土地分等定級復習重點

./一、城鎮(zhèn)土地分等定級的任務與目的分等是通過對影響城鎮(zhèn)土地利用效益的經(jīng)濟、社會、自然等各項因素的綜合分析,揭示城鎮(zhèn)之間土地利用效益的地域差異,運用定量和定性相結合的方法對城鎮(zhèn)進行分類排隊,評定城鎮(zhèn)土地等。定級是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟、自然兩方面屬性與其在社會經(jīng)濟活動中的地位、作用,對城鎮(zhèn)土地使用價值進行綜合分析,揭示城鎮(zhèn)內部土地利用效益的地域差異,評定城鎮(zhèn)土地級。目的是為全面掌握城鎮(zhèn)土地質量與利用狀況,科學管理和合理利用城鎮(zhèn)土地,提高土地使用效率,為國家和各級政府制定各項土地政策和調控措施、為土地估價、征收土地稅費和制訂城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃、計劃、發(fā)揮級差地租的經(jīng)濟杠桿作用提供科學依據(jù)。等反映城鎮(zhèn)之間土地利用效益的地域差異。等分層次進行。對象：城市市區(qū)、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)的土地。級反映城鎮(zhèn)內部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異。級：綜合定級、分類定級。對象：土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地X圍內的所有土地。綜合定級指對影響城鎮(zhèn)土地質量的各種經(jīng)濟、社會、自然因素進行綜合分析,按差異劃分土地級。分類定級指分別對影響城鎮(zhèn)某類型用地質量的各種經(jīng)濟、社會、自然因素進行分析,按差異劃分各類型用地的級別；分類定級一般有商業(yè)用地定級、住宅用地定級、工業(yè)用地定級等。非農(nóng)業(yè)人口五十萬以上：綜合+分類。其他：綜合、必要時進行分類。三、城鎮(zhèn)土地分等定級原則1綜合分析原則2主導因素原則3地域分異原則4土地收益差異原則5定量與定性分析結合原則四、城鎮(zhèn)土地分等定級的技術方法1、城鎮(zhèn)土地分等定級的技術途徑以多因素綜合評價為主,以市場資料分析法進行檢驗。2、影響城鎮(zhèn)土地等和級的因素〔因子〕選擇宜在因素〔因子〕體系基礎上,通過特爾菲法進行選定。體系可通過主成分分析等方法進行篩選。3、影響城鎮(zhèn)土地等和級的因素〔因子〕權重值應采用特爾菲測定法、層次分析法、因素成對比較法中的一種或多種進行。4、標準化處理：位序標準化或極值標準化。作用分計算：相對值法和距離遞減法〕〔0～100分〕作用分越高條件越好。5、定級單元劃分：主導因素判定法、疊置法或網(wǎng)格法。6、分等對象和定級單元的總分值計算：多因素加權分值求和法。7、城鎮(zhèn)土地等和級的劃分：總分數(shù)軸法、總分頻率曲線法或聚類分析法進行。城鎮(zhèn)土地級劃分還可采用總分剖面圖法進行。8、反映城鎮(zhèn)土地利用效益的市場資料應進行數(shù)理統(tǒng)計分析處理,才能用于成果校核。城鎮(zhèn)內部土地收益測算采用典型抽樣測定、數(shù)理統(tǒng)計檢驗方法。9、城鎮(zhèn)土地分等定級成果城鎮(zhèn)土地分等定級成果包括：文字報告、圖件、基礎資料匯編。第二部分城鎮(zhèn)土地分等一、城鎮(zhèn)土地分等工作內容a〕城鎮(zhèn)土地分等準備工作〔明確任務、準備表格、圖紙〕和外業(yè)調查；b〕城鎮(zhèn)土地分等因素選取、資料整理與定量化；c〕城鎮(zhèn)分值計算與等初步劃分；d〕驗證、調整分等初步結果,評定城鎮(zhèn)土地等；e〕編制城鎮(zhèn)土地分等成果；f〕城鎮(zhèn)土地分等成果驗收；g〕成果應用和更新。二、城鎮(zhèn)土地分等的技術程序a〕建立影響城鎮(zhèn)間土地等的因素因子體系；b〕確定各因素因子的相應權重；c〕分析因素因子的影響方式,建立評價標準；d〕對各城鎮(zhèn)因素因子的評價指標值進行標準化處理,加權計算各城鎮(zhèn)土地質量的總分值,并初步劃分城鎮(zhèn)土地等；e〕驗證分等初步結果,制定分等基本方案,開展意見征求,對城鎮(zhèn)土地等進行調整并定案；f〕編制城鎮(zhèn)土地分等成果圖件、報告和基礎資料匯編。