城市用地評(píng)價(jià)與規(guī)劃

第11章城市用地評(píng)價(jià)與規(guī)劃一、城市土地的概念和屬性二、城市用地適用性評(píng)價(jià)三、城市用地的建設(shè)條件評(píng)價(jià)四、城市用地的分類與構(gòu)成五、城市用地的指標(biāo)一、城市土地的概念和屬性1概念城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)賦以一定用途與功能的土地的統(tǒng)稱。包括：已經(jīng)建設(shè)利用的土地，也包括已經(jīng)列入城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的尚待開發(fā)建設(shè)的土地。問題--城市行政區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)、城市建成區(qū)的區(qū)別？城市建成區(qū)：城市行政區(qū)內(nèi)實(shí)際已成片開發(fā)建設(shè)、市政公用設(shè)施和公共設(shè)施基本具備的地區(qū)。城市規(guī)劃區(qū)：市區(qū)、近郊區(qū)和以及行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域城市行政區(qū)：行政管轄范圍2屬性（1）自然屬性具有明確的自然定位、自然地理特征（2）社會(huì)和法律屬性隸屬權(quán)：國家和集體所有（3）經(jīng)濟(jì)屬性土地的使用價(jià)值來體現(xiàn)地價(jià)、租金二、城市用地的適用性評(píng)價(jià)1、自然條件分析（1）工程地質(zhì)條件建筑土質(zhì)與地基承載力地形條件，地形一般可分為三類，絕對(duì)高度相對(duì)高度山地>500m，>200m平原<200m<50m丘陵:兩者之間我國的四大高原、四大盆地、三大平原？內(nèi)蒙古高原、青藏高原、云貴高原、黃土高原四川盆地、柴達(dá)木盆地、塔里木盆地、準(zhǔn)葛爾盆地。東北平原、華北平原、長江中下游平原。（2）水文及水文地質(zhì)條件2、氣候條件（1）太陽輻射（2）風(fēng)象，由風(fēng)向和風(fēng)速組成（3）氣溫（4）降水與濕度（1）一類用地，適用于修建的用地。（2）二類用地，基本上可以修建的用地。（3）三類用地，不適于修建的用地。還包括基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)、歷史文化保護(hù)區(qū)、軍事設(shè)施分布區(qū)3、城市用地適用性評(píng)價(jià)

三、城市用地的建設(shè)條件評(píng)價(jià)1、城市用地布局結(jié)構(gòu)城市用地布局結(jié)構(gòu)是否合理。城市用地布局結(jié)構(gòu)能否適應(yīng)發(fā)展，城市結(jié)構(gòu)形態(tài)是封閑的，還是開放的，對(duì)城市的增長、調(diào)整或改變的可能性產(chǎn)生影響。城市用地分布對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響。城市內(nèi)外交通系統(tǒng)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)性圖為某城市的規(guī)劃示意圖，表達(dá)了城市干道網(wǎng)布置與地形地貌、城市建設(shè)用地的關(guān)系。評(píng)析其主要優(yōu)缺點(diǎn)案例1優(yōu)點(diǎn)：1城市干道網(wǎng)的布置順應(yīng)了山勢，河流走向2沿東西向的城市中心大道布置城市中心公建，利于組織城市景觀3工業(yè)倉儲(chǔ)區(qū)位置合理，對(duì)外交通方便4沿主要干道和河流之間布置帶狀綠地，有利于創(chuàng)造良好的城市環(huán)境和景觀缺點(diǎn)1沿鐵路客運(yùn)站西側(cè)的南北向城市主干道承擔(dān)過境交通，兩側(cè)布置了大量城市中心公建，影響城市交通性主干道功能的發(fā)揮。2工業(yè)倉儲(chǔ)區(qū)與其他用地缺少聯(lián)系道路，內(nèi)部也沒有設(shè)置道路系統(tǒng)。

2、城市市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施

公共設(shè)施：包括商業(yè)服務(wù)、文化教育、郵電、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施，它們的分布、配套及質(zhì)量市政設(shè)施：包括現(xiàn)有的道路、橋梁、給水、排水、供電、煤氣等管網(wǎng)、廠站的分布及其容量3、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)（1）地租與地價(jià)

地租：土地供給者憑借土地所有權(quán)向土地需求者讓渡土地使用權(quán)時(shí)所索取的利潤。

地價(jià)：土地供給者向土地需求者讓渡所有權(quán)時(shí)獲得的一次性貨幣收入。全國省會(huì)城市、直轄市及計(jì)劃單列市的平均地價(jià)最高的是北京，最低的是烏魯木齊。排名前十位的依次是北京、上海、杭州、南京、成都、天津、廣州、重慶、深圳、貴陽等。表32004年重點(diǎn)地區(qū)不同用途用地地價(jià)水平比較（元/平方米）

