廣告行為指引

萬科企業(yè)股份有限公司編號(hào)VKSJFW07-11名稱廣告行為指引版本A/1第1頁共9頁編制岳向榮更改丁朝暉審核顏雪明批準(zhǔn)郁亮生效期2003年05月29日PAGEPAGE1目的為規(guī)范集團(tuán)的廣告發(fā)布行為，防范廣告發(fā)布活動(dòng)中的法律風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)萬科品牌形象，制定本指引。范圍萬科企業(yè)股份有限公司及所屬各地產(chǎn)公司。職責(zé)3.1 集團(tuán)審計(jì)法務(wù)部負(fù)責(zé)本指引的制訂、修改、指導(dǎo)和監(jiān)督。3.2 各地產(chǎn)公司相關(guān)部門負(fù)責(zé)本指引的實(shí)施?？刂婆c過程4.1 廣告發(fā)布原則4.1.1 真實(shí)廣告須保證所傳達(dá)信息的真實(shí)性，任何明確具體的描述均應(yīng)有事實(shí)依據(jù)，不應(yīng)對(duì)自身無法控制的事項(xiàng)作出承諾，不應(yīng)含有虛假的內(nèi)容，不應(yīng)有意誤導(dǎo)受眾。4.1.2 合法廣告發(fā)布須保證其內(nèi)容和程序不違反法律、法規(guī)、規(guī)章。4.1.3 公平和誠(chéng)實(shí)信用廣告陳述應(yīng)遵循公平競(jìng)爭(zhēng)的原則，不應(yīng)詆毀競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或貶低同行，廣告中涉及的具體明確的事項(xiàng)應(yīng)能夠兌現(xiàn)。對(duì)不利于客戶的客觀信息，不應(yīng)掩飾。4.2 行為控制準(zhǔn)則4.2.1 廣告發(fā)布審查廣告發(fā)布稿應(yīng)由公司營(yíng)銷部/策劃部/企劃部負(fù)責(zé)擬定，涉及各部門確認(rèn)的，應(yīng)以書面方式征詢意見，相關(guān)部門須以書面回復(fù)意見并對(duì)該意見負(fù)責(zé)。匯總各部門意見后，擬稿部門組織各相關(guān)部門召開廣告文稿確認(rèn)會(huì)，最終經(jīng)公司第一負(fù)責(zé)人簽發(fā)后發(fā)布。4.2.2 廣告存檔 廣告發(fā)布后，應(yīng)保留原件，因載體性質(zhì)不能保存原件的，應(yīng)當(dāng)復(fù)制留存，并分項(xiàng)目按日期存檔。4.3 廣告發(fā)布規(guī)范4.3.1 廣告法明確禁止的情形：使用中華人民共和國(guó)國(guó)旗、國(guó)徽、國(guó)歌、軍旗、勛章；使用外國(guó)的國(guó)旗、國(guó)徽、國(guó)歌、軍旗；使用國(guó)際組織的旗幟、徽記；未經(jīng)授權(quán)使用“五環(huán)”、“紅十字”、“紅新月”等標(biāo)志；使用國(guó)家機(jī)關(guān)和國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員的名義；使用國(guó)家級(jí)、最高級(jí)、最佳等用語；妨礙社會(huì)安定和危害人身、財(cái)產(chǎn)安全，損害社會(huì)公共利益；妨礙社會(huì)公共秩序和違背社會(huì)良好風(fēng)尚；含有淫穢、迷信、恐怖、暴力、丑惡的內(nèi)容；含有民族、種族、宗教、性別歧視的內(nèi)容；妨礙環(huán)境和自然資源保護(hù)；在廣告中使用排序、推薦、認(rèn)定、上榜、抽查檢驗(yàn)、統(tǒng)計(jì)、公布市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果等對(duì)企業(yè)及其商品、服務(wù)進(jìn)行排序或綜合評(píng)價(jià)的內(nèi)容。（如“全國(guó)銷量第一”、“市場(chǎng)占有率第一”、“市場(chǎng)主導(dǎo)品牌”、“消費(fèi)者首選品牌”、“中國(guó)公認(rèn)名（品）牌”、“××推薦產(chǎn)品（品牌）”、“××認(rèn)定”、“××認(rèn)可”、“××指定”、各種滿意率、信任率等。）4.3.2 房地產(chǎn)廣告特殊規(guī)定預(yù)售、銷售廣告，應(yīng)當(dāng)載明以下事項(xiàng)：

