公司辦公樓及住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)物業(yè)管理方案長沙星郵物業(yè)管理有限公司編制2006年7月目錄前言提高管理水平的設(shè)想與策劃管理機(jī)構(gòu)和人員培訓(xùn)管理運(yùn)行機(jī)制流程和應(yīng)急處理流程（略）管理規(guī)章制度（略）物業(yè)管理的各項(xiàng)指標(biāo)以及措施智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)做管理與維護(hù)日常物業(yè)管理物質(zhì)裝備成本核算小區(qū)物業(yè)檔案的建立與管理結(jié)束語聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)物業(yè)管理方案 前言 湖南聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)物業(yè)簡介（略）服務(wù)宗旨以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)追求目標(biāo)以公司經(jīng)營為主導(dǎo)、為業(yè)主推出完善的管理服務(wù)，為社會創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。湖南星郵物業(yè)管理有限公司簡介公司成立于1999年3月?，F(xiàn)有職工127人，大專以上文化程度11人，平均年齡37歲。其中高級工程師1人，高級經(jīng)濟(jì)師1人，助理工程師2人。有7人在深圳、重慶、長沙等地舉辦的全國物業(yè)管理知識培訓(xùn)班，通過考試都獲得了物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證。其中水電機(jī)工26人，泥木技工7人，特級廚師2人，一級廚師2人，二級廚師3人。共管理住宅小區(qū)、生產(chǎn)場地、辦公樓共計(jì)服務(wù)面積26萬平方米。5年來，在各級領(lǐng)導(dǎo)的親切關(guān)懷和鼎立支持以及在當(dāng)?shù)卣飿I(yè)管理行政部門的熱情指導(dǎo)下，比較圓滿的完成了所擔(dān)負(fù)的各項(xiàng)物業(yè)管理和服務(wù)工作，為廣大業(yè)主及客戶提供了全面的生活、辦公、休閑、娛樂、水電維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生等服務(wù)工作，我們的工作得到了廣大業(yè)主和上級部門的一致肯定，使我們的物業(yè)服務(wù)管理工作更趨規(guī)范和向前發(fā)展。同時在幾年的時實(shí)踐工作中摸索總結(jié)出了具有自身管理特色的管理經(jīng)驗(yàn)，將來的物業(yè)管理之路打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。我公司管理的長沙金郵小區(qū)于2004年評為長沙市花園式單位和文明衛(wèi)生先進(jìn)單位；2005年被評為省級文明衛(wèi)生先進(jìn)單位；2006年3月我物業(yè)公司正式通過ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證。第一章提高管理水平的設(shè)想與策劃物業(yè)管理作為一種新興的房屋管理模式,以其專業(yè)化、規(guī)范化、市場化的特征，在當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)條件下，呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。社會在進(jìn)步，人們的生活水平在提高，業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的要求也在不斷的發(fā)生變化，星郵物業(yè)管理有限公司一直在保證服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上不斷的創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目，讓業(yè)主的需求永遠(yuǎn)能得到滿足。規(guī)范化的操作是提高服務(wù)質(zhì)量和效率的根本保證。為此，星郵物業(yè)將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，工作流程是員工的行動指南。作為服務(wù)這種無形的商品沒有類似其他商品的質(zhì)量評價標(biāo)準(zhǔn)，檢驗(yàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的唯一標(biāo)準(zhǔn)就是業(yè)主的滿意程度，所以星郵物業(yè)將服務(wù)過程中的每一個動作，每一個微笑，每一句話都規(guī)范化，讓業(yè)主從心里覺得星郵物業(yè)的管理很規(guī)范，星郵物業(yè)的員工很有素質(zhì)，從而使業(yè)主認(rèn)同星郵物業(yè)所提供的每一項(xiàng)服務(wù)，進(jìn)而達(dá)到共同管理好聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的目的。一、整體思路對于聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的物業(yè)管理將堅(jiān)持以人為本，樹立“業(yè)主至上”的理念，突出居住環(huán)境與大自然的和諧之美，想業(yè)主之所想，隨業(yè)主之所愿。無論從整體規(guī)劃還是局部設(shè)計(jì)來看，聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)都是起點(diǎn)高，水準(zhǔn)高，品位高的住宅小區(qū)。針對聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)，在把握其設(shè)計(jì)與開發(fā)思路的基礎(chǔ)上，充分把握未來住戶的生活需求以及物業(yè)管理工作所面臨的難點(diǎn)與重點(diǎn)。我們將整體構(gòu)想和管理策劃概括為：貫徹一種思路；樹立兩種意識；得到三個（業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、社會）滿意；優(yōu)質(zhì)服務(wù)；充分發(fā)揮規(guī)范管理與貼心服務(wù)理念的完美結(jié)合。1、貫徹一種思路對于聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的物業(yè)管理，我們將特別體現(xiàn)人們居住的舒適度，從而真正感到家的溫馨，為了達(dá)到這個目標(biāo)，我們將做到如下幾點(diǎn)：（1）服務(wù)理念業(yè)主是朋友、服務(wù)是核心、安全是靈魂、商譽(yù)是資產(chǎn)。（2）經(jīng)營方針以業(yè)主為中心，保證優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（3）管理體制企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。（4）質(zhì)量方針服務(wù)有序、安全舒適、質(zhì)優(yōu)高效、業(yè)主滿意。