鄭州項(xiàng)目回款及資金管理分享

河南區(qū)域財(cái)務(wù)資金部丁望高2014.8.282014.10.10開盤前資金峰值：1.16億2015.4.012015.8.222015.12.312015.8.152015.8.29月份月份9合計(jì)金額92%交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享碧桂園為政府招商項(xiàng)目，快速納稅，易出成效簽訂土地合同前，取得組合土地發(fā)票，分期支付例：鄭州土地款分期支付，同心共享減少投入560萬。例：許昌項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)免交XX項(xiàng)目監(jiān)管資金收支情況表項(xiàng)目標(biāo)段賬號重點(diǎn)監(jiān)管比例重點(diǎn)進(jìn)賬信息非重點(diǎn)進(jìn)賬信息總進(jìn)賬信息監(jiān)管余額（隨時(shí)更新）至X月X日可提取重點(diǎn)進(jìn)賬已提取重點(diǎn)重點(diǎn)提取非重點(diǎn)進(jìn)賬已提取非重點(diǎn)非重點(diǎn)提取總進(jìn)賬累計(jì)已提取可提取重點(diǎn)可提取非重點(diǎn)目XX項(xiàng)地塊一3%-20%不等----地塊二3%-20%不等-----地塊三3%-20%不等-----小計(jì)-----------工程部：需做好全周期工程款支出預(yù)估開發(fā)部：結(jié)合報(bào)建情況，做好行政規(guī)費(fèi)支出計(jì)劃營銷部：工程部：需做好全周期工程款支出預(yù)估開發(fā)部：結(jié)合報(bào)建情況，做好行政規(guī)費(fèi)支出計(jì)劃營銷部：做好推貨計(jì)劃和簽約安排，財(cái)務(wù)部：做好稅費(fèi)預(yù)測，匯總項(xiàng)目整體收支預(yù)算項(xiàng)目總：督促各部門按財(cái)務(wù)要求時(shí)間完成做好項(xiàng)目成本策劃，優(yōu)化設(shè)計(jì)和施工方案例子：地下車位的優(yōu)化，地下2,600元/平方，架空或半架空僅1,750元/平方，架空面積5.3萬平方，降低成本4,500萬(影響區(qū)域同心共享利潤分紅173萬)456”456”鄭州項(xiàng)目開盤前總流入-其中：樓款流入-總流出11,600其中：土地款5,621行政規(guī)費(fèi)工程材料3,733稅款支出薪酬福利銷管費(fèi)用其他支出807經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額-11,600財(cái)稅（2008）186號合同約定交付土地次月；合同簽訂的次月200畝（三等地10元）：由1月31日調(diào)為2月1日1個(gè)月節(jié)約土地使用稅11萬財(cái)稅（2008）186號合同約定交付土地次月；合同簽訂的次月耕地占用稅條理、實(shí)施細(xì)則；國稅發(fā)（2007）129號土地性質(zhì)、納稅主體；臨時(shí)租用場地耕地占用稅必須在合同中加注“非基本農(nóng)田”否則會(huì)加征50%；租賃土地如果為耕地亦要交：浠水70畝，耕地占用稅條理、實(shí)施細(xì)則；國稅發(fā)（2007）129號土地性質(zhì)、納稅主體；臨時(shí)租用場地耕地占用稅暫行條例：房產(chǎn)余值計(jì)算財(cái)稅（2005）181號：具備房屋功能的地下室占地只算基地面積，其他分?jǐn)傇穮^(qū)少建地下室，結(jié)算價(jià)值減少一般三證齊全后2-3個(gè)月一般三證齊全后2-3個(gè)月開發(fā)貸款定義/對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于項(xiàng)目開發(fā)建定義/設(shè)的中長期貸款三證齊全（國土證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證）、環(huán)評、立項(xiàng)批復(fù)三證齊全（國土證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證）、環(huán)評、立項(xiàng)批復(fù)前提施施工方融資施工方融資項(xiàng)目公司開具商業(yè)承兌匯票給施工方，施工方到指定的銀行貼現(xiàn)，然后銀行把扣除貼現(xiàn)利息后施工方、銀行簽訂三方協(xié)議的保理業(yè)務(wù)。