湖南某物業(yè)公司管理文件匯編

目錄一、序言……………………06二、綜合管理湖南星郵物業(yè)管理有限責(zé)任公司組織機(jī)構(gòu)圖…………07物業(yè)管理效勞指南……………08物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)……………10設(shè)備設(shè)施管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)………………………12治安、消防管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)……………………13效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)…………………15清潔衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)……………17窗口標(biāo)準(zhǔn)效勞標(biāo)準(zhǔn)……………18標(biāo)準(zhǔn)、文明效勞承諾…………………………20消防管理制度…………………21鑰匙管理制度…………………24員工宿舍管理規(guī)定……………26效勞質(zhì)量監(jiān)督檢查管理方法…………………32三、應(yīng)急處置預(yù)案電梯困人應(yīng)急處置預(yù)案………………………27供配電設(shè)施故障應(yīng)急處置預(yù)案………………29停電應(yīng)急處置預(yù)案……………30斷電故障應(yīng)急處置預(yù)案………………………32大油機(jī)發(fā)電時(shí)故障應(yīng)急預(yù)案…………………33給排水系統(tǒng)故障應(yīng)急處置預(yù)案………………35爆管應(yīng)急處置預(yù)案……………36火災(zāi)撲救應(yīng)急處置預(yù)案………………………38消防應(yīng)急疏散預(yù)案……………41維護(hù)物業(yè)公共治安秩序應(yīng)急預(yù)案……………45酗酒鬧事應(yīng)急處置預(yù)案………………………47防盜、搶處置預(yù)案……………48刑事突發(fā)事件處置預(yù)案………………………50附：1．平安保衛(wèi)、消防平安應(yīng)急處置聯(lián)動(dòng)總體操作程序………………522．電梯困人應(yīng)急處理流程…………533．突發(fā)性水浸應(yīng)急處理流程圖………………………544．消防報(bào)警〔誤報(bào)警〕、消防泵動(dòng)作緊急處理程序………………555．自然災(zāi)害預(yù)防及處理流程圖……………………56四、崗位職責(zé)、管理制度行政管理……………………57行政部組織機(jī)構(gòu)圖……………57總經(jīng)理崗位職責(zé)………………58副總經(jīng)理崗位職責(zé)……………59管理處主任崗位職責(zé)…………………………60行政部經(jīng)理崗位職責(zé)…………………………61行政部副經(jīng)理崗位職責(zé)………………………62行政部行政主管崗位職責(zé)……………………63行政部文秘兼內(nèi)勤崗位職責(zé)…………………64行政部出納崗位職責(zé)…………………………66行政部檔案管理員崗位職責(zé)…………………67公文管理暫行方法……………68財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)管理方法……………70工程部………………………72工程部組織機(jī)構(gòu)圖……………72工程部工作職能………………73工程部運(yùn)行組工作職能………………………75工程部維修班組工作職能……………………76工程部經(jīng)理崗位職責(zé)…………………………77工程部副經(jīng)理崗位職責(zé)………………………79工程部運(yùn)行主管崗位職責(zé)……………………81工程部維修主管崗位職責(zé)……………………84工程部?jī)?nèi)勤崗位職責(zé)…………………………87工程部變配電值班電工崗位職責(zé)……………89工程部維修電工崗位職責(zé)……………………91工程部電梯維修工崗位職責(zé)…………………93工程部空調(diào)〔給排水〕工崗位職責(zé)…………95工程部三行工崗位職責(zé)………………………97工程部設(shè)備設(shè)施管理綜合要求………………98工程部平安生產(chǎn)管理制度……………………103工程部工具管理制度…………………………104工程部清潔衛(wèi)生制度…………………………105工程部設(shè)備機(jī)房管理制度……………………106工程部節(jié)能制度………………107工程部設(shè)備事故分析及處理制度……………108工程部交接班管理制度………………………109工程部變配電室交接班制度…………………110工程部變配電室值班制度……………………112工程部變配電室巡視檢查制度………………114工程部變配電室設(shè)備缺陷管理制度…………116工程部變配電室設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度…………117工程部變配電室停電管理制度………………118工程部變配電室平安保衛(wèi)制度………………117工程部發(fā)電機(jī)巡視檢查制度…………………118工程部發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)制度…………………119工程部發(fā)電機(jī)房管理制度……………………121工程部電梯巡視檢查制度……………………122工程部電梯維護(hù)保養(yǎng)制度……………………123工程部電梯機(jī)房、井道管理制度……………124工程部擦窗機(jī)維護(hù)保養(yǎng)制度…………………126工程部生活供水管理制度……………………127工程部水泵房管理制度………………………128工程部防火管理制度…………………………129工程部平安運(yùn)行管理制度……………………130工程部設(shè)備機(jī)房“動(dòng)火〞管理制度…………132工程部技術(shù)資料檔案管理制度………………133工程部報(bào)修工作制度…………………………134工程部事故處理程序…………………………136工程部設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)程序……………………137工程部變配電室操作規(guī)程……………………139工程部柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程…………………143工程部變配電倒閘操作規(guī)程…………………144工程部電梯維護(hù)保養(yǎng)平安操作規(guī)程…………147工程部擦窗機(jī)平安操作規(guī)程…………………148工程部生活水箱清洗操作規(guī)程………………149工程部生活水泵操作規(guī)程……………………151工程部消防水泵例行檢查操作規(guī)程…………153工程部中央空調(diào)熱水鍋爐運(yùn)行、操作規(guī)程…………………154工程部中央空調(diào)約克主機(jī)運(yùn)行操作規(guī)程……………………155工程部客戶(hù)室內(nèi)維修操作規(guī)程………………159工程部電梯日常維修巡檢維護(hù)規(guī)程…………162工程部維修操作規(guī)程…………………………164工程部強(qiáng)電電氣設(shè)備日常巡檢維護(hù)規(guī)程……………………166工程部弱電系統(tǒng)設(shè)備日常巡檢維護(hù)規(guī)程……………………167工程部空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備日常巡檢維護(hù)規(guī)程……………………168工程部給排水設(shè)備日常巡檢維護(hù)規(guī)程………………………170工程部電工日常平安操作規(guī)程………………171效勞清潔部…………………173效勞清潔部組織機(jī)構(gòu)圖………………………173效勞清潔部經(jīng)理崗位職責(zé)……………………174效勞清潔部效勞主管崗位職責(zé)………………176效勞清潔部會(huì)務(wù)效勞主管崗位職責(zé)…………178效勞清潔部?jī)?nèi)勤兼?zhèn)}庫(kù)管理員崗位職責(zé)……………………180效勞清潔部總臺(tái)接待文員崗位職責(zé)…………181效勞清潔部商務(wù)中心文員崗位職責(zé)…………183效勞清潔部會(huì)務(wù)、健身中心效勞員崗位職責(zé)………………185效勞清潔部日常保潔領(lǐng)班崗位職責(zé)…………187效勞清潔部機(jī)動(dòng)保潔領(lǐng)班崗位職責(zé)…………188效勞清潔部保潔工崗位職責(zé)…………………189效勞清潔部機(jī)動(dòng)保潔工崗位職責(zé)……………190效勞清潔部客戶(hù)入駐/退租效勞規(guī)程………………………191效勞清潔部信報(bào)收發(fā)員作業(yè)規(guī)程……………194效勞清潔部代辦委托效勞程序………………196效勞清潔部客戶(hù)投訴處理程序………………197效勞清潔部商務(wù)中心效勞程序………………198效勞清潔部大堂清潔保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程…………202效勞清潔部地下室清潔保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程………………………203效勞清潔部電梯轎箱清潔保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程……………………204效勞清潔部衛(wèi)生間清潔保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程………………………205效勞清潔部公共走道清潔保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程……………………206效勞清潔部室外廣場(chǎng)、樓頂天臺(tái)清潔保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程………207效勞清潔部消防通道清潔保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程……………………208效勞清潔部公共區(qū)域/非公共區(qū)域工作流程…………………209效勞清潔部〔VIP〕禮儀接待、會(huì)務(wù)效勞操作程序…………217效勞清潔部會(huì)務(wù)接待效勞規(guī)程…………………220客戶(hù)意見(jiàn)征徇表………………221效勞清潔部機(jī)動(dòng)月度工作方案表……………222效勞清潔部辦公房鑰匙管理制度……………223效勞清潔部客戶(hù)效勞工作制度………………224效勞清潔部物資管理制度……………………226效勞清潔部商務(wù)中心工作管理制度…………227效勞清潔部總臺(tái)工作制度……………………228效勞清潔部總臺(tái)、商務(wù)中心效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)…………………231效勞清潔部清潔工作管理制度………………232效勞清潔部保潔工平安條例…………………234保安部………………………235保安部組織機(jī)構(gòu)圖……………235保安部經(jīng)理崗位職責(zé)…………………………236保安部治安、消防主管崗位職責(zé)……………237保安部領(lǐng)班崗位職責(zé)…………………