（5）追求目標(biāo)社會效應(yīng)、環(huán)境效應(yīng)、經(jīng)濟(jì)效應(yīng)三者的有機(jī)統(tǒng)一（6）服務(wù)承諾確保通過ISO90001的認(rèn)證，使聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)成為綠色環(huán)保型物業(yè)。2、樹立兩種意識（1）業(yè)主至上意識“業(yè)主是我們的朋友”是我們公司要求所有德望員工應(yīng)該樹立的思想，業(yè)主的需要，就是我們的目標(biāo)，為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，是我們應(yīng)盡的義務(wù)。在抓員工素質(zhì)培養(yǎng)上，我們要求員工在面對業(yè)主永遠(yuǎn)保持謙虛和藹的態(tài)度，對業(yè)主提出的各類正當(dāng)要求，不允許說“不”字——1、業(yè)主永遠(yuǎn)是對的；2、您認(rèn)為業(yè)主有什么不對，請您參照第一條。即使業(yè)主有違背物業(yè)管理法規(guī)條例的，我們也應(yīng)該細(xì)心，耐心的解釋。在提高對業(yè)主服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上，我們應(yīng)千方百計(jì)，一切從業(yè)主的利益出發(fā)，積極為業(yè)主服務(wù)，樹立“業(yè)主想到的，我們要做到；業(yè)主沒想到的，我們也要做到”的思想意識。（2）法律意識市場經(jīng)濟(jì)是法治經(jīng)濟(jì),物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,因此在物業(yè)管理活動中必須樹立法制意識,我們根據(jù)物業(yè)管理的各項(xiàng)需求,制定了各種完整的管理制度,工作流程,為了使廣大員工能夠自覺遵守與運(yùn)用國家頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例和相關(guān)的法規(guī),我們加強(qiáng)培訓(xùn),除了基礎(chǔ)知識,基本技能以外,還專門增設(shè)對法規(guī)條例的專項(xiàng)培訓(xùn),典型案例的分析,同時還不定期的聘請業(yè)內(nèi)專家為員工授課,使全體員工在日常工作中樹立依法辦事的法律意識.(3)三方面滿意A、合作方滿意房地產(chǎn)開發(fā)商選擇物業(yè)管理企業(yè)并提前介入服務(wù)的目的就是為了保證其開發(fā)的樓盤，在設(shè)計(jì)理念和質(zhì)量品牌上得到很好的落實(shí)，小區(qū)的自然環(huán)境美化管理得到保證，最終實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)商的品牌效應(yīng)和社會效應(yīng)，我們物業(yè)公司長期與房產(chǎn)開發(fā)商合作，能正確理解他們的思想，擺好自己的位置，通過雙方愉快的合作，使雙方都得到最好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，達(dá)到共贏的效果。B、業(yè)主滿意廣大業(yè)主購買了聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)就是為了追求高檔享受，得到溫馨服務(wù)，我們將業(yè)主的需求，按照本公司長期發(fā)展形成的優(yōu)質(zhì)服務(wù)理念，以誠信為根本開展服務(wù)。C、社會滿意物業(yè)管理的發(fā)展給社會帶來了活力，帶來了亮點(diǎn)。星郵物業(yè)通過自己長期的努力發(fā)展，具備了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，不會辜負(fù)廣大業(yè)主的期望，同時一定會回報(bào)社會一份滿意的答卷。4、服務(wù)質(zhì)量的四大要求A、舒適，B、安全，C、尊貴；D、優(yōu)雅。5、管理理念團(tuán)隊(duì)意識和奉獻(xiàn)精神+個性張揚(yáng)與競爭機(jī)制+先進(jìn)模式與一體化管理。二、我們的工作重點(diǎn)1、聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的智能化設(shè)施提高了住戶的生活質(zhì)量，改變了住戶的生活方式，因此物業(yè)管理的觀念、方式必須現(xiàn)代化。通過制定科學(xué)合理，切合實(shí)際的智能化設(shè)計(jì)運(yùn)行計(jì)劃、設(shè)備設(shè)施與維修計(jì)劃以及智能化開發(fā)規(guī)劃，保證智能化設(shè)施的有效運(yùn)行。2、根據(jù)智能安全防衛(wèi)條件，從實(shí)際情況出發(fā)，確定以人為本，技術(shù)防御為輔，物防結(jié)合的方針，運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，確保小區(qū)安全。3、裝修管理上情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段、法律手段相結(jié)合，制定合理合法的《裝修管理規(guī)定》，以預(yù)防為主，把違章裝修制止在萌芽狀態(tài)，保護(hù)小區(qū)的優(yōu)美環(huán)境。三、我們的工作措施1、編制《聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)物業(yè)管理方案》。2、確保人防與技術(shù)防范相結(jié)合，由管理處統(tǒng)一調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，全面防范，做到外松內(nèi)緊，保證安全防范、萬無一失。3、為確保聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的幽雅環(huán)境，杜絕違章裝修，并向廣大業(yè)主作好物業(yè)管理知識宣傳。4、精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)綠化，加強(qiáng)精神文明建設(shè)和環(huán)境建設(shè)。對小區(qū)內(nèi)噪音、水質(zhì)、空氣等環(huán)保要素進(jìn)行檢修，全面加強(qiáng)小區(qū)里的環(huán)境管理。5、根據(jù)小區(qū)不同的物業(yè)特點(diǎn)，制定有針對性的保安、清潔、綠化、社區(qū)文化等管理措施。6、充分借鑒其他先進(jìn)物業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，開展卓有成效的社區(qū)文化活動，提高物業(yè)管理的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。第二章管理機(jī)構(gòu)和人員培訓(xùn)管理一、聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)人員配備1、人員配備圖：管理處主任1人主任助理1人綜合部1人客戶中心1人工程部5人保安部32人環(huán)衛(wèi)部9人財(cái)務(wù)部1人2、整體運(yùn)做流程：運(yùn)作流程的設(shè)計(jì)原則是全面合理高效，環(huán)環(huán)相扣，相互制約，保證各種環(huán)節(jié)精密銜接。