三家地產(chǎn)公司基于財(cái)務(wù)報(bào)表的綜合能力分析

南京理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院研究生課程研討課程名稱：財(cái)務(wù)報(bào)表分析與績效評(píng)價(jià)任課教師：徐光華研討題目：萬科A、中糧地產(chǎn)、榮安地產(chǎn)三家地產(chǎn)公司基于財(cái)務(wù)報(bào)表的綜合能力分析小組名：張春雷小組小組成員序號(hào)：457836成績：萬科A、中糧地產(chǎn)、榮安地產(chǎn)三家地產(chǎn)公司的盈利能力分析前言選擇這三家公司的原因是他們所具有的代表性和相互之間的差異性。萬科作為私企，同時(shí)也是國內(nèi)最大的房地產(chǎn)公司；中糧地產(chǎn)是國企中糧集團(tuán)的下屬子公司；榮安地產(chǎn)是一家規(guī)模中等的私企。三家公司各有特色。本文分為五個(gè)模塊：償債能力分析、盈利能力分析、資產(chǎn)運(yùn)營能力分析、投資報(bào)酬能力分析、成長能力分析。同時(shí)，每個(gè)模塊內(nèi)會(huì)從縱向和橫向兩個(gè)角度對(duì)萬科A、中糧地產(chǎn)、榮安地產(chǎn)三家地產(chǎn)公司進(jìn)行全年細(xì)致地分析。目的是考察每家企業(yè)的綜合能力，以及近幾年的國家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響程度。本文的結(jié)構(gòu)是：首先，給出一些有關(guān)國家政策、市場(chǎng)行情、公司特殊情況說明的文字材料；其次，針對(duì)每個(gè)模塊對(duì)三家公司分別進(jìn)行縱向比較，以及相互之間的橫向比較；最后，是對(duì)三家公司經(jīng)營情況的一個(gè)總結(jié)。三個(gè)公司2009-2012年的完整財(cái)務(wù)指標(biāo)報(bào)表因數(shù)據(jù)太多，放在附件中。本小組有五個(gè)人：分別是4號(hào)張盈、5號(hào)史偉強(qiáng)、7號(hào)張文靜、8號(hào)張春雷、36號(hào)季瀟。每人負(fù)責(zé)一個(gè)模塊的分析工作。4號(hào)負(fù)責(zé)資產(chǎn)運(yùn)營能力分析；5號(hào)負(fù)責(zé)成長能力分析；7號(hào)負(fù)責(zé)投資報(bào)酬能力分析；8號(hào)負(fù)責(zé)盈利能力分析；36號(hào)負(fù)責(zé)償債能力分析。目錄背景材料…………4償債能力分析……………………51、縱向分析…………………52、橫向分析…………………63、小結(jié)………………………9盈利能力分析…………………101、縱向分析………………102、橫向分析………………123、小結(jié)……………………15資產(chǎn)運(yùn)營能力分析……………161、縱向分析………………162、橫向比較………………173、小結(jié)……………………19投資報(bào)酬能力分析……………201、縱向分析………………202、橫向分析………………213、小結(jié)……………………23成長能力分析…………………241、縱向分析………………242、橫向分析………………263、小結(jié)……………………27總結(jié)……………29附件……………30背景材料文字材料一：2009-2012年國家政策趨向2008年，在前期調(diào)控政策和金融危機(jī)的影響下，房地產(chǎn)投資減少,房價(jià)也有所下降。9月以后，國家出臺(tái)扶持政策：下調(diào)貸款利率、減免稅費(fèi)、降低房貸首付。2009年，短短一年間，中國樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^。從5月開始為政策分水嶺，上半年在GDP保八的前提下政策扶持。下半年由于房價(jià)快速飆升，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控再次卷土重來。2010年開始至今，房價(jià)調(diào)控不斷升級(jí)。比如二套房貸款利率提高、提高首付、三套房貸款停止、異地限購、房產(chǎn)稅試點(diǎn)、非主營央企退出地產(chǎn)行業(yè)等。有78家央企被勒令退出房地產(chǎn)行業(yè)，16家保留，中糧地產(chǎn)也在被保留的16家之中。文字材料二：2011-2012年行業(yè)情況2011年，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積和土地購置費(fèi)的增幅均較上年明顯回落。房地產(chǎn)開發(fā)投資總體保持較高水平，但增幅自8月逐月回落。房屋施工面積和新開工面積增幅回落，竣工面積增幅增加。商品房銷售面積增幅減小，多數(shù)城市二手房成交量同比負(fù)增長。房價(jià)出現(xiàn)穩(wěn)中有降的城市數(shù)量逐步增多。2012年之后明顯出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)交易量逐漸恢復(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)壓力逐漸減輕，甚至房價(jià)也正逐漸企穩(wěn)回升。房地產(chǎn)行業(yè)景氣度方面，2012年以來以7月份為分水嶺呈現(xiàn)先跌后穩(wěn)，前8個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從27.8%一路下滑至15.4%，8月份以后景氣指標(biāo)陸續(xù)觸底。總體來看，下半年以來行業(yè)景氣度回穩(wěn)的趨勢(shì)非常穩(wěn)固。信貸投放方面，2012年以來以5月份為分水嶺呈現(xiàn)先穩(wěn)后增。2012年全國市場(chǎng)交易規(guī)模將再創(chuàng)新高。一二線城市市場(chǎng)明顯好轉(zhuǎn)，三四線增長趨勢(shì)有所放緩。一二線城市深受調(diào)控影響，市場(chǎng)需求被嚴(yán)重積壓，而隨著政策面的逐漸寬松，需求得以集中釋放。三四線城市未在調(diào)控政策的覆蓋區(qū)域，因此諸多熱點(diǎn)三四線城市市場(chǎng)快速膨脹，但與此同時(shí)，這類城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平依然落后、市場(chǎng)需求規(guī)模相對(duì)有限的缺陷也逐漸顯露出來，在經(jīng)歷了前幾年的快速擴(kuò)張之后，市場(chǎng)有效需求正遭遇階段性低谷。文字材料三：榮安公司特殊情況2009年6月，，榮安地產(chǎn)將全部資產(chǎn)出售給華遠(yuǎn)集團(tuán)，并由華遠(yuǎn)集團(tuán)承擔(dān)榮安地產(chǎn)全部負(fù)債。本次出售資產(chǎn)（含負(fù)債）的評(píng)估凈額為-29,472.71萬元，雙方協(xié)商一致同意價(jià)格為0元，榮安公司完成重大資產(chǎn)重組。重組后的榮安地產(chǎn)全面退出通信及相關(guān)設(shè)備制造業(yè)，進(jìn)軍房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)業(yè)。同時(shí)，對(duì)接下來幾年的公司利潤向股東做出一定額度的承諾。償債能力分析從短期償債能力和長期償債能力兩個(gè)方面分別對(duì)三個(gè)公司進(jìn)行分析。短期償債指標(biāo)包括：流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率。長期償債指標(biāo)包括：資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率、利息保障倍數(shù)、長期負(fù)債與營運(yùn)資本比率。1、縱向分析表1：萬科09-12年償債能力分析年份指標(biāo)2009201020112012流動(dòng)比率1.91491.58521.40811.3962速動(dòng)比率0.59120.55680.37020.4141現(xiàn)金比率（%）33.797429.168317.05820.125資產(chǎn)負(fù)債率（%）67.001774.686177.099778.3163產(chǎn)權(quán)比率（%）188.4252282.931326.8286360.2096利息保障倍數(shù)1602.13042468.12693200.32952855.147長期債務(wù)與營運(yùn)資本比率（%）0.28110.32670.2560.3501縱向分析結(jié)果：短期償債能力：三個(gè)指標(biāo)值在09年~11年均下滑，速動(dòng)比率和現(xiàn)金比率在12年略有回升。