………238保安部車(chē)庫(kù)巡邏崗崗位職責(zé)…………………239保安部消防監(jiān)控室崗位職責(zé)…………………240保安部東、西門(mén)崗崗位職責(zé)…………………241保安部巡邏崗崗位職責(zé)………………………242保安部非機(jī)動(dòng)車(chē)協(xié)管員崗位職責(zé)……………243保安部機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)收費(fèi)員崗位職責(zé)…………244保安部機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)協(xié)管員崗位職責(zé)……………245保安部采購(gòu)員崗位職責(zé)………………………246保安部倉(cāng)庫(kù)保管崗位職責(zé)……………………248保安部大堂崗崗位職責(zé)………………………249物品采購(gòu)、管理、領(lǐng)用暫行管理方法………………………251保安部治安管理制度…………………………253保安部鑰匙管理制度…………………………254保安部交接班制度……………257保安部工作抽查制度…………………………258保安部大件物品搬出管理制度………………259保安部車(chē)庫(kù)崗管理操作標(biāo)準(zhǔn)…………………260保安部大堂崗管理操作標(biāo)準(zhǔn)…………………261保安部消、監(jiān)控室管理操作規(guī)程……………262保安部東、西門(mén)崗管理操作標(biāo)準(zhǔn)……………263保安部防爆、防破壞性事件處理措施………………………264保安部解除火警工作程序……………………265保安部保安宿舍管理規(guī)定……………………267序言全面、準(zhǔn)確地貫徹執(zhí)行?物業(yè)管理?xiàng)l例??物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法?，依法加強(qiáng)湖南星郵物業(yè)公司管理與效勞工作落實(shí)，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力和競(jìng)爭(zhēng)力，維護(hù)公司物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)正常的工作秩序和良好的辦公環(huán)境，切實(shí)保障業(yè)主、客戶(hù)和公司的合法權(quán)益。經(jīng)過(guò)近四年的開(kāi)展，公司已根本形成管理標(biāo)準(zhǔn)、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、效勞多樣、信譽(yù)良好、制度完善的綜合性物業(yè)管理公司，管理工程涉及商務(wù)寫(xiě)字樓、行政辦公樓、大型物流倉(cāng)儲(chǔ)和郵電住宅小區(qū)?，F(xiàn)代物業(yè)管理面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，進(jìn)一步完善物業(yè)管理制度、崗位職責(zé)、標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)工作勢(shì)在必行。為此，公司本著完善制度、依法管理、標(biāo)準(zhǔn)效勞、樹(shù)立品牌的要求，特組織人員編寫(xiě)了?管理文件匯編?一書(shū)，具體對(duì)公司各崗位日常工作標(biāo)準(zhǔn)、崗位工作職責(zé)、作業(yè)規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)、突發(fā)事件處置、值班及保衛(wèi)工作等作了詳盡的標(biāo)準(zhǔn)，概括性強(qiáng)、實(shí)用性廣，便于公司各管理處在物業(yè)管理實(shí)際工作中更好的把握和運(yùn)用，從而使公司物業(yè)管理工作效率、管理效率大大提升，實(shí)為公司員工做好各項(xiàng)工作的必讀內(nèi)容和培訓(xùn)教材。公司將運(yùn)用現(xiàn)代化、科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理手段，實(shí)施全方位、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的物業(yè)管理，為客戶(hù)提供熱情、周到、優(yōu)質(zhì)、高效的效勞，不斷促進(jìn)物業(yè)管理工作的健康開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的保值和增值，確保各物業(yè)管理處設(shè)施設(shè)備運(yùn)行平安，杜絕平安責(zé)任事故和刑事案件，成功塑造湖南星郵物業(yè)公司成都一流的物業(yè)企業(yè)形象。綜合管理湖南星郵物業(yè)管理有限責(zé)任公司組織構(gòu)架圖公司總經(jīng)理公司總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理助理總經(jīng)理助理保安部工程部行政部效勞保安部工程部行政部效勞部湖南星郵花苑管理處省集郵公司大樓管理處長(zhǎng)沙市郵政大樓管理處郵電小區(qū)管理處湖南中郵物流站東管理處湖南星郵花苑管理處省集郵公司大樓管理處長(zhǎng)沙市郵政大樓管理處郵電小區(qū)管理處湖南中郵物流站東管理處湖南國(guó)際快件中心管理處湖南郵政大廈管理處眉山市郵政局管理處 物業(yè)管理效勞指南一、客戶(hù)效勞〔：〕1、為客戶(hù)辦理房屋、庫(kù)房租金，物業(yè)管理費(fèi)，代收代繳水、電費(fèi)及特約委托效勞費(fèi)的收繳和管理。2、為客戶(hù)辦理大廈地下停車(chē)場(chǎng)機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放手續(xù)。效勞時(shí)間：周一至周五8:0017:30二、商務(wù)效勞1、總效勞臺(tái)〔：〕大廈總效勞臺(tái)位于一樓大廳右側(cè)，總效勞臺(tái)提供信息咨詢(xún)效勞、來(lái)訪登記等。2、商務(wù)中心〔：〕商務(wù)中心位于一樓大廳左側(cè)，為客戶(hù)提供多種商務(wù)效勞，包括代訂報(bào)刊、雜志、郵件〔平郵、包裹、EMS〕、打字、復(fù)印、、網(wǎng)上效勞、代訂機(jī)票、代辦酒店定房等。效勞時(shí)間：周一至周五8:0017:30三、維修效勞〔：〕1、日常報(bào)修效勞〔1〕大廈公共局部設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)的所有故障，工程部將在報(bào)修后15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行無(wú)償維修?！?〕客戶(hù)自用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障或損壞時(shí)，工程部將在接到報(bào)修后15分鐘內(nèi)上門(mén)效勞，并按規(guī)定收取材料費(fèi)和效勞工時(shí)費(fèi)。2、特約有償效勞機(jī)、錄音機(jī)等小家電的維修，配各種鑰匙，修各種防盜門(mén)鎖、普通鎖等效勞，并視具體情況收取維修費(fèi)。3、移機(jī)效勞代為客戶(hù)辦理移機(jī)效勞。效勞時(shí)間：周一至周五8:0017:30四、保安效勞〔：〕1、非機(jī)動(dòng)車(chē)停放手續(xù)為客戶(hù)辦理大廈非機(jī)動(dòng)車(chē)停放手續(xù)。2、車(chē)輛管理大廈地下停車(chē)場(chǎng)可滿(mǎn)足300余輛機(jī)動(dòng)車(chē)停放，停車(chē)場(chǎng)配有專(zhuān)職車(chē)輛協(xié)管員進(jìn)行管理。3、內(nèi)保巡邏與門(mén)崗效勞大廈各出入口及重點(diǎn)部位內(nèi)保24小時(shí)定崗值守。樓層配有巡邏保安，大廈東、西門(mén)崗負(fù)責(zé)人員及車(chē)輛進(jìn)出管理。4、消防監(jiān)控中心大廈消防系統(tǒng)使用火災(zāi)自動(dòng)探測(cè)報(bào)警，監(jiān)控系統(tǒng)24小時(shí)為客戶(hù)提供平安良好的技術(shù)防范。效勞時(shí)間：每天24小時(shí)。五、清潔效勞〔：〕1、為客戶(hù)辦理入駐和退房手續(xù)，協(xié)調(diào)解決客戶(hù)入駐和退房中遇到的相關(guān)事宜。2、為大廈公共區(qū)域提供常規(guī)清潔效勞。3、為客戶(hù)室內(nèi)辦公提供特約委托清潔效勞。4、為客戶(hù)室內(nèi)辦公提供特約委托植物租擺效勞。5、為客戶(hù)提供特約委托大堂、會(huì)議室租賃效勞。效勞時(shí)間：周一至周日8:0017:30六、投訴〔〕1、接受客戶(hù)對(duì)物業(yè)效勞的意見(jiàn)和建議。2、接受客戶(hù)對(duì)有關(guān)物業(yè)效勞收費(fèi)、效勞質(zhì)量等方面的投訴。效勞時(shí)間：周一至周日8:0017:30物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1．實(shí)行物業(yè)專(zhuān)業(yè)化管理，由公司所屬各物業(yè)管理處對(duì)物業(yè)工程的建筑、設(shè)施設(shè)備、環(huán)境綠化、消防治安、場(chǎng)地、公共區(qū)域等效勞工作實(shí)施統(tǒng)一的專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理。2．物業(yè)管轄區(qū)域房屋產(chǎn)權(quán)多元的，按有關(guān)規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)。3．物業(yè)管理工程交付使用前，應(yīng)建立完整的物業(yè)承接驗(yàn)收資料和交接手續(xù)。4．物業(yè)管理單位應(yīng)與委托管理單位簽訂?物業(yè)管理委托合同?，合同文本標(biāo)準(zhǔn)，雙方責(zé)權(quán)利明確。5．公司及所屬管理處各項(xiàng)管理制度完善，各項(xiàng)管理規(guī)定、公約、二次裝修、物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等編印成冊(cè)或上墻公布，業(yè)主、客戶(hù)能自覺(jué)遵守并做到文明辦公。6．員工上崗要佩帶企業(yè)標(biāo)志并有明確的崗位考核標(biāo)準(zhǔn)。公司各部門(mén)、管理處負(fù)責(zé)人要有較強(qiáng)的事業(yè)心和責(zé)任感，有較全面的物業(yè)管理知識(shí)，并持有?全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(shū)?；技術(shù)崗位的員工須持有特種行業(yè)操作證或上崗證書(shū)。7．嚴(yán)格按照公司制定的?大廈〔樓〕裝修規(guī)那么?及要求，加強(qiáng)二次裝修現(xiàn)場(chǎng)的管理，防止事故發(fā)生。8．公司各種檔案資料管理、財(cái)務(wù)管理、運(yùn)行記錄、報(bào)表等均應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化等現(xiàn)代化管理手段。9．物業(yè)管理工程的各項(xiàng)收費(fèi)經(jīng)業(yè)主〔開(kāi)展商〕認(rèn)可并向客戶(hù)公開(kāi)，物業(yè)效勞收費(fèi)根本合理。