整體運(yùn)作的各個環(huán)節(jié)的詳細(xì)工作分解流程嚴(yán)格按照我公司ISO9001質(zhì)量保證體系進(jìn)行運(yùn)做，以充分體現(xiàn)管理效率，整體運(yùn)做流程如圖：業(yè)主大會（業(yè)主委員會）和行政主管部門總經(jīng)理指示指示物業(yè)管理處主任指示指示中央值班調(diào)度室（辦公室負(fù)責(zé)）住戶服務(wù)地點(diǎn)反饋任務(wù)A任務(wù)B反饋服務(wù)地點(diǎn)班長員工主管命令命令主管班長員工3、內(nèi)部運(yùn)作流程圖：管理層反饋操作層管理中心監(jiān)督各部門員工指揮二、激勵機(jī)制三、管理人員培訓(xùn)1、培訓(xùn)系統(tǒng)圖2、培訓(xùn)內(nèi)容3、培訓(xùn)目標(biāo)4、培訓(xùn)方式5、培訓(xùn)計(jì)劃四、員工的管理1、人才的需求與錄用2、人才考核五、工作計(jì)劃主要包括前期介入、公司接管前的隊(duì)伍培訓(xùn)、業(yè)主入住、服務(wù)管理、三年創(chuàng)優(yōu)等方面工作。應(yīng)急處理流程困人救援制度：常見的幾種可疑情況以及處理措施：車輛被盜處理規(guī)程：消防滅火流程：災(zāi)害險(xiǎn)情應(yīng)急處理規(guī)程：盤查可疑人員流程：醉漢，精神病人處理流程：用戶認(rèn)領(lǐng)失物工作流程：打架斗毆等暴力事件處理流程：第四章管理規(guī)章制度長沙星郵物業(yè)管理公司積累了多年物業(yè)管理工作的豐富經(jīng)驗(yàn)，建立有整套富有操作性的規(guī)章制度，使各管理項(xiàng)目有章可循，有條不紊。對于聯(lián)通小區(qū)管理處將引用公司已有的制度如下：序號制度類型制度目錄1崗位職責(zé)值班、接待工作規(guī)定首問責(zé)任制掛牌上崗制度服務(wù)行為、文明用語規(guī)范接待來訪投訴定期回訪制度2勞動制度星郵物業(yè)公司勞動紀(jì)律及獎懲管理暫行規(guī)定公司員工守則工作考核細(xì)則3財(cái)務(wù)管理星郵物業(yè)公司財(cái)務(wù)收支規(guī)定財(cái)務(wù)工作規(guī)則4管理制度星郵物業(yè)管理工作范圍業(yè)主公約住宅小區(qū)管理規(guī)定車輛管理規(guī)定環(huán)衛(wèi)綠化管理規(guī)定安全保衛(wèi)管理規(guī)定防火管理制度公共設(shè)施管理制度房屋裝修管理規(guī)定社區(qū)文化活動規(guī)定驗(yàn)房交接制度第五章物業(yè)管理的各項(xiàng)指標(biāo)以及措施一、物業(yè)管理各項(xiàng)指標(biāo)及措施：（1）值守有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。（2）服務(wù)時限急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到位，在材料等情況正常的情況下，要求當(dāng)日班次內(nèi)完成任務(wù)，如若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（房屋使用人）作出合理解釋，并作出修繕承諾。服務(wù)時限不得以節(jié)假日和休息時間為借口順延（預(yù)約、天氣或其他因數(shù)可不受2日限制）（3）房屋、公共設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)每年年底或年初對房屋公用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠化等進(jìn)行全面檢查一次,掌握房屋設(shè)備的完好情況，對完好程度作出評價，每半年檢查巡視房屋主體結(jié)構(gòu)1次，發(fā)現(xiàn)問題及時向業(yè)主或業(yè)主委員會報(bào)告和提出合理化建議，根據(jù)業(yè)主和業(yè)主委員會的委托，組織維修工程工作，在冬季雨季和天氣異常時安排組織房屋設(shè)施設(shè)備巡視，對質(zhì)量較差，容易出現(xiàn)問題的部位重點(diǎn)巡視檢查；半年檢查1次屋面，檐溝內(nèi)落葉雜物等，疏通雨水口，落水管等，每日巡視1次轄區(qū)內(nèi)房屋單元門，樓梯間通道部位以及其他公用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對公共部位門窗做專門檢修1次；業(yè)主委托管理的空房，每周戶外巡視1次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞，鎖具被撬，異味等情況及時統(tǒng)治業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施；巡查工作有記錄。二、我們總的目標(biāo)要求有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財(cái)務(wù)管理，檔案管理等制度健全。管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩帶標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動熱情。服務(wù)接待中心公示24小時服務(wù)電話。根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價目。按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)的財(cái)務(wù)收支情況。1、業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)滿意率85%以上；2、業(yè)主有效投訴處理率100%；3、在乙方管理期間業(yè)主維護(hù)服務(wù)及時率在95%以上；4、員工培訓(xùn)合格率100%；各項(xiàng)管理指標(biāo)：指標(biāo)名稱指標(biāo)系數(shù)指標(biāo)依據(jù)房屋以及配套設(shè)施完好率99%《長沙市物業(yè)管理考核評比標(biāo)準(zhǔn)》《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達(dá)標(biāo)細(xì)則》房屋零修、急修及時率95%《長沙市物業(yè)管理考核評比標(biāo)準(zhǔn)》《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達(dá)標(biāo)細(xì)則》《長沙市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達(dá)標(biāo)評分細(xì)則》維修工程質(zhì)量合格率100%維修工程回訪率100%清潔保潔率98%道路完好率96%《長沙市物業(yè)管理考核評比標(biāo)準(zhǔn)》《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達(dá)標(biāo)細(xì)則》車場完好率96%路燈完好率96%轄區(qū)治安案件發(fā)生率1%《長沙市物業(yè)管理考核評比標(biāo)準(zhǔn)》《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