華源集團外部運營環(huán)境分析(1)(2021整理)

本文為網(wǎng)上收集整理，如需要該文檔得朋友，歡迎下載使用PAGE精品文檔，word文檔華源集團外部運營環(huán)境分析【提要】市場多變性和環(huán)境不穩(wěn)定性的趨勢，使得在任何場合，企業(yè)的資源都缺乏以利用它所面對的所有時機或躲避它所受到的所有威脅。企業(yè)外部運營環(huán)境分析致力于識別和評價超出企業(yè)控制能力的外部開展趨勢與事件，揭示企業(yè)所面臨的主要時機與威脅，從而可以使管理者采用適當?shù)膽?zhàn)略，充分利用時機、躲避或遠離威脅的影響。一、PEST分析〔一〕政策法律環(huán)境分析1.華源集團目前的主業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)，政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要表達在：〔1〕政府對土地資源的開發(fā)和使用方案直接影響到土地的供給，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況。政府對土地資源的管理主要表現(xiàn)在政府將采取措施，進一步加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的供給管理，嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度方案，嚴格控制建設(shè)用地供給總量，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)等方面。各級國土資源管理部門將根據(jù)規(guī)劃和建設(shè)的實際需要，制定建設(shè)用地，特別是房地產(chǎn)開發(fā)用地的供給方案，對建設(shè)用地供給問題實行嚴格控制。制訂政府供地方案，把盤活利用存量建設(shè)用地作為土地供給的重要途徑，納入當?shù)毓┑乜偭抗芾怼Ｕ畬娀ㄔO(shè)用地管理，確保政府對建設(shè)用地的集中統(tǒng)一供給。在一個城市內(nèi)，必須堅持土地利用統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一管理。為了提高政府供地環(huán)節(jié)的透明度，實行政務(wù)公開，政府供地方案一經(jīng)確定，必須向社會公開，即政府土地供給方案、供地結(jié)果和基準地價、土地市場交易信息等將定期向社會發(fā)布。最近，國家出臺實施土地儲藏制度，將現(xiàn)有國有土地包括一局部國有企業(yè)劃撥用地統(tǒng)一合理向社會公開招標，實施土地經(jīng)營。關(guān)于土地出讓金征收管理，未按出讓合同約定支付國有土地使用權(quán)出讓金的，土地行政主管部門有權(quán)解除合同，并可要求違約賠償。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要按出讓合同要求的開發(fā)進度開發(fā)土地，超過出讓合同約定的開工開發(fā)日期滿一年未開工開發(fā)的，政府將征收土地閑置費，滿二年未開工開發(fā)的，政府將無償收回土地使用權(quán)，以防止土地閑置和爛尾工程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按出讓合同約定交清土地使用權(quán)出讓金的，國土資源部門不得為其發(fā)放國有土地使用證，未取得國有土地使用證的土地，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押?！?〕政府對房地產(chǎn)交易市場采取的政策將會影響到房地產(chǎn)的流通狀況。未來對我國房地產(chǎn)業(yè)影響較大的政策就是交易方式由福利分房政策向貨幣分房政策的轉(zhuǎn)變。隨著住房制度改革的持續(xù)推進，中國房地產(chǎn)市場的需求主體逐漸由集團向個人轉(zhuǎn)移，政府的房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)的開展也越來越重要，住房消費信貸對房地產(chǎn)市場開展的重要作用日益顯現(xiàn)出來。隨著中國房地產(chǎn)市場的進一步開展和住房制度改革的不斷推進，各大商業(yè)銀行紛紛推出以個人住房抵押貸款為核心的住宅消費信貸業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)消費信貸業(yè)務(wù)必將有迅速的開展，對我國房地產(chǎn)交易必將起到積極的促進作用?！?〕政策法律環(huán)境的變化對華源集團房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略性影響主要表現(xiàn)在：A.房地產(chǎn)由政策扶持的“安居型〞向市場引導(dǎo)的“康居型〞轉(zhuǎn)化。國家建設(shè)部組織實施的“2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程〞說明：今后我國的房地產(chǎn)開展方向是要以科技為先導(dǎo)，以推動住宅產(chǎn)業(yè)為核心，以提高住宅功能質(zhì)量、改善居住環(huán)境為宗旨，小康住宅與普通住宅相比要有一定的示范性、引導(dǎo)性和超前性，力爭做到一、二十年不落后，三五十年可改造。另一方面，政府已出臺了?國家康居示范工程管理方法?、?商品住宅性能認定管理方法?以及有關(guān)住房分配貨幣化和開展經(jīng)濟適用住宅等文件，說明了政府政策在我國今后一個較長的時期內(nèi)將繼續(xù)推行經(jīng)濟適用住房供給政策，形成集團消費向個人消費的轉(zhuǎn)變的消費新格局，并引導(dǎo)“康居型〞住宅市場的開展。B.房地產(chǎn)管理的逐漸標準，操作透明化，稅、費的降低。最近，國家出臺了?商品房銷售管理方法?、?劃撥土地集中通過土地交易市場轉(zhuǎn)讓、交易的規(guī)定?以及烏魯木齊市政府方案對一、二、三類范圍內(nèi)的土地停止審批經(jīng)濟適用房工程，只用于商品房工程的開發(fā)。說明政策環(huán)境將逐漸對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)、交易行為進行標準。C.房地產(chǎn)交易市場將進一步完善政府先后出臺了?已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行方法?、?簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見?等文件，說明政策將進一步完善、放開房地產(chǎn)二級、三級市場，活潑住房交易市場。由于集中供熱關(guān)系到城市居民取暖的根本需求、關(guān)系到城市環(huán)境的治理等相關(guān)方面，為此政府制訂對集中供熱行業(yè)采暖費的指導(dǎo)性價格政策。對城市供熱區(qū)域規(guī)劃的城市開展方案以及對集中供熱企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模的宏觀調(diào)控政策等將對集中供熱行業(yè)內(nèi)企業(yè)的開展具有重要指導(dǎo)性作用，從整個熱力行業(yè)的開展來看，由于長期以來，熱是以福利的形式提供給市民，因此熱作為一種特殊商品出現(xiàn)在市場中，人們對集中供熱的認識不夠，思想意識未完全轉(zhuǎn)變，用熱交費的主動性較差。政府將采取多種方式來轉(zhuǎn)變市民的用熱意識，用有效的管理方式來標準熱力行業(yè)的市場開展，實行一戶一循環(huán)、分戶計量，就是政府將逐步推廣的標準熱力市場的組成局部。未來熱力行業(yè)的開展，在城市藍天工程中，政府將繼續(xù)對集中供熱給予支持并采取鼓勵清潔能源〔天然氣、燃油〕供熱的方式。以清潔能源為熱源的情況將逐年增長，但由于我國以燃煤為主的能源結(jié)構(gòu)近期很難從根本上改變，因此，以煤作為供熱采暖的熱源將持續(xù)較長時間。近年來，由于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和電力建設(shè)的加速開展，電力供給的緊張局面趨于緩和，局部地區(qū)出現(xiàn)了電力過剩資源實現(xiàn)供熱，可謂節(jié)能、環(huán)保一舉兩得，是政府重點推行的工程。現(xiàn)行集中供熱為調(diào)整型供熱，在不久的將來，各熱力公司在生產(chǎn)、經(jīng)營、管理方面對市場的適應(yīng)程度不同，各供熱站之間的互相重組是完全可能的，通過重組來擴大規(guī)模，進一步保護環(huán)境節(jié)約能源。政府將制訂物業(yè)管理行業(yè)的各項制度條例，逐步將物業(yè)管理行業(yè)納入社會化管理，各物業(yè)管理企業(yè)將逐步成為物業(yè)管理行業(yè)的市場競爭的主體。物業(yè)管理質(zhì)量與物業(yè)費將成為選擇與配置物業(yè)管理資源的重要手段，同時未來政府政策對物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主關(guān)系和如何標準，物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)將對物業(yè)管理行業(yè)的開展起到重要作用。我國政府對物業(yè)管理逐漸納入市場化經(jīng)營的軌道，出臺了?自治區(qū)城市住宅物業(yè)管理方法?等文件，同時政府對這兩個行業(yè)實行統(tǒng)一定價的規(guī)定，說明政策對這兩個行業(yè)的盈利空間有較大的影響。政府制訂的我國醫(yī)療體制改革政策以及對制藥行業(yè)藥品生產(chǎn)、流通企業(yè)的生產(chǎn)標準、生產(chǎn)規(guī)模、價風(fēng)格控，國家根本藥品種的規(guī)定等對制藥生產(chǎn)制造企業(yè)都有重要影響作用；同時國家對中藥、民族藥的具體開展規(guī)劃也將影響制藥企業(yè)的生產(chǎn)開展方向。自1992年起，國家中制藥管理局和科技部先后組織和支持數(shù)十名專家、教授和管理人員對中藥現(xiàn)代化問題進行了深入研究。1997年，國家十四個部委開始在全國推廣中藥現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)行動?？萍疾颗鷾柿藶閷嵤┰摲桨钢贫ǖ?中藥現(xiàn)代化研究開發(fā)和產(chǎn)業(yè)化實施方案?。為更好組織實施該方案，不久前成立了“中藥現(xiàn)代化工程管理辦公室〞，同時每年撥款1000多萬元用于藥材種植、國際市場需求的現(xiàn)代中藥篩選和研究開發(fā)工程?！捕辰?jīng)濟環(huán)境分析〔GDP〕變化趨勢房地產(chǎn)業(yè)是進行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營的根底建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響非常大，因此，同國民經(jīng)濟的開展具有周期性一樣，房地產(chǎn)業(yè)的開展也具有周期性。從圖1可以看出，從1986年到1998年，商品房銷售額呈現(xiàn)出劇烈的波動，顯示出一定的周期性，同樣，反映宏觀經(jīng)濟開展速度的GDP增長率也呈現(xiàn)出周期性，雖然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波動步調(diào)根本上是一致的。只是有些年份房地產(chǎn)業(yè)的波動幅度會稍領(lǐng)先于GDP的波動，這說明房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有一定的先導(dǎo)性〔見下列圖1〕：圖1：圖1：另一方面，與房地產(chǎn)行業(yè)相比，城市集中供熱、物業(yè)管理行業(yè)由于產(chǎn)品收入彈性比擬小的行業(yè)特點，決定了這兩個行業(yè)的銷售收入比擬穩(wěn)定，具有穩(wěn)定性行業(yè)的特點。