瓊海某地產(chǎn)項(xiàng)目建議書

瓊海某地產(chǎn)項(xiàng)目建議書（簡(jiǎn)裝版）

第一章瓊海市概況

瓊海市是海南島東海岸的一顆璀璨明珠，歷史悠久、人杰地靈、物華民豐，文化發(fā)達(dá)，是著名的僑鄉(xiāng)、魚米之鄉(xiāng)。瓊海做為海南的第三大城市，海南東部最大的城市，走高速公路，海口到瓊海僅50分鐘。在海南的總體規(guī)劃中，瓊海的博鰲會(huì)建設(shè)小型機(jī)場(chǎng)。?？诘饺齺喌妮p軌2007年年底可能動(dòng)工，到時(shí)從?？诘拿捞m機(jī)場(chǎng)坐輕軌，20分鐘就可以到瓊海，80分鐘到三亞，交通極為便利。瓊海市是著名的華僑之鄉(xiāng)，是具有熱帶“臨?！?、“濱河”、“溫泉”特色風(fēng)光的生態(tài)旅游城市。充滿傳奇的紅色娘子軍、風(fēng)光旖旎的萬(wàn)泉河、殊驚世界的博鰲亞洲論壇，構(gòu)架起瓊海的與眾不同。紅色的歷程、藍(lán)色的誘惑、綠色的魅力，張揚(yáng)出瓊海的光彩四射。

瓊海市以博鰲為龍頭，萬(wàn)泉河為軸心，實(shí)現(xiàn)道路基本網(wǎng)絡(luò)化，建設(shè)嘉博路、文山路和東線高速公路南路口等，使嘉積、博鰲、官塘三大城市組團(tuán)緊密聯(lián)結(jié)起來(lái)，構(gòu)成優(yōu)勢(shì)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)，形成大瓊海格局，建設(shè)“海岸經(jīng)濟(jì)帶”和“萬(wàn)泉河經(jīng)濟(jì)帶”，未來(lái)五年瓊海將成為海南東部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心、商貿(mào)中心、城市人口將達(dá)到約20萬(wàn)人的中等旅游城市。到2010年，瓊海將實(shí)現(xiàn)年接待游客390萬(wàn)人次，旅游年收入9.6億元，旅游年收入占GDP的12.3%以上的目標(biāo)。瓊海正朝著實(shí)現(xiàn)中等城市、建設(shè)海洋經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、生態(tài)示范市、海南島東部商貿(mào)中心的目標(biāo)跨步邁進(jìn)。

總體上，瓊海資源豐富、社會(huì)安定、民風(fēng)高尚、環(huán)境良好，是國(guó)內(nèi)外投資商的樂園與天堂。

第二章項(xiàng)目概況1、地理位置：人民南路南段。2、項(xiàng)目用地面積及現(xiàn)狀：占地約50畝，凈地。3、區(qū)位環(huán)境：城南，交通便利，生活服務(wù)設(shè)施配套齊全。

第三章房市分析一、瓊海市房地產(chǎn)狀況：

多年來(lái)，瓊海市住宅房地產(chǎn)開發(fā)一直處于自建、自住的自我消化狀態(tài)，真正的商品房很少，同時(shí)，有一定規(guī)模的樓盤開發(fā)體量極小，目前，瓊海房地產(chǎn)尚處于起步階段，但后勁較足。任何一個(gè)城市的任何行業(yè)的起步階段都存在一定的發(fā)展空間，在沒有達(dá)到利潤(rùn)最大值的時(shí)候價(jià)值將有很大的上升幅度。海口的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)比較成熟了，上升的空間不會(huì)太大；三亞房地產(chǎn)價(jià)格基本上達(dá)到了一定的高度，繼續(xù)上升的可能性不大；瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，綜合因素考慮經(jīng)過(guò)3—5年的發(fā)展后，潛力不可估量。

據(jù)了解，從2003年起，瓊海市房產(chǎn)銷售形勢(shì)一路看好，價(jià)格逐年穩(wěn)步上升。2003年房產(chǎn)開發(fā)總建筑面積50萬(wàn)㎡，2006年上半年就達(dá)到了46.2萬(wàn)㎡，全年報(bào)建項(xiàng)目達(dá)46個(gè)，建筑面積約240萬(wàn)平方米左右。由該數(shù)字可以看出，瓊海市的房地產(chǎn)或者固定資產(chǎn)的投入逐年增加，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，很多投資商和發(fā)展商對(duì)瓊海的前景持樂觀態(tài)度，瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)日益得寵。房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)化、規(guī)范化的發(fā)展也越來(lái)越受到政府的重視，并得到進(jìn)一步的實(shí)施，也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了前所未有的良好機(jī)遇和前提條件。