達(dá)標(biāo)細(xì)則》《長沙市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達(dá)標(biāo)評分細(xì)則》車輛被盜率1%火災(zāi)發(fā)生率1%違章發(fā)生率%參照國家建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)住戶有效投訴率2%《長沙市物業(yè)管理考核評比標(biāo)準(zhǔn)》《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達(dá)標(biāo)細(xì)則》住戶有效投訴處理率100%投訴回訪率100%業(yè)主對物業(yè)管理的滿意率85%綠化完好率98%機(jī)電完好率99%應(yīng)急反應(yīng)速度接到信息后3-5分鐘大型及重要設(shè)施設(shè)備完好率100%《全國城市物業(yè)管理達(dá)標(biāo)評分細(xì)則》三、為完成各項(xiàng)承諾指標(biāo)采取的措施（1）公共樓道保潔：每周打掃2次各樓層和樓梯臺階，拖洗1次；每周清潔1次樓梯扶手，各層個通道的防火門、消防栓；每月清抹1次公共窗戶，清掃樓頂，清理地溝。要求地面、樓梯間基本無垃圾，浮塵，雜物，污水，無亂貼亂畫，無擅自占用，無亂堆亂放現(xiàn)象。（2）電梯以及電梯廳的保潔：每日清潔2次；每周對電梯轎廂內(nèi)全面擦拭清洗1次，每月對內(nèi)打蠟上光1次。（3）公共衛(wèi)生間保潔：每日早晚對公共衛(wèi)生間清潔2次，保潔時懸掛醒目標(biāo)示牌（清潔內(nèi)容包括：通風(fēng)換氣，沖洗煙灰缸，潔具；清掃地面垃圾；用清潔大小便器；放藥丸，噴灑空氣清新劑或香水等等工作）。（4）道路、停車場、廣場保潔：每日清掃2次，循環(huán)保潔，目視道路無垃圾，雜物，無直徑3CM以上的石頭，地面垃圾停留時間不超過1小時；目視公共燈具，燈座，燈蓋，燈罩無積塵并每季度清抹一次。（5）綠化保潔：每日清掃2次綠化帶、草地上邊的垃圾，煙頭，棉簽，紙張等雜物，花壇表面無污跡。（6）門衛(wèi)：各出入口24小時值班并要求對進(jìn)出車輛進(jìn)行管理，訪客登記，對于未經(jīng)業(yè)主委員會同意批準(zhǔn)的商販入內(nèi)，大件物品搬出實(shí)行登記并經(jīng)過業(yè)主以及管理處領(lǐng)導(dǎo)同意才能放行等工作。（7）人員組織：專職安全護(hù)衛(wèi)人員必須身體健康、責(zé)任心強(qiáng)、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)無犯罪記錄并接受過相關(guān)的安全護(hù)衛(wèi)知識與技能的崗位培訓(xùn)，能勝任小區(qū)的安全管理工作，對小區(qū)日常護(hù)衛(wèi)事項(xiàng)作出正確反應(yīng)，并定期進(jìn)行學(xué)習(xí)培訓(xùn)，增強(qiáng)安全防范能力；當(dāng)班時佩帶工號牌，穿統(tǒng)一制服，配備對講機(jī)和其他安全護(hù)衛(wèi)用具，交接班制度完善并有詳細(xì)的工作交接班記錄。（8）巡邏：白天巡邏次數(shù)不少于4次，夜間巡邏次數(shù)不少于6次，重點(diǎn)部位，重點(diǎn)時間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏；及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主投訴和求助；回答住戶的詢問；在遇到突發(fā)事件時，及時報(bào)告管理處和公安部門，必要時采取正當(dāng)防衛(wèi)措施，防止事態(tài)擴(kuò)大，協(xié)助并保全現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏有記錄可查。（9）車輛管理：對進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證，卡管理；引導(dǎo)車輛有序通行，停放。（10）花壇：花卉長勢良好，在花壇開花期間，每周修剪殘枝、花一次，保持清晰的圖案和適宜的高度，草本花卉生長正常，缺株率在15%以下；定期防止病蟲害，在發(fā)生病蟲害以及認(rèn)為損害要及時防治，泥面不開裂，花木無缺水枯萎現(xiàn)象；葉色、大小一般，有黃葉、落葉的株數(shù)在10%以下。（11）草坪：成活率在90%以上，生長正常；整塊草地沒有已經(jīng)開花的雜草，整塊草地沒有明顯的闊葉雜草；基本無病蟲害；綠期一年達(dá)250天以上，草坪平整，高度控制在60MM以下，綠化整潔，無堆物堆料，搭棚，侵占等現(xiàn)象，設(shè)施基本完好，無明顯人為損壞，對違法行為及時發(fā)現(xiàn)和處理；綠化產(chǎn)生的垃圾及時處理和清運(yùn)，根據(jù)草坪的種類、季節(jié)、生長、天氣、土質(zhì)等情況實(shí)施淋水、施肥、修剪或滅蟲。（12）垃圾的處理與收集：生活垃圾由業(yè)主自己送至固定的垃圾桶內(nèi)面，由保潔員每日收集生活垃圾2次；垃圾日產(chǎn)日清；建筑垃圾定點(diǎn)堆放，對有污染物質(zhì)特殊處理。（13）標(biāo)識、宣傳牌、雕塑、信報(bào)箱保潔：標(biāo)識、宣傳牌、信報(bào)箱每周擦拭1次，雕塑每月擦拭1次，清潔后保證檢查無污跡，無積塵，不損傷被保潔的物品。（14）休閑、娛樂、健身器材的保潔：每周擦洗2次（擦拭表面灰塵，用清潔劑擦拭污跡并用清水沖洗干凈；籃球場，高爾夫球場，娛樂場沒有果皮紙屑等垃圾，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備脫焊，脫漆，斷裂以及其他安全隱患并及時修理與排除。智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)做管理與維護(hù)管理中心對居民非法入侵、煤氣泄露、緊急求助的控制并報(bào)警室內(nèi)安防報(bào)警系統(tǒng)管理中心對周邊環(huán)境，園區(qū)入口，建筑，停車室內(nèi)安防報(bào)警系統(tǒng)場所的監(jiān)控智能安全自動化室外安防報(bào)警系統(tǒng)消防報(bào)警系統(tǒng)管理中心對小區(qū)保安系進(jìn)行監(jiān)控統(tǒng)消防報(bào)警系統(tǒng)消防控制中心對樓宇的火災(zāi)報(bào)警及滅火車輛管理自動化車輛出入管理系統(tǒng)管理中心對車輛的防盜管理通訊自動化數(shù)據(jù)通訊入口可供業(yè)主電腦接入多媒體數(shù)據(jù)系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)可為業(yè)主提供完善的有線電視網(wǎng)絡(luò)服務(wù)第七章日常物業(yè)管理日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實(shí)施物業(yè)管理與服務(wù)功能的重要階段，針對聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的特點(diǎn)，物業(yè)管理工作將由前期介入、入住期、常規(guī)期三個部分組成。介入期：我們深入了解建筑設(shè)計(jì)思路和入住、業(yè)主人群的需求，從物業(yè)管理的角度提出一系列合理化建議并依據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案，為接管打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。