同時這兩個行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)性比擬密切，即房地產(chǎn)行業(yè)的開展將帶動集中供熱及物業(yè)管理行業(yè)的開展。最后，GDP的升降關(guān)系到國民收入分配格局，影響我國居民的收入多少，也必將對集中供熱、物業(yè)管理、藥業(yè)的開展產(chǎn)生一定的影響。根據(jù)自治區(qū)十五規(guī)劃GDP的增長目標為9%，烏魯木齊市十五規(guī)劃綱要在未來五年內(nèi)將保持在10%的增長，爭取增長幅度為12%的態(tài)勢，這將對華源集團所從事的三項主業(yè)是一個有利的時機。房地產(chǎn)的市場需求是由居民購房能力的大小決定的。而居民的購房能力主要取決于居民的可支配收入。其用于購房的款項包括：原有的儲蓄存款、當年總收入中扣除消費支出的余額、住房公積金、住房補貼。由于房地產(chǎn)行業(yè)土地資源的稀缺性，使得房地產(chǎn)業(yè)的地域性特征十清楚顯，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品供給缺乏彈性。同時由于我國居民的可支配收入偏低，而房價卻居高不下，隨著我國貨幣分房制度的落實以及居民可支配收入的增加，居民可支配收入對房地產(chǎn)有效需求的影響將越來越大。居民可支配收入是構(gòu)成居民有效需求的重要影響因素；居民可支配收入的變化同樣對集中供熱、物業(yè)管理和藥業(yè)產(chǎn)生重要影響。預(yù)計，未來我國就業(yè)壓力仍然比擬大，居民可支配收入增幅有限；另外我國社會保障體系仍在不斷完善之中，因此在近階段居民可支配收入對華源集團的開展不是十分有利。消費者的消費行為、習(xí)慣決定了房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的需求趨勢。隨著消費者收入的增加和消費者素質(zhì)的提高，消費者將更加注重住宅產(chǎn)品的設(shè)計、戶型、結(jié)構(gòu)，注重居住質(zhì)量、信息的溝通和交流以及居住環(huán)境、售后效勞。只有那些能夠不斷滿足消費者多樣化需求，并注重售后效勞的房地產(chǎn)開發(fā)商才能在市場競爭中立于不敗之地。另外，消費者消費心理、消費模式的變化也將對房地產(chǎn)行業(yè)的競爭格局產(chǎn)生積極作用。消費者消費需求的多樣化，帶來了企業(yè)在市場經(jīng)營中環(huán)境的不穩(wěn)定性，這將對華源集團在房地產(chǎn)行業(yè)及藥業(yè)領(lǐng)域的開展提出更高的要求。消費模式的變化對城市集中供熱及物業(yè)管理的影響由于受到政府政策的影響而表現(xiàn)的不是很重要。利率作為資金的使用價格，是國家宏觀貨幣政策的一個調(diào)控目標，在金融體系中扮演著調(diào)節(jié)貨幣資金流量的重要作用。隨著我國連續(xù)7次降息，對國民經(jīng)濟的開展起到了積極的促進作用。利率下調(diào)從兩方面促進了房地產(chǎn)業(yè)的開展，其一是降息使開發(fā)商的財務(wù)本錢下降，從而降低了房地產(chǎn)的開發(fā)本錢，使房價有了下調(diào)的可能；其二是降息使居民存款的利息下降，刺激了持幣者購房的愿望。同樣，開征利息稅也使居民的存款收入下降，并且開征利息稅和降息的不同點是存款額越大的其上繳的利息稅越多，因此開征利息稅會使得這局部人將房地產(chǎn)作為一個新的投資渠道，從而能促進房地產(chǎn)的銷售。根據(jù)有關(guān)資料預(yù)計，我國利率仍然有進一步下調(diào)空間，這對華源集團未來的開展是一個有利的因素。通貨膨脹導(dǎo)致了消費者的實際購置力下降，而通貨緊縮將使消費者、房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期下降，致使房地產(chǎn)行業(yè)的需求低迷，供給乏力。這些通貨的變化都不利于房地產(chǎn)市場的開展。近幾年，我國通貨緊縮的趨勢比擬明顯，由于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟拉動作用比擬明顯，國家通過宏觀經(jīng)濟政策和金融工具大力開展根底設(shè)施建設(shè)，同時調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu)，都在一定程度上緩解了通貨變化的不利影響，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的開展。預(yù)計，我國未來通貨緊縮的趨勢仍將維持一定時期，這對華源集團近期的利潤增長是一個不利的外部因素。〔三〕社會文化環(huán)境分析影響華源集團關(guān)鍵的社會、文化、人口及環(huán)境因素包括：1.人口數(shù)量、質(zhì)量和結(jié)構(gòu)〔1〕對房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的影響人口是構(gòu)成房地產(chǎn)市場規(guī)模的根底，產(chǎn)品的有效需求也是建立在人口的根底之上的。一個城市的人口規(guī)模大小在一定程度上能夠決定房地產(chǎn)市場規(guī)模的大?。蝗丝诘馁|(zhì)量取決于國民受教育的程度，而人口的質(zhì)量直接決定了房地產(chǎn)市場產(chǎn)品開發(fā)的方向，因為人的素質(zhì)的提高必然會對住宅產(chǎn)品有更高的要求；人口結(jié)構(gòu)的狀況一定程度上影響房地產(chǎn)市場的開發(fā)和選擇，目前我國人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)老齡化的趨勢，同時家庭人口結(jié)構(gòu)也逐漸減少，單親、三口之家也會對住宅產(chǎn)品個性化提出越來越高要求?！?〕對藥業(yè)開展的影響主要影響在于人口結(jié)構(gòu)的變化上，未來我國年齡結(jié)構(gòu)趨向于老齡化，同時人口素質(zhì)的提高，必然要求人們生活更加健康，更加有質(zhì)量，這對華源集團開展藥業(yè)也是一個機遇。2.社會、文化因素企業(yè)是社會的一個組成局部，企業(yè)文化也會受到社會大文化的制約和影響。社會標準、標準、道德的約束也影響著企業(yè)中的每一個員工，并使企業(yè)的經(jīng)濟行為在這種約束下運行。當前，越來越多的企業(yè)注重企業(yè)的社會公眾形象，要求經(jīng)濟效益和社會效益的共同開展反映了社會、文化因素對企業(yè)的影響。但是，社會、文化因素具有一定的社會積淀的作用。因此，社會、文化的因素從長期看對企業(yè)的開展影響較大，短期內(nèi)那么影響不大。隨著社會經(jīng)濟文化的開展，消費者不僅關(guān)注消費效用的滿足，同時也更加注重居住、生存環(huán)境的影響和生活質(zhì)量的提高，這對房地產(chǎn)開發(fā)商注重居住環(huán)境和提高效勞質(zhì)量提出更高的要求。同樣，環(huán)境的因素也會要求其他行業(yè)注重人與自然的和諧開展，保護環(huán)境，倡導(dǎo)綠色消費等等，企業(yè)在開展中只有關(guān)注環(huán)境與經(jīng)營的關(guān)系，才能有進一步的開展空間，因此環(huán)境因素對華源集團既是一個威脅也是一個時機?！菜摹臣夹g(shù)環(huán)境分析技術(shù)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要反映在開發(fā)商及消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的性能與質(zhì)量、節(jié)能與供熱方式、節(jié)水、節(jié)地和治理污染、住宅裝修的要求上。國家康居示范工程作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化載體的實施，將帶動和推動房地產(chǎn)技術(shù)現(xiàn)代化的開展。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1.住宅設(shè)計把保證住宅質(zhì)量作為設(shè)計的根本原那么，把住宅平安、耐久性能作為設(shè)計質(zhì)量保障的根底，在住宅建筑、結(jié)構(gòu)、抗震、防火、供熱、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、電氣、空調(diào)等專業(yè)設(shè)計中應(yīng)滿足居民對住宅適用性的要求，在住宅的規(guī)劃設(shè)計中突出強調(diào)設(shè)計的均好性、多樣性和協(xié)調(diào)性。2.大力推廣和應(yīng)用先進適用的住宅成套技術(shù)。這是示范工程的標志和核心，也是工程能否立項的關(guān)鍵。住宅產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)包括：建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)、節(jié)能與新能源利用技術(shù)、廚衛(wèi)技術(shù)、管線技術(shù)、環(huán)境及其保障技術(shù)、智能化技術(shù)及施工建造技術(shù)等七大技術(shù)體系。3.積極推廣應(yīng)用優(yōu)良住宅產(chǎn)品。住宅產(chǎn)品體系是構(gòu)成成套技術(shù)體系的根底，是促進住宅更新?lián)Q代的主要環(huán)節(jié)，要通過示范工程不斷完善住宅產(chǎn)品的通用化、系列化體系，引導(dǎo)住宅產(chǎn)品標準化的開展。4.技術(shù)對集中供熱、物業(yè)管理、藥業(yè)也十分重要，新技術(shù)、新工藝的變革將導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境的巨大的變化和市場競爭格局的重新布局，因此任何企業(yè)都要關(guān)注技術(shù)開展的變化。這對華源集團既是威脅也是時機。二、房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析〔一〕宏觀經(jīng)濟政策與我國房地產(chǎn)行業(yè)開展房地產(chǎn)業(yè)是進行地產(chǎn)、房產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的根底建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響很大，由于1998年以來，我國經(jīng)濟開展低迷，內(nèi)需缺乏，消費不旺，為此國家實施積極的宏觀政策調(diào)整，刺激內(nèi)需、擴大消費，推動國民經(jīng)濟開展，目前，根底設(shè)施建設(shè)、固定資產(chǎn)投資已成為擴大內(nèi)需，推動國民經(jīng)濟開展的主要力量。因此把握國家宏觀經(jīng)濟政策對于房地產(chǎn)開發(fā)具有先導(dǎo)性的意義。1.2000年起，我國實施住房制度改革，停止福利住房實物分配，建立住房補貼制度，逐步實行住房分配貨幣化，極大促進我國房地產(chǎn)市場的開展。2.實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。第一，連續(xù)降息，使房地產(chǎn)開發(fā)商的財務(wù)本錢下降，從而降低了房地產(chǎn)的開發(fā)本錢，使房價有了下調(diào)的可能，降息使居民存款的利息下降，刺激了居民購房的愿望；第二，開征利息稅降低居民的存款，使居民消費轉(zhuǎn)向大額耐用品及固定資產(chǎn)投資消費；第三，實行信用貸款，降低大額耐用品及固定資產(chǎn)消費的門檻，使房地產(chǎn)作為一個新的投資渠道，從而促進了我國房地產(chǎn)的開展。3.