太原舊居住區(qū)改造

舊貌變新顏山西舊居住空間改造再利用研究山西大學(xué)附屬中學(xué)李永晶目錄*摘要*正文一、選題背景二、研究的理論依據(jù)及研究對象（一）理論依據(jù)1、可持續(xù)發(fā)展理論2、全壽命周期理論3、有機更新理論（二）研究對象三、研究方法及過程（一）研究方法1、文獻資料法2、問卷調(diào)查法3、實地調(diào)研法4、實證比較法5、專家咨詢法（二）研究過程四、山西舊居住空間改造的理念和方法探索（一）改造住區(qū)環(huán)境，使活得更加舒服----居住區(qū)場地環(huán)境的整治完善（二）改造室內(nèi)布局，使住得更有品質(zhì)----單體內(nèi)部空間的改造（三）改造住宅立面，使看得更加漂亮----單體外部立面的改造（四）改造設(shè)備技術(shù)，使用得更加節(jié)約----與節(jié)能技術(shù)改造的整合（五）項目改造經(jīng)濟效益分析五、項目的創(chuàng)新點六、結(jié)論及建議參考書目一、選題背景城市正在進行著大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，大量的居住建筑和居住街區(qū)被推倒拆除，到處塔吊高聳、處處拆舊蓋新，空氣中彌漫著塵土的污染和推土機的轟鳴。一、選題背景如此的大拆大建，帶來的問題是多方面的：一是浪費了資源。二是污染了環(huán)境。三是割斷了城市的居住文脈和成長情懷。四是引發(fā)了市民的不滿和憤怒情緒。一、選題背景針對上述問題，我們不禁要問：舊建筑真的要被拆掉嗎？對這些舊的居住建筑能否采取更好的方法繼續(xù)使用呢？伴隨我們成長的美好環(huán)境和記憶能否一直延續(xù)呢？二、研究的理論依據(jù)及研究對象（一）理論依據(jù)1、可持續(xù)發(fā)展理論既滿足當(dāng)代人的需要，又不危害后代人的發(fā)展需要。2、全壽命周期理論住宅材料及構(gòu)件的生產(chǎn)、住宅的規(guī)劃與設(shè)計、建造與運輸、運行與維護直到住宅的拆除與處理的全循環(huán)過程，最后遵循物質(zhì)守恒和不變定律，將拆除的廢棄物，經(jīng)過處理和再次利用，作為原材料進入下一個循環(huán)過程，如此往復(fù)循環(huán)的有機過程。3、“有機更新”理論即采用適當(dāng)規(guī)模，按照循序漸進的原則，妥善處理目前與將來的關(guān)系，使每一片區(qū)的發(fā)展達到相對的完整性，達到新的有機秩序。

二、研究的理論依據(jù)及研究對象（二）研究對象改革開放以來至上世紀(jì)末（1978~1999年）建造的城鎮(zhèn)普通住宅，建成時間在10~30年之間，雖然還未達到要拆除的年限，但由于不具有歷史價值且不符合現(xiàn)代居住的理念，因而成為目前舊城改造中推倒拆除的對象。我的項目就是針對山西省這部分舊居住空間進行改造再利用的研究。三、研究方法及過程（一）研究方法文獻資料法。問卷調(diào)查法。實地調(diào)研法。實證比較法。專家咨詢法。三、研究方法及過程（二）研究過程1、收集整理以下方面的資料，做好本研究的準(zhǔn)備工作（1）有關(guān)國內(nèi)外相關(guān)研究資料的收集（2）山西省政府相關(guān)政策的收集研究。2、與指導(dǎo)老師和太原理工大學(xué)的大學(xué)生一起先后在太原、大同、臨汾、運城、晉中等地市對典型的舊居住區(qū)發(fā)放調(diào)研問卷。

