長沙西中心美食城招商策劃方案

西中心美食城招商策劃案第一章、大勢把握第一章、大勢把握第二章、理念創(chuàng)新第二章、理念創(chuàng)新 第三章、戰(zhàn)略目標(biāo) 第四章、策略設(shè)計(jì) 第五章、資源整合區(qū)域。解決“為什么” ?湖南天潤通集團(tuán)前身是湖南天潤通科技發(fā)展有限公司，近年通過資源整合，調(diào)整經(jīng)營,把商業(yè)運(yùn)營和金融業(yè)作為公司主營重點(diǎn)，2013年公司發(fā)展成為擁有多家全資子公司飲管理為主體，公司以“同創(chuàng)分享，共贏未來”為經(jīng)營理念，采用現(xiàn)代企業(yè)管理模式,公司擁有一支具有行業(yè)領(lǐng)先水平的研發(fā)團(tuán)隊(duì)，公司與國內(nèi)外行業(yè)知名企業(yè)建立了長遠(yuǎn)的合作關(guān)系，引進(jìn)了一批管理、研發(fā)和營銷高端人才。公司將繼續(xù)圍繞客戶的需求持續(xù)創(chuàng)新，與合作伙伴精誠合作，為客戶提供系統(tǒng)的解決方案、產(chǎn)品和服務(wù)，為客戶天潤通于2013年4月與長沙河西交通樞紐項(xiàng)目達(dá)成共識，簽訂了15年合作協(xié)其中面積約5200平方米的天潤通美食廣場已于2016年1月1日盛大開業(yè)。 抱團(tuán)取暖?新時(shí)代的餐飲都離不開多業(yè)態(tài)組合；–商場和餐飲誰也離不開誰，但綁在一起似乎又是“冤家”。因?yàn)樗猩虉龆寂聛沓燥埖娜瞬粊砉浣?，而餐飲店也怕商場的定位和人氣不足以維持其生計(jì)。那么，如何同贏共生就成了最大問題。–統(tǒng)計(jì)顯示，現(xiàn)在一個(gè)購物中心的餐飲比重至少是30%。因此，必須合理調(diào)配才能達(dá)到共贏。比如，不同地段適合不同類型、面積、特色的餐飲品牌。于是，最近逛街時(shí)，我們看到一個(gè)現(xiàn)象，餐飲店開始分布于商場的各個(gè)樓層，不再像過去那么集中。對此，我們推論，各大商場基本都有自己的忠實(shí)VIP會員，在確保了這一部分顧客的購買力情況下，商家要想有所突破，就要靠隨機(jī)性消費(fèi)。比如，一些前來商場里某餐廳吃飯、聚餐的消費(fèi)者，路過百貨服飾品牌專柜，無意間發(fā)現(xiàn)好看的、好玩的，就有可能隨機(jī)購買。所以，要讓餐飲品牌分布開來，增加“路過”的概率。這大概就滿足了很多年輕人常掛在嘴邊的“逛吃逛吃”吧。–2016年北上廣深半年時(shí)間就倒閉了160000家餐廳，長沙關(guān)閉了50000家餐廳，這里面大村”大店，名店，會所等等。場內(nèi)，甚至有些品牌除商場不開新店。消費(fèi)群不可能只是為了消費(fèi)小吃、飲食，特意來美食廣場消費(fèi)；如果其它商場不能正常營業(yè)，哪怕像以前一樣我們把所有的商鋪全招滿了，到最后的結(jié)果還是一個(gè)巴掌拍不響人氣最關(guān)鍵?和外部人群打死不相往來，內(nèi)外差別上天入地-里面外面里面-人氣最關(guān)鍵最重要就是怎么把人氣提升進(jìn)來最重要就是怎么把人氣提升進(jìn)來怎么把人從外面引怎么把消費(fèi)人群數(shù)怎么讓人更長時(shí)限的?項(xiàng)目本身在負(fù)一樓，下沉廣場阻礙了與相鄰街道的自然連接，使自身與周邊隔離，形成一座“孤島”。?如何與寫字樓、電影院、商場、汽車、地鐵站互動起來是破局關(guān)鍵。?項(xiàng)目本身在負(fù)一樓，下沉廣場阻礙了與相鄰街道的自然連接，使自身與周邊隔離，形成一座“孤島”。?如何與寫字樓、電影院、商場、汽車、地鐵站互動起來是破局關(guān)鍵。 ,沒有商業(yè)配套功能?？腿簡我恍?yīng)。人流散失效應(yīng)。 以上六個(gè)技術(shù)性缺失引起的直接后果，就是整個(gè)街區(qū)硬件環(huán)境及技術(shù)條件與商業(yè)經(jīng)營發(fā)生嚴(yán)重沖突。商業(yè)經(jīng)營難以為繼當(dāng)然不足為怪。硬件環(huán)境及技術(shù)條件是商業(yè)經(jīng)營賴以生存與延續(xù)的先決條件與基礎(chǔ)。離開了這個(gè)前提，哪怕再先進(jìn)的商業(yè)定位、再高明的執(zhí)行手段也只能是無濟(jì)于事。因此，項(xiàng)目配套改造是商業(yè)診治的前提和保障。不管項(xiàng)目適應(yīng)于何種定位，經(jīng)營什么主題，對項(xiàng)目進(jìn)行硬軟件升級是商業(yè)診治最為關(guān)鍵的第一步，也是項(xiàng)目商業(yè)定位能否實(shí)施成功的第一步。 掘確定在美食、小吃的定位下，遵從美食恢復(fù)與提升項(xiàng)目人氣指數(shù)、商氣指數(shù)、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，興街旺市為宗旨，商業(yè)診治有唯一性的餐飲美食廣場。 ?在對項(xiàng)目進(jìn)行深度調(diào)研的同時(shí)，我們感覺到天潤通美食廣場除了存在硬件環(huán)境及技術(shù)條件與商業(yè)經(jīng)營發(fā)生嚴(yán)重沖突的問題外，商業(yè)規(guī)模與商業(yè)定位的兩難選擇及商業(yè)功能的名不副實(shí)問題也深深地困擾著我們?