如何解決二手房糾紛

如何解決二手房糾紛1.如何退定金在二手房交易中，中介公司一般要求買方先交定金，先把要買的房子定下來(lái)，一般是交一萬(wàn)元或二萬(wàn)元，也有要求交五萬(wàn)元的，數(shù)額不等。如果買房人因自己或賣方或中介公司的原因想退定金，那么是相當(dāng)困難的，因?yàn)橹薪楣就诙ń鸱矫孀鑫恼?，設(shè)置陷阱。產(chǎn)生定金糾紛主要有四個(gè)方面的原因，第一個(gè)方面就是中介公司說(shuō)假話，不披露房屋交易方面的真實(shí)信息，引買方上鉤，待買方交了定金，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后想退定金中介公司說(shuō)買方違約，不想要這套房了，因此定金不退。二是房主方面的原因。房主有時(shí)覺(jué)得房子的價(jià)格賣低了，不想賣了，找理由提高交易的成本或提交買方的支出，這樣導(dǎo)致交易不成，三是房主自己的原因，交定金時(shí)一時(shí)沖動(dòng)，冷靜下來(lái)后不想買了，想退定金。四是買賣雙方或買賣雙方與中介公司三方對(duì)買賣合同的履行方式達(dá)不成一致意見(jiàn)，比如是付款在前還是過(guò)戶在先，最終合同不能簽訂。這四種情況，無(wú)論出現(xiàn)什么情況，定金都是很難退的。在這四種情況當(dāng)中，大多數(shù)是中介公司的問(wèn)題，中介公司利用二手房交易的經(jīng)驗(yàn)，占有定金可謂屢屢得手，中介公司一般采用下列方式套取定金：一是以不存在假房屋詐騙，收取定金。這種情況屬于刑事犯罪。二是簽訂的合同對(duì)中介公司非常有利，一旦買房人與賣房人不能簽訂買賣合同，則中介公司就說(shuō)買房人沒(méi)有來(lái)簽合同，是買房人單方不想要房了，屬于買房違約，定金當(dāng)然要扣了。三是在簽訂買賣合同時(shí)中介公司對(duì)買房人的合理要求不同意寫在合同中，導(dǎo)致不能簽訂合同，如果購(gòu)房人起訴到法院，在購(gòu)房人陳述完不能簽訂合同的理由時(shí)中介公司馬上會(huì)說(shuō)合同的條款我們?nèi)?，簽訂不了合同的原因不在中介公司，中介公司完全可以把這套房子賣給你，但起訴到法院買房人一般不會(huì)再買這套房屋了，也可能買了別的房子了，中介公司正是抓住這點(diǎn)說(shuō)購(gòu)房人不想買了，屬于單方違約。四是中介公司與賣方串通，一般中介公司與賣方都有一個(gè)約定，如買方違約，買方的定金不退，賣方與中介公司一人一半，這樣賣方就與中介公司結(jié)成了利益方面的統(tǒng)一戰(zhàn)線”。五是一般定金都由中介公司收取，如果買房人要求退定金時(shí)，中介公司說(shuō)定金已經(jīng)交給房主了，你找房主，中介公司又不把業(yè)主的住址及聯(lián)系方式給買房人，即使找到房主，買房人也不能確定該定金就是房主收了，即使起訴到法院，房主說(shuō)我沒(méi)收，那買房人沒(méi)有證據(jù)肯定會(huì)敗訴。如何解決定金陷阱并能順利退回定金呢？筆者建議采用下列方式：一是將交給中介公司或房主的錢約定為預(yù)付款，比如“買方繳納賣方（或中介公司）1萬(wàn)元，屬于預(yù)付款，如果買賣雙方?jīng)]有簽訂協(xié)議了，此款全部退還買方”。按照法律規(guī)定，預(yù)付款與定金的法律性質(zhì)不同，無(wú)論什么原因，只要合同沒(méi)有簽成，預(yù)付款都是可以退的，而定金則不同，如果一方單方悔約，不想買房了，則定金不退，有時(shí)并非買方不想買房了，而是沒(méi)有證據(jù)證明。二是不與中介公司簽訂居間協(xié)議或委托代理協(xié)議，而是直接簽訂買方、賣方及中介公司的三方協(xié)議，因?yàn)榻患{定金并不是簽訂買賣合同的必經(jīng)程序。三是如果交定金，控制在一千元以下，這樣做一是表明誠(chéng)意，二是一旦有糾紛，定金退不回來(lái)這樣損失會(huì)小。四是如果交了定金，寫明一定時(shí)間之內(nèi)（比如30天），買賣雙方或者買賣雙方與中介方?jīng)]有簽署正式的房屋買賣協(xié)議，定金交給誰(shuí)誰(shuí)退還。五是簽訂定金協(xié)議前一定據(jù)理力爭(zhēng)，將對(duì)自己有利的條款寫入?yún)f(xié)議或合同，購(gòu)買二手房在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)與一手房存在很大不同，一手房的定金協(xié)議很難改，但二手房的認(rèn)購(gòu)協(xié)議比較好改，只要購(gòu)房人堅(jiān)持基本都能成功，因?yàn)橹薪楣居袔浊г麧?rùn)也想賺，不想讓這筆錢跑掉，因此會(huì)在協(xié)議的內(nèi)容上讓步，購(gòu)房人正可以抓住中介公司想賺錢的弱點(diǎn)，簽訂對(duì)自己有利的協(xié)議，如果沒(méi)有這方面的專業(yè)知識(shí)，可以聘請(qǐng)專業(yè)人士幫助。