房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

前言隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷走向標(biāo)準(zhǔn)化，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)已逐步從單純的資源優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向能力優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商除需具備高效優(yōu)質(zhì)的工程管理、營(yíng)銷籌劃能力外，嫻熟的資本運(yùn)營(yíng)能力更是必不可少，《房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引》在此背景下應(yīng)運(yùn)而生。并購(gòu)資源整合功能，有利于提高公司贏利能力和核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的跨越式開(kāi)展。股權(quán)并購(gòu)方式的成功運(yùn)用，既需要良好的溝通談判能力，也需要熟練的業(yè)務(wù)操作。由于股權(quán)并購(gòu)是雙方甚至多方的合作，合作中一方的操作環(huán)節(jié)的是否順暢，直接影響到股權(quán)并購(gòu)的順利實(shí)現(xiàn)。為此，了解股權(quán)并購(gòu)一般操作流程，逐步推進(jìn)，才能使得股權(quán)并購(gòu)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。本指引從房地產(chǎn)并購(gòu)的交易方式、并購(gòu)的一般流程、盡職調(diào)查內(nèi)容進(jìn)行了全面梳理，并對(duì)并購(gòu)中存在的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施進(jìn)行了分析，并援引真實(shí)案例著力幫助讀者提高企業(yè)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作能力，解決公司資本運(yùn)作中的實(shí)際問(wèn)題。本指引在編纂過(guò)程中得到了集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、北京順捷及北京市君澤君律師事務(wù)所的大力支持，在此致謝。由于專業(yè)經(jīng)驗(yàn)所限，再加上時(shí)間倉(cāng)促，本實(shí)務(wù)操作指引難免掛一漏萬(wàn)，敬請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)及同事批評(píng)指正，并隨著實(shí)務(wù)的成功運(yùn)用，將本指引不斷完善，為集團(tuán)公司及所屬各單位提供有力參考。房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引編委會(huì)二〇一四年十月目錄TOC\o"1-3"\h\u19854一房地產(chǎn)并購(gòu)的交易方式 12055〔一〕資產(chǎn)并購(gòu) 123166〔二〕股權(quán)并購(gòu) 112582二房地產(chǎn)并購(gòu)的三種思維 42040〔一〕風(fēng)險(xiǎn)思維 425683〔二〕流程思維 46465〔三〕收購(gòu)方思維 55928三股權(quán)并購(gòu)常用概念澄清 65962四并購(gòu)的一般流程 831123〔一〕前期準(zhǔn)備階段 831263〔二〕與交易對(duì)方開(kāi)售首輪談判，并簽訂收購(gòu)意向書(shū) 821489〔三〕對(duì)工程公司進(jìn)行盡職調(diào)查 8325221、法律盡職調(diào)查 9131262、審計(jì) 1262563、資產(chǎn)評(píng)估 1415367〔四〕制定收購(gòu)方案 163571〔五〕正式收購(gòu)談判并擬訂交易文件 1772〔六〕簽署交易文件 1822122〔七〕支付對(duì)價(jià)并辦理股權(quán)變更登記手續(xù) 1923634〔八〕交割 2017052五并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn) 2113547〔一〕公司股權(quán)屬性確定風(fēng)險(xiǎn) 211770〔二〕工程本身的風(fēng)險(xiǎn) 223284〔三〕工程公司或有債務(wù)控制風(fēng)險(xiǎn) 2325429六并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范措施 2421322七案例 2525714案例一 257060案例二 2619793附件 2711738附件1股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議 2731085附件2盡職調(diào)查清單 319179附件3盡職調(diào)查報(bào)告 3816139附件4法律意見(jiàn)書(shū) 746210附件5審計(jì)報(bào)告 7623995附件6資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 7826019附件7房地產(chǎn)工程資產(chǎn)并購(gòu)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 848674附件8股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 866765附件9工程公司同意工程股權(quán)轉(zhuǎn)讓之股東會(huì)決議 9128009附件10工程公司法人股東同意股權(quán)轉(zhuǎn)讓之股東會(huì)決議 9312621附件11現(xiàn)任董事之辭職書(shū) 955894附件12股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜之股東會(huì)決議 9623005附件13股權(quán)并購(gòu)后新公司之公司章程 9823744附件14股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告 10015250附件15公司變更登記一次性告知單 101一房地產(chǎn)并購(gòu)的交易方式房地產(chǎn)工程并購(gòu)，顧名思義，是對(duì)目標(biāo)公司房地產(chǎn)工程的并購(gòu)。一般而言，房地產(chǎn)工程的并購(gòu)，通常采用兩種模式，一是對(duì)房地產(chǎn)工程公司的股權(quán)的并購(gòu)，另一種是直接對(duì)房地產(chǎn)工程公司的資產(chǎn)〔或工程〕的并購(gòu)。兩種交易方式各有利弊，具體分析如下。資產(chǎn)并購(gòu)1、資產(chǎn)并購(gòu)之利〔1〕不承當(dāng)原公司債務(wù)，沒(méi)有潛在風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)；〔2〕房地產(chǎn)工程出售時(shí)，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)所多支付的本錢能進(jìn)入土地增值稅扣除工程。2、資產(chǎn)并購(gòu)之弊〔1〕本工程必須已經(jīng)交齊土地出讓金、并取得土地證；〔2〕完成投資總額的25%；〔3〕原有工程已取得的各項(xiàng)審批、開(kāi)發(fā)手續(xù)需進(jìn)行變更，手續(xù)繁雜；〔4〕對(duì)于被并購(gòu)方而言，需繳納土地增值稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅〔教育城建附加〕、印花稅、所得稅等稅項(xiàng)，稅費(fèi)比擬多，進(jìn)而可能導(dǎo)致并購(gòu)價(jià)款的增加。股權(quán)并購(gòu)1、股權(quán)并購(gòu)之利〔1〕由于土地使用權(quán)人不發(fā)生變更、所有的開(kāi)發(fā)手續(xù)、規(guī)證仍然有效；〔2〕免除土地轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅收負(fù)擔(dān)：土地增值稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅〔教育城建附加〕。2、股權(quán)并購(gòu)之弊〔1〕承當(dāng)原有公司債務(wù)，可能存在隱患；〔2〕有的地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況也會(huì)要求按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的事項(xiàng)進(jìn)行征稅；〔3〕房地產(chǎn)工程出售時(shí)，土地增值稅扣除工程仍按原扣除根底扣除，即在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)所多支付的本錢不能進(jìn)入土地增值稅扣除工程。另外，還有兩種變相的資產(chǎn)并購(gòu)方式，一是將公司進(jìn)行分立，將擬轉(zhuǎn)讓的工程分立成單獨(dú)的公司，然后再進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，二是以土地出資設(shè)立新公司，然后再轉(zhuǎn)讓新公司的股權(quán)。就股權(quán)轉(zhuǎn)讓而言，可以有兩種方式，一是直接進(jìn)行工程公司全部或局部的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，還有一種就是對(duì)工程公司進(jìn)行增資。在實(shí)踐中，選擇何種方式進(jìn)行并購(gòu)，主要還是根據(jù)工程公司的具體情形而定。例如在我們?cè)?jīng)操作過(guò)的案例中，深圳某房地產(chǎn)工程是經(jīng)深圳市規(guī)劃國(guó)土局和深圳市人民政府住房制度改革辦公室批準(zhǔn)的，由A、B、C、D四家大型房地產(chǎn)公司合作開(kāi)發(fā)的社會(huì)微利房工程，并由該四家房地產(chǎn)公司共同取得了工程地塊的國(guó)有土地使用權(quán)證。之后，四家房地產(chǎn)公司中的B、C、D三家擬退出該工程，另外一家大型房地產(chǎn)公司E擬承接該工程。根據(jù)該工程的實(shí)際情況，各方最后確定的交易方式為由A、B、C、D利用土地使用權(quán)先設(shè)立工程公司，然后由B、C、D將其持有的工程公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給E。一方面單純進(jìn)行工程轉(zhuǎn)讓很難解決土地所有權(quán)證的局部轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，另外通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式防止契稅、營(yíng)業(yè)稅的繳納；也防止了房地產(chǎn)工程轉(zhuǎn)讓涉及的土地使用權(quán)證的變更手續(xù)，減少了交易環(huán)節(jié)所涉及的審批、變更手續(xù)。

二房地產(chǎn)并購(gòu)的三種思維風(fēng)險(xiǎn)思維選擇適當(dāng)?shù)?、合格的?biāo)的公司，以股權(quán)收購(gòu)的方式進(jìn)行投資，其目的是獲得工程可行性研究報(bào)告估算的預(yù)期利益。但股權(quán)收購(gòu)存在諸多不確定性，為此必須時(shí)時(shí)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)思維，做好方案和事先防范。風(fēng)險(xiǎn)思維的應(yīng)用，在于股權(quán)收購(gòu)中對(duì)標(biāo)的公司收購(gòu)中可能涉及到的風(fēng)險(xiǎn)諸如公司股權(quán)類風(fēng)險(xiǎn)、權(quán)利完整性風(fēng)險(xiǎn)予以充分估計(jì)，在于重視盡職調(diào)查報(bào)告所揭示的風(fēng)險(xiǎn)并采取應(yīng)對(duì)措施，在于充分利用合作框架協(xié)議、備忘錄、承諾函、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議等合同進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，把所有潛在風(fēng)險(xiǎn)、或有債務(wù)、訴訟風(fēng)險(xiǎn)等各種因素考慮進(jìn)去。流程思維股權(quán)并購(gòu)作為收購(gòu)方與賣方的資產(chǎn)重組、資產(chǎn)互置的行為，是一系列經(jīng)濟(jì)行為的組合和順序的推進(jìn)。股權(quán)并購(gòu)的順利實(shí)現(xiàn)需經(jīng)歷意向階段、籌備階段、盡調(diào)階段、協(xié)議談判階段、協(xié)議簽署階段、報(bào)批階段以及變更階段等多個(gè)環(huán)節(jié)。股權(quán)并購(gòu)中要具有流程思維，著眼宏觀大局，統(tǒng)籌安排。要看到，前一環(huán)節(jié)既是后一階段的緊前條件，前一環(huán)節(jié)的推動(dòng)有時(shí)也伴隨著后一階段的著手準(zhǔn)備。在針對(duì)股權(quán)并購(gòu)設(shè)定進(jìn)度安排和推進(jìn)方案時(shí)，要注意流程的前后銜接，確保股權(quán)并購(gòu)順利、高效。收購(gòu)方思維身為市場(chǎng)合作時(shí)機(jī)的“覓食者”，作為房地產(chǎn)企業(yè)，我們的重要目標(biāo)便是發(fā)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)工程，投資于那些潛力大、效益好、風(fēng)險(xiǎn)低的存量土地。我們作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)時(shí)，首先要認(rèn)準(zhǔn)自身“收購(gòu)方”的角色定位，全方面考慮股權(quán)并購(gòu)?fù)七M(jìn)工作的事宜，更要掌握主動(dòng)性，在溝通、談判中占據(jù)股權(quán)并購(gòu)的主導(dǎo)權(quán)，認(rèn)真判斷標(biāo)的公司存在的問(wèn)題和瑕疵，爭(zhēng)取獲得賣方有利條件及重要承諾。