綜合商業(yè)住宅工業(yè)全國平均119819881166481長江三角洲145023441540521珠江三角洲112921601058436京津兩市200938751746520

圖32004年重點(diǎn)地區(qū)不同用途用地地價(jià)增長率比較（2）區(qū)位宏觀區(qū)位，指某個(gè)城市在一定地域范圍內(nèi)所處的位置。中觀區(qū)位，指城市內(nèi)部不同地段土地的相對(duì)位置及其相互關(guān)系。微觀區(qū)位，某地塊具體使用的土地在城市中的具體位置及周邊條件。一步差三市。宏觀區(qū)位，指某個(gè)城市在一定地域范圍內(nèi)所處的位置。中觀區(qū)位，指城市內(nèi)部不同地段土地的相對(duì)位置及其相互關(guān)系。微觀區(qū)位，某地塊具體使用的土地在城市中的具體位置及周邊條件。一步差三市。

1．劃分商圈

2．選擇商圈

3.聚客點(diǎn)的測算與選擇不被競爭對(duì)手截住

四、城市用地的構(gòu)成按照國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，城市用地按大類、中類和小類三級(jí)進(jìn)行劃分。城市用地共10大類，46中類和73小類。居住用地

(R)Residential公共設(shè)施用地

(C)Commercial&PublicFacilities工業(yè)用地

(M)Manufacturing,Industrial倉儲(chǔ)用地

(W)Warehouse對(duì)外交通用地

(T)Transportation道路廣場用地

(S)Road,StreetandSquare市政公用設(shè)施用地

(U)MunicipalUtilities綠地

(G)GreenSpace特殊用地

(D)SpeciallyDesignated水域和其它用地

(E)WaterArea&Others

類別代號(hào)

類別名稱

范圍

R

居住用地居住小區(qū)、居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地

R1

一類居住用地市政公用設(shè)施齊全，布局完整、環(huán)境良好、以低層住宅為主的用地

R2

二類居住用地市政公用設(shè)施齊全，布局完整，環(huán)境較好，以多、中、高層住宅為主

R3

三類居住用地市政公用設(shè)施比較齊全，布局不完整，環(huán)境一般，或住宅與工業(yè)等用地有混合交叉的用地

R4

四類居住用地以簡陋住宅為主的用地

類別代號(hào)

類別名稱

范圍

C

公共設(shè)施用地居住區(qū)及居住區(qū)級(jí)以上的行政、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地

C1

行政辦公用地行政、黨派和團(tuán)體等機(jī)構(gòu)用地

C2

商業(yè)金融業(yè)用地商業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅館業(yè)和市場用地

C3

文化娛樂用地新聞出版、文化藝術(shù)團(tuán)體、廣播電視、圖書展覽、游樂等設(shè)施用地

C4

體育用地體育場館和體育訓(xùn)練基地等用地。不包括學(xué)校等單位內(nèi)的體育用地

C5

醫(yī)療衛(wèi)生用地醫(yī)療、保健、衛(wèi)生、防疫、康復(fù)和急救設(shè)施等用地

C6

教育科研設(shè)計(jì)用地高等院校、中等專業(yè)學(xué)校、科學(xué)研究和勘測設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)等用地。不包括中學(xué)、小學(xué)和幼托用地，該用地應(yīng)歸入居住用地(R)

C7

文物古跡用地具有保護(hù)價(jià)值的古遺址、古墓葬、古建筑、革命遺址等用地。不包括已作其他用途的文物古跡用地，該用地應(yīng)分別歸入相應(yīng)的用地類別

C8

其他公共設(shè)施用地除以上之外的公共設(shè)施用地，如宗教活動(dòng)場所、社會(huì)福利院等用地

類別代號(hào)

類別名稱

范圍

M

工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其他用地(E)

M1

一類工業(yè)用地對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)用地，如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地

M2

二類工業(yè)用地對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)用地，如食品工業(yè)、紡織工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)等用地

M3

三類工業(yè)用地對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)用地，如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機(jī)械制造工業(yè)、化學(xué)工業(yè)、造紙工業(yè)、制革工業(yè)、建材工業(yè)等用地

類別代號(hào)

類別名稱

范圍

W

倉儲(chǔ)用地倉儲(chǔ)企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地

W1

普通倉庫用地以庫房建筑為主的儲(chǔ)存一般貨物的普通倉庫用地

W2

危險(xiǎn)品倉庫用地存放易燃、易爆和劇毒等危險(xiǎn)品的專用倉庫用地

W3

堆場用地露天堆放貨物為主的倉庫用地

類別代號(hào)

類別名稱

范圍

T

對(duì)外交通用地鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口和機(jī)場等城市對(duì)外交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地