在市場(chǎng)好轉(zhuǎn)的帶動(dòng)下，企業(yè)的短期償債能力得到一定改善。長期償債能力：較高的資產(chǎn)負(fù)債率反映此行業(yè)高財(cái)務(wù)杠桿的特質(zhì)，產(chǎn)權(quán)比率持續(xù)走高，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大，長期償債能力弱。而利息保障倍數(shù)持續(xù)為正且數(shù)值較大，企業(yè)盈利好，支付利息能力強(qiáng)。長期債務(wù)與營運(yùn)資本比率變化不大，維持在一個(gè)穩(wěn)定水平。表2：中糧地產(chǎn)09-12年償債能力分析年份指標(biāo)2009201020112012流動(dòng)比率2.0031.82121.55071.5562速動(dòng)比率0.45990.41850.27720.3488現(xiàn)金比率（%）32.040527.351820.52228.9605資產(chǎn)負(fù)債率（%）51.359369.607778.167978.2565產(chǎn)權(quán)比率（%）76.0344203.0184338.1455341.9207利息保障倍數(shù)857.2365653.7935409.5666369.2516長期債務(wù)與營運(yùn)資本比率（%）0.17960.44030.45690.4638縱向分析結(jié)果：短期償債能力：流動(dòng)比率在09年達(dá)到一個(gè)非常適宜狀態(tài)，而后持續(xù)下降，但也在安全區(qū)域內(nèi)。速動(dòng)比率和現(xiàn)金比率經(jīng)過先降后升的過程，變動(dòng)原因與萬科類似。長期償債能力：資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率、長期債務(wù)與營運(yùn)資本比率持續(xù)升高，企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)加大，企業(yè)未來償還長期債務(wù)的保障程度降低。利息保障倍數(shù)持續(xù)下降，償付利息的能力也降低了。相對(duì)09年的償債能力指標(biāo)，中糧在10~12年的數(shù)據(jù)中顯示該企業(yè)償債能力呈明顯下滑趨勢(shì)。表3：榮安地產(chǎn)09-12年償債能力分析年份指標(biāo)2009201020112012流動(dòng)比率1.42242.0951.47381.2191速動(dòng)比率0.42440.37530.07520.2223現(xiàn)金比率（%）40.26864.92786.79521.6183資產(chǎn)負(fù)債率（%）64.605573.461677.625373.887產(chǎn)權(quán)比率（%）182.5294276.8122346.9333282.6195利息保障倍數(shù)-316.328317350.423717405.3992-625.2846長期債務(wù)與營運(yùn)資本比率（%）0.50280.32030.3294縱向分析結(jié)果：短期償債能力：從流動(dòng)比率看，流動(dòng)資產(chǎn)適中，不影響企業(yè)獲利能力；速動(dòng)比率持續(xù)低于1且小于其他兩家公司，企業(yè)償債風(fēng)險(xiǎn)較大；現(xiàn)金比率在09年為40.2686%，這可能是因?yàn)?9年中國樓市亢奮，榮安地產(chǎn)或有集資用于擴(kuò)大生產(chǎn)能力的建設(shè)，因此現(xiàn)金增加，不能認(rèn)為是短期償債能力很強(qiáng)，而其后兩年受宏觀調(diào)控影響現(xiàn)金比率驟減，12年樓市行情好轉(zhuǎn)后現(xiàn)金比率也有所回升。長期償債能力：資產(chǎn)負(fù)債率在60%~80%之內(nèi)，房地產(chǎn)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，且普遍使用較高的財(cái)務(wù)杠桿，因此資產(chǎn)負(fù)債率一般較高。榮安地產(chǎn)的數(shù)據(jù)在行業(yè)中算正常水平。產(chǎn)權(quán)比率過高，過度運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從利息保障倍數(shù)看，09年和12年該指標(biāo)為負(fù)數(shù)，意味著企業(yè)的銀行存款大于借款，沒有意義，09年榮安完成資產(chǎn)重組，重組后的榮安地產(chǎn)全面退出通信及相關(guān)設(shè)備制造業(yè)，進(jìn)軍房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)業(yè)。同時(shí)，對(duì)接下來幾年的公司利潤向股東做出一定額度的承諾，因而10-11年利息保障倍數(shù)指標(biāo)值非常高。長期負(fù)債與營運(yùn)資本的比率走低，償債安全性提高。2、橫向分析橫向分析結(jié)果：短期：從速動(dòng)比率看，萬科的數(shù)據(jù)較高，但對(duì)于正常的速動(dòng)比率值來說仍是比較低的，這是由于房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致。三個(gè)公司的現(xiàn)金比率都較高，且在10年至11年下降，12年回升，現(xiàn)金比率直接反映企業(yè)的支付能力，該比率應(yīng)維持在20%以上較為安全，但比率若過高會(huì)直接影響到企業(yè)的獲利能力。三個(gè)公司在12年都達(dá)到一個(gè)較安全的值。長期：在比較產(chǎn)權(quán)比率時(shí)，萬科與榮安表現(xiàn)相對(duì)接近，而中糧持續(xù)上升顯示其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)加大，此外，中糧利率保障倍數(shù)下跌、長期負(fù)債與營運(yùn)資本比率升高都放映了中糧的長期償債能力愈發(fā)糟糕。而萬科除由于行業(yè)影響的資產(chǎn)負(fù)債率與產(chǎn)權(quán)比率外，其他數(shù)據(jù)變動(dòng)不劇烈，長期償債相對(duì)較好，發(fā)展穩(wěn)定。3、小結(jié)（1）受國家調(diào)控的影響，三家公司的償債能力在10~11年總體上都處于下滑趨勢(shì)；（2）萬科的償債能力相對(duì)較強(qiáng)，償債指標(biāo)數(shù)據(jù)比較穩(wěn)定，尤其是利息保障倍數(shù)較高，說明償付利息能力強(qiáng)，值得投資；（3）中糧地產(chǎn)雖不在被勒令退出房地產(chǎn)行業(yè)的央企范圍內(nèi)，但也受到了比較大的影響，其主要問題是長期償債能力下滑，利息保障倍數(shù)低；（4）榮安地產(chǎn)在09年的重大資產(chǎn)重組對(duì)償債指標(biāo)數(shù)據(jù)存在一定的影響，總體上償債能力在地產(chǎn)行業(yè)中相對(duì)較好。三、盈利能力分析盈利能力就是公司賺取利潤的能力，是投資者取得投資收益、債權(quán)人收取本息的資金來源，是經(jīng)營者經(jīng)營業(yè)績的體現(xiàn)，也是職工集體福利設(shè)施不斷完善的重要保障。本文主要從資產(chǎn)、資本、銷售、主營業(yè)務(wù)四個(gè)方面對(duì)三家地產(chǎn)公司進(jìn)行盈利能力的分析。通過縱向和橫向兩個(gè)角度的比較分析，最終獲知萬科A、中糧地產(chǎn)、榮安地產(chǎn)三家地產(chǎn)公司的盈利能力情況。