國家將在較長的時期內(nèi)堅持實行經(jīng)濟適用房政策，對于房地產(chǎn)市場國家將仍然扶持刺激其快速開展。4.以前房地產(chǎn)行業(yè)是上市融資限制的行業(yè)，隨著房地產(chǎn)市場開展，其上市呼聲越來越高，為此2000年國務(wù)院批準了建設(shè)部關(guān)于同意局部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市試點的請求報告，允許局部素質(zhì)優(yōu)良的房地產(chǎn)企業(yè)進行上市試點，這說明房地產(chǎn)企業(yè)上市的條件日趨放寬和成熟?！捕澄覈康禺a(chǎn)市場開展現(xiàn)狀及面臨的形勢房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟穩(wěn)步開展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。2001年，全國房地產(chǎn)投資總額為7378億元，比上一年度增長29.8%，增長幅度比2000年增加個百分點。全國共完成土地開發(fā)面積億平方米，增長40.9%，增幅比上年提高１.87個百分點?？⒐っ娣e億平方米，增長16.4%。2001年全國商品房平均銷售價格為2226元／平方米，增長5.8%，增幅比上年提高個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了持續(xù)、快速的增長態(tài)勢，房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資〔不包括城鄉(xiāng)集體和個人投資〕的比重到達22.4%，比上年增加個百分點。經(jīng)過分析，2001年我國城鎮(zhèn)住宅及房地產(chǎn)增加值占GDP的比重約為6%左右，拉動GDP增長1個百分點。在國家實施宏觀經(jīng)濟政策的有力推動下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國內(nèi)熱點行業(yè)，2002年1—5月我國房地產(chǎn)投資保持了高速增長的態(tài)勢，而另一方面，商品房空置面積在不斷增加，商品房售價繼續(xù)走低。1至5月份，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2098億元，比去年同期增長36.7%，增幅比去年同期高出個百分點，5月份，商品房空置面積分類指數(shù)值為0點，比去年同期增加點。商品房銷售的價格也在走低，全國商品房平均銷售價格為2290元／平方米，同比下降3.3%。其中，商品住宅平均銷售價格為2103元／平方米，同比下降4.3%。由于房地產(chǎn)開發(fā)過熱、過快，導(dǎo)致我國商品房空置率過高，造成市場階段性的結(jié)構(gòu)失衡，同時使房地產(chǎn)市場競爭劇烈、魚目混珠，市場秩序混亂，為此國家加大房地產(chǎn)整頓力度，標準市場，第一，今年由中華人民共和國建設(shè)部、中華人民共和國國家開展方案委員會、中華人民共和國國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會、中華人民共和國財政部等七部位聯(lián)合下發(fā)的“關(guān)于整頓和標準房地產(chǎn)市場秩序的通知〞將大力整頓房地產(chǎn)秩序，對于一些規(guī)模太小、達不到資質(zhì)要求、不符合施工要求的房地產(chǎn)開發(fā)商予以清理，同時一批小型房地產(chǎn)開發(fā)商在市場的機制下，已淘汰出局。第二，國家提高房地產(chǎn)開發(fā)商貸款門檻和房屋預(yù)售標準。第三，我國實行土地使用競標，使房地產(chǎn)朝著健康良性的方向開展?！踩澄覈康禺a(chǎn)市場開展趨勢標準，政策條件會越來越高，房地產(chǎn)市場競爭會更加劇烈，其競爭態(tài)勢從產(chǎn)品競爭到品牌、文化競爭，其競爭形式表達為綜合實力的競爭，房地產(chǎn)市場將面臨一個重新整合的過程。2.消費者行為日益理性，消費心理日趨成熟。經(jīng)過1999年的熱情高漲，2000年的盲目搶購，2001年消費者變得日益成熟和理性。進入2002年，消費者購房熱情大幅下降，受市場消息影響，多數(shù)消費者持幣觀望。造成房地產(chǎn)銷售市場啟動困難，行業(yè)開展進入暫時性的低潮。消費者日漸成熟的消費心理將促使房地產(chǎn)開發(fā)商積極調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，注重開發(fā)樓盤的規(guī)模、質(zhì)量、效勞、文化、生態(tài)環(huán)境、健康娛樂等因素。為此房地產(chǎn)開發(fā)將逐漸從看得見摸得著〔現(xiàn)房〕——初級階段轉(zhuǎn)向看得見摸不著〔景觀房〕——開展階段，最后到看不見摸不著〔形態(tài)、品牌〕——高級階段。3.從房地產(chǎn)消費主體來看，2001年個人購房比重到達93.9%，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)由團體購置轉(zhuǎn)變?yōu)閭€體購置，個體購置對住宅產(chǎn)品個性化的要求越來越高。4.20世紀90年代初，興旺國家的人均建筑面積為平方米，通過世界各國的實踐說明，在人均住房面積到達30—35平方米之前，房地產(chǎn)市場都將保持較旺盛的住房需求，2001年年底，我國城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積已到達平方米，加之我國城鎮(zhèn)化建設(shè)戰(zhàn)略的實施，因此今后10年我國房地產(chǎn)開發(fā)仍將繼續(xù)保持強勁的開展勢頭?！菜摹承陆康禺a(chǎn)業(yè)開展的前景根本分析根據(jù)新疆城市化開展，城鎮(zhèn)人口和居民收入增加，據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，新疆在“十五〞期間平均每年需建住房建筑面積約1000萬平方米，人均住房建筑面積可到達22—23平方米，假設(shè)要人均住房建筑面積35平方米的目標，新疆房地產(chǎn)業(yè)還有20年的開展空間。1.烏魯木齊房地產(chǎn)市場迅速開展。1993年—2000年烏魯木齊市共建住宅1119萬平米，其中經(jīng)濟適用房983萬平方米。七年來，烏魯木齊市共完成房地產(chǎn)投資132億元，預(yù)售住房面積1185萬平米，住宅1066萬平米。實現(xiàn)銷售收入142億元，上繳稅費近10億元，成為我市經(jīng)濟開展的支柱性產(chǎn)業(yè)。2.烏魯木齊房地產(chǎn)市場開展?jié)摿^大。目前烏魯木齊市人均居住面積缺乏16平米〔人均建筑面積19平米〕，預(yù)計到2005年，人均居住面積將達30平米。未來10年中，我區(qū)城市居民家庭將有74萬戶需要購置住房，其中一年內(nèi)購房為15.5%；兩年內(nèi)購房26..1%；五年內(nèi)購房占31.4%；五至十年購房占27.1%。預(yù)計十五期間烏魯木齊市每年需建住房500—600萬平米，才能滿足市場需求。〔五〕新疆房地產(chǎn)市場競爭態(tài)勢及競爭地位分析〔1〕企業(yè)間的競爭企業(yè)間的競爭往往是行業(yè)中影響企業(yè)開展的最重要的因素，只有那些比競爭對手的戰(zhàn)略更能帶來競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略，才可能是成功的戰(zhàn)略。在房地產(chǎn)業(yè)中，華源集團在烏魯木齊這個區(qū)域市場中共有大大小小的競爭對手190家，華源集團的主要競爭對手有廣匯房產(chǎn)、康普房產(chǎn)、宏大房產(chǎn)、大灣房產(chǎn)、新天房產(chǎn)、國際置地等。其中獲得房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)的企業(yè)有：廣匯房產(chǎn)、華源房產(chǎn)、康普房產(chǎn)、大灣房產(chǎn)、宏大房產(chǎn)。2002年8月末，這五家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約占烏魯木齊市房地產(chǎn)市場份額的87.8%以上。這五家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是烏魯木齊市房地產(chǎn)市場的主要供給商，其在房地產(chǎn)市場占有率、住宅產(chǎn)品特色、營銷方式、企業(yè)管理上各有所長，代表著烏魯木齊市房地產(chǎn)行業(yè)的開展狀況和未來趨勢。因此，我們以這五家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主要的分析對象，各主要競爭對手的主要特點為：廣匯房產(chǎn)在新疆這個區(qū)域市場內(nèi)處于市場領(lǐng)先者的地位，擁有最大的市場份額，經(jīng)營特點為大規(guī)模高密度開發(fā)，住宅產(chǎn)品以高層、小高層住宅為主，主要競爭優(yōu)勢在于銷售網(wǎng)絡(luò)及銷售管理體系。廣匯房產(chǎn)在9年的開展中，相繼建成了34個商住小區(qū)、4個高層公寓、1個現(xiàn)代化工業(yè)城、1個現(xiàn)代化別墅群、2個集中供熱站，累計開發(fā)面積達443萬平方米，竣工面積近370萬平方米，是自治區(qū)開發(fā)規(guī)模最大、營銷數(shù)量最多、經(jīng)濟效益最好的房地產(chǎn)開發(fā)商，被排在自治區(qū)“十大房地產(chǎn)企業(yè)〞榜首，目前廣匯房產(chǎn)已形成了集房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、租賃、物業(yè)管理為一體的房地產(chǎn)經(jīng)營格局，成為廣匯企業(yè)集團的支柱性企業(yè)，市場占有率達50.9%。康普房產(chǎn)是一個以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，根本建設(shè)相關(guān)門類配套齊全，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、建筑設(shè)計、建筑施工、裝飾裝潢、工程造價審計、新能源開發(fā)、電器制造、新型建材、環(huán)保綠化、農(nóng)業(yè)開發(fā)、玻璃制品等業(yè)務(wù)的跨行業(yè)綜合性企業(yè)。在近幾年中以較大的開發(fā)量、大量的對外宣傳、較好的形象宣傳和企業(yè)信譽逐漸地擴大了市場份額。目前康普房產(chǎn)累計開發(fā)面積達60萬平方米，產(chǎn)品一次性合格率100%，主要產(chǎn)品經(jīng)營范圍為經(jīng)濟適用房，開發(fā)的產(chǎn)品有“百信幸福苑〞、“百信鉆石苑〞、“百信寶山苑〞等。其產(chǎn)品經(jīng)營特點為：注重企業(yè)形象及產(chǎn)品品牌建設(shè)，注重住宅產(chǎn)品的住宅環(huán)境建設(shè)和住宅產(chǎn)品的技術(shù)含量。產(chǎn)品銷售較好，但寫字樓及高層住宅銷售冷淡，主要競爭優(yōu)勢在于通過兼并獲得較大的土地資源儲藏。未來將加大向烏魯木齊新規(guī)劃區(qū)、近郊區(qū)等地段的土地儲藏同時將通過在天山北坡經(jīng)濟帶和庫爾勒等其他地區(qū)和城市開展，實現(xiàn)同行業(yè)的跨地區(qū)開展。市場占有率達4.5%。