2?集體土地所建房屋上市再出售問(wèn)題集體土地上所建的房屋有兩類，一是沒(méi)有任何審批手續(xù)違法建設(shè)的房屋，二是有規(guī)劃許可證的房屋，是舊村改造項(xiàng)目或者農(nóng)村集體集資建房，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證。第一類房屋因沒(méi)有合法的審批手續(xù)，是非法的房屋，是違章建筑；第二類雖然有合法的審批手續(xù)，但沒(méi)有房屋所有權(quán)證。無(wú)論是哪類房屋，都因?yàn)闆](méi)有房屋所有權(quán)證而不能買賣。如果買賣雙方簽訂了房屋買賣合同，標(biāo)的物屬于法律規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓或非法的標(biāo)的物，是不受法律保護(hù)的，因此所簽訂的合同也屬于無(wú)效合同，買方是可以退房的。3.中介公司與售房人采取欺詐、脅迫手段與購(gòu)房人簽訂的合同如何處理中介公司或售房人采取：（一）欺詐、脅迫手段；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；四種方式簽訂的買賣合同是無(wú)效合同，購(gòu)房人可以向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)合同無(wú)效。如果購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)對(duì)合同有重大誤解或者在訂立合同時(shí)顯失公司的，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。如果法院確定合同無(wú)效或者合同被撤銷，則購(gòu)房人就可退房，售房人應(yīng)將房款返還購(gòu)房人。4.一房?jī)墒廴绾翁幚硎鄯咳伺c第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法取得房屋，購(gòu)房人可以退房。5?在簽訂合同時(shí)存在重大誤解的解決辦法購(gòu)房人與售房人或中介公司所簽合同顯失公平，存在重大誤解，購(gòu)房者可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤消，要求退房。就目前而言，在二手房買賣合同的簽署過(guò)程中，購(gòu)房者與中介公司相比由于知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)的不足往往處在一個(gè)弱者的地位，而中介公司則憑借其自身實(shí)力及優(yōu)勢(shì)與購(gòu)房者簽訂顯失公平的合同，比如購(gòu)房者想通過(guò)按揭貸款付款的，在簽訂合同時(shí)以為該房屋能辦理個(gè)人住房公積金貸款，而事實(shí)上該房屋不能辦理貸款，購(gòu)房人又不能通過(guò)其它方式支付房款，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行。再比如購(gòu)房人簽訂合同時(shí)認(rèn)為購(gòu)買的是甲房屋，而實(shí)際上是購(gòu)買的卻是乙房屋。又比如中介公司在合同中約定，無(wú)論中介公司或賣方是否存在違約行為、存在何種違約行為，購(gòu)房人都不能提出解除合同的請(qǐng)求。從以上這些條款中，可以明顯看出合同中買賣雙方或中介公司之間的權(quán)利、義務(wù)明顯不對(duì)等，顯失公平，或者購(gòu)房人對(duì)合同有重大誤解。對(duì)這種合同，購(gòu)房者可在合同訂立起一年內(nèi)，請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤消。合同撤消后，雙方應(yīng)恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)，即購(gòu)房者將房屋退還，售房人或中介公司應(yīng)返還購(gòu)房者的房?jī)r(jià)款和相應(yīng)的利息。6?逾期交房的解決辦法目前二手房買賣合同并沒(méi)有格式合同，因此在簽訂合同時(shí)應(yīng)約定賣方于規(guī)定的日期交付房屋，逾期超過(guò)一定期限仍未交付的，購(gòu)房者有權(quán)解除合同，有權(quán)退房，并要求返還房?jī)r(jià)款及相應(yīng)的利息，并要求售房人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這里需要明確一點(diǎn)，即只有逾期交房超過(guò)了合同約定的期限，在售房人構(gòu)成根本違約的條件下，售心人才承擔(dān)退房的義務(wù)；如果逾期交房沒(méi)有超過(guò)合同的期限，那么售房人不構(gòu)成根本違反合同，購(gòu)房人不能解除合同，只能要求售房人承擔(dān)逾期交房的義務(wù)。