10．物業(yè)管理三級(jí)投訴公布于眾，上墻公示。制11．物業(yè)管理投訴專(zhuān)人負(fù)責(zé)，待客態(tài)度和氣，語(yǔ)言親切、熱情、耐心、周到。12．建立來(lái)電、來(lái)函、來(lái)訪記錄，來(lái)電、來(lái)函、來(lái)訪處理及時(shí)。13．詳細(xì)記錄投訴、回訪內(nèi)容并及時(shí)回訪，認(rèn)真做好記錄。14．用戶(hù)對(duì)投訴處理的滿(mǎn)意率達(dá)98%以上。15．用戶(hù)意見(jiàn)征詢(xún)綜合效勞滿(mǎn)意率達(dá)95%以上。設(shè)施設(shè)備管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)〔一〕空調(diào)1．定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)、并有記錄。2．有機(jī)組、設(shè)備操作規(guī)程，有運(yùn)行值班工作日志、崗位責(zé)任制、崗位工作流程及標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)章制度。3．機(jī)組、水泵、冷卻塔、熱交等設(shè)備運(yùn)行正常。無(wú)跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。4．風(fēng)機(jī)盤(pán)管無(wú)嚴(yán)重噪音，無(wú)滴水；溫控開(kāi)關(guān)完好正常。5．空調(diào)機(jī)房保持整潔，無(wú)積灰、雜物等?！捕彻╇姟仓饕缸兣潆姟?．配有專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員，變配電操作維護(hù)人員均需持有高壓進(jìn)網(wǎng)許可證。2．有變配電值班工作日志、交接班制度、巡視記錄、人員進(jìn)出登記等嚴(yán)格的規(guī)章制度。3．定期維修、保養(yǎng)，并由供電局作電氣試驗(yàn)，有記錄報(bào)告。4．變配電設(shè)備運(yùn)行正常，各開(kāi)關(guān)，儀表、指示燈完好，工作場(chǎng)地整潔。5．變配電室內(nèi)應(yīng)掛有單線(xiàn)一次系統(tǒng)圖。〔三〕電梯1．所有電梯必須具有技術(shù)監(jiān)督局頒發(fā)的電梯平安使用證和電梯平安檢驗(yàn)報(bào)告。2．電梯保證運(yùn)行正常，轎廂內(nèi)干凈，通風(fēng)、照明良好，設(shè)施信號(hào)正常。4．電梯由專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍保養(yǎng)、維修，運(yùn)行修理有記錄。5．電梯發(fā)生故障，修理人員應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)組織搶修，電梯運(yùn)行修理應(yīng)做好記錄，備用電梯隨時(shí)能開(kāi)。6．電梯二十四小時(shí)效勞，監(jiān)控室要加強(qiáng)監(jiān)視管理并認(rèn)真填寫(xiě)監(jiān)控記錄和交接班記錄。〔四〕供水、排水1．供水系統(tǒng)有專(zhuān)人負(fù)責(zé)，定期清洗水箱；無(wú)二次污染發(fā)生，衛(wèi)生部門(mén)檢查符合標(biāo)準(zhǔn)，有工作記錄。2．飲用水過(guò)濾、消毒，定期保養(yǎng)，并作記錄。3．水泵運(yùn)行正常，定期保養(yǎng)，無(wú)漏水、漏油，有檢修記錄。4．用水有方案，按時(shí)抄錄水表讀數(shù)。5．各種排污管道無(wú)堵、無(wú)漏，排污符合環(huán)保要求?！参濉撤课莸墓芾砼c維修養(yǎng)護(hù)1．外觀完好、整潔、美觀，無(wú)阻礙市容和觀瞻的裝修和搭建；頂端無(wú)違章廣告牌和其他裝置。2．大廳或各樓層門(mén)廳有統(tǒng)一制作的入駐單位標(biāo)志牌，有明顯的引路標(biāo)志或示意標(biāo)志；大廳、門(mén)廳等公共部位管理有序，無(wú)亂貼、亂掛、亂堆現(xiàn)象。3．房屋的完好率到達(dá)98%以上。4．房屋修理有報(bào)修、回訪記錄；零星小修、急修的及時(shí)率達(dá)95%以上，返修率不高于2%，并有回訪記錄。5．房屋檔案齊全，包括產(chǎn)權(quán)清冊(cè)、房屋維修養(yǎng)護(hù)記錄等檔案動(dòng)態(tài)。治安、消防管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1．實(shí)施24小時(shí)平安保衛(wèi)管理制度，保安人員著裝上崗，熟悉轄區(qū)內(nèi)情況，待客文明熱情。2．保持24小時(shí)保安巡邏制度。有來(lái)客來(lái)訪登記記錄、巡邏記錄、交接班記錄，各項(xiàng)保安措施落實(shí)。3．所管理工程區(qū)域內(nèi)無(wú)重大刑事案件、無(wú)火災(zāi)責(zé)任事故發(fā)生。4．制定有嚴(yán)格的消防管理制度及消防應(yīng)急措施，配有專(zhuān)職或兼職消防管理人員。消防監(jiān)視設(shè)施設(shè)備完好，運(yùn)行正常，定期檢查、維修有記錄，探頭定期清洗。報(bào)警裝置、播送系統(tǒng)完好。5．消防水泵定期保養(yǎng)，定期手動(dòng)開(kāi)泵，并有保養(yǎng)、試泵記錄。6．消防應(yīng)急疏散通道暢通無(wú)阻，無(wú)火災(zāi)隱患。7．地下停車(chē)庫(kù)或地面停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)地整潔，標(biāo)志明顯，車(chē)輛進(jìn)出、停放有序，車(chē)輛管理制度落實(shí)。8．停車(chē)場(chǎng)管理嚴(yán)格、出入登記清楚。效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)公司為業(yè)主、客戶(hù)提供多種標(biāo)準(zhǔn)、文明效勞。如收發(fā)報(bào)刊、信件，訂購(gòu)車(chē)票、機(jī)票，打字復(fù)印，清理、搬遷辦公用房、用品用具等。收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)，根本合理。效勞人員須牢記和遵守以下效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：1．上崗時(shí)間須佩帶工號(hào)牌。2．熱情主動(dòng)，禮貌待客。3．辦事公正，按章辦事。4．嚴(yán)格手續(xù)，限時(shí)辦理。5．執(zhí)行制度，機(jī)動(dòng)靈活。6．政策不符，講清道理。7．工作日每天接待，方便用戶(hù)。8．來(lái)信、來(lái)訪及時(shí)處理，件件有回復(fù)。9．辦理好用戶(hù)入戶(hù)后的一切手續(xù)，業(yè)務(wù)接待滿(mǎn)意率達(dá)100%。10．廉潔奉公，不收受駐〔用〕戶(hù)饋贈(zèng)。清潔衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1．公共門(mén)廳、走廊、樓梯間、地下室等部位的地面、墻面、窗臺(tái)、扶手清潔無(wú)塵。2．各種裝飾件、玻璃窗保持光亮。3．公共洗手間清潔、明亮、無(wú)異味，衛(wèi)生用品保證供給，各種管道無(wú)堵塞、無(wú)滲漏。4．環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備完善，垃圾袋裝化，食物垃圾分裝，日產(chǎn)日清。5．消防通道、員工通道無(wú)雜物、無(wú)堵塞、無(wú)垃圾、無(wú)灰塵。六．外墻清潔每完成大廈的一個(gè)側(cè)面，必須經(jīng)物業(yè)公司專(zhuān)職質(zhì)檢人員驗(yàn)收合格。窗口標(biāo)準(zhǔn)效勞標(biāo)準(zhǔn)１．投訴:鈴響三聲，必有應(yīng)答；先報(bào)“家門(mén)〞，后說(shuō)“請(qǐng)講〞；態(tài)度和氣，語(yǔ)言親切；記錄完整，件件落實(shí)。２．用戶(hù)報(bào)修：禮貌招呼，認(rèn)真記錄；形式多樣，方便用戶(hù)；晝夜值班，專(zhuān)人接待；掛牌上崗，熱情效勞；準(zhǔn)確登記，及時(shí)處理。３．小修養(yǎng)護(hù)：上門(mén)效勞，佩帶工卡；預(yù)約時(shí)間，必須遵守；修理完畢，清掃現(xiàn)場(chǎng)；用戶(hù)驗(yàn)收，及時(shí)回訪；明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)合理。４．電梯管理：監(jiān)守崗位，文明效勞；電梯運(yùn)行，證卡齊全；禮貌招呼，站立效勞；標(biāo)準(zhǔn)操作，定期檢修；備用電梯，隨時(shí)能開(kāi)；遇到故障，及時(shí)修理。５．業(yè)務(wù)接待：熱情主動(dòng)，辦事公正；上崗時(shí)間，佩帶工卡；禮貌接待，按章辦事；手續(xù)齊全，限時(shí)辦理；政策不符，講清道理；訪問(wèn)用戶(hù)，聽(tīng)取意見(jiàn)；來(lái)信來(lái)訪，及時(shí)處理。注：效勞要求實(shí)現(xiàn)率1．員工培訓(xùn)率達(dá)100%；2．崗位專(zhuān)業(yè)技能應(yīng)知應(yīng)會(huì)率達(dá)100%；3．工程維修及時(shí)率達(dá)95%以上，返修率不高于2%；4．工程維修合格率達(dá)100%；5．用戶(hù)意見(jiàn)征詢(xún)綜合效勞滿(mǎn)意率達(dá)95%以上；6．用戶(hù)投訴率在0.5%以下。標(biāo)準(zhǔn)、文明效勞承諾公司將積極履行?物業(yè)管理委托合同?所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，努力為業(yè)主和客戶(hù)提供良好的辦公和商務(wù)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，以?xún)?yōu)質(zhì)、高效、標(biāo)準(zhǔn)、文明的效勞取信于業(yè)主、效勞于用戶(hù)。為此，我們向全體用戶(hù)公開(kāi)辦事制度和效勞承諾：一．大堂接待制度：站立效勞，禮貌應(yīng)答；受理信報(bào)郵件，保證不出現(xiàn)過(guò)失；接待外來(lái)訪客、辦理登記手續(xù)；上下班頂峰時(shí)段電梯廳維護(hù)秩序等。二．接轉(zhuǎn)效勞制度：鈴響三聲，必有應(yīng)答，先報(bào)：“家門(mén)〞，后說(shuō)“請(qǐng)講〞，態(tài)度和氣，語(yǔ)言親切，記錄完整，件件落實(shí)。三．用戶(hù)報(bào)修效勞制度：禮貌招呼，認(rèn)真記錄；接到報(bào)修急修15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，零修30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。修理完畢，清理現(xiàn)場(chǎng)；用戶(hù)驗(yàn)收，簽字為據(jù)；效勞不滿(mǎn)意，歡送投訴。四．業(yè)務(wù)接待制度：熱情主動(dòng)、辦事公正，禮貌接待、按章辦事，手續(xù)齊全、限時(shí)辦理，政策不符、講清道理，來(lái)信、來(lái)訪及時(shí)處理。五．用戶(hù)投訴制度：熱情受理，妥善處理，回訪用戶(hù)，滿(mǎn)意為止。六．