三股權(quán)并購(gòu)常用概念澄清股權(quán)并購(gòu)對(duì)于中國(guó)鐵建地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是新興事物。本指引提到的股權(quán)并購(gòu)，僅指中國(guó)鐵建地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，為了獲取存量土地進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，尋求并利用擁有土地資源的股權(quán)賣方，以出資入股的方式獲得標(biāo)的公司的股權(quán)，對(duì)標(biāo)的公司擁有的目標(biāo)地塊進(jìn)行再開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期價(jià)值和利潤(rùn)的活動(dòng)。作為收購(gòu)方，我們有必要掌握以下股權(quán)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作中常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)，便于股權(quán)并購(gòu)理論的了解和實(shí)務(wù)操作的順利推行。以下是股權(quán)并購(gòu)中常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)，現(xiàn)結(jié)合中國(guó)鐵建地產(chǎn)可能遇到的實(shí)際情況，予以解釋：收購(gòu)方：一般是股權(quán)收購(gòu)簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的“甲方”，旨在獲得標(biāo)的公司股權(quán)，便于對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行商業(yè)再開(kāi)發(fā)，獲取投資收益的一方。如無(wú)特別說(shuō)明，此處股權(quán)收購(gòu)方即為中國(guó)鐵建房地產(chǎn)指中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)及所屬子公司，也就是我方。賣方：一般是股權(quán)收購(gòu)簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的“乙方”，是出賣股權(quán)的合作方。一般情況下，股權(quán)賣方是標(biāo)的公司的股東，包括自然人股東和法人股東，它是標(biāo)的公司股權(quán)擁有者，是標(biāo)的公司的股東。標(biāo)的公司〔目標(biāo)公司〕：指在股權(quán)收購(gòu)行為發(fā)生的情況下，股東、股權(quán)結(jié)構(gòu)、持股比例發(fā)生變化的公司。它是房地產(chǎn)企業(yè)獲取目標(biāo)土地權(quán)屬的原權(quán)利享有人，是擁有存量土地資源的企業(yè)，一般被股權(quán)收購(gòu)的賣方控股或?qū)嶋H控制。在股權(quán)收購(gòu)?fù)瓿珊螅皹?biāo)的公司”或會(huì)被“新公司”等名詞代稱，以作區(qū)別。審計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日：指基于股權(quán)收購(gòu)交易的目的，由收購(gòu)方〔甲方〕委托第三方對(duì)標(biāo)的公司進(jìn)行資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、訴訟和糾紛進(jìn)行審計(jì)、評(píng)估的截止日。一般標(biāo)的公司自此日之后之股權(quán)交割前，標(biāo)的公司不再因業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)發(fā)生其他經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和重大資金往來(lái)，也是賣方對(duì)標(biāo)的公司做出陳述、承諾和保證的重要節(jié)點(diǎn)，是約定過(guò)渡期雙方權(quán)利義務(wù)、先決條件達(dá)成的起點(diǎn)。交割日：指收購(gòu)方與賣方根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定，收購(gòu)方的按購(gòu)置股權(quán)比例成為標(biāo)的公司相應(yīng)股權(quán)持有人，完成工商變更登記的日期。過(guò)渡期：指自評(píng)估基準(zhǔn)日至交割日的期間。該期間是股權(quán)收購(gòu)達(dá)成的關(guān)鍵期間，股權(quán)并購(gòu)流程推動(dòng)的主要時(shí)期。收購(gòu)方和賣方會(huì)根據(jù)溝通、交流的結(jié)果按流程推進(jìn)相關(guān)緊前工作，為股權(quán)交割做好充足準(zhǔn)備。

四并購(gòu)的一般流程本流程首先基于以下幾點(diǎn)前提：一是立足我方即收購(gòu)方的實(shí)際業(yè)務(wù)開(kāi)展需要。二是契合中國(guó)鐵建房地產(chǎn)及上級(jí)股份公司重大資金使用、重大決策的審批流程。三是淡化理論、強(qiáng)化實(shí)務(wù)操作。〔一〕前期準(zhǔn)備階段主要包括了解工程公司或房地產(chǎn)工程的根本經(jīng)營(yíng)情況和法律狀況、出售資產(chǎn)或股權(quán)或定向增資擴(kuò)股的動(dòng)機(jī)、并購(gòu)中存在的法律和財(cái)務(wù)障礙等，并成立并購(gòu)小組，包括并購(gòu)方自身專業(yè)人員〔如開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、法律等〕、第三方談判協(xié)作人員等，以便于后續(xù)并購(gòu)的盡職調(diào)查、談判和合同擬定等工作的開(kāi)展。〔二〕與交易對(duì)方開(kāi)售首輪談判，并簽訂收購(gòu)意向書(shū)收購(gòu)雙方經(jīng)過(guò)初步接觸后，就會(huì)簽訂收購(gòu)意向書(shū)〔或備忘錄、框架協(xié)議，具體文件見(jiàn)附件1〕。意向書(shū)主要是為后面的收購(gòu)活動(dòng)提供一個(gè)合作框架，以保證后續(xù)活動(dòng)的順利開(kāi)展。收購(gòu)意向書(shū)的主要內(nèi)容包含收購(gòu)標(biāo)的、收購(gòu)方式及收購(gòu)合同主體、收購(gòu)價(jià)款及確定價(jià)格的方式、鎖定條款、保密條款以及終止條款等。〔三〕對(duì)工程公司進(jìn)行盡職調(diào)查在雙方簽訂收購(gòu)意向書(shū)后，收購(gòu)方委派的律師、審計(jì)師、評(píng)估師等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)場(chǎng)，對(duì)工程公司和/或其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)工程進(jìn)行法律、財(cái)務(wù)的盡職調(diào)查，同時(shí)進(jìn)行評(píng)估。盡職調(diào)查的目的是使并購(gòu)方盡可能地摸清工程公司和/或其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)工程的家底。一方面作為雙方確定收購(gòu)價(jià)格的參考因素，從另一方面來(lái)講，盡職調(diào)查也就是風(fēng)險(xiǎn)管理。一旦通過(guò)盡職調(diào)查明確了存在哪些風(fēng)險(xiǎn)和法律問(wèn)題，為下一步談判策略的擬定及合同談判奠定根底，從而在合同談判及合同的擬定中合理設(shè)定雙方的權(quán)利義務(wù)，使交易雙方在公平與合理的根底上達(dá)成最終協(xié)議。1、法律盡職調(diào)查〔1〕什么是法律盡職調(diào)查在并購(gòu)過(guò)程中，為了減小或防止并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，在并購(gòu)開(kāi)始前對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行盡職調(diào)查是十分重要的，法律盡職調(diào)查更是重中之重。法律盡職調(diào)查是指在公司并購(gòu)等重大公司行為中，由律師進(jìn)行的對(duì)目標(biāo)公司的主體合法性存續(xù)、企業(yè)資質(zhì)、資產(chǎn)和負(fù)債、對(duì)外擔(dān)保、重大合同、關(guān)聯(lián)關(guān)系、納稅、環(huán)保、勞動(dòng)關(guān)系等一系列法律問(wèn)題的調(diào)查。法律盡職調(diào)查應(yīng)遵循以下原那么：第一是目標(biāo)性原那么。并購(gòu)方在盡職調(diào)查開(kāi)始前應(yīng)當(dāng)明確盡職調(diào)查的目標(biāo)是什么，并向法律參謀明確盡職調(diào)查過(guò)程中的關(guān)鍵點(diǎn)。第二是重要性原那么。法律參謀要明確在盡職調(diào)查過(guò)程中什么層次的資料和消息是最重要的，并確定盡職的調(diào)查過(guò)程著重于并購(gòu)方所要到達(dá)的目標(biāo)，以及從中發(fā)現(xiàn)有關(guān)法律事項(xiàng)，這一過(guò)程將明確可能影響交易價(jià)格的各種因素。第三是保密性原那么。在并購(gòu)方開(kāi)始接觸任何資料之前，對(duì)方通常會(huì)要求涉及盡職調(diào)查的人員承諾對(duì)其獲得的資料和信息進(jìn)行保密?！?〕為什么進(jìn)行法律盡職調(diào)查法律盡職調(diào)查的首要目的之一，就是要從根本上解決并購(gòu)各方信息不對(duì)稱的問(wèn)題。所謂的信息不對(duì)稱，即并購(gòu)各方對(duì)并購(gòu)標(biāo)的的法律狀況了解程度存在差異，而這種差異容易產(chǎn)生并購(gòu)各方的不公平交易。多數(shù)時(shí)候，并購(gòu)方因害怕吃虧，而遲遲不肯在并購(gòu)對(duì)價(jià)等關(guān)鍵條款上下定決心；有時(shí)，也因被并購(gòu)方自身對(duì)并購(gòu)標(biāo)的不夠了解，而在決策上遲疑不決。因此，從需求上講，法律盡職調(diào)查的動(dòng)因既包括、且主要包括并購(gòu)方想了解與并購(gòu)標(biāo)的、并購(gòu)方有關(guān)的法律信息；特殊情況下，也包括被并購(gòu)方想了解與并購(gòu)標(biāo)的、并購(gòu)方有關(guān)的法律信息?？梢哉f(shuō)，在并購(gòu)工程中，盡職調(diào)查是委托人決策免責(zé)的一個(gè)重要途徑?！?〕法律盡職調(diào)查的主要內(nèi)容一是資產(chǎn)問(wèn)題，具體包括：〔a〕土地的性質(zhì)〔例如：工業(yè)用地需轉(zhuǎn)性重新招拍掛；軍用土地需總后審批〕；〔b〕土地的取得是否合法〔包括立項(xiàng)報(bào)告、規(guī)劃許可等〕；〔c〕是否簽署土地使用權(quán)出讓合同，該合同是否有違約情形〔例如開(kāi)工竣工要求、付款是否有延遲，是否需繳納滯納金〕；〔d〕土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款及相關(guān)稅項(xiàng)是否繳納；〔e〕國(guó)有土地使用權(quán)證及其抵押情況；〔f〕與工程有關(guān)的申報(bào)、批復(fù)文件、及已經(jīng)取得的相關(guān)證照。二是公司歷史沿革，具體包括：公司設(shè)立及變更的所有工商資料三是股權(quán)，具體包括〔a〕股東名冊(cè)；〔b〕實(shí)繳出資〔假設(shè)為2013年前設(shè)立的公司，還需審查出資是否有不符合法律規(guī)定的情形〕；〔c〕股權(quán)是否質(zhì)押；四是重大合同，主要是查看公司各項(xiàng)合同履行情況，是否存在違約、合同未付款項(xiàng)、是否存在借款、擔(dān)保等情形。五是公司債權(quán)債務(wù)問(wèn)題，銀行貸款情況；是否欠土地款、工程款、是否有股東借款等。六是員工問(wèn)題，查看員工工資情況，是否存在欠繳工資、五險(xiǎn)的繳納情況。七是納稅情況，是否有欠付的稅款、是否有罰款。八是訴訟情況，看企業(yè)是否有重大或其它對(duì)目標(biāo)工程有重大影響的訴訟，或或有債務(wù)。具體盡職調(diào)查清單見(jiàn)附件2，律師將根據(jù)盡職調(diào)查情況出具正式的盡職調(diào)查報(bào)告，并根據(jù)盡職調(diào)查中遇到的問(wèn)題，提供處理意見(jiàn)〔具體形成文件盡職調(diào)查報(bào)告見(jiàn)附件3〕。〔4〕法律意見(jiàn)書(shū)并購(gòu)過(guò)程中，通常均需要律師在盡職調(diào)查完成后，根據(jù)盡職調(diào)查結(jié)果出具法律意見(jiàn)書(shū)。法律意見(jiàn)書(shū)是律師對(duì)并購(gòu)行為的合法性進(jìn)行專業(yè)確認(rèn)的文件，主要是使收購(gòu)方了解該并購(gòu)行為是否存在重大法律障礙。法律意見(jiàn)書(shū)通常包括如下幾個(gè)局部：一是出具法律意見(jiàn)書(shū)的依據(jù)。主要是說(shuō)明律師出具相關(guān)法律意見(jiàn)憑借的資料、法規(guī)。二是出具法律意見(jiàn)書(shū)的范圍。即律師出具的法律意見(jiàn)書(shū)所要解決的問(wèn)題。三是律師的聲明事項(xiàng)。這局部?jī)?nèi)容是律師對(duì)一些重要事項(xiàng)的單方強(qiáng)調(diào)，主要是說(shuō)明其承當(dāng)?shù)姆韶?zé)任的范圍。四是法律意見(jiàn)。這是法律意見(jiàn)書(shū)的核心，是律師針對(duì)盡職調(diào)查報(bào)告中反映出的問(wèn)題，對(duì)需要進(jìn)行確認(rèn)的法律問(wèn)題進(jìn)行分析，并給出最終結(jié)論，即并購(gòu)交易行為是否合法。法律意見(jiàn)書(shū)具體形成文件見(jiàn)附件4。2、審計(jì)〔1〕什么是審計(jì)企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)，是指審計(jì)機(jī)關(guān)按照相關(guān)法律法規(guī)以及財(cái)務(wù)審計(jì)準(zhǔn)那么規(guī)定的程序和方法對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債、損益的真實(shí)、合法、效益進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，對(duì)被審計(jì)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表反映的會(huì)計(jì)信息依法作出客觀、公正的評(píng)價(jià)，形成審計(jì)報(bào)告，出具審計(jì)意見(jiàn)和決定。并購(gòu)過(guò)程中，審計(jì)是并購(gòu)核心工作內(nèi)容的一局部，并購(gòu)過(guò)程中的審計(jì)是指注冊(cè)會(huì)計(jì)師、內(nèi)部審計(jì)人員等審計(jì)主體,與律師、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師、注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)咨詢工程師等專業(yè)人員一起,作為收購(gòu)方的財(cái)務(wù)參謀或受托進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì),參與企業(yè)并購(gòu),提供咨詢、審計(jì)、報(bào)告編制等專業(yè)效勞,以降低并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)并購(gòu)目標(biāo)的活動(dòng)?！?