建筑企業(yè)會(huì)計(jì)成本控制問題淺析-以碧桂園為例

建筑企業(yè)會(huì)計(jì)成本控制問題淺析——以碧桂園為例摘要：隨著時(shí)代的發(fā)展，人們對住房的要求已經(jīng)不再是單一的居住需求，隨著生活水平的提高，人們對住房品質(zhì)的要求也隨之提高。房地產(chǎn)企業(yè)的競爭也日益激烈，為了增強(qiáng)競爭力，提高行業(yè)影響，增加企業(yè)盈利能力，成本控制是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該核心考慮的一個(gè)問題。成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中占重要地位，高質(zhì)量的成本控制能為企業(yè)提高資源利用率和企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。本文主要以碧桂園集團(tuán)為例，分析了其成本控制和其成本控制存在的問題，并針對目前該企業(yè)存在的成本控制問題提出改進(jìn)建議。關(guān)鍵詞：碧桂園；成本控制；房地產(chǎn)

ABriefAnalysisofAccountingCostControlinConstructionEnterprises——takesCountryGardenasanexampleAbstract:WiththedevelopmentofTheTimes,people'srequirementsforhousingarenolongerasinglelivingdemand,andwiththeimprovementoflivingstandards,people'srequirementsforhousingqualityarealsoimproved.Thecompetitionofrealestateenterprisesisalsoincreasinglyfierce.Inordertoenhancethecompetitiveness,improvetheinfluenceoftheindustryandincreasetheprofitabilityofenterprises,costcontrolisacoreproblemthateveryrealestateenterpriseshouldconsider.Costcontrolplaysanimportantroleintheprojectdevelopmentprocessofrealestateenterprises.High-qualitycostcontrolcanimprovetheresourceutilizationrateandeconomicbenefitsofenterprises.ThispapermainlytakesCountryGardenGroupasanexample,analyzestheproblemsofitscostcontrolandcostcontrol,andputsforwardimprovementsuggestionsforthecurrentcostcontrolproblemsoftheenterprise.Keywords:CountryGarden;costcontrol;realestate

目錄TOC\o"1-3"\h\u1緒論 緒論1.1研究背景房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是關(guān)系到我國人民切身利益的事情，該行業(yè)在我國也一直備受關(guān)注。我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一就有房地產(chǎn)的一席之地，其發(fā)展關(guān)系到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)日益向上的發(fā)展，從事房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)也越來越多，各地房價(jià)也紛紛飆升。國家為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)健的發(fā)展出臺(tái)了“限購令”，該政策的提出對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)起了刺激性作用，近年來房地產(chǎn)競爭也越來越大。在這樣的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率大、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)再籌資風(fēng)險(xiǎn)，稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，投資收回風(fēng)險(xiǎn)等問題也開始凸顯。在這種特殊的時(shí)期，通過控制成本提高經(jīng)濟(jì)效益成了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的對象。但是，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制過程中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難也是多種多樣。隨著成本控制難度的加大，分析成本控制是非常必要且迫切的一件事，只有提高成本控制效率，房地產(chǎn)企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，提高企業(yè)經(jīng)營效益。