重要事項(xiàng)通知、提醒效勞制度：停水、停電、防汛防臺(tái)風(fēng)、節(jié)假日平安、防火、防盜重大業(yè)務(wù)活動(dòng)，均事先書(shū)面通報(bào)告知用戶(hù)。七．委托代辦效勞制度：熱情受理用戶(hù)委托修理、清潔、文印、、挑線(xiàn)等委托代辦效勞，明碼標(biāo)價(jià)、優(yōu)質(zhì)效勞、合理收費(fèi)。消防平安管理制度一總那么第一條為了加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的消防管理，預(yù)防和減少火災(zāi)的危害，保障用戶(hù)生命財(cái)產(chǎn)的平安，根據(jù)?中華人民共和國(guó)消防條例?、?高層建筑消防管理規(guī)那么?制定本規(guī)那么。第二條物業(yè)的消防管理，貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合〞的方針，本著自防自救的原那么，實(shí)行嚴(yán)格的科學(xué)管理。第三條做好消防管理工作是物業(yè)每個(gè)員工和用戶(hù)應(yīng)盡的責(zé)任。第四條本規(guī)那么適用于在寫(xiě)字樓、商業(yè)用房進(jìn)行施工、裝修、經(jīng)營(yíng)、使用單位和個(gè)人，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的防火委員會(huì)實(shí)施監(jiān)督。二管理責(zé)任第一條物業(yè)的消防工作實(shí)行逐級(jí)防火責(zé)任制，受上級(jí)防火委員會(huì)、地區(qū)公安、消防監(jiān)督機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。第二條物業(yè)各用戶(hù)應(yīng)把預(yù)防火災(zāi)作為整個(gè)管理工作中的一個(gè)重要局部，使消防工作經(jīng)?；?、制度化。第三條各用戶(hù)法定代表人〔負(fù)責(zé)人〕為防火平安第一責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)消防平安工作，接受消防部門(mén)和物業(yè)保安部的防火檢查。由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)牽頭，成立有關(guān)單位防火責(zé)任人參加的物業(yè)防火委員會(huì)，統(tǒng)一管理消防平安工作，防火委員會(huì)辦公室設(shè)在物業(yè)保安部。第四條物業(yè)內(nèi)各用戶(hù)應(yīng)有專(zhuān)人負(fù)責(zé)消防管理，平安措施落實(shí)到人。第五條防火負(fù)責(zé)人職責(zé)：領(lǐng)導(dǎo)所屬單位、部門(mén)的平安消防組織，貫徹執(zhí)行消防法規(guī)、制度，建立和健全各項(xiàng)消防規(guī)章制度。組織部署、檢查、總結(jié)消防平安工作，并定期向物業(yè)防火委員會(huì)報(bào)告消防工作情況。對(duì)員工進(jìn)行消防平安知識(shí)宣傳教育，執(zhí)行消防獎(jiǎng)懲條例。組織領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防隊(duì)，開(kāi)展防火平安檢查，消除火險(xiǎn)隱患，管理和維修消防設(shè)施和器材。組織制定緊急狀態(tài)下的疏散方案。組織撲救火災(zāi)和指導(dǎo)平安疏散，調(diào)查火災(zāi)事故，協(xié)助公安消防監(jiān)督機(jī)關(guān)調(diào)查、處理火災(zāi)事故和追究當(dāng)事人責(zé)任。三防火設(shè)計(jì)與施工第一條改建或分隔的防火設(shè)計(jì)必須符合?高層民用建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)?、?高層建筑消防管理規(guī)那么?及其他有關(guān)消防法規(guī)的要求。第二條防火設(shè)計(jì)圖紙必須經(jīng)物業(yè)防火委員會(huì)和消防部門(mén)審核批準(zhǔn)方可交付施工。施工中不得擅自變更防火設(shè)計(jì)內(nèi)容，確需要變更的，必須再次報(bào)防火委員會(huì)和消防部門(mén)批準(zhǔn)。第三條施工現(xiàn)場(chǎng)的消防平安管理，由用戶(hù)或其委托的施工單位與物業(yè)保安部、工程部等管理部門(mén)簽訂管理合同，并報(bào)物業(yè)防火委員會(huì)和消防部門(mén)備案。第四條辦公樓、裙樓等場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)或使用單位的室內(nèi)裝修，必須使用非燃或阻燃材料，并必須符合消防平安要求。第五條用戶(hù)裝修施工完畢后，消防設(shè)施必須經(jīng)物業(yè)防火委員會(huì)或消防部門(mén)檢查合格，方可交付使用，對(duì)不合格的工程要限制整改，任何單位和個(gè)人不得自行決定使用。四火災(zāi)預(yù)防第一條在物業(yè)內(nèi)動(dòng)用明火作業(yè)，必須向物業(yè)防火委員會(huì)、公司保安部提出書(shū)面申請(qǐng)，并得到批準(zhǔn)。動(dòng)火單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行動(dòng)火制度，采取防范措施和做好滅火準(zhǔn)備工作。第二條辦公樓、裙房等對(duì)外營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，嚴(yán)禁超員營(yíng)業(yè)。第三條物業(yè)區(qū)域內(nèi)禁止帶入或儲(chǔ)存易燃易爆化學(xué)物品。第四條物業(yè)內(nèi)嚴(yán)禁燃燒可燃物品，燃放煙花爆竹，在電梯、寫(xiě)字樓走廊、配電室、中央控制室、消防控制室、倉(cāng)庫(kù)、地下停車(chē)場(chǎng)等地禁止吸煙。第五條物業(yè)內(nèi)禁止使用電爐、電烙鐵等電熱器具，禁止使用非阻燃材料制作的廢紙簍。在公共陽(yáng)臺(tái)、消防通道、前室內(nèi)嚴(yán)禁擺放辦公設(shè)備、雜品廢物，確因工作需要，應(yīng)經(jīng)物業(yè)防火委員會(huì)和消防部門(mén)批準(zhǔn)。第六條用戶(hù)應(yīng)掌握消防器材的使用方法，熟悉物業(yè)出入通道。第七條用戶(hù)要按照電力技術(shù)規(guī)定，定期對(duì)電氣設(shè)備、開(kāi)關(guān)、線(xiàn)路及照明燈具等進(jìn)行檢查，凡不符合平安要求的，應(yīng)及時(shí)維修或更換。用戶(hù)在離開(kāi)物業(yè)辦公室、工作場(chǎng)所、公寓房時(shí)應(yīng)關(guān)閉電源開(kāi)關(guān)或拔下電器電源插頭。第八條煤氣管道系統(tǒng)的儀表、閥門(mén)、法蘭接頭、橡膠或塑料管等材料必須符合平安要求，定期進(jìn)行檢查維修，使用者應(yīng)注意平安使用煤氣，使用完畢應(yīng)關(guān)閉開(kāi)關(guān)。第九條物業(yè)內(nèi)的走道、樓梯、出入口等處，嚴(yán)禁堆物，保持暢通，疏散標(biāo)志和指示燈要完整醒目。五火災(zāi)撲救第一條報(bào)警及其他報(bào)警設(shè)備必須保證靈敏可靠、暢通有效。第二條消防控制室設(shè)專(zhuān)人晝夜值班，隨時(shí)觀察、記錄消防控制設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)處理火警信號(hào)。第三條物業(yè)內(nèi)所有人員一旦發(fā)現(xiàn)火災(zāi)，必須及時(shí)報(bào)警，并迅速采取撲救措施。第四條用戶(hù)的防火負(fù)責(zé)人以及義務(wù)消防隊(duì)員、員工聞警后必須及時(shí)趕到火場(chǎng)，撲滅火災(zāi)。第五條物業(yè)效勞臺(tái)員工在火災(zāi)緊急情況下，負(fù)責(zé)引導(dǎo)賓客迅速平安轉(zhuǎn)移。六消防設(shè)備第一條用戶(hù)在物業(yè)內(nèi)嚴(yán)格按照?高層民用建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)?等有關(guān)規(guī)定，配置固定的消防設(shè)施。以下部位必須配置相應(yīng)種類(lèi)的輕便滅火器材:1.辦公室、會(huì)議廳、商務(wù)中心、商場(chǎng)等公共場(chǎng)所；2.消防控制室、中央控制室、配電室、空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房等；3.停車(chē)場(chǎng)、庫(kù)房等重要部位。第二條自動(dòng)報(bào)警裝置、噴淋系統(tǒng)、防排煙設(shè)備、防火門(mén)、消火栓等定期進(jìn)行檢測(cè)，凡失靈損壞的，要及時(shí)維修或更換，確保完整可靠。第三條消防水泵、消防給水管道、消防水箱和消火栓等設(shè)施，未經(jīng)批準(zhǔn)不得任意改裝或挪作他用，除滅火搶險(xiǎn)外，平時(shí)不得動(dòng)用物業(yè)內(nèi)任何消防設(shè)施。第四條消防給水系統(tǒng)需要停水維修，必須經(jīng)物業(yè)防火委員會(huì)和消防部門(mén)批準(zhǔn)。第五條認(rèn)真做好消防設(shè)施、器材的維修養(yǎng)護(hù)工作，并建立檔案。七獎(jiǎng)懲第一條消防委員會(huì)應(yīng)定期檢查總結(jié)消防工作，對(duì)成績(jī)突出的集體和個(gè)人給予獎(jiǎng)勵(lì)。第二條凡具備以下條件之一的集體和個(gè)人，可由用戶(hù)給予表?yè)P(yáng)和獎(jiǎng)勵(lì)：1．熱愛(ài)消防工作，積極參加防火、滅火訓(xùn)練，成績(jī)優(yōu)異，工作表現(xiàn)突出者；2．模范執(zhí)行消防平安制度和崗位防火責(zé)任制，在預(yù)防火災(zāi)工作中做出奉獻(xiàn)者；3．積極投入滅火搶險(xiǎn)，搶救物業(yè)內(nèi)財(cái)物和保護(hù)人身平安表現(xiàn)突出者；4.積極鉆研消防業(yè)務(wù)，提出合理化建議和技術(shù)革新成績(jī)突出者；5.發(fā)現(xiàn)和消除重大火險(xiǎn)隱患，表現(xiàn)突出者；6.及時(shí)發(fā)現(xiàn)和撲滅火災(zāi)，防止重大損失者。第三條凡有以下情形之一，情節(jié)輕微的，由給予經(jīng)濟(jì)處分、行政紀(jì)律處分；情節(jié)嚴(yán)重的，由消防部門(mén)按照治安管理?xiàng)l例處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。1.擅自挪用或破壞消防設(shè)備及器材者；2.違反消防法規(guī)、條例者；3.對(duì)存在的火險(xiǎn)隱患拒不整改者；4.造成火災(zāi)事故的直接責(zé)任者；5．貫徹消防法規(guī)不力、管理不嚴(yán)或因玩忽職守而引起火災(zāi)事故的經(jīng)營(yíng)或使用單位領(lǐng)導(dǎo)者。八附那么用戶(hù)可根據(jù)本規(guī)那么結(jié)合實(shí)際情況，制定具體實(shí)施方法，報(bào)物業(yè)公司防火委員會(huì)備案。鑰匙管理制度鑰匙關(guān)系到業(yè)主和客戶(hù)的財(cái)產(chǎn)平安，必須嚴(yán)格控制，妥善保管。為加強(qiáng)鑰匙管理，既確保平安又方便使用，特制訂本管理制度，望各有關(guān)部門(mén)嚴(yán)格執(zhí)行。