隨著近年來(lái)瓊海市房地產(chǎn)的硬件要素完善后，軟件要素也趨于完善，已構(gòu)成對(duì)島外客戶的強(qiáng)大吸引力。目前，島外人士購(gòu)房比例不斷增長(zhǎng)。二、市場(chǎng)前景分析預(yù)測(cè)：

瓊海市經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，確立了在海南東部經(jīng)濟(jì)、文化、教育、娛樂中心的絕對(duì)地位，高級(jí)飯店、酒店、大學(xué)、醫(yī)院、銀行、高爾夫等公共設(shè)施一應(yīng)俱全，休閑居住、旅游觀光渾然天成。城市運(yùn)營(yíng)的成功發(fā)展，提供了地產(chǎn)、房產(chǎn)升值的土壤。博鰲亞洲論壇的建設(shè)，使博鰲觀光會(huì)展規(guī)模日新月異，然而，博鰲小鎮(zhèn)面對(duì)突如其來(lái)的發(fā)展陣勢(shì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法應(yīng)對(duì)如此巨大的商品消費(fèi)和文化娛樂需求。最近，中信集團(tuán)、曉?shī)W集團(tuán)的投資計(jì)劃將使這個(gè)矛盾更加激化。而近在咫尺、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的嘉積，正好提供了觀光會(huì)議在博鰲、吃穿住玩在嘉積的先天條件。博鰲亞洲論壇的建設(shè)，再一次給嘉積房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了歷史性的契機(jī)。

瓊海經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的相對(duì)完善是得天獨(dú)厚的旅游房產(chǎn)發(fā)展?jié)撡|(zhì)，這是西線、中線其他市縣都不具備的，也是瓊海房產(chǎn)開發(fā)業(yè)在二級(jí)市縣率先脫穎而出的根本原因所在。

瓊海目前的房?jī)r(jià)在1500元/平米左右，尚處在房地產(chǎn)的萌發(fā)狀態(tài)。其無(wú)論從地理環(huán)境、氣候資源、海洋資源等都不比海口、三亞差，再加上瓊海較低的房地產(chǎn)成本、獨(dú)特的溫泉特色與博鰲的品牌效應(yīng)，未來(lái)幾年內(nèi)無(wú)論在開發(fā)體量和價(jià)格都會(huì)進(jìn)入一個(gè)上升通道，顯示出其房地產(chǎn)價(jià)格洼地的躍升之勢(shì)，因此前景極好。

第四章項(xiàng)目基本建設(shè)意見

鑒于該地塊地理位置、項(xiàng)目周邊環(huán)境與在售樓盤品質(zhì)，結(jié)合瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，我們認(rèn)為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化、高性價(jià)比是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在。因此，建議堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，以小環(huán)境唯美為先導(dǎo)，以生態(tài)園林結(jié)合入戶溫泉為特色，建成花園式電梯洋房為設(shè)計(jì)理念，構(gòu)建精致、品味住宅空間，使之具有較同區(qū)域樓盤更親切宜人的生活居住環(huán)境，成為城區(qū)精品樓盤，爭(zhēng)奪瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)制高點(diǎn)，可取得項(xiàng)目開發(fā)和快速營(yíng)銷的成功。

第五章項(xiàng)目投資估算及社會(huì)效益評(píng)價(jià)一、投資估算：土地價(jià)款（含拆遷補(bǔ)償費(fèi)）：300元/平方米建筑安裝成本費(fèi)：800-900元/平方米，周期2—3年。其它費(fèi)用：100-150元/平方米(道路、綠化配套等)房屋平均售價(jià)：2300元/平方米項(xiàng)目總投資約八千萬(wàn)元，項(xiàng)目建成約六萬(wàn)平方米，交付使用可實(shí)現(xiàn)銷售收入約1.3億元，實(shí)現(xiàn)毛利五千萬(wàn)元以上,項(xiàng)目投資利潤(rùn)率在40%以上。二、社會(huì)效益評(píng)價(jià)：

項(xiàng)目建成可向社會(huì)提供瓊海設(shè)施齊全、功能完善、環(huán)境優(yōu)美的高檔住宅，符合國(guó)家和省市住宅商品房建設(shè)的有關(guān)政策要求，對(duì)于加快城市建設(shè)，滿足高收入家庭及成功人士對(duì)渡假住宅的需求，對(duì)促進(jìn)瓊海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將起到積極的作用。

第六章結(jié)論

項(xiàng)目建設(shè)適應(yīng)加快瓊海城市化進(jìn)程的需要