華源集團(tuán)外部運(yùn)營環(huán)境分析(1)(2021整理)

本文為網(wǎng)上收集整理，如需要該文檔得朋友，歡迎下載使用PAGE精品文檔，word文檔華源集團(tuán)外部運(yùn)營環(huán)境分析【提要】市場多變性和環(huán)境不穩(wěn)定性的趨勢，使得在任何場合，企業(yè)的資源都缺乏以利用它所面對的所有時(shí)機(jī)或躲避它所受到的所有威脅。企業(yè)外部運(yùn)營環(huán)境分析致力于識(shí)別和評價(jià)超出企業(yè)控制能力的外部開展趨勢與事件，揭示企業(yè)所面臨的主要時(shí)機(jī)與威脅，從而可以使管理者采用適當(dāng)?shù)膽?zhàn)略，充分利用時(shí)機(jī)、躲避或遠(yuǎn)離威脅的影響。一、PEST分析〔一〕政策法律環(huán)境分析1.華源集團(tuán)目前的主業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)，政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要表達(dá)在：〔1〕政府對土地資源的開發(fā)和使用方案直接影響到土地的供給，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況。政府對土地資源的管理主要表現(xiàn)在政府將采取措施，進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)用地的供給管理，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度方案，嚴(yán)格控制建設(shè)用地供給總量，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)等方面。各級國土資源管理部門將根據(jù)規(guī)劃和建設(shè)的實(shí)際需要，制定建設(shè)用地，特別是房地產(chǎn)開發(fā)用地的供給方案，對建設(shè)用地供給問題實(shí)行嚴(yán)格控制。制訂政府供地方案，把盤活利用存量建設(shè)用地作為土地供給的重要途徑，納入當(dāng)?shù)毓┑乜偭抗芾?。政府將?qiáng)化建設(shè)用地管理，確保政府對建設(shè)用地的集中統(tǒng)一供給。在一個(gè)城市內(nèi)，必須堅(jiān)持土地利用統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一管理。為了提高政府供地環(huán)節(jié)的透明度，實(shí)行政務(wù)公開，政府供地方案一經(jīng)確定，必須向社會(huì)公開，即政府土地供給方案、供地結(jié)果和基準(zhǔn)地價(jià)、土地市場交易信息等將定期向社會(huì)發(fā)布。最近，國家出臺(tái)實(shí)施土地儲(chǔ)藏制度，將現(xiàn)有國有土地包括一局部國有企業(yè)劃撥用地統(tǒng)一合理向社會(huì)公開招標(biāo)，實(shí)施土地經(jīng)營。關(guān)于土地出讓金征收管理，未按出讓合同約定支付國有土地使用權(quán)出讓金的，土地行政主管部門有權(quán)解除合同，并可要求違約賠償。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要按出讓合同要求的開發(fā)進(jìn)度開發(fā)土地，超過出讓合同約定的開工開發(fā)日期滿一年未開工開發(fā)的，政府將征收土地閑置費(fèi)，滿二年未開工開發(fā)的，政府將無償收回土地使用權(quán)，以防止土地閑置和爛尾工程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按出讓合同約定交清土地使用權(quán)出讓金的，國土資源部門不得為其發(fā)放國有土地使用證，未取得國有土地使用證的土地，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押?！?〕政府對房地產(chǎn)交易市場采取的政策將會(huì)影響到房地產(chǎn)的流通狀況。未來對我國房地產(chǎn)業(yè)影響較大的政策就是交易方式由福利分房政策向貨幣分房政策的轉(zhuǎn)變。隨著住房制度改革的持續(xù)推進(jìn)，中國房地產(chǎn)市場的需求主體逐漸由集團(tuán)向個(gè)人轉(zhuǎn)移，政府的房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)的開展也越來越重要，住房消費(fèi)信貸對房地產(chǎn)市場開展的重要作用日益顯現(xiàn)出來。隨著中國房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步開展和住房制度改革的不斷推進(jìn)，各大商業(yè)銀行紛紛推出以個(gè)人住房抵押貸款為核心的住宅消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)必將有迅速的開展，對我國房地產(chǎn)交易必將起到積極的促進(jìn)作用?！?〕政策法律環(huán)境的變化對華源集團(tuán)房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略性影響主要表現(xiàn)在：A.房地產(chǎn)由政策扶持的“安居型〞向市場引導(dǎo)的“康居型〞轉(zhuǎn)化。國家建設(shè)部組織實(shí)施的“2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程〞說明：今后我國的房地產(chǎn)開展方向是要以科技為先導(dǎo)，以推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)為核心，以提高住宅功能質(zhì)量、改善居住環(huán)境為宗旨，小康住宅與普通住宅相比要有一定的示范性、引導(dǎo)性和超前性，力爭做到一、二十年不落后，三五十年可改造。另一方面，政府已出臺(tái)了?國家康居示范工程管理方法?、?商品住宅性能認(rèn)定管理方法?以及有關(guān)住房分配貨幣化和開展經(jīng)濟(jì)適用住宅等文件，說明了政府政策在我國今后一個(gè)較長的時(shí)期內(nèi)將繼續(xù)推行經(jīng)濟(jì)適用住房供給政策，形成集團(tuán)消費(fèi)向個(gè)人消費(fèi)的轉(zhuǎn)變的消費(fèi)新格局，并引導(dǎo)“康居型〞住宅市場的開展。B.房地產(chǎn)管理的逐漸標(biāo)準(zhǔn)，操作透明化，稅、費(fèi)的降低。最近，國家出臺(tái)了?商品房銷售管理方法?、?劃撥土地集中通過土地交易市場轉(zhuǎn)讓、交易的規(guī)定?以及烏魯木齊市政府方案對一、二、三類范圍內(nèi)的土地停止審批經(jīng)濟(jì)適用房工程，只用于商品房工程的開發(fā)。說明政策環(huán)境將逐漸對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)、交易行為進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)。C.房地產(chǎn)交易市場將進(jìn)一步完善政府先后出臺(tái)了?已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行方法?、?簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見?等文件，說明政策將進(jìn)一步完善、放開房地產(chǎn)二級、三級市場，活潑住房交易市場。由于集中供熱關(guān)系到城市居民取暖的根本需求、關(guān)系到城市環(huán)境的治理等相關(guān)方面，為此政府制訂對集中供熱行業(yè)采暖費(fèi)的指導(dǎo)性價(jià)格政策。對城市供熱區(qū)域規(guī)劃的城市開展方案以及對集中供熱企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模的宏觀調(diào)控政策等將對集中供熱行業(yè)內(nèi)企業(yè)的開展具有重要指導(dǎo)性作用，從整個(gè)熱力行業(yè)的開展來看，由于長期以來，熱是以福利的形式提供給市民，因此熱作為一種特殊商品出現(xiàn)在市場中，人們對集中供熱的認(rèn)識(shí)不夠，思想意識(shí)未完全轉(zhuǎn)變，用熱交費(fèi)的主動(dòng)性較差。政府將采取多種方式來轉(zhuǎn)變市民的用熱意識(shí)，用有效的管理方式來標(biāo)準(zhǔn)熱力行業(yè)的市場開展，實(shí)行一戶一循環(huán)、分戶計(jì)量，就是政府將逐步推廣的標(biāo)準(zhǔn)熱力市場的組成局部。未來熱力行業(yè)的開展，在城市藍(lán)天工程中，政府將繼續(xù)對集中供熱給予支持并采取鼓勵(lì)清潔能源〔天然氣、燃油〕供熱的方式。以清潔能源為熱源的情況將逐年增長，但由于我國以燃煤為主的能源結(jié)構(gòu)近期很難從根本上改變，因此，以煤作為供熱采暖的熱源將持續(xù)較長時(shí)間。近年來，由于國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和電力建設(shè)的加速開展，電力供給的緊張局面趨于緩和，局部地區(qū)出現(xiàn)了電力過剩資源實(shí)現(xiàn)供熱，可謂節(jié)能、環(huán)保一舉兩得，是政府重點(diǎn)推行的工程?，F(xiàn)行集中供熱為調(diào)整型供熱，在不久的將來，各熱力公司在生產(chǎn)、經(jīng)營、管理方面對市場的適應(yīng)程度不同，各供熱站之間的互相重組是完全可能的，通過重組來擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)一步保護(hù)環(huán)境節(jié)約能源。政府將制訂物業(yè)管理行業(yè)的各項(xiàng)制度條例，逐步將物業(yè)管理行業(yè)納入社會(huì)化管理，各物業(yè)管理企業(yè)將逐步成為物業(yè)管理行業(yè)的市場競爭的主體。物業(yè)管理質(zhì)量與物業(yè)費(fèi)將成為選擇與配置物業(yè)管理資源的重要手段，同時(shí)未來政府政策對物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主關(guān)系和如何標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)將對物業(yè)管理行業(yè)的開展起到重要作用。我國政府對物業(yè)管理逐漸納入市場化經(jīng)營的軌道，出臺(tái)了?自治區(qū)城市住宅物業(yè)管理方法?等文件，同時(shí)政府對這兩個(gè)行業(yè)實(shí)行統(tǒng)一定價(jià)的規(guī)定，說明政策對這兩個(gè)行業(yè)的盈利空間有較大的影響。政府制訂的我國醫(yī)療體制改革政策以及對制藥行業(yè)藥品生產(chǎn)、流通企業(yè)的生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)、生產(chǎn)規(guī)模、價(jià)風(fēng)格控，國家根本藥品種的規(guī)定等對制藥生產(chǎn)制造企業(yè)都有重要影響作用；同時(shí)國家對中藥、民族藥的具體開展規(guī)劃也將影響制藥企業(yè)的生產(chǎn)開展方向。自1992年起，國家中制藥管理局和科技部先后組織和支持?jǐn)?shù)十名專家、教授和管理人員對中藥現(xiàn)代化問題進(jìn)行了深入研究。1997年，國家十四個(gè)部委開始在全國推廣中藥現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)行動(dòng)?？萍疾颗鷾?zhǔn)了為實(shí)施該方案制定的?中藥現(xiàn)代化研究開發(fā)和產(chǎn)業(yè)化實(shí)施方案?。為更好組織實(shí)施該方案，不久前成立了“中藥現(xiàn)代化工程管理辦公室〞，同時(shí)每年撥款1000多萬元用于藥材種植、國際市場需求的現(xiàn)代中藥篩選和研究開發(fā)工程?！捕辰?jīng)濟(jì)環(huán)境分析〔GDP〕變化趨勢房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營的根底建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大，因此，同國民經(jīng)濟(jì)的開展具有周期性一樣，房地產(chǎn)業(yè)的開展也具有周期性。從圖1可以看出，從1986年到1998年，商品房銷售額呈現(xiàn)出劇烈的波動(dòng)，顯示出一定的周期性，同樣，反映宏觀經(jīng)濟(jì)開展速度的GDP增長率也呈現(xiàn)出周期性，雖然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波動(dòng)步調(diào)根本上是一致的。只是有些年份房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)幅度會(huì)稍領(lǐng)先于GDP的波動(dòng)，這說明房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中具有一定的先導(dǎo)性〔見下列圖1〕：圖1：圖1：另一方面，與房地產(chǎn)行業(yè)相比，城市集中供熱、物業(yè)管理行業(yè)由于產(chǎn)品收入彈性比擬小的行業(yè)特點(diǎn)，決定了這兩個(gè)行業(yè)的銷售收入比擬穩(wěn)定，具有穩(wěn)定性行業(yè)的特點(diǎn)。