〕為什么進(jìn)行審計(jì)收購(gòu)方在確定收購(gòu)目標(biāo)后，即委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)工程公司進(jìn)行詳細(xì)的審計(jì)工作，這種詳細(xì)審計(jì)工作的主要目的在于評(píng)價(jià)工程構(gòu)思給收購(gòu)方帶來(lái)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及商業(yè)機(jī)遇，審計(jì)的重點(diǎn)放在工程公司的財(cái)務(wù)、銷售、生產(chǎn)三個(gè)環(huán)節(jié)。并購(gòu)過(guò)程中的審計(jì)的關(guān)鍵點(diǎn)有以下幾個(gè)方面：一是對(duì)收購(gòu)方確定的并購(gòu)基準(zhǔn)日之凈資產(chǎn)進(jìn)行審計(jì)。一方面，要重點(diǎn)關(guān)注或有負(fù)債；另一方面，要特別關(guān)注財(cái)務(wù)報(bào)表認(rèn)定的資產(chǎn)存在、完整及權(quán)利義務(wù)之要素。二是為收購(gòu)方定價(jià)之目的完成盈利預(yù)測(cè)審核。具體包括審核盈利預(yù)測(cè)的假設(shè)根底合理性和完成工程公司歷史業(yè)績(jī)的審計(jì)工作共兩項(xiàng)內(nèi)容。三是對(duì)工程公司進(jìn)行主體資格審查。其中，并購(gòu)方的關(guān)注點(diǎn)主要著眼于持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、盈利能力與預(yù)測(cè)、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和關(guān)聯(lián)交易等方面；而被并購(gòu)的工程公司的關(guān)注問(wèn)題那么是過(guò)渡期損益安排和債券債務(wù)處置等問(wèn)題。審計(jì)報(bào)告的具體形成文件見(jiàn)附件5。3、資產(chǎn)評(píng)估〔1〕什么是資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估通常是根據(jù)特定的目的和所掌握的資料，對(duì)某一事物的價(jià)值或狀態(tài)進(jìn)行定性定量的分析說(shuō)明和評(píng)價(jià)的過(guò)程。資產(chǎn)評(píng)估那么是由專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)和專門的評(píng)估人員，依據(jù)國(guó)家規(guī)定的有關(guān)法律法規(guī)和有關(guān)政策以及有關(guān)的資料數(shù)據(jù)，根據(jù)特定的評(píng)估目的，遵循適用的評(píng)估原那么、評(píng)估范圍、評(píng)估程序和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法和統(tǒng)一的貨幣單位，對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算的過(guò)程。簡(jiǎn)言之，資產(chǎn)評(píng)估就是對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)定估算。資產(chǎn)評(píng)估包含以下八項(xiàng)根本要素：一是資產(chǎn)評(píng)估的主體，指由誰(shuí)來(lái)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估；二是資產(chǎn)評(píng)估的客體，指資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象；三是資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)，包括法律依據(jù)和數(shù)據(jù)資料依據(jù)；四是資產(chǎn)評(píng)估的原那么，分別有工作原那么〔真實(shí)性原那么、公平性原那么、科學(xué)性原那么、獨(dú)立性原那么〕和經(jīng)濟(jì)原那么〔替代性原那么和可行性原那么〕；五是資產(chǎn)評(píng)估的范圍，指對(duì)哪些資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；六是資產(chǎn)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)，指對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值估算時(shí)所采用的標(biāo)準(zhǔn)，包括收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)、重置本錢標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)行市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家規(guī)定的其它標(biāo)準(zhǔn)；七是資產(chǎn)評(píng)估的方法，指對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值估算時(shí)所具體運(yùn)用的方法，包括收益現(xiàn)值方法、重置本錢方法、現(xiàn)行市價(jià)方法、清算價(jià)格方法和國(guó)家規(guī)定的其它方法；八是資產(chǎn)評(píng)估的目的，是指針對(duì)各種不同的經(jīng)濟(jì)行為的特定目的?！?〕為什么進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，而效勞于市場(chǎng)。我們可以從一些簡(jiǎn)單的例子來(lái)說(shuō)明為什么要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。對(duì)于市場(chǎng)上經(jīng)常發(fā)生的商品交易，如消費(fèi)品，由于人們對(duì)商品的性能、價(jià)格都有一定的了解，也容易找到市場(chǎng)參照。通過(guò)一系列的比擬和協(xié)商，在沒(méi)有任何第三方的參與的情況下，對(duì)交易價(jià)格能夠達(dá)成一致意見(jiàn)，從而實(shí)現(xiàn)交易。這類商品往往價(jià)格不大，且交易頻繁。但對(duì)一些不經(jīng)常發(fā)生，且價(jià)格較大交易，比方一家企業(yè)，人們很難從市場(chǎng)上找到相類似的交易用于參考，并且對(duì)被交易對(duì)象的質(zhì)量〔如企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況、資產(chǎn)質(zhì)量等〕不甚了解或存在較大的偏差，很難在沒(méi)有第三方的參與下，就交易價(jià)格達(dá)成一致意見(jiàn)。這時(shí)，就需要第三方-資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的介入。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)對(duì)被交易對(duì)象的獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的評(píng)估，提出被交易對(duì)象的公允市場(chǎng)價(jià)值，從而為交易雙方提供進(jìn)一步協(xié)商的參考意見(jiàn)，最終實(shí)現(xiàn)交易。所以，資產(chǎn)評(píng)估可能發(fā)生在交易和投資的各個(gè)環(huán)節(jié)。資產(chǎn)評(píng)估的目的就是為交易雙方和投資人提供被交易資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格估計(jì)，為資產(chǎn)交易提供價(jià)格咨詢。資產(chǎn)評(píng)估常發(fā)生在以下情形中：一是產(chǎn)權(quán)交易，如：對(duì)外投資、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、設(shè)立合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、股份制改造、企業(yè)兼并、分立和破產(chǎn)等。二是融資貸款，如工程融資、抵押貸款等。三是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。四是政府管理，如企業(yè)資產(chǎn)的保值增值管理、清產(chǎn)核資、稅收管理等。評(píng)估報(bào)告的具體形成文件見(jiàn)附件6。〔四〕制定收購(gòu)方案在盡調(diào)根底上，首先做出并購(gòu)與不并購(gòu)的決定〔例如假設(shè)發(fā)現(xiàn)有根本性無(wú)法克服的缺陷那么放棄并購(gòu)〕；然后對(duì)交易方案進(jìn)行確定、并予以細(xì)化。例如經(jīng)盡職調(diào)查后發(fā)現(xiàn)公司不是很標(biāo)準(zhǔn)，就可能需要在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中由轉(zhuǎn)讓方留存一定比例的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，或采取銀行保函等擔(dān)保方式。再例如，在盡調(diào)中發(fā)現(xiàn)公司負(fù)債嚴(yán)重，資產(chǎn)復(fù)雜，那么可能需要調(diào)整并購(gòu)方案，將擬并購(gòu)的資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)剝離?！参濉痴绞召?gòu)談判并擬訂交易文件在收購(gòu)方案確定的根底上，開(kāi)始著手準(zhǔn)備交易文件，對(duì)商業(yè)條款或其它內(nèi)容進(jìn)行談判，包括但不限于價(jià)格、付款方式、債權(quán)債務(wù)承當(dāng)?shù)?。?duì)于資產(chǎn)并購(gòu)的交易文件，主要涉及付款的安排和資產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)的辦理的問(wèn)題、稅費(fèi)承當(dāng)問(wèn)題。資產(chǎn)并購(gòu)所涉及的工程轉(zhuǎn)讓協(xié)議見(jiàn)附件7。對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易文件，一般應(yīng)包括〔1〕保證與陳述條款，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)、債權(quán)債務(wù)等盡調(diào)所涉及的各項(xiàng)在交割日前的情況進(jìn)行保證；〔2〕過(guò)渡期條款：對(duì)簽署合同后至交割期間的限制性事項(xiàng)進(jìn)行約定；〔3〕約定對(duì)交割前債權(quán)債務(wù)的承當(dāng)，〔4〕工程相關(guān)四證的辦理；〔5〕員工安排問(wèn)題。〔6〕債權(quán)債務(wù)處理，包括債權(quán)債務(wù)重組，某些可由轉(zhuǎn)讓方直接承當(dāng)?shù)膫鶆?wù)，約定由轉(zhuǎn)讓方直接承當(dāng)；不能由轉(zhuǎn)讓方直接承當(dāng)?shù)?，可約定由轉(zhuǎn)讓方、債權(quán)人與標(biāo)的公司簽署債權(quán)重組協(xié)議，將標(biāo)的公司債務(wù)轉(zhuǎn)給轉(zhuǎn)讓方。具體形成的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議見(jiàn)附件8.對(duì)于員工安排問(wèn)題，假設(shè)并購(gòu)?fù)瓿珊蟛辉倮^續(xù)雇傭原有員工的，應(yīng)爭(zhēng)取由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)員工安置問(wèn)題,并將具體安排寫(xiě)進(jìn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中。假設(shè)涉及需由轉(zhuǎn)讓方事先完成一定手續(xù)的，那么在完成手續(xù)后簽署交易文件，或者在交易文件中約定轉(zhuǎn)讓文件生效的條件，假設(shè)在一定期限內(nèi)部生效條件未能成就的，可解除該協(xié)議。例如，在立思辰工程中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的生效條件之一是立思辰上市公司〔即北京立思辰科技股份〕將其它小股東持有的工程公司的股份全部收回，使得立思辰上市公司持有工程公司100%的股權(quán)?！擦澈炇鸾灰孜募诠こ剔D(zhuǎn)讓的情況下，除工程轉(zhuǎn)讓協(xié)議外，還需簽署其它相關(guān)交易文件，具體包括：工程公司關(guān)于同意工程轉(zhuǎn)讓的股東會(huì)決議〔具體形成文件見(jiàn)附件9〕〔根據(jù)工程公司章程，假設(shè)董事會(huì)有權(quán)就此事宜作出決定也可是董事會(huì)決議，但無(wú)論如何，股東會(huì)決議效力是最高的〕。如果涉及上市公司的，應(yīng)根據(jù)交易標(biāo)的判斷是否屬于上市公司管理規(guī)那么中所定義的重大交易，是否應(yīng)提交股東大會(huì)批準(zhǔn)。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，除股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議外，還需簽署其它相關(guān)交易文件，具體包括：〔1〕工程公司法人股東關(guān)于同意股權(quán)轉(zhuǎn)讓的股東會(huì)決議〔具體形成文件見(jiàn)附件10〕。如果工程公司法人股東為上市公司的，應(yīng)判斷是否屬于重大交易，是否應(yīng)提交股東大會(huì)批準(zhǔn)?！?〕現(xiàn)任董事的辭呈〔具體形成文件見(jiàn)附件11〕。全部或局部收購(gòu)目標(biāo)公司股權(quán)的情況下，收購(gòu)方一般要更換目標(biāo)公司的董事和經(jīng)營(yíng)管理層。因此，要將出售方有關(guān)董事和管理人員的辭呈作為交易文件之一?！?〕需要工程公司通過(guò)的股東會(huì)決議〔具體形成文件見(jiàn)附件12〕，包括但不限于同意變更公司董事、法定代表人、高級(jí)管理人員；注銷出售方在銀行授權(quán)簽署人的權(quán)利等。另外，假設(shè)涉及工程公司局部股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，那么應(yīng)注意工程公司其它股東的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)，以及工程公司章程對(duì)局部股東進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制性條件等。〔4〕其它根據(jù)實(shí)際情況需要出售方出具的承諾函等文件?！?〕如存在合資情形的，那么還需簽署新的合資公司章程〔具體形成文件見(jiàn)附件13〕?！?