從規(guī)模上看，其體量不大不小，作專業(yè)餐飲廣場明顯規(guī)模不夠，可以說規(guī)模上它就不具備大型餐飲業(yè)態(tài)所要求的基本物業(yè)條件；作大型小吃街又是分散式布局且沒有旅游等相關(guān)資源聯(lián)動，這種高不成低不就的尷尬處境給商業(yè)經(jīng)營造成兩難選擇。?從商業(yè)功能發(fā)揮方面看，項(xiàng)目現(xiàn)有的商業(yè)硬件條件其功能形同虛設(shè)，嚴(yán)重的地方還商業(yè)經(jīng)營發(fā)生了沖突。如地下通道兩個(gè)主入口既沒有強(qiáng)烈的商業(yè)氣氛，又人為切斷了美食街與周邊街道的自然聯(lián)系，使其變成一個(gè)與周邊隔絕的獨(dú)立系統(tǒng)，進(jìn)而形成一座“孤島”，造成與周邊商場區(qū)完全脫節(jié)的格局。而美食街又按照兩個(gè)半條街的方式來布局，本來就忽視了一般的美食廣場規(guī)劃規(guī)律，且其寬度平均在20米以上，缺乏相互呼應(yīng)，加之下沉廣場的視覺空白，與餐飲特有的人流規(guī)律相悖，明顯減少了人們光顧店鋪的機(jī)會，降低了商業(yè)親和力、商業(yè)聚合汽車西站效果圖 本項(xiàng)目所處位置負(fù)一樓美食廣場商鋪編號：B01—商鋪數(shù)量：73間一樓楓林路臨街一樓楓林路臨街負(fù)一樓地鐵出入口商鋪數(shù)量：25間一樓步行內(nèi)街一樓步行內(nèi)街商鋪數(shù)量：16間商鋪面積：約300.00㎡以食、住行為業(yè)種客群全是旅途旅客汽車西站商業(yè)配套以食、住行為業(yè)種客群全是旅途旅客汽車西站商業(yè)配套基本沒有區(qū)域全是以汽車西站的旅途旅客提供以吃、住、行為主的商業(yè)業(yè)種潛力巨大潛力巨大突破升級項(xiàng)目屬性小結(jié)項(xiàng)目屬性小結(jié) —項(xiàng)目不足分析1、項(xiàng)目具有地標(biāo)性，場地缺乏易達(dá)性：2、業(yè)態(tài)具有新穎性，量體缺乏統(tǒng)治力：3、建筑具有時(shí)尚性，外觀缺乏識別性：4、顧客具有偏好性，傳統(tǒng)影響向心力：5、商圈具有目的性，氣氛缺乏商業(yè)性；6、景觀具有欣賞性，景點(diǎn)缺乏整合力；東京火車站日本東京火車站是一座有著90年歷史的老建筑，雖然沒有太多的大型商業(yè)空間，但也可以發(fā)現(xiàn)一些小型的高品位的畫廊、咖啡座、商業(yè)零售店。案例解讀|日本京都客運(yùn)站的地下空間東京火車站日本東京火車站是一座有著90年歷史的老建筑，雖然沒有太多的大型商業(yè)空間，但也可以發(fā)現(xiàn)一些小型的高品位的畫廊、咖啡座、商業(yè)零售店。>從內(nèi)部功能看，日本客運(yùn)站都是多種功能、高度復(fù)合的綜合性建筑體，發(fā)揮著綜合效益>功能高度復(fù)合的客運(yùn)站可以帶來大量的人流，為商業(yè)的繁榮創(chuàng)造了條件，同時(shí)交織匯集的公共交通網(wǎng)絡(luò)又使得人流的到達(dá)與疏散快捷而便利>由于日本有非常多的私家車，因此客運(yùn)站在設(shè)計(jì)上對靜態(tài)的停車空間給予了充分的重視，大型立體化停車庫成為客運(yùn)站本身重要的附屬設(shè)施案例解讀|日本京都客運(yùn)站的內(nèi)部功能>日本的客運(yùn)站非常注重對客運(yùn)站地下空間的綜合利用第一，盡量形成一體化的、復(fù)合的地下空間網(wǎng)絡(luò)；第二，在公共地下空間和沿街建筑物及廣場等地進(jìn)行立體化的連接設(shè)計(jì)；第三，設(shè)法營造開敞的空間，并盡可能將自然光引入地下例：以東京火車站附近的八重洲地下街為例，總面積為7.3萬平方米，分上、中、下三層，上層是由250多家商店組成的商業(yè)街，中層是可容納520部汽車的停車場，底層是供電、通風(fēng)等技術(shù)設(shè)備室。在以東京火車站為中心的幾百米范圍內(nèi)，多條地鐵線的多個(gè)站點(diǎn)通過地下步行通道網(wǎng)互相連通，形成了豐富的地下商業(yè)空間，可以滿足人們的購物、住宿、餐飲、娛樂等一切生活需要。通過地下步行通道還可以進(jìn)入周邊的寫字樓或商場，從而在地下空間里將市中心密集的人流有效地疏散。案例解讀|日本京都交通樞紐站日本京都火車站除了高速鐵路、火車，還承擔(dān)了地鐵站的功能，同時(shí)也包含了百貨公司購物中心、大劇場、博物館、旅館及一座型立體車庫。內(nèi)部設(shè)施極其豐富，餐飲、娛樂等生活功能吸引著各類人群。在其地下兩層是生鮮超市，車站空交通樞紐商業(yè)模式安全性好運(yùn)輸能力強(qiáng)安全性好受氣候變化影響小，正點(diǎn)率高受氣候變化影響小，正點(diǎn)率高速度快舒適方便速度快能源消耗低環(huán)境影響小交通樞紐的核心優(yōu)勢，將使長沙的外部發(fā)展環(huán)境迅速發(fā)生變化，外來商業(yè)文化及商業(yè)品牌將進(jìn)一步推動西中心商業(yè)的發(fā)展。23綜合樞紐規(guī)劃設(shè)計(jì)成為大型綜合交通樞紐設(shè)計(jì)的基本理念>客運(yùn)站成為承擔(dān)區(qū)域聯(lián)系23綜合樞紐規(guī)劃設(shè)計(jì)成為大型綜合交通樞紐設(shè)計(jì)的基本理念>客運(yùn)站成為承擔(dān)區(qū)域聯(lián)系、城際聯(lián)系、都市圈通勤與地鐵市內(nèi)交通的綜合性交通樞紐，這必然促使該地區(qū)成為城市中具有大量人流集散的活力中心車站地區(qū)>以往國內(nèi)老車站地區(qū)周圍多以旅客為主，是城市的臟、亂、差地區(qū)。