(一)開發(fā)企業(yè)名稱；

(二)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；

4.3.3.1廣告中需要使用他人肖像或姓名的，應(yīng)當(dāng)征得肖像權(quán)或姓名權(quán)人的書面同意。4.3.3.2廣告中使用圖片、書法、音樂，均有可能涉及他人著作權(quán)，應(yīng)當(dāng)取得著作權(quán)人的書面同意。委托廣告經(jīng)營(yíng)單位制作、發(fā)布廣告的，應(yīng)當(dāng)要求廣告經(jīng)營(yíng)單位提供合法使用的證明，并應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定：因本廣告引致的對(duì)任何第三方關(guān)于人身權(quán)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)方面的賠償責(zé)任均由廣告經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)。4.3.3.3廣告中涉及專利的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明專利號(hào)和專利種類。不能使用未授予專利權(quán)的專利申請(qǐng)和已經(jīng)終止、撤銷、無效的專利做廣告。4.3.3.4廣告中在注冊(cè)商標(biāo)上使用?標(biāo)記的，所使用的商標(biāo)圖樣應(yīng)當(dāng)與注冊(cè)商標(biāo)圖樣一致，不能更換字體。4.3.4關(guān)于不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)4.3.4.1廣告不應(yīng)貶低其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的商品或者服務(wù)，不應(yīng)貶低同類產(chǎn)品。4.3.4.2有獎(jiǎng)銷售，獎(jiǎng)金不能超過人民幣伍仟元。4.3.5關(guān)于隱私權(quán)和名譽(yù)權(quán)廣告和軟文如報(bào)道他人的姓名及其他個(gè)人資料，必須取得當(dāng)事人書面同意。業(yè)主和萬客會(huì)會(huì)員的個(gè)人資料涉及隱私權(quán)，公司負(fù)有保密義務(wù)。4.3.6實(shí)物廣告的存檔在現(xiàn)場(chǎng)向公眾展示的沙盤、模型、樣板房，應(yīng)當(dāng)拍攝錄像或附日期的照片，存檔備查。4.3.7 廣告中避免涉及國(guó)家機(jī)關(guān)及其工作人員廣告中不要提及具體的國(guó)家機(jī)關(guān)名稱和領(lǐng)導(dǎo)人職務(wù)、姓名。對(duì)含有國(guó)家機(jī)關(guān)或政府工作人員信息的新聞報(bào)道、圖片和證書，可以在銷售接待現(xiàn)場(chǎng)展示，但應(yīng)當(dāng)注明新聞報(bào)道的出處。4.3.8 戶外廣告的安全責(zé)任大型廣告牌、熱氣球、氫氣球、飛艇等戶外廣告，都存在安全責(zé)任問題。屬于我方自有的，應(yīng)當(dāng)定期維護(hù)，防止發(fā)生安全事故；屬?gòu)V告商提供的，在合同中應(yīng)當(dāng)約定維護(hù)責(zé)任，并約定因戶外廣告載體發(fā)生意外事故導(dǎo)致的任何第三人的人身和財(cái)產(chǎn)損失，均由廣告商承擔(dān)。4.3.9 宣傳冊(cè)（售樓書）宣傳冊(cè)應(yīng)標(biāo)明印刷日期。分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)注明是哪一期的宣傳資料。