〕向目標(biāo)公司債權(quán)人就股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜發(fā)出的告知函〔具體形成文件見(jiàn)附件14〕?！财摺持Ц秾?duì)價(jià)并辦理股權(quán)變更登記手續(xù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及相關(guān)交易文件簽署后，各方依據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的約定支付對(duì)價(jià)，并完成并購(gòu)應(yīng)取得的政府批準(zhǔn)等手續(xù)，辦理相應(yīng)的變更登記手續(xù)〔包括但不限于股東、法定代表人、董事會(huì)的變更〕，如外資并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)工程需要獲得商務(wù)部等相應(yīng)審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。工商局辦理股權(quán)變更登記手續(xù)所需的文件清單見(jiàn)附件15：有限責(zé)任公司變更登記〔備案〕一次性告知單。〔八〕交割假設(shè)是資產(chǎn)并購(gòu)，那么所涉及的交割內(nèi)容僅涉及公司所有土地使用權(quán)、擬開(kāi)發(fā)建設(shè)工程或已開(kāi)發(fā)建設(shè)工程相關(guān)的所有政府批準(zhǔn)文件和證照，包括但不限于工程可行性研究報(bào)告、立項(xiàng)批復(fù)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)出讓金發(fā)票、土地使用權(quán)證、工程規(guī)劃許可證、開(kāi)工許可證、預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)證等。假設(shè)是股權(quán)并購(gòu)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效后，雙方按照交易文件的約定履行資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、經(jīng)營(yíng)管理權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)，并辦理如下公司資產(chǎn)的移交手續(xù)：〔1〕股權(quán)證明文件；〔2〕公司的新?tīng)I(yíng)業(yè)執(zhí)照〔組織機(jī)構(gòu)代碼、稅務(wù)登記證、開(kāi)發(fā)資質(zhì)等證照〕、公司的所有印章；〔3〕財(cái)務(wù)資料〔賬簿、驗(yàn)資報(bào)告書(shū)、稅項(xiàng)申報(bào)表、支票簿、現(xiàn)有發(fā)票等〕；〔4〕以往董事會(huì)紀(jì)要。；〔4〕公司所有土地使用權(quán)、擬開(kāi)發(fā)建設(shè)工程或已開(kāi)發(fā)建設(shè)工程相關(guān)的所有政府批準(zhǔn)文件和證照，包括但不限于工程可行性研究報(bào)告、立項(xiàng)批復(fù)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)出讓金發(fā)票、土地使用權(quán)證、工程規(guī)劃許可證、開(kāi)工許可證、預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)證等。五并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)〔一〕公司股權(quán)屬性確定風(fēng)險(xiǎn)包括工程公司設(shè)立合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)及權(quán)利完整性風(fēng)險(xiǎn)兩大類。在工程公司設(shè)立方面，涉及對(duì)工程公司合法權(quán)益會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性重大影響的法律風(fēng)險(xiǎn)歸納起來(lái)主要有：1、股東未足額繳納出資；2、股東出資形式不符合法律規(guī)定；3、非貨幣財(cái)產(chǎn)出資作價(jià)違反法律強(qiáng)制性規(guī)定；4、非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資未辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)；5、股東抽逃出資；6、工程公司未依法年檢。擬對(duì)外轉(zhuǎn)讓工程公司股權(quán)的公司是否具有完整的股東權(quán)利，權(quán)利是否存在法律瑕疵，包括：1、工程公司是否存在質(zhì)押、擔(dān)保等第三人權(quán)利；2、工程是否存在租賃權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利瑕疵；3、工程的后續(xù)開(kāi)發(fā)和盈利模式是否存在政府限制等潛在風(fēng)險(xiǎn)；4、是否存在對(duì)轉(zhuǎn)讓公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)的限制性約定〔有沒(méi)有經(jīng)過(guò)工程公司其他股東的同意，有否違背相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定〕；5、是否存在對(duì)轉(zhuǎn)讓公司在工程公司享有的表決權(quán)、分紅權(quán)、委派董事和管理人員的權(quán)利等權(quán)能的限制；6、是否存在對(duì)轉(zhuǎn)讓公司在工程公司清算剩余財(cái)產(chǎn)分配權(quán)等權(quán)能的限制。〔二〕工程本身的風(fēng)險(xiǎn)由于土地性質(zhì)、取得方式、規(guī)劃用途、使用期限以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的復(fù)雜關(guān)系，尤其是久拖未建或停建的工程公司，在股權(quán)收購(gòu)時(shí)，涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域中具體專業(yè)問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)比擬多。歸納起來(lái)主要有：1、土地使用權(quán)風(fēng)險(xiǎn)：出讓金是否支付、土地出讓合同中有無(wú)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制、開(kāi)發(fā)條件限定、有無(wú)代征地情況、土地使用權(quán)權(quán)屬是否清晰、工程用地是否存在被征收或征用等風(fēng)險(xiǎn)；2、工程主體的風(fēng)險(xiǎn)：開(kāi)發(fā)主體與審批主體是否一致、實(shí)際建設(shè)工程與審批工程是否一致的風(fēng)險(xiǎn)；3、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)：規(guī)劃有無(wú)調(diào)整，調(diào)整的是否符合受讓方的開(kāi)發(fā)需求，規(guī)劃有無(wú)超過(guò)期限，需要重新申報(bào)的能否獲得批準(zhǔn)；4、工程相鄰關(guān)系的危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)：《物權(quán)法》規(guī)定，建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。阻礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照，即使取得了建筑工程規(guī)劃許可證，證明建筑行為是合法的，但只要導(dǎo)致相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，也要承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任；5、需要政府審批的各類證照是否已批的風(fēng)險(xiǎn)：如開(kāi)工開(kāi)發(fā)期限，是否已超過(guò)出讓合同規(guī)定的開(kāi)工期限，是否獲得延期開(kāi)工，有無(wú)被政府收回的可能；6、工程建設(shè)中各類合同的風(fēng)險(xiǎn)：尤其是在建、停建、緩建工程的，合同情況更復(fù)雜，有無(wú)履行糾紛、合同違約或解除糾紛，是否有因建設(shè)工程進(jìn)度監(jiān)管不嚴(yán)給予施工單位的不當(dāng)工程簽證風(fēng)險(xiǎn)；7、違法建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)：如超規(guī)劃建房；8、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；9、不動(dòng)產(chǎn)有無(wú)抵押擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)；10、政府違約風(fēng)險(xiǎn)或政治風(fēng)險(xiǎn)。例如政府對(duì)房地產(chǎn)工程涉及的大市政問(wèn)題一直未解決，導(dǎo)致工程交房后排水的嚴(yán)重問(wèn)題。〔三〕工程公司或有債務(wù)控制風(fēng)險(xiǎn)工程公司的資產(chǎn)負(fù)債表并未反映或者無(wú)法反映已經(jīng)發(fā)生的債務(wù)或者潛在的債務(wù)。這或者是由于工程公司惡意隱瞞債務(wù)，或者是由于工程公司的財(cái)務(wù)制度不標(biāo)準(zhǔn)、存在未入賬債務(wù)，或者是由于或有債務(wù)的大量存在造成的。這其中，或有債務(wù)是股權(quán)收購(gòu)中的最大陷阱，包括擔(dān)保之債、票據(jù)責(zé)任之債、未決訴訟或者潛在的訴訟〔對(duì)外簽有已構(gòu)成違約的合同〕、行政罰款，以及是否存在建筑施工款拖欠、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等。

六并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范措施1.盡職調(diào)查。在簽署相關(guān)的交易文件前委托律師事務(wù)所、審計(jì)師事務(wù)所對(duì)工程公司進(jìn)行法律、財(cái)務(wù)等各個(gè)方面的盡職調(diào)查，該等調(diào)查的結(jié)果將直接決定并購(gòu)的可行性、并購(gòu)對(duì)價(jià)、交易框架等。2.根據(jù)前期盡職調(diào)查的結(jié)果，將已識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)其風(fēng)險(xiǎn)程度和金額額度進(jìn)行分類，針對(duì)不同類型的風(fēng)險(xiǎn)選擇不同的反響對(duì)策。3.充分運(yùn)用合同的風(fēng)險(xiǎn)管理方式和手段。實(shí)踐中，絕大多數(shù)的風(fēng)險(xiǎn)管理都是通過(guò)合同〔包括單方承諾函〕的方式來(lái)落實(shí)。因此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓或工程轉(zhuǎn)讓的協(xié)議應(yīng)盡量完善，把所有潛在風(fēng)險(xiǎn)、或有債務(wù)、訴訟風(fēng)險(xiǎn)等各種因素考慮進(jìn)去。在實(shí)踐中，合同中需要：〔1〕保證與陳述條款，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)、債權(quán)債務(wù)等盡調(diào)所涉及的各項(xiàng)在交割日前的情況進(jìn)行保證；〔2〕過(guò)渡期條款：對(duì)簽署合同后至交割期間的限制性事項(xiàng)進(jìn)行約定；〔3〕約定對(duì)交割前債權(quán)債務(wù)的承當(dāng)，〔4〕工程相關(guān)四證的辦理；〔5〕員工安排問(wèn)題?！?〕債權(quán)債務(wù)處理，包括債權(quán)債務(wù)重組，某些可由轉(zhuǎn)讓方直接承當(dāng)?shù)膫鶆?wù)，約定由轉(zhuǎn)讓方直接承當(dāng)；不能由轉(zhuǎn)讓方直接承當(dāng)?shù)?，可約定由轉(zhuǎn)讓方、債權(quán)人與標(biāo)的公司簽署債權(quán)重組協(xié)議，將標(biāo)的公司債務(wù)轉(zhuǎn)給轉(zhuǎn)讓方。

七案例案例一某房地產(chǎn)公司〔下稱A公司〕2000年9月通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)取得佛山A工程土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。2001年8月，為配合佛山市總體土地規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)?shù)卣?，A工程進(jìn)行土地容積率調(diào)高、建筑高度提高，獲佛山市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，并取當(dāng)?shù)亍靶聟^(qū)管委會(huì)”的免補(bǔ)地價(jià)的非正式回復(fù)文件《會(huì)議紀(jì)要》。2005年6月，某大型發(fā)地產(chǎn)公司〔以下稱B公司〕收購(gòu)A公司股權(quán)。2008年1月，A公司收到政府《關(guān)于補(bǔ)繳土地出讓金的通知》，被要求補(bǔ)繳高額土地出讓金。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。而容積率一般也認(rèn)為是《國(guó)有土地出讓合同》的重要條款，亦應(yīng)簽署相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議。雖然A工程土地容積率的調(diào)高獲得當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門的批準(zhǔn)，但受讓方與國(guó)土局并沒(méi)有對(duì)容積率調(diào)高簽訂變更協(xié)議，該調(diào)整行為不符合法律的規(guī)定，屬于程序不合法。對(duì)于土地出讓金，雖然A工程取得“新區(qū)管委會(huì)”免補(bǔ)地價(jià)的回復(fù)文件，但“新區(qū)管委會(huì)”僅是當(dāng)?shù)卣姆钦綑C(jī)構(gòu)，幾年后被撤銷，其《會(huì)議紀(jì)要》亦為非正式文件，無(wú)法律效力。因此，在房地產(chǎn)并購(gòu)過(guò)程中，對(duì)于程序不合法的情形，即使政府部門已出具所謂內(nèi)部文件免除相關(guān)義務(wù)，由于政府行為本身不符合相關(guān)法律規(guī)定，日后依然會(huì)給工程公司帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，并購(gòu)公司可能承當(dāng)巨大的債務(wù)。案例二廣州某投資公司〔以下稱A公司〕擬收購(gòu)廣州地區(qū)尚未竣工驗(yàn)收的某房地產(chǎn)工程〔以下稱B工程〕，因B工程欠施工方工程款，導(dǎo)致工程停建，尚未竣工驗(yàn)收，而施工方除向人民法院起訴主張工程款外，還以留置方式，占用了B工程的1-5層，出租給一家物業(yè)管理公司，再由該物業(yè)管理公司辦理臨時(shí)建筑證對(duì)外統(tǒng)一招租，分租給幾百個(gè)小租戶。在A公司擬進(jìn)行收購(gòu)的過(guò)程中，因原開(kāi)發(fā)商失去對(duì)B工程的實(shí)際控制權(quán)，使工程并購(gòu)產(chǎn)生多重障礙。