三、城鎮(zhèn)土地分等因素選擇城鎮(zhèn)土地分等因素是指對城鎮(zhèn)土地等有重大影響,并能體現(xiàn)城鎮(zhèn)間土地區(qū)位差異的經(jīng)濟、社會、自然條件,一般分成因素、因子兩個層次。〔一〕城鎮(zhèn)土地分等因素選擇X圍：表A1城鎮(zhèn)土地分等因素權重表因素選擇性因子評價指標選擇性城鎮(zhèn)區(qū)位必選交通區(qū)位城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)必選城鎮(zhèn)對外輻射能力城鎮(zhèn)對外輻射能力指數(shù)備選城鎮(zhèn)集聚規(guī)模必選城鎮(zhèn)人口規(guī)模城鎮(zhèn)人口規(guī)模必選城鎮(zhèn)人口密度城鎮(zhèn)人口密度備選城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模城鎮(zhèn)二三產(chǎn)業(yè)增加值備選城鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟規(guī)模城鎮(zhèn)工業(yè)銷售收入備選城鎮(zhèn)基礎設施必選道路狀況城鎮(zhèn)人均鋪裝道路面積必選供水狀況城鎮(zhèn)人均生活用水量備選供氣狀況城鎮(zhèn)氣化率備選排水狀況城鎮(zhèn)排水管道密度備選城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平備選城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出效果城鎮(zhèn)單位用地二三產(chǎn)業(yè)增加值備選城鎮(zhèn)商業(yè)活動強度城鎮(zhèn)單位用地批發(fā)零售貿易業(yè)商品銷售總額備選城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資強度城鎮(zhèn)單位用地建設固定資產(chǎn)投資備選城鎮(zhèn)勞動力投入強度城鎮(zhèn)單位用地從業(yè)人員數(shù)備選區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平必選國內生產(chǎn)總值國內生產(chǎn)總值綜合指數(shù)必選財政狀況地方財政收入綜合指數(shù)必選固定資產(chǎn)投資狀況全社會固定資產(chǎn)投資綜合指數(shù)必選商業(yè)活動社會消費品零售總額綜合指數(shù)必選外貿活動外貿出口額綜合指數(shù)備選區(qū)域綜合服務能力必選科技水平專業(yè)技術人員比備選金融狀況人均年末銀行儲蓄存款余額必選郵電服務能力人均郵電業(yè)務量備選區(qū)域土地供應潛力備選區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地備選區(qū)域人口密度區(qū)域人口密度備選城鎮(zhèn)土地分等因素因子與其指標說明城鎮(zhèn)X圍〔城鎮(zhèn)人口〕：縣級以上——城市市區(qū)〔人口〕；縣級市——市政府駐地和城市規(guī)劃區(qū)X圍內的城鎮(zhèn)〔人口〕；縣城鎮(zhèn)——鎮(zhèn)區(qū)〔人口〕。區(qū)域X圍〔區(qū)域人口〕：縣級以上——市區(qū)〔人口〕；縣級市——市行政轄區(qū)〔即市域〕〔人口〕；縣城——縣域〔人口〕。城鎮(zhèn)用地面積：政府駐地的建成區(qū)面積?！捕吵擎?zhèn)土地分等因素選擇原則1、指標值變化對城鎮(zhèn)土地利用效益有顯著影響,且能直接客觀地反映等的高低。2、指標值有較大的變化X圍。3、對不同性質城鎮(zhèn)的影響有較大的差異,其指標能夠反映土地等差異。4、指標反映當前的土地利用發(fā)展趨勢,并對城鎮(zhèn)未來土地等產(chǎn)生影響。5、易通過統(tǒng)計資料獲取或易量化處理?！踩吵擎?zhèn)土地分等因素選擇方法1、必須選擇有關必選因素因子。必要時可以根據(jù)實際情況在備選因素因子中進行篩選。2、主要根據(jù)特爾菲測定法進行,用主成分分析方法作為輔助手段來進行篩選。〔四〕城鎮(zhèn)土地分等因素權重確定原則為：a〕權重值與因素對土地利用效益影響的大小成正比,數(shù)值在0-1之間,各選定因素的權重值之和為1；b〕因素所涉與的因子數(shù)值在0-1之間,各選定因子對應上層因素的權重值之和為1；c〕權重值可單獨選用特爾菲測定法〔多輪次專家打分〕、因素成對比較法〔兩兩比較〕或層次分析法確定〔判斷矩陣〕,也可以用特爾菲法結合其他兩種方法來確定。