某公司商業(yè)項目部工作服務內(nèi)容

某公司商業(yè)工程部工作效勞內(nèi)容某公司商業(yè)工程部工作效勞內(nèi)容主要包括兩局部：籌劃工作和招商銷售工作。其中籌劃局部主要效勞內(nèi)容為土地可行性研究、前期籌劃、工程定位、產(chǎn)品建議、營銷推廣五局部工作，招商銷售局部主要效勞內(nèi)容為房地產(chǎn)工程招商及租售代理，具體細化效勞內(nèi)容如下所示：市場調(diào)研工作效勞內(nèi)容：進行市場調(diào)研的目的主要是通過有效的手段和途徑，獲取對于工程開展、定位等層面具有一定的針對性、指導性的市場信息和數(shù)據(jù)資料，在專業(yè)經(jīng)驗和市場感覺的支撐下，為工程經(jīng)營、銷售等策略的制定提供根底。一、宏觀市場環(huán)境的調(diào)查與分析宏觀市場環(huán)境的調(diào)查和分析，主要是通過對于北京市總體商業(yè)市場的研究，明確工程開展的大環(huán)境和市場背景，在了解總體供需關(guān)系、市場信息的前提下為工程定位保駕護航?？傮w經(jīng)濟環(huán)境分析，包括北京市總體經(jīng)濟走勢、居民消費指數(shù)、人均年消費額、對于各個行業(yè)的消費狀況等；總體商業(yè)開展政策分析，主要包括商業(yè)開展動態(tài)、限制、鼓勵條款、銀行升降息對于商業(yè)物業(yè)的影響等；動態(tài)市場信息的收集與分析，主要包括商戶的開店方案、國內(nèi)外品牌物業(yè)的開展動態(tài)、有利于定位的強勢信息等；商業(yè)市場總體供需分析，主要包括北京市范圍內(nèi)商業(yè)物業(yè)總體供給狀況、供給特點、分布現(xiàn)狀、租售價格、開展趨勢等；商業(yè)物業(yè)的總體需求狀況、人均商業(yè)面積分配等；二、區(qū)域商業(yè)市場的調(diào)查與分析在總體商業(yè)市場開展的根底上，針對工程所在區(qū)域，即對工程主要影響和競爭區(qū)域的商業(yè)市場供需狀況進行調(diào)查和分析，區(qū)分區(qū)域商業(yè)特性、開展特點、模式，為工程的定位提供指導。1、區(qū)域商業(yè)市場總體開展特點分析主要包括針對工程周邊區(qū)域進行全面的調(diào)查和研究，揭示工程所在區(qū)域的總體商業(yè)開展特點；2、區(qū)域商業(yè)物業(yè)的調(diào)查與研究主要調(diào)研的內(nèi)容包括：區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的供給狀況；潛在供給狀況；分布位置、物業(yè)類型；物業(yè)規(guī)模；主要業(yè)態(tài)組成〔圖〕；樓層分布；主力商戶；商業(yè)風格；租金價格〔銷售價格〕；主要消費人群、經(jīng)營狀況；經(jīng)營良好業(yè)態(tài)；硬件條件；消費檔次；主要品牌；經(jīng)營管理模式；物業(yè)管理費用、商業(yè)管理費用的具體內(nèi)容等。3、工程影響區(qū)域范圍內(nèi)主要商業(yè)物業(yè)調(diào)研集中商業(yè)，主要包括超市、百貨、購物中心等；專業(yè)商業(yè)，主要包括家電通訊、家具家居、體育用品等；特色商業(yè)，主要包括文化市場、古玩市場、花鳥魚蟲市場、老北京特色的集聚市場等；產(chǎn)業(yè)商業(yè)〔主題商業(yè)〕，小商品市場、服裝鞋帽市場、文化用品市場或其它各類主題百貨等；商業(yè)街，主要包括比擬成熟和具有影響力的傳統(tǒng)商業(yè)街〔王府井、東單等〕、分布在工程周邊的零散商業(yè)街等；配套商業(yè)，主要包括分布在酒店、公寓、住宅、寫字樓等物業(yè)之內(nèi)的各種配套商業(yè)等；餐飲娛樂業(yè)，主要調(diào)查區(qū)域內(nèi)比擬密集、經(jīng)營狀況較好的餐飲、娛樂物業(yè)，了解其總體經(jīng)營狀況、單位面積、單位產(chǎn)出、經(jīng)營品牌等，從而了解本工程可開展空間。4、可參考或影響工程分析結(jié)合工程初步開展方向，進行類比分析，即對北京市類似區(qū)域或商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)組合進行調(diào)查和分析，對類似于本工程商業(yè)環(huán)境中的可比物業(yè)〔可比個案〕進行針對性分析。