T1

鐵路用地鐵路站場和線路等用地

T2

公路用地高速公路和一、二、三級(jí)公路線路及長途客運(yùn)站等用地。

T3

管道運(yùn)輸用地運(yùn)輸煤炭、石油和天然氣等地面管道運(yùn)輸用地

T4

港口用地海港和河港的陸域部分，包括碼頭作業(yè)區(qū)、輔助生產(chǎn)區(qū)和客運(yùn)站等用地

T5

機(jī)場用地民用及軍民合用的機(jī)場用地，包括飛行區(qū)、航站區(qū)等用地。不包括凈空控制范圍用地

類別代號(hào)

類別名稱

范圍

S

道路廣場用地市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的道路、廣場和停車場等用地

S1

道路用地主干路、次干路和支路用地，包括其交叉路口用地。不包括居住用地、工業(yè)用地等內(nèi)部的道路用地

S2

廣場用地公共活動(dòng)廣場用地。不包括單位內(nèi)的廣場用地

S3

社會(huì)停車場庫用地公共使用的停車場和停車庫用地。不包括其他各類用地配建的停車場庫用地

類別代號(hào)

類別名稱

范圍

U

市政公用設(shè)施用地市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地

U1

供應(yīng)設(shè)施用地供水、供電、供燃?xì)夂凸岬仍O(shè)施用地

U2

交通設(shè)施用地公共交通和貨運(yùn)交通等設(shè)施用地

U3

郵電設(shè)施郵電郵政、電信和電話等設(shè)施用地

U4

環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施用地環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施用地

U5

施工與維修設(shè)施用地房屋建筑、設(shè)備安裝、市政工程、綠化和地下構(gòu)筑物等施工及養(yǎng)護(hù)維修設(shè)施等用地

U6

殯葬設(shè)施用地殯儀館、火葬場、骨灰存放處和墓地等設(shè)施用地

U7

其他市政公用設(shè)施用地除以上之外的市政公用設(shè)施用地，如消防、防洪等設(shè)施用地

類別代號(hào)

類別名稱

范圍

G

綠地市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地。不包括專用綠地、園地和林地

G1

公共綠地向公眾開放，有一定游憩設(shè)施的綠化用地，包括其范圍內(nèi)的水域

G2

生產(chǎn)防護(hù)綠地園林生產(chǎn)綠地和防護(hù)綠地

類別代號(hào)

類別名稱

范圍

D

特殊用地特殊性質(zhì)的用地

D1

軍事用地直接用于軍事目的的軍事設(shè)施用地，如指揮機(jī)關(guān)、營區(qū)、訓(xùn)練場、試驗(yàn)場，軍用機(jī)場、港口、碼頭，軍用洞庫、倉庫，軍用通信，偵察、導(dǎo)航、觀測臺(tái)站等用地。不包括部隊(duì)家屬生活區(qū)等用地

D2

外事用地外國駐華使館、領(lǐng)事館及其生活設(shè)施等用地

D3

保安用地監(jiān)獄、拘留所、勞改場所和安全保衛(wèi)部門等用地。不包括公安局和公安分局，該用地應(yīng)歸入公共設(shè)施用地(C)

類別代號(hào)

類別名稱

范圍E

水域和其他用地除以上各大類用地之外的用地E1水域江、河、湖、海、水岸、葦?shù)?、灘涂和渠道等水域。不包括公共綠地及單位內(nèi)的水域E2耕地種植各種農(nóng)作物的土地E3園地果園、桑園、茶園、橡膠園等園地E4林地生長喬木、竹類、灌木沿海紅樹林等林木的土地E5牧草地生長各種牧草的土地E6村鎮(zhèn)建設(shè)用地集鎮(zhèn)、村莊等農(nóng)村居住點(diǎn)生產(chǎn)和生活的各類建設(shè)用地E7棄置地由于各種原因未使用或尚不能使用的土地，如裸巖、石礫地、鹽堿地、沙荒地沼澤地等E8露天礦用地各種礦藏的露天開采用地（2）彩色圖例用色彩色用地圖例常用色居住建筑用地——淡米黃色公共建筑用地——紅色，其中（商業(yè)——粉紅色，教育設(shè)施——橘紅色）工業(yè)、生產(chǎn)建筑用地——淡褐色倉儲(chǔ)用地——淡紫色河、湖、水面——淡藍(lán)色綠地、綠帶、農(nóng)田、果園、林地——綠色道路、廣場——白色鐵路線、鐵路站場——黑色飛機(jī)場、停車場等交通運(yùn)輸設(shè)施用地——灰色彩色建筑圖例居住建筑—米黃色公共建筑——紅色工業(yè)、生產(chǎn)建筑——褐色