四、城鎮(zhèn)土地分等資料調查與整理〔一〕城鎮(zhèn)土地分等資料調查的一般要求所收集的資料時限應在分等工作開展年度的前三年內；數(shù)據(jù)應統(tǒng)一設定截止時限,應以年為統(tǒng)計時段。同一因素因子的數(shù)據(jù)口徑應保持一致。調查資料應填入相應的調查手簿或各種表格中。調查工作應在統(tǒng)計數(shù)據(jù)填報、匯總的基礎上,進行必要的實地考察、補充校核工作?！捕吵擎?zhèn)土地分等資料調查內容資料調查應根據(jù)分等所涉與行政區(qū)域的情況,收集相應的各類統(tǒng)計年鑒、城市〔鎮(zhèn)〕建設統(tǒng)計年報等。分等基本資料、區(qū)位、集聚規(guī)模、基礎設施、用地投入產(chǎn)出水平、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、區(qū)域綜合服務能力、區(qū)域土地供應潛力〔三〕城鎮(zhèn)土地分等資料整理城鎮(zhèn)區(qū)位資料的整理：交通區(qū)位、對外輻射能力、其他指標資料整理階段,將各城鎮(zhèn)的各因子的統(tǒng)計資料指標經(jīng)過整理和簡單計算處理,得到按規(guī)程要求的指標,如人均值?；蛘吣骋蜃佑啥喾矫嬷笜嗽u價時,根據(jù)一定的規(guī)則,評價出一個綜合指數(shù)?？傊?整理得到的都是城鎮(zhèn)本身的指標、指數(shù)<以分值形式表示>。城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)反映城鎮(zhèn)交通區(qū)位的優(yōu)劣。統(tǒng)計所評價城鎮(zhèn)的各種對外交通手段基礎上,對城鎮(zhèn)所涉與的各種交通方式分別賦分將城鎮(zhèn)各項得分累加起來,計算城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)。城鎮(zhèn)對外輻射能力指數(shù)反映城鎮(zhèn)對外輻射能力,通過城鎮(zhèn)貨運總量和客運總量兩項指標來計算：〔3〕其他指標直接從相關資料中查取或經(jīng)過簡單計算得到。五、城鎮(zhèn)土地分等對象的因子分值計算該階段要將各城鎮(zhèn)整理得到的指標、指數(shù)〔分值形式〕經(jīng)過比較計算,評級他們之間的優(yōu)劣,其優(yōu)劣程度用城鎮(zhèn)因素因子得分值表示。計算得分值時,每一個因素、因子的各城鎮(zhèn)的指標作為一個集合,考察在該因素因子下每個城鎮(zhèn)的水平高低,因此,套用公式計算后,該因素因子下,每個城鎮(zhèn)有了一個得分值。在因素因子指標值與土地等別呈正相關時,該因素因子指標值最大的一個城鎮(zhèn)得分為100分,最小的得分為0?！惨弧吵擎?zhèn)土地分等對象的因子分值計算的基本原則1、采用位序標準化和極值標準化的方法,分別計算,分值在0-100。因子分值越大,影響效果越佳。2、分等對象的因子評價指標與其土地利用效益之間存在正相關和負相關的情況。正相關,指標值越大,因子分值越大。呈負相關關系的因子有：區(qū)域土地供應潛力因素中的區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地。其余因子與土地利用效益均呈正相關關系?！捕吵擎?zhèn)土地分等對象的因子分值的計算公式1、位序標準化：Yij=100×Zij/n2、極值標準化：Yij=100×F<j>×<Xij-Aj>/<MAXj-MINj>〔三〕城鎮(zhèn)土地分等對象的因素因子分值計算六、城鎮(zhèn)土地等的初步劃分〔一〕城鎮(zhèn)土地等初步劃分原則a〕城鎮(zhèn)土地等按照綜合分值變化狀況劃分,不同土地等對應不同的綜合分值區(qū)間。按從優(yōu)到劣的順序對應于1、2、3……n個等別值〔n為正整數(shù)〕；b〕任何一個綜合分值只能對應一個土地等；c〕按綜合分值和區(qū)域狀況確定2—3個不同的分等初步方案,劃分結果填入表格中?！捕吵擎?zhèn)土地等初步劃分方法土地等根據(jù)綜合分值,一種或多種方法等的初步劃分：a〕數(shù)軸法。將綜合分值點標繪在數(shù)軸上,按土地利用效果的實際狀況,選擇點數(shù)稀少處作為等間分界。b〕總分頻率曲線法。對綜合分值進行頻率統(tǒng)計,繪制頻率直方圖,按土地利用效果的實際狀況,選擇頻率曲線突變處作為等間分界。七、城鎮(zhèn)土地分等成果校核與確定〔一〕城鎮(zhèn)土地分等成果校核的一般規(guī)定1、城鎮(zhèn)土地分等成果的校核應采用市場資料分等校核和聚類分析方法分等校核中的一種或多種方法。