附件附件1股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議甲方〔出讓方〕：乙方〔受讓方〕：住所：法定代表人：丙方〔目標(biāo)公司〕：住所：法定代表人：甲乙丙三方本著誠(chéng)信合作、互惠互利，依據(jù)中華人民共和國(guó)《公司法》、《合同法》等法律法規(guī)，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方向乙方轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司股權(quán)繼而使乙方取得xxxx工程xx畝土地的一切權(quán)益的相關(guān)事宜達(dá)成以下框架協(xié)議：第一條目標(biāo)公司概況1、目標(biāo)公司是經(jīng)市工商行政管理局登記注冊(cè)的企業(yè)，公司成立于年月日，經(jīng)營(yíng)期限至年月日終止，注冊(cè)號(hào)：。xx持有目標(biāo)公司%的股權(quán)，xx公司持有目標(biāo)公司%的股權(quán)，甲方持有目標(biāo)公司%股權(quán)。2、xx工程(以下簡(jiǎn)稱：“xxxx”)是目標(biāo)公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程，目標(biāo)公司已與政府簽訂了xxxx工程用地畝的相關(guān)文件，且已支付其中畝土地的土地出讓金并取得了國(guó)有土地使用權(quán)證；根據(jù)北京市開(kāi)展和改革委員會(huì)簽發(fā)的京發(fā)改〔xx〕xx號(hào)《xx》，目標(biāo)公司取得了“xxxx”工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)，目前該工程處于xx階段。第二條工程現(xiàn)狀1、工程位置：位于北京市xxxx，其四至范圍為：東至xx；西至xx；南至xx；北至xx用地。2、工程用地情況1〕土地使用權(quán)：xxxx；2〕容積率：xxxx；3〕用地性質(zhì)：xxxx；3、目標(biāo)工程現(xiàn)有法律手續(xù):(1)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》：文號(hào)：xxxx；(2)國(guó)有土地使用權(quán)證號(hào)為:xxxx。(3)建設(shè)用地規(guī)劃許可證號(hào):xxxx；(4)投資方案立項(xiàng)批準(zhǔn)文件:xxxx；(5)規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)批準(zhǔn)文件：xxxx；第三條盡職調(diào)查1、自本合同簽訂之日起，乙方或乙方指定的盡職調(diào)查單位或個(gè)人有權(quán)對(duì)甲方、丙方及甲方、丙方相關(guān)的關(guān)聯(lián)單位開(kāi)展盡職調(diào)查，甲方、丙方及甲方、丙方相關(guān)的關(guān)聯(lián)單位應(yīng)當(dāng)給予配合，盡職調(diào)查期限原那么上不超過(guò)月；2、該期間因盡職調(diào)查所產(chǎn)生的費(fèi)用暫由甲方承當(dāng)；3、假設(shè)因甲方、丙方及甲方、丙方相關(guān)的關(guān)聯(lián)單位的原因?qū)е卤M職調(diào)查工作無(wú)法正常完成，或盡職調(diào)查工作后乙方或乙方指定的盡職調(diào)查單位或個(gè)人認(rèn)為甲方、丙方及甲方、丙方相關(guān)的關(guān)聯(lián)單位對(duì)工程的關(guān)鍵因素有重大隱瞞或遺漏并將導(dǎo)致乙方后期無(wú)法正常完成工程開(kāi)發(fā)，乙方有權(quán)隨時(shí)終止合同的執(zhí)行同時(shí)不再承當(dāng)甲方前期支付的任何費(fèi)用。4、盡職調(diào)查工作完成后，乙方應(yīng)在月內(nèi)完成乙方集團(tuán)公司要求的工程報(bào)批立項(xiàng)工作。5、自本合同簽訂之日起至乙方完成乙方集團(tuán)公司要求的工程報(bào)批立項(xiàng)工作期間內(nèi)，甲方不得與任何第三方單位或個(gè)人就甲方所持有丙方股權(quán)達(dá)成交易、變更協(xié)議或?qū)Ρ焦竞诵馁Y產(chǎn)進(jìn)行任何處置。假設(shè)違反乙方需支付甲方違約金萬(wàn)元。6、假設(shè)此工程獲得乙方集團(tuán)批準(zhǔn)順利立項(xiàng)，那么甲乙丙三方應(yīng)按本協(xié)議余下條款繼續(xù)履行，否那么違約方應(yīng)支付對(duì)方______萬(wàn)元的違約金；假設(shè)最終該工程立項(xiàng)未能獲得乙方集團(tuán)公司批準(zhǔn)，那么乙方須將該情況及時(shí)告知甲方，甲乙雙方就該工程之合作就此終止，并由乙方承當(dāng)盡職調(diào)查工作期間所發(fā)生的由甲方墊付的一切合理費(fèi)用。第四條公司重組1、乙方在完成乙方集團(tuán)公司要求的工程報(bào)批立項(xiàng)工作后，甲方及丙方需以丙方所擁有市xx號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證項(xiàng)下的xx畝國(guó)有住宅用地使用權(quán)作為出資成立公司，該土地使用權(quán)的價(jià)值以乙方或乙方指定的評(píng)估單位的評(píng)估價(jià)格為準(zhǔn)，相關(guān)評(píng)估費(fèi)用暫由甲方承當(dāng)。甲方及丙方應(yīng)保證該新公司成立中及成立后對(duì)除本協(xié)議當(dāng)事人以外的一切第三方主體不負(fù)任何民事債權(quán)債務(wù)，經(jīng)乙方同意者除外；除該新公司法人外其余職位均由乙方指派；2、公司重組過(guò)程中產(chǎn)生的稅費(fèi)由交易各方自行承當(dāng)；3、假設(shè)因甲方或丙方原因造成公司重組無(wú)法正常完成、重組后公司人事安排未能按本條第一款執(zhí)行或于股權(quán)收購(gòu)前乙方發(fā)現(xiàn)該新公司負(fù)有尚未經(jīng)乙方同意的對(duì)外債權(quán)債務(wù),乙方有權(quán)隨時(shí)終止合同的履行，同時(shí)不再承當(dāng)甲方前期支付的任何費(fèi)用；如此，甲方、丙方或甲丙雙方應(yīng)就違約對(duì)乙方造成的損失支付________萬(wàn)元的違約金。第五條股權(quán)收購(gòu)1、公司成立后日內(nèi)，丙方應(yīng)出讓其持有的目標(biāo)公司全部股權(quán)并負(fù)有保證其股權(quán)無(wú)瑕疵之義務(wù)，乙方應(yīng)同意收購(gòu)，乙方取得目標(biāo)公司股權(quán)的同時(shí)相應(yīng)取得xx號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)證》項(xiàng)下xx畝土地的全部權(quán)益。乙方取得上述股權(quán)及其它權(quán)益所需支付的對(duì)價(jià)為不超過(guò)萬(wàn)元〔包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓款、xx畝土地權(quán)益對(duì)價(jià)、地上建筑及相關(guān)應(yīng)繳土地出讓金、滯納金及罰金、土地拆遷補(bǔ)償款、目標(biāo)公司債務(wù)等〕及前期發(fā)生的盡職調(diào)查與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)費(fèi)用；假設(shè)容積率低于2.0，以政府實(shí)際批復(fù)的容積率計(jì)算地上建筑面積的平方米數(shù)，換算轉(zhuǎn)讓價(jià)款；假設(shè)容積率高于2.0，以2.0為準(zhǔn)，超過(guò)的面積局部不再計(jì)入轉(zhuǎn)讓價(jià)款內(nèi)。丙方應(yīng)在乙方支付股權(quán)款后日內(nèi)完成相應(yīng)股權(quán)變更，逾期未能完成股權(quán)變更，甲方代丙方支付乙方違約金，違約金每日按總股權(quán)價(jià)款的萬(wàn)分之一計(jì)算。假設(shè)乙方于股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后發(fā)現(xiàn)該新公司存在發(fā)生于股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易前且未經(jīng)乙方同意的對(duì)外民事債權(quán)債務(wù)，乙方有權(quán)就此追究甲、丙方的違約責(zé)任，要求其支付數(shù)額為_(kāi)________的違約金。第六條違約責(zé)任1、本框架協(xié)議簽訂后，甲乙丙三方應(yīng)老實(shí)守信、友好合作，共同處理合作期間的問(wèn)題，嚴(yán)格按照本協(xié)議約定履行各自義務(wù)，任何一方嚴(yán)重?fù)p害對(duì)方合法權(quán)益，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)承當(dāng)約定的賠償責(zé)任。2、甲方的實(shí)際控制人應(yīng)對(duì)協(xié)議約定的全部標(biāo)的金額萬(wàn)元，進(jìn)行信用擔(dān)保并承當(dāng)無(wú)限連帶責(zé)任。第七條其他1、本協(xié)議的解釋與履行適用中華人民共和國(guó)法律，因本協(xié)議的內(nèi)容產(chǎn)生爭(zhēng)議的，協(xié)議各方應(yīng)平等協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均有權(quán)向本協(xié)議簽訂地有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。2、本協(xié)議書(shū)一式叁份，協(xié)議各方各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。3、本協(xié)議書(shū)自甲乙丙三方簽字蓋章后成立之日起生效。〔以下無(wú)正文〕〔本頁(yè)無(wú)正文，為本股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的簽章頁(yè)〕甲方：法定代表人或授權(quán)代表：日期：2014年月日乙方：法定代表人或授權(quán)代表：日期：2014年月日丙方：法定代表人或授權(quán)代表：日期：2014年月日

附件2盡職調(diào)查清單一、根本情況的文件1.目標(biāo)企業(yè)最新經(jīng)年檢的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本。2.目標(biāo)企業(yè)最新經(jīng)年檢的組織機(jī)構(gòu)代碼證。3.目標(biāo)企業(yè)最新經(jīng)年檢的稅務(wù)登記證。4.目標(biāo)企業(yè)設(shè)立時(shí)及歷次資本變更的驗(yàn)資報(bào)告。5.目標(biāo)企業(yè)最新的組織架構(gòu)圖和股權(quán)結(jié)構(gòu)圖。6.目標(biāo)企業(yè)歷次修訂直至現(xiàn)行有效的公司章程。7.目標(biāo)企業(yè)的發(fā)起人協(xié)議和/或股東協(xié)議。8.目標(biāo)企業(yè)成立后進(jìn)行的任何改組、兼并、合并、分立、資產(chǎn)交換或收購(gòu)、出售等重大企業(yè)活動(dòng)的相關(guān)材料，以及相關(guān)的批準(zhǔn)文件、協(xié)議，股東會(huì)或董事會(huì)、總經(jīng)理辦公會(huì)決議等法律文件。9.目標(biāo)企業(yè)的全部工商查檔文件。10.自然人股東的身份證明；法人股東的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證及驗(yàn)資報(bào)告。11.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)鑒定資質(zhì)證書(shū)。12.目標(biāo)企業(yè)的各項(xiàng)管理制度。13．銀行開(kāi)戶許可證。二、所開(kāi)發(fā)的工程1.標(biāo)的企業(yè)所開(kāi)發(fā)工程〔下稱“目標(biāo)工程”〕清單〔按照已開(kāi)發(fā)完工工程、開(kāi)發(fā)建設(shè)中工程、擬開(kāi)發(fā)工程的順序統(tǒng)計(jì)〕；2.工程立項(xiàng)批文，包括但不限于：地形圖、現(xiàn)狀圖、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、固定資產(chǎn)投資建設(shè)工程立項(xiàng)登記備案材料、工程建議書(shū)的批復(fù)；3.工程規(guī)劃審批文件，包括但不限于：建設(shè)工程建設(shè)地點(diǎn)征求意見(jiàn)函、建設(shè)工程規(guī)劃意見(jiàn)復(fù)函、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及附圖；4.工程土地使用權(quán)取得的審批文件，包括但不限于：土地評(píng)估報(bào)告、審定地價(jià)水平通知單、國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛材料及成交確認(rèn)書(shū)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同及附圖和補(bǔ)充協(xié)議、土地出讓金及相關(guān)費(fèi)用繳納憑證、國(guó)有土地使用權(quán)證。5.工程建設(shè)用地規(guī)劃審批文件，包括但不限于：政府征地批準(zhǔn)文件、國(guó)土管理部門批準(zhǔn)意見(jiàn)、工程用地釘樁成果通知單、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其附件。6.工程設(shè)計(jì)方案審核審批文件，包括但不限于：建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和審批文件、建設(shè)工程抗震設(shè)防要求〔標(biāo)準(zhǔn)審查意見(jiàn)書(shū)〕、城市規(guī)劃管理部門審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)。7.工程建設(shè)工程規(guī)劃審批文件，包括但不限于：工程施工圖、工程勘察成果報(bào)告、結(jié)構(gòu)計(jì)算書(shū)和計(jì)算軟件名稱、工程檔案登記證明、是否存有限制外銷售樓層或房屋、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件。