1、縱向分析表一：2009-2012年萬科A盈利能力分析表年份指標(biāo)2009201020112012總資產(chǎn)利潤率(%)4.67274.09933.9164.1348主營業(yè)務(wù)利潤率(%)22.020229.609828.942625.9691非主營比重9.93836.89914.69694.6788凈資產(chǎn)收益率(%)14.2616.4718.1719.66股本報(bào)酬率(%)62.010284.5317110.2747147.945銷售凈利率(%)13.154417.430416.159315.1893銷售毛利率(%)29.390340.699639.779237.5555縱向分析結(jié)果：萬科A資產(chǎn)：根據(jù)表一，我們可以看到，萬科地產(chǎn)的總資產(chǎn)利潤率從2009年到2011年依次遞減，在2012年有所回升。主要原因在于總體市場(chǎng)環(huán)境的影響。從文字材料一可以看到，09年下半年以后，國家調(diào)控政策不斷推出，行業(yè)環(huán)境不甚理想，因此萬科的總資產(chǎn)利潤率不斷下降。同時(shí)在文字材料二中，我們可以看到，12年市場(chǎng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，同時(shí)萬科地產(chǎn)可能做出了一些經(jīng)營變動(dòng)，從而導(dǎo)致了總資產(chǎn)利潤率有所上升。資本：根據(jù)表一，凈資產(chǎn)收益率和股本報(bào)酬率不斷上升，體現(xiàn)了萬科地產(chǎn)所有者權(quán)益的獲利能力較強(qiáng)且上升勢(shì)頭穩(wěn)定，股東提供的資本所獲得的回報(bào)率較高。資本的獲利能力較強(qiáng)，值得投資。銷售：根據(jù)表一，銷售凈利率和銷售毛利率在09到10年是上升趨勢(shì)，10年以后逐年下降。我認(rèn)為首要原因是市場(chǎng)環(huán)境的惡化。隨著國家調(diào)控的不斷升級(jí)，房地產(chǎn)行業(yè)受到打壓，因此銷售凈利率和銷售毛利率不斷下降。根據(jù)材料二，09年9月份開始調(diào)控，而銷售凈利率的下降是在11年開始，我認(rèn)為是市場(chǎng)對(duì)政策反應(yīng)的滯后性導(dǎo)致。任何一項(xiàng)政策的實(shí)施，都不是立竿見影，市場(chǎng)對(duì)政策的反應(yīng)總會(huì)經(jīng)過一段緩沖的時(shí)間。主營業(yè)務(wù)：主營業(yè)務(wù)利潤率也是先上升再下降，同上分析，原因是政策調(diào)控的影響以及政策的滯后性。非主營比重都在10%以下，且逐年下降直到5%以下，可以看出萬科的盈利基本上全部來自其主營業(yè)務(wù)，企業(yè)的獲利能力較強(qiáng)。表二：2009-2012年中糧地產(chǎn)盈利能力分析表年份指標(biāo)2009201020112012總資產(chǎn)利潤率(%)2.8292.74912.24691.9532主營業(yè)務(wù)利潤率(%)26.945733.123127.957220.3594非主營比重40.258371.328238.768140.5382凈資產(chǎn)收益率(%)6.299.929.4610.81股本報(bào)酬率(%)35.303946.561951.723548.2194銷售凈利率(%)18.668426.239813.22058.5649銷售毛利率(%)37.938947.402840.600729.4827縱向分析結(jié)果：中糧地產(chǎn)資產(chǎn)：根據(jù)表二，總資產(chǎn)利潤率自2009年以后逐年遞減，這主要是國家調(diào)控升級(jí)，行業(yè)環(huán)境不景氣導(dǎo)致。資本：根據(jù)表二，凈資產(chǎn)收益率總體上逐年遞升，在11年略有回落。股本報(bào)酬率則是前三年逐年上升，12年呈現(xiàn)回落。首先可知，所有者權(quán)益的獲利能力還是比較穩(wěn)定的，起伏不是太大，這是總的行業(yè)環(huán)境導(dǎo)致。中糧地產(chǎn)雖然被保留，但是也受到了很大的影響。銷售：根據(jù)表二，銷售凈利率和銷售毛利率在在09到10年是上升趨勢(shì)，10年以后逐年下降。同前面對(duì)萬科的分析一樣，我認(rèn)為主要是市場(chǎng)環(huán)境的惡化導(dǎo)致。隨著國家調(diào)控的不斷升級(jí)，房地產(chǎn)行業(yè)受到打壓，因此銷售凈利率和銷售毛利率不斷下降。另外，指標(biāo)的下降比調(diào)控的開始日期晚了一年，也是政策的滯后性導(dǎo)致。主營業(yè)務(wù)：主營業(yè)務(wù)利潤率先上升再下降，同上分析，原因是政策調(diào)控的影響以及政策的滯后性。非主營比重10年為71.3282%，其余三年都在40%左右。可以看出主營業(yè)務(wù)的盈利比例還是比較低的。在其主營業(yè)務(wù)即地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，企業(yè)的獲利能力一般。通俗地講，就是中糧集團(tuán)不務(wù)正業(yè)了。表三：2009-2012年榮安地產(chǎn)盈利能力分析表年份指標(biāo)2009201020112012總資產(chǎn)利潤率(%)16.18483.43383.91983.9545主營業(yè)務(wù)利潤率(%)55.457431.37732.546927.6816非主營比重0.3044-1.167321.7234-4.4958凈資產(chǎn)收益率(%)48.9212.9417.5215.14股本報(bào)酬率(%)76.737523.572538.63640.7243銷售凈利率(%)40.754119.726324.870920.6352銷售毛利率(%)61.797445.467543.236144.1796縱向分析結(jié)果：榮安地產(chǎn)資產(chǎn)：根據(jù)表三，09年的總資產(chǎn)利潤率是16.1848%，比較高；10年突然下滑到3.4338%。之后三年逐年略有上升。這里有兩個(gè)異常：一是09年的指標(biāo)奇高；二是國家調(diào)控逐年升級(jí)，行業(yè)環(huán)境不景氣，但榮安地產(chǎn)在10到12年卻逐年上升。對(duì)于這兩個(gè)異常現(xiàn)象，我認(rèn)為主要和09年的榮安地產(chǎn)重大資產(chǎn)重組有關(guān)。根據(jù)材料三，我將從客觀和主觀兩個(gè)方面解釋這兩個(gè)異常。首先，客觀方面，榮安地產(chǎn)重大資產(chǎn)重組，大量不良資產(chǎn)和負(fù)債被處理掉，因此造成09年的指標(biāo)奇高，而且資產(chǎn)良性，負(fù)擔(dān)減輕也使得接下來幾年內(nèi)的指標(biāo)上升更易理解。其次，主觀方面，榮安地產(chǎn)向股東承諾了幾年內(nèi)的利潤標(biāo)準(zhǔn)，因此為了符合條件，勢(shì)必在接下來幾年更加慎重、精確地決定經(jīng)營投資策略，從而使得10到12年的總資產(chǎn)利潤率逐年上升。另外，主觀上也不排除公司為了達(dá)到承諾，將幾年內(nèi)的利潤進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，從而給人一種逐年上升的發(fā)展勢(shì)頭。資本：根據(jù)表三，09年的凈資產(chǎn)收益率和股本報(bào)酬率也是相對(duì)奇高，10年大幅下降，從上面的分析可知，主要是重大資產(chǎn)重組導(dǎo)致。10至12年，凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)起伏，主要是市場(chǎng)波動(dòng)，行業(yè)環(huán)境不景氣導(dǎo)致。一方面資產(chǎn)重組后，資產(chǎn)良性，收益率應(yīng)上升；另一方面，國家調(diào)控不斷升級(jí)，商品房市場(chǎng)受到?jīng)_擊，導(dǎo)致收益率下滑。兩方面因素的綜合作用導(dǎo)致了凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)起伏。10年以后，股本報(bào)酬率逐年上升，同上分析，也可以從資產(chǎn)重組和利潤承諾兩方面考慮。銷售：根據(jù)表三，銷售凈利率和銷售毛利率的指標(biāo)趨勢(shì)與上面的凈資產(chǎn)收益率相似。也是資產(chǎn)重組導(dǎo)致09年的指標(biāo)奇高，10年大幅下滑。之后幾年，在企業(yè)環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境的共同作用下，指標(biāo)波動(dòng)起伏。主營業(yè)務(wù)：主營業(yè)務(wù)利潤率也是09年的指標(biāo)奇高，10年大幅下滑。