除需要乘車出行外，本城居民較少到車站地區(qū)活動越多的城市公共交通與經(jīng)濟(jì)服務(wù)的功能，成為環(huán)境優(yōu)良有序的城市公共空間樞紐地區(qū)作為城市形象的展示窗口>公路樞紐地區(qū)毫無疑問擔(dān)負(fù)起與其它城市聯(lián)系的門戶作用作為城市的重要門戶地區(qū)>現(xiàn)代化的綜合交通樞紐站房、大規(guī)模開發(fā)的商業(yè)商務(wù)區(qū)、集散廣場、景觀軸線、生態(tài)公園等等都將成為展示城市形象的重點(diǎn)工程。11“零換乘”“零換乘”>在相當(dāng)程度上分散了人流，比如外地客戶到長沙購物，汽車西站與地鐵2號線的連通，使其可以在20分鐘內(nèi)到達(dá)黃興路和五一路，同時(shí)滿足高中低端各類消費(fèi)者的需求，導(dǎo)致西站周邊零售商業(yè)的吸引力大大降低表3-1高速公路與地鐵對比情況覆蓋范圍發(fā)車間隔票價(jià)城市之間220-350公里較長隨到隨走較高地鐵城市內(nèi)部120公里左右2-4分鐘較長>大大增強(qiáng)了交通的便利性，從而吸引更多的商務(wù)人士、>大大增強(qiáng)了交通的便利性，從而吸引更多的商務(wù)人士、一日游型旅客，而不用擔(dān)心交通擁堵帶來的時(shí)間耽擱。>增強(qiáng)了區(qū)域的可達(dá)性，城內(nèi)市民也可以很方便的到達(dá)客運(yùn)站周邊，從而為客運(yùn)站周邊的商業(yè)提供了更多的潛在客源>城市內(nèi)各類商務(wù)活動所衍生出的零售、餐飲、酒店、休閑娛樂等配套功能的需求>外地游客>城市內(nèi)各類商務(wù)活動所衍生出的零售、餐飲、酒店、休閑娛樂等配套功能的需求>外地游客>商旅客群>城市內(nèi)居民>以城市內(nèi)客戶為主，特別是在客運(yùn)站、客運(yùn)站周邊住宅區(qū)居住的人群>300-500公里各高速通達(dá)城市的目的性購物客群>探親、旅游性質(zhì)的客群>異地客戶首次置業(yè)的較少 >>并不十分依賴大城市資源的中小企業(yè)，出于成本考慮搬遷至小城市>與大城市有較多業(yè)務(wù)往來的企業(yè)>以客運(yùn)站人流為服務(wù)對象的企業(yè)，比如旅行社、租車服務(wù)、物流、展會咨詢等行業(yè)的企業(yè)>大型跨國、跨省集團(tuán)的總部、分公司搬遷1擴(kuò)展區(qū)輻射區(qū)核心區(qū)樞紐站核心區(qū)半徑5km30KM〉半徑〉 1擴(kuò)展區(qū)輻射區(qū)核心區(qū)樞紐站核心區(qū)半徑5km30KM〉半徑〉核心區(qū)：核心區(qū)：距離車站約5公里內(nèi)主要分布有周邊社區(qū)、高檔寫字樓等擴(kuò)展區(qū)：距離車站約30公里內(nèi)主要分布有市內(nèi)交通通達(dá)區(qū)域?qū)懽謽?、大型商業(yè)、目的性消費(fèi)群體邊緣區(qū)：樞紐1小時(shí)內(nèi)通達(dá)城市主要分布分布于周邊衛(wèi)星城市，交通便利，自駕或高速1小時(shí)車程內(nèi)的目的性消費(fèi)群體 2對政府來說，這種以公共交通為主導(dǎo)的商業(yè)發(fā)展方式必須要先解決人流及消通優(yōu)勢形成獨(dú)有競爭力。再通過合理的業(yè)態(tài)選擇盡量壓縮其商業(yè)培育期。使。政府從土地升值的回報(bào)中回收公共交通的先期投入。同時(shí)，這種模式又有發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大就業(yè)、分散中心區(qū)的人口壓力等正面作用。 31.在未來的商業(yè)發(fā)展中，部分商家已經(jīng)看到交通樞紐發(fā)展所帶來的機(jī)遇，選擇主要樞紐城市做為重點(diǎn)拓展對象，借新城建設(shè)契機(jī)、城市新中心的發(fā)展方向?qū)⑷找骘@現(xiàn)。2.樞紐商業(yè)物業(yè)的發(fā)展對于當(dāng)前市場來講，可以說是機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存。3.一方面樞紐物業(yè)的廣闊發(fā)展空間是毋庸置疑的，但是就目前來講，樞紐商業(yè)對國內(nèi)來講仍是一個(gè)新課題，無任何可借鑒的經(jīng)驗(yàn)可循。4.另一方面，所有樞紐站目前均處于城市邊緣，周邊消費(fèi)人群的缺失造成了樞紐物業(yè)難以短時(shí)間內(nèi)進(jìn)入良好的發(fā)展軌道。5.第三，充分發(fā)揮樞紐城市之門的形象作用，選擇商業(yè)業(yè)態(tài)盡量考慮能充分發(fā)揮中心城市樞紐作用，使之廣域性輻射力達(dá)到最大。看似有人，卻沒生意可做的理由，否則即便把最有名的百貨商店搬過來也沒用！”我們或許能略見一斑。它不僅是一個(gè)火車站市生活中發(fā)揮的絕不僅僅是人流集散流通的博物館、名品服飾、首飾店、劇院等休閑娛市將車站打造成城市地標(biāo)。作為“商家必爭散地，少有旅客愿意或者說“敢于”在車站豐富商業(yè)業(yè)態(tài)，提供精神需求“旅客在某地停留的時(shí)間越長，消費(fèi)支出一般也相應(yīng)增多，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)也就越大?！