如果雙方在買賣合同中沒(méi)有約定具體的交房日期，那么處理起來(lái)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較困難，因?yàn)闃?gòu)成逾期交房的時(shí)間長(zhǎng)短與根本違約有著直接的聯(lián)系，究竟多長(zhǎng)時(shí)間算是根本違約，足以導(dǎo)致解除合同，雙方可能會(huì)存在爭(zhēng)議，在沒(méi)有約定的情況下，只能按法律規(guī)定的時(shí)間確定?！逗贤ā凡](méi)有規(guī)定多長(zhǎng)時(shí)間可解除合同，只規(guī)定了守約方在催告的情況下，違約方在合理的期限內(nèi)應(yīng)履行合同，如果不履行合同，守約方可提出解除合同。雖然《合同法》并沒(méi)有規(guī)定具體的期限，但在司法實(shí)踐中合理的期限”一般是三個(gè)月，也就是說(shuō)，過(guò)了交房的日期三個(gè)月售房人仍不交房的，買房人可以解除合同，要求退房款及相應(yīng)違約賠償。7?不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的解決辦法在合同約定的期限或法律規(guī)定期限內(nèi)仍不能辦理完畢房產(chǎn)證的，買方是可以解除的。在正常情況下，辦理過(guò)戶手續(xù)有一天的時(shí)間就足夠了，比如海淀區(qū)當(dāng)天就可以拿到房產(chǎn)證，有些區(qū)辦理手續(xù)有半天或一天的時(shí)間足夠，但取得房產(chǎn)證的時(shí)間相對(duì)來(lái)說(shuō)長(zhǎng)一些，一般承諾二十個(gè)工作日，也就是說(shuō)，正常情況下房產(chǎn)證一個(gè)月之內(nèi)一定可以辦理完畢，如果不能辦理完畢，雙方就要協(xié)商解決處理的辦理。對(duì)于房產(chǎn)證的問(wèn)題，買賣雙方也應(yīng)在合同中約定，存在中介公司代辦的情形，也要對(duì)中介公司的辦理時(shí)限進(jìn)行限制，超過(guò)一定期限就會(huì)承擔(dān)違約責(zé)任。買賣雙方或與中介公司約定超過(guò)三個(gè)月仍未辦理完畢的，買方有權(quán)解除合同，并由賣方或中介公司來(lái)承擔(dān)違約責(zé)任。如果合同沒(méi)有約定，在協(xié)商不成的情況下只能起訴到法院，由法院確定是否解除合同及解除合同后的違約賠償數(shù)額。8?室內(nèi)有害氣體超標(biāo)的解決方式在二手房交易中，有些出售的房屋是剛剛裝修完的，因?yàn)檠b修項(xiàng)目過(guò)多或者裝修材料不符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，遇到這種情況買房人應(yīng)與售房人協(xié)商解決。如果不能協(xié)商解決，買方人可以到法院起訴，要求解除合同?，F(xiàn)在一手房買賣當(dāng)中，北京市使用25年3月15日版本的格式合同中約定了室內(nèi)有害氣體超標(biāo)可以解決合同，但因二手房買賣合同沒(méi)有格式合同，一般雙方對(duì)此也沒(méi)有約定，只能根據(jù)法律規(guī)定來(lái)處理。買房人購(gòu)買房屋的目的是為了居住，因室內(nèi)有害氣體超標(biāo)影響買方居住，合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，因此依據(jù)合同法的規(guī)定，符合解除合同的條件，因此買房人據(jù)此可以退房。但有害氣體超標(biāo)的嚴(yán)重影響程度需要法院的確定。9.合同約定的退房條件出現(xiàn)時(shí)能退房嗎合同中約定的退房條件出現(xiàn)，可以退房。比如合同中約定賣方的戶在一個(gè)月內(nèi)不遷走可以退房，在實(shí)際履行過(guò)程當(dāng)中，賣方的戶兩個(gè)月還沒(méi)有遷走，買方據(jù)此可以要求退房。10.在房屋買賣合同履行的各階段如何辦理退房手續(xù)二手房買賣不同于其它日常生活消費(fèi)品的買賣，因?yàn)槠浣灰字芷陂L(zhǎng)，涉及資金量大，技術(shù)問(wèn)題多，權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜，所以對(duì)程序要求比較嚴(yán)格。但因?yàn)檫@樣或那樣的原因，可能導(dǎo)致退房的情況出現(xiàn)。