之后幾年，在企業(yè)環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境的共同作用下，指標(biāo)波動(dòng)起伏。非主營比重除了11年達(dá)到21.7234%，其余三年都極低，在零附近，甚至負(fù)值。由此可見榮安地產(chǎn)的盈利基本上全部來自其主營業(yè)務(wù)，企業(yè)的獲利能力較強(qiáng)。從材料三，我們也可以看到，全面退出通信及相關(guān)設(shè)備制造業(yè)，進(jìn)軍房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)業(yè)。由指標(biāo)可見它退出原有業(yè)務(wù)，進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)的決心和徹底性。通過查看榮安公司2011年度報(bào)告，有如下論述：“（1）報(bào)告期榮安尚湖中央花園二期、三期交付，且體量較大；（2）榮安琴灣部分余房在2011年交付；（3）取得拆遷補(bǔ)償收入，扣除房產(chǎn)凈值后余額11156.71萬元，計(jì)入營業(yè)外收入?！币虼宋艺J(rèn)為11年的非主營比重陡然上升至21.7234%，是因?yàn)榇罅坎疬w補(bǔ)償收入的取得以及未能交付的工程體量較大導(dǎo)致。2、橫向分析橫向分析結(jié)果：資產(chǎn)：根據(jù)圖一的總資產(chǎn)利潤率比較可知，忽略榮安地產(chǎn)09年的奇高指標(biāo)，中糧地產(chǎn)各年的總資產(chǎn)利潤率都最低，萬科與榮安的指標(biāo)相差不大?？梢姡谝再Y產(chǎn)為基礎(chǔ)的獲利能力方面，中糧地產(chǎn)相對(duì)較差。資本：根據(jù)圖四可知，從平均趨勢(shì)來看，萬科的指標(biāo)最好，榮安略差，中糧的凈資產(chǎn)收利率最低。根據(jù)圖五可知，萬科的股本報(bào)酬率最高，同時(shí)以強(qiáng)勢(shì)的姿態(tài)逐年大幅上升；榮安與中糧則起伏波動(dòng)，變化趨勢(shì)不大。結(jié)合兩個(gè)指標(biāo)的趨勢(shì)綜合來看，萬科地產(chǎn)所有者權(quán)益的獲利能力最強(qiáng)且上升勢(shì)頭強(qiáng)勢(shì)，股東提供的資本所獲得的回報(bào)率最高，因此也是最值得投資的股票。榮安和中糧受大環(huán)境的影響，四年內(nèi)變化不大，表現(xiàn)平平，沒有見到上升的勢(shì)頭。銷售：根據(jù)圖六和圖七可知，受國家調(diào)控的影響，三家公司10年以后的銷售凈利率和銷售毛利率還是呈總體下滑趨勢(shì)的?？梢妵艺邔?duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響還是比較大的。但是從中也能看出差別，萬科的變動(dòng)幅度最為緩慢，中糧地產(chǎn)最為劇烈。可見在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境危機(jī)方面，萬科的表現(xiàn)還是體現(xiàn)了作為地產(chǎn)業(yè)老大的經(jīng)營能力。中糧地產(chǎn)作為央企，抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力卻最差。榮安公司的表現(xiàn)則是很大程度上反映了重大資產(chǎn)重組后的影響。主營業(yè)務(wù)：根據(jù)圖二，萬科和中糧地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)利潤率都是出現(xiàn)了先上升再下降，同上分析，原因是政策調(diào)控的影響以及政策的滯后性。榮安地產(chǎn)受重組的影響，主營業(yè)務(wù)利潤率波動(dòng)起伏。但是總體還是能感覺到，若去除重大重組以及利潤承諾的影響，榮安地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)利潤率也在下滑。根據(jù)圖三，萬科和榮安的非主營比重較低，前者逐年下降至5%以下，后者除了11年突出，其余都在零值附近；而中糧地產(chǎn)的非主營比重則居高不下。由此可見，萬科和榮安的盈利基本上全部來自其主營業(yè)務(wù)，企業(yè)的主營業(yè)務(wù)獲利能力較強(qiáng)。而中糧地產(chǎn)則是不務(wù)正業(yè)，近半的利潤來自非主營業(yè)務(wù)，獲利能力令人擔(dān)憂。3、小結(jié)（1）受國家調(diào)控的影響，三家公司的利潤率總體上都處于下滑趨勢(shì)；（2）萬科的盈利能力相對(duì)較強(qiáng)，利潤相對(duì)比較穩(wěn)定，盈利能力較強(qiáng)，尤其是股本報(bào)酬率的大幅上升，值得投資；（3）中糧地產(chǎn)的主要問題是非主營比重太高，同時(shí)盈利能力在三者之間也是最低；（4）榮安地產(chǎn)的重大資產(chǎn)重組對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響還是比較大的，但是總體上還是經(jīng)營穩(wěn)定，盈利能力比萬科略差。四、資產(chǎn)運(yùn)營能力分析1、縱向分析表1：2009-2012年萬科A財(cái)務(wù)指標(biāo)分析表年份指標(biāo)2009201020112012應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(次)59.75843.961146.179860.6323應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)6.02438.18917.79565.9374存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)917.8991337.29571422.92491275.2391存貨周轉(zhuǎn)率(次)0.39220.26920.2530.2823固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)37.295139.380950.992164.2845總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.38060.28710.28050.3055流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.4010.3020.29410.3195縱向分析結(jié)果：萬科A應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)下降后上升的趨勢(shì)，總的來說公司的應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力比較強(qiáng)。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)是先增加后減少，應(yīng)收賬款在40—50天變現(xiàn)一次，可以說其變現(xiàn)能力比較強(qiáng)。存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)先增加后略微降低，不過天數(shù)都比較長，考慮其行業(yè)的特殊性。存貨周轉(zhuǎn)率先減少后增加。公司固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率逐年遞增。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率先降低后略微增加，2010年受到了國家房屋調(diào)控政策的影響。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率先減少后穩(wěn)定增加。