有關(guān)國內(nèi)外相關(guān)研究資料的收集西方發(fā)達國家的大規(guī)模推倒重建的“城市更新”改造運動起源于第二次世界大戰(zhàn)后，為解決緊迫的住房問題，于是快速地在城市中復(fù)制大量的住宅樓，引發(fā)了一系列交通、環(huán)境及居住問題。

有關(guān)國內(nèi)外相關(guān)研究資料的收集20世紀(jì)60年代后，他們開始對這種大規(guī)模推倒重建的城市住房運動進行反思。上世紀(jì)70年代開始重視舊建筑的保護更新和再利用，如東西德國合并后，成功地推行了舊住宅的綜合維護和節(jié)能改造工程；美國的社區(qū)開發(fā)計劃使得城市更新由集中資金大規(guī)模的拆舊建新，轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄻踊母录扔凶≌?；日本建立了“團地再生”的居住建筑再生體系。目前，舊住宅的改造更新行業(yè)已成為西方發(fā)達國家的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。我國的上海市在這方面的研究走在了前列。從上世紀(jì)70年代開始到目前，上海市已完成了對舊住宅進行“加層”、“平改坡”、“綜合改造”等幾個階段的工作；另外，東北老工業(yè)基地大量居住區(qū)改造再利用的實踐也有較為成功的經(jīng)驗。國內(nèi)舊居住區(qū)的綜合整治改造包括：補建改造配套設(shè)施、平整拓寬小區(qū)道路、修建綠地景觀及活動場所、拆除小區(qū)亂搭亂建、改造小區(qū)入口、垃圾分類收集處理、住宅節(jié)能改造等內(nèi)容。山西省政府相關(guān)政策的收集研究近年來，山西省政府在舊居住區(qū)改造工程方面出臺了一系列政策，在資金、技術(shù)、管理等方面大力支持。目前已投入各項資金數(shù)十億元，開工項目百余個，改造面積約200萬平方米。問卷調(diào)研與指導(dǎo)老師和太原理工大學(xué)的大學(xué)生一起先后在太原、大同、臨汾、運城、晉中等地市對典型的舊居住區(qū)發(fā)放調(diào)研問卷。設(shè)計制作了《山西省舊居住建筑情況調(diào)查問卷》,對每個樣本城市發(fā)放問卷100份（共500份），收回有效問卷456份，有效率達91%。并對有效問卷進行了數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，了解老百姓對自己住房的喜好、不滿和期待。結(jié)果分析內(nèi)容見下：

舊居住空間調(diào)研結(jié)果總結(jié)分析

A住區(qū)環(huán)境與設(shè)施方面a處于城市中心地區(qū)，區(qū)位好、市政基礎(chǔ)設(shè)施成熟齊全；交通方便。b住區(qū)外部公共交流活動空間少。c公共綠地及綠化面積少。d居住環(huán)境較差，違章建筑或構(gòu)筑現(xiàn)象比較多，臟、亂、差現(xiàn)象存在。e缺少機動車停車場地。f缺乏專業(yè)的物業(yè)管理。舊居住空間調(diào)研結(jié)果總結(jié)分析