2、利用市場資料校核城鎮(zhèn)土地等時,應保證參與校核的城鎮(zhèn)數(shù)量占參加分等的城鎮(zhèn)總數(shù)50%以上。3、利用聚類分析方法驗證城鎮(zhèn)土地等時,應保證應保證參與驗證的城鎮(zhèn)數(shù)量占參加分等的城鎮(zhèn)總數(shù)90%以上?！捕吵擎?zhèn)土地等的調整與確定1、城鎮(zhèn)土地等調整與確定的原則城鎮(zhèn)土地等調整與確定應遵循土地分等的原則要求。此外,還應遵循以下原則：行政建制協(xié)調原則。城鎮(zhèn)規(guī)模和職能調控原則。近鄰平衡原則2、城鎮(zhèn)土地分等方案的制定〔1〕應以多因素綜合評價的結果為主要依據(jù)?！?〕對于多種方法劃分的等別一致的城鎮(zhèn),即可以確定該城鎮(zhèn)的土地等?！?〕對于多種方法劃分的等別不一致的城鎮(zhèn),采用多方案對比分析與專家咨詢結合的方法調整確定其土地等：a〕檢查分析各方法涉與資料的準確性和樣本點的數(shù)量、分布情況,分析各方法的結果產(chǎn)生差異的原因,對各方法的可靠性做出判斷。b〕將可靠性較低的方法結果剔除,將其余方法的結果對照列出,提交專家組進一步判斷。c〕可以采用多數(shù)方法相一致的土地等結果為依據(jù),也可以采用專家咨詢投票的多數(shù)專家的意見為依據(jù),確定分等結果。〔4〕城鎮(zhèn)土地分等方案制定中,必要時應對跨不同級別行政區(qū)域的城鎮(zhèn)進行等別平衡,對屬縣級以上〔不含縣級〕城市市區(qū)X圍但空間上與主城區(qū)不相連的區(qū)政府駐地城鎮(zhèn)劃定等別。3、城鎮(zhèn)土地等的確定城鎮(zhèn)土地等的最終確定應綜合考慮專家和下級土地行政主管部門的反饋意見。在分等報告中應說明城鎮(zhèn)土地等調整的依據(jù)和原因。八、城鎮(zhèn)土地分等報告與基礎資料匯編的編制〔一〕城鎮(zhèn)土地分等報告：工作報告、技術報告1、土地分等工作報告主要內容總結城鎮(zhèn)土地分等工作情況,包括人員組成、進度安排、經(jīng)費、資料收集和整理、技術運用、工作經(jīng)驗與存在問題等。2、城鎮(zhèn)土地分等技術報告主要內容〔1〕城鎮(zhèn)土地分等對象與所在區(qū)域的自然、經(jīng)濟和社會概況?！?〕闡述城鎮(zhèn)土地分等的方法,包括確定分等因素因子體系與其權重確定、因素因子評價指標量化與標準化處理方法、城鎮(zhèn)土地等初步劃分與校核方法、城鎮(zhèn)土地等確定原則與方法、城鎮(zhèn)土地分等技術處理過程中需要特殊說明的事項等?！?〕城鎮(zhèn)土地分等成果?！?〕城鎮(zhèn)土地等分析,包括土地等分布特點與規(guī)律、地域組合特點、差異原因、區(qū)域內城鎮(zhèn)之間土地利用存在的主要問題等?！?〕從土地管理的角度說明城鎮(zhèn)土地等與土地市場培育、城鎮(zhèn)地價之間的銜接,不同等城鎮(zhèn)為土地有償使用服務的途徑等?！捕吵擎?zhèn)土地分等基礎資料匯編城鎮(zhèn)土地分等基礎資料匯編是根據(jù)本規(guī)程技術方法的應用要求,對城鎮(zhèn)土地分等過程中涉與的有關因素因子和市場資料的基本數(shù)據(jù)進行規(guī)X化整理,歸檔成冊。在應用計算機技術進行土地分等時,允許采用基礎資料信息數(shù)據(jù)庫代替基礎資料匯編。城鎮(zhèn)土地分等基礎資料匯編主要內容包括：a〕分等對象所在區(qū)域的自然、社會和經(jīng)濟條件；b〕分等對象的因素因子評價指標的原始數(shù)據(jù)和經(jīng)標準化處理的數(shù)據(jù)。c〕分等對象的市場資料數(shù)據(jù)。d〕其它與土地分等工作有關的文件、技術處理說明。第三部分城鎮(zhèn)土地定級一、城鎮(zhèn)土地定級工作內容a〕城鎮(zhèn)土地定級準備工作與外業(yè)調查；b〕城鎮(zhèn)土地定級因素資料整理與定量化；c〕單元分值計算與土地級評定；d〕編制城鎮(zhèn)土地級別圖與量算面積；e〕城鎮(zhèn)土地級的邊界落實與分宗整理；f〕編寫城鎮(zhèn)土地定級報告；g〕城鎮(zhèn)土地定級成果驗收；h〕成果歸檔和資料更新。二、城鎮(zhèn)土地定級的技術程序a〕建立城鎮(zhèn)土地定級的因素體系；b〕確定各因素的權重值；c〕計算各因素的指標值和作用分,編制各因素的指標值與作用分值的對照表；d〕劃分城鎮(zhèn)土地定級單元；e〕計算單元內各因素分值,加權求和計算總分值,按總分的分布排列和實際情況,初步劃分土地級；f〕進行土地收益測算或市場交易價格定級,對初步劃分的土地級進行驗證和調整；g〕編制城鎮(zhèn)土地定級圖件、報告和基礎資料匯編。