1.2文獻(xiàn)綜述1.2.1國外研究狀況國外對于房地產(chǎn)成本控制的問題研究早于我國，相比之下我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的理論和實(shí)踐存在經(jīng)驗(yàn)不足、技術(shù)欠缺等問題。國外對于房地產(chǎn)成本控制的研究可以追溯到20世紀(jì)初，至今已有近百年的歷史。1996年，J.Infrastruct.Syst從房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制進(jìn)行了深入的研究，提出了控制過程中存在的一些問題，并根據(jù)這些問題提出了針對性的意見和建議。2003年，MakarandHastak在前人的基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善了全過程成本控制的方法，他結(jié)合實(shí)例對項(xiàng)目壽命成本及建筑材料成本的影響因素做了較為全面的分析。Suryawanshi,C.S于2005年針對房地產(chǎn)項(xiàng)目提出了全過程成本控制模型,提出混凝土項(xiàng)目成本控制中結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)也應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)全過程成本控制。2014年，ParvizA.Koushki和NabilKartam認(rèn)為公司要實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)，就要加強(qiáng)和上下游公司的合作。2019年，Regine指出只有合理的制定目標(biāo)成本和設(shè)計(jì)方案才能實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理任務(wù)。1.2.2國內(nèi)研究狀況2017年，趙軍提出從事前、事中兩個(gè)方面來控制房地產(chǎn)的開發(fā)成本。2018年，朱德義通過對大量實(shí)際案例的分析來講解房地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員應(yīng)該如何對房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)行有效的成本控制。徐紅衛(wèi)指出成本控制的核心在于科學(xué)的預(yù)算。2019年，歐向杰主張通過同時(shí)實(shí)行多種成本控制方法以達(dá)到控制目的。2020年，馬翠霞、紀(jì)華、劉毅濤、劉永秋等學(xué)者就當(dāng)今新的經(jīng)濟(jì)形式對當(dāng)代房地產(chǎn)企業(yè)對于成本管控所存在的問題進(jìn)行了進(jìn)一步分析，對解決方案也有了進(jìn)一步的補(bǔ)充，解決方案也更加科學(xué)全面。2021年趙靜、林宣清等對房地產(chǎn)全過程成本管控理論及重要性進(jìn)行論述，深入探討了房地產(chǎn)全過程成本管控思路，同年楊洋、胡國杰對房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制存在的問題進(jìn)行了深入研究，朱孝楷對內(nèi)部控制在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的應(yīng)用進(jìn)行論述，為相關(guān)工作人員提供了有效參考。張藝曉針對對房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中存在的一系列問題提出了相應(yīng)措施。綜上所述，國內(nèi)外學(xué)者對房地產(chǎn)成本控制均極為重視，大量研究從多方面、多層面分析了成本控制策略。當(dāng)前關(guān)于房地產(chǎn)成本控制的研究主要集中在房地產(chǎn)總體成本控制層面或是針對如何進(jìn)行房地產(chǎn)成本控制的策略進(jìn)行研究，以發(fā)現(xiàn)成本控制在執(zhí)行情況、成效及執(zhí)行過程中存在的問題，并針對性提出相應(yīng)的解決辦法。本文在大量閱讀碧桂園成本控制相關(guān)文獻(xiàn)并查閱碧桂園成本控制的相關(guān)情況后，針對碧桂園成本控制現(xiàn)有的問題提出相關(guān)建議和對策。1.3研究方法為了實(shí)現(xiàn)研究目標(biāo)，本文采用了調(diào)查法和文獻(xiàn)研究法兩種研究手段。其中調(diào)查法主要是通過互聯(lián)網(wǎng)對碧桂園成本管理現(xiàn)狀以及碧桂園的成本控制策略情況進(jìn)行相關(guān)調(diào)查。文獻(xiàn)研究法則主要是利用知網(wǎng)、學(xué)校圖書館、國家統(tǒng)計(jì)局、人大經(jīng)濟(jì)論壇等查找相關(guān)文獻(xiàn)，尋找相關(guān)知識(shí)點(diǎn)。在論文初稿形成前，利用學(xué)校圖書館，知網(wǎng)等網(wǎng)站查詢相關(guān)文獻(xiàn)，了解自己所選課題的主要研究內(nèi)容，以及確定論文的大致框架。1.4研究目的我國房地產(chǎn)企業(yè)眾多，競爭非常激烈，成本控制對于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中占據(jù)著極為重要的地位,對于企業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展具有重要的作用。企業(yè)通過有效地開展成本管控，降低企業(yè)經(jīng)營的成本,提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益;還可以通過企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)優(yōu)化，提高企業(yè)內(nèi)部資金的分配及使用質(zhì)量，使其更加合理化和科學(xué)化。