表2：2009-2012年中糧地產(chǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析表年份指標(biāo)2009201020112012應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(次)27.011122.250733.464624.6528應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)13.327916.179310.757614.6028存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)1597.16063087.47862040.81631585.2048存貨周轉(zhuǎn)率(次)0.22540.11660.17640.2271固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)6.68618.120126.367726.1451總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.18030.12630.210.2356流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.25880.16920.23850.2569縱向分析結(jié)果：中糧地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈先減少后增加再減少的折線形式，變現(xiàn)能力比較強(qiáng)。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)同樣呈折線變化，，周轉(zhuǎn)天數(shù)在15天左右，。存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)先增加后降低，但是都很長時(shí)間，需要8或者9年時(shí)間。存貨周轉(zhuǎn)率先降低后增加。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率成增加趨勢(shì)。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率先降低后增加，不過在0.2左右，營運(yùn)能力仍然很低，公司應(yīng)該加強(qiáng)流動(dòng)資產(chǎn)管理，提高業(yè)務(wù)管理能力。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率先降低后增加。表3：2009-2012年榮安地產(chǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析表年份指標(biāo)2009201020112012應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(次)1221.1617632.6824157.0164116.1262應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)0.29480.5692.29283.1001存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)740.89322371.54153035.41322680.5659存貨周轉(zhuǎn)率(次)0.48590.15180.11860.1343固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)805.4568190.6562182.2777204.7753總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.79410.2050.18590.1953流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.79870.20640.18720.2135縱向分析結(jié)果：榮安地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率逐年遞減，說明其變現(xiàn)能力逐漸趨于正常，前幾年的周轉(zhuǎn)率不正常。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)變現(xiàn)天數(shù)也由不合理趨于略微合理變化。存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)逐漸增加。存貨周轉(zhuǎn)率逐漸減少。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈減少趨勢(shì)?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈減少趨勢(shì)。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈減少趨勢(shì)。2、橫向分析橫向分析結(jié)果：根據(jù)上述數(shù)據(jù)表和折線圖已經(jīng)國家政策的相關(guān)規(guī)定。三家企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率總體來說是在20（次）之上，屬于優(yōu)秀的級(jí)別，說明企業(yè)收賬速度快，壞賬損失少，償債能力強(qiáng)。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率普遍上升的趨勢(shì)，說明其利用比率越來越高，管理水平越好，獲利能力逐年增強(qiáng)。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2010年下降一點(diǎn)之后，又反彈增加，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，相比較的來講，萬科的營運(yùn)能力比較強(qiáng)。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率基本上在2010年度都略微下降，說明國家的產(chǎn)生的相應(yīng)的一些房屋政策對(duì)地產(chǎn)行業(yè)有一定的限制影響，對(duì)其資產(chǎn)營運(yùn)能力產(chǎn)生限制。特殊情況分析，由于榮安地產(chǎn)2009年的重大資產(chǎn)重裝情況，導(dǎo)致其各項(xiàng)數(shù)據(jù)均有異常，所以應(yīng)當(dāng)以整個(gè)趨勢(shì)來分析變化，2012年相對(duì)于萬科和中糧，其營運(yùn)能力還是較弱。3、小結(jié)：從資產(chǎn)營運(yùn)的角度來看，三家房地產(chǎn)行業(yè)總的趨勢(shì)都很不錯(cuò)，受中國整體的房間大趨勢(shì)的影響，同時(shí)受國家調(diào)控政策也會(huì)有略微的變動(dòng)。由于房地產(chǎn)企業(yè)從事的開發(fā)業(yè)務(wù)本身周期較長，多數(shù)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)都要低于其他行業(yè)。所以簡(jiǎn)單用資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等標(biāo)去衡量房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)能力也會(huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤的判斷，我們需要具體從企業(yè)預(yù)收收入的增長速度、項(xiàng)目開發(fā)的平均周期、新增土地的規(guī)模、盈利的增長等綜合指標(biāo)去進(jìn)行分析。五、投資報(bào)酬能力分析從股東權(quán)益投入與企業(yè)投資回報(bào)之間關(guān)系的角度對(duì)企業(yè)盈利能力作出分析。1、縱向分析表一：2009-2012年萬科A投資報(bào)酬能力分析表年份指標(biāo)2009201020112012每股收益(元)0.480.660.881.14每股凈資產(chǎn)(元)3.44.024.825.8每股未分配利潤(元)0.80111.22511.72212.4272加權(quán)凈資產(chǎn)收益率（%）15.3717.7919.8321.45縱向分析結(jié)果：萬科A從表一來看,2009年萬科A每股收益達(dá)到了最低點(diǎn)0.48，而后三年逐年攀升，直到2012年的最高位每股收益1.14。每股凈資產(chǎn)逐年不斷提升，且保持較高水平，則表明公司正在處于不斷成長之中，重點(diǎn)反映了股東權(quán)益的含金量，公司前景良好。加權(quán)凈資產(chǎn)收益率從2009年到2012年逐年提高，所有者權(quán)益投資盈利能力逐年增強(qiáng)。