同時(shí)這兩個(gè)行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)性比擬密切，即房地產(chǎn)行業(yè)的開展將帶動(dòng)集中供熱及物業(yè)管理行業(yè)的開展。最后，GDP的升降關(guān)系到國民收入分配格局，影響我國居民的收入多少，也必將對集中供熱、物業(yè)管理、藥業(yè)的開展產(chǎn)生一定的影響。根據(jù)自治區(qū)十五規(guī)劃GDP的增長目標(biāo)為9%，烏魯木齊市十五規(guī)劃綱要在未來五年內(nèi)將保持在10%的增長，爭取增長幅度為12%的態(tài)勢，這將對華源集團(tuán)所從事的三項(xiàng)主業(yè)是一個(gè)有利的時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)的市場需求是由居民購房能力的大小決定的。而居民的購房能力主要取決于居民的可支配收入。其用于購房的款項(xiàng)包括：原有的儲(chǔ)蓄存款、當(dāng)年總收入中扣除消費(fèi)支出的余額、住房公積金、住房補(bǔ)貼。由于房地產(chǎn)行業(yè)土地資源的稀缺性，使得房地產(chǎn)業(yè)的地域性特征十清楚顯，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品供給缺乏彈性。同時(shí)由于我國居民的可支配收入偏低，而房價(jià)卻居高不下，隨著我國貨幣分房制度的落實(shí)以及居民可支配收入的增加，居民可支配收入對房地產(chǎn)有效需求的影響將越來越大。居民可支配收入是構(gòu)成居民有效需求的重要影響因素；居民可支配收入的變化同樣對集中供熱、物業(yè)管理和藥業(yè)產(chǎn)生重要影響。預(yù)計(jì)，未來我國就業(yè)壓力仍然比擬大，居民可支配收入增幅有限；另外我國社會(huì)保障體系仍在不斷完善之中，因此在近階段居民可支配收入對華源集團(tuán)的開展不是十分有利。消費(fèi)者的消費(fèi)行為、習(xí)慣決定了房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的需求趨勢。隨著消費(fèi)者收入的增加和消費(fèi)者素質(zhì)的提高，消費(fèi)者將更加注重住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、戶型、結(jié)構(gòu)，注重居住質(zhì)量、信息的溝通和交流以及居住環(huán)境、售后效勞。只有那些能夠不斷滿足消費(fèi)者多樣化需求，并注重售后效勞的房地產(chǎn)開發(fā)商才能在市場競爭中立于不敗之地。另外，消費(fèi)者消費(fèi)心理、消費(fèi)模式的變化也將對房地產(chǎn)行業(yè)的競爭格局產(chǎn)生積極作用。消費(fèi)者消費(fèi)需求的多樣化，帶來了企業(yè)在市場經(jīng)營中環(huán)境的不穩(wěn)定性，這將對華源集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)及藥業(yè)領(lǐng)域的開展提出更高的要求。消費(fèi)模式的變化對城市集中供熱及物業(yè)管理的影響由于受到政府政策的影響而表現(xiàn)的不是很重要。利率作為資金的使用價(jià)格，是國家宏觀貨幣政策的一個(gè)調(diào)控目標(biāo)，在金融體系中扮演著調(diào)節(jié)貨幣資金流量的重要作用。隨著我國連續(xù)7次降息，對國民經(jīng)濟(jì)的開展起到了積極的促進(jìn)作用。利率下調(diào)從兩方面促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的開展，其一是降息使開發(fā)商的財(cái)務(wù)本錢下降，從而降低了房地產(chǎn)的開發(fā)本錢，使房價(jià)有了下調(diào)的可能；其二是降息使居民存款的利息下降，刺激了持幣者購房的愿望。同樣，開征利息稅也使居民的存款收入下降，并且開征利息稅和降息的不同點(diǎn)是存款額越大的其上繳的利息稅越多，因此開征利息稅會(huì)使得這局部人將房地產(chǎn)作為一個(gè)新的投資渠道，從而能促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售。根據(jù)有關(guān)資料預(yù)計(jì)，我國利率仍然有進(jìn)一步下調(diào)空間，這對華源集團(tuán)未來的開展是一個(gè)有利的因素。通貨膨脹導(dǎo)致了消費(fèi)者的實(shí)際購置力下降，而通貨緊縮將使消費(fèi)者、房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期下降，致使房地產(chǎn)行業(yè)的需求低迷，供給乏力。這些通貨的變化都不利于房地產(chǎn)市場的開展。近幾年，我國通貨緊縮的趨勢比擬明顯，由于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用比擬明顯，國家通過宏觀經(jīng)濟(jì)政策和金融工具大力開展根底設(shè)施建設(shè)，同時(shí)調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu)，都在一定程度上緩解了通貨變化的不利影響，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的開展。預(yù)計(jì)，我國未來通貨緊縮的趨勢仍將維持一定時(shí)期，這對華源集團(tuán)近期的利潤增長是一個(gè)不利的外部因素?！踩成鐣?huì)文化環(huán)境分析影響華源集團(tuán)關(guān)鍵的社會(huì)、文化、人口及環(huán)境因素包括：1.人口數(shù)量、質(zhì)量和結(jié)構(gòu)〔1〕對房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的影響人口是構(gòu)成房地產(chǎn)市場規(guī)模的根底，產(chǎn)品的有效需求也是建立在人口的根底之上的。一個(gè)城市的人口規(guī)模大小在一定程度上能夠決定房地產(chǎn)市場規(guī)模的大?。蝗丝诘馁|(zhì)量取決于國民受教育的程度，而人口的質(zhì)量直接決定了房地產(chǎn)市場產(chǎn)品開發(fā)的方向，因?yàn)槿说乃刭|(zhì)的提高必然會(huì)對住宅產(chǎn)品有更高的要求；人口結(jié)構(gòu)的狀況一定程度上影響房地產(chǎn)市場的開發(fā)和選擇，目前我國人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)老齡化的趨勢，同時(shí)家庭人口結(jié)構(gòu)也逐漸減少，單親、三口之家也會(huì)對住宅產(chǎn)品個(gè)性化提出越來越高要求?！?〕對藥業(yè)開展的影響主要影響在于人口結(jié)構(gòu)的變化上，未來我國年齡結(jié)構(gòu)趨向于老齡化，同時(shí)人口素質(zhì)的提高，必然要求人們生活更加健康，更加有質(zhì)量，這對華源集團(tuán)開展藥業(yè)也是一個(gè)機(jī)遇。2.社會(huì)、文化因素企業(yè)是社會(huì)的一個(gè)組成局部，企業(yè)文化也會(huì)受到社會(huì)大文化的制約和影響。社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)、道德的約束也影響著企業(yè)中的每一個(gè)員工，并使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為在這種約束下運(yùn)行。當(dāng)前，越來越多的企業(yè)注重企業(yè)的社會(huì)公眾形象，要求經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的共同開展反映了社會(huì)、文化因素對企業(yè)的影響。但是，社會(huì)、文化因素具有一定的社會(huì)積淀的作用。因此，社會(huì)、文化的因素從長期看對企業(yè)的開展影響較大，短期內(nèi)那么影響不大。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化的開展，消費(fèi)者不僅關(guān)注消費(fèi)效用的滿足，同時(shí)也更加注重居住、生存環(huán)境的影響和生活質(zhì)量的提高，這對房地產(chǎn)開發(fā)商注重居住環(huán)境和提高效勞質(zhì)量提出更高的要求。同樣，環(huán)境的因素也會(huì)要求其他行業(yè)注重人與自然的和諧開展，保護(hù)環(huán)境，倡導(dǎo)綠色消費(fèi)等等，企業(yè)在開展中只有關(guān)注環(huán)境與經(jīng)營的關(guān)系，才能有進(jìn)一步的開展空間，因此環(huán)境因素對華源集團(tuán)既是一個(gè)威脅也是一個(gè)時(shí)機(jī)。〔四〕技術(shù)環(huán)境分析技術(shù)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要反映在開發(fā)商及消費(fèi)者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的性能與質(zhì)量、節(jié)能與供熱方式、節(jié)水、節(jié)地和治理污染、住宅裝修的要求上。國家康居示范工程作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化載體的實(shí)施，將帶動(dòng)和推動(dòng)房地產(chǎn)技術(shù)現(xiàn)代化的開展。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.住宅設(shè)計(jì)把保證住宅質(zhì)量作為設(shè)計(jì)的根本原那么，把住宅平安、耐久性能作為設(shè)計(jì)質(zhì)量保障的根底，在住宅建筑、結(jié)構(gòu)、抗震、防火、供熱、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、電氣、空調(diào)等專業(yè)設(shè)計(jì)中應(yīng)滿足居民對住宅適用性的要求，在住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)中突出強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的均好性、多樣性和協(xié)調(diào)性。2.大力推廣和應(yīng)用先進(jìn)適用的住宅成套技術(shù)。這是示范工程的標(biāo)志和核心，也是工程能否立項(xiàng)的關(guān)鍵。住宅產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)包括：建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)、節(jié)能與新能源利用技術(shù)、廚衛(wèi)技術(shù)、管線技術(shù)、環(huán)境及其保障技術(shù)、智能化技術(shù)及施工建造技術(shù)等七大技術(shù)體系。3.積極推廣應(yīng)用優(yōu)良住宅產(chǎn)品。住宅產(chǎn)品體系是構(gòu)成成套技術(shù)體系的根底，是促進(jìn)住宅更新?lián)Q代的主要環(huán)節(jié)，要通過示范工程不斷完善住宅產(chǎn)品的通用化、系列化體系，引導(dǎo)住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的開展。4.技術(shù)對集中供熱、物業(yè)管理、藥業(yè)也十分重要，新技術(shù)、新工藝的變革將導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境的巨大的變化和市場競爭格局的重新布局，因此任何企業(yè)都要關(guān)注技術(shù)開展的變化。這對華源集團(tuán)既是威脅也是時(shí)機(jī)。二、房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析〔一〕宏觀經(jīng)濟(jì)政策與我國房地產(chǎn)行業(yè)開展房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行地產(chǎn)、房產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的根底建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響很大，由于1998年以來，我國經(jīng)濟(jì)開展低迷，內(nèi)需缺乏，消費(fèi)不旺，為此國家實(shí)施積極的宏觀政策調(diào)整，刺激內(nèi)需、擴(kuò)大消費(fèi)，推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)開展，目前，根底設(shè)施建設(shè)、固定資產(chǎn)投資已成為擴(kuò)大內(nèi)需，推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)開展的主要力量。因此把握國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對于房地產(chǎn)開發(fā)具有先導(dǎo)性的意義。1.2000年起，我國實(shí)施住房制度改革，停止福利住房實(shí)物分配，建立住房補(bǔ)貼制度，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，極大促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的開展。2.