8.建設(shè)工程施工許可證及其附件。9.工程人防、綠化、消防、環(huán)境、防雷、交通、地名、臨建、供水、供電、供暖、燃?xì)獾人媾摹?0.竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及竣工驗(yàn)收備案表。11.商品房銷售/預(yù)售許可證。12.房屋所有權(quán)證等。13.假設(shè)目標(biāo)工程涉及合作開(kāi)發(fā)的，那么提供合資合作方營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、合作合資協(xié)議。14.招標(biāo)代理、勘察、設(shè)計(jì)、造價(jià)、監(jiān)理、總包等單位資質(zhì)等級(jí)證書(shū)。15.預(yù)測(cè)/實(shí)測(cè)報(bào)告。16.質(zhì)量監(jiān)管部門驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。17.竣工檔案登記表。18.房屋銷售代理協(xié)議〔如有〕。19.房屋銷售合同范本。三、重要協(xié)議和合同除非下述另有特別要求，下述合同均指截至目標(biāo)企業(yè)收到此文件之日正在履行中的合同。1.請(qǐng)?zhí)峁┠繕?biāo)企業(yè)簽訂的將要履行、正在履行、雖已履行完畢，但可能存在潛在糾紛的業(yè)務(wù)合同明細(xì)，提供相應(yīng)合同文本〔請(qǐng)附提供文件清單列表〕。2.借款合同：請(qǐng)根據(jù)最近一期財(cái)務(wù)報(bào)告的財(cái)務(wù)明細(xì)賬，以表格形式提供目標(biāo)企業(yè)簽訂的所有將要履行、正在履行、雖已履行完畢但可能存在潛在糾紛的借款〔包括金融機(jī)構(gòu)借款和企業(yè)間借款〕明細(xì)〔包括但不限于合同編號(hào)、借款銀行或企業(yè)、借款金額、借款日期、還款日期、借款余額、擔(dān)保方式等〕。提供相關(guān)主合同文本和相應(yīng)擔(dān)保合同文本，并請(qǐng)書(shū)面說(shuō)明還款情況。3.對(duì)外擔(dān)保合同：提供目標(biāo)企業(yè)所有對(duì)外擔(dān)?！舶ūＷC、抵押或質(zhì)押〕合同情況，并提供相應(yīng)擔(dān)保合同文本和主合同文本，包括但不限于與銀行簽署的為購(gòu)房者提供擔(dān)保的合同。4.資產(chǎn)處置合同：提供目標(biāo)企業(yè)處置重大資產(chǎn)的合同情況，提供相應(yīng)合同文本及政府相關(guān)部門的批文?！踩缬小?．租賃合同：提供目標(biāo)企業(yè)出租物業(yè)的合同文本。6.侵權(quán)債務(wù)：所涉目標(biāo)企業(yè)是否有因環(huán)境保護(hù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、勞動(dòng)平安、人身權(quán)等原因產(chǎn)生的侵權(quán)之債。如有請(qǐng)?jiān)敿?xì)說(shuō)明，如無(wú)請(qǐng)書(shū)面說(shuō)明。7.其他債權(quán)債務(wù)：提供未包括在最近一期資產(chǎn)負(fù)債表中的重大債權(quán)債務(wù)詳細(xì)資料。8.提供目標(biāo)企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同情況，提供相應(yīng)保單，并對(duì)目標(biāo)企業(yè)是否存在任何尚未了結(jié)的保險(xiǎn)索賠情況進(jìn)行說(shuō)明。9.目標(biāo)企業(yè)為當(dāng)事方的合資、合營(yíng)、合作及合伙協(xié)議或意向書(shū)?！踩缬小?0.請(qǐng)?zhí)峁┮淹瓿傻幕蛞蚜㈨?xiàng)的或正在擬議中的重大的資本投資工程的文件〔包括立項(xiàng)批準(zhǔn)、可行性研究報(bào)告、與第三方簽訂的意向書(shū)等〕。11.請(qǐng)?zhí)峁┧心繕?biāo)企業(yè)作為當(dāng)事人一方的其它的重要協(xié)議或有約束力的文件，包括重要的保密協(xié)議。12.請(qǐng)?zhí)峁┠繕?biāo)企業(yè)簽訂的日常經(jīng)營(yíng)〔房地開(kāi)發(fā)工程所涉合同除外〕中的累計(jì)或單份金額超過(guò)50萬(wàn)元人民幣的所有合同，包括但不限于日常采購(gòu)合同；房屋、汽車等資產(chǎn)租賃合同；委托代理合同；咨詢參謀合同；技術(shù)效勞合同等。四、雇員及員工事宜本節(jié)中所稱高級(jí)管理人員指效勞于目標(biāo)企業(yè)的高級(jí)管理人員，包括法定代表人、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、在目標(biāo)企業(yè)中任職的“三師”〔總工程師、總會(huì)計(jì)師、總經(jīng)濟(jì)師〕以及其它效勞于目標(biāo)企業(yè)但勞動(dòng)合同關(guān)系不在目標(biāo)企業(yè)的前述高級(jí)管理人員〔以下統(tǒng)稱“管理人員”〕。1.員工花名冊(cè)以及員工情況說(shuō)明。2.福利薪酬體系；3.員工手冊(cè)及各種人事規(guī)章制度〔包括但不限于績(jī)效考核相關(guān)制度〕；4.上述所有管理人員的簡(jiǎn)歷。5.員工人事代理合同及人事檔案〔外部存放人才交流中心檔案〕存放情況；6.請(qǐng)說(shuō)明目標(biāo)企業(yè)目前為員工繳納社會(huì)保險(xiǎn)〔包括但不限于養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)〕及住房公積金的具體情況，包括但不限于目前繳納的社會(huì)保險(xiǎn)種類、適用的繳費(fèi)基數(shù)和比例、適用的員工范圍、征收機(jī)關(guān)，并提供當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)社會(huì)保險(xiǎn)的規(guī)定以資證明。7.目標(biāo)企業(yè)的社會(huì)保險(xiǎn)登記證及企業(yè)近3個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)金繳納憑證。8.目標(biāo)企業(yè)的住房公積金登記證及企業(yè)近3個(gè)月的住房公積金繳納憑證。9.請(qǐng)說(shuō)明是否受到過(guò)勞動(dòng)部門的處分；如有，提供相關(guān)書(shū)面文件。五、訴訟和其它程序1.列表說(shuō)明所有目標(biāo)企業(yè)的〔已結(jié)案但尚未履行的或開(kāi)始起訴的或?qū)?lái)可能有的〕訴訟、仲裁、索賠、行政處分或政府機(jī)構(gòu)的調(diào)查或質(zhì)詢，以及所有與上述事宜有關(guān)的文件、函件，包括但不限于起訴書(shū)、辯論狀、判決書(shū)、裁定書(shū)、仲裁申請(qǐng)書(shū)、仲裁裁決書(shū)、行政處分決定書(shū)等。2.是否存在目標(biāo)企業(yè)董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員和核心技術(shù)人員作為一方當(dāng)事人的重大訴訟或仲裁事項(xiàng)。3.過(guò)去三年中，目標(biāo)企業(yè)的董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員之破產(chǎn)、犯罪、欺詐或不當(dāng)商業(yè)行為的訴訟、行政程序〔包括被“雙規(guī)”〕。4.所有目標(biāo)企業(yè)為當(dāng)事方的〔或?qū)ζ渚呒s束力的〕裁決、判決、命令、和解協(xié)議及其它協(xié)議。該類裁決、判決、命令或協(xié)議將要求目標(biāo)企業(yè)從事或停止從事某些活動(dòng)，或者會(huì)限制或以其它方式影響公司經(jīng)營(yíng)或資產(chǎn)。5.如目標(biāo)企業(yè)或其下屬企業(yè)違反或被指控違反建筑、規(guī)劃、平安等方面的法律、法規(guī)、通知或訴訟，請(qǐng)?zhí)峁┰敿?xì)材料。六、稅務(wù)1.提供過(guò)去三年目標(biāo)企業(yè)納稅申報(bào)表、納稅稅額及完稅證明，現(xiàn)行有效的國(guó)稅和地稅稅務(wù)登記證。2.說(shuō)明最近三年目標(biāo)企業(yè)適用的稅種、稅收優(yōu)惠政策或財(cái)政補(bǔ)貼并提供稅收優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼所依據(jù)的法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)性文件及批準(zhǔn)文件。3.書(shū)面說(shuō)明目標(biāo)企業(yè)成立以來(lái)有無(wú)稅收方面的違法違規(guī)行為，是否受到稅務(wù)部門的處分或調(diào)查、目標(biāo)企業(yè)是否已經(jīng)繳納罰金。如有，請(qǐng)做出詳細(xì)說(shuō)明，并提供相關(guān)書(shū)面證明文件。七、土地／房產(chǎn)/其他固定資產(chǎn)1.目標(biāo)企業(yè)最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表中的相關(guān)資產(chǎn)明細(xì)，列出擁有或使用的土地使用權(quán)清單，自有土地使用權(quán)和租賃土地使用權(quán)請(qǐng)注明并分別列清單。2.請(qǐng)按目標(biāo)企業(yè)最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表中的相關(guān)資產(chǎn)明細(xì)，列出目標(biāo)企業(yè)的房屋資產(chǎn)清單。自有房產(chǎn)和租賃房產(chǎn)請(qǐng)注明并分別列清單。3.提供目標(biāo)企業(yè)擁有的土地使用證(需說(shuō)明是否存在抵押情況)、房產(chǎn)證(需說(shuō)明是否存在抵押情況)；4.假設(shè)擁有的土地使用權(quán)為集體土地，還需提交征用集體土地的協(xié)議以及土地管理部門出具的征地批準(zhǔn)文件〕并說(shuō)明每塊土地的位置、面積及用途。劃撥取得土地使用權(quán)的，請(qǐng)?zhí)峁┫嚓P(guān)批復(fù)或決定文件。5.目標(biāo)企業(yè)擁有的土地、房屋上所設(shè)定的限制和其它債權(quán)，如凍結(jié)、查封等，如存在上述情況，請(qǐng)?zhí)峁┑盅汉贤?、抵押登記文件〔抵押?quán)人、抵押用途等相關(guān)情況〕及有關(guān)證明材料或查封凍結(jié)的行政、司法文書(shū)。6.說(shuō)明房屋的出租和租入情況，并提供相關(guān)租賃協(xié)議、房屋租賃備案證明文件、房產(chǎn)證，同時(shí)請(qǐng)書(shū)面說(shuō)明租金收繳情況。7.目標(biāo)企業(yè)對(duì)土地使用權(quán)是否存在租賃情況的說(shuō)明，如有，請(qǐng)?zhí)峁┫鄳?yīng)文件。8.請(qǐng)?zhí)峁┠繕?biāo)企業(yè)自有或租用的其他固定資產(chǎn)〔指整體價(jià)值在人民幣500萬(wàn)元以上，或?qū)ιa(chǎn)經(jīng)營(yíng)具有重要作用的機(jī)器、設(shè)備、生產(chǎn)線和所有車輛〕清單?！踩缬小?.說(shuō)明目標(biāo)企業(yè)自有的固定資產(chǎn)〔含機(jī)器設(shè)備、車輛、生產(chǎn)線、庫(kù)存產(chǎn)品、原材料等〕上，是否存在抵押、留置、查封、凍結(jié)等權(quán)利限制，如存在上述權(quán)利限制，請(qǐng)列表說(shuō)明，并請(qǐng)?zhí)峁┫嚓P(guān)的抵押合同、登記文件及行政或司法文書(shū)?！踩缬小嘲恕⒇?cái)務(wù)資料1.請(qǐng)?zhí)峁┠繕?biāo)企業(yè)最近三年已審計(jì)和未審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表及附注。2.列出目標(biāo)企業(yè)最近一期財(cái)務(wù)報(bào)告中其他應(yīng)收應(yīng)付的明細(xì)，詳細(xì)說(shuō)明應(yīng)收應(yīng)付的對(duì)象、金額、事項(xiàng)、期限、擔(dān)保方式等，并提供相關(guān)書(shū)面文件。九、環(huán)境保護(hù)、消防和衛(wèi)生事宜1.請(qǐng)說(shuō)明目標(biāo)企業(yè)經(jīng)營(yíng)應(yīng)該符合的國(guó)家或地方的環(huán)保、消防、衛(wèi)生要求。2.請(qǐng)說(shuō)明目標(biāo)企業(yè)業(yè)務(wù)所需擁有的環(huán)境許可，并提供目標(biāo)企業(yè)已獲得的全部環(huán)境許可、排污許可、其他許可執(zhí)照等文件以及消防、衛(wèi)生部門授予的相關(guān)許可文件。3.環(huán)保部門、消防和衛(wèi)生部門其他管理機(jī)構(gòu)給予目標(biāo)企業(yè)的命令、罰款、限期整頓、停產(chǎn)整頓、調(diào)查等處分文件，目標(biāo)企業(yè)的書(shū)面答復(fù)和意見(jiàn)。4.目標(biāo)企業(yè)發(fā)生過(guò)的與環(huán)境污染、衛(wèi)生和消防平安有關(guān)的重大事故情況的詳細(xì)介紹。十、知識(shí)產(chǎn)權(quán)1.所有注冊(cè)商標(biāo)的商標(biāo)權(quán)證書(shū)，尚未完成注冊(cè)的請(qǐng)?zhí)峁┥虡?biāo)注冊(cè)申請(qǐng)受理文件；2.如有使用未注冊(cè)的商標(biāo)的，請(qǐng)?zhí)峁┢淝鍐魏蛨D樣；3.商標(biāo)權(quán)交易文件〔如有〕，包括商標(biāo)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、商標(biāo)使用權(quán)許可協(xié)議。4.專利和專利申請(qǐng)權(quán)清單：包括專利的名稱、注冊(cè)登記地、專利權(quán)授予的日期、到期日、專利權(quán)上是否為第三方設(shè)定了權(quán)益。5.專利權(quán)交易文件〔如有〕，包括專利權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、專利實(shí)施許可協(xié)議。6.域名注冊(cè)證書(shū)或情況說(shuō)明、非專利技術(shù)、商號(hào)或字號(hào)的名稱、種類、期限及取得方式等情況。7.計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)或其他著作權(quán)的登記證書(shū)。8.軟件委托授權(quán)使用文件；軟件委托開(kāi)發(fā)合同。9.上述無(wú)形資產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)的行使是否有限制，如設(shè)定抵押、質(zhì)押或其他擔(dān)保形式，請(qǐng)?zhí)峁┢渲鱾鶆?wù)合同、抵押或質(zhì)押合同、抵押或質(zhì)押登記的權(quán)利證明等其他與該擔(dān)保事項(xiàng)相關(guān)的文件。十一、其它1.請(qǐng)?zhí)峁┠繕?biāo)企業(yè)的銀行征信證明文件。2.請(qǐng)?zhí)峁┕九c各關(guān)聯(lián)企業(yè)之間交易的合同，并說(shuō)明定價(jià)原那么。