新天房產(chǎn)是一家成立于1997年，由新天國際經(jīng)濟技術(shù)合作〔集團〕公司發(fā)起成立的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司成立以來緊緊依托“新天國際〞上市公司的雄厚實力，先后在烏魯木齊市的黃金地段成功地開發(fā)了“天富花園〞、“天潤花園〞多層住宅小區(qū)，“天鴻山莊〞山景豪宅，“天際大廈〞高層智能化商住大廈和“新天國際〞辦公樓，并成功地向沿海經(jīng)濟中心城市挺進，在上海蒲東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的中心地帶，公司先后建設(shè)了建筑面積4.8萬平方米的“新天國際大廈〞和3.6萬平方米的“新天花園〞高層住宅小區(qū)；在深圳福田區(qū)開發(fā)了建筑面積10萬平方米的高層外銷公寓；在海南三亞亞龍灣國家級旅游度假區(qū)建設(shè)了建筑面積3.3萬平方米的“海景假日酒店〞；在北京朝陽區(qū)開發(fā)了占地66.7公頃的“新天國際城〞，目前公司擁有房地產(chǎn)年開發(fā)規(guī)模20萬平方米，銷售額7億元的綜合實力。截止2001年，公司累計開發(fā)面積達60萬平方米，其中烏魯木齊市40萬平方米。其產(chǎn)品經(jīng)營特點為：以中、高層消費者為主要目標客戶，注重企業(yè)形象和產(chǎn)品的高檔產(chǎn)品品牌建設(shè)，以建設(shè)高質(zhì)量、高價格的高層住宅產(chǎn)品為主，規(guī)劃設(shè)計較為超前的住宅產(chǎn)品和營銷，贏得了一定的市場份額。市場占有率約3.7%。宏大房產(chǎn)是宏大集團的支柱企業(yè)，為宏大集團的開展壯大起到了重要的推動作用，幾年來，宏大房產(chǎn)先后成功地開發(fā)建設(shè)了“幸福花園新城〞、“宏業(yè)大廈〞、“環(huán)宇商住新城〞、“偉業(yè)大廈〞、“麗景花園〞、“名都花園小區(qū)〞、“格蘭得假日俱樂部〞、“宏大購物中心〞、“幸?；▓@小區(qū)〞、“幸福山莊別墅〞等工程，開發(fā)面積達400萬平方米，目前宏大房產(chǎn)已成為集房地產(chǎn)開發(fā)、銷售租賃、物業(yè)管理、建筑設(shè)計、裝飾裝修、建筑材料經(jīng)營為一體的大型房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。其產(chǎn)品經(jīng)營特點為：住宅產(chǎn)品質(zhì)量不高，住宅環(huán)境較差，容積率高，無統(tǒng)一的產(chǎn)品品牌，片面追求短期效益。目前在本市市場上正集中精力于大批存量樓盤的銷售中，同時宏大集團公司整體戰(zhàn)略將向區(qū)外轉(zhuǎn)移。市場占有率達25.6%。大灣房產(chǎn)以企業(yè)標準經(jīng)營，良好的企業(yè)信譽在市場競爭中有一定的地位，但該公司目前缺乏土地儲藏，這將制約公司下一步的開展。市場占有率約3.1%?！?〕潛在競爭者的進入由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集性行業(yè)，而土地資源又屬于稀缺性資源，這使得行業(yè)的進入壁壘較高。尤其是近幾年國家對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)控力度較大，制定了一系列行業(yè)標準、標準；同時由于我區(qū)的人均可支配收入較低，有效需求缺乏等因素，在一定程度上制約了潛在競爭者的進入。但從長期看，我國“十五〞期間按小康居住水平人均一室，戶均一套，人均面積25平方米的這種需求來衡量，目前烏魯木齊市常住人口208萬人，人均居住面積缺乏16平方米的現(xiàn)狀看，在“十五〞期間我市平均每年需要建設(shè)400~500萬平方米的住宅才能滿足市場的需求。另一方面，國家實行經(jīng)濟使用房政策和房地產(chǎn)金融措施從長期看也能促進需求的增長，因此從長遠看，潛在競爭者對行業(yè)有一定的沖擊力，不排除資金實力雄厚的企業(yè)進入該行業(yè)參與競爭的可能。供給商議價能力：從房地產(chǎn)的構(gòu)成本錢上看，土地的所有權(quán)屬于國家，隨著改革開放以來，住宅的商品化、貨幣分房等政策以及相關(guān)稅費和行政費用、土地使用權(quán)的評估、轉(zhuǎn)讓、拍賣等措施的出臺，土地使用費在房地產(chǎn)產(chǎn)品中的比重越來越大；另一方面，土地屬于耐用消費品，土地資源的稀缺性，這些都造成了土地供給者的議價能力很強。另外，房地產(chǎn)的建筑本錢在房地產(chǎn)構(gòu)成本錢中也占有較大的比重，說明房地產(chǎn)建筑材料供給商的議價能力也較強。購置者議價能力：我國房地產(chǎn)消費者的平均可支配收入較低，同時，目前國家對住房信貸等房地產(chǎn)金融的措施單一，對房地產(chǎn)消費需求的促進有限，但是房地產(chǎn)供給市場過度開發(fā)，增長迅猛，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)失衡，可供消費者選擇的余地較大，說明中、短期內(nèi)購置者的議價能力較強。競爭狀況的評價：有效需求缺乏，目標客戶的有限性；房地產(chǎn)開發(fā)商的實力相當；產(chǎn)品差異化程度缺乏；以及土地供給商有較強的議價能力，從這幾方面綜合情況，說明了該行業(yè)有較劇烈的競爭態(tài)勢。在烏魯木齊市現(xiàn)有競爭者中，影響各競爭者地位的主要因素按重要程度依次為：市場份額、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、產(chǎn)品質(zhì)量、住宅環(huán)境及效勞、營銷能力〔見下頁表1〕：表1：競爭態(tài)勢矩陣表關(guān)鍵因素權(quán)重廣匯宏大大灣康普建設(shè)華源評分加權(quán)分數(shù)評分加權(quán)分數(shù)評分加權(quán)分數(shù)評分加權(quán)分數(shù)評分加權(quán)分數(shù)住宅環(huán)境及效勞0.130.310.130.340.440.4產(chǎn)品質(zhì)量0.130.310.130.330.330.3營銷能力0.130.320.230.330.230.3市場份額0.3430.610.3110.3房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)0.3430.9444總計13.72.52.62.82.8說明：評分的涵義如下：4=強，3=次強，2=弱，1=次弱。在競爭地位分析中，我們分別選取廣匯、宏大、大灣、康普建設(shè)這幾個近來在烏魯木齊市房地產(chǎn)市場有一定影響力的企業(yè)與華源比照，同時采取對上述行業(yè)內(nèi)企業(yè)的關(guān)鍵競爭要素賦以權(quán)數(shù)的方法進行分析。其中：市場份額、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)指標綜合反映了房地產(chǎn)開發(fā)商的綜合實力，我們對其賦以權(quán)數(shù)0.3。住宅環(huán)境及效勞、營銷能力、產(chǎn)品質(zhì)量、財務(wù)狀況反映了企業(yè)的內(nèi)部管理能力，我們對其賦以權(quán)數(shù)。從以上競爭態(tài)勢矩陣中，我們可以看出在房地產(chǎn)行業(yè)中廣匯房地產(chǎn)在行業(yè)中處于較大的領(lǐng)先優(yōu)勢的位置，而華源集團、康普建設(shè)、大灣、宏大在行業(yè)中競爭實力均等，處于行業(yè)跟隨者的地位，而華源的競爭優(yōu)勢略高于其他三個企業(yè)。值得指出的是康普建設(shè)近兩年內(nèi)正在以咄咄逼人的開展勢頭，成為這一梯隊中最具挑戰(zhàn)性的競爭者。〔六〕結(jié)論從上表1中，反映出新疆房地產(chǎn)行業(yè)中，廣匯房產(chǎn)具有優(yōu)勢較大的競爭能力，處于市場絕對領(lǐng)先者的地位，而華源與大灣、康普建設(shè)、新天、宏大同屬于第二方陣，屬于市場跟隨者的地位，但華源在房地產(chǎn)行業(yè)有較強的地位，屬于第二方陣的領(lǐng)跑者的角色。盡管在房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇，市場有效需求缺乏，行業(yè)利潤不斷下滑，并且受政策影響較大的情況下，但是由于華源集團在房地產(chǎn)行業(yè)中具有豐富的管理和經(jīng)營經(jīng)驗，以及我區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的根底地位和行業(yè)未來潛在需求空間較大的特點，說明華源集團在該行業(yè)仍有較大的開展空間，因此我們認為華源集團在該行業(yè)應(yīng)繼續(xù)保持核心競爭能力，進一步加強房地產(chǎn)的開發(fā)和管理及土地資源儲藏能力。三、集中供熱行業(yè)環(huán)境分析集中行供熱業(yè)是政府壟斷經(jīng)營行業(yè)，其銷售價格遵守政府指導(dǎo)價，競爭者一般不易進入。由于目前大局部城市的供熱配套設(shè)施缺乏，所以供熱市場仍屬供不應(yīng)求的賣方市場，而未來住房建設(shè)的進一步開展將為供熱企業(yè)創(chuàng)造了更廣闊的市場空間?！惨弧碁豸斈君R市實施藍天工程將推動集中供熱行業(yè)的迅速開展，但隨著集中供熱逐漸市場化，該工程的政策優(yōu)勢將逐漸消失。烏魯木齊冬季時間長，能源供給主要以煤為主。這使得烏魯木齊市煤煙型大氣污染是目前的首要污染源。近年來烏魯木齊市加大環(huán)境保護力度，出臺了一系列相應(yīng)的法律、法規(guī)，以配合政府推進藍天工程。而集中供熱由于具有平安高效清潔環(huán)保的特點，成為解決污染的首選方案。為鼓勵開展城市集中供熱，烏魯木齊已先后動用社會資金7億多元用于環(huán)保建設(shè)，政府還將進一步開拓資金渠道，充分利用國外資金，積極籌措國內(nèi)資金。目前已撤除小鍋爐1340多臺，新建了15個大的集中供熱站，新增集中供熱面積2000萬平方米。但是，烏魯木齊在積極推動集中供熱快速開展的同時，在保證其社會公共設(shè)施，公益性的前提條件下，也將逐漸使集中供熱逐漸市場化，遵循市場規(guī)律，逐漸放開政府直接管理的形式。2002年11月起，自治區(qū)計委下文暫停熱貼費收取，這將使集中供熱工程失去一塊較大的政策性收益，且熱費收繳困難，使集中供熱工程的風(fēng)險大增。〔二〕烏魯木齊集中供熱市場開展空間較大經(jīng)過近5年的開展，烏魯木齊集中供熱行業(yè)從無到有，從小到大。目前已是烏魯木齊供熱市場中最主要的方式，供熱面積已由原來缺乏百萬平米增加供熱面積3500多萬平方米，烏魯木齊近6000多萬平米供熱總面積，占全市供勢總面積的60%以上。市“十五〞規(guī)劃中已將集中供熱的開展列入重要議題。在“十五〞期間，烏魯木齊將全面關(guān)停中小燃煤鍋爐，集中力量推行集中供熱，根據(jù)?烏魯木齊大氣污染治理方案?，烏魯木齊新建、擴建光明路集中供熱網(wǎng)、幸福路集中供熱網(wǎng)、老滿城區(qū)域供熱、南湖集中供熱、飛機場區(qū)域集中供熱等八個集中供熱和葦湖梁熱電聯(lián)產(chǎn)熱網(wǎng)。紅雁池二期熱電聯(lián)產(chǎn)工程工程及熱網(wǎng)，使集中供熱面積到達2570×104m2，全市供熱面積的60%，實現(xiàn)集中供熱，同時改造和擴建市中心現(xiàn)有的37個小區(qū)聯(lián)電采暖鍋爐房，保存210臺容量在7ΩW〔即10T〕以上的供熱鍋爐。這些工程完成后，可使全市的集中供熱率由1998年的33.6%上升到40%。這為集中供熱企業(yè)的開展提供了廣闊的市場開展空間和良好的開展?jié)摿?。〔三〕進入企業(yè)眾多，企業(yè)規(guī)模差異較大目前烏魯木齊已經(jīng)批準成立的集中供熱企業(yè)到達41家，其中規(guī)模較大的有17家，其中絕大局部的供熱面積在100萬平米左右，只有市熱力公司供熱面積到達了650萬平米，所以烏魯木齊集中供熱市場進入企業(yè)較多，大局部具有相當規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商都進入了該行業(yè)，但普遍規(guī)模較小，整體規(guī)模優(yōu)勢尚未顯現(xiàn)?！