此外,成本管控對企業(yè)未來的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃及目標(biāo)都具有重要的影響,同時(shí)能夠?qū)ζ髽I(yè)市場競爭力及整體發(fā)展實(shí)力提供有力的空間及保障。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)市場的投資環(huán)境危機(jī)四伏，稍有不慎，就會(huì)因決策不當(dāng)給企業(yè)帶來巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)的存在會(huì)成為影響項(xiàng)目開發(fā)成本的重要因素。經(jīng)濟(jì)形勢的變化、法律政策風(fēng)險(xiǎn)、決策人員的個(gè)人能力、成本控制觀念落后、成本管理過分依賴現(xiàn)有成本會(huì)計(jì)系統(tǒng)、缺乏健全的成本控制制度體系以及成本控制手段老化等問題都影響這房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的成本控制。因此本文將通過文獻(xiàn)研究法以及經(jīng)驗(yàn)總結(jié)法，在前人文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上總結(jié)分析，并根據(jù)我國房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，提出合理性建議，并為碧桂園集團(tuán)提高經(jīng)濟(jì)效益建言獻(xiàn)策。2基本概念及理論2.1基本概念2.1.1成本控制的概念隨著時(shí)代的飛快進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)的增長速度也是日新月異，企業(yè)所面臨的壓力也日益復(fù)雜，其中經(jīng)濟(jì)壓力的不斷增長，使得成本控制成為了企業(yè)發(fā)展的道路上所需要解決的核心問題之一。成本控制是成本管理的一個(gè)重要因素，企業(yè)對成本控制進(jìn)行組織活動(dòng)目的在于提升企業(yè)資源利用效率。這是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，它分為前期控制、中期的控制、后期控制三個(gè)階段的控制。商品投入生產(chǎn)前的控制是成本控制的主要因素之一，這個(gè)階段的成本控制占總成本的60%，該階段的成本控制質(zhì)量直接影響產(chǎn)品的總成本。產(chǎn)品投入生產(chǎn)前的控制包括設(shè)計(jì)成本、開發(fā)成本、物資采購成本等；由于企業(yè)絕大部分的成本支出都發(fā)生在制造過程，所以成本的實(shí)際形成的主要階段就是在制造階段，該階段的成本控制是產(chǎn)品成本控制的重點(diǎn)控制部分。包括原材料、人工、各種輔料的消耗、運(yùn)輸費(fèi)用、管理費(fèi)用等；成本控制過程是通過合理運(yùn)用成本控制方法，結(jié)合工程特點(diǎn)，對生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的各種費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算、調(diào)節(jié)和監(jiān)督的一個(gè)過程。同時(shí)成本控制也是一個(gè)發(fā)現(xiàn)問題解決問題的過程，它可以促進(jìn)企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高企業(yè)素質(zhì)，增加企業(yè)市場競爭力，使企業(yè)不斷發(fā)展壯大。2.1.2成本控制的重要性追求經(jīng)濟(jì)效益最大化是每個(gè)企業(yè)的重點(diǎn)目標(biāo)，隨著市場競爭越發(fā)激烈，企業(yè)的趨利表現(xiàn)越發(fā)明顯。良好的成本控制質(zhì)量可以更好的推動(dòng)企業(yè)良性發(fā)展，有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化，符合企業(yè)的趨利表現(xiàn)。隨著時(shí)代競爭壓力的增長，先進(jìn)的成本控制管控意識(shí)能為企業(yè)的發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用。下面筆者將從三個(gè)方面來闡述成本控制對企業(yè)發(fā)展的重要性。首先，成本控制是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。只有成本低了，才能占據(jù)價(jià)格優(yōu)勢，面向不同的受眾群，擴(kuò)大銷售范圍，鞏固經(jīng)營基礎(chǔ)。這樣才有足夠的力量去發(fā)展企業(yè)，研發(fā)新產(chǎn)品，推動(dòng)企業(yè)良性發(fā)展，讓企業(yè)走得更高更遠(yuǎn)。其次，成本控制是增強(qiáng)企業(yè)盈利的根本途徑。隨著時(shí)代的進(jìn)步與發(fā)展，人民生活水平得到了大幅度的提高，人們對住房的需求也不斷擴(kuò)大。在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者不斷增加，該行業(yè)的競爭也變得更加激烈。房地產(chǎn)是一個(gè)長期工程，建設(shè)周期長，工程復(fù)雜，涉及方面廣，資金回籠慢。