附件3盡職調(diào)查報(bào)告關(guān)于*****工程之盡職調(diào)查報(bào)告致***：本所律師根據(jù)***的委托，就***擬投資的***工程，對(duì)XXX的股權(quán)和資產(chǎn)狀況進(jìn)行了法律盡職調(diào)查。本所律師向XXX發(fā)出盡職調(diào)查所需盡職調(diào)查文件清單，XXX那么向本所律師提供了相應(yīng)的文件或說(shuō)明。本報(bào)告出具的前提是XXX已提供了有關(guān)全部、真實(shí)的原始書(shū)面材料、副本材料或口頭證言，不存在任何遺漏或隱瞞，其所提供的副本材料或復(fù)印件與原件完全一致。在本盡職調(diào)查報(bào)告中，除非根據(jù)上下文應(yīng)另作解釋，否那么以下簡(jiǎn)稱和術(shù)語(yǔ)具有如下含義：“本報(bào)告”指***律師事務(wù)所于***年***月***日出具的關(guān)于***工程的盡職調(diào)查報(bào)告；“本所”及“本所律師”指***律師事務(wù)所及本次法律盡職調(diào)查律師；“***”指***；“公司”或“XXX”指XXX；為出具本盡職調(diào)查報(bào)告，本所律師假設(shè)：1、XXX未向本所律師隱瞞任何重要文件，本所律師審閱的所有文件的復(fù)印件均為真實(shí)的復(fù)印件，與原件相符，未經(jīng)任何修改或刪節(jié)，所有文件的內(nèi)容均是真實(shí)、完整、有效的；本所律師審閱的所有文件的印章、簽字、日期均是真實(shí)有效的；3、本所律師在本報(bào)告中所援引的中介和公司提供的數(shù)據(jù)都是真實(shí)的、正確的；以及所有已簽署文件的各方，均已取得適當(dāng)?shù)氖跈?quán)簽署該等文件。本報(bào)告所使用的簡(jiǎn)稱、定義、目錄以及各局部的標(biāo)題僅供查閱方便之用。本報(bào)告所給出的法律意見(jiàn)或建議，均是以截止到本報(bào)告出具日所適用的中華人民共和國(guó)法律為依據(jù)的。本報(bào)告僅供**為**工程決策參考之用。除上述外，未經(jīng)本所允許，本報(bào)告不得用于任何其他目的或向任何其他各方披露或供其引用或使用。

目錄32197一房地產(chǎn)并購(gòu)的交易方式 117498〔一〕資產(chǎn)并購(gòu) 13137〔二〕股權(quán)并購(gòu) 132458二房地產(chǎn)并購(gòu)的三種思維 412513〔一〕風(fēng)險(xiǎn)思維 41079〔二〕流程思維 431062〔三〕收購(gòu)方思維 52244三股權(quán)并購(gòu)常用概念澄清 66536四并購(gòu)的一般流程 818376〔一〕前期準(zhǔn)備階段 8593〔二〕與交易對(duì)方開(kāi)售首輪談判，并簽訂收購(gòu)意向書(shū) 83593〔三〕對(duì)工程公司進(jìn)行盡職調(diào)查 8223551、法律盡職調(diào)查 968642、審計(jì) 12139813、資產(chǎn)評(píng)估 1429964〔四〕制定收購(gòu)方案 165255〔五〕正式收購(gòu)談判并擬訂交易文件 1721172〔六〕簽署交易文件 1831623〔七〕支付對(duì)價(jià)并辦理股權(quán)變更登記手續(xù) 1927502〔八〕交割 2024391五并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn) 2128931〔一〕公司股權(quán)屬性確定風(fēng)險(xiǎn) 213109〔二〕工程本身的風(fēng)險(xiǎn) 2216683〔三〕工程公司或有債務(wù)控制風(fēng)險(xiǎn) 2326760六并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范措施 2421011七案例 257618案例一 2527700案例二 2619726附件 2725570附件1股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議 2722890附件2盡職調(diào)查清單 3122580附件3盡職調(diào)查報(bào)告 3821857附件4法律意見(jiàn)書(shū) 7427181附件5審計(jì)報(bào)告 7623549附件6資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 785758附件7房地產(chǎn)工程資產(chǎn)并購(gòu)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 8427724附件8股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 8631875附件9工程公司同意工程股權(quán)轉(zhuǎn)讓之股東會(huì)決議 9131336附件10工程公司法人股東同意股權(quán)轉(zhuǎn)讓之股東會(huì)決議 932764附件11現(xiàn)任董事之辭職書(shū) 9514936附件12股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜之股東會(huì)決議 9619647附件13股權(quán)并購(gòu)后新公司之公司章程 9810455附件14股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告 10014161附件15公司變更登記一次性告知單 101

一、公司的根本情況及歷史沿革〔一〕公司的根本情況1、工商登記情況北京市工商管行政管理局***年***月***日向公司核發(fā)新的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，公司名稱為XXX，注冊(cè)號(hào)為*****，目前注冊(cè)資本為人民幣***萬(wàn)元〔實(shí)收資本***萬(wàn)元〕，注冊(cè)地址為***，公司類型為有限責(zé)任公司〔法人獨(dú)資〕，法定代表人為***，公司營(yíng)業(yè)期限為***年***月***日至***年***月***日，經(jīng)營(yíng)范圍為：***。經(jīng)核查，公司目前已經(jīng)通過(guò)***年年檢。2、公司從事餐飲效勞的資質(zhì)公司現(xiàn)持有北京市***區(qū)衛(wèi)生局***年***月***日頒發(fā)的《食品衛(wèi)生許可證》：京衛(wèi)食證字〔***〕第***號(hào)，單位名稱：***，法定代表人：***，注冊(cè)地址：***，經(jīng)營(yíng)地址：***，許可范圍：***，有限期限：***年***月***日至***年***月***日。注：根據(jù)工商登記材料記載，公司目前的名稱為***，法定代表人為***，而公司上述《食品衛(wèi)生許可證》上記載的公司名稱及法定代表人尚未進(jìn)行相應(yīng)變更。3、公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)公司持有北京市建設(shè)委員會(huì)***年***月***日頒發(fā)的《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，證書(shū)編號(hào)為***，企業(yè)名稱：***，法定代表人：***；批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)間：2004年***月***日，資質(zhì)等級(jí)：***級(jí)，證書(shū)有效期***年***月***日。經(jīng)核查，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)***年***月***日在公開(kāi)網(wǎng)站上發(fā)布《關(guān)于擬注銷***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司等***家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的公示》，其中***因到期未核定，也在擬注銷的行列；公示時(shí)間為***年***月***日至***年***月***日。截止到本法律意見(jiàn)書(shū)出具日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站的房地產(chǎn)開(kāi)放企業(yè)資質(zhì)證書(shū)查詢系統(tǒng)中，公司的資質(zhì)尚未顯示為注銷。4、其他政府部門登記公司持有北京市國(guó)家稅務(wù)局和北京市地方稅務(wù)局頒發(fā)的京稅證字***號(hào)《稅務(wù)登記證》。公司持有北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒發(fā)的代碼為***號(hào)的《組織機(jī)構(gòu)代碼證》。公司持有北京市***區(qū)衛(wèi)生局***年***月***日核發(fā)的編號(hào)為朝衛(wèi)環(huán)監(jiān)字【***】第***號(hào)的《衛(wèi)生許可證》；許可工程：***；有效期限：***年***月***日至***年***月***日。〔二〕公司歷次增資及股權(quán)變更情況1、設(shè)立***年***月***日，公司由北京市工商行政管理局批準(zhǔn)設(shè)立，名稱為：***，成立時(shí)的注冊(cè)資本為人民幣***萬(wàn)元，法定代表人***，注冊(cè)地址為***，經(jīng)營(yíng)期限為***年，經(jīng)營(yíng)范圍為：***。公司股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)為：名稱出資方式出資額出資比例***貨幣***萬(wàn)元60%***集團(tuán)貨幣***萬(wàn)元40%根據(jù)北京***會(huì)計(jì)師事務(wù)所***年***月***日出具的***〔***〕驗(yàn)字第***號(hào)《驗(yàn)資報(bào)告》，公司的注冊(cè)資本人民幣***萬(wàn)元已經(jīng)由***和***集團(tuán)按比例實(shí)際繳納。2、第一次股權(quán)變更根據(jù)公司***年***月***日第一屆第三次股東會(huì)決議和第二屆第一次股東會(huì)決議，公司原股東***將其在公司所占的60%股權(quán)***萬(wàn)元以***萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給***開(kāi)展，公司股東變更為***開(kāi)展和***集團(tuán)，變更后的股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)為：名稱出資方式出資額出資比例***開(kāi)展貨幣***萬(wàn)元60%***集團(tuán)貨幣***萬(wàn)元40%3、第二次股權(quán)變更根據(jù)公司***年**月***日第二屆第二次股東會(huì)決議和第二屆第三次股東會(huì)決議，公司原股東***集團(tuán)將其所占的***萬(wàn)元股份以***萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給***投資，公司原股東***開(kāi)展將其所占的***萬(wàn)元股份中的***萬(wàn)元以***萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給***投資，余下的***萬(wàn)元股份以***萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給***商貿(mào)有限責(zé)任公司；公司注冊(cè)資本由人民幣***萬(wàn)元增加到***萬(wàn)元，由***投資新增貨幣出資***萬(wàn)元。由此，變更后公司注冊(cè)資本為***萬(wàn)元，變更后公司股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)為：名稱出資方式出資額出資比例***投資貨幣***萬(wàn)元90%***商貿(mào)有限責(zé)任公司貨幣***萬(wàn)元10%根據(jù)北京***會(huì)計(jì)師事務(wù)所***年***月***日出具的***字〔***〕第***號(hào)《驗(yàn)資報(bào)告》，新增的注冊(cè)資本***萬(wàn)元已經(jīng)由***投資繳足。4、第三次股權(quán)變更根據(jù)公司***年***月***日第二屆第四次股東會(huì)和第三屆第一次股東會(huì)會(huì)議，公司注冊(cè)資本由***萬(wàn)元變更為***萬(wàn)元，同意以公司的四家債權(quán)人股東會(huì)確認(rèn)的債權(quán)額轉(zhuǎn)為股權(quán)，出資方式為經(jīng)評(píng)估的債權(quán)，同意四家債權(quán)人以***年***月***日作為基準(zhǔn)日進(jìn)行評(píng)估，以資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值確認(rèn)債權(quán)額價(jià)值，以評(píng)估后的債權(quán)價(jià)值確認(rèn)債權(quán)人轉(zhuǎn)為股東的出資額。根據(jù)北京***評(píng)估出具的***評(píng)報(bào)字【***】第***號(hào)《***企業(yè)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)工程資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)》，公司四家債權(quán)人投入貨幣后形成資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為：***〔集團(tuán)〕債權(quán)額***元，***債權(quán)額***元，***集團(tuán)債權(quán)額***元，***債權(quán)額***元，共計(jì)人民幣***元。因此，公司變更后的股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)為：名稱出資方式出資額出資比例***投資貨幣***元11.74%***商貿(mào)有限責(zé)任公司貨幣***元1.3%***集團(tuán)〕債權(quán)***元59.63%***債權(quán)***元0.36%***集團(tuán)債權(quán)***元15.32%***公司債權(quán)***元11.65%根據(jù)北京***會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的***【驗(yàn)】字***〕第***號(hào)《驗(yàn)資報(bào)告》，截止到***年***月***日，公司已經(jīng)收到四家新股東的新增注冊(cè)資本***萬(wàn)元人民幣，全部以評(píng)估后債權(quán)方式出資。