實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。第一，連續(xù)降息，使房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)本錢下降，從而降低了房地產(chǎn)的開發(fā)本錢，使房價(jià)有了下調(diào)的可能，降息使居民存款的利息下降，刺激了居民購房的愿望；第二，開征利息稅降低居民的存款，使居民消費(fèi)轉(zhuǎn)向大額耐用品及固定資產(chǎn)投資消費(fèi)；第三，實(shí)行信用貸款，降低大額耐用品及固定資產(chǎn)消費(fèi)的門檻，使房地產(chǎn)作為一個(gè)新的投資渠道，從而促進(jìn)了我國房地產(chǎn)的開展。3.國家將在較長的時(shí)期內(nèi)堅(jiān)持實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房政策，對于房地產(chǎn)市場國家將仍然扶持刺激其快速開展。4.以前房地產(chǎn)行業(yè)是上市融資限制的行業(yè)，隨著房地產(chǎn)市場開展，其上市呼聲越來越高，為此2000年國務(wù)院批準(zhǔn)了建設(shè)部關(guān)于同意局部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市試點(diǎn)的請求報(bào)告，允許局部素質(zhì)優(yōu)良的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行上市試點(diǎn)，這說明房地產(chǎn)企業(yè)上市的條件日趨放寬和成熟?！捕澄覈康禺a(chǎn)市場開展現(xiàn)狀及面臨的形勢房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步開展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。2001年，全國房地產(chǎn)投資總額為7378億元，比上一年度增長29.8%，增長幅度比2000年增加個(gè)百分點(diǎn)。全國共完成土地開發(fā)面積億平方米，增長40.9%，增幅比上年提高１.87個(gè)百分點(diǎn)?？⒐っ娣e億平方米，增長16.4%。2001年全國商品房平均銷售價(jià)格為2226元／平方米，增長5.8%，增幅比上年提高個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了持續(xù)、快速的增長態(tài)勢，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資〔不包括城鄉(xiāng)集體和個(gè)人投資〕的比重到達(dá)22.4%，比上年增加個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)過分析，2001年我國城鎮(zhèn)住宅及房地產(chǎn)增加值占GDP的比重約為6%左右，拉動(dòng)GDP增長1個(gè)百分點(diǎn)。在國家實(shí)施宏觀經(jīng)濟(jì)政策的有力推動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國內(nèi)熱點(diǎn)行業(yè)，2002年1—5月我國房地產(chǎn)投資保持了高速增長的態(tài)勢，而另一方面，商品房空置面積在不斷增加，商品房售價(jià)繼續(xù)走低。1至5月份，全國累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2098億元，比去年同期增長36.7%，增幅比去年同期高出個(gè)百分點(diǎn)，5月份，商品房空置面積分類指數(shù)值為0點(diǎn)，比去年同期增加點(diǎn)。商品房銷售的價(jià)格也在走低，全國商品房平均銷售價(jià)格為2290元／平方米，同比下降3.3%。其中，商品住宅平均銷售價(jià)格為2103元／平方米，同比下降4.3%。由于房地產(chǎn)開發(fā)過熱、過快，導(dǎo)致我國商品房空置率過高，造成市場階段性的結(jié)構(gòu)失衡，同時(shí)使房地產(chǎn)市場競爭劇烈、魚目混珠，市場秩序混亂，為此國家加大房地產(chǎn)整頓力度，標(biāo)準(zhǔn)市場，第一，今年由中華人民共和國建設(shè)部、中華人民共和國國家開展方案委員會(huì)、中華人民共和國國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)、中華人民共和國財(cái)政部等七部位聯(lián)合下發(fā)的“關(guān)于整頓和標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場秩序的通知〞將大力整頓房地產(chǎn)秩序，對于一些規(guī)模太小、達(dá)不到資質(zhì)要求、不符合施工要求的房地產(chǎn)開發(fā)商予以清理，同時(shí)一批小型房地產(chǎn)開發(fā)商在市場的機(jī)制下，已淘汰出局。第二，國家提高房地產(chǎn)開發(fā)商貸款門檻和房屋預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。第三，我國實(shí)行土地使用競標(biāo)，使房地產(chǎn)朝著健康良性的方向開展?！踩澄覈康禺a(chǎn)市場開展趨勢標(biāo)準(zhǔn)，政策條件會(huì)越來越高，房地產(chǎn)市場競爭會(huì)更加劇烈，其競爭態(tài)勢從產(chǎn)品競爭到品牌、文化競爭，其競爭形式表達(dá)為綜合實(shí)力的競爭，房地產(chǎn)市場將面臨一個(gè)重新整合的過程。2.消費(fèi)者行為日益理性，消費(fèi)心理日趨成熟。經(jīng)過1999年的熱情高漲，2000年的盲目搶購，2001年消費(fèi)者變得日益成熟和理性。進(jìn)入2002年，消費(fèi)者購房熱情大幅下降，受市場消息影響，多數(shù)消費(fèi)者持幣觀望。造成房地產(chǎn)銷售市場啟動(dòng)困難，行業(yè)開展進(jìn)入暫時(shí)性的低潮。消費(fèi)者日漸成熟的消費(fèi)心理將促使房地產(chǎn)開發(fā)商積極調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，注重開發(fā)樓盤的規(guī)模、質(zhì)量、效勞、文化、生態(tài)環(huán)境、健康娛樂等因素。為此房地產(chǎn)開發(fā)將逐漸從看得見摸得著〔現(xiàn)房〕——初級階段轉(zhuǎn)向看得見摸不著〔景觀房〕——開展階段，最后到看不見摸不著〔形態(tài)、品牌〕——高級階段。3.從房地產(chǎn)消費(fèi)主體來看，2001年個(gè)人購房比重到達(dá)93.9%，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)由團(tuán)體購置轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)體購置，個(gè)體購置對住宅產(chǎn)品個(gè)性化的要求越來越高。4.20世紀(jì)90年代初，興旺國家的人均建筑面積為平方米，通過世界各國的實(shí)踐說明，在人均住房面積到達(dá)30—35平方米之前，房地產(chǎn)市場都將保持較旺盛的住房需求，2001年年底，我國城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積已到達(dá)平方米，加之我國城鎮(zhèn)化建設(shè)戰(zhàn)略的實(shí)施，因此今后10年我國房地產(chǎn)開發(fā)仍將繼續(xù)保持強(qiáng)勁的開展勢頭?！菜摹承陆康禺a(chǎn)業(yè)開展的前景根本分析根據(jù)新疆城市化開展，城鎮(zhèn)人口和居民收入增加，據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，新疆在“十五〞期間平均每年需建住房建筑面積約1000萬平方米，人均住房建筑面積可到達(dá)22—23平方米，假設(shè)要人均住房建筑面積35平方米的目標(biāo)，新疆房地產(chǎn)業(yè)還有20年的開展空間。1.烏魯木齊房地產(chǎn)市場迅速開展。1993年—2000年烏魯木齊市共建住宅1119萬平米，其中經(jīng)濟(jì)適用房983萬平方米。七年來，烏魯木齊市共完成房地產(chǎn)投資132億元，預(yù)售住房面積1185萬平米，住宅1066萬平米。實(shí)現(xiàn)銷售收入142億元，上繳稅費(fèi)近10億元，成為我市經(jīng)濟(jì)開展的支柱性產(chǎn)業(yè)。2.烏魯木齊房地產(chǎn)市場開展?jié)摿^大。目前烏魯木齊市人均居住面積缺乏16平米〔人均建筑面積19平米〕，預(yù)計(jì)到2005年，人均居住面積將達(dá)30平米。未來10年中，我區(qū)城市居民家庭將有74萬戶需要購置住房，其中一年內(nèi)購房為15.5%；兩年內(nèi)購房26..1%；五年內(nèi)購房占31.4%；五至十年購房占27.1%。預(yù)計(jì)十五期間烏魯木齊市每年需建住房500—600萬平米，才能滿足市場需求?！参濉承陆康禺a(chǎn)市場競爭態(tài)勢及競爭地位分析〔1〕企業(yè)間的競爭企業(yè)間的競爭往往是行業(yè)中影響企業(yè)開展的最重要的因素，只有那些比競爭對手的戰(zhàn)略更能帶來競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略，才可能是成功的戰(zhàn)略。在房地產(chǎn)業(yè)中，華源集團(tuán)在烏魯木齊這個(gè)區(qū)域市場中共有大大小小的競爭對手190家，華源集團(tuán)的主要競爭對手有廣匯房產(chǎn)、康普房產(chǎn)、宏大房產(chǎn)、大灣房產(chǎn)、新天房產(chǎn)、國際置地等。其中獲得房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)的企業(yè)有：廣匯房產(chǎn)、華源房產(chǎn)、康普房產(chǎn)、大灣房產(chǎn)、宏大房產(chǎn)。2002年8月末，這五家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約占烏魯木齊市房地產(chǎn)市場份額的87.8%以上。這五家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是烏魯木齊市房地產(chǎn)市場的主要供給商，其在房地產(chǎn)市場占有率、住宅產(chǎn)品特色、營銷方式、企業(yè)管理上各有所長，代表著烏魯木齊市房地產(chǎn)行業(yè)的開展?fàn)顩r和未來趨勢。因此，我們以這五家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主要的分析對象，各主要競爭對手的主要特點(diǎn)為：廣匯房產(chǎn)在新疆這個(gè)區(qū)域市場內(nèi)處于市場領(lǐng)先者的地位，擁有最大的市場份額，經(jīng)營特點(diǎn)為大規(guī)模高密度開發(fā)，住宅產(chǎn)品以高層、小高層住宅為主，主要競爭優(yōu)勢在于銷售網(wǎng)絡(luò)及銷售管理體系。廣匯房產(chǎn)在9年的開展中，相繼建成了34個(gè)商住小區(qū)、4個(gè)高層公寓、1個(gè)現(xiàn)代化工業(yè)城、1個(gè)現(xiàn)代化別墅群、2個(gè)集中供熱站，累計(jì)開發(fā)面積達(dá)443萬平方米，竣工面積近370萬平方米，是自治區(qū)開發(fā)規(guī)模最大、營銷數(shù)量最多、經(jīng)濟(jì)效益最好的房地產(chǎn)開發(fā)商，被排在自治區(qū)“十大房地產(chǎn)企業(yè)〞榜首，目前廣匯房產(chǎn)已形成了集房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、租賃、物業(yè)管理為一體的房地產(chǎn)經(jīng)營格局，成為廣匯企業(yè)集團(tuán)的支柱性企業(yè)，市場占有率達(dá)50.9%?？灯辗慨a(chǎn)是一個(gè)以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，根本建設(shè)相關(guān)門類配套齊全，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、裝飾裝潢、工程造價(jià)審計(jì)、新能源開發(fā)、電器制造、新型建材、環(huán)保綠化、農(nóng)業(yè)開發(fā)、玻璃制品等業(yè)務(wù)的跨行業(yè)綜合性企業(yè)。在近幾年中以較大的開發(fā)量、大量的對外宣傳、較好的形象宣傳和企業(yè)信譽(yù)逐漸地?cái)U(kuò)大了市場份額。目前康普房產(chǎn)累計(jì)開發(fā)面積達(dá)60萬平方米，產(chǎn)品一次性合格率100%，主要產(chǎn)品經(jīng)營范圍為經(jīng)濟(jì)適用房，開發(fā)的產(chǎn)品有“百信幸福苑〞、“百信鉆石苑〞、“百信寶山苑〞等。其產(chǎn)品經(jīng)營特點(diǎn)為：注重企業(yè)形象及產(chǎn)品品牌建設(shè)，注重住宅產(chǎn)品的住宅環(huán)境建設(shè)和住宅產(chǎn)品的技術(shù)含量。產(chǎn)品銷售較好，但寫字樓及高層住宅銷售冷淡，主要競爭優(yōu)勢在于通過兼并獲得較大的土地資源儲(chǔ)藏。未來將加大向?yàn)豸斈君R新規(guī)劃區(qū)、近郊區(qū)等地段的土地儲(chǔ)藏同時(shí)將通過在天山北坡經(jīng)濟(jì)帶和庫爾勒等其他地區(qū)和城市開展，實(shí)現(xiàn)同行業(yè)的跨地區(qū)開展。