一．鑰匙的分類(lèi)鑰匙分為四類(lèi)：１．辦公樓單元房鑰匙；２．設(shè)備機(jī)房鑰匙；３．底層各出入口及樓層平臺(tái)門(mén)鑰匙；４．各辦公室及庫(kù)房鑰匙。二．湖南郵政大廈鑰匙的保管１．整個(gè)湖南郵政大廈鑰匙共有三套，其中一套完整的鑰匙由保安部集中保管，只在緊急情況下或特殊需要時(shí)使用。２．其余兩套鑰匙由各有關(guān)使用部門(mén)負(fù)責(zé)保管〔效勞部負(fù)責(zé)保管未入伙辦公樓單元房鑰匙，工程部負(fù)責(zé)保管各設(shè)備機(jī)房鑰匙，保安部負(fù)責(zé)保管底層各出入口及樓層平臺(tái)門(mén)、物料庫(kù)房鑰匙，行政部負(fù)責(zé)保管各部門(mén)辦公室及其他輔助用房鑰匙〕。３．效勞部保管的兩套辦公樓單元房鑰匙，在單元租售之前供客戶(hù)參觀及單元內(nèi)整改施工時(shí)使用；在單元租售之后，由效勞部按規(guī)定手續(xù)移交給客戶(hù)。４．各部門(mén)保管的鑰匙，均應(yīng)鎖入專(zhuān)用的鑰匙箱內(nèi)專(zhuān)人保管。鑰匙箱的鑰匙由部門(mén)經(jīng)理和鑰匙保管員各持一把，未經(jīng)部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)，保管員所持鑰匙不得擅自轉(zhuǎn)交他人使用。５．所有鑰匙在鑰匙箱內(nèi)必須標(biāo)記清楚、對(duì)號(hào)入座，取用方便。三．鑰匙的領(lǐng)用１．領(lǐng)用鑰匙必須進(jìn)行登記，由領(lǐng)用人在登記簿上填寫(xiě)領(lǐng)用日期、時(shí)間、鑰匙名稱(chēng)〔或編號(hào)〕、用途并簽名。鑰匙用過(guò)后必須立即交還保管員，并在登記簿上記錄交還日期和時(shí)間，由保管員簽收。２．鑰匙領(lǐng)用人不得將鑰匙交給他人使用，不得攜帶回家，嚴(yán)禁擅自增配。３．保安人員在巡邏中發(fā)現(xiàn)特殊情況〔如火警、偷盜等〕需進(jìn)入已入駐的辦公室，須經(jīng)保安部經(jīng)理同意后，在當(dāng)班領(lǐng)班的陪同下進(jìn)入，嚴(yán)禁一人單獨(dú)進(jìn)房。４．在辦公時(shí)間內(nèi)，客戶(hù)職員因遺忘鑰匙等特殊原因需公司協(xié)助開(kāi)門(mén)時(shí)，須到保安部辦理開(kāi)房登記并出示有效文件。節(jié)假日和非辦公時(shí)間，原那么上不予開(kāi)門(mén)，除非客戶(hù)公司負(fù)責(zé)人預(yù)先書(shū)面委托。５．非管理處人員一律不準(zhǔn)借用鑰匙。四．鑰匙的移交１．保安人員之間交接班時(shí)，如有必備的鑰匙控制在手，必須同時(shí)移交鑰匙，當(dāng)面點(diǎn)清，不得轉(zhuǎn)手移交。２．客戶(hù)入駐時(shí)，效勞部應(yīng)按規(guī)定的手續(xù)將二套單元房鑰匙移交給客戶(hù)，并作好移交記錄。３．工程部變配電室、中控室等晝夜值班崗所用之鑰匙，必須在交接班時(shí)同時(shí)移交，并做好交接記錄。五．鑰匙的遺失和增配１．遺失鑰匙，必須立即向保安部報(bào)告，及時(shí)采取必要的防范措施，并做好遺失記錄。２．遺失鑰匙者應(yīng)對(duì)所造成的經(jīng)濟(jì)損失負(fù)責(zé)。內(nèi)部員工遺失鑰匙應(yīng)按?員工手那么?中的有關(guān)規(guī)定予以處分。成心隱瞞者將加重處分。３．客戶(hù)遺失鑰匙，應(yīng)要求向保安部提交“鑰匙遺失報(bào)告〞及“換鎖申請(qǐng)〞，由客戶(hù)所屬公司/單位負(fù)責(zé)人簽名，并加蓋公司/單位公蓋，保安部審核批準(zhǔn)，工程部具體實(shí)施，或由客戶(hù)自行換鎖后，將其中一把鑰匙封存后交保安部。假設(shè)客戶(hù)違反此規(guī)定而造成的后果，管理處概不負(fù)責(zé)。４．公司各管理處內(nèi)部需增配鑰匙，應(yīng)由使用部門(mén)提出申請(qǐng)，保安部批準(zhǔn)后交工程部實(shí)施配置。保安部要做好鑰匙增配記錄。六．換鎖處理１．未經(jīng)保安部同意，任何部門(mén)或個(gè)人都不準(zhǔn)擅自換鎖。因遺失鑰匙或門(mén)鎖損壞而必須更換時(shí)，應(yīng)將新配的鑰匙交給保安部和有關(guān)部門(mén)各一套。２．客戶(hù)自行調(diào)換門(mén)鎖，應(yīng)向管理處保安部上交一套鑰匙，以便在發(fā)生意外情況或特殊需要時(shí)使用。七．加強(qiáng)監(jiān)督檢查１．各級(jí)管理人員除以身作那么執(zhí)行鑰匙管理制度外，還應(yīng)對(duì)下級(jí)人員保管和使用鑰匙加強(qiáng)監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)制止，以免造成不良后果。２．任何員工發(fā)現(xiàn)在公共場(chǎng)所隨處放置或喪失的鑰匙，應(yīng)立即上交保安部，并由保安部及時(shí)做好拾交記錄，管理處將酌情給予表?yè)P(yáng)或獎(jiǎng)勵(lì)。３．對(duì)違反本管理制度的員工，公司將按?員工手那么?的有關(guān)規(guī)定予以懲辦。４．各部門(mén)經(jīng)理要經(jīng)常檢查本部門(mén)鑰匙保管和使用的情況，定期清點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)鑰匙遺失或管理不善，必須及時(shí)報(bào)告并采取必要的防范措施。５．公司行政主管部門(mén)將對(duì)各部門(mén)鑰匙保管情況進(jìn)行檢查，確保本管理制度的貫徹落實(shí)。員工宿舍管理規(guī)定一．目的：維護(hù)員工利益，創(chuàng)造良好環(huán)境，滿(mǎn)足執(zhí)勤和備勤需要；二．責(zé)任：領(lǐng)班責(zé)任制，分班管理，部門(mén)不定期抽查；三．標(biāo)準(zhǔn)：統(tǒng)一、整潔、有序、出勤迅速；四．請(qǐng)假、銷(xiāo)假、備勤：1．嚴(yán)格請(qǐng)銷(xiāo)假制度，保安部門(mén)要保持足夠的備勤力量，每班至少應(yīng)保持4人以上的備勤力量；2．批假權(quán)限：領(lǐng)班外出必須報(bào)部門(mén)經(jīng)理審批；隊(duì)員外出4小時(shí)內(nèi)由部門(mén)領(lǐng)班批準(zhǔn)，4小時(shí)以上報(bào)部門(mén)主管審批；3．準(zhǔn)假外出人員歸隊(duì)后必須銷(xiāo)假，由各領(lǐng)班作好記錄；4．保安備勤人員應(yīng)在宿舍或電視房留守，一旦接到上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指令，由當(dāng)值領(lǐng)班召集組織，及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)；5．凡違反請(qǐng)銷(xiāo)假、備勤規(guī)定的視情節(jié)按?員工守那么?予以處分。五．內(nèi)務(wù)衛(wèi)生：1．內(nèi)務(wù)衛(wèi)生實(shí)行分部門(mén)住宿區(qū)域管理，責(zé)任到人；2．被褥擺放整齊統(tǒng)一；3．用品用具擺放統(tǒng)一；4．地面潔凈無(wú)垃圾、煙頭、紙屑等雜物；5．公共區(qū)域衛(wèi)生由各宿舍負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)安排人員清掃；6．凡違反本內(nèi)務(wù)衛(wèi)生規(guī)定的視情節(jié)按?員工守那么?予以處分。六．公共設(shè)施、設(shè)備、公共區(qū)域：1．電視機(jī)上午不得開(kāi)放，晚上23：00前必須關(guān)閉，電視音量不宜過(guò)大，不得影響他人正常休息；2．灶具、熱水器，使用時(shí)應(yīng)翻開(kāi)窗戶(hù)，保持通風(fēng)良好，注意平安；3．水、電、氣應(yīng)注意節(jié)約使用，隨使關(guān)閉，及時(shí)報(bào)修；4．保護(hù)公共設(shè)施、設(shè)備、維護(hù)公共區(qū)域衛(wèi)生；5．違反公共設(shè)施、設(shè)備管理規(guī)定的視情處以10-100元罰款，造成損失的照價(jià)賠償。七．紀(jì)律要求：1．遵紀(jì)守法、熱愛(ài)集體、團(tuán)結(jié)同志；2．嚴(yán)禁私自拉接電線(xiàn)，嚴(yán)禁使用電爐或高耗能設(shè)備；3．不大聲喧嘩、打鬧、影響他人休息；4．嚴(yán)禁儲(chǔ)藏易燃、易爆等違禁物品；5．嚴(yán)禁在宿舍內(nèi)飲酒或從事賭博等違法犯罪活動(dòng)；6．嚴(yán)禁帶無(wú)關(guān)人員進(jìn)入宿舍或留宿；7．不違反公司相關(guān)制度和規(guī)定；8．違反紀(jì)律者將嚴(yán)格按照?員工手那么?的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處分。效勞質(zhì)量監(jiān)督檢查管理方法第一章總那么第一條為加強(qiáng)對(duì)效勞質(zhì)量工作的監(jiān)督檢查，不斷提高效勞質(zhì)量，保障業(yè)主和客戶(hù)利益，維護(hù)公司信譽(yù)，特制定本方法。第二條效勞質(zhì)量監(jiān)督檢查的根本任務(wù)：是對(duì)公司各崗位效勞質(zhì)量實(shí)施監(jiān)督檢查、標(biāo)準(zhǔn)效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、總結(jié)推廣先進(jìn)典型經(jīng)驗(yàn)、糾正和查處在效勞工作中存在的問(wèn)題。教育引導(dǎo)員工增強(qiáng)效勞意識(shí)，倡導(dǎo)業(yè)主和客戶(hù)對(duì)物業(yè)效勞工作的品質(zhì)監(jiān)督，不斷提高客戶(hù)滿(mǎn)意率。第三條效勞質(zhì)量監(jiān)督檢查工作實(shí)行各部門(mén)逐級(jí)負(fù)責(zé)制，堅(jiān)持制度化、標(biāo)準(zhǔn)化；堅(jiān)持責(zé)任明確、嚴(yán)格考核；堅(jiān)持查、幫相結(jié)合。第四條建立效勞質(zhì)量?jī)?nèi)部管理和客戶(hù)監(jiān)督相結(jié)合的效勞質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，以部門(mén)自查為主，公司定期或不定期的檢查相結(jié)合的方法進(jìn)行。第五條效勞質(zhì)量監(jiān)督檢查結(jié)果與每月員工考核工資掛鉤。第六條公司各級(jí)管理人員要高度重視效勞質(zhì)量監(jiān)督檢查工作，并對(duì)效勞質(zhì)量監(jiān)督檢查工作提供工作保障。機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配置第七條公司成立效勞質(zhì)量監(jiān)督檢查領(lǐng)導(dǎo)小組，由總經(jīng)理任組長(zhǎng)，成員由總經(jīng)理室人員組成。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)質(zhì)檢工作組，成員由部門(mén)經(jīng)理、管理處主任組成，質(zhì)檢工作組設(shè)置在公司行政部。第八條各部門(mén)應(yīng)明確效勞質(zhì)量監(jiān)督檢查人員，具體負(fù)責(zé)本部門(mén)效勞質(zhì)量監(jiān)督檢查。