每股未分配利潤穩(wěn)步提高，2012年達(dá)到最高2.4272，由于企業(yè)收益良好所以每股未分配利潤大小還算適中，可用于公司未來的擴(kuò)大再生產(chǎn)。萬科擁有較強(qiáng)的盈利能力,且這種盈利能力有很好的穩(wěn)定性。短期盈利能力環(huán)比有所提升會(huì)增強(qiáng)投資者短期的信心,會(huì)有利于公司股價(jià)在未來短期走好。投資報(bào)酬能力非常好。表二：2009-2012年中糧地產(chǎn)投資報(bào)酬能力分析表年份指標(biāo)2009201020112012每股收益(元)0.210.260.230.28每股凈資產(chǎn)(元)3.272.582.462.6265每股未分配利潤(元)0.46250.69510.84371.0521加權(quán)凈資產(chǎn)收益率（%）10.498.889.2211.19縱向分析結(jié)果：中糧地產(chǎn)表二中數(shù)據(jù)顯示，2009年每股凈資產(chǎn)和加權(quán)凈資產(chǎn)收益率較高，盈利能力較好。2010、2011年由于國家政策及企業(yè)內(nèi)部原因，狀況不是很好。2012年，隨著地產(chǎn)行業(yè)整齊轉(zhuǎn)好，中糧地產(chǎn)的收益轉(zhuǎn)好?？傮w來說2009年到2012年中糧集團(tuán)的指標(biāo)還算平穩(wěn)，但相對(duì)欣欣向榮的全國樓市，中糧地產(chǎn)發(fā)展并不良好。2009、2011、2012年中糧地產(chǎn)均依靠拋售股份獲利，通過處置資產(chǎn)的方式來提高投資收益的模式，并不能為中糧地產(chǎn)帶來持久收益。且報(bào)表數(shù)據(jù)極有可能被粉飾，即便如此也可以看出中糧地產(chǎn)的投資報(bào)酬能力欠佳。表三：2009-2012年榮安地產(chǎn)投資報(bào)酬能力分析表年份指標(biāo)2009201020112012每股收益(元)0.82520.23230.38140.3998每股凈資產(chǎn)(元)1.56321.79552.17692.6398每股未分配利潤(元)0.56320.79551.17691.5767加權(quán)凈資產(chǎn)收益率（%）64.3513.8319.216.78縱向分析結(jié)果：榮安地產(chǎn)由于2009年的榮安地產(chǎn)發(fā)生重大資產(chǎn)重組，所以出現(xiàn)2009年每股收益和加權(quán)凈資產(chǎn)收益率異常高。除此之外，每股收益、每股凈資產(chǎn)、每股未分配利潤均逐年升高。加權(quán)凈資產(chǎn)收益率2009年達(dá)到64.35%最高值，2010年恢復(fù)正常，2011年呈上升趨勢(shì)，2012年反降。2011年是國家調(diào)控力度最大的一年，榮安地產(chǎn)反而取得業(yè)績的大幅提高，完成并超過承諾數(shù)額。2012年地產(chǎn)市場(chǎng)在剛性需求的帶動(dòng)下開始回暖，榮安的投資回報(bào)能力增強(qiáng)?？梢姌s安公司注重管理，堅(jiān)持穩(wěn)健發(fā)展戰(zhàn)略，投資報(bào)酬能力較好。2、橫向分析橫向分析結(jié)果：萬科的每股收益最高，榮安次之，中糧最差。中糧的每股凈資產(chǎn)比榮安的高，但是2009年-2012年差距在逐漸減小，2012年反而榮安略超中糧。每股未分配利潤三家企業(yè)均逐年提高，從大到小依次是萬科A、榮安、中糧。加權(quán)凈資產(chǎn)收益率只有萬科A穩(wěn)步增長，中糧、榮安均有起伏。除了2009年榮安地產(chǎn)發(fā)生重大資產(chǎn)重組導(dǎo)致的異常數(shù)據(jù)，萬科A的各項(xiàng)指標(biāo)皆比中糧地產(chǎn)、榮安地產(chǎn)要高，說明萬科A的投資報(bào)酬能力是三個(gè)企業(yè)中最好的，且一直在快速提高。在房地產(chǎn)行業(yè)中，萬科一直保持很高的盈利水平，是房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭老大。相比萬科A的快速發(fā)展，榮安地產(chǎn)的發(fā)展較為穩(wěn)健，擁有發(fā)展空間。中糧地產(chǎn)經(jīng)營不善，收益不穩(wěn)，不適合投資。萬科A的投資報(bào)酬能力最強(qiáng)，榮安地產(chǎn)次之，中糧最差。六、成長能力分析1、縱向分析表1：2009-2012年萬科A財(cái)務(wù)指標(biāo)分析表年份指標(biāo)2009201020112012主營業(yè)務(wù)收入增長率(%)19.24593.749641.544743.6505凈利潤增長率(%)38.581737.474331.22335.0269凈資產(chǎn)增長率(%)16.976320.211424.266821.0897總資產(chǎn)增長率(%)15.40856.703637.36427.8835資產(chǎn)負(fù)債率(%)67.001774.686177.099778.3163縱向分析結(jié)果：萬科企業(yè)成立之初，它的主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)，到后來經(jīng)過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，它的經(jīng)營范圍擴(kuò)大到興辦實(shí)業(yè)、國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)、進(jìn)出口業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)。銷售收入一直呈現(xiàn)高增長率，表明萬科發(fā)展至今，它的經(jīng)營狀況和市場(chǎng)占有能力在同行業(yè)中具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)前景非?？春?。但銷售收入只是為企業(yè)提供收入和現(xiàn)金的來源，并不完全形成企業(yè)的財(cái)富，只有利潤才能形成企業(yè)的最終利益。主營業(yè)務(wù)增長率：除10年低于5%外，其余三年都超過了10%，且后兩年均處于上升勢(shì)頭，但是之所以10年的波動(dòng)會(huì)如此大，我們從資料可以看出，10年國家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控力度升級(jí)，這導(dǎo)致了萬科的主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)增長率瞬間下降了近16個(gè)百分點(diǎn)。但是近四年的主營業(yè)務(wù)收入平均增長率為27.047675%，反映了企業(yè)產(chǎn)品處于成長期，將保持較好的增長勢(shì)頭，尚未面臨產(chǎn)品更新風(fēng)險(xiǎn)，屬于成長型企業(yè)。凈利潤增長率：近四年萬科的凈利潤增長率保持平穩(wěn)，雖然縱向來看增幅不大，但是近四年利潤的平均增長率為35.576475%，反應(yīng)企業(yè)的獲利能力較好，且具有發(fā)展?jié)摿Γ袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)。資產(chǎn)增長率：萬科凈資產(chǎn)增長率三年總體保持平穩(wěn)增長狀態(tài)，12年略有下降，總資產(chǎn)增長率四年均超過10%，其中10年最高，近四年總資產(chǎn)平均增長率為34.339775%，凈資產(chǎn)平均增長率為20.63605，即公司總資產(chǎn)持續(xù)快速增長的特征十分明顯。仔細(xì)分析公司總資產(chǎn)增長的資金來源可以發(fā)現(xiàn)，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率近四年來一直處于上升趨勢(shì)，所以萬科的總資產(chǎn)中依賴負(fù)債的比例在增大?；谝陨蠑?shù)據(jù)我們可知企業(yè)資本保全性一般，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較差，持續(xù)發(fā)展的能力也一般。