入住期：我們將裝修管理和治安管理確立為這一階段的重點(diǎn)工作。在裝修管理上，實(shí)施裝修“一把手”負(fù)責(zé)制，由物業(yè)管理公司總經(jīng)理親自掛帥，主抓聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的裝修管理，對開發(fā)商、業(yè)主委員會以及全體業(yè)主負(fù)責(zé)。實(shí)施公司，管理處層層責(zé)任制，對裝修工程實(shí)施嚴(yán)密的追蹤監(jiān)管，確保裝修管理總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。治安管理上，我們依據(jù)入住期的治安形勢和住戶的需求，實(shí)施“人防為主，技防、物防為輔”的治安管理方式，加強(qiáng)對裝修隊(duì)伍、外來人員、搬運(yùn)人員等流動因數(shù)的監(jiān)管，確保“管理無盲點(diǎn)，治安無事件”。前期介入階段針對小區(qū)的實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案。在前期介入工作中，一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案。2、作好驗(yàn)收、接管工作。入住期管理舉辦隆重而簡樸的入住儀式業(yè)主對新家——聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)，有一個了解、熟悉、認(rèn)同的過程，為了縮短這一心理過程，展現(xiàn)未來物業(yè)管理人員的良好形象與風(fēng)貌，我們將在小區(qū)舉辦隆重而簡樸的入住儀式，邀請有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、住戶代表參加，為共同營造安寧、祥和、積極向上的花園物業(yè)所特有的氛圍和良好的環(huán)境，獲得一個良好的開端。辦理入伙手續(xù)流程交領(lǐng)入住資料——填寫資料并輸入電腦。簽訂合約——代收，代繳費(fèi)用——發(fā)鑰匙——交驗(yàn)房屋——開通水電氣，待辦電話電視業(yè)務(wù)。3，辦理入住手續(xù)采取的便利措施辦理入住手續(xù)，我們將堅(jiān)持我們星郵物業(yè)服務(wù)的八字方針：熱情，周到，高效，便利。我們采取的便利措施是：設(shè)立辦理入住專用辦公室，由專人提供一條龍服務(wù)。精心安排入住程序，住戶隨到隨辦。提前與有關(guān)供電公司，自來水公司，燃?xì)夤?，電信公司，有線電視等部門簽訂代辦協(xié)議，以方便業(yè)主，減少麻煩。同時為主戶提供多項(xiàng)免費(fèi)咨詢和維修項(xiàng)目。三，裝修管理：聯(lián)通公司辦公樓以及住宅小區(qū)辦理入住手續(xù)以后，廣大業(yè)主的房屋同時裝修，裝修隊(duì)伍形式多樣，管理難度大。根據(jù)《長沙市住宅裝修管理規(guī)定》《違章裝修項(xiàng)目以及處罰辦法》并設(shè)計(jì)《裝修施工審批表》《裝修許可證》《裝修施工出入證》《裝修人員情況登記表》《文明施工責(zé)任書》，還建立了裝修管理組織機(jī)構(gòu)，制定了管理服務(wù)程序，以實(shí)施全天候，全方位，全過程的裝修管理。裝修管理組織運(yùn)行機(jī)構(gòu)：成立裝修管理辦公室：由綜合部主管負(fù)責(zé)，保安隊(duì)長，維修主管協(xié)助工作，共同負(fù)責(zé)裝修管理的日常工作以及突發(fā)事件的處理。成立裝修糾察隊(duì)：糾察隊(duì)由保安部和工程部人員組成，在裝修期間隸受辦公室管理，其工作職責(zé)為：維護(hù)裝修期間轄區(qū)物業(yè)的正常管理秩序。查驗(yàn)進(jìn)出人員的出入證以及施工隊(duì)伍的裝修許可證。及時發(fā)現(xiàn)和制止違章裝修現(xiàn)象并做好記錄并向上級匯報(bào)。防止業(yè)主的裝修材料被盜，確保業(yè)主的利益不受損失。及時發(fā)現(xiàn)，制止在裝修現(xiàn)場抽煙，私自動火，亂接電源等危險(xiǎn)苗頭，并記錄在案。嚴(yán)格實(shí)行交接班制度，認(rèn)真填寫本班巡視情況和處理結(jié)果。裝修的日常管理：辦公室主任組織辦公室人員辦理裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)，驗(yàn)資，審批和發(fā)放各類證件。跟蹤施工情況，管理處主任每日巡視，了解各施工點(diǎn)的施工情況，保安隊(duì)長，維修主管每天不少于4次定時巡邏，了解施工情況以及糾察運(yùn)行情況。門衛(wèi)24小時值班，嚴(yán)格管理進(jìn)出人員，車輛管理驗(yàn)證等手續(xù)并做好相關(guān)記錄。糾察隊(duì)員在各樓層每2小時巡查一次并做好相關(guān)工作記錄。管理處主任每天早上8：00點(diǎn)布置當(dāng)天工作，說明裝修隊(duì)伍當(dāng)日進(jìn)入開工情況以及當(dāng)天應(yīng)注意的事項(xiàng)；17：00匯總一天的裝修情況，事故處理情況并做好相關(guān)記錄。裝修垃圾清運(yùn)：裝修垃圾要求業(yè)主和裝修隊(duì)伍將其用編織戴裝好，然后堆放在指定的專門堆放建筑垃圾的地方，以便于統(tǒng)一管理和清運(yùn)。日清日運(yùn)，不污染小區(qū)內(nèi)的環(huán)境。裝修垃圾清運(yùn)：裝修管理辦公室負(fù)責(zé)裝修安全工作的管理，保安部負(fù)責(zé)日常安全管理工作。與業(yè)主和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人簽訂裝修安全責(zé)任書。裝修材料車輛有序的定時進(jìn)入，門衛(wèi)進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)有毒，易燃，未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。需要進(jìn)行燒焊等動火作業(yè)，應(yīng)向消防機(jī)關(guān)申請，經(jīng)批準(zhǔn)后在管理處管理人員監(jiān)護(hù)下，方可作業(yè)。稽查隊(duì)在詢查時候，對裝修房屋的材料，裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時處理報(bào)告。發(fā)生緊急事故時，按緊急處理措施程序進(jìn)行。裝修是廣大業(yè)主購房以后為了體現(xiàn)個性化生活方式所必備的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作。裝修往往影響鄰里關(guān)系，出現(xiàn)違章破壞主題結(jié)構(gòu)的事情。為了維護(hù)聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)外觀形象的統(tǒng)一，美觀，保證房屋設(shè)施設(shè)備的正常使用，特制定一系列裝修管理規(guī)定如下：裝修施工隊(duì)伍和裝修方案的優(yōu)化選擇為了更好的配合管理處對裝修的管理，從業(yè)主和管理公司雙方利益出發(fā)，建議業(yè)主盡量選擇有資質(zhì)，有企業(yè)管理合格證，管理處批準(zhǔn)推薦的裝修隊(duì)伍，千萬不要用游擊隊(duì)裝修隊(duì)伍，以免后患無窮。