第九條各級(jí)效勞質(zhì)量監(jiān)督檢查人員要具備較強(qiáng)政策水平，熟悉業(yè)務(wù)技能、工作作風(fēng)正派、責(zé)任心強(qiáng)，敢于堅(jiān)持原那么。第三章工作職責(zé)第十條效勞質(zhì)量監(jiān)督檢查管理部門(mén)的主要職責(zé)〔一〕擬定公司效勞質(zhì)量監(jiān)督檢查管理方法并負(fù)責(zé)組織實(shí)施〔二〕參與制定、修改和完善效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定及管理方法〔三〕對(duì)各部門(mén)效勞質(zhì)量管理情況、管理目標(biāo)進(jìn)行監(jiān)督檢查〔四〕對(duì)員工考核工資評(píng)定、效勞質(zhì)量?jī)?yōu)秀部門(mén)及效勞明星評(píng)選、部門(mén)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)責(zé)任制中有關(guān)效勞質(zhì)量指標(biāo)完成情況，提出處理意見(jiàn)及建議；〔五〕負(fù)責(zé)組織公司各級(jí)效勞質(zhì)量監(jiān)督檢查人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和工作交流；〔六〕對(duì)各部門(mén)員工在檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，責(zé)成相關(guān)部門(mén)采取措施整改糾正，并向效勞質(zhì)量監(jiān)督檢查領(lǐng)導(dǎo)小組提出處分建議。第四章組織實(shí)施第十一條效勞質(zhì)量監(jiān)督檢查，公司每月檢查一次，各部門(mén)每周至少普遍檢查一次，重點(diǎn)崗位或突出問(wèn)題應(yīng)酌情增加檢查次數(shù)。第十二條檢查中要認(rèn)真做好各種記錄，各部門(mén)自查情況每季度向公司效勞質(zhì)量監(jiān)督檢查工作組報(bào)送質(zhì)檢報(bào)告，質(zhì)檢工作組每季度向效勞質(zhì)量監(jiān)督檢查領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)，重要情況及時(shí)報(bào)告。第十三條強(qiáng)化監(jiān)督管理，加大監(jiān)督檢查力度，充分發(fā)揮效勞質(zhì)量監(jiān)督檢查作用，公司每季度將對(duì)開(kāi)展效勞質(zhì)量建設(shè)情況進(jìn)行通報(bào)。第五章考核評(píng)比第十四條公司每季度將各部門(mén)開(kāi)展效勞質(zhì)量建設(shè)情況進(jìn)行匯總評(píng)比，并結(jié)合?效勞質(zhì)量?jī)?yōu)秀部門(mén)、效勞明星評(píng)選實(shí)施方法?對(duì)優(yōu)勝單位和效勞明星實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)。第十五條效勞質(zhì)量監(jiān)督檢查每月納入?考核工資管理方法?考核評(píng)定，各部門(mén)在對(duì)員工實(shí)行考核工資等級(jí)評(píng)定時(shí)要與效勞質(zhì)量監(jiān)督檢查情況相結(jié)合。質(zhì)檢工作組可依據(jù)檢查情況對(duì)部門(mén)員工工資考評(píng)等級(jí)作出變更決定。第十六條效勞質(zhì)量監(jiān)督檢查結(jié)果與年終考核評(píng)選先進(jìn)部門(mén)〔個(gè)人〕掛鉤，并作為年終考核的重要依據(jù)。第六章相關(guān)要求第十七條質(zhì)量監(jiān)督檢查人員要嚴(yán)格遵守和執(zhí)行公司的管理規(guī)章制度，敢于糾正、制止違紀(jì)行為。第十八條工作扎實(shí)主動(dòng)，講究實(shí)效，講究處理方式，密切搞好與相關(guān)部門(mén)的協(xié)作配合。第十九條努力學(xué)習(xí)與本職工作有關(guān)的業(yè)務(wù)知識(shí)和技能，不斷提高業(yè)務(wù)水平。第二十條被檢查的部門(mén)和人員，不得以無(wú)故理由拒絕質(zhì)量監(jiān)督工作組檢查和阻礙檢查。第七章附件第二十一條本方法由公司效勞質(zhì)量監(jiān)督檢查領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)解釋。應(yīng)急處置預(yù)案消防應(yīng)急疏散預(yù)案本著“預(yù)防為主,消防結(jié)合〞的宗旨,切實(shí)做好防火、滅火工作，從而最大限度減少火災(zāi)造成的損失。做到遇事不慌，積極應(yīng)對(duì)，自我保護(hù)。組織機(jī)構(gòu)：應(yīng)急疏散指揮部組長(zhǎng)：公司總經(jīng)理成員：總經(jīng)理室成員、部門(mén)經(jīng)理〔主管〕指揮部職責(zé)是：1．戰(zhàn)時(shí)指揮協(xié)調(diào)各職能小組和義務(wù)消防隊(duì)開(kāi)展工作，迅速果斷將火災(zāi)撲滅在初始階段，協(xié)調(diào)配合到達(dá)火場(chǎng)的公安消防隊(duì)開(kāi)展各項(xiàng)滅火行動(dòng)。2．配合協(xié)調(diào)公安消防機(jī)構(gòu)做好火災(zāi)事故調(diào)查等善后工作。二．義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)：保安部經(jīng)理〔主管〕成員：保安備勤人員職責(zé)：平時(shí)進(jìn)行培訓(xùn)和演練，實(shí)戰(zhàn)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)滅火，搶救被困人員和救護(hù)傷員。三．疏散引導(dǎo)組行政部全體員工、效勞部日保人員。職責(zé)：平時(shí)負(fù)責(zé)組織公司及各管理處火場(chǎng)自救、應(yīng)急疏散的宣傳教育，培訓(xùn)演練的具體事務(wù)，戰(zhàn)時(shí)指揮火災(zāi)單位做好人員和物資的疏散自救工作。四．后勤保障組工程部、效勞部機(jī)動(dòng)保潔員工。職責(zé)：負(fù)責(zé)通信聯(lián)絡(luò)、電路控制、消防水源保障等五．治安維護(hù)組商務(wù)中心、保安部當(dāng)班值班員工職責(zé)：負(fù)責(zé)大廈東門(mén)、西門(mén)秩序的維護(hù)應(yīng)急搶險(xiǎn)操作步驟：一．接警當(dāng)消控中心發(fā)現(xiàn)火災(zāi)報(bào)警顯示屏信號(hào)后，立即用對(duì)講機(jī)向各崗位當(dāng)值保安通知樓發(fā)現(xiàn)火災(zāi)信號(hào)。接到通知，就近樓層的保安和當(dāng)值領(lǐng)班攜對(duì)講機(jī)火速趕到報(bào)案地點(diǎn)，消防中心同時(shí)通知工程部派一名技工到報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)，共同查明報(bào)警原因并及時(shí)向消控中心報(bào)告。二．誤報(bào)警明確為誤報(bào)警，現(xiàn)場(chǎng)保安和領(lǐng)班立即消警復(fù)位。如果遇到消防泵、消防增壓泵啟動(dòng)，消控中心通知工程部及時(shí)作好泄壓停泵工作。警報(bào)解除后，消控中心應(yīng)盡快將消防聯(lián)動(dòng)裝置恢復(fù)自動(dòng)控制狀態(tài)。三．滅火、人員疏散應(yīng)急處置措施〔一〕保安部應(yīng)急措施1．接到報(bào)警的當(dāng)值保安及當(dāng)值領(lǐng)班迅速到達(dá)報(bào)警地點(diǎn)，沉著冷靜，正確處理，準(zhǔn)確向消控中心報(bào)告，同時(shí)迅速組織就近人員和滅火器材實(shí)施緊急撲救。并隨時(shí)向消控中心報(bào)告火災(zāi)蔓延情況。2．消控中心立即將災(zāi)情向公司總經(jīng)理和滅火應(yīng)急疏散指揮部報(bào)告。消控中心發(fā)出指令，所有各部門(mén)對(duì)講機(jī)統(tǒng)一使用“10”3．監(jiān)控值班員檢查“火災(zāi)樓層〞照明電路是否自動(dòng)切斷，并將1—5號(hào)電梯降至1樓關(guān)閉。4．指揮部總指揮及成員應(yīng)盡量在第一時(shí)間趕到火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)或消控中心,觀察火情,調(diào)整力量，組織搶險(xiǎn)。指揮長(zhǎng)因事，由副總指揮接替。各部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人按預(yù)案及分工緊急收攏人員，按指揮部指令投入搶險(xiǎn)。5．保安部迅速組織義務(wù)消防隊(duì)(備勤人員)第一時(shí)間趕赴火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)滅火，各值勤崗位保安人員堅(jiān)守崗位。6．5號(hào)消防電梯迫降到一樓后，實(shí)施人控使用，由一名保安攜帶對(duì)講機(jī)、電梯卡、消防控制電梯，聽(tīng)從指揮部指揮。7．車(chē)庫(kù)保安得到指揮部指令，迅速疏散非工作人員，關(guān)閉負(fù)二、三樓消防通道，關(guān)閉車(chē)庫(kù)入口應(yīng)急防火卷簾門(mén)。8．大廳保安迅速疏散廣場(chǎng)上車(chē)輛及人員，做好引導(dǎo)消防車(chē)?？繙?zhǔn)備。9．東、西門(mén)值勤保安關(guān)閉大廈東、西大門(mén)，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入。(二)工程部應(yīng)急措施1．安排一名技工到負(fù)三樓水泵房待令。2．安排值班人員到配電房檢查供配電系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)是否正常。3．安排一名電工到火災(zāi)樓層查看常用照明供電是否自動(dòng)斷開(kāi)，防止短路。4．安排一名技工到“火災(zāi)樓層〞關(guān)閉風(fēng)機(jī)。5．安排一名水工到監(jiān)控室待命，配合消防車(chē)接、取水，據(jù)情況關(guān)閉西大門(mén)天然氣閥門(mén)。6．安排電梯工到26樓機(jī)房，保證5號(hào)消防電梯正常運(yùn)行，隨時(shí)排除故障?！踩承诓繎?yīng)急措施依照指揮部指令和消防播送通知，組織人員疏散。1．保潔人員停止工作迅速向“火災(zāi)〞樓層靠近，協(xié)助疏散人員。疏散方向：按消防播送指導(dǎo)的路線(xiàn)疏散。2．如遇較大火災(zāi)，保潔人員應(yīng)迅速趕到本樓層消防通道門(mén)口，引導(dǎo)客戶(hù)疏散。3．引導(dǎo)疏散時(shí)，要大聲宣傳撤離方向、線(xiàn)路、自救防護(hù)方法等。確定無(wú)人后，關(guān)閉消防門(mén)，防止火勢(shì)蔓延。4．發(fā)現(xiàn)有人受傷或窒息，立即報(bào)告總指揮〔內(nèi)線(xiàn)551、559，對(duì)講機(jī)“10頻道〞〕，并準(zhǔn)確報(bào)告所處樓層具體位置。5．機(jī)動(dòng)保潔人員，立即停止工作，就近協(xié)助各樓層疏散人員?！菜摹承姓藛T應(yīng)急措施負(fù)責(zé)治安秩序的維護(hù)，勸導(dǎo)疏散無(wú)關(guān)人員?！参濉成虅?wù)中心工作人員應(yīng)急措施負(fù)責(zé)客梯迫降到一樓后，傳達(dá)樓發(fā)生火災(zāi)，阻止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入電梯。