業(yè)主大會議事規(guī)則

業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）第一章總則第一條（制訂依據(jù)與目的）本規(guī)則根據(jù)國家相關(guān)法律、物業(yè)管理法規(guī)、政策的規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的情況，就業(yè)主大會的議事形式、內(nèi)容、程序、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項，作出約定，全體業(yè)主共同遵守。第二條（業(yè)主大會的組成）業(yè)主大會由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，于年月日的首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。業(yè)主大會名稱：。業(yè)主大會設(shè)立的業(yè)主委員會為執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會辦公地址：。本區(qū)域因分期建設(shè)，在業(yè)主大會成立后成為本區(qū)域的業(yè)主，自動成為業(yè)主大會的成員，并應(yīng)遵守業(yè)主大會審議決定的本規(guī)則和《業(yè)主公約》、以及業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的有關(guān)決定；其業(yè)主委員會委員的增補按本規(guī)則相關(guān)約定執(zhí)行。第三條（業(yè)主大會宗旨）本區(qū)域業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理、安全使用，維護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，努力創(chuàng)建良好、有序、和諧的居住和工作環(huán)境。第二章物業(yè)管理區(qū)域第四條（物業(yè)管理區(qū)域基本情況）（一）四至（另附圖）東至：南至：西至：北至：（二）主要物業(yè)類型:（多層住宅、高層住宅、獨立式住宅、辦公樓、工業(yè)廠房、其他物業(yè)）（三）物業(yè)概況：占地面積：平方米，房屋總建筑面積：平方米，其中住宅房屋平方米，計套（戶），非住宅房屋平方米，計套；住宅房屋占%，非住宅房屋占%。共用部位：共用設(shè)施：共用設(shè)備：其他：第三章業(yè)主大會第五條（議事內(nèi)容）（一）修改業(yè)主公約和本規(guī)則；（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。（四）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；（五）審議決定或修改物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度，包括房屋定期維修制度，設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定，綠化環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定，住宅裝修管理規(guī)定，車輛停放與交通秩序協(xié)管規(guī)定，消防與治安協(xié)管規(guī)定；物業(yè)服務(wù)費用分?jǐn)偧敖焕U規(guī)定；業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費分?jǐn)?、交繳及管理使用辦法等。（六）決定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用與收益分配方案。（七）聽取和審議業(yè)主委員會工作報告，改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定。（八）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù)，督促業(yè)主、使用遵守業(yè)主公約。（九）設(shè)立業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費后，審議業(yè)主委員會年度財務(wù)預(yù)算方案、決算報告等。（十）決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的其他重大事項；其他：第六條（業(yè)主大會會議形式）業(yè)主大會選擇下列第形式召開會議：（一）集體討論的形式；（二）書面征求意見的形式。第七條（集體討論議事的形式）采取集體討論形式議事的，選擇以下第種形式：（一）由業(yè)主直接出席業(yè)主大會會議；（二）由業(yè)主按（幢、單元、樓層）推選業(yè)主代表參加會議。第八條（業(yè)主代表的職責(zé)）業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會擬討論的事項書面征求所代表業(yè)主意見，凡需投票表決的，應(yīng)將本（幢、單元、樓層）內(nèi)的業(yè)主的具體意見（同意、反對或棄權(quán)）經(jīng)業(yè)主本人簽字后，向業(yè)主大會會議如實反映。第九條（業(yè)主大會會議的召開時間）業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，選擇下列召開業(yè)主大會。（一）業(yè)主大會每年召開一次會議。召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主；（二）不定期召開業(yè)主大會會議；有下列情形之一的，業(yè)主委員會組織召開臨時會議：1、20%以上業(yè)主提議的；2、發(fā)生涉及全體業(yè)主共同利益事項、重大事故或者緊急事件需要及時處理的；3、其他應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的，業(yè)主委員會在接到提議后十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會。第十條（議事決定方式）業(yè)主大會會議議事方式分為普通多數(shù)決定方式和特別多數(shù)決定方式：（一）普通多數(shù)決定方式：應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加；作出的決定必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過；（二）特別多數(shù)決定方式：作出制定和修改《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。第十一條（業(yè)主大會會議的程序）（一）作好會議召開前準(zhǔn)備工作業(yè)主委員會（或籌備組）做好開會前的準(zhǔn)備工作。根據(jù)業(yè)主的提議，草擬議案、制定選票或征求意見表、核實業(yè)主等情況。告知區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會，并請派代表參加指導(dǎo)監(jiān)督。