業(yè)主自聘的裝修隊(duì)伍，必須經(jīng)過管理處進(jìn)行資質(zhì)審查，同意后方能進(jìn)場施工并承諾遵守《聯(lián)通小區(qū)裝修施工管理規(guī)定》，簽訂文明施工責(zé)任書。業(yè)主選擇的施工方案必須規(guī)定要求，不得出現(xiàn)違章裝修項(xiàng)目，管理處對裝修方案進(jìn)行審查，審查后方可施工。裝修申報(bào)住戶裝修，必須提前7天向管理處申報(bào)，管理處對裝修隊(duì)伍進(jìn)行資質(zhì)，裝修方案的審查并提供裝修手冊。業(yè)主領(lǐng)取《裝修審批表》《裝修人員登記表》如實(shí)填寫裝修項(xiàng)目，范圍，時間，施工圖紙，施工人數(shù)等信息。裝修審批業(yè)主必須如實(shí)填報(bào)裝修內(nèi)容，并向管理處提交裝修設(shè)計(jì)圖紙，涉及消防規(guī)定的應(yīng)向消防部門申請辦理報(bào)批手續(xù)。在接到業(yè)主遞交的裝修方案后，管理處對裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核，確保不出現(xiàn)違章裝修方案并及時批復(fù)。業(yè)主收到批復(fù)后，交納裝修押金，垃圾清運(yùn)費(fèi)，帶領(lǐng)施工隊(duì)到管理處辦理施工人員登記手續(xù)，交納裝修押金，簽訂《文明施工責(zé)任書》，領(lǐng)取裝修許可證》辦理施工人員出入證。施工管理所有施工必須按照管理處審批的方案進(jìn)行，如需更改，必須經(jīng)管理處審批，管理處出具更改通知后方可施工。施工期間，業(yè)主必須進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，保證施工隊(duì)伍按規(guī)定作業(yè)，文明施工，預(yù)期未完工要辦理逾期施工手續(xù)，并交納逾期管理費(fèi)20元/天，不辦理預(yù)期手續(xù)的，管理處有權(quán)要求其停工，對于違章裝修，除按長沙市政府文件處理外，管理處有權(quán)對業(yè)主和施工隊(duì)伍除以一定數(shù)額的罰款。小區(qū)集中裝修期間，管理處將成立裝修稽查隊(duì)，維護(hù)裝修管理秩序，監(jiān)督裝修過程，業(yè)主與裝修施工隊(duì)伍應(yīng)服從裝修糾察隊(duì)的管理。裝修期間，中小工程為15天，較大工程為20天，最長不超過30天，如確實(shí)需要延期，要辦理延期手續(xù)。施工期間，施工時間根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況另行規(guī)定。裝修施工用電不得超過該裝修房屋的裝表容量，嚴(yán)禁擅自亂拉，亂接電源線，超容量用電在與管理處協(xié)商后由管理人員指定位置連接電源線，否則，造成一切后果由業(yè)主或施工隊(duì)負(fù)責(zé)承擔(dān)。管道煤氣設(shè)施個燃?xì)庥镁撸ū仨毞蠂覙?biāo)準(zhǔn)）的安裝、裝修、拆裝必須由持有專業(yè)資質(zhì)證書的單位施工，未經(jīng)相關(guān)單位批準(zhǔn)，用戶不得私自安裝、拆除、改裝等。裝修施工期間，嚴(yán)禁打拆承重墻體，打拆承重墻體的出了責(zé)令恢復(fù)原貌以外，管理處將對其除以裝修押金的30％----50％的罰款。空調(diào)以及空調(diào)管道的安裝應(yīng)在管理處統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架由管理處統(tǒng)一指定安裝位置。防盜窗款式、規(guī)格由管理處統(tǒng)一設(shè)計(jì)。嚴(yán)禁改變廚房，衛(wèi)生間的使用功能，必須保持排水、排煙暢通、不損害其他業(yè)主的利益。施工過程中必須垃圾袋清運(yùn)，每天垃圾袋裝好放在室內(nèi)，然后在規(guī)定的時間運(yùn)送至指定的建筑垃圾堆放處，在樓梯、過道、天臺、道路以及其他公共場所，不得作為加工，堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)施設(shè)備，保證地面、墻面、電梯等完好無損和完美整潔。驗(yàn)收1、裝修工程完畢以后，業(yè)主和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向管理處申請竣工，管理處派員進(jìn)行驗(yàn)收。2、隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收，如未驗(yàn)收，管理處將安排拆除隱蔽工程部分，進(jìn)行查收，由此造成的損失由業(yè)主或裝修隊(duì)自行承擔(dān)。3、驗(yàn)收合格后，由管理處驗(yàn)收人員在《裝修申請表》上驗(yàn)收欄內(nèi)簽名，驗(yàn)收不合格，掀起整改，直至合格為止。4、裝修驗(yàn)收合格并使用1個月后，經(jīng)過管理處復(fù)驗(yàn)，無明顯質(zhì)量問題，退回裝修押金。四、常規(guī)期物業(yè)管理日常物業(yè)管理是經(jīng)濟(jì)性的管理和服務(wù)，包括以下內(nèi)容：高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理措施：建立和完善物業(yè)管理質(zhì)量體系物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過程證明了要達(dá)到高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)水平，必須建立一套高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證體系。長沙星郵物業(yè)管理有限公司質(zhì)量管理體系已經(jīng)通過ISO9001質(zhì)量管理認(rèn)證，而且在實(shí)踐過程中證明是行之有效的，因此在今后的工作中，我們從一開始就堅(jiān)持做到高標(biāo)準(zhǔn)、搞起點(diǎn)、科學(xué)管理、規(guī)范服務(wù)。培養(yǎng)高標(biāo)準(zhǔn)高素質(zhì)的員工隊(duì)伍人才隊(duì)我們來說，是最寶貴的資源，他決定了企業(yè)的興衰。我們引進(jìn)的人才要具有較高專業(yè)技能和較好的綜合素質(zhì)，是我們搞好物業(yè)管理服務(wù)工作的重要前提。加強(qiáng)和完善物業(yè)管理的硬件條件營造富有特色的社區(qū)文化實(shí)施轄區(qū)物業(yè)的人性化管理崇尚人性，是我們管理工作的精髓。在聯(lián)通小區(qū)，我們將引入人性化物業(yè)管理理念，關(guān)注業(yè)主的生活品質(zhì)，關(guān)注員工的不同需求，在管理、環(huán)境、空間等各個層次與環(huán)節(jié)營造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規(guī)范這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍。從而使人們的潛力充分發(fā)揮，對工作、生活、文化上品味需求得到滿足。注重發(fā)揮業(yè)主自治、自律功能提高管理深度與廣度的方法：社會在進(jìn)步，時代在發(fā)展。