三、城鎮(zhèn)土地定級因素選擇定級因素指對土地級別有重大影響,并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟、社會、自然條件?！捕吵擎?zhèn)土地定級因素選擇原則確定的因素應同時滿足:a〕因素指標值變化對城鎮(zhèn)土地定級有較顯著的影響；因素指標值有較大的變化X圍,選擇的因素對不同區(qū)位的影響有較大的差異。b〕不同類型的土地定級應分別選擇相應的定級因素?！惨弧吵擎?zhèn)土地定級因素選擇X圍1、綜合定級因素選擇X圍包括：.表1城鎮(zhèn)土地綜合定級因素表繁華程度交通條件基本設施狀況環(huán)境條件定級因素商服繁華影響度道路通達度公交便捷度對外交通便利度基礎設施完善度公用設施完備度環(huán)境質量優(yōu)劣度綠地覆蓋率自然條件優(yōu)劣度選擇性必選至少一種必選備選至少一種必選備選重要性順序12或33或24權重X圍0.2—0.40.1—0.30.1—0.30.03—0.22、商業(yè)用地定級因素選擇X圍包括：表2商業(yè)用地土地定級因素表繁華程度交通條件基本設施狀況人口狀況定級因素商服繁華影響度道路通達度公交便捷度基礎設施完善度人口密度選擇性必選至少一種必選必選備選重要性順序12或33或24權重X圍0.25—0.450.25—0.050.25—0.050.2—0.13、住宅用地定級因素選擇X圍包括：表3住宅用地土地定級因素表基本設施狀況交通條件環(huán)境條件繁華程度人口狀況定級因素基礎設施完善度公用設施完備度道路通達度公交便捷度對外交通便利度環(huán)境質量優(yōu)劣度綠地覆蓋度商服繁華影響度人口密度選擇性必選至少必選一種備選至少必選一種備選備選重要性順序12或33或24或55或4權重X圍0.2—0.40.2—0.30.15—0.250.1—0.20.05—0.14、工業(yè)用地定級因素選擇X圍包括：表4工業(yè)用地土地定級因素表交通條件基本設施狀況環(huán)境條件產(chǎn)業(yè)集聚效益定級因素道路通達度對外交通便利度基礎設施完善度自然條件優(yōu)劣度產(chǎn)業(yè)集聚影響度選擇性必選備選重要性順序1234權重X圍0.2—0.40.2—0.30.1—0.20.05—0.01四、城鎮(zhèn)土地定級資料調查〔一〕城鎮(zhèn)土地定級資料調查的一般要求1、外業(yè)調查、收集到的資料,要按實地位置標注到定級工作輔助圖或底圖上；2、利潤、銷售額等數(shù)據(jù)的調查按抽樣方法進行,要求近期連續(xù)三年以上資料；3、抽樣或斷面調查,每種類型要有足夠樣本；4、外業(yè)調查資料應填入相應的調查手簿或各種表格中,數(shù)值準確到小數(shù)點后一位?！捕吵擎?zhèn)土地定級資料調查內容繁華程度、交通條件、基本設施狀況、環(huán)境條件、社會歷史與人口、產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模、城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地定級校核、其它資料室外定位和臨街單位進深調查五、城鎮(zhèn)土地定級資料整理與量化〔一〕地定級資料整理與量化的基本要求a〕檢查所選擇的定級因素的資料齊備狀況,資料不足時,必須進行外業(yè)補充調查；b〕將與各因素有關的各設施、商服中心、抽樣點與有關數(shù)據(jù)標注在工作底圖上；c〕應根據(jù)綜合定級和分類定級的具體要求整理資料,分別確定各因素、因子的權重,選擇和確定因素、因子的作用分值衰減公式。d〕各種設施的作用系數(shù)應參照確定因素權重的方法進行,也可用層次分析法把權重和作用系數(shù)一并確定；e〕各因素指標均按相對值衡量。在指標值中對規(guī)?；蚣墑e的最高值,距離最近或狀況的最優(yōu)值賦予相對高分,其余指標按相對大小作用分依次遞減；f〕若因素的指標值只在一定X圍內對土地定級起作用,因素得分計算只應在該X圍內進行。凡高于或低于該X圍的指標值,按該X圍內的最高值或最低值看待；g〕各城鎮(zhèn)可根據(jù)實際情況分別按空間距離、道路距離、耗時距離等量測、整理出有關的距離數(shù)據(jù)?！捕扯壱蛩亓炕囊话惴椒ǎ悍置鏍钜蛩睾忘c、線狀因素兩大類進行〔三〕繁華程度資料整理：商服繁華影響度體現(xiàn)?！