表2：2009-2012年中糧地產(chǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析表年份指標(biāo)2009201020112012主營業(yè)務(wù)收入增長率(%)85.26444.968162.166243.3818凈利潤增長率(%)172.033847.540232.0883-7.1098凈資產(chǎn)增長率(%)97.2424-5.133616.09146.4245總資產(chǎn)增長率(%)46.859451.826861.60996.8583資產(chǎn)負(fù)債率（%）51.359369.607778.167978.2565縱向分析結(jié)果：公司是由原深圳市寶安區(qū)城建發(fā)展公司經(jīng)改制于1993年成立的公眾股份公司。主營房地產(chǎn)開發(fā)、建材、兼營參股、投資。公司堅(jiān)持一業(yè)為主，同時(shí)大力發(fā)展多種經(jīng)營，向綜合性企業(yè)集團(tuán)發(fā)展的方針，經(jīng)過兩年多的發(fā)展，已擁有多家下屬全資、合資、參股企業(yè)。主營業(yè)務(wù)增長率：除10年低于5%外，其余三年都超過了10%，且11年增長率超過了150%之大，10年之所以這么低與萬科相似，我們不難得出這與整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)所處的大環(huán)境有關(guān)，也就是國家調(diào)控力度的加大和升級(jí)影響了了房地產(chǎn)的增長率。但是近四年的主營業(yè)務(wù)收入平均增長率為73.9451%，反映了企業(yè)產(chǎn)品處于成長期。凈利潤增長率：近四年中糧的凈利潤增長率不斷下降，12年甚至達(dá)到負(fù)增長，反應(yīng)企業(yè)的獲利能力越來越差，09年發(fā)展能力還很強(qiáng)，但是后三年成長能力逐漸減弱，到12年甚至可以認(rèn)為無成長性可言，而中糧的主營業(yè)務(wù)增長率卻比較高，由此可知，中糧地產(chǎn)的非主營業(yè)務(wù)虧損嚴(yán)重。資產(chǎn)增長率：中糧凈資產(chǎn)增長率整體處于下降狀態(tài)，總資產(chǎn)增長率前三年年超過10%，12年低于10%，近四年總資產(chǎn)平均增長率為41.7886%，凈資產(chǎn)平均增長率為28.656175%，所以，公司總資產(chǎn)前三年處于持續(xù)增長狀態(tài)，但是12年處于下降狀態(tài)。仔細(xì)分析公司總資產(chǎn)增長的資金來源可以發(fā)現(xiàn)，中糧的資產(chǎn)負(fù)債率近四年來一直處于上升趨勢(shì)，所以總資產(chǎn)中依賴負(fù)債的比例在增大?；谝陨蠑?shù)據(jù)我們可知企業(yè)資本保全性一般，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較差，持續(xù)發(fā)展的能力較差。表3：2009-2012年榮安地產(chǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析表年份指標(biāo)2009201020112012主營業(yè)務(wù)收入增長率(%)82720.1956-37.23830.19926.3393凈利潤增長率(%)---69.621264.15484.823凈資產(chǎn)增長率(%)--14.861821.239821.2619總資產(chǎn)增長率(%)374124.360243.18843.80143.9024資產(chǎn)負(fù)債率（%）66.916973.461677.625373.887縱向分析結(jié)果：2009年6月，，榮安地產(chǎn)將全部資產(chǎn)出售給華遠(yuǎn)集團(tuán)，并由華遠(yuǎn)集團(tuán)承擔(dān)榮安地產(chǎn)全部負(fù)債。本次出售資產(chǎn)（含負(fù)債）的評(píng)估凈額為-29,472.71萬元，雙方協(xié)商一致同意價(jià)格為0元，榮安公司完成重大資產(chǎn)重組。重組后的榮安地產(chǎn)全面退出通信及相關(guān)設(shè)備制造業(yè)，進(jìn)軍房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)業(yè)?；谝陨显?，我們不對(duì)09年的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析。主營業(yè)務(wù)增長率：除10年為負(fù)外，其余兩年年都超過了10%，原因也與萬科相似，近三年的主營業(yè)務(wù)收入平均增長率為6.433%，從近兩年主營業(yè)務(wù)的增長率來看，產(chǎn)品還是處于成長期，公司屬于成長型公司。凈利潤增長率：10年榮安凈利潤增長率為負(fù)，近兩年榮安的凈利潤增長率不斷下降，反應(yīng)企業(yè)的獲利能力越來越差，說明10年發(fā)展能力很差但是11年發(fā)展能力很強(qiáng)，12年有所下降，說明企業(yè)的獲利能力一般，發(fā)展?jié)摿σ惨话?。資產(chǎn)增長率：榮安凈資產(chǎn)增長率整體處于上升狀態(tài)，總資產(chǎn)增長率10和11年超過10%，12年低于10%，近三年總資產(chǎn)平均增長率為30.2972%，凈資產(chǎn)平均增長率為19.1211%，所以，公司總資產(chǎn)10和11年處于持續(xù)增長狀態(tài)，但是12年處于下降狀態(tài)。仔細(xì)分析公司總資產(chǎn)增長的資金來源可以發(fā)現(xiàn)，榮安的資產(chǎn)負(fù)債率近三年來總體處于上升狀態(tài)，所以總資產(chǎn)中依賴負(fù)債的比例在增大?；谝陨蠑?shù)據(jù)我們可知企業(yè)資本保全性一般，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較差，持續(xù)發(fā)展的能力較差。2、橫向分析說明：由于榮安公司09年才完成資產(chǎn)重組開始進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，所以對(duì)于榮安地產(chǎn)09的財(cái)務(wù)指標(biāo)我們不做分析，在柱狀圖中也未顯示。指標(biāo)一：主營業(yè)務(wù)增長率橫向分析結(jié)果：從數(shù)據(jù)和圖表我們可以看出，09年中糧地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)增長率明顯高于萬科公司，所以09年中糧地產(chǎn)的成長性強(qiáng)于萬科公司。同樣可以分析10年到12年的數(shù)據(jù)，從平均值來看，這四年中糧地產(chǎn)的成長性最好，其次是萬科，最后是榮安地產(chǎn)。指標(biāo)二：凈利潤增長率橫向分析結(jié)果： 比較三個(gè)公司四年的數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，雖然中糧地產(chǎn)的平均凈利潤增長率跟萬科相差不大，但是萬科四年的凈利潤增長率保持較平穩(wěn)狀態(tài)，而中糧地產(chǎn)確實(shí)逐年下降，由此我們可以說，萬科公司的獲利能力和發(fā)展能力均優(yōu)于中糧地產(chǎn)，其次是榮安地產(chǎn)。指標(biāo)三：凈資產(chǎn)增長率指標(biāo)四：總資產(chǎn)增長率指標(biāo)五：資產(chǎn)負(fù)債率橫向分析結(jié)果：觀察上面三個(gè)柱狀圖我們可以發(fā)現(xiàn)，總資產(chǎn)增長率中糧地產(chǎn)優(yōu)于萬科優(yōu)于榮安，公司總資產(chǎn)持續(xù)快速增長的能力中糧最好，其次是萬科再次是榮安。仔細(xì)分析公司總資產(chǎn)增長的資金來源可以發(fā)現(xiàn)，三家公司的資產(chǎn)負(fù)債率都很高，但整體來說萬科大于中糧大于榮安，所以理論上講萬科抵御風(fēng)險(xiǎn)能力不及中糧和榮安。3、小結(jié)（1）從主營業(yè)務(wù)增長率來看，三家企業(yè)的主營業(yè)務(wù)均處于成長期，從生命周期理論來講，處于成長期的公司應(yīng)該加大投資和創(chuàng)新力度，加大市場(chǎng)占有率，增強(qiáng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。所以三家公司應(yīng)該努力提高市場(chǎng)占有率，增強(qiáng)企業(yè)的品牌知名度。