三、區(qū)域根底環(huán)境的調(diào)查和分析工程的開展應立足整體市場，但對于工程開展而言，工程區(qū)域范圍內(nèi)的根底支撐因素同樣至關(guān)重要，因此通過此項調(diào)查和研究確定區(qū)域內(nèi)對于商業(yè)物業(yè)的影響要素。周邊主要商圈范圍內(nèi)的人口數(shù)量〔包括常住居民、商務人士、酒店住宿人員等〕、人口構(gòu)成、家庭結(jié)構(gòu)、年齡構(gòu)成、經(jīng)濟能力、消費特點、消費習慣〔可接受檔次、最大消費業(yè)態(tài)、習慣消費場所等〕、此局部人群對于王府井商業(yè)開展和經(jīng)營看法等；交通狀況，主要包括步行街管制、工程周邊路網(wǎng)、交通環(huán)流組織、區(qū)域內(nèi)主要物業(yè)的停車位數(shù)量、位置安排、公共交通、軌道交通等條件對于工程的影響分析等；物業(yè)自身分析，主要包括物業(yè)地理位置、物業(yè)結(jié)構(gòu)、樓層數(shù)量、單層面積、周邊商業(yè)構(gòu)成與主要環(huán)境、硬件配備狀況、與王府井百貨大樓之間的互動關(guān)系等研究與分析。四、針對工程開展的商戶調(diào)查與判斷按照運作商業(yè)物業(yè)的常規(guī)做法，在市場調(diào)研和定位中，一定首先征求各主力商戶、局部零散商戶的進駐意向，使確定的規(guī)劃方案具備較強的執(zhí)行力和可實施空間。具體如下：對于主力商戶的調(diào)研和深度訪談，主要針對本工程特殊樓層可能引入的業(yè)態(tài)，可能包括百貨、超市、折扣店、家具家居、體育健身、電器通訊、餐飲、娛樂休閑等。其中訪談的主要內(nèi)容包括是否進駐、可承受租金、需求位置與面積、需要的協(xié)調(diào)商戶等；針對本工程開展的其余小型商戶，進行一定層次的走訪，確定工程可開展的主要方向，明確可促成工程具有市場知名度、長期穩(wěn)定經(jīng)營的“切合點〞。需要指出，此局部工作在市場調(diào)研階段可能將實施一局部，而待定位明確后再進行相應的深度訪談和目的性推介，從而最終確定本工程主題特點；通過商戶訪談，可初步確定其需求面積、可承受租金、需求樓層、需求的主題氣氛等，為工程定位提供指導。市場定位工作效勞內(nèi)容：1、工程區(qū)域總體概況總結(jié)分析根據(jù)市場調(diào)研的分析結(jié)論，結(jié)合工程所在區(qū)域的總體商業(yè)市場情況，對工程開展做出初步的開展建議。2、工程分析工程地理位置分析；工程根本技術(shù)指標分析；工程功能分析；優(yōu)劣勢分析。3、工程定位工程總體定位，包括投資主題、經(jīng)營主題定位，為工程招商、銷售運作確定具有核心市場影響力的開展方向；工程目標客群定位，主要包括終端消費人群定位、經(jīng)營商戶定位等環(huán)節(jié)，確定本工程可開展的目標商戶或商戶類型；工程租金價格定位，主要是針對各種業(yè)態(tài)、各樓層及各主題區(qū)域進行價格的估算和定位，確定工程總體租金水平；工程銷售價格定位，針對可開展業(yè)態(tài)的可承受租金，最終確定本工程銷售局部的銷售價格，確定本工程總體銷售價格水平；工程效益分析，主要是通過工程的租金價格和商戶組成，確定工程經(jīng)營效益、開發(fā)收入等；工程營銷模式定位，針對本工程租售結(jié)合的開發(fā)策略，制定具體的租售策略，并闡述未來本工程可執(zhí)行的具體銷售模式；工程商業(yè)管理、物業(yè)管理定位，在總體成型的運作模式下，確定本工程商業(yè)管理費用、物業(yè)管理費用等。產(chǎn)品設(shè)計、裝飾裝潢局部效勞內(nèi)容1、產(chǎn)品主題定位針對工程的開展主題，確定適合工程主題特色的產(chǎn)品設(shè)計原那么和總體思路，通過產(chǎn)品設(shè)計豐富物業(yè)的既定商業(yè)效果，并襯托商業(yè)氣氛。2、物業(yè)店鋪分割建議根據(jù)經(jīng)營和投資主題的定位，對工程商業(yè)局部按照業(yè)態(tài)、規(guī)劃等進行分割，具體工作如下：單位面積確實定；各主題業(yè)態(tài)的規(guī)劃面積；總體分布樓層等；通過合理的分配，進行本工程各主題業(yè)態(tài)的功能分區(qū)；商鋪的協(xié)調(diào)、排列；商鋪系統(tǒng)組織；物業(yè)動線的設(shè)計與處理；物業(yè)經(jīng)營店鋪的劃分；特色設(shè)計等。