边@其中最主要的一點(diǎn)就是豐富車站周邊商業(yè),不僅僅要滿足旅客的衣食住行，還要為他們提供娛樂、休閑、保健等精神方面的需把附近的商服密度做大，超市、專賣店、百貨店、餐飲集聚，各種商業(yè)業(yè)態(tài)相互我們需要跳出車站做商業(yè)在的西中心，還有與隔立交橋相望的臨街商鋪，與公交樞紐的公交總站是三顆各自輪廓分明的珍珠，沒有一條統(tǒng)一整合的凝聚力將這些斷了線的珠子穿起來。?從西中心往西一直通向湘浙商品城和部分臨街的小店面似乎反而意識到了交通樞紐的商機(jī)，積聚成型，食品、餐飲、服裝、鞋帽、甚至是書籍和玉器珠寶都融匯進(jìn)了這個(gè)大商業(yè)圈，生意興隆，客流源源不斷。這，是個(gè)問題。?據(jù)某湘浙商品城周圍的店主介紹，其店里的消費(fèi)85%－90%是由周邊居住人口創(chuàng)造的。車站來來往往的人流雖然非常大，但許多人對車站的一貫認(rèn)知就是臟亂差、消費(fèi)環(huán)境惡劣，因此，旅客沒有在車站消費(fèi)的習(xí)慣。車站周圍許多店鋪的服務(wù)對象主要是周外，我們還應(yīng)看到車站商業(yè)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的巨大拉動。,與市區(qū)商業(yè)一樣，許多站點(diǎn)的商業(yè)是能夠獨(dú)立于車站而存在的。相反的我們項(xiàng)目所有的商家還是一直只守著重塑誠信基因，才能四贏里提著，或者拿在手中。而車站里的超市和附近的商店里擺滿了各式各樣的飲料，這兩者相比較也算是個(gè)奇怪的景致。我們會奇怪，為什么要帶著礦泉水在身邊。有次出差記得有一個(gè)年紀(jì)稍大點(diǎn)的阿姨這樣說過。好幾次都是在車站附近的小攤或者車站里面的超市買水喝，所有飲料都比外面貴上一倍還多，這次就自己帶著了?！钡慕O腳石。車站商圈環(huán)境缺乏誠信，消費(fèi)者需處處提防陷阱而產(chǎn)生不信任，使進(jìn)入車站地區(qū)經(jīng)營的商戶面臨著亟待化解的誠信危機(jī)。?隨著今后鐵路和軌道交通的界限日漸模糊，便利的換乘條件將使其成為居民日常出行的重要方式。形成一個(gè)良好的開發(fā)系統(tǒng)，建立一個(gè)成熟的車站商圈，打造車站、商業(yè)地產(chǎn)、經(jīng)營者和消費(fèi)者四贏的局面，使之由交通樞紐轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)樞紐是車站商圈的一能讓乘客逗留的車站清晨，來到日常上下班要經(jīng)過的車站，點(diǎn)上一杯喜歡的咖啡，再來塊誘人的面包，美好的一天就在這里開始了，然后悠閑的坐車去城里上班；下班坐地鐵回家，下車后在地鐵附近的超市或市場購買做晚飯需要的食材,或者不需要浪費(fèi)時(shí)間回家做飯，直接在美食廣場找到自己最喜歡的口味。周末和三五朋友相約，在西中心的某一個(gè)商場里逛街購物，再找地方吃飯聊天，然后分別坐車回家……描繪中這種理想、舒適、便利的生活就是未來我們車站商業(yè)發(fā)展的一個(gè)模式——將商業(yè)作為車站規(guī)劃的重要組成部分，力爭打造一個(gè)“能讓乘客逗留”的車站。 我們是什么以上分析可很清晰可以感受到：西中心的客群和業(yè)態(tài)定位將是項(xiàng)目商業(yè)成敗的核心。在目前項(xiàng)目地消費(fèi)力基礎(chǔ)薄弱的情況下，如何吸引外區(qū)消費(fèi)力，同時(shí)最大程度化解商業(yè)在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，準(zhǔn)確的主題定位也是項(xiàng)目形成獨(dú)具特色的品牌的機(jī)遇，輻射力強(qiáng)，從老舊車站到新型交通樞紐在消費(fèi)和運(yùn)營方面還需要一定的時(shí)間，要做好以時(shí)間換空間機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)、突破與升級是西中心商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞—我們的任務(wù)獨(dú)特性輻射力綜合性大規(guī)模主題性打造長沙西站品牌區(qū)域，提升區(qū)域價(jià)值獨(dú)特性輻射力綜合性大規(guī)模主題性打造長沙西站品牌區(qū)域，提升區(qū)域價(jià)值定位思路——充分利用資源，揚(yáng)長避短，創(chuàng)新定位思路——充分利用資源，揚(yáng)長避短，創(chuàng)新升級，整體發(fā)展。依托交通樞紐站，打造鮮明主題，做大項(xiàng)目影響，輻射河西一小時(shí)都市圈，提升區(qū)域商業(yè)價(jià)值-----核心是打造區(qū)以具備豐富體驗(yàn)特征，集合多樣性休閑，主題娛樂、主題餐飲，寫字樓、購物中心為核心功能的綜合項(xiàng)目-----核以長沙河西消費(fèi)者為核心目標(biāo)客戶群體，以整個(gè)一小時(shí)都市圈為輻射范圍。針對其體驗(yàn)性升級西站區(qū)域商業(yè)形態(tài)，運(yùn)營品牌項(xiàng)目項(xiàng)目定位推導(dǎo)分析 主題推理—?jiǎng)?chuàng)導(dǎo)美食生活方式，彰顯低碳體驗(yàn)消費(fèi)廣廣域型輻射群及周邊衛(wèi)星城市購物客群康、環(huán)保核心，結(jié)合商旅生活的品質(zhì)；——本項(xiàng)目的主力消費(fèi)者為：周邊居民、個(gè)人游客和城市中產(chǎn)階級、寫字樓上班群旅游度假背包客商務(wù)人士大眾消費(fèi)者定義旅游觀光，度假開會、出差白領(lǐng)，文化大眾消費(fèi)者特征觀光為主，參加旅游團(tuán)，游覽旅游景點(diǎn)追求新奇，喜歡探索，注重體驗(yàn)來長沙的頻率和逗留時(shí)注重利益注重消費(fèi)的新鮮感——對新鮮事物有強(qiáng)烈的好奇心。