B住宅單體內(nèi)部空間方面a建筑朝向多為南北朝向，戶型方正。b住宅成套率高，戶型完整，但單一。c戶型面積較小，多在50~90平米。d居住功能不完善，一室多用、沒有明確的功能空間劃分。e每戶有獨立的衛(wèi)生間和廚房，但廚衛(wèi)面積狹小，且功能不全。擁擠的陽臺廚房舊居住空間調(diào)研結(jié)果總結(jié)分析C住宅單體外部造型方面a建筑形式單一。b色彩也較少有變化，可識別性差。c主要結(jié)構(gòu)形式為磚混結(jié)構(gòu)，抗震性和耐久性較差。d部分建筑存在墻體墻皮脫落、破損情況。e外窗形式比較雜亂，門窗破損嚴重。f陽臺大部分為敞開式陽臺，后經(jīng)住戶自行封閉。g屋頂絕大多數(shù)為平屋頂，熱損失大，滲漏嚴重。住戶自發(fā)的改造行為嚴重破壞建筑外觀。破舊的立面舊居住空間調(diào)研結(jié)果總結(jié)分析D設(shè)備技術(shù)的采用方面a給排水系統(tǒng)：既有居住建筑的供水管道大部分采用鍍鋅鋼管，已使用了30多年，管壁出現(xiàn)銹蝕、污染水質(zhì)的現(xiàn)象。很多居住社區(qū)內(nèi)污水井不暢，漏水情況比較普遍。小區(qū)常見污水橫流，夏季下雨時也易堵塞。廚衛(wèi)的上下水管道連接漏水嚴重，常常引發(fā)上下鄰里間的矛盾。部分屋面有滲漏、地下室存在漏水問題。b供熱系統(tǒng)：大部分居住區(qū)為小區(qū)供熱或城市集中供熱，小區(qū)鍋爐不滿足環(huán)保要求。供暖方式為串聯(lián)式，管道熱水自上而下，越往下溫度越低。采暖系統(tǒng)基本沒有安裝分戶計量裝置，在當(dāng)前用熱商品化的時代，由于少數(shù)居民不繳納采暖費，影響到大多數(shù)住戶在數(shù)九寒天沒有暖氣，飽受其苦，引發(fā)社會矛盾。舊居住空間調(diào)研結(jié)果總結(jié)分析c外墻維護結(jié)構(gòu)沒有保溫措施，因此采暖效果不好，九成以上是高能耗建筑，墻體“透”、窗戶“漏”，冬天不保溫、夏天不隔熱。同時大多數(shù)住區(qū)沒有采用“分戶計量、計熱收費”的技術(shù)措施，引發(fā)取暖費收取和供熱單位的矛盾。d通訊系統(tǒng)：小區(qū)內(nèi)一般無專用通訊管道，各種固話、網(wǎng)線、電纜在小區(qū)內(nèi)亂搭亂建，存在很大的安全隱患。另外絕大部分居住區(qū)內(nèi)無安全監(jiān)控系統(tǒng)。各戶的線路所能承受的電負荷小，不能滿足生活的需要。e通風(fēng)系統(tǒng)：由于住宅多采用一梯三戶或多戶的標(biāo)準(zhǔn)層單元布置，不能形成南北向的穿堂風(fēng)；另外，過廳、衛(wèi)生間及部分廚房沒有直接的采光通風(fēng)，因而室內(nèi)空氣質(zhì)量差。舊居住空間調(diào)研結(jié)果總結(jié)分析f隔聲性能差。室內(nèi)樓板、分戶墻板的隔聲效果差，鄰里影響嚴重；室外噪音，特別是臨街的交通噪聲對居民的生活影響很大。凌亂的管線

舊居住空間調(diào)研結(jié)果總結(jié)分析E公共空間方面a單元門及樓梯間窗破損丟失嚴重，樓梯扶手破損，部分出現(xiàn)松動。b單元門臺階、散水破損嚴重。c90%以上的住宅樓單元入口無外門，大部分為不采暖樓梯間，樓梯間成為熱量散失的一個重要場所。破損的樓梯間

三、研究方法及過程3、與太原理工大學(xué)的大學(xué)生一起先后在太原市、大同市、臨汾市、運城市、長治市、晉中市等地市調(diào)研，拍攝照片1500余張。包括，太原市的太重小區(qū)、老軍營小區(qū)、太原紡織苑小區(qū)、太原漪汾苑小區(qū)、太原市國瑞苑小區(qū)、太原市晉祠小區(qū)；大同市靈丘名府花園、大同北馨花園小區(qū)；臨汾市濱河小區(qū)；運城市城西人家小區(qū)、長治奧瑞特小區(qū)、忻州建設(shè)局宿舍、晉中花園巷小區(qū)等共25個舊居住區(qū)，總結(jié)現(xiàn)狀情況及存在的問題，充分掌握第一手資料，保障了項目研究的科學(xué)性。三、研究方法及過程4、在指導(dǎo)老師的引領(lǐng)下，拜訪相關(guān)的專家學(xué)者，聆聽他們對項目的建議和指導(dǎo)。（有山西省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳的總工程師、太原理工大學(xué)的教授、山西省建筑設(shè)計研究院的總建筑師、山西省建筑總公司的專家等。）