菜摹承录夹g(shù)的出現(xiàn)及能源結(jié)構(gòu)調(diào)整對烏魯木齊集中供熱行業(yè)的影響隨著社會對生存環(huán)境要求的日益提高，同時國家實施資源持續(xù)開展戰(zhàn)略，隨著社會能源結(jié)構(gòu)也將發(fā)生改變，同時新技術(shù)的應(yīng)用，新疆在烏魯木齊市新建成的小區(qū)中，已有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用新的燃油燃氣鍋爐、電力加熱裝置、單體燃氣加熱裝置等。由于采用新的節(jié)能技術(shù)，環(huán)保性能強于集中供熱，但相應(yīng)供熱本錢較高，加之，烏魯木齊天然氣主要來源于吐哈油田，而目前天然氣承載量小，只能承載25萬用戶，滿足家庭廚衛(wèi)使用已難以承受，在短期內(nèi)不具有競爭優(yōu)勢，因此，在短期內(nèi)能源結(jié)構(gòu)調(diào)整及新技術(shù)使用對烏魯木齊集中供熱行業(yè)結(jié)構(gòu)沖擊不是很大。近年來在烏魯木齊實施熱貼補助的有利政策下，集中供熱市場開展迅猛，烏魯木齊市集中供熱市場具有較好的市場開展空間，但隨著市場化進程加快，政策規(guī)定的熱貼已取消，華源集團供熱工程的市場同類競爭對手規(guī)模優(yōu)勢不明顯，新技術(shù)的出現(xiàn)增加了市場不確定因素，這為集中供熱企業(yè)帶來了沉重的打擊，尤其對于規(guī)模較小的集中供熱企業(yè)來講將失去市場競爭優(yōu)勢?！参濉辰Y(jié)論從市場競爭角度分析，集中供熱行業(yè)進入壁壘較高，受政府政策影響較大行業(yè)受供給商的影響較大，供給商在煤價上漲時具有較大的議價能力。該行業(yè)的領(lǐng)先者為市熱力公司，華源集團在該行業(yè)中亦處屬于行業(yè)跟隨者的競爭地位，在行業(yè)中已形成了一定的規(guī)模根底和管理經(jīng)驗。但由于該行業(yè)具有較大的市場開展空間，且存在政策性制約及區(qū)域性限制等比擬明顯的特征，華源集團應(yīng)考慮整合相關(guān)資源將其作為未來穩(wěn)定保障產(chǎn)業(yè)開展。四、物業(yè)管理行業(yè)環(huán)境分析〔一〕行業(yè)概況隨著我國城市化進程的不斷加速，物業(yè)管理已形成獨立運營的產(chǎn)業(yè)工程，其效益也越來越明顯。對地方政府而言，主要表達為：減少了大量的財政補貼，對住宅區(qū)開發(fā)企業(yè)而言，通過提高物業(yè)市場的競爭力，使開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)暢銷，加速資金周轉(zhuǎn)。同時，完善的物業(yè)管理能為開發(fā)商樹立良好的企業(yè)形象，吸引更多的房地產(chǎn)交易商和消費者。在環(huán)境效益上，住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境和布局、治安等與整個建設(shè)風(fēng)貌融為一體，提高了房地產(chǎn)業(yè)的綜合效益。目前，我國物業(yè)管理行業(yè)的主要特點是：1.企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)人才少且布局分散全國除萬科、中海、金地等少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理面積超過600萬平方米外，物業(yè)管理企業(yè)平均管房面積偏低。，平均每個物業(yè)管理企業(yè)僅管6.59萬平方米，每個物業(yè)管理人員平均只管494.31平方米，可見管理規(guī)模之小。2.絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟效益差，虧損嚴重的現(xiàn)象由于我國物業(yè)管理行業(yè)整體規(guī)模小，市場法規(guī)、意識均比擬淡薄。一些物業(yè)管理單位企業(yè)無視自身建設(shè)，把物業(yè)管理看成只是額外業(yè)務(wù)和簡單生產(chǎn)活動，對企業(yè)開展和專業(yè)管理水平的提高，一無規(guī)劃，二無措施，沒有明確管理目標責(zé)任制，企業(yè)既無壓力也無動力，管理不計本錢，年終無核算。同時，傳統(tǒng)的福利住房消費觀還有相當?shù)膽T性，不少住戶往往把物業(yè)管理理解為無償效勞或低償效勞。且政府對物業(yè)管理的收費不管管理質(zhì)量和管理本錢，一律實行統(tǒng)一限價。由此造成絕大多數(shù)企業(yè)經(jīng)濟效益較差。3.物業(yè)管理法制不健全全國性小區(qū)物業(yè)管理方面的法規(guī)很不健全，諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理收費、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、住宅小區(qū)的物業(yè)驗收交接等，這些涉及物業(yè)管理中的重大問題都有待于進一步的明確規(guī)定。為此造成了物業(yè)管理很難納入依法管理的法制軌道，使實行住宅小區(qū)物業(yè)管理的標準化和標準化缺乏法制的保障。我國房屋及物業(yè)管理有三種根本形式：一是政府房地產(chǎn)管理部門管理的，二是房地產(chǎn)開發(fā)商或?qū)I(yè)化的管理公司以企業(yè)化方式管理的，三是產(chǎn)權(quán)單位自管的，這三種物業(yè)管理模式大約各占1／3。而且其中不少物業(yè)管理職能往往是局部的或單一的，政府、管委會、物業(yè)管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系需要進一步明確。同時大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)并未樹立起市場化的觀念，小區(qū)的投資建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)，沒有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費的全過程來通盤設(shè)計和全方位運作，配套設(shè)施運作不理想，物業(yè)管理滯后于住房消費需求。我市目前有80余家物業(yè)管理公司，管理著1619萬平方米，平均每個物業(yè)管理企業(yè)管理約18萬平方米，年平均增長率達2%。其中僅局部住宅小區(qū)實行了社會化、專業(yè)化、標準化的管理。我區(qū)被建設(shè)部批準授予物業(yè)管理全國優(yōu)秀示范小區(qū)5個，全國優(yōu)秀小區(qū)7個，被評為自治區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)28個。但我市的物業(yè)管理行業(yè)也存在較多的問題，主要包括，在現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)中，有一半以上的企業(yè)沒有企業(yè)等級；從事物業(yè)管理的人員中有60%左右的人員沒有接受正規(guī)培訓(xùn)，大局部物業(yè)管理企業(yè)都是虧損經(jīng)營，要依靠門面出租或其他方面的補貼來維持生計。特別是社會上原來新開發(fā)的住宅小區(qū)，98%以上的單位沒有向住宅收取住房公用局部維修基金，給后期的社會化物業(yè)管理帶來了先天缺乏。在物業(yè)管理效勞方面，目前主要是保潔、保安和代收費用以及日常維修，更多的效勞工程如小區(qū)智能化管理效勞、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)配置等，由于費用和承受能力所限，短期內(nèi)還難以大范圍推行?！捕承袠I(yè)競爭狀況分析1.市場中競爭企業(yè)眾多，規(guī)模小，競爭力弱。我國共有物業(yè)管理企業(yè)150萬家，從業(yè)人員近200萬人，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)或依托政府、單位自管，或依靠房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)經(jīng)營，缺乏效勞意識、配套建設(shè)和市場經(jīng)營的觀念。標準性，管理、消費模式比擬落后。物業(yè)管理行業(yè)在我國屬于新興的行業(yè)，目前我國對該行業(yè)的管理仍然比擬傳統(tǒng)，缺乏法律、法規(guī)的制約和有效的行業(yè)標準，行業(yè)內(nèi)企業(yè)管理不到位，居民消費觀念，市場化意識均比擬冷淡?！踩辰Y(jié)論華源集團在該行業(yè)從物業(yè)管理規(guī)模上不具有優(yōu)勢，但是在小區(qū)環(huán)境建設(shè)、小區(qū)配套管理水平上在行業(yè)中具備一定的競爭力。由于行業(yè)的穩(wěn)定性特點決定了企業(yè)在該行業(yè)有穩(wěn)定的業(yè)務(wù)收入，同時物業(yè)管理的質(zhì)量是住宅產(chǎn)品的重要賣點，也是房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)的一個重要方面。因此，我們認為華源集團應(yīng)繼續(xù)提升物業(yè)的管理水平和盈利型工程的開發(fā)。目前由于整體物業(yè)管理行業(yè)未真正建立起市場配置資源的機制，同時行業(yè)價格管制的特點明顯，說明物業(yè)管理行業(yè)在短期內(nèi)吸引力不大，因此，我們建議華源集團對該行業(yè)的開展采取維持戰(zhàn)略。五、制藥行業(yè)環(huán)境分析〔一〕行業(yè)概況制藥行業(yè)是指以生產(chǎn)原料藥、中間體、制劑、藥用敷料及藥用包裝和制藥機械等為主的行業(yè)。我國現(xiàn)有6700多個制藥企業(yè)，可生產(chǎn)化學(xué)原料藥1400種、制劑藥4000多種；中成藥30余萬噸，品種規(guī)格達8000多種?；瘜W(xué)原料藥產(chǎn)量1999年到達43萬噸，其中二十四大類原料藥26萬噸，成為世界原料藥第二大生產(chǎn)國。其中青霉素及β-內(nèi)酰胺類藥物和維生素等已成為最大生產(chǎn)國和出口國。我國制藥行業(yè)主要呈現(xiàn)以下一些特點：1.制藥行業(yè)屬于增長型行業(yè)，在行業(yè)生命周期中處于高速成長期。我國制藥行業(yè)繼續(xù)保持連續(xù)高速增長的勢頭，制藥工業(yè)總產(chǎn)值、工業(yè)資產(chǎn)總量、制藥商業(yè)銷售額在“九五〞前4年分別到達年均遞增16.4%、15.9%、13.8%的水平，增長速度不僅快于全球制藥行業(yè)平均增長水平，也快于我國GDP的增長速度。進入21世紀，制藥行業(yè)要開展為高技術(shù)、外向型為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)，我國的制藥產(chǎn)品市場仍將保持較快的增長速度。從2001年制藥行業(yè)運行情況預(yù)測，明年將繼續(xù)保持總體穩(wěn)定開展的局面，工業(yè)總產(chǎn)值比上年增長15%；工業(yè)增加值比上年增長15%；工業(yè)企業(yè)利潤比上年增長10%；商業(yè)銷售額比上年增長8%；商業(yè)企業(yè)利潤比上年增長20%。消費具有比擬明顯的剛性特征，未來我國制藥市場仍有較大的市場需求。制藥行業(yè)開展主要以我國13億人口治病醫(yī)療、保健康復(fù)、生育生息等必需的制藥消費所拉動，具有明顯的剛性特征。另外我國是世界上最大的開展中國家，人口總數(shù)占全球的20%，預(yù)計2003年人口將突破13億。隨著人口的自然增長、老齡化社會的形成、城鎮(zhèn)醫(yī)療保險制度的改革以及其他相關(guān)因素，制藥市場總體需求將保持平穩(wěn)增長趨勢。3.隨著制藥行業(yè)深入開展和經(jīng)濟全球化影響，制藥各行業(yè)經(jīng)濟運行明顯分化。