體驗(yàn)生活，樂觀的生活態(tài)度體驗(yàn)感——體驗(yàn)探索、感受地方壓力感——背負(fù)工作任務(wù)感受型——追價(jià)值觀生活方式消費(fèi)能力較高，但僅對于特色商品興趣濃厚，講究品位和樂趣講究性價(jià)比，對地方特色商品感對高品位休閑娛樂場所及特色產(chǎn)品感興趣精神需求較高主要消費(fèi)行為觀光、土特產(chǎn)、旅游紀(jì)念品、休閑娛樂、特色餐飲特色購物、休閑娛樂體驗(yàn)、特色特色餐飲購物、休閑娛樂、特色風(fēng)味小吃、傳消費(fèi)場所項(xiàng)目定位推導(dǎo)分析消費(fèi)場所功能定位——包含風(fēng)味餐飲、特色購物、品位休閑、格調(diào)娛樂、旅游觀光等主要商業(yè)功能功能定位風(fēng)味餐飲：特色餐飲、風(fēng)味小吃、各地美食，盡享豐盛人生特色購物：創(chuàng)意的、文化的、品牌號召力強(qiáng)的，周邊城市群內(nèi)具備唯一性的物超所值的品位休閑：品茶、品咖啡、品人生、享高雅、享尊榮格調(diào)娛樂：各地風(fēng)格獨(dú)特設(shè)計(jì)室、個(gè)性超前的工作室、商旅休閑俱樂部，盡享格調(diào)生活旅游觀光：交通樞紐、民俗風(fēng)情、民間工藝，盡現(xiàn)湖湘人文風(fēng)情長沙美食市場存在的問題餐飲市場總體表現(xiàn)長沙市缺乏綜合性目的性豐富性小吃消費(fèi)場所，黃興路、廟王街、南門口、坡子街等美食小吃街的產(chǎn)品都是以本土為主，品小吃產(chǎn)品單一，缺能與小吃類相配套的購物場所設(shè)施對餐飲而言商業(yè)缺乏特色，對旅游消費(fèi)力帶動不強(qiáng)長沙美食市場存在的問題餐飲市場總體表現(xiàn)長沙市缺乏綜合性目的性豐富性小吃消費(fèi)場所，黃興路、廟王街、南門口、坡子街等美食小吃街的產(chǎn)品都是以本土為主，品小吃產(chǎn)品單一，缺能與小吃類相配套的購物場所設(shè)施對餐飲而言商業(yè)缺乏特色，對旅游消費(fèi)力帶動不強(qiáng)餐飲服務(wù)水平有可提高的空間餐飲市場供給分析——湖南豐富的歷史文化遺產(chǎn)形成獨(dú)有的傳統(tǒng)小吃文化，現(xiàn)有商業(yè)主要為購物型，缺乏綜合性大型休閑、消費(fèi)型商業(yè)設(shè)施。餐飲市場供給分析存在市場空白存在市場空白大餐飲產(chǎn)業(yè)對城市經(jīng)濟(jì)拉動作用比較明顯都是以湖南本土小吃為主，外地名小吃較少本地消費(fèi)者對口味要求較高在長沙西站附近的城市和西中心項(xiàng)目定位中，蘊(yùn)藏著填補(bǔ)市場空白的功能：在一定程度上本項(xiàng)目具備完善區(qū)域服務(wù)配套設(shè)施的功能旅游度假旅游度假、背包客大眾消費(fèi)者、背包客周邊區(qū)域中產(chǎn)階級、大眾消費(fèi)群客、城市中產(chǎn)階周邊居商務(wù)人士商旅——項(xiàng)目主力消費(fèi)者為城市中產(chǎn)階級、周邊居民、旅游度假、商旅客群等從商業(yè)主題分析——體驗(yàn)式美食小吃主題商業(yè)項(xiàng)目定位推導(dǎo)分析從商業(yè)主題分析——體驗(yàn)式美食小吃主題商業(yè)西站交通樞紐是為湖南對省內(nèi)外的核心樞紐，而本項(xiàng)目所承載的便是形成區(qū)域吸引力的重任，所打造的是真正屬于商旅人士、文化人士、白領(lǐng)人士、周邊居民等客群的綜合性的玩轉(zhuǎn)地帶、國際品牌文化集中地、創(chuàng)意天地、饕餮味蕾等體驗(yàn)型商業(yè)體。本項(xiàng)目的核心內(nèi)涵在于：樂活生活領(lǐng)地，體驗(yàn)式美食主題商業(yè)鮮活鮮活低碳多元開放和諧河西是長沙主要的大學(xué)城群，有很多年輕學(xué)生也是主要客群，周邊還河西是長沙主要的大學(xué)城群，有很多年輕學(xué)生也是主要客群，周邊還對區(qū)域人群文化生活進(jìn)消費(fèi)需求決定商業(yè)類型：商務(wù)、家庭、文化區(qū)域?yàn)殚L沙核心交通區(qū)域?yàn)殚L沙核心交通樞紐之一，加之地鐵時(shí)代帶來的無限商機(jī)及客群數(shù)量還是很可觀主題商業(yè)升級一個(gè)區(qū)域主題商業(yè)升級一個(gè)區(qū)域時(shí)尚生活體驗(yàn)中心湖湘城市之門交通圍城聚點(diǎn)·低碳生活中心·城市商業(yè)地標(biāo)時(shí)尚、新鮮且充滿樂趣，為目標(biāo)客群提供可以找到屬于自己的品牌文化的消費(fèi)場所休閑娛樂的全新業(yè)態(tài)組合這個(gè)功能需要西中心整個(gè)項(xiàng)目來實(shí)現(xiàn)，我們只是補(bǔ)充美食餐飲部分西中心項(xiàng)目作為一個(gè)體量較大城市綜合體整體定位核心在商業(yè)定位。西中心項(xiàng)目作為一個(gè)體量較大城市綜合體整體定位核心在商業(yè)定位。