出現(xiàn)退房情況歸集起來(lái)主要有四種原因：一是買方違約，二是賣方違約，三是雙方都不違約，但雙方就退房問(wèn)題達(dá)成一致意見(jiàn)，四是雙方都違約，但協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)。在買賣過(guò)程中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。下面簡(jiǎn)單介紹一下在購(gòu)房的不同階段出現(xiàn)退房情況時(shí)如何辦理相關(guān)的手續(xù)。訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金)階段：這個(gè)階段雙方的買賣合同還沒(méi)有成立，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)不存在退房的問(wèn)題，實(shí)際上是退定金的問(wèn)題。讀者可以參照本書中退定金的問(wèn)題解決。已簽合同但未實(shí)際履行。這種情況下如果一方想退房首先要與對(duì)方協(xié)商，看能否達(dá)成一致意見(jiàn)，如果雙方達(dá)成了一致意見(jiàn)，要以書面形式表示出來(lái)，簽訂正式解除合同協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容主要應(yīng)包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責(zé)任由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)等問(wèn)題。雙方達(dá)成協(xié)議后任何一方不履行協(xié)議的內(nèi)容對(duì)方都有權(quán)要求其履行，也可以通過(guò)訟訴或仲裁方式要求對(duì)方履行。如果買賣雙方中一方違約，且達(dá)不成一致意見(jiàn)，那么根據(jù)《合同法》第九十六條的規(guī)定，主張解除合同的一方，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。如果雙方協(xié)商達(dá)不成解除合同協(xié)議，可直接向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。已簽訂合同且已部分履行。買賣雙方簽訂合同后，買方已付房款，辦理了入住，但房產(chǎn)證還沒(méi)有辦理下來(lái)。這個(gè)階段解除合同既有買方的原因，也有賣方的原因，比如賣方覺(jué)得房子漲價(jià)了，不想賣了，想反悔。這個(gè)階段除與上述(二)要求一致外，還涉及到物業(yè)、裝修損失、搬離時(shí)間等問(wèn)題。如賣方違約，裝修損失應(yīng)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，確定裝修損失。買方還應(yīng)與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同。如達(dá)不成協(xié)議買方可向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。⑷房產(chǎn)證辦理完畢階段。房產(chǎn)證辦理完畢之后，房屋的所有權(quán)已完成了轉(zhuǎn)移，除非合同里有約定，否則一般情況下買方是不能退房的。如果賣方已為買方辦理完畢房產(chǎn)證，但是賣方墊資，或者中介公司墊資，且合同有約定如買方拒不按約定履行付款義務(wù)，賣方是可以提出解除合同的，要求買方退房并承擔(dān)相應(yīng)的損失。另外，在房產(chǎn)證辦理完畢后房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題也是可以退房的。這種情況需雙方到房地產(chǎn)發(fā)證機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)證過(guò)戶或注銷手續(xù)?？傊?，為了避免出現(xiàn)退房的情況出現(xiàn)，還是希望買賣雙方都謹(jǐn)慎從事，買方將房屋了解清楚之后再做決定，賣方應(yīng)履行法律法規(guī)的規(guī)定及自己的承諾。11.合同無(wú)效返還的房款利率按什么標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算按照合同法的規(guī)定，合同無(wú)效自始無(wú)效，對(duì)雙方均不產(chǎn)生法律約束力，因此有關(guān)違約內(nèi)容的約定也無(wú)效，對(duì)雙方不產(chǎn)生約束力，因此不能按違約條款的約定來(lái)解決糾紛。