（2）從凈利潤增長率來看，萬科的獲利能力最好，且比較穩(wěn)定，而中糧地產(chǎn)的非主營業(yè)務(wù)虧損嚴(yán)重，所以應(yīng)該找出非主營業(yè)務(wù)的問題所在，采取相應(yīng)的改革措施，榮安地產(chǎn)的獲利能力在逐年下降，這也是一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)，企業(yè)應(yīng)找出獲利逐漸減少的原因，對(duì)癥下藥?？傮w來說，萬科的獲利和發(fā)展能力最優(yōu)。（3）從資產(chǎn)增長率和負(fù)債率來看，房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債率都比較高，這也反應(yīng)了其風(fēng)險(xiǎn)性很大，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力差。當(dāng)然，由于房地產(chǎn)這個(gè)特殊的行業(yè)以及中國的特殊國情，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性與整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切聯(lián)系在一起，所以我們不能單純以這兩個(gè)指標(biāo)來界定房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力和持續(xù)發(fā)展能力。七、總結(jié)1、受國家宏觀調(diào)控的影響，三家公司的償債能力、盈利能力在10年以后總體上都處于下滑趨勢(shì)。資產(chǎn)營運(yùn)能力受市場(chǎng)影響，略有變動(dòng)。投資報(bào)酬均呈上升趨勢(shì)，可見房地產(chǎn)行業(yè)的利潤回報(bào)還是較高的。三家企業(yè)的主營業(yè)務(wù)均處于成長期，應(yīng)該加大投資和創(chuàng)新力度，加大市場(chǎng)占有率，增強(qiáng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。所以三家公司應(yīng)該努力提高市場(chǎng)占有率，增強(qiáng)企業(yè)的品牌知名度。2、相對(duì)其他兩家，萬科的大多數(shù)指標(biāo)都較為突出。利息保障倍數(shù)較高，償債能力相對(duì)較強(qiáng)；利潤相對(duì)比較穩(wěn)定，尤其是股本報(bào)酬率的大幅上升表明盈利能力較強(qiáng)。從凈利潤增長率來看，萬科的成長能力也是最優(yōu)。因此，綜合來說，萬科A是三家之中最值得投資的股票。3、中糧地產(chǎn)的主要問題有三個(gè)：一是長期償債能力下滑，利息保障倍數(shù)低；二是非主營比重太高，同時(shí)盈利能力在三者之間也是最低；三是每股收益最低，同時(shí)每股凈資產(chǎn)也在不斷下滑，直到2012年三家之中墊底。從中我們可以反思，作為國企，本身具有很多私企所不能具備的優(yōu)勢(shì)，但是抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力卻不盡人意。不知是制度上的問題，還是管理上的原因。4、榮安地產(chǎn)因?yàn)?9年的重大資產(chǎn)重組，所以09年的指標(biāo)特別高，10年恢復(fù)正常。之后三年的指標(biāo)相對(duì)平緩。在三家之中，償債能力和盈利能力都屬于中等，較為穩(wěn)定。相比萬科A的快速發(fā)展，榮安地產(chǎn)的發(fā)展較為穩(wěn)健，擁有一定發(fā)展空間。附件：1、萬科A2009-2012年的財(cái)務(wù)指標(biāo)報(bào)表；2、中糧地產(chǎn)2009-2012年的財(cái)務(wù)指標(biāo)報(bào)表；3、榮安地產(chǎn)2009-2012年的財(cái)務(wù)指標(biāo)報(bào)表；4、09-13中央房產(chǎn)調(diào)控政策；5、2011-12年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及形勢(shì)分析。

貨幣資金審定表被審計(jì)單位：項(xiàng)目：貨幣資金審定表編制：日期：索引號(hào)：ZA財(cái)務(wù)報(bào)表截止日/期間：復(fù)核：日期：項(xiàng)目名稱期末未審數(shù)賬項(xiàng)調(diào)整重分類調(diào)整期末審定數(shù)上期末審定數(shù)索引號(hào)借方貸方借方貸方庫存現(xiàn)金銀行存款其他貨幣資金小計(jì)合計(jì)審計(jì)結(jié)論

庫存現(xiàn)金監(jiān)盤表被審計(jì)單位：項(xiàng)目：編制：日期：索引號(hào)：ZA1-1財(cái)務(wù)報(bào)表截止日/期間：復(fù)核：日期：檢查盤點(diǎn)記錄實(shí)有庫存現(xiàn)金盤點(diǎn)記錄項(xiàng)目項(xiàng)次人民幣美元某外幣面額人民幣美元某外幣上一日賬面庫存余額①1000元張金額張金額張金額盤點(diǎn)日未記賬傳票收入金額②500元盤點(diǎn)日未記賬傳票支出金額③盤點(diǎn)日賬面應(yīng)有金額④=①+②-③=2-3100元盤點(diǎn)實(shí)有庫存現(xiàn)金數(shù)額⑤50元盤點(diǎn)日應(yīng)有與實(shí)有差異⑥=④-⑤10元差異原因分析白條抵庫（張）5元2元1元0.5元0.2元0.1元合計(jì)追溯調(diào)整報(bào)表日至審計(jì)日庫存現(xiàn)金付出總額報(bào)表日至審計(jì)日庫存現(xiàn)金收入總額報(bào)表日庫存現(xiàn)金應(yīng)有余額報(bào)表日賬面匯率報(bào)表日余額折合本位幣金額本位幣合計(jì)出納員：會(huì)計(jì)主管人員：監(jiān)盤人：檢查日期：審計(jì)說明：銀行存款（其他貨幣資金）明細(xì)表被審計(jì)單位：項(xiàng)目：銀行存款明細(xì)表編制：日期：索引號(hào)：ZA2-1財(cái)務(wù)報(bào)表截止日/期間：復(fù)核：日期：開戶行賬號(hào)是否系質(zhì)押、凍結(jié)等對(duì)變現(xiàn)有限制或存在境外的款項(xiàng)銀行日記賬原幣余額銀行已收,企業(yè)未入賬金額銀行已付,企業(yè)未入賬金額調(diào)整后銀行日記賬余額銀行對(duì)賬單余額（原幣）企業(yè)已收，銀行未入賬金額企業(yè)已付，銀行未入賬金額調(diào)整后銀行對(duì)賬單余額調(diào)整后是否相符①②③④=①+②-③⑤⑥⑦⑧=⑤+⑥－⑦----------合計(jì)編制說明:1.若賬面余額(原幣數(shù))與銀行對(duì)賬單金額不一致，應(yīng)另行檢查銀行存款余額調(diào)節(jié)表(見ZA2-3)；2.銀行存款、其他貨幣資金審計(jì)時(shí)均可使用該表，當(dāng)其他貨幣資金使用時(shí)應(yīng)修改索引號(hào)。審計(jì)說明：銀行存單檢查表被審計(jì)單位：項(xiàng)目：銀行存單檢查表編制：日期：索引號(hào)：ZA2-2財(cái)務(wù)報(bào)表截止日/期間：復(fù)核：日期：開戶銀行賬號(hào)幣種戶名存入日期到期日期末存單余額期末賬面余額備注注：備注欄可填寫是是否被質(zhì)押、用于擔(dān)?；虼嬖谄渌褂孟拗频惹闆r說明。審計(jì)說明:對(duì)銀行存款余額調(diào)節(jié)表的檢查被審計(jì)單位：項(xiàng)目：對(duì)***賬戶銀行存款余額調(diào)節(jié)表的檢查編制：日期：索引號(hào)：ZA2-3財(cái)務(wù)報(bào)表截止日/期間：復(fù)核：日期：開戶銀行：銀行賬號(hào)：幣種：項(xiàng)目金額調(diào)節(jié)項(xiàng)目說明是否需要審計(jì)調(diào)整銀行對(duì)賬單余額加:企業(yè)已收，銀行尚未入賬合計(jì)金額。其中:1.2.減:企業(yè)已付，銀行尚未入賬合計(jì)金額。其中:1.2.調(diào)整后銀行對(duì)賬單余額企業(yè)銀行存款日記賬余額加:銀行已收，企業(yè)尚未入賬合計(jì)金額。其中:1.2.減:銀行已付，企業(yè)尚未入賬合計(jì)金額。其中:1.2.調(diào)整后企業(yè)銀行存款日記賬余額經(jīng)辦會(huì)計(jì)人員(簽字):會(huì)計(jì)主管(簽字):審計(jì)