市場占有率達(dá)4.5%。新天房產(chǎn)是一家成立于1997年，由新天國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作〔集團(tuán)〕公司發(fā)起成立的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司成立以來緊緊依托“新天國際〞上市公司的雄厚實(shí)力，先后在烏魯木齊市的黃金地段成功地開發(fā)了“天富花園〞、“天潤花園〞多層住宅小區(qū)，“天鴻山莊〞山景豪宅，“天際大廈〞高層智能化商住大廈和“新天國際〞辦公樓，并成功地向沿海經(jīng)濟(jì)中心城市挺進(jìn)，在上海蒲東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的中心地帶，公司先后建設(shè)了建筑面積4.8萬平方米的“新天國際大廈〞和3.6萬平方米的“新天花園〞高層住宅小區(qū)；在深圳福田區(qū)開發(fā)了建筑面積10萬平方米的高層外銷公寓；在海南三亞亞龍灣國家級旅游度假區(qū)建設(shè)了建筑面積3.3萬平方米的“海景假日酒店〞；在北京朝陽區(qū)開發(fā)了占地66.7公頃的“新天國際城〞，目前公司擁有房地產(chǎn)年開發(fā)規(guī)模20萬平方米，銷售額7億元的綜合實(shí)力。截止2001年，公司累計(jì)開發(fā)面積達(dá)60萬平方米，其中烏魯木齊市40萬平方米。其產(chǎn)品經(jīng)營特點(diǎn)為：以中、高層消費(fèi)者為主要目標(biāo)客戶，注重企業(yè)形象和產(chǎn)品的高檔產(chǎn)品品牌建設(shè)，以建設(shè)高質(zhì)量、高價(jià)格的高層住宅產(chǎn)品為主，規(guī)劃設(shè)計(jì)較為超前的住宅產(chǎn)品和營銷，贏得了一定的市場份額。市場占有率約3.7%。宏大房產(chǎn)是宏大集團(tuán)的支柱企業(yè)，為宏大集團(tuán)的開展壯大起到了重要的推動(dòng)作用，幾年來，宏大房產(chǎn)先后成功地開發(fā)建設(shè)了“幸?；▓@新城〞、“宏業(yè)大廈〞、“環(huán)宇商住新城〞、“偉業(yè)大廈〞、“麗景花園〞、“名都花園小區(qū)〞、“格蘭得假日俱樂部〞、“宏大購物中心〞、“幸福花園小區(qū)〞、“幸福山莊別墅〞等工程，開發(fā)面積達(dá)400萬平方米，目前宏大房產(chǎn)已成為集房地產(chǎn)開發(fā)、銷售租賃、物業(yè)管理、建筑設(shè)計(jì)、裝飾裝修、建筑材料經(jīng)營為一體的大型房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。其產(chǎn)品經(jīng)營特點(diǎn)為：住宅產(chǎn)品質(zhì)量不高，住宅環(huán)境較差，容積率高，無統(tǒng)一的產(chǎn)品品牌，片面追求短期效益。目前在本市市場上正集中精力于大批存量樓盤的銷售中，同時(shí)宏大集團(tuán)公司整體戰(zhàn)略將向區(qū)外轉(zhuǎn)移。市場占有率達(dá)25.6%。大灣房產(chǎn)以企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營，良好的企業(yè)信譽(yù)在市場競爭中有一定的地位，但該公司目前缺乏土地儲(chǔ)藏，這將制約公司下一步的開展。市場占有率約3.1%?！?〕潛在競爭者的進(jìn)入由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集性行業(yè)，而土地資源又屬于稀缺性資源，這使得行業(yè)的進(jìn)入壁壘較高。尤其是近幾年國家對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)控力度較大，制定了一系列行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)由于我區(qū)的人均可支配收入較低，有效需求缺乏等因素，在一定程度上制約了潛在競爭者的進(jìn)入。但從長期看，我國“十五〞期間按小康居住水平人均一室，戶均一套，人均面積25平方米的這種需求來衡量，目前烏魯木齊市常住人口208萬人，人均居住面積缺乏16平方米的現(xiàn)狀看，在“十五〞期間我市平均每年需要建設(shè)400~500萬平方米的住宅才能滿足市場的需求。另一方面，國家實(shí)行經(jīng)濟(jì)使用房政策和房地產(chǎn)金融措施從長期看也能促進(jìn)需求的增長，因此從長遠(yuǎn)看，潛在競爭者對行業(yè)有一定的沖擊力，不排除資金實(shí)力雄厚的企業(yè)進(jìn)入該行業(yè)參與競爭的可能。供給商議價(jià)能力：從房地產(chǎn)的構(gòu)成本錢上看，土地的所有權(quán)屬于國家，隨著改革開放以來，住宅的商品化、貨幣分房等政策以及相關(guān)稅費(fèi)和行政費(fèi)用、土地使用權(quán)的評估、轉(zhuǎn)讓、拍賣等措施的出臺(tái)，土地使用費(fèi)在房地產(chǎn)產(chǎn)品中的比重越來越大；另一方面，土地屬于耐用消費(fèi)品，土地資源的稀缺性，這些都造成了土地供給者的議價(jià)能力很強(qiáng)。另外，房地產(chǎn)的建筑本錢在房地產(chǎn)構(gòu)成本錢中也占有較大的比重，說明房地產(chǎn)建筑材料供給商的議價(jià)能力也較強(qiáng)。購置者議價(jià)能力：我國房地產(chǎn)消費(fèi)者的平均可支配收入較低，同時(shí)，目前國家對住房信貸等房地產(chǎn)金融的措施單一，對房地產(chǎn)消費(fèi)需求的促進(jìn)有限，但是房地產(chǎn)供給市場過度開發(fā)，增長迅猛，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)失衡，可供消費(fèi)者選擇的余地較大，說明中、短期內(nèi)購置者的議價(jià)能力較強(qiáng)。競爭狀況的評價(jià)：有效需求缺乏，目標(biāo)客戶的有限性；房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力相當(dāng)；產(chǎn)品差異化程度缺乏；以及土地供給商有較強(qiáng)的議價(jià)能力，從這幾方面綜合情況，說明了該行業(yè)有較劇烈的競爭態(tài)勢。在烏魯木齊市現(xiàn)有競爭者中，影響各競爭者地位的主要因素按重要程度依次為：市場份額、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、產(chǎn)品質(zhì)量、住宅環(huán)境及效勞、營銷能力〔見下頁表1〕：表1：競爭態(tài)勢矩陣表關(guān)鍵因素權(quán)重廣匯宏大大灣康普建設(shè)華源評分加權(quán)分?jǐn)?shù)評分加權(quán)分?jǐn)?shù)評分加權(quán)分?jǐn)?shù)評分加權(quán)分?jǐn)?shù)評分加權(quán)分?jǐn)?shù)住宅環(huán)境及效勞0.130.310.130.340.440.4產(chǎn)品質(zhì)量0.130.310.130.330.330.3營銷能力0.130.320.230.330.230.3市場份額0.3430.610.3110.3房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)0.3430.9444總計(jì)13.72.52.62.82.8說明：評分的涵義如下：4=強(qiáng)，3=次強(qiáng)，2=弱，1=次弱。在競爭地位分析中，我們分別選取廣匯、宏大、大灣、康普建設(shè)這幾個(gè)近來在烏魯木齊市房地產(chǎn)市場有一定影響力的企業(yè)與華源比照，同時(shí)采取對上述行業(yè)內(nèi)企業(yè)的關(guān)鍵競爭要素賦以權(quán)數(shù)的方法進(jìn)行分析。其中：市場份額、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)指標(biāo)綜合反映了房地產(chǎn)開發(fā)商的綜合實(shí)力，我們對其賦以權(quán)數(shù)0.3。住宅環(huán)境及效勞、營銷能力、產(chǎn)品質(zhì)量、財(cái)務(wù)狀況反映了企業(yè)的內(nèi)部管理能力，我們對其賦以權(quán)數(shù)。從以上競爭態(tài)勢矩陣中，我們可以看出在房地產(chǎn)行業(yè)中廣匯房地產(chǎn)在行業(yè)中處于較大的領(lǐng)先優(yōu)勢的位置，而華源集團(tuán)、康普建設(shè)、大灣、宏大在行業(yè)中競爭實(shí)力均等，處于行業(yè)跟隨者的地位，而華源的競爭優(yōu)勢略高于其他三個(gè)企業(yè)。值得指出的是康普建設(shè)近兩年內(nèi)正在以咄咄逼人的開展勢頭，成為這一梯隊(duì)中最具挑戰(zhàn)性的競爭者?！擦辰Y(jié)論從上表1中，反映出新疆房地產(chǎn)行業(yè)中，廣匯房產(chǎn)具有優(yōu)勢較大的競爭能力，處于市場絕對領(lǐng)先者的地位，而華源與大灣、康普建設(shè)、新天、宏大同屬于第二方陣，屬于市場跟隨者的地位，但華源在房地產(chǎn)行業(yè)有較強(qiáng)的地位，屬于第二方陣的領(lǐng)跑者的角色。盡管在房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇，市場有效需求缺乏，行業(yè)利潤不斷下滑，并且受政策影響較大的情況下，但是由于華源集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)中具有豐富的管理和經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，以及我區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的根底地位和行業(yè)未來潛在需求空間較大的特點(diǎn)，說明華源集團(tuán)在該行業(yè)仍有較大的開展空間，因此我們認(rèn)為華源集團(tuán)在該行業(yè)應(yīng)繼續(xù)保持核心競爭能力，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)的開發(fā)和管理及土地資源儲(chǔ)藏能力。三、集中供熱行業(yè)環(huán)境分析集中行供熱業(yè)是政府壟斷經(jīng)營行業(yè)，其銷售價(jià)格遵守政府指導(dǎo)價(jià)，競爭者一般不易進(jìn)入。由于目前大局部城市的供熱配套設(shè)施缺乏，所以供熱市場仍屬供不應(yīng)求的賣方市場，而未來住房建設(shè)的進(jìn)一步開展將為供熱企業(yè)創(chuàng)造了更廣闊的市場空間?！惨弧碁豸斈君R市實(shí)施藍(lán)天工程將推動(dòng)集中供熱行業(yè)的迅速開展，但隨著集中供熱逐漸市場化，該工程的政策優(yōu)勢將逐漸消失。烏魯木齊冬季時(shí)間長，能源供給主要以煤為主。這使得烏魯木齊市煤煙型大氣污染是目前的首要污染源。近年來烏魯木齊市加大環(huán)境保護(hù)力度，出臺(tái)了一系列相應(yīng)的法律、法規(guī)，以配合政府推進(jìn)藍(lán)天工程。而集中供熱由于具有平安高效清潔環(huán)保的特點(diǎn)，成為解決污染的首選方案。為鼓勵(lì)開展城市集中供熱，烏魯木齊已先后動(dòng)用社會(huì)資金7億多元用于環(huán)保建設(shè)，政府還將進(jìn)一步開拓資金渠道，充分利用國外資金，積極籌措國內(nèi)資金。目前已撤除小鍋爐1340多臺(tái)，新建了15個(gè)大的集中供熱站，新增集中供熱面積2000萬平方米。但是，烏魯木齊在積極推動(dòng)集中供熱快速開展的同時(shí)，在保證其社會(huì)公共設(shè)施，公益性的前提條件下，也將逐漸使集中供熱逐漸市場化，遵循市場規(guī)律，逐漸放開政府直接管理的形式。2002年11月起，自治區(qū)計(jì)委下文暫停熱貼費(fèi)收取，這將使集中供熱工程失去一塊較大的政策性收益，且熱費(fèi)收繳困難，使集中供熱工程的風(fēng)險(xiǎn)大增?！捕碁豸斈君R集中供熱市場開展空間較大經(jīng)過近5年的開展，烏魯木齊集中供熱行業(yè)從無到有，從小到大。目前已是烏魯木齊供熱市場中最主要的方式，供熱面積已由原來缺乏百萬平米增加供熱面積3500多萬平方米，烏魯木齊近6000多萬平米供熱總面積，占全市供勢總面積的60%以上。市“十五〞規(guī)劃中已將集中供熱的開展列入重要議題。在“十五〞期間，烏魯木齊將全面關(guān)停中小燃煤鍋爐，集中力量推行集中供熱，根據(jù)?烏魯木齊大氣污染治理方案?，烏魯木齊新建、擴(kuò)建光明路集中供熱網(wǎng)、幸福路集中供熱網(wǎng)、老滿城區(qū)域供熱、南湖集中供熱、飛機(jī)場區(qū)域集中供熱等八個(gè)集中供熱和葦湖梁熱電聯(lián)產(chǎn)熱網(wǎng)。紅雁池二期熱電聯(lián)產(chǎn)工程工程及熱網(wǎng)，使集中供熱面積到達(dá)2570×104m2，全市供熱面積的60%，實(shí)現(xiàn)集中供熱，同時(shí)改造和擴(kuò)建市中心現(xiàn)有的37個(gè)小區(qū)聯(lián)電采暖鍋爐房，保存210臺(tái)容量在7ΩW〔即10T〕以上的供熱鍋爐。這些工程完成后，可使全市的集中供熱率由1998年的33.6%上升到40%。這為集中供熱企業(yè)的開展提供了廣闊的市場開展空間和良好的開展?jié)摿??！踩尺M(jìn)入企業(yè)眾多，企業(yè)規(guī)模差異較大目前烏魯木齊已經(jīng)批準(zhǔn)成立的集中供熱企業(yè)到達(dá)41家，其中規(guī)模較大的有17家，其中絕大局部的供熱面積在100萬平米左右，只有市熱力公司供熱面積到達(dá)了650萬平米，所以烏魯木齊集中供熱市場進(jìn)入企業(yè)較多，大局部具有相當(dāng)規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商都進(jìn)入了該行業(yè)，但普遍規(guī)模較小，整體規(guī)模優(yōu)勢尚未顯現(xiàn)?！