對于聯(lián)通小區(qū)而言，物業(yè)管理服務(wù)的深的和廣度是沒有止境的。我們認(rèn)為：隨著社會進(jìn)步和社會分工的不斷專業(yè)化，物業(yè)管理公司在管理深度，廣度上，除了依靠科學(xué)手段外，還應(yīng)盡可能和社會各專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)合，滿足業(yè)主的多方面的需求。超前性、創(chuàng)造性、全方位服務(wù)的意識培養(yǎng)：超前性是聯(lián)通小區(qū)物業(yè)管理前衛(wèi)和榜樣地位的標(biāo)志。創(chuàng)造性是聯(lián)通小區(qū)物業(yè)管理的生命源泉。實(shí)施社區(qū)全方位服務(wù)，我們的口號是“住聯(lián)通小區(qū)，送全新生活方式”營造優(yōu)美舒適、文明安全、潔凈優(yōu)雅環(huán)境的設(shè)想硬件建設(shè)：建立優(yōu)美的環(huán)境。對垃圾分類處理。嚴(yán)格車輛交通管理。運(yùn)用現(xiàn)代化科技手段，“三防”結(jié)合，確保安全。軟件建設(shè)：政策落實(shí)，措施得力。嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，加強(qiáng)監(jiān)管。設(shè)置環(huán)保宣傳欄，宣傳物業(yè)管理?xiàng)l例法規(guī)以及其他社會信息和生活知識。鼓勵節(jié)約能源，定期組織居民開展文體活動。社區(qū)文化和環(huán)境文化特色的物業(yè)管理模式先進(jìn)管理理念在物業(yè)管理過程中的應(yīng)用創(chuàng)新管理現(xiàn)代物業(yè)管理思想把人的因素放在首位，重視處理人與人的關(guān)系，強(qiáng)調(diào)人的自覺性和自我實(shí)現(xiàn)，主張以挖掘人的積極性，創(chuàng)造性作為管理核心。這一對物業(yè)管理有重要的指導(dǎo)作用。隨著社會的進(jìn)步，物業(yè)管理向著更全面，更專業(yè)化的方向發(fā)展，業(yè)主的需求也在不斷的變化，我們星郵物業(yè)也只有以“業(yè)主需求為第一，以業(yè)主滿意為目標(biāo)，為業(yè)主提供最佳的物業(yè)管理服務(wù)，才能開辟我們生存和不斷發(fā)展的道路與空間。以人為本的管理理念7、便民服務(wù)措施⑴有償服務(wù)項(xiàng)目：我們將堅(jiān)持“取之于民，用之于民”服務(wù)方針和方便客戶、合理收費(fèi)的原則，開展便民有償服務(wù)活動，并遵循“有法可依，有章可查”原則設(shè)置服務(wù)，明確質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公開。A、日常的保安、保潔、基礎(chǔ)公共設(shè)施設(shè)備維修、環(huán)境綠等物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)。B、車輛保管：自行車、摩托車、電動車等入庫要收取保管費(fèi)，汽車停放公共區(qū)域收取占地費(fèi)。C、中介服務(wù)：代租售房屋、家政服務(wù)、繳費(fèi)服務(wù)、代辦證件驗(yàn)檢等；D、裝修服務(wù)E、提供廣告宣傳場地：收取占地費(fèi)F、提供照明燈具更換修理、水道疏通、龍頭更換等維修項(xiàng)目。F、其它⑵無償服務(wù)項(xiàng)目：A、代訂報(bào)刊服務(wù)B、信件代收、發(fā)服務(wù)C、代收水費(fèi)D、設(shè)立便民箱：包括急救用品、常用工具等。E、文化服務(wù)：組織各類信息、文化交流。F、其它8、常規(guī)的日常管理主要抓好三件事情按照湖南省住宅物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)搞好環(huán)境管理。按照湖南省住宅物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)搞好安全護(hù)衛(wèi)工作，加強(qiáng)巡邏治安力度，確保小區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)與人身安全。按照星郵物業(yè)管理有限公司的管理制度主動進(jìn)行房屋安全巡視檢查，并根據(jù)實(shí)際情況提出維保方案。物質(zhì)裝備宗旨：物質(zhì)裝備必須按照必要，實(shí)用，節(jié)約的原則，取之于民，用之于民。物業(yè)用房的安排（總面積2％的配比）經(jīng)理室1間接待室1間客戶中心1間財(cái)務(wù)1間工程部、保安部1間環(huán)衛(wèi)部1間倉庫1間各部門所需用具，用品配置一覽表：1、經(jīng)理室/綜合管理部/客戶中心項(xiàng)目數(shù)量單價（元）合計(jì)（元）備注復(fù)印機(jī)11000010000電腦245009000打印機(jī)220004000U盤3100300電話2150300資料柜2400800空調(diào)2500010000辦公桌34001200飲水機(jī)2100200管理處紙張/信封等2000沙發(fā)320006000椅子101001000裝訂機(jī)1300300管理處裝修10000合計(jì)：55100元2、財(cái)務(wù)部項(xiàng)目數(shù)量單價合計(jì)備注電腦145004500打印機(jī)120002000電話1150150空調(diào)140004000保險(xiǎn)柜120002000椅子2100200資料柜2400800合計(jì)：13650元3、環(huán)衛(wèi)部項(xiàng)目數(shù)量單價合計(jì)備注割草機(jī)157005700噴霧機(jī)1150150洗地機(jī)115001500拋光機(jī)120002000鋤頭22040鐵鍬21648鐵鎬14040枝剪（大小高）大1110110小15050高18080木鋸12020膠水管100米4400垃圾袋（大?。┐?0080小80024垃圾桶40602400痰盂桶25802000棕掃把828垃圾斗8648地拖桶8864拖布8648毛巾8216塵推435140玻璃刮445180雞毛彈890鋼絲球818廁刷414小鏟刀8324長竹掃把61060斗車、平板車1+17001400洗衣粉、去污粉24玻璃清潔劑836不銹鋼油18888潔廁凈860洗潔凈828農(nóng)藥208化肥200物料架110001000合計(jì)：18400元4、工程部項(xiàng)目數(shù)量單價合計(jì)備注沖擊鉆113001300手電鉆1400400打磨機(jī)1380380萬用表43201280鋼絲鉗436144管鉗大小各175、130205尖嘴鉗41352開口扳手4套480活絡(luò)扳手4套480一字起子4套200十字起子4套200試電筆41040裁紙刀410電工刀42080電流表300A800800800A150015003000A15001500搖表500－1000V15001500卷尺1米4個10403米4個30120鋼尺1米4個10403米4個30120手套1打200200鋁梯1米10001000米150015004米30003000高壓電工全護(hù)套一套25002500老虎鉗150M1600600手錘430120斧頭15050試壓器（管道）120002000加油槍15050手提切割機(jī)130030060A電焊機(jī)1800800值班工作臺2300600椅子2100200