按行業(yè)總產(chǎn)值分析，高于制藥行業(yè)平均水平的行業(yè)分別是：化學(xué)藥品制劑業(yè)、制藥機械業(yè)、醫(yī)療器械業(yè)；而低于制藥行業(yè)平均水平的行業(yè)分別是：生物制藥業(yè)、化學(xué)原料藥業(yè)、包裝材料業(yè)、中藥和其他產(chǎn)業(yè)工程。其中：化學(xué)原料藥業(yè)的工業(yè)總產(chǎn)值923億元，增長17.57%；化學(xué)藥品制劑業(yè)842億元，增長22.88%；醫(yī)療器械業(yè)117億元，增長19.45%；生物制藥業(yè)170億元，增長18.65%；制藥機械業(yè)14億元，增長21.27%；中藥業(yè)601億元，增長15.38%；包裝材料業(yè)69億元，增長15.98%；其它產(chǎn)業(yè)工程工業(yè)43億元，增長11.22%。不同產(chǎn)業(yè)工程呈現(xiàn)增減清楚的開展狀況，也顯示出產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)極為迫切。業(yè)經(jīng)濟總量的地域集中度非常明顯從實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值的地區(qū)分布情況看，浙江、上海、廣東、江蘇、河北、湖北、山東、黑龍江、河南、吉林10省市占全行業(yè)的68.85%，而其他省市占全行業(yè)的31.15%。從實現(xiàn)工業(yè)增加值的地區(qū)分布情況看，江蘇、廣東、浙江、上海、山東、河北、湖北、吉林、北京、四川10省市占全行業(yè)的65.88%，而其他省市占全行業(yè)的34.12%。從主要經(jīng)濟指標的地區(qū)分布情況看，產(chǎn)品銷售收入排序前10位的省市依次是：江蘇、廣東、浙江、上海、河北、山東、天津、湖北、北京、黑龍江，共1462.56億元，占全行業(yè)的69.71%；實現(xiàn)利潤總額排序前10位的省市依次是：浙江、江蘇、廣東、北京、上海、山東、吉林、天津、陜西、河北，共123.54億元，占全行業(yè)的70.18%。比擬高，大企業(yè)和企業(yè)集團在制藥經(jīng)濟開展中的骨干作用進一步加強。從占制藥業(yè)企業(yè)數(shù)1.48%的排名前60家企業(yè)看，實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入699億元，占制藥工業(yè)的33.32%，其中，10億元的21家，10億元－5億元的34家，5億元－1億元的5家。實現(xiàn)利潤總額80.3億元，占全行業(yè)的45.63%，其中，5億元－2億元的10家，2億元－1億元的17家，1億元以下的33家。制藥行業(yè)生產(chǎn)集中度正在逐步提高。但從另一個角度看，世界排名前20位的制藥企業(yè)的銷售額占全世界藥品市場份額的60%左右。與世界先進國家的水平相比，國內(nèi)企業(yè)的差距還很大，生產(chǎn)集中度還遠遠低于興旺國家水平。因此，我國制藥企業(yè)如何盡快縮小與世界先進企業(yè)的差距，提高在全球藥品市場上的競爭實力是十分迫切的問題。6.參加WTO后，對我國制藥行業(yè)有較大的影響。參加WTO，對于制藥行業(yè)來說，既有機遇，又有挑戰(zhàn)。從機遇方面來講，主要表達在以下幾點：第一，入

世后，隨著WTO成員國關(guān)稅的降低，可使我國的化學(xué)原料藥、醫(yī)療器械出口到目前市場國的價風(fēng)格控空間較大，

有利于提高價格上的競爭能力。第二，隨著我國關(guān)稅壁壘的降低〔即降低進口關(guān)稅〕，勢必使制藥產(chǎn)品的原材料供給商選擇面更廣，價格進一步降低，尤其是醫(yī)療器械所需的進口元器件價格更低，從而有利于制藥企業(yè)降低生產(chǎn)本錢

。入世之后，隨著世貿(mào)組織成員國之間減少非關(guān)稅壁壘的限制，將更有利于我國眾多的制藥產(chǎn)品出口外銷到世界各地。

參加WTO之后，也有新的挑戰(zhàn)：首先，我國制藥行業(yè)的綜合實力還比擬脆弱，將失去原來關(guān)稅保護的緩沖層，制藥企業(yè)直接與跨國公司正面競爭。其次，隨著二十多年的改革開放，

境外大型跨國制藥公司紛紛通過資本輸入的途徑，在我國組建合資企業(yè)或獨資企業(yè)，并以此形成異地化的產(chǎn)銷基地

，從而瓜分我國的制藥，尤其是制劑產(chǎn)品市場。根據(jù)官方公布的統(tǒng)計資料，截至1999年底，我國制藥行業(yè)已有三資企業(yè)1790多家，協(xié)議投資額達55.7億美元，其中外資金額27.5億美元，世界制藥行業(yè)排行前10名的制藥公司都已在

中國投資建廠。制劑名牌產(chǎn)品市場的格局，已經(jīng)在其強大的宣傳攻勢和促銷策略的支撐下初步定型，要打破這種市

場格局，決非一朝一夕之事，而且需要雄厚的資本實力作后盾。另外，上述大型跨國公司所建的合資企業(yè)，還有長

期投資、收獲未來的戰(zhàn)略遠見和風(fēng)險資本儲藏，并已在生物工程產(chǎn)業(yè)方面搶占先機，而且有本部在技術(shù)創(chuàng)新上的有

力支撐，參加WTO后，這些方面留給我們的開展空間，應(yīng)該說不是很大。再次，從國內(nèi)制藥行業(yè)的現(xiàn)狀來講，無論是原料藥，還是制劑產(chǎn)品、中成藥，我們都面臨著諸多強勁的競爭對手?！捕承袠I(yè)競爭狀況分析我國制藥行業(yè)產(chǎn)品眾多，差異較大，由于制藥行業(yè)存在明顯的技術(shù)及知識產(chǎn)權(quán)等方面的進入壁壘，行業(yè)的競爭壓力主要來自于現(xiàn)有市場競爭者的競爭狀況以及生產(chǎn)替代品的競爭者。另一方面，制藥產(chǎn)品具有一定的外部性特征，即通過獲取制藥生產(chǎn)的技術(shù)、專利，其他制藥企業(yè)能通過仿制獲取較大的經(jīng)濟利益。從以上角度分析，由于我國國產(chǎn)化學(xué)藥品中有97.4%的品種是二次開發(fā)的仿制品，同時我國制藥企業(yè)的生產(chǎn)、地域集中性以及我國化學(xué)藥品制藥消費仍是主導(dǎo)消費的特點，所以我國以生產(chǎn)化學(xué)藥品為主的制藥企業(yè)競爭比擬劇烈。2.制藥原料、制藥中間體、醫(yī)療器械、醫(yī)用包裝等生產(chǎn)企業(yè)具有競爭優(yōu)勢。由于制藥原料、制藥中間體的生產(chǎn)企業(yè)大都是依托本地的制藥用生產(chǎn)資源的優(yōu)勢，從而對其他企業(yè)的進入造成較大的壁壘，存在一定的資源壟斷性，因此這類企業(yè)的競爭性相對不是很強。醫(yī)療器械、醫(yī)用包裝的生產(chǎn)企業(yè)由于存在較高的質(zhì)量、技術(shù)標準，同時國家相關(guān)法律、法規(guī)，行業(yè)政策的約束和要求比擬高，也形成了行業(yè)的進入壁壘，競爭性也不高?！?〕制藥企業(yè)規(guī)模小、技術(shù)人員比重低、產(chǎn)品競爭力弱。截止2001年，新疆共有制藥制造企業(yè)60余家，制藥流通企業(yè)112家，從業(yè)人員9781人，其中技術(shù)人員比重20%，藥業(yè)工業(yè)產(chǎn)值僅占全國藥業(yè)產(chǎn)值的0.3%，藥業(yè)工業(yè)企業(yè)平均年產(chǎn)值1038萬元，僅及全國平均水平的1/4，新疆最大的制藥企業(yè)——新疆藥業(yè)集團的制藥工業(yè)產(chǎn)值不及揚子江藥業(yè)工業(yè)產(chǎn)值的1/10。經(jīng)濟根底薄弱，設(shè)備工藝落后，難以形成規(guī)模生產(chǎn)，企業(yè)產(chǎn)品競爭力弱?！?〕制藥企業(yè)科技研發(fā)、產(chǎn)品創(chuàng)新能力差，品種單一，新藥品種少。由于新疆制藥科技研發(fā)人員少，同時科研資金投入缺乏，影響了企業(yè)的新產(chǎn)品開發(fā)和開展后勁，新疆藥品生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的品種絕大多是仿制品種，且低水平重復(fù)生產(chǎn)現(xiàn)象尤為突出，許多幾十年歷史的老廠，其產(chǎn)品多數(shù)是生產(chǎn)了多年的老品種。〔3〕新疆本地制藥企業(yè)在市場中的份額小，僅占全疆市場的13%我國各省市自治區(qū)大中型制藥企業(yè)幾乎都有駐疆辦事處或銷售代理人，在疆從事制藥產(chǎn)品的銷售及售后效勞工作。區(qū)外駐疆辦事處或銷售代理商1999年有1300家，2000年有800家。據(jù)抽樣調(diào)查推算，區(qū)外駐疆制藥銷售額為16億元，約占新疆制藥市場銷售總額的50%以上?！?〕新疆制藥行業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)根本特點新疆制藥生產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過多年的開展初步形成了具有新疆地方特色的，以雪蓮系列產(chǎn)品、補鈣制劑系列產(chǎn)品、麻黃素系列產(chǎn)品、甘草系列產(chǎn)品、維吾爾藥制劑系列產(chǎn)品以及枸杞、紅花、大蕓等為主導(dǎo)產(chǎn)品的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。目前，新疆甘草系列產(chǎn)品產(chǎn)量和產(chǎn)品質(zhì)量居全國之冠，麻黃素原料藥產(chǎn)量占全國的70%以上，雪蓮系列產(chǎn)品和補鈣制劑產(chǎn)品開展勢頭良好，已打入內(nèi)地市場。自1985年以來，新疆共開發(fā)制藥新產(chǎn)品91個，其中國家級新藥28個，民族藥18個，保健藥品45個。擁有維吾爾制藥研究機構(gòu)2個，維吾爾藥廠4家，能夠生產(chǎn)12種劑型近百個品種的唯吾爾制劑產(chǎn)品。〔三〕醫(yī)藥行業(yè)未來五年開展趨勢未來五年醫(yī)藥行業(yè)年均增長速度將不低于15%。在過去20年我國藥品市場保持高速增長，1978年至2000年醫(yī)藥工業(yè)產(chǎn)值年均遞增16.6%，比國民經(jīng)濟、世界藥品市場的年均增長分別高出了5和12個百分點，成為國民經(jīng)濟中開展最快的行業(yè)之一。推動我國醫(yī)藥行業(yè)保持如此高速增長的主要因素來自于經(jīng)濟、人口、政策等諸多方面，這些因素仍將在未來相當長時間內(nèi)發(fā)揮強勁作用。1.國民經(jīng)濟快速增長在國內(nèi)經(jīng)濟快速增長的同時，我國居民人均收入水平也有較大增長，這直接促進了人民生活水平的提高，擴大了對藥品的需求。我國藥品消費需求潛力巨大。美國等興旺國家人均年藥品消費約300美元，中等興旺國家人均藥品消費為40至50美元，而我國不到10美元，這既反映了我國與興旺國家藥品消費的差距，也反映了我國醫(yī)藥市場開展的潛力。目前我國已經(jīng)是世界第七大醫(yī)藥市場，藥品年銷售收入達68億美元，預(yù)計到2005年，我國藥品營業(yè)收入將到達140億美元，2021年達240億美元，成為世界第五大醫(yī)藥市場。2.人口凈增長和老齡化由于經(jīng)濟持續(xù)增長，到上世紀90年代后期，我國人口已呈現(xiàn)“三低〞的現(xiàn)代模式，即低出生率、低死亡率、低增長率。2000年，中國有12.95億人口，到2005年我國人口將達13.3億。人口凈增長將對醫(yī)藥產(chǎn)品產(chǎn)生新的需求。據(jù)統(tǒng)計，按目前我國的人口基數(shù)，我國人口每增長1%，可增加藥品消耗3.7億元。另外，我國已進入老齡化社會。據(jù)2000年人口普查資料，我國65歲以上老齡人口比例為7%，達8812萬人，預(yù)計“十五〞期間還將以年增3%的速度增長，到2005年將超過1.7億人。目前，老年人藥品消費已占全國藥品消費總量的50%以上。按現(xiàn)行老年人的用藥水平每人每年385元計算，2005年老年人的用藥總額將到達600億元以上。3.國家大力扶持醫(yī)療保險制度改革全面推進。醫(yī)療保險制度改革總體上會促進醫(yī)藥產(chǎn)品的消費，從而拉動醫(yī)藥經(jīng)濟的增長；藥品分類管理制度的實施。