菜摹承录夹g(shù)的出現(xiàn)及能源結(jié)構(gòu)調(diào)整對烏魯木齊集中供熱行業(yè)的影響隨著社會(huì)對生存環(huán)境要求的日益提高，同時(shí)國家實(shí)施資源持續(xù)開展戰(zhàn)略，隨著社會(huì)能源結(jié)構(gòu)也將發(fā)生改變，同時(shí)新技術(shù)的應(yīng)用，新疆在烏魯木齊市新建成的小區(qū)中，已有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用新的燃油燃?xì)忮仩t、電力加熱裝置、單體燃?xì)饧訜嵫b置等。由于采用新的節(jié)能技術(shù)，環(huán)保性能強(qiáng)于集中供熱，但相應(yīng)供熱本錢較高，加之，烏魯木齊天然氣主要來源于吐哈油田，而目前天然氣承載量小，只能承載25萬用戶，滿足家庭廚衛(wèi)使用已難以承受，在短期內(nèi)不具有競爭優(yōu)勢，因此，在短期內(nèi)能源結(jié)構(gòu)調(diào)整及新技術(shù)使用對烏魯木齊集中供熱行業(yè)結(jié)構(gòu)沖擊不是很大。近年來在烏魯木齊實(shí)施熱貼補(bǔ)助的有利政策下，集中供熱市場開展迅猛，烏魯木齊市集中供熱市場具有較好的市場開展空間，但隨著市場化進(jìn)程加快，政策規(guī)定的熱貼已取消，華源集團(tuán)供熱工程的市場同類競爭對手規(guī)模優(yōu)勢不明顯，新技術(shù)的出現(xiàn)增加了市場不確定因素，這為集中供熱企業(yè)帶來了沉重的打擊，尤其對于規(guī)模較小的集中供熱企業(yè)來講將失去市場競爭優(yōu)勢?！参濉辰Y(jié)論從市場競爭角度分析，集中供熱行業(yè)進(jìn)入壁壘較高，受政府政策影響較大行業(yè)受供給商的影響較大，供給商在煤價(jià)上漲時(shí)具有較大的議價(jià)能力。該行業(yè)的領(lǐng)先者為市熱力公司，華源集團(tuán)在該行業(yè)中亦處屬于行業(yè)跟隨者的競爭地位，在行業(yè)中已形成了一定的規(guī)模根底和管理經(jīng)驗(yàn)。但由于該行業(yè)具有較大的市場開展空間，且存在政策性制約及區(qū)域性限制等比擬明顯的特征，華源集團(tuán)應(yīng)考慮整合相關(guān)資源將其作為未來穩(wěn)定保障產(chǎn)業(yè)開展。四、物業(yè)管理行業(yè)環(huán)境分析〔一〕行業(yè)概況隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加速，物業(yè)管理已形成獨(dú)立運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)工程，其效益也越來越明顯。對地方政府而言，主要表達(dá)為：減少了大量的財(cái)政補(bǔ)貼，對住宅區(qū)開發(fā)企業(yè)而言，通過提高物業(yè)市場的競爭力，使開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)暢銷，加速資金周轉(zhuǎn)。同時(shí)，完善的物業(yè)管理能為開發(fā)商樹立良好的企業(yè)形象，吸引更多的房地產(chǎn)交易商和消費(fèi)者。在環(huán)境效益上，住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境和布局、治安等與整個(gè)建設(shè)風(fēng)貌融為一體，提高了房地產(chǎn)業(yè)的綜合效益。目前，我國物業(yè)管理行業(yè)的主要特點(diǎn)是：1.企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)人才少且布局分散全國除萬科、中海、金地等少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理面積超過600萬平方米外，物業(yè)管理企業(yè)平均管房面積偏低。，平均每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)僅管6.59萬平方米，每個(gè)物業(yè)管理人員平均只管494.31平方米，可見管理規(guī)模之小。2.絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重的現(xiàn)象由于我國物業(yè)管理行業(yè)整體規(guī)模小，市場法規(guī)、意識(shí)均比擬淡薄。一些物業(yè)管理單位企業(yè)無視自身建設(shè)，把物業(yè)管理看成只是額外業(yè)務(wù)和簡單生產(chǎn)活動(dòng)，對企業(yè)開展和專業(yè)管理水平的提高，一無規(guī)劃，二無措施，沒有明確管理目標(biāo)責(zé)任制，企業(yè)既無壓力也無動(dòng)力，管理不計(jì)本錢，年終無核算。同時(shí)，傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀還有相當(dāng)?shù)膽T性，不少住戶往往把物業(yè)管理理解為無償效勞或低償效勞。且政府對物業(yè)管理的收費(fèi)不管管理質(zhì)量和管理本錢，一律實(shí)行統(tǒng)一限價(jià)。由此造成絕大多數(shù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較差。3.物業(yè)管理法制不健全全國性小區(qū)物業(yè)管理方面的法規(guī)很不健全，諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理收費(fèi)、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、住宅小區(qū)的物業(yè)驗(yàn)收交接等，這些涉及物業(yè)管理中的重大問題都有待于進(jìn)一步的明確規(guī)定。為此造成了物業(yè)管理很難納入依法管理的法制軌道，使實(shí)行住宅小區(qū)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化和標(biāo)準(zhǔn)化缺乏法制的保障。我國房屋及物業(yè)管理有三種根本形式：一是政府房地產(chǎn)管理部門管理的，二是房地產(chǎn)開發(fā)商或?qū)I(yè)化的管理公司以企業(yè)化方式管理的，三是產(chǎn)權(quán)單位自管的，這三種物業(yè)管理模式大約各占1／3。而且其中不少物業(yè)管理職能往往是局部的或單一的，政府、管委會(huì)、物業(yè)管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系需要進(jìn)一步明確。同時(shí)大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)并未樹立起市場化的觀念，小區(qū)的投資建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)，沒有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過程來通盤設(shè)計(jì)和全方位運(yùn)作，配套設(shè)施運(yùn)作不理想，物業(yè)管理滯后于住房消費(fèi)需求。我市目前有80余家物業(yè)管理公司，管理著1619萬平方米，平均每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理約18萬平方米，年平均增長率達(dá)2%。其中僅局部住宅小區(qū)實(shí)行了社會(huì)化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理。我區(qū)被建設(shè)部批準(zhǔn)授予物業(yè)管理全國優(yōu)秀示范小區(qū)5個(gè)，全國優(yōu)秀小區(qū)7個(gè)，被評為自治區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)28個(gè)。但我市的物業(yè)管理行業(yè)也存在較多的問題，主要包括，在現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)中，有一半以上的企業(yè)沒有企業(yè)等級；從事物業(yè)管理的人員中有60%左右的人員沒有接受正規(guī)培訓(xùn)，大局部物業(yè)管理企業(yè)都是虧損經(jīng)營，要依靠門面出租或其他方面的補(bǔ)貼來維持生計(jì)。特別是社會(huì)上原來新開發(fā)的住宅小區(qū)，98%以上的單位沒有向住宅收取住房公用局部維修基金，給后期的社會(huì)化物業(yè)管理帶來了先天缺乏。在物業(yè)管理效勞方面，目前主要是保潔、保安和代收費(fèi)用以及日常維修，更多的效勞工程如小區(qū)智能化管理效勞、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)配置等，由于費(fèi)用和承受能力所限，短期內(nèi)還難以大范圍推行?！捕承袠I(yè)競爭狀況分析1.市場中競爭企業(yè)眾多，規(guī)模小，競爭力弱。我國共有物業(yè)管理企業(yè)150萬家，從業(yè)人員近200萬人，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)或依托政府、單位自管，或依靠房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)經(jīng)營，缺乏效勞意識(shí)、配套建設(shè)和市場經(jīng)營的觀念。標(biāo)準(zhǔn)性，管理、消費(fèi)模式比擬落后。物業(yè)管理行業(yè)在我國屬于新興的行業(yè)，目前我國對該行業(yè)的管理仍然比擬傳統(tǒng)，缺乏法律、法規(guī)的制約和有效的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)內(nèi)企業(yè)管理不到位，居民消費(fèi)觀念，市場化意識(shí)均比擬冷淡?！踩辰Y(jié)論華源集團(tuán)在該行業(yè)從物業(yè)管理規(guī)模上不具有優(yōu)勢，但是在小區(qū)環(huán)境建設(shè)、小區(qū)配套管理水平上在行業(yè)中具備一定的競爭力。由于行業(yè)的穩(wěn)定性特點(diǎn)決定了企業(yè)在該行業(yè)有穩(wěn)定的業(yè)務(wù)收入，同時(shí)物業(yè)管理的質(zhì)量是住宅產(chǎn)品的重要賣點(diǎn)，也是房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)的一個(gè)重要方面。因此，我們認(rèn)為華源集團(tuán)應(yīng)繼續(xù)提升物業(yè)的管理水平和盈利型工程的開發(fā)。目前由于整體物業(yè)管理行業(yè)未真正建立起市場配置資源的機(jī)制，同時(shí)行業(yè)價(jià)格管制的特點(diǎn)明顯，說明物業(yè)管理行業(yè)在短期內(nèi)吸引力不大，因此，我們建議華源集團(tuán)對該行業(yè)的開展采取維持戰(zhàn)略。五、制藥行業(yè)環(huán)境分析〔一〕行業(yè)概況制藥行業(yè)是指以生產(chǎn)原料藥、中間體、制劑、藥用敷料及藥用包裝和制藥機(jī)械等為主的行業(yè)。我國現(xiàn)有6700多個(gè)制藥企業(yè)，可生產(chǎn)化學(xué)原料藥1400種、制劑藥4000多種；中成藥30余萬噸，品種規(guī)格達(dá)8000多種?；瘜W(xué)原料藥產(chǎn)量1999年到達(dá)43萬噸，其中二十四大類原料藥26萬噸，成為世界原料藥第二大生產(chǎn)國。其中青霉素及β-內(nèi)酰胺類藥物和維生素等已成為最大生產(chǎn)國和出口國。我國制藥行業(yè)主要呈現(xiàn)以下一些特點(diǎn)：1.制藥行業(yè)屬于增長型行業(yè)，在行業(yè)生命周期中處于高速成長期。我國制藥行業(yè)繼續(xù)保持連續(xù)高速增長的勢頭，制藥工業(yè)總產(chǎn)值、工業(yè)資產(chǎn)總量、制藥商業(yè)銷售額在“九五〞前4年分別到達(dá)年均遞增16.4%、15.9%、13.8%的水平，增長速度不僅快于全球制藥行業(yè)平均增長水平，也快于我國GDP的增長速度。進(jìn)入21世紀(jì)，制藥行業(yè)要開展為高技術(shù)、外向型為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)，我國的制藥產(chǎn)品市場仍將保持較快的增長速度。從2001年制藥行業(yè)運(yùn)行情況預(yù)測，明年將繼續(xù)保持總體穩(wěn)定開展的局面，工業(yè)總產(chǎn)值比上年增長15%；工業(yè)增加值比上年增長15%；工業(yè)企業(yè)利潤比上年增長10%；商業(yè)銷售額比上年增長8%；商業(yè)企業(yè)利潤比上年增長20%。消費(fèi)具有比擬明顯的剛性特征，未來我國制藥市場仍有較大的市場需求。制藥行業(yè)開展主要以我國13億人口治病醫(yī)療、保健康復(fù)、生育生息等必需的制藥消費(fèi)所拉動(dòng)，具有明顯的剛性特征。另外我國是世界上最大的開展中國家，人口總數(shù)占全球的20%，預(yù)計(jì)2003年人口將突破13億。隨著人口的自然增長、老齡化社會(huì)的形成、城鎮(zhèn)醫(yī)療保險(xiǎn)制度的改革以及其他相關(guān)因素，制藥市場總體需求將保持平穩(wěn)增長趨勢。3.