（二）發(fā)布會議公告或通告業(yè)主大會召開會議的15日前，由業(yè)主委員會（或籌備組）將確定的業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和提交大會審議的《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；業(yè)主在會議上的投票權(quán)數(shù)；確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；以及須大會審議的內(nèi)容，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)明顯位置張貼公告或以其他方式通知。（三）需要投票表決，選擇以下形式：1、召開業(yè)主大會會議，會場設(shè)投票箱，由業(yè)主按時到會行使表決權(quán)，經(jīng)業(yè)主委員會（或籌備組）統(tǒng)計匯總，公布表決結(jié)果。2、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)投票箱，由業(yè)主委員會（或籌備組）組織人員逐戶發(fā)放或郵寄、傳真選票，業(yè)主按規(guī)定日期自行將表決票投入投票箱或反饋選票，經(jīng)業(yè)主委員會（或籌備組）統(tǒng)計匯總，公布表決結(jié)果。3、由業(yè)主委員會（或籌備組）組織人員逐戶（套）發(fā)放選票或郵寄、傳真選票，并回收選票，經(jīng)業(yè)主委員會（或籌備組）統(tǒng)計匯總，公布表決結(jié)果。4、。業(yè)主大會會議經(jīng)與業(yè)主過半數(shù)投票權(quán)同意的人數(shù)超過應(yīng)選名額時，以得票多的當(dāng)選；若票數(shù)相等，不能確定當(dāng)選人數(shù)時，對得票數(shù)相等的被選舉人再次投票，以得票多的當(dāng)選。業(yè)主委員會選舉時，經(jīng)與會業(yè)主半數(shù)投票權(quán)同意的被選舉人少于應(yīng)選名額時，及時就不足的名額另行選舉。已公開通知或送達(dá)的選票或書面征求意見單，業(yè)主在規(guī)定時間內(nèi)不書面反饋意見，或不按規(guī)定提出同意、反對或棄權(quán)意見的，視為（同意、反對、棄權(quán)）。（四）召開業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會（或籌備組）主持；業(yè)主委員會（或籌備組）應(yīng)向大會作工作報告以及大會審議內(nèi)容的說明。需要業(yè)主大會會議投票表決的，會場設(shè)置投票箱，并粘貼封條；并對開箱投票活動公開接受監(jiān)督。業(yè)主大會表決票應(yīng)標(biāo)明業(yè)主的姓名，樓棟單元門牌號，建筑面積，投票權(quán)數(shù)，表決事項，同意、反對、棄權(quán)選項及示范符號，有效與無效票的提示，以及業(yè)主本人或代理人簽名等內(nèi)容。（五）回收統(tǒng)計意見業(yè)主委員會（或籌備組）根據(jù)上述（三）的選擇，回收業(yè)主選票或書面意見，并進(jìn)行同意或匯總。投票或選票回收結(jié)束后，采取公開驗票方式，由唱票、計票人員在監(jiān)票人員的監(jiān)督下，認(rèn)真核對，計算票數(shù)，當(dāng)場公布投票（或書面公告）結(jié)果，并由唱票和監(jiān)票人作出記錄。業(yè)主委員會（或籌備組）做好業(yè)主大會會議書面記錄并存檔。（六）公告大會議事決定業(yè)主委員會（或籌備組）在會議上，根據(jù)征詢意見或投票統(tǒng)計結(jié)果形成業(yè)主大會的議事決定，以書面形式在會議現(xiàn)場或物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)明顯位置公告，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。第十二條（業(yè)主投票權(quán)的確定）房屋所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主投票權(quán)的確認(rèn)，以房屋所有權(quán)證記載的權(quán)利人為準(zhǔn)；房屋已出售并交付使用但尚位領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，在市房產(chǎn)管理局登記備案的房屋銷（預(yù)）售合同中的購房人可以視作業(yè)主；夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的共有房屋為共有財產(chǎn)。房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人共有的，確定一人代表共有人參加業(yè)主大會會議；建設(shè)單位房屋已預(yù)（銷）售備案登記，未出售部分的可按所占比例參加業(yè)主大會。第十三條（票權(quán)計算單位）票權(quán)計算單位按下列第方式：1、按建筑面積計算投票單位，每平方米為一票，余數(shù)按四舍五入計算；本區(qū)域共票。2、按房屋單元門牌內(nèi)專有套（戶）計算投票單位，每套（戶）一票；本區(qū)域共票。3、住宅按專有套（戶）計算票權(quán)單位，每套（戶）一票，本區(qū)域住宅共票；非住宅按建筑面積計算投票單位，非住宅總建筑面積平方米，按區(qū)域內(nèi)住宅的/套（戶）均平方米為標(biāo)準(zhǔn)，每平方米為一票，余數(shù)按四舍五入計算，本區(qū)域非住宅共票。本區(qū)域共票。4、本區(qū)域共票。第十四條（業(yè)主、業(yè)主委員會委員的代理）業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)符合下列約定：（一）應(yīng)具有完全民事行為能力，并就業(yè)主大會會議審議或表決內(nèi)容書面表明意見，委托代理人參加業(yè)主大會會議；代理人只能在業(yè)主委托代理的權(quán)限內(nèi)行使代理權(quán)；業(yè)主應(yīng)優(yōu)先委托本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主或承租人作為代理人；不具有或不完全具有完全民事行為能力的業(yè)主，由法定監(jiān)護(hù)人行使代理權(quán)。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，其委托行為還應(yīng)符合下列約定：（1）（2）（二）業(yè)主是單位法人的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議的，還應(yīng)符合下列約定：（1）（2）（三）業(yè)主委員會委員因故不能參加業(yè)主委員會會議的，可以書面委托其他委員行使代理權(quán)，但業(yè)主委員會委員行使代理權(quán)的人數(shù)，不能超過應(yīng)到會人數(shù)的%；需要作出審議決定的事項，應(yīng)書面表明態(tài)度；還應(yīng)符合下列約定：（1）（2）第十五條（提議再次召開業(yè)主大會會議的限制）業(yè)主大會對提議案已經(jīng)作出審議決定的，業(yè)主在時間內(nèi)不得再以同一內(nèi)容再提議召開業(yè)主大會會議進(jìn)行表決。第四章業(yè)主委員會第十六條（業(yè)主委員會當(dāng)選條件）（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主。