隨著我國處方藥和非處方藥制度的實施及進一步完善，零售藥品市場將進一步擴大，預(yù)計"十五"期間年均增長15%左右；農(nóng)村合作醫(yī)療制度的建立和完善，農(nóng)村三級衛(wèi)生預(yù)防網(wǎng)的加強、農(nóng)民收入的提高，為醫(yī)藥市場創(chuàng)造了開展空間；另外政府投入對醫(yī)藥行業(yè)的增長產(chǎn)生積極的作用。2002年國家對40項醫(yī)藥企業(yè)技術(shù)改造工程和108項技術(shù)創(chuàng)新工程，給予強有力支持，總投資約50億元。2002年7月30日起，12個“十五〞國家重大科技專項全面實施，“十五〞期間，這12個工程的總投入將到達200億元。4.行業(yè)特性醫(yī)藥對人類生活的巨大影響使得其行業(yè)的高增長和高收益特性非常突出。根據(jù)IMSHealth公司預(yù)測，1998-2002年全球藥品市場復(fù)合增長率(GAGR)為7.8%，2002年全球藥品銷售額將到達4060億美元。IMS在?2001-2005年全球藥品預(yù)測報告?中指出:2005年全球藥品市場銷售額將達5878.9億美元，2001-2005年的年均增長率為10.2%，遠遠高出同期全球經(jīng)濟的年均增長率2.4%?！菜摹辰Y(jié)論華源集團是通過資本運作手段進入藥業(yè)行業(yè)，不具備生產(chǎn)管理經(jīng)驗，并且該行業(yè)關(guān)鍵的成功要素是產(chǎn)品研發(fā)能力和市場營銷能力，雖然行業(yè)成長性較高，市場空間較大，但華康藥業(yè)原來的生產(chǎn)經(jīng)營方向是化學(xué)制藥業(yè)，其特點是行業(yè)競爭十分劇烈。目前華康藥業(yè)所生產(chǎn)的80余種化學(xué)藥品除少數(shù)產(chǎn)品外，其余大都是本錢較高、低附加值的產(chǎn)品；華康藥業(yè)的人力資源儲藏與產(chǎn)品開發(fā)及生產(chǎn)運營管理不匹配，目前在行業(yè)中的競爭地位很弱。華源集團要在制藥行業(yè)立足開展，必須發(fā)揮其資本、管理優(yōu)勢，采取資本運作手段，整合強勢企業(yè)，調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營方向，利用新疆特色藥用資源，逐步開發(fā)出具有獨立知識產(chǎn)權(quán)的特色藥品；構(gòu)建與市場需求相匹配的營銷團隊、經(jīng)銷商和市場網(wǎng)絡(luò)，培育華康藥業(yè)核心能力和品牌。六、戰(zhàn)事/SARS等不確定因素對行業(yè)經(jīng)濟影響世界經(jīng)濟開展處在一個不確定性的環(huán)境當中，比方1997～1998年的亞洲金融危機，2003年伊拉克戰(zhàn)爭、“非典〞等，都是不確定性的表現(xiàn)，不確定因素對經(jīng)濟開展的影響是無庸質(zhì)疑、不可防止。SARS對經(jīng)濟的影響是雙方面的，就像一個銅板總有它的兩面，非典固然可能影響經(jīng)濟開展的速度，特別是對第三產(chǎn)業(yè)等行業(yè)產(chǎn)生嚴重的影響，如特別是旅游業(yè)、餐飲業(yè)、交通運輸業(yè)，以及對外貿(mào)易、吸引外商投資、勞務(wù)輸出，受到較為嚴重的影響是肯定的，但卻對電信、醫(yī)療、住房、汽車、紡織類局部產(chǎn)品等行業(yè)產(chǎn)生一定的“刺激〞作用。特別引起關(guān)注的是由于戰(zhàn)爭、非典等因素影響，以及非典對人民生活方式改變、保健衛(wèi)生意識提高、健康、人文的追求等使我國醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)開展進一步加速。從醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)各子行業(yè)的情況來看，化學(xué)藥〔包括化學(xué)原料藥和化學(xué)制劑藥〕的利潤總額增幅將進一步加大，成為2002年醫(yī)藥行業(yè)的一大亮點。日前，國內(nèi)幾大家抗生素生產(chǎn)企業(yè)如華北制藥、魯抗醫(yī)藥、石藥集團等紛紛發(fā)布公告，預(yù)計公司一季度及上半年度的經(jīng)營業(yè)績與上年同期相比將有較大幅度的增長。同時，一大批制藥企業(yè)生產(chǎn)的抗非典藥品銷量也直線上升。中藥產(chǎn)業(yè)面臨難得開展機遇。在防治非典的戰(zhàn)斗中，中國傳統(tǒng)中藥的作用再一次得到了驗證。衛(wèi)生部不久前公布的非典型肺炎病例或疑似病例的推薦治療方案中，把“選用中藥輔助治療作為7種治療方案之一〞。世界衛(wèi)生組織官員在廣東調(diào)查，也對中藥治療非典的良好效果表示肯定。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，這次非典型肺炎的爆發(fā)，為中醫(yī)藥走向世界提供了一次絕好的時機。另一方面，抗擊非典，也為近年來我國正在加緊實施的中藥現(xiàn)代化進程提供了動力。實踐證明，以中藥現(xiàn)代化手段將傳統(tǒng)中藥加工，用現(xiàn)代劑型合并療效確切的組成局部，受到臨床醫(yī)生的歡送，并給企業(yè)帶來可觀的利潤。生物制藥，將成為醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)新的增長點。目前，在防治非典的戰(zhàn)斗中，人們對生物醫(yī)藥產(chǎn)品寄予厚望，另一方面，市場上與增強免疫力有關(guān)的生物制藥產(chǎn)品供不應(yīng)求。有關(guān)人士認為，全球范圍內(nèi)的非典病毒的出現(xiàn)使得政府及民眾對病毒和與之相關(guān)的抗生藥及生物保健藥有了一次比擬深刻的認識。由此，我國生物制藥業(yè)也迎來了前所未有的開展契機。七、結(jié)論〔一〕關(guān)鍵外部影響因素從以上分析可以得知，影響產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵外部時機有：宏觀經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)，利率下調(diào)，烏魯木齊城鎮(zhèn)人口的增加，新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，政府對開發(fā)經(jīng)濟適用房的支持，消費者對綠色消費環(huán)境的需求，集中供熱行業(yè)的政策支持以及廣闊的市場空間，房地產(chǎn)行業(yè)未來潛在需求空間較大，非典對改變?nèi)嗣癖＝⌒l(wèi)生意識、生活方式對醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)開展的契機。從以上分析可以得知，影響產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵外部威脅有：居民可支配收入缺乏，通貨緊縮，新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)競爭劇烈，消費者對綠色消費環(huán)境的需求，華源集團無藥業(yè)行業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗，化學(xué)制藥業(yè)競爭劇烈。〔二〕外部因素評價矩陣為綜合分析華源集團的外部經(jīng)營環(huán)境狀況，明確華源集團的外部機遇和威脅，我們采用外部因素分析矩陣的方法未分析華源集團的外部關(guān)鍵影響因素〔見表2〕：表2：外部因素分析矩陣表關(guān)鍵外部因素權(quán)重評分加權(quán)分數(shù)時機1.宏觀經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)0.0620.122.利率下調(diào)0.0220.043.烏魯木齊城鎮(zhèn)人口的增加0.0830.244.新技術(shù)、新材料的應(yīng)用0.0620.125.政府對開發(fā)經(jīng)濟適用房的支持0.6040.246.消費者倡導(dǎo)綠色消費環(huán)境0.0220.047.集中供熱行業(yè)的政策支持以及廣闊的市場空間0.6030.188.房地產(chǎn)行業(yè)未來潛在需求空間很大0.0620.129.非典對改變?nèi)嗣癖＝⌒l(wèi)生意識、生活方式對醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)開展的契機。3威脅1.居民可支配收入缺乏0.220.402.通貨緊縮0.1010.103.新技術(shù)、新材料的應(yīng)用0.0420.084.房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)競爭劇烈0.0620.125.消費者倡導(dǎo)綠色消費環(huán)境0.0510.056.華源集團無藥業(yè)行業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗，化學(xué)制藥業(yè)競爭劇烈0.0530.15總計12.28說明：總評分表示企業(yè)對外部各關(guān)鍵因素的有效反響程度，4表示企業(yè)對外部有較好的反響能力，2.5~4表示企業(yè)對外部的反響能力超過平均水平，1~2.5表示企業(yè)對外部的反響能力、應(yīng)變能力缺乏。表2反映了華源集團在外部環(huán)境中所面臨的機遇和威脅。從外部因素矩陣分析中，我們認為華源集團對外部環(huán)境的反響、應(yīng)變能力略低于平均水平，即利用時機和躲避風(fēng)險的能力一般。第二部分華源集團內(nèi)部經(jīng)營條件分析【提要】所有企業(yè)都只能在某些職能領(lǐng)域方面具有優(yōu)勢，沒有一家企業(yè)在所有的領(lǐng)域都有同樣的優(yōu)勢。企業(yè)的內(nèi)部優(yōu)勢與劣勢是構(gòu)成企業(yè)目標與戰(zhàn)略的重要根底，明確企業(yè)內(nèi)部條件是建立有效目標和戰(zhàn)略的出發(fā)點。一、華源集團開展現(xiàn)狀〔一〕概況華源集團是以房地產(chǎn)開發(fā)為主，集房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、物業(yè)管理、城市集中供熱、制藥及商貿(mào)為一體的企業(yè)集團。具有房地產(chǎn)開發(fā)一級企業(yè)資質(zhì)，注冊資金5000萬，資產(chǎn)總計1.74億元。企業(yè)在長期的經(jīng)營中確立了以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的開展方向，始終堅持“經(jīng)濟效益和社會效益同步開展〞的經(jīng)營宗旨，積極弘揚“以人為本，追求卓越，效勞社會，鑄造精品〞的企業(yè)理念，以“實施品牌戰(zhàn)略，樹立企業(yè)形象〞作為企業(yè)開展戰(zhàn)略的指導(dǎo)方針。在住宅建設(shè)中主要把設(shè)計創(chuàng)新擺在首位，強調(diào)住宅的均好性、多樣性和協(xié)調(diào)性，努力按“高起點的規(guī)劃、高質(zhì)量的施工、高標準的管理〞等四高標準進行管理，并倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)工程和健康居住的消費理念，以開發(fā)康居型住宅為目標產(chǎn)品，以中低收入家庭為主要目標客戶，以“實實在在、體貼入微、物超所值〞的產(chǎn)品回報社會。目前華源集團全資擁有烏魯木齊華源物業(yè)管理公司，控股新城建筑工程公司、烏魯木齊華源熱力公司、新疆華康藥業(yè)公司，參股新疆南苑商貿(mào)。華源集團下設(shè)7個職能部門：辦公室、人力資源部、財務(wù)部、企業(yè)開展部、前期工作部、經(jīng)營管理辦公室、工程管理部，一個營銷分公司。