其商業(yè)定位選擇一定是依據(jù)其核心功能作為方向、并在整體定位思路和風(fēng)險(xiǎn)控制的原則范圍內(nèi)，進(jìn)商業(yè)主題定位方向核心特征和功能組成是否滿足定位需求是否滿足風(fēng)險(xiǎn)控制需求備注集游樂體驗(yàn)，特色餐飲，浪漫休閑娛樂功能于一體的大型商業(yè)我們依托西中心為整南北風(fēng)味小吃、湖湘特色餐飲文化主題酒吧為核心餐飲項(xiàng)目吧、咖啡吧等短時(shí)娛樂功能構(gòu)筑最豪華的此主題鮮明，在周邊一小時(shí)輻射范圍內(nèi)具易于在前期樹立項(xiàng)目形象，迅速打造項(xiàng)目是餐飲美食中稍帶部分短時(shí)娛樂配西中心項(xiàng)目作為交通樞紐內(nèi)的商業(yè)物業(yè)，從輻射力上打破傳統(tǒng)的購物中心以輻射本區(qū)域消費(fèi)為主的圍擴(kuò)散至周邊地鐵、高速一小時(shí)車程內(nèi)衛(wèi)星城市，使周末乘高速和地鐵擴(kuò)區(qū)域消費(fèi)成為可能。這將是本圍的一次跨越，同時(shí)他將成為長沙西部新城服務(wù)于西站旅客及周邊城市跨區(qū)消費(fèi)群的集休閑、餐飲、娛能于一體的商業(yè)綜合體；也是長沙市世界時(shí)尚品牌文化最集中的商業(yè)體，站在整個(gè)西中心項(xiàng)目角度我目樹立這樣的品牌定位： 湖南最具主題特色的世界美食餐飲文化聚集地融交通樞紐、大型綜合商業(yè)、小吃餐飲文化的現(xiàn)代城市綜合體休閑餐飲娛樂購物的國際品牌集中營全新概念的品味生活體驗(yàn)中心滿足所有口味的小吃、美食、特色的生活廣場驚奇、有趣、互動、體驗(yàn)的休閑設(shè)施商品豐富、業(yè)態(tài)齊全、時(shí)尚品味的饕餮盛宴最低碳最熱鬧最低碳最熱鬧體驗(yàn)式最本土?充分傳達(dá)企業(yè)理念，體現(xiàn)企業(yè)精神?充分注重個(gè)性化?充分體現(xiàn)行業(yè)特征?追求簡潔明快?充分傳達(dá)企業(yè)理念，體現(xiàn)企業(yè)精神?充分注重個(gè)性化?充分體現(xiàn)行業(yè)特征?追求簡潔明快易記，利于傳播更換案名的必要是對項(xiàng)目的重新建設(shè)，以利于項(xiàng)目在后期的招商運(yùn)營過程中脫離前期的不就能對項(xiàng)目有個(gè)直觀的認(rèn)知。所以我們建設(shè)給社會、公司、商家一個(gè)重新認(rèn)識的機(jī)會。備選案名??食通天美食廣場?美樂薈美食廣場?新食尚美食廣場?大食界美食廣場?盈客萊美食廣場?味來城美食廣場?食尚煮義美食街湖南本地小吃有別于傳統(tǒng)商業(yè)，我們以美食小吃為主引領(lǐng)國際時(shí)尚潮流，傾心打造風(fēng)靡全球湖南本地小吃的“LOHASLifestyleCenter”商業(yè)創(chuàng)意精品美食萬國風(fēng)味美食理念，為周邊社區(qū)的不同人群創(chuàng)造風(fēng)格各異又相互融合的休閑天堂與饕餮盛宴歡聚空間。業(yè)態(tài)豐富多樣，涵蓋本地小創(chuàng)意精品美食萬國風(fēng)味美食吧、以及部分文化休閑類等。業(yè)態(tài)組合建議特色傳統(tǒng)小吃文化休閑娛樂綠色健康食品 1、為項(xiàng)目提供合理的商業(yè)組合方案，奠定繁榮持久經(jīng)2、指導(dǎo)招商工作的有序進(jìn)1、為項(xiàng)目提供合理的商業(yè)組合方案，奠定繁榮持久經(jīng)2、指導(dǎo)招商工作的有序進(jìn)行，明確招商目的和后期經(jīng)3、可以向商家解釋描繪的商業(yè)前景，支撐招商工作進(jìn)有些業(yè)種需要共享公共區(qū)域 ,有些業(yè)種是獨(dú)立經(jīng)營。所有些業(yè)種需要共享公共區(qū)域 ,有些業(yè)種是獨(dú)立經(jīng)營。所扎堆，形成規(guī)模效應(yīng)2有吃、有座在吃的同時(shí)體驗(yàn)時(shí)尚4創(chuàng)意、新事物很重要 扎堆，形成規(guī)模效應(yīng)2有吃、有座在吃的同時(shí)體驗(yàn)時(shí)尚4創(chuàng)意、新事物很重要間等目標(biāo)！55全年齡覆蓋，滿足不同需求你可以在這里呆上一整天 休閑發(fā)呆美食小吃短時(shí)娛樂是美食小吃的魅力所在。應(yīng)該說創(chuàng)意精品店、甜品店、飲品店、小吃店等這類餐飲界式。成為一個(gè)可思考、可玩樂、可傾訴、可學(xué)習(xí)、可戀愛、可郁悶、可清靜、可小資走走逛逛，不難發(fā)現(xiàn)幾乎所有美食街上都“藏”著這類有特所以從店鋪裝修到食材選擇再到創(chuàng)意烹飪，都特別注意去迎合年輕人的口味和嗜好。我們經(jīng)營的是消費(fèi)者想要的4走走逛逛，不難發(fā)現(xiàn)幾乎所有美食街上都“藏”著這類有特所以從店鋪裝修到食材選擇再到創(chuàng)意烹飪，都特別注意去迎合年輕人的口味和嗜好。我們經(jīng)營的是消費(fèi)者想要的4聽說過皮影戲、雕漆、琺瑯、湘繡等各種非遺藝術(shù)品，可真正把它擺在你眼前會是什么感覺？立是的，這里有很多可以帶回家或送人的各類創(chuàng)意工藝品讓你大開眼界并有能力擁有傳承。11走遍西站，居然找不到一個(gè)歇腳的地兒。我們要改變這種狀況，如ZOOCOFFEE、咖啡陪你以及麥咖啡等象征著“慢生讓前來消費(fèi)和過路的顧客“游刃有余”，享受品質(zhì)生活。