5、第四次股權(quán)變更根據(jù)公司***年***月***日第三屆第二次股東會(huì)議和第四屆第一次股東會(huì)議，***商貿(mào)有限責(zé)任公司將其持有的股權(quán)***元以***元的價(jià)格全部轉(zhuǎn)讓給***〔集團(tuán)〕；***將其持有的股權(quán)***元以***元的價(jià)格全部轉(zhuǎn)讓給***〔集團(tuán)〕；***集團(tuán)將其持有的股權(quán)***元以***元的價(jià)格全部轉(zhuǎn)讓給***〔集團(tuán)〕；***將其持有的股權(quán)***元以***元的價(jià)格全部轉(zhuǎn)讓給***〔集團(tuán)〕；***〔集團(tuán)〕將其持有的股權(quán)***元中的***元以***元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給***投資。變更后公司的股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)為：名稱出資方式出資額出資比例***貨幣***萬(wàn)元51%債權(quán)***萬(wàn)元***貨幣***萬(wàn)元49%債權(quán)***萬(wàn)元6、第五次股權(quán)變更根據(jù)公司***年***月***日第四屆第二次股東會(huì)決議，公司股東***投資將其持有的公司***萬(wàn)元〔出資方式為貨幣〕中的***萬(wàn)元股權(quán)以***萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給***開(kāi)展。變更后的公司股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)為：名稱出資方式出資額出資比例***〔集團(tuán)〕貨幣***萬(wàn)元51%債權(quán)***萬(wàn)元***投資貨幣***萬(wàn)元48%債權(quán)***萬(wàn)元***開(kāi)展貨幣***萬(wàn)元1%7、第六次股權(quán)變更根據(jù)公司***年***月***日第五屆第四次股東會(huì)決議，公司原股東***開(kāi)展和***投資將其各自持有的公司股權(quán)〔1%、48%〕分別以人民幣***萬(wàn)元和***萬(wàn)元的價(jià)格全部轉(zhuǎn)讓給***集團(tuán)。變更后的公司股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)為：名稱出資方式出資額出資比例***〔集團(tuán)〕貨幣***萬(wàn)元51%債權(quán)***萬(wàn)元***商貿(mào)集團(tuán)貨幣***萬(wàn)元49%債權(quán)***萬(wàn)元8、第七次股權(quán)變更根據(jù)公司***年***月***日第六屆第三次股東會(huì)決議以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，公司原股東***〔集團(tuán)〕將其持有的股份***萬(wàn)元〔占注冊(cè)資本的51%〕以***萬(wàn)元的價(jià)格全部轉(zhuǎn)讓給***投資；原股東***集團(tuán)將其持有的股份***萬(wàn)元〔占注冊(cè)資本的49%〕以***萬(wàn)元的價(jià)格全部轉(zhuǎn)讓給***投資。變更后的公司股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)為：名稱出資方式出資額出資比例***投資貨幣***萬(wàn)元100%債權(quán)***萬(wàn)元注：根據(jù)***投資與***〔集團(tuán)〕、***商貿(mào)集團(tuán)簽署的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，***投資需支付巨額的股權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。如果***投資沒(méi)有實(shí)際支付這筆費(fèi)用，日后有可能會(huì)涉及到巨額的稅費(fèi)問(wèn)題，并且使公司股權(quán)存在日后潛在的爭(zhēng)議。〔三〕公司的其他工商變更情況1、法定代表人變更1〕***年***月***日法定代表人變更***年***月***日，公司召開(kāi)股東會(huì)，通過(guò)了關(guān)于法定代表人變更為***等事項(xiàng)的決議。2〕***年***月***日法定代表人變更***年***月***日，公司召開(kāi)股東會(huì)，通過(guò)了關(guān)于法定代表人變更為***等事項(xiàng)的決議。3〕***年***月***日法定代表人變更***年***月***日，公司召開(kāi)股東會(huì)，通過(guò)了關(guān)于法定代表人變更為***等事項(xiàng)的決議。2、住所地變更1〕根據(jù)相關(guān)資料，公司最初成立時(shí)的住所地為*********。2〕***年***月***日住所地變更***年***月***日，公司召開(kāi)股東會(huì)，通過(guò)了公司住所地變更的決議。***年***月***日，國(guó)家工商行政管理局向公司核發(fā)了注冊(cè)號(hào)為*******的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，顯示公司住所為*******。3〕***年***月***日住所地變更***年***月***日，公司召開(kāi)股東會(huì)，通過(guò)了公司住所地變更的決議。***年***月***日，國(guó)家工商行政管理局向公司核發(fā)了注冊(cè)號(hào)為*******的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，顯示公司住所為*******。3、經(jīng)營(yíng)范圍變更1〕根據(jù)公司設(shè)立時(shí)的批復(fù)文件，公司最初設(shè)立時(shí)的經(jīng)營(yíng)范圍為：**********。2〕***年***月***日經(jīng)營(yíng)范圍變更***年***月***日，國(guó)家工商行政管理局向公司核發(fā)注冊(cè)號(hào)為*******的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，公司的經(jīng)營(yíng)范圍為：**********。3〕***年***月***日經(jīng)營(yíng)范圍變更***年***月***日，國(guó)家工商行政管理局向公司核發(fā)注冊(cè)號(hào)為*******的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，公司的經(jīng)營(yíng)范圍為：**********。4、公司名稱變更1〕公司最初設(shè)立時(shí)的名稱為：*******。2〕***年***月***日公司名稱變更***年***月***日，公司召開(kāi)股東會(huì)，通過(guò)了關(guān)于公司名稱變更為****等事項(xiàng)的決議。***年***月***日，國(guó)家工商行政管理局向公司核發(fā)注冊(cè)號(hào)為*******的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，公司名稱變更為****。3〕***年***月***日公司名稱變更***年***月***日，公司召開(kāi)股東會(huì)，通過(guò)了關(guān)于公司名稱變更為****等事項(xiàng)的決議。***年***月***日，國(guó)家工商行政管理局向公司核發(fā)注冊(cè)號(hào)為*******的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，公司名稱變更為****。二、股東及組織結(jié)構(gòu)〔一〕公司現(xiàn)有股權(quán)結(jié)構(gòu)名稱出資方式出資額出資比例***投資貨幣***萬(wàn)元100%債權(quán)***萬(wàn)元注：從公司目前股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，貨幣出資占13%，債權(quán)出資占87%，根據(jù)2011年11月23日工商總局公布、2012年1月1日實(shí)施的《公司債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)登記管理方法》，“債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)作價(jià)出資金額與其他非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資金額之和，不得高于公司注冊(cè)資本的百分之七十”，由于股權(quán)收購(gòu)工程將于明年啟動(dòng)，因此，屆時(shí)***在收購(gòu)前或者收購(gòu)時(shí)可能需要對(duì)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整?！捕彻粳F(xiàn)有股東根本情況***投資，注冊(cè)號(hào)，***；企業(yè)類型，有限責(zé)任公司〔法人獨(dú)資〕；法定代表人，***；注冊(cè)資本，人民幣***萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng)期限***年***月***日至***年***月***日；登記機(jī)關(guān)，北京市工商行政管理局；住所地，***；經(jīng)營(yíng)范圍：***。注：***投資與原股東***〔集團(tuán)〕、***商貿(mào)集團(tuán)及公司之間的關(guān)系為：***商貿(mào)集團(tuán)***商貿(mào)集團(tuán)84.73%***15.27%***〔集團(tuán)〕公司100%***投資100%***〔三〕公司組織結(jié)構(gòu)1、董事會(huì)公司董事會(huì)由***人組成，任期三年。據(jù)公司介紹：公司董事長(zhǎng)為***，另外兩名董事為***和***。董事長(zhǎng)為公司的法定代表人，任期三年，由董事會(huì)選舉產(chǎn)生，任期屆滿，可以連選連任。公司設(shè)經(jīng)理1名，目前由***擔(dān)任，由董事會(huì)負(fù)責(zé)聘任或解聘。公司常務(wù)副總經(jīng)理為***，副總經(jīng)理為***和***。2、公司章程等關(guān)于股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的規(guī)定根據(jù)公司***年***月***日的新公司章程，股東可以轉(zhuǎn)讓局部或全部股權(quán)，公司章程中關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓并無(wú)其他限制性規(guī)定。3、公司股權(quán)權(quán)利限制根據(jù)工商查詢，公司的股權(quán)目前存在如下質(zhì)押情形：序號(hào)質(zhì)權(quán)人出質(zhì)人出質(zhì)的***股權(quán)數(shù)額質(zhì)押比例被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額主債權(quán)金額出質(zhì)登記時(shí)間主債權(quán)付款期限1***信托有限責(zé)任公司***投資**萬(wàn)元**%**萬(wàn)元**元***-*-*****-*-**2***信托有限責(zé)任公司***投資**萬(wàn)元**%**萬(wàn)元**元***-*-*****-*-**3***信托有限責(zé)任公司***投資**萬(wàn)元**%**萬(wàn)元**元***-*-*****-*-**注：1〕上述三份股權(quán)質(zhì)押合同所對(duì)應(yīng)的主協(xié)議分別為：編號(hào)為***的《股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓與回購(gòu)協(xié)議》、編號(hào)為***的《股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓與回購(gòu)協(xié)議》、編號(hào)為***的《股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓與回購(gòu)協(xié)議》。截止到本法律意見(jiàn)書(shū)出具日，公司未能提供上述三份主協(xié)議。2〕根據(jù)三份《股權(quán)質(zhì)押合同》，第七條第三款〔4〕均約定“在本合同生效后，未經(jīng)甲方書(shū)面同意，乙方不得在已出質(zhì)的股份上再設(shè)定其他擔(dān)保，更不能轉(zhuǎn)讓與處分股權(quán)”，第九條第6款也做了同樣的規(guī)定。4、分析由于在調(diào)查過(guò)程中，我們并未查到股東之間的股東協(xié)議，并且公司承諾股東之間無(wú)股東協(xié)議，因此，除章程中關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定以外，我們目前沒(méi)有發(fā)現(xiàn)股東之間對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓有其他限制性規(guī)定。據(jù)查，截止**年**月**日，公司的股權(quán)除上述質(zhì)押外，不存在其他司法凍結(jié)等權(quán)利限制。對(duì)于公司股權(quán)存在的質(zhì)押，我們認(rèn)為：根據(jù)我國(guó)法律相關(guān)規(guī)定及雙方的合同約定，公司的股東***投資如果轉(zhuǎn)讓其持有的公司股權(quán)，必須經(jīng)過(guò)質(zhì)權(quán)人***信托有限責(zé)任公司的同意；并且轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得的價(jià)款需向質(zhì)權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。另外，由于質(zhì)押是在公司資產(chǎn)存在巨額抵押的情況下進(jìn)行的，我們并未見(jiàn)到相關(guān)的質(zhì)押文件，如主協(xié)議、評(píng)估報(bào)告等，如果評(píng)估時(shí)沒(méi)有對(duì)公司資產(chǎn)抵押狀況予以評(píng)估，那么質(zhì)押所依據(jù)的相關(guān)文件那么存在一定問(wèn)題，有可能會(huì)導(dǎo)致質(zhì)押的擔(dān)保不夠充足。為此，我們建議***在收購(gòu)公司之前，要求***投資先行清償債務(wù)，確保公司的股權(quán)不存在任何權(quán)利限制。三、控股公司〔一〕***物業(yè)管理【控股】公司持有***物業(yè)管理100%的股權(quán)。***物業(yè)管理現(xiàn)持有北京市工商行政管理局**分局核發(fā)的注冊(cè)號(hào)為***的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，注冊(cè)地址為***，注冊(cè)資本為**萬(wàn)元，法定代表人為***，經(jīng)營(yíng)范圍為：***。經(jīng)營(yíng)期限為**年***月***日至***年***月***日。公司股東為***，持股100%。根據(jù)北京***會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司出