菜摹辰煌l件資料整理：道路通達度、公交便捷度〔五〕基本設施資料整理〔六〕環(huán)境條件資料整理〔七〕人口狀況資料整理〔八〕產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模資料整理六、城鎮(zhèn)土地定級單元分值計算與級別評定〔一〕城鎮(zhèn)土地級劃分的工作步驟城鎮(zhèn)土地級劃分的工作步驟如下：a〕定級單元劃分；b〕單元內定級因素分值計算；c〕土地級的初步劃分；d〕土地級差收益計算或市場交易價格定級以與相關修正；e〕土地級的實地驗證與確定。〔二〕城鎮(zhèn)土地定級單元劃分1、定級單元定級單元是評定土地級的基本空間單位,單元內部土地特性和區(qū)位條件基本一致。除采用網(wǎng)格法劃分單元外,定級單元邊界由線狀地物或權屬界線組成。2、定級單元劃分原則單元劃分的原則如下：a〕單元內主要定級因素的影響大體一致,同一單元內的同一主要因素分值差異必須小于100/〔n+1〕〔n為擬劃分的土地級別數(shù)〕；b〕單元面積確定在5-25公頃之間。在城鎮(zhèn)中心區(qū)單元面積盡量取低值,城鎮(zhèn)郊區(qū)單元可適當放大。當采用計算機系統(tǒng)進行定級并按網(wǎng)格法直接劃定單元時,劃分的單元面積應不大于0.25公頃；c〕劃分的單元能方便地進行因素取樣,并能保證分值計算的準確性和科學性；d〕商服中心、公用設施、交通樞紐等整體起作用的區(qū)域,不能分割為不同單元；e〕商業(yè)用地定級時,城鎮(zhèn)主要的商服繁華街道,應按臨街兩側相對應的進深,劃分為條狀單元；f〕住宅用地定級時,應以居住小區(qū)和居住組團為單元,保持其完整性,單元面積不宜過??；g〕工業(yè)用地定級時,可以交通道路為單元界線。3、定級單元邊界定級單元之間的界線按以下順序優(yōu)先采用：a〕定級底圖上依比例尺表示的自然線狀地物；b〕鐵路；c〕交通道路〔具有商業(yè)、娛樂等多重作用的道路除外〕；d〕權屬界線或權屬單位內部的土地類型界線；e〕行政區(qū)劃界線；f〕其它地物。4、定級單元劃分方法主導因素判定法疊置法動態(tài)網(wǎng)格法網(wǎng)格法〔四〕城鎮(zhèn)土地級的初步劃分1、城鎮(zhèn)土地級的劃分要求a〕評定每個定級單元的因素與數(shù)目必須相同,各單元內因素的權重分值與作用分應填入表格,求取各單元總分：nPj=∑Fij×Wii=1式中：Pj——j單元的土地總分值；Fij——j單元的i因素分值,i=1,2,…,n；Wi——i因素的權重；n——定級因素的個數(shù)。b〕土地級按總分值變化狀況劃分,不同的土地級對應不同的總分值區(qū)間。按從優(yōu)到劣的順序分別對應于1、2、3、……n個級別值<n為正整數(shù)>；c〕任何一個總分值只能對應一個土地級；d〕土地級數(shù)目,依不同城鎮(zhèn)規(guī)模、復雜程度和定級類型而定,并將劃分結果和單元劃分狀況填入表格；表土地定級級別數(shù)目表城市規(guī)模定級類型大城市中等城市小城市以下綜合定級5～10級4～7級3～5級商業(yè)用地定級6～12級5～9級4～7級住宅用地定級5～10級4～7級3～5級工業(yè)用地定級4～8級3～5級2～4級e〕在圖上對相同級別的相鄰單元勾畫連塊,初步得到各土地級。采用計算機系統(tǒng)為輔助手段進行土地定級時,將總分處于同一總分區(qū)間的單元填充相同顏色,并繪制單元總分等值線圖或影像圖,作為劃分土地級別的參考圖,初步得到各土地級；f〕按總分和城鎮(zhèn)狀況確定1～2個不同的劃分級別方案。2、城鎮(zhèn)土地級的劃分方法a〕總分數(shù)軸確定法。以總分值點繪于數(shù)軸上,按土地優(yōu)劣的實際情況,選擇數(shù)點稀少處為級間分界。b〕總分頻率曲線法。對總分值作頻率統(tǒng)計,繪制頻率直方圖,按土地優(yōu)劣的實際情況,選擇頻率曲線分布突變處為級間分界。總分剖面圖法。沿城鎮(zhèn)若干方向作總分變化剖面,按土地優(yōu)劣的實際情況,以剖面線的波谷和波峰的中間部位作為級間分界。這里的分界是單元的總得分值?！参濉吵擎?zhèn)土地級的驗證城鎮(zhèn)土地級的校核有城鎮(zhèn)土地級差收益測算和市場交易價格定級兩種方法。商業(yè)用地定級時,宜通過高級商務集聚區(qū)來修正土地級別。1、城鎮(zhèn)土地級差收益測算校核級差收益測算作為土地初步定級的校核手段。計算步驟為:a〕分別計算每級土地中各行業(yè)的平均收益水平,并確定各行業(yè)的最低級收益值；b〕以同一行業(yè)的各級收益值與最低級收益值相減,得到各級收益差；c〕扣除單位面積資金占有額、單位面積工資總額的影響,得到各級差收益；d〕對土地級差收益進行方差檢驗、調整,使檢驗值差異顯著。