拜訪太原理工大學(xué)李教授

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5、撰寫本項目的研究論文，并提出有價值的建議。四、山西省舊居住空間改造的理念和方法探索（一）改造住區(qū)環(huán)境，使活得更有品質(zhì)----居住區(qū)場地環(huán)境的整治完善1、居住場地文脈的保存和延續(xù)不同特色的舊居住區(qū)延續(xù)城市的生命，傳承城市居住文化和時代特色。太重蘇聯(lián)專家居住區(qū)改造的理念和方法是，不改變建筑外立面的色彩、建筑材料，不破壞裝飾性細部，保護其造型和立面的形式和材料。只是對建筑內(nèi)部進行現(xiàn)代化設(shè)施的升級改造，改善居住環(huán)境。在場所精神的塑造中，仍保留以前“院落式”空間的理念，通過空間的多種組合，形成獨具特色的多樣化、流動性空間，同時使院落成為該區(qū)域人流聚集的重要公共活動空間。更大程度上體現(xiàn)院落存在的意義。

四、山西省舊居住空間改造的理念和方法探索該小區(qū)住戶大多為太重職工及其家屬，相處幾十年，又在同一廠里工作，戶外院落利于交流，彼此知根知底，就像一個大家庭，這里記載著重工行業(yè)輝煌的歷史、傳承人們對美好未來的向往。太重小區(qū)調(diào)研

太重小區(qū)居民交流空間

太重小區(qū)特色院落

四、山西省舊居住空間改造的理念和方法探索2、生態(tài)環(huán)境整治人們居住的整體環(huán)境質(zhì)量的提高離不開良好的生態(tài)環(huán)境，因此舊居住區(qū)內(nèi)部環(huán)境的更新改造，目標(biāo)是生態(tài)環(huán)境的整治。根據(jù)舊居住區(qū)綠地面積少的現(xiàn)狀，在小區(qū)綠化的處理上，主要從地面綠化、墻面綠化、陽臺綠化到屋頂綠化，與建筑風(fēng)格相互輝映，通過環(huán)境和綠化提升居住區(qū)的文化品位。四、山西省舊居住空間改造的理念和方法探索3、交通環(huán)境改善對舊居住區(qū)原有道路及停車系統(tǒng)的重新設(shè)計是很重要的，道路系統(tǒng)設(shè)計的一個重要原則是以人為中心，盡量減少行車道路對步行環(huán)境和公共空間的干擾和侵入。應(yīng)注意保存延續(xù)原有的主要道路系統(tǒng)框架，充分利用原有良好的設(shè)施，對部分小區(qū)級道路進行拓寬改造，增加停車位（地上、地下、立體），要能基本滿足小區(qū)停車需求。停車難引發(fā)糾紛與綠化結(jié)合的停車位四、山西省舊居住空間改造的理念和方法探索（二）改造室內(nèi)布局，使住得更加舒服----單體內(nèi)部空間的改造1、擴建一是縱向方式的增建（加層）二是水平方式的擴建以上兩種方式都要在規(guī)范允許的情況下，在原有承重體系不受損的情況下進行。兩種方式都可以擴大居住空間，使人們生活更加舒適。四、山西省舊居住空間改造的理念和方法探索我們調(diào)研的晉中花園巷小區(qū)廚房空間的改造就應(yīng)用了該方法。原套型廚房空間較小，改造時采取水平擴建的方式，將住宅北向外墻外推1.5米，增加了一個面積為5.85平方米的服務(wù)陽臺，南立面把原先的陽臺外墻外移1.2米，增加新的陽臺面積成陽光房，也增加了房間面積。