應(yīng)考前須知1．預(yù)先組織學(xué)習(xí)，熟悉方案、預(yù)案，了解、明確應(yīng)到的位置和任務(wù)。2．保安部、工程部將事件過(guò)程寫(xiě)出專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告交總經(jīng)理。并做詳細(xì)記錄?；馂?zāi)撲救應(yīng)急處置預(yù)案一．目的/范圍確保物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生火災(zāi)后立即實(shí)施保安部組織下的緊急協(xié)同行動(dòng)，保安部協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)和人員采取緊急措施，有條不紊地組織人員迅速進(jìn)行滅火、疏散和搶救工作，減少火災(zāi)造成的損失，確保人員生命和財(cái)產(chǎn)平安。二．責(zé)任者保安部負(fù)責(zé)本程序?qū)嵤?，并協(xié)調(diào)組織其他相關(guān)部門(mén)按規(guī)定程序執(zhí)行。三．操作程序1．辦公時(shí)間發(fā)生火災(zāi)報(bào)警?！?〕保安部消控室發(fā)現(xiàn)報(bào)警顯示屏信號(hào)后，立即通知當(dāng)值領(lǐng)班帶著巡邏人員趕到報(bào)警地點(diǎn)，觀察火情并實(shí)施緊急撲救，同時(shí)消控室立即向保安部、工程部報(bào)告。〔2〕保安部經(jīng)理和工程部經(jīng)理迅速趕到消控室，分析火情，研究對(duì)策?！?〕消控室接到巡邏人員火情通報(bào)，如已形成火災(zāi)，無(wú)法用簡(jiǎn)易滅火法控制火情，應(yīng)立即報(bào)告總經(jīng)理以及各部門(mén)各崗位執(zhí)行?緊急情況協(xié)同處理方案??！?〕消控室合上警鈴開(kāi)關(guān)，接上電梯繼電器，切斷著火層電源，將消防泵置于自動(dòng)狀態(tài)，立即撥通119報(bào)警〔必須報(bào)清單位地址、樓層及著火性質(zhì)和聯(lián)系〕，同時(shí)啟動(dòng)擴(kuò)音設(shè)備，向每層單元客戶(hù)通告疏散方向，并穩(wěn)定客戶(hù)情緒?！?〕工程部各崗位應(yīng)急措施。a.一名電工趕到消控室聽(tīng)令指揮，協(xié)助工作，一名在變電所、另一名去消防泵處。b.一名管工持對(duì)講機(jī)到消防泵處等候消控室指令。另一名速去大門(mén)等候與消防部門(mén)聯(lián)系，并協(xié)助引導(dǎo)消火栓取水工作。c.空調(diào)工接到關(guān)閉設(shè)備指令后，迅速關(guān)閉非必需的用電設(shè)備，再到消控室待命?！?〕保安部各崗應(yīng)急措施。a.大堂警衛(wèi)接到指令后，立即將大廳內(nèi)人員疏散出大廈，除公安、消防人員外，禁止外來(lái)無(wú)關(guān)人員進(jìn)入。迅速取來(lái)各門(mén)鑰匙，以備關(guān)門(mén)。待公安消防部門(mén)人員到達(dá)后，協(xié)助其工作。b.外圍及停車(chē)場(chǎng)警衛(wèi)迅速疏散停車(chē)場(chǎng)內(nèi)車(chē)輛，關(guān)閉停車(chē)場(chǎng)通道門(mén)。疏散外圍車(chē)輛，做好迎接消防車(chē)?？肯浪ǖ臏?zhǔn)備工作。c.保安巡邏人員到達(dá)出事地點(diǎn)，等候命令，不得擅自離開(kāi)。同時(shí)向消控室匯報(bào)情況要及時(shí)準(zhǔn)確，并使用滅火機(jī)滅火。如火勢(shì)無(wú)法控制，馬上指揮客人疏散。等待消防人員趕到協(xié)助滅火?！?〕其他機(jī)動(dòng)人員迅速乘消防電梯趕往火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行滅火搶險(xiǎn)。2．非辦公時(shí)間發(fā)生火災(zāi)報(bào)警?！?〕保安部消控室發(fā)現(xiàn)報(bào)警顯示屏報(bào)警信號(hào)。立即通知值班電工、保安領(lǐng)班迅速趕到消控室，指定一名警衛(wèi)奔赴現(xiàn)場(chǎng)觀測(cè)火情并迅速反響情況，隨即按第三條第一款程序處理?！?〕電工按程序第三條第五款執(zhí)行。由主管指揮，去消防泵處電工要攜帶對(duì)講機(jī)，并負(fù)責(zé)關(guān)閉非急需使用的設(shè)備電源。協(xié)助消控室工作。如火災(zāi)發(fā)生在夜間，那么值班電工速去消控室，并帶對(duì)講機(jī)。在確定火警地點(diǎn)后，先切斷該樓層電源。確認(rèn)火勢(shì)較大時(shí)，速回變電所斷電。完成上述工作后，配合消防隊(duì)工作?！?〕保安部指派一名警衛(wèi)疏散外圍車(chē)輛，作好消防車(chē)隊(duì)到達(dá)前準(zhǔn)備工作?！?〕消控室人員在領(lǐng)導(dǎo)不在場(chǎng)的情況下，承當(dāng)滅火指揮和調(diào)度的負(fù)責(zé)人，有領(lǐng)導(dǎo)在場(chǎng)時(shí)那么按上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指令操作。四．記錄各部門(mén)經(jīng)理詳細(xì)記錄工作日志，并做好事發(fā)經(jīng)過(guò)的詳細(xì)記錄，保安部和工程部將滅火過(guò)程寫(xiě)出專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告交總經(jīng)理室。維護(hù)公共治安秩序應(yīng)急預(yù)案為了維護(hù)公共治安秩序，保障各項(xiàng)工作的正常運(yùn)行和客戶(hù)生命財(cái)產(chǎn)平安，根據(jù)?中華人民共和國(guó)治安管理?xiàng)l例?的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，特制定本預(yù)案。一．責(zé)任范圍 保安部負(fù)責(zé)本應(yīng)急預(yù)案實(shí)施，并聯(lián)絡(luò)指導(dǎo)相關(guān)部門(mén)配合執(zhí)行，切實(shí)做好防火、防盜、防破壞、防治安突發(fā)事件等平安防范工作。二．組織領(lǐng)導(dǎo)成立維護(hù)治安秩序領(lǐng)導(dǎo)小組三．操作程序1．接到報(bào)警后，保安部主管、領(lǐng)班、巡邏人員應(yīng)攜帶對(duì)講機(jī)迅速趕到事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)。2．立即向報(bào)警人員、當(dāng)事人了解情況，掌握可疑人員的體貌特征，并通知監(jiān)控室注意對(duì)各出入口、通道進(jìn)出人員加強(qiáng)監(jiān)控。3．一般的吵鬧、個(gè)人糾紛等行為，應(yīng)禮貌待人，給予勸退。4．發(fā)現(xiàn)有肇事或違法可疑行為的人員，要密切注意其行動(dòng)并立即進(jìn)行勸阻，防止事態(tài)擴(kuò)大，損壞的物品要照價(jià)賠償。5．對(duì)不遵守平安管理制度，影響或擾亂內(nèi)部正常工作，違反?治安管理?xiàng)l例?者，保安部人員有權(quán)按照有關(guān)法規(guī)采取必要措施。并視情況向分管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。6．發(fā)生較嚴(yán)重的治安行為或刑事突發(fā)事件，保安部主管、領(lǐng)班應(yīng)迅速組織保安力量維持現(xiàn)場(chǎng)秩序，及時(shí)制止暴力行為。保安部主管應(yīng)首先向分管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告情況，分管領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)立即報(bào)告總經(jīng)理。在征得分管領(lǐng)導(dǎo)同意后，向當(dāng)?shù)毓膊块T(mén)和110報(bào)警。如遇沖擊外國(guó)領(lǐng)事館事件，立即向當(dāng)?shù)毓膊块T(mén)和110報(bào)警，并做好領(lǐng)事館外圍現(xiàn)場(chǎng)秩序的維護(hù)。7．如有人持械行兇傷害他人的，保安人員可使用警械器材強(qiáng)行將其制服，并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)。8．保安部主管、領(lǐng)班應(yīng)迅速組織“維護(hù)治安秩序隊(duì)〞人員封鎖并保護(hù)好肇事現(xiàn)場(chǎng)，使用警示帶劃定警戒線(xiàn)，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入線(xiàn)內(nèi)，同時(shí)搜集人證、物證，發(fā)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)證人向公安機(jī)關(guān)提供證據(jù)，并加強(qiáng)區(qū)域巡邏。9．沉著冷靜，協(xié)調(diào)指揮外圍保安疏散圍觀人員，引導(dǎo)公安人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)取證。10．公安人員到達(dá)后，保安部主管或領(lǐng)班簡(jiǎn)單匯報(bào)案發(fā)時(shí)間、地點(diǎn)、對(duì)象人數(shù)、體貌特征、作案性質(zhì)、作案對(duì)象、大致去向等情況。11．積極配合公安人員開(kāi)展案件的偵查工作。12．因治安行為或突發(fā)事件受到新聞媒體采訪，由分管領(lǐng)導(dǎo)出面接待，其余人員概不接受采訪。13．處理完畢后，保安局部管領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)及時(shí)將情況向總經(jīng)理匯報(bào)，保安部應(yīng)做好事發(fā)經(jīng)過(guò)的詳細(xì)記錄。14．重大治安事件和刑事突發(fā)事件處理完畢后應(yīng)向省局主管部門(mén)寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告。電梯困人應(yīng)急處置預(yù)案為了保障電梯使用人的平安及身心健康，當(dāng)電梯出現(xiàn)困人故障時(shí)，工程部和保安部值班人員應(yīng)首先考慮放人為主，并果斷采取以下步驟：一．大堂保安、總臺(tái)效勞員及各巡視作業(yè)的物業(yè)工作人員在聽(tīng)到首層客梯、消防梯井道內(nèi)的警鈴信號(hào)后，必須迅速通知工程值班人員。同時(shí)將電梯關(guān)人情況報(bào)告效勞部經(jīng)理或主管〔非辦公時(shí)間報(bào)告總值班〕。二．工程部值班室接報(bào)后應(yīng)立即派出電梯維修工迅速趕到26樓電梯機(jī)房通過(guò)電梯對(duì)講系統(tǒng)與被關(guān)人員對(duì)話(huà)予以撫慰，并弄清電梯停降的樓層和被關(guān)的人數(shù)。三、如電梯在平層位置附近，電梯維修工應(yīng)關(guān)閉故障電梯電源，而后趕至相應(yīng)樓面用專(zhuān)用鑰匙將門(mén)翻開(kāi)把人放出。四．