隨著制藥行業(yè)深入開展和經(jīng)濟(jì)全球化影響，制藥各行業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行明顯分化。按行業(yè)總產(chǎn)值分析，高于制藥行業(yè)平均水平的行業(yè)分別是：化學(xué)藥品制劑業(yè)、制藥機(jī)械業(yè)、醫(yī)療器械業(yè)；而低于制藥行業(yè)平均水平的行業(yè)分別是：生物制藥業(yè)、化學(xué)原料藥業(yè)、包裝材料業(yè)、中藥和其他產(chǎn)業(yè)工程。其中：化學(xué)原料藥業(yè)的工業(yè)總產(chǎn)值923億元，增長17.57%；化學(xué)藥品制劑業(yè)842億元，增長22.88%；醫(yī)療器械業(yè)117億元，增長19.45%；生物制藥業(yè)170億元，增長18.65%；制藥機(jī)械業(yè)14億元，增長21.27%；中藥業(yè)601億元，增長15.38%；包裝材料業(yè)69億元，增長15.98%；其它產(chǎn)業(yè)工程工業(yè)43億元，增長11.22%。不同產(chǎn)業(yè)工程呈現(xiàn)增減清楚的開展?fàn)顩r，也顯示出產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)極為迫切。業(yè)經(jīng)濟(jì)總量的地域集中度非常明顯從實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值的地區(qū)分布情況看，浙江、上海、廣東、江蘇、河北、湖北、山東、黑龍江、河南、吉林10省市占全行業(yè)的68.85%，而其他省市占全行業(yè)的31.15%。從實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值的地區(qū)分布情況看，江蘇、廣東、浙江、上海、山東、河北、湖北、吉林、北京、四川10省市占全行業(yè)的65.88%，而其他省市占全行業(yè)的34.12%。從主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的地區(qū)分布情況看，產(chǎn)品銷售收入排序前10位的省市依次是：江蘇、廣東、浙江、上海、河北、山東、天津、湖北、北京、黑龍江，共1462.56億元，占全行業(yè)的69.71%；實(shí)現(xiàn)利潤總額排序前10位的省市依次是：浙江、江蘇、廣東、北京、上海、山東、吉林、天津、陜西、河北，共123.54億元，占全行業(yè)的70.18%。比擬高，大企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)在制藥經(jīng)濟(jì)開展中的骨干作用進(jìn)一步加強(qiáng)。從占制藥業(yè)企業(yè)數(shù)1.48%的排名前60家企業(yè)看，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入699億元，占制藥工業(yè)的33.32%，其中，10億元的21家，10億元－5億元的34家，5億元－1億元的5家。實(shí)現(xiàn)利潤總額80.3億元，占全行業(yè)的45.63%，其中，5億元－2億元的10家，2億元－1億元的17家，1億元以下的33家。制藥行業(yè)生產(chǎn)集中度正在逐步提高。但從另一個(gè)角度看，世界排名前20位的制藥企業(yè)的銷售額占全世界藥品市場份額的60%左右。與世界先進(jìn)國家的水平相比，國內(nèi)企業(yè)的差距還很大，生產(chǎn)集中度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于興旺國家水平。因此，我國制藥企業(yè)如何盡快縮小與世界先進(jìn)企業(yè)的差距，提高在全球藥品市場上的競爭實(shí)力是十分迫切的問題。6.參加WTO后，對我國制藥行業(yè)有較大的影響。參加WTO，對于制藥行業(yè)來說，既有機(jī)遇，又有挑戰(zhàn)。從機(jī)遇方面來講，主要表達(dá)在以下幾點(diǎn)：第一，入

世后，隨著WTO成員國關(guān)稅的降低，可使我國的化學(xué)原料藥、醫(yī)療器械出口到目前市場國的價(jià)風(fēng)格控空間較大，

有利于提高價(jià)格上的競爭能力。第二，隨著我國關(guān)稅壁壘的降低〔即降低進(jìn)口關(guān)稅〕，勢必使制藥產(chǎn)品的原材料供給商選擇面更廣，價(jià)格進(jìn)一步降低，尤其是醫(yī)療器械所需的進(jìn)口元器件價(jià)格更低，從而有利于制藥企業(yè)降低生產(chǎn)本錢

。入世之后，隨著世貿(mào)組織成員國之間減少非關(guān)稅壁壘的限制，將更有利于我國眾多的制藥產(chǎn)品出口外銷到世界各地。

參加WTO之后，也有新的挑戰(zhàn)：首先，我國制藥行業(yè)的綜合實(shí)力還比擬脆弱，將失去原來關(guān)稅保護(hù)的緩沖層，制藥企業(yè)直接與跨國公司正面競爭。其次，隨著二十多年的改革開放，

境外大型跨國制藥公司紛紛通過資本輸入的途徑，在我國組建合資企業(yè)或獨(dú)資企業(yè)，并以此形成異地化的產(chǎn)銷基地

，從而瓜分我國的制藥，尤其是制劑產(chǎn)品市場。根據(jù)官方公布的統(tǒng)計(jì)資料，截至1999年底，我國制藥行業(yè)已有三資企業(yè)1790多家，協(xié)議投資額達(dá)55.7億美元，其中外資金額27.5億美元，世界制藥行業(yè)排行前10名的制藥公司都已在

中國投資建廠。制劑名牌產(chǎn)品市場的格局，已經(jīng)在其強(qiáng)大的宣傳攻勢和促銷策略的支撐下初步定型，要打破這種市

場格局，決非一朝一夕之事，而且需要雄厚的資本實(shí)力作后盾。另外，上述大型跨國公司所建的合資企業(yè)，還有長

期投資、收獲未來的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見和風(fēng)險(xiǎn)資本儲(chǔ)藏，并已在生物工程產(chǎn)業(yè)方面搶占先機(jī)，而且有本部在技術(shù)創(chuàng)新上的有

力支撐，參加WTO后，這些方面留給我們的開展空間，應(yīng)該說不是很大。再次，從國內(nèi)制藥行業(yè)的現(xiàn)狀來講，無論是原料藥，還是制劑產(chǎn)品、中成藥，我們都面臨著諸多強(qiáng)勁的競爭對手?！捕承袠I(yè)競爭狀況分析我國制藥行業(yè)產(chǎn)品眾多，差異較大，由于制藥行業(yè)存在明顯的技術(shù)及知識(shí)產(chǎn)權(quán)等方面的進(jìn)入壁壘，行業(yè)的競爭壓力主要來自于現(xiàn)有市場競爭者的競爭狀況以及生產(chǎn)替代品的競爭者。另一方面，制藥產(chǎn)品具有一定的外部性特征，即通過獲取制藥生產(chǎn)的技術(shù)、專利，其他制藥企業(yè)能通過仿制獲取較大的經(jīng)濟(jì)利益。從以上角度分析，由于我國國產(chǎn)化學(xué)藥品中有97.4%的品種是二次開發(fā)的仿制品，同時(shí)我國制藥企業(yè)的生產(chǎn)、地域集中性以及我國化學(xué)藥品制藥消費(fèi)仍是主導(dǎo)消費(fèi)的特點(diǎn)，所以我國以生產(chǎn)化學(xué)藥品為主的制藥企業(yè)競爭比擬劇烈。2.制藥原料、制藥中間體、醫(yī)療器械、醫(yī)用包裝等生產(chǎn)企業(yè)具有競爭優(yōu)勢。由于制藥原料、制藥中間體的生產(chǎn)企業(yè)大都是依托本地的制藥用生產(chǎn)資源的優(yōu)勢，從而對其他企業(yè)的進(jìn)入造成較大的壁壘，存在一定的資源壟斷性，因此這類企業(yè)的競爭性相對不是很強(qiáng)。醫(yī)療器械、醫(yī)用包裝的生產(chǎn)企業(yè)由于存在較高的質(zhì)量、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)國家相關(guān)法律、法規(guī)，行業(yè)政策的約束和要求比擬高，也形成了行業(yè)的進(jìn)入壁壘，競爭性也不高?！?〕制藥企業(yè)規(guī)模小、技術(shù)人員比重低、產(chǎn)品競爭力弱。截止2001年，新疆共有制藥制造企業(yè)60余家，制藥流通企業(yè)112家，從業(yè)人員9781人，其中技術(shù)人員比重20%，藥業(yè)工業(yè)產(chǎn)值僅占全國藥業(yè)產(chǎn)值的0.3%，藥業(yè)工業(yè)企業(yè)平均年產(chǎn)值1038萬元，僅及全國平均水平的1/4，新疆最大的制藥企業(yè)——新疆藥業(yè)集團(tuán)的制藥工業(yè)產(chǎn)值不及揚(yáng)子江藥業(yè)工業(yè)產(chǎn)值的1/10。經(jīng)濟(jì)根底薄弱，設(shè)備工藝落后，難以形成規(guī)模生產(chǎn)，企業(yè)產(chǎn)品競爭力弱?！?〕制藥企業(yè)科技研發(fā)、產(chǎn)品創(chuàng)新能力差，品種單一，新藥品種少。由于新疆制藥科技研發(fā)人員少，同時(shí)科研資金投入缺乏，影響了企業(yè)的新產(chǎn)品開發(fā)和開展后勁，新疆藥品生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的品種絕大多是仿制品種，且低水平重復(fù)生產(chǎn)現(xiàn)象尤為突出，許多幾十年歷史的老廠，其產(chǎn)品多數(shù)是生產(chǎn)了多年的老品種?！?〕新疆本地制藥企業(yè)在市場中的份額小，僅占全疆市場的13%我國各省市自治區(qū)大中型制藥企業(yè)幾乎都有駐疆辦事處或銷售代理人，在疆從事制藥產(chǎn)品的銷售及售后效勞工作。區(qū)外駐疆辦事處或銷售代理商1999年有1300家，2000年有800家。據(jù)抽樣調(diào)查推算，區(qū)外駐疆制藥銷售額為16億元，約占新疆制藥市場銷售總額的50%以上?！?〕新疆制藥行業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)根本特點(diǎn)新疆制藥生產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過多年的開展初步形成了具有新疆地方特色的，以雪蓮系列產(chǎn)品、補(bǔ)鈣制劑系列產(chǎn)品、麻黃素系列產(chǎn)品、甘草系列產(chǎn)品、維吾爾藥制劑系列產(chǎn)品以及枸杞、紅花、大蕓等為主導(dǎo)產(chǎn)品的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。目前，新疆甘草系列產(chǎn)品產(chǎn)量和產(chǎn)品質(zhì)量居全國之冠，麻黃素原料藥產(chǎn)量占全國的70%以上，雪蓮系列產(chǎn)品和補(bǔ)鈣制劑產(chǎn)品開展勢頭良好，已打入內(nèi)地市場。自1985年以來，新疆共開發(fā)制藥新產(chǎn)品91個(gè)，其中國家級新藥28個(gè)，民族藥18個(gè)，保健藥品45個(gè)。擁有維吾爾制藥研究機(jī)構(gòu)2個(gè)，維吾爾藥廠4家，能夠生產(chǎn)12種劑型近百個(gè)品種的唯吾爾制劑產(chǎn)品?！踩翅t(yī)藥行業(yè)未來五年開展趨勢未來五年醫(yī)藥行業(yè)年均增長速度將不低于15%。在過去20年我國藥品市場保持高速增長，1978年至2000年醫(yī)藥工業(yè)產(chǎn)值年均遞增16.6%，比國民經(jīng)濟(jì)、世界藥品市場的年均增長分別高出了5和12個(gè)百分點(diǎn)，成為國民經(jīng)濟(jì)中開展最快的行業(yè)之一。推動(dòng)我國醫(yī)藥行業(yè)保持如此高速增長的主要因素來自于經(jīng)濟(jì)、人口、政策等諸多方面，這些因素仍將在未來相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)發(fā)揮強(qiáng)勁作用。1.國民經(jīng)濟(jì)快速增長在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速增長的同時(shí)，我國居民人均收入水平也有較大增長，這直接促進(jìn)了人民生活水平的提高，擴(kuò)大了對藥品的需求。我國藥品消費(fèi)需求潛力巨大。美國等興旺國家人均年藥品消費(fèi)約300美元，中等興旺國家人均藥品消費(fèi)為40至50美元，而我國不到10美元，這既反映了我國與興旺國家藥品消費(fèi)的差距，也反映了我國醫(yī)藥市場開展的潛力。目前我國已經(jīng)是世界第七大醫(yī)藥市場，藥品年銷售收入達(dá)68億美元，預(yù)計(jì)到2005年，我國藥品營業(yè)收入將到達(dá)140億美元，2021年達(dá)240億美元，成為世界第五大醫(yī)藥市場。2.人口凈增長和老齡化由于經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，到上世紀(jì)90年代后期，我國人口已呈現(xiàn)“三低〞的現(xiàn)代模式，即低出生率、低死亡率、低增長率。2000年，中國有12.95億人口，到2005年我國人口將達(dá)13.3億。人口凈增長將對醫(yī)藥產(chǎn)品產(chǎn)生新的需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，按目前我國的人口基數(shù)，我國人口每增長1%，可增加藥品消耗3.7億元。另外，我國已進(jìn)入老齡化社會(huì)。據(jù)2000年人口普查資料，我國65歲以上老齡人口比例為7%，達(dá)8812萬人，預(yù)計(jì)“十五〞期間還將以年增3%的速度增長，到2005年將超過1.7億人。目前，老年人藥品消費(fèi)已占全國藥品消費(fèi)總量的50%以上。按現(xiàn)行老年人的用藥水平每人每年385元計(jì)算，2005年老年人的用藥總額將到達(dá)600億元以上。