改造前的廚房改造后的廚房四、山西省舊居住空間改造的理念和方法探索2、并戶一是水平合并法：是對舊住宅套型改造時在水平方向多戶并少戶，來增大單一套戶型面積的合并方法。二是垂直合并法：垂直合并是上下層間的套型合并。太原市漪汾苑小區(qū)在這方面的改造（三戶并兩戶）是很成功的。戶型原平面圖改造后戶型圖四、山西省舊居住空間改造的理念和方法探索方廳起居室臥（雙+單）廚房餐廳衛(wèi)生間儲藏套型（左）改造前8.34——14.87+13.435.61——1.84——改造后——14.8714.87+13.437.0310.547.142.01套型（右）改造前6.98——14.87+13.434.13——1.84——改造后——14.8714.87+13.435.888.817.142.01

改造前后各房間使用面積比較（單位：平方米）

四、山西省舊居住空間改造的理念和方法探索3、平面功能布局重新組織是在保持舊居住建筑原結(jié)構(gòu)承重體系的前提下，拆除套內(nèi)非承重墻體或通過一定的加固措施后拆除部分承重墻體，對舊居住建筑的平面布局進行重新調(diào)整和劃分，重新分隔來改善原有的平面布局，從而使套型功能更加合理。以太原市老軍營小區(qū)為例，原室內(nèi)空間普遍存在功能不合理、面積大小分配不夠合理的情況。廚房面積只有5.85平方米，同時還有很大一塊面積是作為過道存在的，無法有效的利用。而且廚房與廁所的距離非常近，相互之間影響。缺少餐廳、客廳、門廳等功能空間，臥室兼做客廳和餐廳，不能滿足使用要求。四、山西省舊居住空間改造的理念和方法探索改建中考慮采用保證戶型面積不變，只在戶型內(nèi)部進行改造的方法重新進行空間的劃分。

戶型原平面圖

戶型改造圖

四、山西省舊居住空間改造的理念和方法探索（三）改造住宅立面，使看得更加漂亮----單體外部立面的改造1、墻體材料的更新改造。舊居住建筑的外墻改造目前常與外墻的節(jié)能保溫工程一起進行（具體見后外墻外保溫技術(shù)）。主要體現(xiàn)在外墻的重新粉刷和對外立面的空調(diào)機架、曬衣架、陽臺、檐口、窗框等進行統(tǒng)一的設(shè)計施工、裝飾更新。墻體材料的色彩和質(zhì)感的選擇搭配不僅要能豐富住宅的立面效果，也要能反映住區(qū)的居住文化特色。四、山西省舊居住空間改造的理念和方法探索墻體更新改造實例

四、山西省舊居住空間改造的理念和方法探索2、陽臺的更新。陽臺是住宅中最具特色和最具可塑性的部分，可以為立面創(chuàng)造出獨特的效果。對于使用情況尚可的原有陽臺要進行保留和修繕，也可以改造成其他形式和用途的元素，比如將陽臺改造成陽光間或結(jié)合建筑內(nèi)部改造來改變其用途。改造前陽臺外立面改造后陽臺外立面四、山西省舊居住空間改造的理念和方法探索3、單元入口的更新改造。住宅單元入口作為室內(nèi)外空間的過渡，不僅要滿足使用功能要求，而且應(yīng)鮮明突出，具有可識別性，作為住戶的必經(jīng)之地，也可以為公共交往活動提供便利條件。在具體的改造措施中，可以通過不同的顏色和材料營造各個單元的可識別性，同時也可以擴大入口區(qū)域，增加公共活動的空間，為居民的交往提供場所。特色單元入口四、山西省舊居住空間改造的理念和方法探索（四）改造設(shè)備技術(shù)，使用得更加節(jié)約----與節(jié)能技術(shù)改造的整合在舊居住建筑的更新改造中應(yīng)將更新改造措施與節(jié)能及可再生能源利用技術(shù)措施相結(jié)合，使其完美地統(tǒng)一于居住建筑內(nèi)。目前山西省住宅節(jié)能技術(shù)主要有以下幾方面：1、外墻外保溫技術(shù)2、太陽能技術(shù)3、地源熱泵技術(shù)。4、雨水收集利用技術(shù)。四、山西省舊居住空間改造的理念和方法探索1、外墻外保溫技術(shù)改造內(nèi)容包括供熱熱源的改造、供熱管線的改造、“分室調(diào)溫、分戶計量、按表收費”；外墻、屋頂增設(shè)保溫層；門窗的更換改造等項目。俗稱“穿衣戴帽戴口罩”。“穿衣”就是指外墻外保溫技術(shù)的應(yīng)用。外墻外保溫做法