（二）遵守國家法律、法規(guī)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。（三）遵守本規(guī)則、業(yè)主公約，履行業(yè)主繳納物業(yè)管理費等義務(wù)。（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔。（五）具有一定組織能力。（六）具備必要工作時間。業(yè)主委員會的選舉應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加；當(dāng)選應(yīng)經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。第十七條（業(yè)主委員會職責(zé)）業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行以下職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會會議，執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項決定，并報告物業(yè)管理的實施情況。（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，或與解聘的物業(yè)管理企業(yè)終止物業(yè)服務(wù)合同，辦理交接手續(xù)；（三）擬定業(yè)主公約、本規(guī)則修改方案；（四）擬定專項維修資金的使用、續(xù)籌方案，依照有關(guān)政策并經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，負(fù)責(zé)物業(yè)專項維修資金的籌集；（五）擬定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用與收益分配方案；（六）設(shè)立業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費后，擬定業(yè)主委員會的年度財務(wù)預(yù)算方案、決算報告；（七）會同物業(yè)管理企業(yè)擬定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度的方案；擬定物業(yè)服務(wù)費用分?jǐn)偧敖焕U規(guī)定的方案，業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費分?jǐn)偂⒔焕U及管理使用辦法的方案；（八）監(jiān)督《業(yè)主公約》的實施，對違反《業(yè)主公約》的行為進(jìn)行處理；（九）督促逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主限期交納；（十）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，并配合解決管理服務(wù)中的重大問題；（十一）協(xié)調(diào)業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛；（十二）對有關(guān)檔案資料、會議記錄、印章及其他屬于業(yè)主大會的財物進(jìn)行妥善保管；（十三）。第十八條（業(yè)主委員會組成和任期）業(yè)主委員會成員為單數(shù)，共名，其中住宅部分名，非住宅部分名；物業(yè)管理區(qū)域分期建設(shè)交付使用后選舉增補住宅部分名，非住宅部分名。業(yè)主委員會由名委員組成，設(shè)主任1名，副主任名。第十九條（業(yè)主委員會會議）業(yè)主委員會會議按下列規(guī)則召開：（一）經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為必要的，及時召開業(yè)主委員會會議；（二）會議由業(yè)主委員會主任或其委托的副主任負(fù)責(zé)召集；（三）委員因故不能參加會議的，提前日向業(yè)主委員會召集人說明，也可以按本議事規(guī)則的約定委托代理人參加會議；（四）業(yè)主委員會會議召集人提前日將會議通知及有關(guān)材料送達(dá)每位委員；（五）做好會議書面記錄，并由主持人和記錄人簽字；（六）會議須有過半數(shù)委員出席，作出決定須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會作出的決定，由出席會議的委員簽字后存檔。業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。第二十條（業(yè)主委員會任期換屆）業(yè)主委員會每屆任期3年，委員任期同業(yè)主委員會任期相同，可連選連任。任期屆滿2個月前，召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉。第二十一條（業(yè)主委員會保管物品的移交）原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。第二十三條（業(yè)主委員會委員任期內(nèi)變更）經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第二十三條（業(yè)主委員會委員的增補）因分期建設(shè)交付使用，或業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過委員總數(shù)的%，在月內(nèi)召開業(yè)主大會，完成業(yè)主委員會委員的補選工作。第二十四條（業(yè)主委員會委員的資格終止）業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止：（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；（二）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；（三）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；（四）有法定犯罪行為的；（五）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；（六）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；（七）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。第二十五條（印章的使用保管）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的印章依照有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用、管理。業(yè)主大會對外行使權(quán)利使用業(yè)主大會印章的，由業(yè)主大會作出決定；處理業(yè)主大會對外行使權(quán)利使用業(yè)主大會印章的，由業(yè)主大會作出決定；處理內(nèi)部公共事物需使用業(yè)主委員會印章，由業(yè)主委員會決定。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第二十六條（檔案資料管理）由業(yè)主委員會建立業(yè)主大會檔案資料管理制度。并指定專人建立和管理下列檔案：（一）各類會議記錄、紀(jì)要；（二）業(yè)主委員會、業(yè)主大會作出的決議、決定等書面材料；（三）首次