合同無(wú)效法院都會(huì)判決返還房款并支付利息，但法院對(duì)利息的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)定，有的按活期利率計(jì)算，有的按存款利率計(jì)算，也有的按貸款利率計(jì)算。12.違約金約定過(guò)低不足以彌補(bǔ)損失怎么辦合同約定過(guò)低違約金可申請(qǐng)?jiān)黾拥綄?shí)際所受損失。有些買房人或售房人對(duì)法律規(guī)定不太了解，在對(duì)方的要求下簽訂合同時(shí)將逾期交房或逾期付款等的違約金比例定得比較低，比如約定1%的違約金，也有極端的情況將因售房人違約解除合同時(shí)違約金比例定為0.1%，且不能更改，也就是說(shuō)，買一套價(jià)值1萬(wàn)的房屋，如果讓賣方承擔(dān)違約責(zé)任，那么賣方只承擔(dān)10元的違約金。而實(shí)際情況是，如果買方已實(shí)際入住該房屋并對(duì)其進(jìn)行了裝修，那么裝修損失至少也要幾萬(wàn)元，如果買方通過(guò)銀行貸款購(gòu)買此房，那么還要支付銀行的貸款利息、保險(xiǎn)費(fèi)、律師費(fèi)、公證費(fèi)、抵押登記費(fèi)、契稅、印花稅等費(fèi)用，買方的實(shí)際損失可能大約占總房款的10%左右，雙方事先約定的0.1%或1%根本無(wú)法彌補(bǔ)買方的實(shí)際損失。遇到這種情況，購(gòu)房人可請(qǐng)求增加違約金的數(shù)額，增加到實(shí)際損失的數(shù)額。按照《合同法》第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少，因此當(dāng)事人雙方約定的違約金過(guò)高或過(guò)低雙方都可以要求調(diào)整。13?什么情況下可獲雙倍賠償目前還沒(méi)有專門針對(duì)二手房買賣的法律規(guī)定或相關(guān)的法院的解釋?，F(xiàn)在一手房最高院的司法解釋有雙倍賠償?shù)囊?guī)定。在法律沒(méi)有規(guī)定的情況下，二手房買賣不能要求雙倍賠償，但是雙方在合同中約定了雙倍賠償?shù)膬?nèi)容，按照合同法的規(guī)定，只要是雙方真實(shí)的意思表示，是可以要求雙倍賠償?shù)?。買賣雙方可以在合同中約定，如果售房人一房?jī)墒?、明知抵押不能解除仍出售、明知法院查封仍出售，?duì)購(gòu)房人利益造成損失的，如果在合同中做了雙倍賠償?shù)募s定，都可以要求雙倍賠償。14.貸款辦不下來(lái)怎么辦貸款辦不下來(lái)的原因很多，有中介公司與售房人的原因，也有銀行的原因，還有購(gòu)房人的原因。中介公司與售房人的原因一般是將貸款資料丟失，或者售房人不配合辦貸款，銀行的原因一般是政策的變化，比如提高首付款比例，購(gòu)買第二套房屋時(shí)首付款不低于40%,再比如提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保等要求，或者對(duì)貸款材料的審查較嚴(yán)格，比如購(gòu)房人單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照未年檢等原因，都會(huì)導(dǎo)致貸款不能成功，銀行的原因有時(shí)購(gòu)房人無(wú)法左右，只能消極應(yīng)對(duì)，最好的辦法是換一家銀行，因?yàn)槊恳患毅y行審查的標(biāo)準(zhǔn)有一些細(xì)小的差別，換一家銀行也許就能辦下來(lái)。個(gè)人的原因辦不下來(lái)的也有，比如不具備銀行要求的還款能力，出具虛假證明等。如果采取其他措施仍不能辦理貸款的話，那么就只好與售房人協(xié)商，采用一次性付款的方式，或者分期付款的方式，或者解除合同退還房款。15?解除合同時(shí)銀行貸款怎么辦買賣雙方商定以貸款方式付款、貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)時(shí)，買賣雙方可解除合同，售房人人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還購(gòu)房人，但前提條件是：因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人才可以請(qǐng)求解除合同。如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立貸款合同并導(dǎo)致房屋買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。如果購(gòu)房人簽訂商品房合同后不辦理貸款手續(xù)，那么售房人可以要求解除合同并要求購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任。