四、山西省舊居住空間改造的理念和方法探索“戴帽”指針對建筑的屋頂部分進行保溫和抗?jié)B漏技術(shù)的處理。改造方法為更換耐久性更好的新型防水材料并鋪設(shè)保溫材料；還有一些住宅的屋面改造與屋頂綠化相結(jié)合。如太原市金澤苑小區(qū)擁有兩千多平方米的屋頂花園，綠色的灌木草皮給灰蒙蒙的冬季增添了活力，不僅美觀凈化空氣，還保溫節(jié)能，樓內(nèi)的居民冬暖夏涼。有的住宅將平屋頂改為坡屋頂，實施“平改坡”工程，不僅美化居住環(huán)境，還可以防滲漏、減少熱量的損失。四、山西省舊居住空間改造的理念和方法探索屋頂花園實例

“戴帽”—平改坡實例

四、山西省舊居住空間改造的理念和方法探索“戴口罩”主要是指對住宅外窗、陽臺的改造。舊建筑的陽臺大部分為敞開式陽臺，后大都由住戶自行封閉；陽臺、外窗是建筑熱量損失的主要部位，對這些密封性差、保溫隔熱效果差的部位進行改造，采用更換雙玻中空塑鋼窗、加密封條等方法，使其達到保溫隔熱、密封降塵的效果。

四、山西省舊居住空間改造的理念和方法探索2、太陽能技術(shù)太陽能是一種清潔、高效和永不衰竭的新能源，具有安全可靠、無噪聲、無污染等優(yōu)點，山西地區(qū)氣候干燥、光照充足、太陽輻射量較大，具備利用太陽能的必要條件。舊住宅基本都是多層建筑，層數(shù)在4～6層，坐北朝南，現(xiàn)有條件非常適合太陽能熱水器和太陽能光電板的設(shè)置。太陽能集熱裝置與建筑一體化設(shè)計是山西省近年來研究實踐最多的方面。舊住宅可以利用廢棄的垃圾道作為太陽能熱水器的立管通道，具有得天獨厚的優(yōu)勢。1、與墻的一體化。2、與屋面的一體化。四、山西省舊居住空間改造的理念和方法探索太原市“晉祠小區(qū)”是太原市首個“太陽能照明”的綠色能源小區(qū)，該社區(qū)照明完全采用太陽能光伏發(fā)電技術(shù)，包括住宅照明、庭院及景觀照明、地下車庫、公共走廊及消防通道和住宅區(qū)域的樓道照明等，整個社區(qū)居民每年可節(jié)約照明用電近98萬度。省電節(jié)能的同時還減少了發(fā)電帶來的環(huán)境污染，同時還省去了挖溝、鋪管、鋪設(shè)線纜等費用。晉祠小區(qū)太陽能熱水器