3.國家大力扶持醫(yī)療保險(xiǎn)制度改革全面推進(jìn)。醫(yī)療保險(xiǎn)制度改革總體上會(huì)促進(jìn)醫(yī)藥產(chǎn)品的消費(fèi)，從而拉動(dòng)醫(yī)藥經(jīng)濟(jì)的增長；藥品分類管理制度的實(shí)施。隨著我國處方藥和非處方藥制度的實(shí)施及進(jìn)一步完善，零售藥品市場將進(jìn)一步擴(kuò)大，預(yù)計(jì)"十五"期間年均增長15%左右；農(nóng)村合作醫(yī)療制度的建立和完善，農(nóng)村三級衛(wèi)生預(yù)防網(wǎng)的加強(qiáng)、農(nóng)民收入的提高，為醫(yī)藥市場創(chuàng)造了開展空間；另外政府投入對醫(yī)藥行業(yè)的增長產(chǎn)生積極的作用。2002年國家對40項(xiàng)醫(yī)藥企業(yè)技術(shù)改造工程和108項(xiàng)技術(shù)創(chuàng)新工程，給予強(qiáng)有力支持，總投資約50億元。2002年7月30日起，12個(gè)“十五〞國家重大科技專項(xiàng)全面實(shí)施，“十五〞期間，這12個(gè)工程的總投入將到達(dá)200億元。4.行業(yè)特性醫(yī)藥對人類生活的巨大影響使得其行業(yè)的高增長和高收益特性非常突出。根據(jù)IMSHealth公司預(yù)測，1998-2002年全球藥品市場復(fù)合增長率(GAGR)為7.8%，2002年全球藥品銷售額將到達(dá)4060億美元。IMS在?2001-2005年全球藥品預(yù)測報(bào)告?中指出:2005年全球藥品市場銷售額將達(dá)5878.9億美元，2001-2005年的年均增長率為10.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出同期全球經(jīng)濟(jì)的年均增長率2.4%?！菜摹辰Y(jié)論華源集團(tuán)是通過資本運(yùn)作手段進(jìn)入藥業(yè)行業(yè)，不具備生產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，并且該行業(yè)關(guān)鍵的成功要素是產(chǎn)品研發(fā)能力和市場營銷能力，雖然行業(yè)成長性較高，市場空間較大，但華康藥業(yè)原來的生產(chǎn)經(jīng)營方向是化學(xué)制藥業(yè)，其特點(diǎn)是行業(yè)競爭十分劇烈。目前華康藥業(yè)所生產(chǎn)的80余種化學(xué)藥品除少數(shù)產(chǎn)品外，其余大都是本錢較高、低附加值的產(chǎn)品；華康藥業(yè)的人力資源儲(chǔ)藏與產(chǎn)品開發(fā)及生產(chǎn)運(yùn)營管理不匹配，目前在行業(yè)中的競爭地位很弱。華源集團(tuán)要在制藥行業(yè)立足開展，必須發(fā)揮其資本、管理優(yōu)勢，采取資本運(yùn)作手段，整合強(qiáng)勢企業(yè)，調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營方向，利用新疆特色藥用資源，逐步開發(fā)出具有獨(dú)立知識(shí)產(chǎn)權(quán)的特色藥品；構(gòu)建與市場需求相匹配的營銷團(tuán)隊(duì)、經(jīng)銷商和市場網(wǎng)絡(luò)，培育華康藥業(yè)核心能力和品牌。六、戰(zhàn)事/SARS等不確定因素對行業(yè)經(jīng)濟(jì)影響世界經(jīng)濟(jì)開展處在一個(gè)不確定性的環(huán)境當(dāng)中，比方1997～1998年的亞洲金融危機(jī)，2003年伊拉克戰(zhàn)爭、“非典〞等，都是不確定性的表現(xiàn)，不確定因素對經(jīng)濟(jì)開展的影響是無庸質(zhì)疑、不可防止。SARS對經(jīng)濟(jì)的影響是雙方面的，就像一個(gè)銅板總有它的兩面，非典固然可能影響經(jīng)濟(jì)開展的速度，特別是對第三產(chǎn)業(yè)等行業(yè)產(chǎn)生嚴(yán)重的影響，如特別是旅游業(yè)、餐飲業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)，以及對外貿(mào)易、吸引外商投資、勞務(wù)輸出，受到較為嚴(yán)重的影響是肯定的，但卻對電信、醫(yī)療、住房、汽車、紡織類局部產(chǎn)品等行業(yè)產(chǎn)生一定的“刺激〞作用。特別引起關(guān)注的是由于戰(zhàn)爭、非典等因素影響，以及非典對人民生活方式改變、保健衛(wèi)生意識(shí)提高、健康、人文的追求等使我國醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)開展進(jìn)一步加速。從醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)各子行業(yè)的情況來看，化學(xué)藥〔包括化學(xué)原料藥和化學(xué)制劑藥〕的利潤總額增幅將進(jìn)一步加大，成為2002年醫(yī)藥行業(yè)的一大亮點(diǎn)。日前，國內(nèi)幾大家抗生素生產(chǎn)企業(yè)如華北制藥、魯抗醫(yī)藥、石藥集團(tuán)等紛紛發(fā)布公告，預(yù)計(jì)公司一季度及上半年度的經(jīng)營業(yè)績與上年同期相比將有較大幅度的增長。同時(shí)，一大批制藥企業(yè)生產(chǎn)的抗非典藥品銷量也直線上升。中藥產(chǎn)業(yè)面臨難得開展機(jī)遇。在防治非典的戰(zhàn)斗中，中國傳統(tǒng)中藥的作用再一次得到了驗(yàn)證。衛(wèi)生部不久前公布的非典型肺炎病例或疑似病例的推薦治療方案中，把“選用中藥輔助治療作為7種治療方案之一〞。世界衛(wèi)生組織官員在廣東調(diào)查，也對中藥治療非典的良好效果表示肯定。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，這次非典型肺炎的爆發(fā)，為中醫(yī)藥走向世界提供了一次絕好的時(shí)機(jī)。另一方面，抗擊非典，也為近年來我國正在加緊實(shí)施的中藥現(xiàn)代化進(jìn)程提供了動(dòng)力。實(shí)踐證明，以中藥現(xiàn)代化手段將傳統(tǒng)中藥加工，用現(xiàn)代劑型合并療效確切的組成局部，受到臨床醫(yī)生的歡送，并給企業(yè)帶來可觀的利潤。生物制藥，將成為醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)新的增長點(diǎn)。目前，在防治非典的戰(zhàn)斗中，人們對生物醫(yī)藥產(chǎn)品寄予厚望，另一方面，市場上與增強(qiáng)免疫力有關(guān)的生物制藥產(chǎn)品供不應(yīng)求。有關(guān)人士認(rèn)為，全球范圍內(nèi)的非典病毒的出現(xiàn)使得政府及民眾對病毒和與之相關(guān)的抗生藥及生物保健藥有了一次比擬深刻的認(rèn)識(shí)。由此，我國生物制藥業(yè)也迎來了前所未有的開展契機(jī)。七、結(jié)論〔一〕關(guān)鍵外部影響因素從以上分析可以得知，影響產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵外部時(shí)機(jī)有：宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，利率下調(diào)，烏魯木齊城鎮(zhèn)人口的增加，新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，政府對開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的支持，消費(fèi)者對綠色消費(fèi)環(huán)境的需求，集中供熱行業(yè)的政策支持以及廣闊的市場空間，房地產(chǎn)行業(yè)未來潛在需求空間較大，非典對改變?nèi)嗣癖＝⌒l(wèi)生意識(shí)、生活方式對醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)開展的契機(jī)。從以上分析可以得知，影響產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵外部威脅有：居民可支配收入缺乏，通貨緊縮，新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)競爭劇烈，消費(fèi)者對綠色消費(fèi)環(huán)境的需求，華源集團(tuán)無藥業(yè)行業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，化學(xué)制藥業(yè)競爭劇烈?！捕惩獠恳蛩卦u價(jià)矩陣為綜合分析華源集團(tuán)的外部經(jīng)營環(huán)境狀況，明確華源集團(tuán)的外部機(jī)遇和威脅，我們采用外部因素分析矩陣的方法未分析華源集團(tuán)的外部關(guān)鍵影響因素〔見表2〕：表2：外部因素分析矩陣表關(guān)鍵外部因素權(quán)重評分加權(quán)分?jǐn)?shù)時(shí)機(jī)1.宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)0.0620.122.利率下調(diào)0.0220.043.烏魯木齊城鎮(zhèn)人口的增加0.0830.244.新技術(shù)、新材料的應(yīng)用0.0620.125.政府對開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的支持0.6040.246.消費(fèi)者倡導(dǎo)綠色消費(fèi)環(huán)境0.0220.047.集中供熱行業(yè)的政策支持以及廣闊的市場空間0.6030.188.房地產(chǎn)行業(yè)未來潛在需求空間很大0.0620.129.非典對改變?nèi)嗣癖＝⌒l(wèi)生意識(shí)、生活方式對醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)開展的契機(jī)。3威脅1.居民可支配收入缺乏0.220.402.通貨緊縮0.1010.103.新技術(shù)、新材料的應(yīng)用0.0420.084.房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)競爭劇烈0.0620.125.消費(fèi)者倡導(dǎo)綠色消費(fèi)環(huán)境0.0510.056.華源集團(tuán)無藥業(yè)行業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，化學(xué)制藥業(yè)競爭劇烈0.0530.15總計(jì)12.28說明：總評分表示企業(yè)對外部各關(guān)鍵因素的有效反響程度，4表示企業(yè)對外部有較好的反響能力，2.5~4表示企業(yè)對外部的反響能力超過平均水平，1~2.5表示企業(yè)對外部的反響能力、應(yīng)變能力缺乏。表2反映了華源集團(tuán)在外部環(huán)境中所面臨的機(jī)遇和威脅。從外部因素矩陣分析中，我們認(rèn)為華源集團(tuán)對外部環(huán)境的反響、應(yīng)變能力略低于平均水平，即利用時(shí)機(jī)和躲避風(fēng)險(xiǎn)的能力一般。第二部分華源集團(tuán)內(nèi)部經(jīng)營條件分析【提要】所有企業(yè)都只能在某些職能領(lǐng)域方面具有優(yōu)勢，沒有一家企業(yè)在所有的領(lǐng)域都有同樣的優(yōu)勢。企業(yè)的內(nèi)部優(yōu)勢與劣勢是構(gòu)成企業(yè)目標(biāo)與戰(zhàn)略的重要根底，明確企業(yè)內(nèi)部條件是建立有效目標(biāo)和戰(zhàn)略的出發(fā)點(diǎn)。一、華源集團(tuán)開展現(xiàn)狀〔一〕概況華源集團(tuán)是以房地產(chǎn)開發(fā)為主，集房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、物業(yè)管理、城市集中供熱、制藥及商貿(mào)為一體的企業(yè)集團(tuán)。具有房地產(chǎn)開發(fā)一級企業(yè)資質(zhì)，注冊資金5000萬，資產(chǎn)總計(jì)1.74億元。企業(yè)在長期的經(jīng)營中確立了以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的開展方向，始終堅(jiān)持“經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益同步開展〞的經(jīng)營宗旨，積極弘揚(yáng)“以人為本，追求卓越，效勞社會(huì)，鑄造精品〞的企業(yè)理念，以“實(shí)施品牌戰(zhàn)略，樹立企業(yè)形象〞作為企業(yè)開展戰(zhàn)略的指導(dǎo)方針。在住宅建設(shè)中主要把設(shè)計(jì)創(chuàng)新擺在首位，強(qiáng)調(diào)住宅的均好性、多樣性和協(xié)調(diào)性，努力按“高起點(diǎn)的規(guī)劃、高質(zhì)量的施工、高標(biāo)準(zhǔn)的管理〞等四高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，并倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)工程和健康居住的消費(fèi)理念，以開發(fā)康居型住宅為目標(biāo)產(chǎn)品，以中低收入家庭為主要目標(biāo)客戶，以“實(shí)實(shí)在在、體貼入微、物超所值〞的產(chǎn)品回報(bào)社會(huì)。