如在樓層中間，電梯維修工應(yīng)召集電工〔或其他輔助人員〕共同查明電梯所在的精確位置，而后在電梯機(jī)房停電緩慢松閘，輔助人員用對(duì)講系統(tǒng)不斷向橋廂內(nèi)被關(guān)人員喊話(huà)，要安靜，不要撥門(mén)，以免意外。直至電梯機(jī)房停電緩慢松閘完成平層。五．平層后電梯維修工在相應(yīng)樓面用專(zhuān)用鑰匙將門(mén)翻開(kāi)把人放出。六．電梯被關(guān)人員被放出時(shí)，效勞部經(jīng)理或主管〔非辦公時(shí)間由總值班〕應(yīng)在電梯門(mén)口表示謙意。同時(shí)，工程部應(yīng)在故障電梯口設(shè)置“正在維修〞牌。七．而后電梯維修工通知“蒂森〞前來(lái)檢查和維修，并陪同“蒂森〞維修人員查明困人故障的原因，直至完全修復(fù)恢復(fù)運(yùn)行，并作好專(zhuān)項(xiàng)記錄。八．電梯故障排除后，工程部撤走正在維修牌，并恢復(fù)電梯運(yùn)行。供配電設(shè)施故障應(yīng)急處置預(yù)案范圍：適用大廈供配電設(shè)施以及相關(guān)用電設(shè)備發(fā)生的各種故障及應(yīng)急處理。一．故障發(fā)生時(shí)電工值班人員、主管應(yīng)立即趕至變配電室或事故現(xiàn)場(chǎng)觀察，根據(jù)判斷的情況，采取相應(yīng)的措施。二．當(dāng)一路高壓因外故障停電時(shí)，除及時(shí)與供電部門(mén)聯(lián)系外，在低壓配電柜完好，且沒(méi)有受事故影響的前提下，啟用低壓聯(lián)絡(luò)柜，但總負(fù)荷不應(yīng)超過(guò)變壓器的容量。三．當(dāng)二路高壓供電因外故障斷電時(shí)，工程部經(jīng)理應(yīng)及時(shí)與供電部門(mén)聯(lián)系協(xié)商解決方案，并指揮啟用柴油發(fā)電機(jī)備用電源。四．當(dāng)故障發(fā)生在變配電室某一路變壓器低壓側(cè)低壓柜時(shí)，在不能及時(shí)修、恢復(fù)供電時(shí)，有雙路供電設(shè)備應(yīng)驗(yàn)證另一路供電是否正常，末端設(shè)備切換是否正常。沒(méi)有雙路供電的設(shè)備，由部門(mén)經(jīng)理決定供電應(yīng)急措施。五．故障發(fā)生在某一路供電設(shè)施時(shí)，應(yīng)先斷開(kāi)供電，有雙路供電的負(fù)載進(jìn)行切換，沒(méi)有雙路供電的設(shè)備，由部門(mén)經(jīng)理決定供電應(yīng)急措施。六．當(dāng)供電線(xiàn)路冒煙、起火時(shí)，應(yīng)立即斷開(kāi)供電，有影響的臨近供線(xiàn)路也應(yīng)斷開(kāi)供電，防止事故擴(kuò)大。帶電設(shè)備起火、冒煙時(shí)，決不能用水滅火，應(yīng)用專(zhuān)用的滅火器材〔如二氧化碳滅火器〕滅火。停電應(yīng)急處置預(yù)案一、假設(shè)因故障突然斷電或短時(shí)無(wú)法恢復(fù)供電時(shí)，工程部應(yīng)及時(shí)與效勞部聯(lián)系，向客戶(hù)作好解釋工作。二、某回路因故障跳閘停電時(shí)，工程部值班人員應(yīng)首先通知相關(guān)人員斷開(kāi)全部下級(jí)開(kāi)關(guān)，然后再試送本級(jí)開(kāi)關(guān)，最后再依次恢復(fù)下級(jí)開(kāi)關(guān)，假設(shè)某下級(jí)開(kāi)關(guān)試送時(shí)引起跳閘，那么確認(rèn)該級(jí)開(kāi)關(guān)所屬回路故障，然后依次排查，盡快恢復(fù)供電，縮小停電范圍。三、1段、2段分?jǐn)噙\(yùn)行時(shí)，假設(shè)某一段變壓器或進(jìn)線(xiàn)柜故障無(wú)法供電時(shí)，應(yīng)首先將1段2段母聯(lián)運(yùn)行恢復(fù)供電〔注：母聯(lián)運(yùn)行應(yīng)密切注意負(fù)荷情況〕，再對(duì)故障進(jìn)行搶修。四、3段4段分?jǐn)噙\(yùn)行時(shí)，假設(shè)某一段變壓器或進(jìn)線(xiàn)柜故障無(wú)法供電時(shí)，應(yīng)首先將3段4段母聯(lián)運(yùn)行恢復(fù)供電〔注：母聯(lián)運(yùn)行應(yīng)密切注意負(fù)荷情況〕，再對(duì)故障進(jìn)行搶修。五、假設(shè)母聯(lián)運(yùn)行時(shí)，聯(lián)絡(luò)柜故障無(wú)法工作時(shí)，應(yīng)立即搶運(yùn)另一變壓器，分段運(yùn)行，盡快恢復(fù)供電。六、假設(shè)因過(guò)負(fù)荷影響供電時(shí)，就依據(jù)負(fù)荷重要情況，將三類(lèi)、二類(lèi)負(fù)荷切除部份負(fù)荷，嚴(yán)禁將一類(lèi)負(fù)荷斷電減負(fù)荷。七、假設(shè)市電停電時(shí)，應(yīng)立即啟用柴油發(fā)電機(jī)，向一類(lèi)負(fù)荷供電。八、假設(shè)因變壓器故障無(wú)法工作時(shí)，應(yīng)立即投運(yùn)另一變壓器，將所屬負(fù)荷與另一段母聯(lián)運(yùn)行。九、假設(shè)因高壓柜G4、G5、G10、G11出線(xiàn)柜中某一手車(chē)開(kāi)關(guān)故障不能供電時(shí)，可將所屬下級(jí)負(fù)荷與另一段母聯(lián)運(yùn)行，假設(shè)因負(fù)荷過(guò)大不能母聯(lián)運(yùn)行時(shí)，可啟動(dòng)G6、G9的備用手車(chē)，盡快恢復(fù)供電。十、假設(shè)因高壓某段的計(jì)量柜故障無(wú)法工作時(shí)，應(yīng)首先將1段2段互聯(lián)運(yùn)行，由另一電源單獨(dú)供電,也可將故障計(jì)量手車(chē)退出，投入另一段的計(jì)量手車(chē)，盡快恢復(fù)供電。十一、假設(shè)因某一段進(jìn)線(xiàn)柜故障影響供電時(shí)，可將Ⅰ、Ⅱ段母聯(lián)運(yùn)行，假設(shè)是因進(jìn)線(xiàn)手車(chē)故障影響供電時(shí)，可啟用G6、G10柜的備用手車(chē)，以盡快恢復(fù)供電。注：以上的2~10條操作時(shí)應(yīng)立即通知副值到場(chǎng)，由當(dāng)班人員與副值共同完成，操作完后應(yīng)立即補(bǔ)填操作票及其它相關(guān)記錄，并及時(shí)將處理情況報(bào)告上級(jí)主管。斷電故障處置預(yù)案一．一旦發(fā)生局部或大面積停電故障，各部門(mén)員工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，堅(jiān)守崗位，不要隨意走動(dòng)。二．效勞部和保安部應(yīng)做好住樓客戶(hù)的安撫工作，防止由于停電事故造成的混亂。三．中控室操作人員及巡邏保安人員應(yīng)配合工程部盡快將關(guān)閉在電梯內(nèi)的客人解救出來(lái)。四．在發(fā)電機(jī)供電之前，保安部應(yīng)增派保衛(wèi)力量采取措施，增設(shè)巡邏崗和固定崗，各通道出入口，嚴(yán)加把守，財(cái)務(wù)、臺(tái)帳、電梯等重要部位派員看管，防止不法分子趁機(jī)破壞。五．恢復(fù)供電后，保安部須全面細(xì)致地巡查一遍大廈各區(qū)域，協(xié)同工程部檢查是否有由于停電造成的各類(lèi)設(shè)備故障。大油機(jī)發(fā)電時(shí)故障應(yīng)急預(yù)案在市電停電，由大油機(jī)供電的情況下，一旦大油機(jī)出現(xiàn)故障無(wú)法工作時(shí)，應(yīng)立即采取以下措施，確保網(wǎng)管中心機(jī)房設(shè)備供電。配電班當(dāng)班人員在大油機(jī)運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)故障無(wú)法供電時(shí)，應(yīng)立即通知信息技術(shù)局機(jī)房負(fù)責(zé)人〔：〕，同時(shí)報(bào)告工程部經(jīng)理及電氣主管。配電班當(dāng)班人員通知保安部〔：86〕開(kāi)啟裙樓過(guò)街樓通道卷閘門(mén)。工程部經(jīng)理向物業(yè)總經(jīng)理匯報(bào)大油機(jī)故障情況，以協(xié)調(diào)其他部門(mén)啟動(dòng)相應(yīng)程序，同時(shí)通知維保單位在合同規(guī)定時(shí)間趕赴現(xiàn)場(chǎng)。信息局指派專(zhuān)人將移動(dòng)發(fā)電車(chē)開(kāi)至東門(mén)外電源接駁箱處。當(dāng)班人員〔2人〕帶上工具至西大門(mén)，搭接臨時(shí)電源接駁箱的車(chē)載發(fā)電機(jī)電纜。信息局移動(dòng)發(fā)電車(chē)負(fù)責(zé)人啟動(dòng)車(chē)載發(fā)電機(jī)。確認(rèn)、電壓、頻率正常后，由信息局移動(dòng)發(fā)電車(chē)負(fù)責(zé)人合上車(chē)載發(fā)電機(jī)機(jī)輸出開(kāi)關(guān)，由配電班當(dāng)班人員合上臨時(shí)電源接駁箱開(kāi)關(guān)。在發(fā)電機(jī)房?jī)?nèi)網(wǎng)管中心雙電源切換柜處檢測(cè)移動(dòng)油機(jī)的供電相序是否正常。確認(rèn)相序正常后，斷開(kāi)雙電源柜的市電控制回路空開(kāi)，合上發(fā)電控制回路空開(kāi)，并檢查確認(rèn)電源切換正常。通知網(wǎng)管中心機(jī)房值班人員檢查機(jī)房設(shè)備運(yùn)行是否正常。工程部留一人配合信息技術(shù)局值守移動(dòng)發(fā)電車(chē)，密切注意油機(jī)燃油耗用情況，并及時(shí)通知相關(guān)人員準(zhǔn)備燃油供給。電氣主管應(yīng)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，組織人員全力配合維保單位搶修大油機(jī)，并密切注意小油機(jī)運(yùn)行狀況，確保萬(wàn)無(wú)一失。給排水系統(tǒng)故障應(yīng)急處置預(yù)案一．故障發(fā)生時(shí)值班人員應(yīng)立即趕至現(xiàn)場(chǎng)觀察，根據(jù)判斷的情況，采取相應(yīng)的措施。二．當(dāng)進(jìn)水突然中斷時(shí)，應(yīng)及時(shí)與供水部門(mén)聯(lián)系協(xié)商，向工程部經(jīng)理報(bào)告，應(yīng)立即關(guān)閉水源，密切關(guān)注水箱水位變化。當(dāng)供水不能短時(shí)間恢復(fù)，可能影響整個(gè)大廈正常供水時(shí)，應(yīng)采取限制用水的措施，并及時(shí)通知用戶(hù)。三．當(dāng)進(jìn)水水壓降低時(shí)，及時(shí)與供水部門(mén)聯(lián)系，確定正常供水時(shí)間，密切注意水箱水位變化，如供給跟不上用水，水位下降很快，應(yīng)通知效勞清潔部停止一切清潔用水，必要時(shí)可調(diào)節(jié)供水區(qū)域或停止供水，停止使用衛(wèi)生間等。四．當(dāng)管道或閥門(mén)損壞炸裂產(chǎn)生噴水時(shí)，首先立即關(guān)閉供水總閥或關(guān)閉水泵，立即排水，防止積水流至機(jī)房、電梯井道、樓層辦公室。再進(jìn)行搶修更換配件。五．當(dāng)噴淋系統(tǒng)的噴淋頭管道或消火栓損壞炸裂時(shí)，應(yīng)立即關(guān)閉噴淋泵或消防泵，關(guān)閉上下給水或樓層閥門(mén)，翻開(kāi)樓層末端排水閥排空樓層管道積水，去除積水，再行搶修。六．當(dāng)下水道堵塞造成下水滿(mǎn)溢時(shí)，應(yīng)立即關(guān)閉相關(guān)的上水閥門(mén)，