土地級差收益滿足土地收益級間差異大于級內差異原則。2、市場交易價格定級校核在土地市場發(fā)達、土地交易案例多的城鎮(zhèn),根據(jù)各類型用地市場交易樣點地價劃分土地級別,作為土地初步定級的校核手段之一。工作步驟為：a〕按城鎮(zhèn)土地條件相似和樣本地價相近劃分各類用地的均質地域；b〕按《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求,對均質區(qū)域內各類用地的樣點地價進行統(tǒng)計、檢驗、分析、比較、計算,得出各均質地域平均地價；c〕對各均質地域平均地價進行數(shù)理統(tǒng)計分析,確定各土地級相對應的平均地價區(qū)間；d〕在圖上對處于同一土地地價區(qū)間的相鄰均質地域勾畫連塊,得到各類用地的土地級。3、商業(yè)用地定級中的高級商務集聚區(qū)修正對形成高級商務集聚區(qū)的特大城市和大城市,應考慮高級商務集聚對商業(yè)用地級別的影響,根據(jù)各區(qū)域高級商務集聚規(guī)模作用分的高低,對相應區(qū)域的土地級別進行適當調整?！?〕高級商務集聚規(guī)模指數(shù)計算高級商務集聚規(guī)模主要由金融保險業(yè)、高檔寫字樓、高級賓館等高級商務集聚產(chǎn)生效益。根據(jù)有關的高級商務集聚職能,劃定高級商務集聚區(qū)域,并計算各區(qū)域的高級商務集聚規(guī)模指數(shù)。按高級商務集聚區(qū)域為單元,采用單位面積金融保險業(yè)、高檔寫字樓、高級賓館等的數(shù)量、級別、建筑面積、年營業(yè)額、年租金、高級賓館的床位數(shù)等指標值,按下式計算高級商務集聚規(guī)模指數(shù)。Ii＝100×Xi/Xmax〔2〕高級商務集聚作用分計算和作用分值表編制高級商務集聚作用分計算公式為:Ei＝100×<Ii-Imin>/<Imax-Imin>〔六〕土地級的確定和實地校核初步劃分的土地級須在實地校核和驗證,并參考級差收益測算結果與市場交易價格定級結果對土地級的X圍、邊界、級別進行修訂調整。1、土地級調整和確定的原則：a〕土地級別高低與土地相對優(yōu)劣的對應關系基本一致；b〕級之間應漸變過渡,相鄰單元之間土地級差不宜過大；c〕各類用途的各級土地的平均單位面積地租或地價應具有明顯差異并呈正向級差；d〕保持自然地塊與權屬單位的完整性；e〕邊界盡量采用具有地域突變特征的自然界線與人工界線。2、綜合定級土地級的確定在多因素綜合評價法定級結果的基礎上,采用級差收益測算法和市場價格定級方法進行驗證、調整,確定綜合定級土地級。3、商業(yè)用地定級土地級的確定在多因素綜合評價法定級結果的基礎上,采用級差收益測算法和市場價格定級方法進行驗證、調整,并參照高級商務集聚區(qū)的驗證結果,確定商業(yè)用地定級的土地級。4、住宅用地定級土地級的確定在多因素綜合評價法定級結果的基礎上,采用市場價格定級方法進行驗證、調整,確定住宅用地定級的土地級。5、工業(yè)用地定級土地級的確定對于城市中心區(qū)或城市規(guī)劃中不允許布置工業(yè)用地的區(qū)域,不參與工業(yè)用地級別劃定。定級中應調查此類區(qū)域,并在圖上勾繪X圍。在多因素綜合評價法定級結果的基礎上,采用級差收益測算法和市場價格定級方法進行校核、調整,確定工業(yè)用地定級的土地級。七、城鎮(zhèn)土地定級圖件編制與面積量算〔略〕八、城鎮(zhèn)土地級的邊界落實與分宗整理〔略〕九、城鎮(zhèn)土地定級報告與基礎資料匯編的編制〔略〕第四部分城鎮(zhèn)土地分等定級成果驗收、更新與應用〔三〕單元內定級因素的分值取得用空白單元圖疊置在各作用分值圖上,選擇以下方法對單元內定級因素的分值進行取值和計算:a〕以單元所包含的因素等分線平均值代表單元分值；b〕以單元跨越的不同分值區(qū)的面積加權平均分代表單元分值；c〕以單元幾何中心點的分值代表單元分值。當單元面積較大時,不能采用此法；d〕以單元各轉折點、明顯變化點的平均分值代表單元分值；e〕綜合運用上述方法,計算分值；f〕采用計算機系統(tǒng)為輔助手段進行土地定級時,呈點、線狀分布的定級因素對單元中心點的作用分值按相應衰減公式直接計算,面狀因素直接讀取單元中心點所在指標區(qū)域的作用分值。1、單元內商服繁華度分值計算按商服繁華度分值圖取樣和計算,直接得到單元分值。2、單元內交通條件的分值計算〔1〕單元內道路通達度分值計算A、單元內各級道路通達作用分獲取同時存在多種道路類型影響時,取單元內的最高作用分值。