目前華源集團(tuán)全資擁有烏魯木齊華源物業(yè)管理公司，控股新城建筑工程公司、烏魯木齊華源熱力公司、新疆華康藥業(yè)公司，參股新疆南苑商貿(mào)。華源集團(tuán)下設(shè)7個(gè)職能部門：辦公室、人力資源部、財(cái)務(wù)部、企業(yè)開展部、前期工作部、經(jīng)營管理辦公室、工程管理部，一個(gè)營銷分公司。經(jīng)過幾年的不斷開展，華源集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)逐漸從單幢樓房、小規(guī)模住宅小區(qū)到較大規(guī)模住宅小區(qū)不斷擴(kuò)大，先后開發(fā)建設(shè)了黃河路、堿泉街、南昌路、鯉魚山路等住宅小區(qū)，目前已累計(jì)開發(fā)住宅面積37萬平方米。華源集團(tuán)在建筑施工中嚴(yán)格貫徹ISO9002質(zhì)量體系，以“創(chuàng)造精品住宅，追求人與自然的和諧〞為經(jīng)營理念，其開發(fā)的兩個(gè)大規(guī)模住宅小區(qū)友好新城小區(qū)和鯉魚山花園小區(qū)，均得到消費(fèi)者的認(rèn)可和上級部門和領(lǐng)導(dǎo)的好評。公司新開發(fā)的住宅產(chǎn)品定位為通過提升住宅產(chǎn)品檔次，滿足消費(fèi)者多樣化需求，建設(shè)國家級康居示范小區(qū)。物業(yè)管理業(yè)務(wù)依托集團(tuán)房地產(chǎn)的開展，目前擁有黃河路小區(qū)、堿泉街小區(qū)、南昌路小區(qū)、友好新城花園小區(qū)和鯉魚山小區(qū)等近30萬平方米的管理業(yè)務(wù)。主要效勞范圍為：小區(qū)物業(yè)維修維護(hù)、環(huán)境綠化清潔、幼兒教育、日用百貨、服裝干洗等。華源集團(tuán)的熱力業(yè)務(wù)主要從事城市集中供暖、水暖維修、水暖配件、機(jī)電配件、化工等銷售，其熱力供給能力為200萬平方米，目前該項(xiàng)業(yè)務(wù)的供暖面積已達(dá)70萬平方米。華源集團(tuán)的藥業(yè)主要從事原料藥、制劑的生產(chǎn)與銷售，目前擁有產(chǎn)品品種達(dá)80余種，其主要產(chǎn)品目前在市場上均屬普藥類，目前尚無競爭優(yōu)勢。南苑商貿(mào)主要業(yè)務(wù)為倉儲(chǔ)運(yùn)輸、貨物托運(yùn)、住宅停車、農(nóng)副產(chǎn)品、塑料產(chǎn)品、房屋租賃、物業(yè)管理、水暖設(shè)備、建材的生產(chǎn)銷售。〔二〕歷史沿革1994年1月，烏魯木齊新城房地產(chǎn)綜合開發(fā)總公司成立。1997年8月，公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度成立烏魯木齊華源房地產(chǎn)。2001年12月，由烏魯木齊華源房地產(chǎn)開展成為新疆華源實(shí)業(yè)〔集團(tuán)〕有限責(zé)任公司，擁有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。注冊資本5000萬元。1998年7月，烏魯木齊新城房地產(chǎn)綜合開發(fā)總公司更名為烏魯木齊新城建筑工程公司，專門經(jīng)營建筑安裝工程。2001年4月烏魯木齊新城建筑工程公司改制成為烏魯木齊新城建筑工程。注冊資本600萬元，現(xiàn)為華源集團(tuán)的控股子公司。1999年10月，華源物業(yè)管理成立，為華源集團(tuán)的全資子公司，注冊資本50萬元，2001年3月，企業(yè)增資，注冊資本達(dá)460萬元。2000年4月，華源房地產(chǎn)集中供熱站正式破土開工，2000年10月華源集中供熱站舉行了2000年冬季供暖的點(diǎn)火開爐儀式，至此華源供熱站正式供熱，成為2001年烏魯木齊市14家新建集中供熱站第一家供暖的單位，現(xiàn)為華源集團(tuán)的參股公司，注冊資本3500萬元。2001年6月，華康藥業(yè)注冊成立，6月15日正式掛牌成立，注冊資本1123萬元，其中新疆制藥集團(tuán)占40%，華源集團(tuán)占35%，江蘇平潮建筑占25%，2002年12月，華源集團(tuán)受讓新疆制藥集團(tuán)40%股權(quán)，控股75%股權(quán)。2002年5月30日，新疆南苑商貿(mào)注冊成立，現(xiàn)為華源集團(tuán)的參股公司，注冊資本330萬元?！踩橙A源集團(tuán)下屬企業(yè)根本狀況烏魯木齊新城建筑公司〔以下簡稱新城公司〕系經(jīng)自治區(qū)建設(shè)廳批準(zhǔn)，于1998年按現(xiàn)代企業(yè)制度組建成立，于2001年改制成有限責(zé)任公司，屬于三級建筑安裝施工企業(yè)。2000年，該公司通過了國際質(zhì)量體系認(rèn)證，獲得了ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證，主要經(jīng)營范圍為民用建筑、工業(yè)廠房、高層建筑、市政工程。新城公司下設(shè)7個(gè)工程部，6個(gè)職能部門：生產(chǎn)技術(shù)管理部、質(zhì)量管理部、平安設(shè)備管理部、財(cái)務(wù)管理部、經(jīng)營管理部、經(jīng)理辦公室。擁有在冊職工166人，其中各類專業(yè)技術(shù)、管理人員86人〔高級工程師3人，工程師22人，助理工程師35人，技術(shù)人員26人〕，具有各類大型施工機(jī)械設(shè)備150余臺(tái)。主要承攬的工程工程如下表3所示：表3：主要承攬的工程工程表年份工程名稱建筑面積工程優(yōu)良率1997年以前黃河路、堿泉街、南昌北路小區(qū)？100%1997年至1999年友好新城花園小區(qū)7萬平方米31%1999年8月至2000年11月鯉魚山小區(qū)15萬平方米80%2001年10月至20002年8月華美·麗景苑小區(qū)5萬平方米90%2002年7月〔在建〕華美·博奧家園10萬平方米2002年8月〔在建〕華美·文軒家園〔國家康居示范工程〕20萬平方米華源熱力〔以下簡稱華源熱力〕系華源集團(tuán)與新疆有色運(yùn)輸公司共同投資組建的有限責(zé)任公司，2001年11月，建化實(shí)業(yè)公司投資入股華源熱力。目前華源熱力擁有三個(gè)股東，由華源集團(tuán)控股。華源集中供熱站占地近8000平方米，設(shè)計(jì)裝機(jī)容量為三臺(tái)29MW高溫?zé)崴仩t，供暖面積為100萬平方米，目前下設(shè)七個(gè)換熱站，熱力管網(wǎng)范圍為：東到河灘路、西至鯉魚山路、無名巷以北、蘇州路以南近250萬平方米的供暖區(qū)域，可為近10萬居民提供熱源，至2002年公司已實(shí)現(xiàn)72萬平方米的供暖面積。今年將完成外網(wǎng)建設(shè)長度約4000米，新建5座換熱站，新增供暖面積46萬平方米。華源熱力下設(shè)4個(gè)職能部門：辦公室、財(cái)務(wù)部、生產(chǎn)技術(shù)部、綜合經(jīng)營部。華源物業(yè)管理〔以下簡稱華源物業(yè)〕成立于1997年，系華源集團(tuán)的全資子公司。擁有注冊資本460萬元，財(cái)務(wù)獨(dú)立核算，公司有五個(gè)職能部門：經(jīng)理辦公室、財(cái)務(wù)部、綜合管理部、工程管理部、經(jīng)營開展部，下設(shè)5個(gè)管理處，目前擁有在冊職工60人，其中各類專業(yè)技術(shù)、管理人員10人。主要經(jīng)營范圍為華源集團(tuán)的各住宅小區(qū)的物業(yè)管理。主要業(yè)務(wù)有：房屋及設(shè)施管理和維修、設(shè)備管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生、治安、保衛(wèi)管理、小區(qū)內(nèi)精神文明建設(shè)等。目前華源物業(yè)管理的物業(yè)小區(qū)共5個(gè)，管理面積達(dá)30萬平方米。注冊資本1123萬元，是在原烏魯木齊制藥廠根底上按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建的公司。其中華源集團(tuán)占75%股權(quán)，江蘇平潮建筑占25%。公司主要業(yè)務(wù)有：原料藥、制劑〔膠囊、片劑、顆粒劑、滴眼劑、外用液體劑、口服劑、軟膏劑〕。該企業(yè)是一個(gè)產(chǎn)權(quán)多元化的、具有現(xiàn)代企業(yè)機(jī)制特點(diǎn)的制藥企業(yè)，公司于6月15日正式揭牌。并實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年設(shè)計(jì)、當(dāng)年開工并在年內(nèi)竣工通過了GMP認(rèn)證。這是新疆第一個(gè)新建并通過符合GMP標(biāo)準(zhǔn)的藥品制劑的企業(yè)。目前在我區(qū)57家制藥企業(yè)中僅有新疆華康藥業(yè)股份和新疆特豐藥業(yè)兩家企業(yè)整體通過GMP認(rèn)證，這是該企業(yè)唯一具備的競爭優(yōu)勢。根據(jù)國家規(guī)定到2004年6月30日還未通過國家藥監(jiān)局GMP認(rèn)證的制藥企業(yè)將被逐出市場，在這一限定期限內(nèi)其他制藥企業(yè)也將陸續(xù)通過GMP認(rèn)證，因此，這種優(yōu)勢隨時(shí)間的推移將逐步弱化。新疆南苑商貿(mào)有限責(zé)任公司是由自治區(qū)供銷社儲(chǔ)運(yùn)工貿(mào)公司職工持股會(huì)、華源集團(tuán)、自治區(qū)供銷社、新疆萬鑫房地產(chǎn)按照?公司法?共同發(fā)起改制組建而成。系華源集團(tuán)的參股公司，公司位于烏魯木齊倉房溝，占地1400畝，現(xiàn)有各類生產(chǎn)、經(jīng)營性建筑土地面積25204平方米。主要業(yè)務(wù)有：倉儲(chǔ)運(yùn)輸、貨物托運(yùn)、住宿停車、農(nóng)副產(chǎn)品、塑料制品、房屋租賃、牧業(yè)管理、水暖設(shè)備、建材生產(chǎn)銷售。二、華源集團(tuán)的內(nèi)部條件〔一〕產(chǎn)權(quán)及治理結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)權(quán)及公司治理結(jié)構(gòu)是對公司進(jìn)行管理和控制的體系。它不僅規(guī)定了公司的各個(gè)參與者，例如，董事會(huì)、經(jīng)理層、股東和其他利害相關(guān)者的責(zé)任和權(quán)利分布，而且明確了決策公司事務(wù)時(shí)所應(yīng)遵循的規(guī)那么和程序。公司治理的核心是在所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)別離的條件下，科學(xué)、標(biāo)準(zhǔn)、合理地處理好由于所有者和經(jīng)營者的利益不一致而產(chǎn)生的委托—代理關(guān)系。公司治理的目標(biāo)是使所有者不干預(yù)公司的日常經(jīng)營，降低管理本錢，同時(shí)保證經(jīng)理層以股東的利益和公司的利潤最大化為目標(biāo)。因此，產(chǎn)權(quán)及公司治理結(jié)構(gòu)應(yīng)是整合資源的根本手段，其核心應(yīng)圍繞人力資本、財(cái)務(wù)資本和公共關(guān)系資本，其根本目標(biāo)應(yīng)是公司長遠(yuǎn)開展和股東利益最大化。華源集團(tuán)經(jīng)過兩次改制，目前已形成了股權(quán)多元化的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，華源集團(tuán)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)圖見下頁圖2：30%5%30%5%65%新疆華康藥業(yè)注冊資本1123萬元南苑商貿(mào)有限責(zé)任公司江蘇平潮建筑安裝股份青島通用源工貿(mào)自然人新疆華源實(shí)業(yè)〔集團(tuán)〕有限責(zé)任公司注冊資本5000萬元新疆有色冶金運(yùn)輸公司新疆建化總廠自然人烏魯木齊華源物業(yè)管理公司注冊資本460萬元新城建筑公司注冊資本600萬元烏魯木齊華源熱力公司注冊資本3500萬元自治區(qū)供銷社通過圖2可以看出，華源集團(tuán)通過資本運(yùn)作已形成了以華源房產(chǎn)、華源物業(yè)、新城公司、華源熱力、華康藥業(yè)為主的核心層；以南苑商貿(mào)為主的緊密層；以新疆有色冶金運(yùn)輸公司、新疆建化總廠、江蘇平潮建筑安裝公司、青島通用源工貿(mào)公司為聯(lián)盟的松散層企業(yè)集團(tuán)。華源集團(tuán)的股權(quán)結(jié)構(gòu)比擬集中，其中江蘇平潮建筑安裝股份占總股本的30%；青島通用源工貿(mào)占5%；職工股主要由華源集團(tuán)的高層管理者持有，占總股本的65%。其產(chǎn)權(quán)控制體系符合現(xiàn)代企業(yè)制度的根本要求，表達(dá)了公司所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的別離。華源集團(tuán)的公司治理結(jié)構(gòu)表達(dá)著這種公司產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，實(shí)行董事會(huì)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。其最高決策機(jī)構(gòu)是股東會(huì)，董事長兼任總經(jīng)理，集團(tuán)設(shè)有監(jiān)事會(huì)履行法律賦予的監(jiān)督功能。從華源集團(tuán)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及實(shí)際運(yùn)行中可以看出，華源集團(tuán)產(chǎn)權(quán)控制體系符合現(xiàn)代