3、產(chǎn)品設(shè)計或改造建議針對工程主題定位，在物業(yè)結(jié)構(gòu)不做大幅調(diào)整的情況下，對現(xiàn)有物業(yè)進行一定的設(shè)計或改造，使其符合商戶經(jīng)營的要求，主要內(nèi)容包括：電梯、步行梯、觀光梯、滾梯等；中庭；交通組織系統(tǒng)〔外部交通組織、內(nèi)部交通組織、入口等〕；貨區(qū)；停車場；墻柱等結(jié)構(gòu)的處理；餐飲局部的產(chǎn)品需求建議，包括隔油池、煙道、通風排風、廚房等；衛(wèi)生間設(shè)置；管理用房、員工休息等細節(jié)的處理。4、裝飾裝潢設(shè)計整體形象與風格；外立面設(shè)計；招牌設(shè)計；綠化建議、裝飾小品建議、特色裝飾建議；外部燈光建議；廣告〔位〕宣傳設(shè)計；全程配合裝修公司進行前期規(guī)劃，最終確定工程可以執(zhí)行的裝飾裝潢方案；監(jiān)督小業(yè)主和經(jīng)營商戶的裝修，并協(xié)調(diào)其入場，使之符合商場的統(tǒng)一裝修原那么和統(tǒng)一效果。營銷推廣工作效勞內(nèi)容１、總體推廣工作的具體內(nèi)容根據(jù)工程的總體開展思路，確定工程在銷售、招商過程中的廣告推廣主題、策略等問題，主要如下：招商、銷售中廣告主題確實定；廣告形象確實定；廣告公司的選擇建議；監(jiān)督廣告公司的宣傳效果并及時調(diào)整等；發(fā)布媒體的選擇建議；主要包括北青、晚報、新地產(chǎn)、安家等；廣告費用的預算；廣告投放形式確實定；包括路旗、報廣、網(wǎng)絡媒體、雜志、展會、軟文等；銷售、招商各階段廣告投放的頻次、節(jié)奏、數(shù)量等控制；各階段營銷主題、營銷重點確實定等；具體廣告投放方案〔此局部工作分階段完成〕；根據(jù)反應效果及時調(diào)整營銷策略；如必要，與銷售公司共同協(xié)商銷商策略等。2、招商、銷售道具確實定在本工程進入具體實施階段之后，我司將在相應時間內(nèi)與各公司共同確定本工程招商銷售等道具，具體如下：展板、路旗等；售樓處的設(shè)計與裝修建議；ｐｏｐ；售樓處、招商處用品，主要包括提袋、紙杯、禮品等設(shè)計建議；模型的設(shè)計與制作〔監(jiān)督模型公司〕；〔本工程是否需要更換模型？〕；樓書的制作〔監(jiān)督廣告公司〕；單頁、折頁的制作〔同上〕；招商手冊的制作〔同上〕；戶外廣告版、條幅的設(shè)計與制作〔同上〕；上述內(nèi)容我司將在籌劃報告中提出總體的操作方式，但由于大局部內(nèi)容均在銷售、招商階段具體實施，因此具體的細節(jié)方案將以階段性報告的方式提供予甲方，同時將監(jiān)督和統(tǒng)籌諸多事項的進展。招商工作效勞內(nèi)容1、招商策略的制定根據(jù)工程主題定位，在營銷推廣的配合下，確定工程具體招商工作、策略，具體如下所示：招商方式確實定；招商主力商戶確實定；零散商戶確實定；招商策略，主要包括招商對象確實定，招商工作的安排、招商時間與任務的節(jié)點確定、招商的手段和措施確實定；駐場招商人員的培訓等一系列事宜；招商中廣告推廣方案確實定；廣告主題、廣告費用、廣告設(shè)計〔與廣告公司全程配合〕、廣揭發(fā)放頻次、廣告選擇媒體、形式等；招商活動方案確實定及后期的組織實施等；招商控制、具體操作方式的制定等。2、初期推廣工作步完成落實工程推廣費用預算案、確定物業(yè)最終面積計算表等工作后，我司將立即籌備一套完整的宣傳推廣工具；工程資料如：圖片、效果圖、平面圖、位置圖、租金價目表、簽約通知書等；工程租賃條款如：租賃年期、起租期、免租期、管理費、水、電、煤、費、違約責任等。3、全面招商運作工作此階段我司將按照擬定之行業(yè)組合及分布建議，根據(jù)每一行業(yè)的分類，為工程選擇具適合的租戶進行推廣；繼續(xù)向主力商戶推廣，以不斷提高物業(yè)實力，努力開拓及開掘更多新客戶。我司將全面跟進所有投寄范圍內(nèi)的商戶名單，跟據(jù)各商戶的質(zhì)素及營業(yè)性質(zhì)來確定其進駐物業(yè)位置，以配合擬定的行業(yè)商戶組合建議；不斷改良及更新招商資料，繼續(xù)跟進主力牽頭商戶；利用促銷活動及媒體宣傳，營造聲勢及熱銷氣氛，使本工程成為零售界成行成市的談論進駐對象，成為市場注目的焦點。4、落實商戶進駐物業(yè)繼續(xù)全面跟進招商推廣工作，視商鋪〔物業(yè)〕出租狀況，及時調(diào)整及制定招商策略；以租金價格為指針，協(xié)助甲方與商戶直接洽談租賃條件；落定租賃條款及租約，完成整個簽