22一份布丁或一個(gè)榴蓮班戟放在面前，既不能當(dāng)飯吃又不能解饞，但是人們卻可以透過它們品味生新鮮、時(shí)尚、美味、健康、營養(yǎng)，好的那就來一份新鮮健康的水果，體驗(yàn)“新鮮純凈，浪漫多彩”的美食廣場主要設(shè)置風(fēng)味特色小吃配合休閑創(chuàng)意食品業(yè)種 美食廣場主要設(shè)置風(fēng)味特色小吃配合休閑創(chuàng)意食品業(yè)種地鐵口及地下通道地鐵口及地下通道主要設(shè)置各地特產(chǎn)為主的業(yè)種步行街和一樓商鋪步行街和一樓商鋪主要設(shè)置購物、創(chuàng)意精品、文化藝術(shù)業(yè)種負(fù)一樓美食廣場主要以各地和本土風(fēng)味小吃為主，利用下沉廣場營造負(fù)一樓美食廣場主要以各地和本土風(fēng)味小吃為主，利用下沉廣場營造此部分商鋪處于通道，面積較大，可以將小商鋪合并成大面積商鋪，優(yōu)先考慮引進(jìn)如沙縣小吃、過橋米線、四川冒菜、麻辣燙等偏大面積的業(yè)種。在美食餐飲中可以增加如水果吧、書報(bào)音像、咖啡吧等業(yè)種豐富多樣性。特色小吃、成都特色小吃、西北特色小吃、國外風(fēng)味小吃等新鮮、特色。利用下沉廣場空間，設(shè)置部分休閑設(shè)施，配以水吧、飲料、燒烤等業(yè)種，地鐵和地下通道設(shè)置特產(chǎn)專區(qū)：土特產(chǎn)指某地特有的或特別著名的產(chǎn)品。廣義的土特產(chǎn)，不僅包含著農(nóng)林，食物特產(chǎn)，而且也將礦物產(chǎn)品、紡織品、工藝品等包括進(jìn)去，能吃能用的土特產(chǎn)人人都會消費(fèi)，天天都能購買，工藝品類的特產(chǎn)主要是吸引眼球，增加特色，利于旅客紀(jì)念，送禮。商場內(nèi)和步行街一樓的商鋪：商場內(nèi)和步行街一樓的商鋪：一樓臨街商鋪與美食廣場已脫節(jié)，主要還是依托西中心商場的定位進(jìn)行確定較好，一樓商鋪價(jià)值較高所以在整個(gè)街區(qū)沒有發(fā)展起來之前，建議先行保留，屆時(shí)視商業(yè)環(huán)境再行確定。此部分公司已在與中天洽談通訊手機(jī)，故不作規(guī)劃水平價(jià)差—等級依據(jù)：4 水平價(jià)差—等級依據(jù)：41、配套、結(jié)構(gòu)形態(tài)等2關(guān)注同層最高價(jià)和最低價(jià)的差距，什么 3適當(dāng)?shù)乃絻r(jià)差會讓商家在選擇業(yè)態(tài)區(qū)域 的時(shí)候，更能根據(jù)自身承受能力來考慮。物超所值的概念讓所有商鋪的招商進(jìn)度同步，不會出現(xiàn)好位消化過快，差位無人問津的情況。 總價(jià)不會特別高。二級鋪，全部是在廣場邊上和通配的商家租金承受能力一般。樣本選擇：樣本必須具有參照意義，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。樣本的選取原則：相近原則——相近地段會有更多的相近因素成功原則——只有成功的樣本選擇：樣本必須具有參照意義，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。樣本的選取原則：相近原則——相近地段會有更多的相近因素成功原則——只有成功的項(xiàng)目才具有參考意義功能原則——樣本項(xiàng)目必須具有相同的功能定位相同條件下，參照樣本的權(quán)重關(guān)系如下：高檔項(xiàng)目——同檔次＞同目標(biāo)客戶類型＞同所在區(qū)域中、低檔項(xiàng)目——同所在區(qū)域＞同檔次＞同目標(biāo)客戶類型市場比較法的核心是運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過對周邊租金水平進(jìn)行了解，從而得到評估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格！市場比較定價(jià)方法：市場比較法操作步驟：交易情況修正比較結(jié)果表—交易情況修正比較結(jié)果表—總結(jié)分析，提出核心實(shí)收價(jià)范圍和建議實(shí)收核心價(jià)的范圍和重點(diǎn)對影響價(jià)格的因素及權(quán)重進(jìn)行修正對每個(gè)重點(diǎn)調(diào)差項(xiàng)目調(diào)差市場比較法操作步驟： 市場比較法操作步驟：若范圍不夠，個(gè) 市場比較法操作步驟：各個(gè)價(jià)格影響因素權(quán)重不同，對影響價(jià)格的因素及權(quán)重進(jìn)行修正不同類型物業(yè)的價(jià)格，例：市場比較法操作步驟比準(zhǔn)指標(biāo)：區(qū)位類：區(qū)域印象/發(fā)展前景/周邊環(huán)境/交通規(guī)劃/生活便利性規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)類：項(xiàng)目規(guī)模/公攤率/商業(yè)配套/車庫數(shù)量比/出入口產(chǎn)品展示類：建筑外觀/店招視覺/公共部分品質(zhì)/商管形象/業(yè)態(tài)布局/常住人口/業(yè)種重復(fù)性/空置率/商鋪轉(zhuǎn)讓情況篩選可例：市場比較法操作步驟比準(zhǔn)指標(biāo)：區(qū)位類：區(qū)域印象/發(fā)展前景/周邊環(huán)境/交通規(guī)劃/生活便利性規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)類：項(xiàng)目規(guī)模/公攤率/商業(yè)配套/車庫數(shù)量比/出入口產(chǎn)品展示類：建筑外觀/店招視覺/公共部分品質(zhì)/商管形象/業(yè)態(tài)布局/常住人口/業(yè)種重復(fù)性/空置率/商鋪轉(zhuǎn)讓情況篩選可打分確定權(quán)重經(jīng)營業(yè)態(tài)相似、區(qū)域相近、目標(biāo)客戶相似，招商期重合比準(zhǔn)價(jià)形成比準(zhǔn)價(jià)形成根據(jù)與項(xiàng)目的競爭關(guān)系，評定指標(biāo)：1）客戶重疊程度2）和項(xiàng)目距離的遠(yuǎn)近周邊區(qū)域租金情況周邊區(qū)域租金情況玉路臨街5080元平 