購(gòu)房合同無(wú)效購(gòu)房人可解除與銀行貸款合同。因二手房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除貸款合同的，法院應(yīng)予支持。16?解除合同時(shí)裝修損失如何確定如果購(gòu)房人先行入住，對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，那么退房時(shí)裝修的投入屬于損失，如果是售房人違約應(yīng)當(dāng)賠償，這是毫無(wú)疑問(wèn)的，但賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)往往成為爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。購(gòu)房人希望按實(shí)際損失即花了多少裝修費(fèi)就賠多少，售房人希望越少越好，一般達(dá)不成一致意見(jiàn)。遇到退房要求裝修損失時(shí)首先要明確購(gòu)房人入住后對(duì)哪些部分進(jìn)行了裝修。確定裝修的項(xiàng)目可以對(duì)照商品房買賣合同的附件裝修標(biāo)準(zhǔn)中列名的項(xiàng)目及房屋裝修的現(xiàn)狀確定購(gòu)房人裝修了哪些項(xiàng)目。另外裝修公司的報(bào)價(jià)單及裝修合同也可作為裝修部位及項(xiàng)目的依據(jù)，因此購(gòu)房人一定要保管好購(gòu)房合同及裝修合同。其次在掌握證據(jù)的基礎(chǔ)上與售房人協(xié)商，協(xié)商不成準(zhǔn)備起訴。起訴后購(gòu)房人可申請(qǐng)法院委托專業(yè)機(jī)構(gòu)做評(píng)估。鑒定結(jié)果做出后，如果程序合法法院會(huì)以鑒定的結(jié)果作為判決賠償?shù)囊罁?jù)。鑒定機(jī)構(gòu)在鑒定時(shí)會(huì)考慮材料、人工及折舊等因素，對(duì)房屋裝修的現(xiàn)狀價(jià)值做一綜合評(píng)估，最后得出一具體數(shù)額。最后在起訴時(shí)購(gòu)房人可申請(qǐng)法院委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)裝修損失進(jìn)行鑒定。17.預(yù)付款能退嗎如果買賣雙方?jīng)]有簽訂房屋買賣合同，而買方將首付款交給了賣方，這時(shí)雙方合同沒(méi)有成立，買房人所付款項(xiàng)并非首付款，也不是定金，而是預(yù)付款，不能按照定金的法律規(guī)定處理，當(dāng)然也不能按照違約的法律規(guī)定來(lái)處理，因?yàn)楹贤瑳](méi)有成立，不存在違約的問(wèn)題。這種情況在法律上稱為不當(dāng)?shù)美?，因?yàn)槭鄯咳伺c購(gòu)房人沒(méi)有簽訂合同，沒(méi)有合同依據(jù)，卻收取了購(gòu)房人款項(xiàng)，而購(gòu)房人卻未取得利益，沒(méi)有對(duì)價(jià)，給購(gòu)房人造成了損失，如果售房人不退已付款，購(gòu)房人可以不當(dāng)?shù)美睦碛善鹪V售房人，售房人應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人，購(gòu)房人完全有理由要求售房人退回所謂的首付款。18?如何解決物業(yè)管理費(fèi)用的糾紛有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及天然氣、暖氣費(fèi)、水、電費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，尤其是某些高檔住宅，物業(yè)管理費(fèi)用比較高，幾年下來(lái)拖欠一二十萬(wàn)，如果買受人不知道拖欠物業(yè)的情況，購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。如果買受人不同意承擔(dān)，則物業(yè)公司因找不到售房人可能會(huì)轉(zhuǎn)而向買受人要求承擔(dān)，如果買受人不同意物業(yè)公司可能會(huì)設(shè)置障礙，為買受人與物業(yè)公司日期的糾紛留下隱患。如果央產(chǎn)房在交易之前沒(méi)有結(jié)清物業(yè)費(fèi)，交易中心不給辦理過(guò)戶手續(xù)，因此也會(huì)影響買賣雙方的交易。因此筆者建議買房人在辦理過(guò)戶手續(xù)前即結(jié)清所有的費(fèi)用，或者在合同中約定，交接之前產(chǎn)生的一切費(fèi)用由賣方承擔(dān)，交接之后產(chǎn)生的費(fèi)用由買方承擔(dān)，并在過(guò)戶前辦理物業(yè)的交接手續(xù)。