晉祠小區(qū)太陽能庭院燈四、山西省舊居住空間改造的理念和方法探索3、地源熱泵技術(shù)。它是利用與地下水進行熱交換而實現(xiàn)的，不需要燃燒煤和天然氣這些不可再生資源，是一種節(jié)能環(huán)保的清潔能源技術(shù)，符合國家環(huán)保與節(jié)能的政策。太原國瑞苑小區(qū)采用污水源熱泵技術(shù)代替燃煤鍋爐房，提取城市原生污水中的恒溫?zé)崮苜Y源，完成15萬平米小區(qū)的夏季供冷、冬季供暖、生活熱水的“三聯(lián)供”，改造后室內(nèi)平均溫度達到22度，節(jié)能率達到50%以上，年節(jié)約標(biāo)準(zhǔn)煤204.17噸，夏季制冷比燃氣燃油費用低兩倍，冬季供暖比集中供熱費用低20%。它是國內(nèi)最大的單體污水源熱泵制冷制熱項目，國瑞苑小區(qū)被建設(shè)部授予“建筑節(jié)能試點示范建設(shè)項目”。大同靈丘名府城市花園也采用了此項技術(shù)，積極推進綠色住宅技術(shù)在山西的應(yīng)用。4、雨水收集利用技術(shù)。通過各種渠道（如屋頂落水、地面積水等）收集天然雨水、雪水，儲藏于集水器中，經(jīng)過處理后，可以作為馬桶沖洗用水或小區(qū)綠化的澆灌。四、山西省舊居住空間改造的理念和方法探索（五）項目改造經(jīng)濟效益分析以太原市萬柏林區(qū)紡織苑小區(qū)的改造為例進行舊居住空間改造后的經(jīng)濟效益分析。該小區(qū)共有住宅44棟，總建筑面積約16萬平方米，均為6層磚混結(jié)構(gòu)，分別建于70年代、80年代和90年代。28#樓的原樣28#樓改造后

四、山西省舊居住空間改造的理念和方法探索改造成本：（以一戶80㎡的住房為例）1、室內(nèi)空間改造①土建改造。包括拆掉舊墻、新建隔墻（輕鋼龍骨+紙面石膏板）等，工料費約130元/㎡②室內(nèi)設(shè)備的改造：給排水管道改造：包括管線的改造、防水處理等工程，工料費約40元/㎡電線線路改造：包括擴電容量、增設(shè)插口等，工料費約65元/㎡2、室外立面改造。主要是立面粉刷，包括材料及人工費等，約60元/㎡3、公共樓梯間改造①粉刷修繕等工程。約30元/㎡②安裝樓宇對講系統(tǒng)、防盜門，約10元/㎡四、山西省舊居住空間改造的理念和方法探索4、住區(qū)環(huán)境改造①道路修繕。材料及人工費等，約50元/㎡②綠化種植等。材料及人工費等，約30元/㎡5、節(jié)能技術(shù)改造。包括小區(qū)供熱熱源及管網(wǎng)、供熱計量改造；外墻、屋面改造；更換窗戶；太陽能熱水器安裝等工程。材料及人工費等約70元/㎡（實際為210元/㎡，其中住戶承擔(dān)1/3，其余2/3由政府財政和單位承擔(dān)）.以上五項改造內(nèi)容，投入成本共計485元/㎡；80㎡×485元/㎡=38800元四、山西省舊居住空間改造的理念和方法探索效益分析（1）房價比較改造前：同類地段此類舊房的房價為3000元/㎡；80㎡×3000元/㎡=240000元。改造后：經(jīng)過改造后舊房的售價為5000元/㎡；80㎡×5000元/㎡=400000元。租金每月提高300元，現(xiàn)為1000元/月。新建住宅：同地段同類項目的新房售價為6000元/㎡；80㎡×6000元/㎡=480000元。（2）成本回收期若出租改造后的房子。每年收入的租金和采用節(jié)能等改造技術(shù)節(jié)約的費用為：1000元/月×12月+500（年采暖退費）=12500元/年，投入改造的成本為38800元，則在3.1年內(nèi)可以收回。若出售改造后的房子。則扣