B、通達系數(shù)確定含支路以上道路的單元計算道路通達的方向數(shù),無支路以上道路的單元計算通往道路的方向數(shù),從而確定單元的通達系數(shù)。.1、分等基本資料涉與：城鎮(zhèn)年末常住人口、非農(nóng)人口、農(nóng)業(yè)人口；轄區(qū)或轄域總人口、農(nóng)業(yè)人口；城鎮(zhèn)建成區(qū)面積；轄區(qū)或轄域土地總面積。2、城鎮(zhèn)區(qū)位資料涉與：a〕城鎮(zhèn)所在區(qū)域的區(qū)域交通圖件；經(jīng)過城鎮(zhèn)的干線、支線鐵路的條數(shù)、干線、非干線公路的數(shù)量和等級,港口年吞吐量,機場等級,高速公路數(shù)量；b〕城鎮(zhèn)全年客運總量、貨運總量。3、城鎮(zhèn)集聚規(guī)模資料涉與：城鎮(zhèn)人口密度；城鎮(zhèn)全年國內生產(chǎn)總值、三次產(chǎn)業(yè)的分產(chǎn)業(yè)增加值；c〕城鎮(zhèn)全年工業(yè)銷售收入。4、城鎮(zhèn)基礎設施資料涉與：a〕城鎮(zhèn)年末鋪裝道路面積；b〕城鎮(zhèn)全年人均生活用水量；c〕城鎮(zhèn)氣化率或城鎮(zhèn)用氣人口總數(shù)〔包括人工煤氣、天然氣、石油液化氣〕；d〕城鎮(zhèn)排水管道總長度。5、城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平資料涉與：城鎮(zhèn)全年二、三產(chǎn)業(yè)的增加值；b〕城鎮(zhèn)全年批發(fā)零售貿易業(yè)商品銷售額；c〕城鎮(zhèn)全年建設固定資產(chǎn)投資額；d〕城鎮(zhèn)全年全部從業(yè)人員數(shù)。6、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平資料涉與：全年國內生產(chǎn)總值、人均國內生產(chǎn)總值、3-5年內國內生產(chǎn)總值年均增長率；b〕全年地方財政收入、人均地方財政收入、3-5年內地方財政收入年均增長率；c〕全年全社會固定資產(chǎn)投資額、人均全社會固定資產(chǎn)投資；d〕全年社會消費品零售總額、人均社會消費品零售總額、3-5年內社會消費品零售總額年均增長率；e〕全年外貿出口額、人均外貿出口額。7、區(qū)域綜合服務能力資料涉與：年末專業(yè)技術人員總數(shù)；b〕居民年末儲蓄存款余額；c〕全年郵電業(yè)務總量；8、區(qū)域土地供應潛力資料涉與：區(qū)域年末耕地總面積、區(qū)域人口密度。繁華程度資料的收集與調查a〕商業(yè)服務業(yè)〔以下簡稱商服〕中心的數(shù)量、位置、X圍；b〕商服中心的商店總數(shù)、經(jīng)營項目、銷售額、利潤額、占地面積、營業(yè)面積等；c〕必要時了解商業(yè)功能種類數(shù),商服中心功能完備率、專業(yè)商店數(shù)與商服建筑物的建筑密度與樓層數(shù)等數(shù)據(jù)。2、交通條件資料的收集與調查a〕與道路狀況有關的路網(wǎng)分布、道路類型、級別標準、長度、寬度、車流量等數(shù)據(jù)；b〕與公共交通狀況有關的公共汽車、地鐵線路與站點分布、車流量與?？看螖?shù)等；c〕與城鎮(zhèn)間交通狀況有關的交通工具類型、設施規(guī)模與分布等。道路狀況資料不足時,道路類型、寬度與車流量數(shù)等按斷面做補充調查,即選擇有代表性的典型路段做斷面,實地量測道路寬度,確定道路類型,測定在規(guī)定時段內的車流量。3、基本設施狀況資料的收集與調查基本設施包括電力、供水、排水、供氣、供熱、電訊等基礎設施和中小學、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、診所以與除商業(yè)中心以外的副食、糧油、煤店、郵電所、浴池等公用服務設施?！?〕基礎設施資料收集的X圍包括：基礎設施的類型、數(shù)量、分布、投資等狀況；基礎設施的技術水平、規(guī)模、級別等；b〕基礎設施的保證率、持續(xù)率和可靠率與區(qū)域服務的優(yōu)劣。資料不足時,須在實地進行補充或全面調查?！?〕公用服務設施資料收集的X圍包括:a〕公用服務設施類型、數(shù)量、分布等；b〕公用服務設施的技術水平、規(guī)模、級別、服務水平和服務X圍等；資料不足時,須在實地進行補充或全面調查。4、環(huán)境條件資料的收集與調查a〕各類污染狀況、分布狀況和環(huán)境質量指數(shù)等環(huán)境評價資料等；b〕地形、工程地質、水文和氣候等條件；c〕公園、綠地的位置、面積、服務X圍