開發(fā)貸款截止12月31凈利潤截止12月31-先談后建，控制付款節(jié)奏，減少前期投入實(shí)力強(qiáng)大、表現(xiàn)優(yōu)秀的施工單位編制方案版目標(biāo)成本，優(yōu)化成本控制方案版目標(biāo)成本，作為項(xiàng)目全周期成本控制的紅線；根據(jù)市場形勢，適當(dāng)控制低首付比重；預(yù)售保證金預(yù)售保證金落實(shí)到跟辦顧問落實(shí)到跟辦顧問項(xiàng)目資金管理小組定期召開項(xiàng)目追款會(huì)議，月末制定追款目標(biāo)，分解至每周，落實(shí)到部門，責(zé)任到人，定期總結(jié)，月初盤點(diǎn)到期未收款原因分類原因細(xì)分責(zé)任部門-對象客戶原因營銷中心-客戶未到政府問詢或未繳交維修基金不具備貸款資格銀行原因額度不足財(cái)務(wù)-銀行政府原因合同備案及預(yù)抵押登記開發(fā)部-房管/公積金公積金貸款公司原因提前預(yù)售未達(dá)到放款條件項(xiàng)目部/營銷中心合同備案及預(yù)抵押未送件一般客戶：滯納金建議客戶轉(zhuǎn)名、轉(zhuǎn)樓、轉(zhuǎn)付款方式解決逾期款項(xiàng)；逾期超3月予以退樓處理，并收取總樓款15%的違約金員工關(guān)系：“誰”的關(guān)系“誰”去追，落實(shí)責(zé)任。政府關(guān)系：項(xiàng)目總及開發(fā)部負(fù)責(zé)追收。 監(jiān)控資金資金流入經(jīng)營支出資金支出還貸支出資金流入經(jīng)營支出資金支出還貸支出樓款回籠早收快收多收項(xiàng)目資金管理小組需高度銀行工作人員凌晨1鄭州項(xiàng)目銀行銀行現(xiàn)場辦公征公證處現(xiàn)場辦公銀行現(xiàn)場辦公征公證處現(xiàn)場辦公房管局現(xiàn)場辦公房管局現(xiàn)場辦公開盤當(dāng)天，開盤當(dāng)天，刷卡、開票、簽約、簽按揭合同、辦理抵集中簽約集中合同備案集中簽約集中合同備案集中整理合同集中整理合同集中化戰(zhàn)略，爭分奪秒促回款小批量認(rèn)購小批量備案小批量送審必須有一個(gè)能攻堅(jiān)的開發(fā)經(jīng)理，如果實(shí)在沒有，項(xiàng)目總自己能快速頂上?。?！項(xiàng)目于15年8月22日別墅開盤，8月29日洋房開盤，其中8中行1、分封規(guī)則：按銀行額度大小、個(gè)貸規(guī)模大小及審核流程嚴(yán)格程度綜合考慮；所有樓棟按揭銀行簽約分布中行1、分封規(guī)則：按銀行額度大小、個(gè)貸規(guī)模大小及審核流程嚴(yán)格程度綜合考慮；所有樓棟按揭銀行簽約分布鄭州項(xiàng)目簽約體量大（1891多套低首付按揭占比高（80%以上）熟悉開盤流程落實(shí)物料政府代收費(fèi)用制定簽約流程表一崗多人，分工明確雙重管理，不利統(tǒng)籌大兵團(tuán)作戰(zhàn)模式一崗多人，分工明確雙重管理，不利統(tǒng)籌大兵團(tuán)作戰(zhàn)模式短期高效、人員不固定不利于大規(guī)模追款對標(biāo)同行，去粗取精，加強(qiáng)回款，穩(wěn)生命線 項(xiàng)目資金管理小組組長：項(xiàng)目總，主責(zé)人主要職責(zé)：分配協(xié)調(diào)，結(jié)果管理副組長：項(xiàng)目財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，主導(dǎo)人主要職責(zé)：過程跟蹤，落實(shí)獎(jiǎng)罰主要成員：其他部門負(fù)責(zé)人，分