在總平面圖及相關(guān)文字介紹中，對(duì)占地面積、總建筑面積、容積率、綠地率、配套公共設(shè)施等與業(yè)主利益密切相關(guān)的信息（見4.3.15）要真實(shí)準(zhǔn)確；尚未確定規(guī)劃的部分，應(yīng)準(zhǔn)確地劃定其占地范圍，并注明“待規(guī)劃用地”；已確定的后期開發(fā)用地，應(yīng)注明“第×期用地”。對(duì)上述數(shù)據(jù)，以約數(shù)表示為宜。在戶型組合平面圖及相關(guān)文字介紹中，對(duì)電梯間、配電、消防設(shè)施間等可能對(duì)居住產(chǎn)生不利影響的設(shè)施，要準(zhǔn)確標(biāo)注。在介紹戶型圖、交付標(biāo)準(zhǔn)等信息時(shí)，應(yīng)注明其適用或不適用的范圍（第×號(hào)樓第×單元/層），尤其要注意非標(biāo)準(zhǔn)層、非標(biāo)準(zhǔn)戶型的差異。宣傳冊(cè)（售樓書）提示語：1．本宣傳冊(cè)為要約邀請(qǐng)，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)以合同為準(zhǔn)。本公司保留對(duì)宣傳冊(cè)修改的權(quán)利，敬請(qǐng)留意最新資料。2．總平面圖提示語：本平面圖以政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃方案為依據(jù)繪制，其細(xì)節(jié)以規(guī)劃方案為準(zhǔn)。在建設(shè)過程中可能因政府強(qiáng)制性要求而修改，同時(shí)，在不違反法規(guī)、不違反合同約定的前提下，本公司亦有權(quán)做出細(xì)部調(diào)整。（B:本圖僅為**項(xiàng)目規(guī)劃效果示意，與實(shí)景存在一定差異。）3.關(guān)于項(xiàng)目周邊道路交通狀況、文體商業(yè)服務(wù)設(shè)施介紹等，應(yīng)提示：“以上資料為截止于×年×月×日的情況”；4.對(duì)政府規(guī)劃中待建的項(xiàng)目如地鐵、輕軌、公園、公交線路等的介紹，應(yīng)提示“以上信息來源于××”。5.戶型圖如標(biāo)有尺寸，應(yīng)提示：本戶型圖所標(biāo)尺寸僅供參考，交房尺寸以合同約定為準(zhǔn)；相同戶型單位因樓棟、樓層、單元等差別，局部結(jié)構(gòu)、面積等可能不同?！?.介紹項(xiàng)目周邊信息時(shí)，應(yīng)提示：“本頁中對(duì)項(xiàng)目周圍環(huán)境、交通及其它公共設(shè)施的介紹，旨在提供相關(guān)信息，不意味著本公司對(duì)此作出了承諾?！北咎崾菊Z與本條3.、4.中的提示語同時(shí)使用。7．在介紹所使用的設(shè)備、材料的頁面，應(yīng)提示：“本公司如以同等品質(zhì)的材料/設(shè)備替代，恕不另行通知?！贝颂崾疽噙m用于材料/設(shè)備展示的現(xiàn)場(chǎng)。（但如果發(fā)生材料/設(shè)備變更，應(yīng)當(dāng)在合同附件中更正）8.提示語的字體不得小于同一版面的主要文字。對(duì)宣傳冊(cè)的各項(xiàng)要求適用于各種宣傳手冊(cè)/單頁/折頁。報(bào)刊廣告提示語：“本廣告為要約邀請(qǐng)，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)以合同為準(zhǔn)?！?.3.11沙盤/模型對(duì)宣傳冊(cè)（售樓書）的各項(xiàng)要求適用于沙盤和模型。沙盤/模型應(yīng)嚴(yán)格按比例制作，但不要標(biāo)注比例尺。注明“××項(xiàng)目第×期模型/××戶型模型”。樓盤模型的外立面、窗、陽臺(tái)、花園、地平標(biāo)高、色彩等業(yè)主關(guān)心且易于對(duì)照的因素，應(yīng)當(dāng)按設(shè)計(jì)方案準(zhǔn)確體現(xiàn)。提示語：“本模型依據(jù)規(guī)劃方案制作。因工藝、材質(zhì)和比例所限，與實(shí)景存在一定差異?！睉粜湍Ｐ吞崾菊Z：“本模型僅為戶型結(jié)構(gòu)示意，相同戶型單位因樓棟、樓層、單元不同，局部結(jié)構(gòu)、面積等可能有所不同。”