房地產(chǎn)培訓(xùn) -基于實(shí)踐的土地投資模式講解

基于實(shí)踐的土地投資模式講解碧桂園集團(tuán)投資發(fā)展變革碧桂園集團(tuán)投資發(fā)展變革局一級(jí)開(kāi)發(fā)碧桂園集團(tuán)投資發(fā)展變革一級(jí)開(kāi)發(fā)碧桂園集團(tuán)投資發(fā)展變革第一章一級(jí)市場(chǎng)主要的拿地模式概念1、一級(jí)市場(chǎng)拿地模式概念1、一級(jí)市場(chǎng)拿地模式城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)獲取土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。概念1、一級(jí)市場(chǎng)拿地模式概念1、一級(jí)市場(chǎng)拿地模式才獲取地塊信息，直接通過(guò)公開(kāi)招拍掛途徑獲取土地。概念掛牌拍賣1.1直接招拍掛概念掛牌拍賣1.1直接招拍掛招標(biāo)招標(biāo)中等城市大城市20公頃起始價(jià)中等城市大城市20公頃起始價(jià)底價(jià)1.1直接招拍掛（1）宗地出讓面積限制（住宅項(xiàng)目）小城市和建制鎮(zhèn)小城市和建制鎮(zhèn)7公頃基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)1.1直接招拍掛1.1直接招拍掛掛牌文件研讀其他注意事項(xiàng)1.1直接招拍掛1.1直接招拍掛概念1.2勾地等意向性拿地概念1.2勾地等意向性拿地路徑1.2勾地等意向性拿地1.2勾地等意向性拿地前期主要操作要點(diǎn)1.2勾地等意向性拿地1.2勾地等意向性拿地前期主要商務(wù)條件談判取該部分用地地價(jià)的優(yōu)惠或總地價(jià)降低3）實(shí)際地價(jià)最低（紅線外市政/公建投入、額外收費(fèi)）。根據(jù)市場(chǎng)情況確定項(xiàng)目規(guī)模、首期位置及面積、其他額外配套篩選競(jìng)買人實(shí)現(xiàn)出讓意圖1.2勾地等意向性拿地篩選競(jìng)買人實(shí)現(xiàn)出讓意圖1.2勾地等意向性拿地競(jìng)買條件設(shè)置控制出讓結(jié)果資信、資金、資產(chǎn)價(jià)款支付配建、配套土地交付規(guī)劃要求資信、資金、資產(chǎn)價(jià)款支付配建、配套土地交付規(guī)劃要求其他條件1.2勾地等意向性拿地常見(jiàn)競(jìng)買條件設(shè)置主體資格公司資質(zhì)公司經(jīng)驗(yàn)1.2勾地等意向性拿地常見(jiàn)競(jìng)買條件設(shè)置主體資格主體資格公司資質(zhì)1.2勾地等意向性拿地常見(jiàn)競(jìng)買條件設(shè)置公司經(jīng)驗(yàn)公司經(jīng)驗(yàn)資信、資金、資產(chǎn)資信、資金、資產(chǎn)1.2勾地等意向性拿地常見(jiàn)競(jìng)買條件設(shè)置配建、配套1、項(xiàng)目擬建的賣場(chǎng)引進(jìn)十五家以上經(jīng)營(yíng)單體面積不少于六萬(wàn)實(shí)性以及是否符合約定的條件由市監(jiān)察局牽頭、工商局等有關(guān)）；2、引進(jìn)中國(guó)快速消費(fèi)品連鎖百?gòu)?qiáng)前三十名企業(yè)或世界500強(qiáng)中的超規(guī)劃要求規(guī)劃要求1.2勾地等意向性拿地常見(jiàn)競(jìng)買條件設(shè)置價(jià)款支付價(jià)款支付4、競(jìng)得者還需繳納交易服務(wù)費(fèi)500萬(wàn)元、土地評(píng)估費(fèi)40萬(wàn)元、測(cè)繪費(fèi)80萬(wàn)元、公證費(fèi)0土地交付土地交付1.2勾地等意向性拿地常見(jiàn)競(jìng)買條件設(shè)置其他條件注意！1.2勾地等意向性拿地注意！1.2勾地等意向性拿地1.2勾地等意向性拿地1.2勾地等意向性拿地1.2勾地等意向性拿地1.2勾地等意向性拿地前期工作前置，確保摘牌即開(kāi)工1.3一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)1.3一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)什么是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)？通俗理解：通俗理解：即毛地凈化、生地熟化的過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè) 政府1.3一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)1.3一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)什么情況下采取該模式獲取土地？地塊各方面仍不具備開(kāi)發(fā)條件地塊各方面仍不具備開(kāi)發(fā)條件，但前景看好當(dāng)?shù)卣?cái)政不足，需要我司先投入資金整理土地項(xiàng)目具備相當(dāng)規(guī)模，符合公司開(kāi)發(fā)大盤的條件1.3一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)1.3一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)一級(jí)開(kāi)發(fā)的目的和意義原則上為市、縣1.3一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)1.3一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)一級(jí)開(kāi)發(fā)的流程資金1資金11.3一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)土地合法性審查重點(diǎn)關(guān)注：土規(guī)、林地、指標(biāo)、土地現(xiàn)狀等指標(biāo)、農(nóng)轉(zhuǎn)用（林轉(zhuǎn)用)報(bào)批、征收?qǐng)?bào)批查征地補(bǔ)償、房屋拆遷及地上附著物補(bǔ)償{規(guī)劃調(diào)整(土規(guī)、城規(guī)、林規(guī)、其他專項(xiàng)規(guī)劃)指標(biāo)、農(nóng)轉(zhuǎn)用（林轉(zhuǎn)用)報(bào)批、征收?qǐng)?bào)批查征地補(bǔ)償、房屋拆遷及地上附著物補(bǔ)償1.3一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)1.3一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及款項(xiàng)積1.3一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)積1.3一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)/1.3一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)1.3一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)系數(shù)總價(jià)（3一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)1.3一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)單位：（萬(wàn)元、畝、座、公里、個(gè)、平方米、套）1畝2畝根據(jù)果樹(shù)樹(shù)齡、品種、掛果情況等不同因素以及根據(jù)果樹(shù)樹(shù)齡、品種、掛果情況等不同因素以及3座44564個(gè)85個(gè))1套1.3一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)1.3一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)投資款項(xiàng)支付原則原則支付原則1.3一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)1.3一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)1.3一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)1.3一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)一級(jí)開(kāi)發(fā)需確定的實(shí)體內(nèi)容土地溢價(jià)土地溢價(jià)1.3一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)土地溢價(jià)方案的處理1.3一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)1.3一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)土地溢價(jià)方案的處理花山、道義、蘇家屯項(xiàng)目溢價(jià)返還的處理概念1.4三舊改造概念1.4三舊改造 1.4三舊改造—優(yōu)勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn)1.4三舊改造—優(yōu)勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn)三舊改造優(yōu)勢(shì)三舊改造風(fēng)險(xiǎn)1.4三舊改造—基本模式1.4三舊改造—基本模式基本模式自行