買方在簽訂合同之前最好將賣方所欠物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)的情況查清。一方不履行合同另一方堅(jiān)決要求履行如何處理買賣雙方合同簽訂后，因某種原因，比如房?jī)r(jià)上漲較快，一方不愿意再履行買賣合同，而另一方堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，遇到這類問(wèn)題應(yīng)該如何處理？按照約定全面履行合同義務(wù)是合同履行的一項(xiàng)基本原則。因此，除合同另有約定或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外，無(wú)論是合同簽訂后的預(yù)期違約還是合同履行期屆滿后的實(shí)際違約，如另一方堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，除符合《合同法》第一百一十條規(guī)定外，應(yīng)責(zé)令雙方繼續(xù)履行。在履行義務(wù)的同時(shí)，另一方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。對(duì)于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一是雙方協(xié)商確定的，從其約定；二是雙方不能協(xié)商確定的按下列方式處理：（一）原則上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失；（二）無(wú)最相類似房屋比照的，可通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見(jiàn)的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。房屋質(zhì)量糾紛的處理辦法如果買方購(gòu)買的房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，售房人應(yīng)否對(duì)房屋的質(zhì)量瑕疵承擔(dān)責(zé)任？目前在二手房交易中，買方很少提出房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題，在合同中也不約定。在買賣方的主觀評(píng)價(jià)中，房屋質(zhì)量與我無(wú)關(guān)，房屋就是這樣，買方只要買了房子，質(zhì)量問(wèn)題就別在找賣方了，與賣方無(wú)關(guān)。事實(shí)上如果賣方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，是應(yīng)該由賣方負(fù)責(zé)的。買賣合同的出賣人應(yīng)就買賣標(biāo)的物向買受人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。如果是一般的質(zhì)量問(wèn)題，買方可以要求賣方修復(fù)，如果賣方不修復(fù)，買方可以自己修復(fù)，但修復(fù)的費(fèi)用應(yīng)由賣方負(fù)責(zé)。如果房屋的主體不合格，無(wú)法修復(fù)，或者房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，嚴(yán)重影響居住的，買方可以向賣方提出退房，解除合同并要求賠償。但如果買方在實(shí)際使用房屋一段時(shí)間后再出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，從理論上來(lái)說(shuō)就不能要求賣方承擔(dān)質(zhì)量問(wèn)題的責(zé)任了。但由于“二手房”買賣中的標(biāo)的物一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，買受人對(duì)房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷。因此，對(duì)于出賣人故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對(duì)于出賣人已如實(shí)告知瑕疵或買受人已明知瑕疵的，則出賣人不承擔(dān)責(zé)任。對(duì)于房屋的隱蔽瑕疵，如并非出賣人在裝璜、使用過(guò)程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒(méi)有證據(jù)證明出售一方對(duì)此是知曉的，出賣人亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但買受人可以房屋所有人身份，依據(jù)