,維護(hù)業(yè)主利益，不能接受地產(chǎn)公司的違規(guī)指令,未經(jīng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)表決同意不得允許開(kāi)發(fā)商進(jìn)入本物業(yè)管理區(qū)域施工或進(jìn)行其它任何商業(yè)活動(dòng)等，諾有違反立即解約,保證金不退”。(六)本小區(qū)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于競(jìng)聘報(bào)名時(shí)向業(yè)主委員會(huì)提交本小區(qū)以下資料原件：①竣工驗(yàn)收資料。包括竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料。②技術(shù)資料。包括設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等資料。①物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件。④實(shí)施物業(yè)管理期間形成的有關(guān)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等的技術(shù)資料。①業(yè)主檔案和物業(yè)使用、維護(hù)、管理所必須的其他資料。如物業(yè)的規(guī)劃、建設(shè)的有關(guān)資料等。(七)、按相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定繳納投標(biāo)保證金,由第三方代管。(一)公示選聘工作組分工職責(zé)、選聘方案(草案)(征求意見(jiàn)稿)(二)制訂和表決正式選聘方案。1.將選聘方案(草案)(征求意見(jiàn)稿)中制訂的兩個(gè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)供代表大會(huì)選擇,代表大會(huì)選定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)提供給業(yè)主大會(huì)表決,制定正式選聘方案(草案)。2.公示正式選聘方案(草案)(包含選聘方式、具體實(shí)施者、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、詳細(xì)的報(bào)名條件)、業(yè)主花名冊(cè)，標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同(物業(yè)管理服務(wù)合同<示范文本>)。3.選聘方案(草案)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)采取書(shū)面征求意見(jiàn)方式召開(kāi)業(yè)主4.公布表決結(jié)果。(三)評(píng)標(biāo)工作，評(píng)標(biāo)結(jié)果提交業(yè)主大會(huì)表決1.根據(jù)通過(guò)的選聘方案開(kāi)展招標(biāo)工作，制訂標(biāo)書(shū)細(xì)化報(bào)名條件、制訂評(píng)標(biāo)方案,公告招標(biāo)書(shū)及評(píng)標(biāo)方案,邀請(qǐng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)且有意向的物業(yè)企業(yè)參與投標(biāo)。2.安排投標(biāo)企業(yè)展示物業(yè)服務(wù)方案和現(xiàn)場(chǎng)答疑，組織業(yè)主代表對(duì)投標(biāo)企業(yè)參觀考察。3.業(yè)委會(huì)組織棟代表和業(yè)委會(huì)成員一起評(píng)標(biāo)、預(yù)選出三家企業(yè)。4.公示評(píng)標(biāo)和投票選擇結(jié)果，提供給業(yè)主大會(huì)投票決定。5.組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)書(shū)面表決，從三家候選企業(yè)中選出一家，經(jīng)權(quán)數(shù)和戶數(shù)均超過(guò)1/2的業(yè)主通過(guò)即中標(biāo)。6.公布表決結(jié)果(如果無(wú)任何一家有效過(guò)半，則由選聘工作組技票表決選擇出其中一家企業(yè),提交業(yè)主大會(huì)再次表決是否聘用。若仍未能有效過(guò)半，則依法重新組織招標(biāo)工作),宣布中標(biāo)企業(yè)，并向中標(biāo)企業(yè)發(fā)出中標(biāo)通知書(shū),同時(shí)通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)單位。7.公示物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。8.業(yè)委會(huì)與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂本小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同。9.安排工作交接。(四)時(shí)間安排1.暫擬定于2010年6月5日一6月12日以書(shū)面形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，表決選聘方案(同時(shí)補(bǔ)選業(yè)委會(huì)缺額委員)。3.此次選聘物業(yè)工作所需公告事宜，由選聘工作組負(fù)責(zé)公示，由業(yè)委會(huì)兼章。統(tǒng)一公示期限為七天，請(qǐng)廣大業(yè)主積極參與和關(guān)注。五、業(yè)主提出意見(jiàn)和建議的方式(一)凡對(duì)公示文件和選聘工作有意見(jiàn)和建議的業(yè)主，請(qǐng)到業(yè)委會(huì)辦公室以書(shū)面形式提出，匿名意見(jiàn)和建議恕不受理。(二)選聘工作組辦公地點(diǎn)、聯(lián)系方式辦公地點(diǎn)：27幢5單元102號(hào)業(yè)委會(huì)辦公室聯(lián)系方式：每周三晚8:00-10:00值班接待(三)網(wǎng)上公示文件。網(wǎng)址：www.br青羊區(qū)博瑞·都市花園物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作組或服或服項(xiàng)目?jī)?nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)綜理月民4、有完善的物業(yè)管理方案,質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱、公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修1小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有擦、維修和回訪記錄。務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情9、按規(guī)定至少每半年公布一次利用物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益的收支情10、按合同約定規(guī)范使用建筑物及其附屬設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)維修資金。11、每年進(jìn)行一次業(yè)主滿意度調(diào)查，滿意不低于85(二)房屋,理(二)1、對(duì)房屋共有部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，每3日檢查1次房屋共有部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。3、每3日巡查1次建筑區(qū)劃房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共有部位的門(mén)窗、玻璃等,做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約(臨立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每3日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共有管線等損害公共利益現(xiàn)象的，酸勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門(mén)c5、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主6、建筑區(qū)為1主出入口設(shè)有建筑區(qū)劃平面示意圖，留團(tuán)、棟及單元，(門(mén))項(xiàng)項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1、對(duì)附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)(依法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除保養(yǎng)等記錄齊全。3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；施設(shè)備運(yùn)行正常。(三)14、對(duì)附屬設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范!共有圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編l設(shè)施制維修、更新改造計(jì)劃和建筑物及其附屬設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，|設(shè)備|向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織|維6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。9、路燈、樓道燈完好率不低于90%。10、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。(四):、建筑區(qū)劃主出入口24小時(shí)值勤。1、按單元設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天清運(yùn)2次。2、建筑區(qū)劃道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、綠地等每日清掃1次；電梯廳樓道每(五)|I日清掃1次，半月拖洗1次；扶手每周擦洗2次；