周邊區(qū)域租金情況選取比準(zhǔn)項(xiàng)目選取比準(zhǔn)項(xiàng)目選取原則：比準(zhǔn)項(xiàng)目的選取基本都是以項(xiàng)目周邊區(qū)域的商鋪為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)服飾、小吃、餐飲、零售、配以少量品牌專賣店等，除玉蘭路是以旅客為主要客群以外，其它均是針對周邊居民比準(zhǔn)項(xiàng)目樓層平均租金商鋪形式租金水平空置情況湘浙商品城50-100/㎡湘浙商品城20-50/㎡楓林三路沿街20-80/㎡玉蘭路沿街50-80/㎡南園路沿街20-50/㎡廣廈路沿街20-40/㎡ 租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則：“以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營”是指在品牌、業(yè)種、實(shí)力等方面的特殊商戶。（特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強(qiáng)品牌氛圍，活躍項(xiàng)目影響、氣氛之作用）。存了，商場才能生存，所以我們在制定租金價(jià)格的同時(shí)，特別是前期的市場培育非常重三級鋪：免租10個(gè)月，特殊12個(gè)月。所有商鋪第一年物業(yè)、商業(yè)管理費(fèi)，空調(diào)使用費(fèi)全免一級鋪.220元/平米三級鋪一級鋪.220元/平米三級鋪.120元/平米從第三年開始按每年5%的遞增進(jìn)行租金遞增。依據(jù)周邊商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格結(jié)合目標(biāo)商家經(jīng)營業(yè)態(tài)對租金的承受能力，按照原來的商鋪劃分來進(jìn)行價(jià)格建議。2222個(gè)20個(gè)7個(gè)三22個(gè)二一招商不是一個(gè)開業(yè)前就完結(jié)的工作，實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)的招商是一個(gè)無限循環(huán)要有準(zhǔn)確的目標(biāo)定招商不是一個(gè)開業(yè)前就完結(jié)的工作，實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)的招商是一個(gè)無限循環(huán)要有準(zhǔn)確的目標(biāo)定知己知彼把握優(yōu)勢把握時(shí)機(jī)，適度超前突破成規(guī)，另辟蹊徑胸有成竹，信心十足要有戰(zhàn)略 主題先行策略--利用項(xiàng)目自身差異化和獨(dú)特的定位引起市場的轟動，招商未行而聲名遠(yuǎn)播。實(shí)施活動營銷策略--充分利用各行業(yè)協(xié)會，針對目標(biāo)客戶有的放矢地宣傳項(xiàng)目優(yōu)勢；以最具權(quán)威之方式樹立項(xiàng)目正面形象，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，從而增強(qiáng)招商力度。項(xiàng)目商業(yè)定位 項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目所屬區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境及項(xiàng)目深研分析采用匹配篩選的方式尋找適合本項(xiàng)目的商業(yè)模項(xiàng)目所屬區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境及項(xiàng)目深研分析式?業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和分布業(yè)種組合結(jié)構(gòu)和分析租金調(diào)研與分析租金調(diào)研與分析業(yè)態(tài)供應(yīng)分析業(yè)態(tài)需求分析業(yè)態(tài)缺口分析周邊環(huán)境需求及商業(yè)層次分析商業(yè)主題的闡述?典型性調(diào)查與研究?典型性調(diào)查與研究項(xiàng)目所屬區(qū)域重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)啟項(xiàng)目所屬區(qū)域重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)啟示項(xiàng)目所屬區(qū)域環(huán)境分析（交通網(wǎng)絡(luò)、區(qū)域配套、環(huán)境設(shè)施等）項(xiàng)目區(qū)位屬性及周邊環(huán)境分析周邊商業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析消費(fèi)人群需求與商業(yè)功能的結(jié)合經(jīng)