4.3.12 示范單位示范單位應(yīng)按交付標(biāo)準(zhǔn)制作，插座、管線等也應(yīng)按實(shí)表示。搭建的示范單位，應(yīng)按該戶型的施工圖尺寸制作，不得放大。裝修示范單位應(yīng)在醒目處提示：本單位為裝修示范，非交付標(biāo)準(zhǔn)，室內(nèi)裝修、家具、陳設(shè)等除注明外均不屬于交付范圍。交房標(biāo)準(zhǔn)示范單位提示語：“本單位為**戶型交付標(biāo)準(zhǔn)示范，相同戶型單位因樓棟、樓層等不同，局部結(jié)構(gòu)、面積等可能有所不同?！睖?zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)示范單位提示語：“此為經(jīng)裝飾的交付標(biāo)準(zhǔn)示范單位，除特別注明外均屬于交付范圍（或B、未注明“隨樓配置”的設(shè)施和家具、電器、裝飾品不屬于交付范圍）；相同戶型單位因樓棟、樓層、單元不同，局部結(jié)構(gòu)、面積等可能有所不同?！睂?duì)示范單位室內(nèi)與交付標(biāo)準(zhǔn)顯著不一致的地方（如隔墻改動(dòng)等），需在相應(yīng)位置進(jìn)行特別提示。4.3.13 效果圖在廣告中使用非實(shí)景圖片，應(yīng)注明“效果圖”。4.3.14 在銷售現(xiàn)場(chǎng)關(guān)于口頭解說的提示語：“本公司要求工作人員熱情、詳盡地向客戶介紹樓盤信息，但由于口頭傳遞信息的不確定性，最終以本公司提供的正式文字資料為準(zhǔn)。買賣雙方的權(quán)利義務(wù)以合同為準(zhǔn)?！睂?duì)各種場(chǎng)合使用的提示語，位置、字體、顏色要醒目大方，真正起到提示作用。4.3.15 慎重發(fā)布對(duì)我方有約束力的廣告根據(jù)合同法，廣告的內(nèi)容具體確定，并表明只要對(duì)方承諾，我方即受該意思表示約束的，視為要約。最高人民法院的司法解釋進(jìn)一步規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料就開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)合同訂立以及價(jià)格確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，即使未載入合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。下列因素對(duì)合同簽訂和價(jià)格確定可能有重大影響，在廣告與宣傳材料中出現(xiàn)時(shí)，須特別慎重：發(fā)展商、承建商、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位；占地面積、總建筑面積、容積率、總戶數(shù)；綠地率、綠化率、綠地面積（總綠地面積、人均/戶均綠地面積）；戶型（結(jié)構(gòu)、進(jìn)深與開間等尺度、露臺(tái)、飄窗、陽臺(tái)等）景觀、朝向、間距；價(jià)格（均價(jià)、起價(jià)、價(jià)格期間、某套房屋的具體價(jià)格）、優(yōu)惠條件；設(shè)施、設(shè)備、材料（品牌/制造商、型號(hào)/規(guī)格、性能、數(shù)量）；附屬花園（面積、交付標(biāo)準(zhǔn)、用途）；按揭（按揭條件、年限、金額）；小區(qū)配套設(shè)施：會(huì)所（設(shè)施與具體功能）停車場(chǎng)/庫(kù)（車位比/數(shù)量、租/售）；籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等體育娛樂設(shè)施；學(xué)校、托幼等文化教育設(shè)施（入學(xué)條件或資格）醫(yī)療、郵局等；（5）商鋪（經(jīng)營(yíng)種類或限制）；上述配套設(shè)施都還應(yīng)注意面積、所在位置、經(jīng)營(yíng)者、收費(fèi)情況、可交付使用的時(shí)間等內(nèi)容。