工具柜1300300工具袋425100沖擊鉆頭1套42168管道疏通機(jī)1900900玻璃刀13838玻璃膠槍11111手電筒630180合計(jì)：24631元5、保安部項(xiàng)目數(shù)量單價合計(jì)備注對講機(jī)105005000警棍580400手電筒（充電式）1050500雨具1030300服裝50804000太陽傘5120600辦公桌63001800椅子6100600合計(jì)：13200元6、其他類別項(xiàng)目數(shù)量單價合計(jì)備注告示牌25001000雨傘裝待機(jī)25001000指示牌450200大堂廣告欄120002000地毯（電梯大堂）850400數(shù)碼相機(jī)120002000電視機(jī)115001500洗衣機(jī)1800800電熱水器130003000雙層鐵床3000文體用品400資料印刷費(fèi)12000合計(jì)：27300元綜合前面六項(xiàng)可知：物業(yè)啟動資金共計(jì)：152281元成本核算經(jīng)費(fèi)測算的依據(jù)以及說明依據(jù)：國家建設(shè)部有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)?！逗鲜〕鞘凶≌^(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)登記收費(fèi)管理辦法》。《長沙市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》星郵物業(yè)管理有限公司的成功管理經(jīng)驗(yàn)。說明：按聯(lián)通公司住宅小區(qū)11幢、小高層1幢、聯(lián)體辦公樓1幢，建議為小區(qū)配套小型商業(yè)生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)一個。小區(qū)總建筑面積69410平方米，其中辦公樓27200平方米，住宅小區(qū)42210平方米，物業(yè)管理費(fèi)測算如下：辦公樓營業(yè)廳按元/㎡/月、其他辦公樓部分按元/㎡/月、多層住宅樓按元/㎡/月、小高層住宅樓按元/㎡/月標(biāo)準(zhǔn)收?。ê娞蓦娰M(fèi)分?jǐn)偅?。特約服務(wù)收入只能估算。收入測算：（收入按業(yè)主入住率95%考慮計(jì)算）序號項(xiàng)目測算依據(jù)月收入（元）年收入（元）備注1公共服務(wù)費(fèi)元/㎡/月ⅹ27400㎡5123851238ⅹ12ⅹ2公共服務(wù)費(fèi)元/㎡/月ⅹ8000㎡96009600ⅹ12ⅹ3公共服務(wù)費(fèi)元/㎡/月ⅹ29600㎡2368023680ⅹ12ⅹ4特約服務(wù)費(fèi)估算10012005停車費(fèi)估算250030000合計(jì)（元）86618994705注：1、考慮到前期入住率可能只有50%，這樣物業(yè)管理費(fèi)用：84618ⅹ12ⅹ50%=503000元。各項(xiàng)開支超出，企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，此時物業(yè)公司應(yīng)該與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)磋商，協(xié)商解決。等到入住率達(dá)到95%左右，各項(xiàng)指標(biāo)將基本正常。支出測算：序號項(xiàng)目測算依據(jù)月支出年支出備注一工資及福利管理處經(jīng)理2000元/月200024000綜合主管1200元120014400客戶主管1200元120014400會計(jì)1200元120014400工程維修主管1000元100012000維修工800元ⅹ3240028800保安隊(duì)長1000元100012000保安員班長800ⅹ3240028800保安員700ⅹ2819600235200保潔主管6006007200保潔員500ⅹ8400048000綠化工7007008400鍋爐工8008009600社會保險(xiǎn)工資總額30%11670福利基金工資總額2%1894教育基金工資總額%1420員工服裝50人ⅹ300元/套ⅹ2/36831伙食、加班補(bǔ)助6520合計(jì)：60390元/月二行政辦公費(fèi)交通費(fèi)綜合測算600通訊費(fèi)綜合測算1200書報(bào)費(fèi)25辦公用房水電費(fèi)分?jǐn)偟矫總€人1500估算業(yè)務(wù)費(fèi)200估算合計(jì)：3525元/月三公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)化糞池清理240元/（座.年）ⅹ204004800估算水池清洗，消殺按政府檢測標(biāo)準(zhǔn)4004800電梯年檢按政府檢測標(biāo)準(zhǔn)7509000電梯維保200元以下材料人工費(fèi)2002400消防報(bào)警3003600估算燈泡、開關(guān)更換1201440估算發(fā)、配電設(shè)施年檢按政府檢測標(biāo)準(zhǔn)5006000發(fā)、配電設(shè)施維保200元以下材料人工費(fèi)2002400合計(jì)：2870元/月四保潔工費(fèi)用垃圾清運(yùn)辦公樓及住宅區(qū)綜合測算124014600保潔工具、用品綜合測算3043648消殺藥品綜合測算60720大小垃圾袋綜合測算180021600合計(jì)：3400元/月五其他支出社區(qū)文化綜合測算6007200固定資產(chǎn)折舊按5年平均分?jǐn)?66720000不可預(yù)見費(fèi)用前項(xiàng)之和ⅹ2%1448企業(yè)管理費(fèi)前項(xiàng)之和ⅹ6%4433稅金前項(xiàng)之和ⅹ%4305合計(jì)：12445元/月總計(jì)：82630ⅹ12個月=991560元/年綜上所述：每年收入994705元，支出991560元。每年贏利（994705-991560）=3145元。星郵物業(yè)管理有限公司為表示企業(yè)的誠意，將從企業(yè)管理利潤當(dāng)中支出一部分提升小區(qū)服務(wù)管理水平，開展與業(yè)主之間的聯(lián)誼活動，增進(jìn)相互之間的友情，使小區(qū)的環(huán)境與物業(yè)管理水平更上一個臺階。二、開源節(jié)流措施1、利用星郵物業(yè)管理有限公司的規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢，與本公司其他管理處密切合作，優(yōu)勢互補(bǔ)，資源共享，降低管理成本，提高管理水平。2、在房屋交驗(yàn)入住期間，采取積極有效的措施，與有關(guān)部門協(xié)作，盡快完善小區(qū)的配套設(shè)施，迅速管理到位，營造良好的居住環(huán)境，消除業(yè)主的后顧之憂，迅速提高入住率，增加管理費(fèi)收入。3、我們將進(jìn)一步全方位為業(yè)主提供多項(xiàng)便民有償服務(wù)，既服務(wù)于業(yè)主，又增加收入。4、我公司將全力支持聯(lián)通物業(yè)管理處的工作，提高工作效率，以全心全意為聯(lián)通公司服務(wù)，為廣大業(yè)主服務(wù)。小區(qū)物業(yè)檔案的建立與管理辦公樓與住宅區(qū)檔案的建立與管理隨著建筑設(shè)計(jì)更加高科技、專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素。為此