經(jīng)過幾年的不斷開展，華源集團的房地產(chǎn)業(yè)逐漸從單幢樓房、小規(guī)模住宅小區(qū)到較大規(guī)模住宅小區(qū)不斷擴大，先后開發(fā)建設(shè)了黃河路、堿泉街、南昌路、鯉魚山路等住宅小區(qū)，目前已累計開發(fā)住宅面積37萬平方米。華源集團在建筑施工中嚴格貫徹ISO9002質(zhì)量體系，以“創(chuàng)造精品住宅，追求人與自然的和諧〞為經(jīng)營理念，其開發(fā)的兩個大規(guī)模住宅小區(qū)友好新城小區(qū)和鯉魚山花園小區(qū)，均得到消費者的認可和上級部門和領(lǐng)導(dǎo)的好評。公司新開發(fā)的住宅產(chǎn)品定位為通過提升住宅產(chǎn)品檔次，滿足消費者多樣化需求，建設(shè)國家級康居示范小區(qū)。物業(yè)管理業(yè)務(wù)依托集團房地產(chǎn)的開展，目前擁有黃河路小區(qū)、堿泉街小區(qū)、南昌路小區(qū)、友好新城花園小區(qū)和鯉魚山小區(qū)等近30萬平方米的管理業(yè)務(wù)。主要效勞范圍為：小區(qū)物業(yè)維修維護、環(huán)境綠化清潔、幼兒教育、日用百貨、服裝干洗等。華源集團的熱力業(yè)務(wù)主要從事城市集中供暖、水暖維修、水暖配件、機電配件、化工等銷售，其熱力供給能力為200萬平方米，目前該項業(yè)務(wù)的供暖面積已達70萬平方米。華源集團的藥業(yè)主要從事原料藥、制劑的生產(chǎn)與銷售，目前擁有產(chǎn)品品種達80余種，其主要產(chǎn)品目前在市場上均屬普藥類，目前尚無競爭優(yōu)勢。南苑商貿(mào)主要業(yè)務(wù)為倉儲運輸、貨物托運、住宅停車、農(nóng)副產(chǎn)品、塑料產(chǎn)品、房屋租賃、物業(yè)管理、水暖設(shè)備、建材的生產(chǎn)銷售?！捕硽v史沿革1994年1月，烏魯木齊新城房地產(chǎn)綜合開發(fā)總公司成立。1997年8月，公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度成立烏魯木齊華源房地產(chǎn)。2001年12月，由烏魯木齊華源房地產(chǎn)開展成為新疆華源實業(yè)〔集團〕有限責(zé)任公司，擁有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。注冊資本5000萬元。1998年7月，烏魯木齊新城房地產(chǎn)綜合開發(fā)總公司更名為烏魯木齊新城建筑工程公司，專門經(jīng)營建筑安裝工程。2001年4月烏魯木齊新城建筑工程公司改制成為烏魯木齊新城建筑工程。注冊資本600萬元，現(xiàn)為華源集團的控股子公司。1999年10月，華源物業(yè)管理成立，為華源集團的全資子公司，注冊資本50萬元，2001年3月，企業(yè)增資，注冊資本達460萬元。2000年4月，華源房地產(chǎn)集中供熱站正式破土開工，2000年10月華源集中供熱站舉行了2000年冬季供暖的點火開爐儀式，至此華源供熱站正式供熱，成為2001年烏魯木齊市14家新建集中供熱站第一家供暖的單位，現(xiàn)為華源集團的參股公司，注冊資本3500萬元。2001年6月，華康藥業(yè)注冊成立，6月15日正式掛牌成立，注冊資本1123萬元，其中新疆制藥集團占40%，華源集團占35%，江蘇平潮建筑占25%，2002年12月，華源集團受讓新疆制藥集團40%股權(quán)，控股75%股權(quán)。2002年5月30日，新疆南苑商貿(mào)注冊成立，現(xiàn)為華源集團的參股公司，注冊資本330萬元。〔三〕華源集團下屬企業(yè)根本狀況烏魯木齊新城建筑公司〔以下簡稱新城公司〕系經(jīng)自治區(qū)建設(shè)廳批準，于1998年按現(xiàn)代企業(yè)制度組建成立，于2001年改制成有限責(zé)任公司，屬于三級建筑安裝施工企業(yè)。2000年，該公司通過了國際質(zhì)量體系認證，獲得了ISO9002質(zhì)量體系認證，主要經(jīng)營范圍為民用建筑、工業(yè)廠房、高層建筑、市政工程。新城公司下設(shè)7個工程部，6個職能部門：生產(chǎn)技術(shù)管理部、質(zhì)量管理部、平安設(shè)備管理部、財務(wù)管理部、經(jīng)營管理部、經(jīng)理辦公室。擁有在冊職工166人，其中各類專業(yè)技術(shù)、管理人員86人〔高級工程師3人，工程師22人，助理工程師35人，技術(shù)人員26人〕，具有各類大型施工機械設(shè)備150余臺。主要承攬的工程工程如下表3所示：表3：主要承攬的工程工程表年份工程名稱建筑面積工程優(yōu)良率1997年以前黃河路、堿泉街、南昌北路小區(qū)？100%1997年至1999年友好新城花園小區(qū)7萬平方米31%1999年8月至2000年11月鯉魚山小區(qū)15萬平方米80%2001年10月至20002年8月華美·麗景苑小區(qū)5萬平方米90%2002年7月〔在建〕華美·博奧家園10萬平方米2002年8月〔在建〕華美·文軒家園〔國家康居示范工程〕20萬平方米華源熱力〔以下簡稱華源熱力〕系華源集團與新疆有色運輸公司共同投資組建的有限責(zé)任公司，2001年11月，建化實業(yè)公司投資入股華源熱力。目前華源熱力擁有三個股東，由華源集團控股。華源集中供熱站占地近8000平方米，設(shè)計裝機容量為三臺29MW高溫?zé)崴仩t，供暖面積為100萬平方米，目前下設(shè)七個換熱站，熱力管網(wǎng)范圍為：東到河灘路、西至鯉魚山路、無名巷以北、蘇州路以南近250萬平方米的供暖區(qū)域，可為近10萬居民提供熱源，至2002年公司已實現(xiàn)72萬平方米的供暖面積。今年將完成外網(wǎng)建設(shè)長度約4000米，新建5座換熱站，新增供暖面積46萬平方米。華源熱力下設(shè)4個職能部門：辦公室、財務(wù)部、生產(chǎn)技術(shù)部、綜合經(jīng)營部。華源物業(yè)管理〔以下簡稱華源物業(yè)〕成立于1997年，系華源集團的全資子公司。擁有注冊資本460萬元，財務(wù)獨立核算，公司有五個職能部門：經(jīng)理辦公室、財務(wù)部、綜合管理部、工程管理部、經(jīng)營開展部，下設(shè)5個管理處，目前擁有在冊職工60人，其中各類專業(yè)技術(shù)、管理人員10人。主要經(jīng)營范圍為華源集團的各住宅小區(qū)的物業(yè)管理。主要業(yè)務(wù)有：房屋及設(shè)施管理和維修、設(shè)備管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生、治安、保衛(wèi)管理、小區(qū)內(nèi)精神文明建設(shè)等。目前華源物業(yè)管理的物業(yè)小區(qū)共5個，管理面積達30萬平方米。注冊資本1123萬元，是在原烏魯木齊制藥廠根底上按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建的公司。其中華源集團占75%股權(quán)，江蘇平潮建筑占25%。公司主要業(yè)務(wù)有：原料藥、制劑〔膠囊、片劑、顆粒劑、滴眼劑、外用液體劑、口服劑、軟膏劑〕。該企業(yè)是一個產(chǎn)權(quán)多元化的、具有現(xiàn)代企業(yè)機制特點的制藥企業(yè)，公司于6月15日正式揭牌。并實現(xiàn)了當年設(shè)計、當年開工并在年內(nèi)竣工通過了GMP認證。這是新疆第一個新建并通過符合GMP標準的藥品制劑的企業(yè)。目前在我區(qū)57家制藥企業(yè)中僅有新疆華康藥業(yè)股份和新疆特豐藥業(yè)兩家企業(yè)整體通過GMP認證，這是該企業(yè)唯一具備的競爭優(yōu)勢。根據(jù)國家規(guī)定到2004年6月30日還未通過國家藥監(jiān)局GMP認證的制藥企業(yè)將被逐出市場，在這一限定期限內(nèi)其他制藥企業(yè)也將陸續(xù)通過GMP認證，因此，這種優(yōu)勢隨時間的推移將逐步弱化。新疆南苑商貿(mào)有限責(zé)任公司是由自治區(qū)供銷社儲運工貿(mào)公司職工持股會、華源集團、自治區(qū)供銷社、新疆萬鑫房地產(chǎn)按照?公司法?共同發(fā)起改制組建而成。系華源集團的參股公司，公司位于烏魯木齊倉房溝，占地1400畝，現(xiàn)有各類生產(chǎn)、經(jīng)營性建筑土地面積25204平方米。主要業(yè)務(wù)有：倉儲運輸、貨物托運、住宿停車、農(nóng)副產(chǎn)品、塑料制品、房屋租賃、牧業(yè)管理、水暖設(shè)備、建材生產(chǎn)銷售。二、華源集團的內(nèi)部條件〔一〕產(chǎn)權(quán)及治理結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)權(quán)及公司治理結(jié)構(gòu)是對公司進行管理和控制的體系。它不僅規(guī)定了公司的各個參與者，例如，董事會、經(jīng)理層、股東和其他利害相關(guān)者的責(zé)任和權(quán)利分布，而且明確了決策公司事務(wù)時所應(yīng)遵循的規(guī)那么和程序。公司治理的核心是在所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)別離的條件下，科學(xué)、標準、合理地處理好由于所有者和經(jīng)營者的利益不一致而產(chǎn)生的委托—代理關(guān)系。公司治理的目標是使所有者不干預(yù)公司的日常經(jīng)營，降低管理本錢，同時保證經(jīng)理層以股東的利益和公司的利潤最大化為目標。因此，產(chǎn)權(quán)及公司治理結(jié)構(gòu)應(yīng)是整合資源的根本手段，其核心應(yīng)圍繞人力資本、財務(wù)資本和公共關(guān)系資本，其根本目標應(yīng)是公司長遠開展和股東利益最大化。華源集團經(jīng)過兩次改制，目前已形成了股權(quán)多元化的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，華源集團的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)圖見下頁圖2：30%5%30%5%65%新疆華康藥業(yè)注冊資本1123萬元南苑商貿(mào)有限責(zé)任公司江蘇平潮建筑安裝股份青島通用源工貿(mào)自然人新疆華源實業(yè)〔集團〕有限責(zé)任公司注冊資本5000萬元新疆有色冶金運輸公司新疆建化總廠自然人烏魯木齊華源物業(yè)管理公司注冊資本460萬元新城建筑公司注冊資本600萬元烏魯木齊華源熱力公司注冊資本3500萬元自治區(qū)供銷社通過圖2可以看出，華源集團通過資本運作已形成了以華源房產(chǎn)、華源物業(yè)、新城公司、華源熱力、華康藥業(yè)為主的核心層；以南苑商貿(mào)為主的緊密層；以新疆有色冶金運輸公司、新疆建化總廠、江蘇平潮建筑安裝公司、青島通用源工貿(mào)公司為聯(lián)盟的松散層企業(yè)集團。華源集團的股權(quán)結(jié)構(gòu)比擬集中，其中江蘇平潮建筑安裝股份占總股本的30%；青島通用源工貿(mào)占5%；職工股主要由華源集團的高層管理者持有，占總股本的65%。其產(chǎn)權(quán)控制體系符合現(xiàn)代企業(yè)制度的根本要求，表達了公司所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的別離。華源集團的公司治理結(jié)構(gòu)表達著這種公司產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，實行董事會下的總經(jīng)理負責(zé)制。其最高決策機構(gòu)是股東會，董事長兼任總經(jīng)理，集團設(shè)有監(jiān)事會履行法律賦予的監(jiān)督功能。從華源集團的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及實際運行中可以看出，華源集團產(chǎn)權(quán)控制體系符合現(xiàn)代