面對這一情況，如何用最少的付出，在預(yù)期的時(shí)間內(nèi)開發(fā)出市場需求的產(chǎn)品，這一問題成了房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)關(guān)注對象。其中成本控制的直接服務(wù)對象是企業(yè)目的，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，降低成本無論在什么時(shí)候都可以為企業(yè)增加盈利。面對同行競爭、政府課稅、職工要求改善待遇以及股東分紅等內(nèi)外壓力，企業(yè)可以通過成本控制，降低產(chǎn)品成本、提高產(chǎn)品質(zhì)量等方式來抵抗各種來自內(nèi)外部壓力、求得生存。最后，成本控制是提高企業(yè)競爭力的重要手段之一。在當(dāng)今競爭日益激烈的房地產(chǎn)行業(yè)，成本控制的質(zhì)量直接影響到了企業(yè)的盈利水平，做好成本控制能提高企業(yè)盈利效益，從而提高企業(yè)的行業(yè)競爭力，為企業(yè)提供力量專注于創(chuàng)新和研發(fā)。2.2成本控制的理論2.2.1全面成本控制理論全面成本控制采取的是價(jià)值鏈分析法，結(jié)合企業(yè)特點(diǎn)，動(dòng)態(tài)的監(jiān)控企業(yè)成本的全過程。它認(rèn)為企業(yè)應(yīng)圍繞財(cái)富最大化這一目標(biāo)，根據(jù)自身的具體實(shí)際和特點(diǎn)，建立管理信息系統(tǒng)和成本控制模式。重點(diǎn)在于兼顧企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和利益，在確保質(zhì)量的前提下合理降低成本，和提高員工參與度，在各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)行成本控制。全面成本控制的內(nèi)容包括全部成本控制、全過程成本控制、全員成本控制。2.2.2成本控制及時(shí)化理論成本控制即時(shí)化，就是通過現(xiàn)場施工管理人員每天下班前記錄當(dāng)天發(fā)生的人工、材料、機(jī)械使用數(shù)量與工程完成數(shù)量，經(jīng)過項(xiàng)目經(jīng)理或者交接班人員的抽檢合格，經(jīng)過計(jì)算機(jī)軟件的比較分析得出成本指標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)及其原因的成本管理方法。主要是提高成本信息反饋，對成本的使用進(jìn)行事后記錄與核實(shí)，避免資源的盲目使用，提高工程成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。2.2.3經(jīng)濟(jì)采購批量理論經(jīng)濟(jì)采購批量，也叫最佳進(jìn)貨批量，它是指在一定時(shí)期內(nèi)進(jìn)貨總量不變的條件下，使采購費(fèi)用和儲(chǔ)存費(fèi)用總和最小的采購批量。在采購過程中既要考慮采購費(fèi)用的使用，也要考慮儲(chǔ)存費(fèi)用，該方法強(qiáng)調(diào)力求達(dá)到采購費(fèi)用和儲(chǔ)存費(fèi)用之和的最小值。2.2.4價(jià)值工程法理論價(jià)值工程起源于20世紀(jì)40年代的美國，麥爾斯是價(jià)值工程法的創(chuàng)始人。該方法強(qiáng)調(diào)通過對產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)行功能分析，使目標(biāo)以最低的總成本（壽命周期成本），提高產(chǎn)品或服務(wù)必要功能的實(shí)現(xiàn)率，從而提高產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)值。其重點(diǎn)是在于對產(chǎn)品或服務(wù)的功能分析進(jìn)行有組織的活動(dòng)。價(jià)值的表達(dá)方式為：價(jià)值（V）=功能（F）/成本(C)。2.2.5責(zé)任成本控制理論責(zé)任成本控制產(chǎn)生于上世紀(jì)初，其本質(zhì)是通過對員工的管理，加強(qiáng)各個(gè)部門之間的聯(lián)系。將責(zé)任劃分到個(gè)人，把權(quán)利義務(wù)責(zé)任利益相結(jié)合，加強(qiáng)員工歸屬感和參與性。該方法的重點(diǎn)在于制定科學(xué)的目標(biāo)成本，編制詳細(xì)的預(yù)算計(jì)劃和獎(jiǎng)懲制度，通過良好的信息系統(tǒng)和組織系統(tǒng)讓每個(gè)員工參與成本控制。3碧桂園集團(tuán)成本管理現(xiàn)狀分析3.1碧桂園房地產(chǎn)集團(tuán)簡介碧桂園集團(tuán)于1992年成立，總部在佛山順德。碧桂園集團(tuán)是中國房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)之一，其業(yè)務(wù)范圍非常廣泛，主要以房地產(chǎn)行業(yè)為主，此外還在建筑、裝修、物業(yè)管理、酒店開發(fā)及管理等行業(yè)有所涉獵。碧桂園公司于2007年4月在香港上市。近5年來，碧桂園公司的營業(yè)收入高速增長，2019年就實(shí)現(xiàn)了營業(yè)收入4859.1億元，凈利潤612.0億元，分別同比增長28.2%和26.1%。與此同時(shí)，碧桂園服務(wù)的商譽(yù)和市值也水漲船高。到2020年8月為止，碧桂園公司的總市值已達(dá)1379.69億港元。3.2碧桂園成本控制現(xiàn)狀目前，碧桂園已摘牌或已簽約的項(xiàng)目總數(shù)為2662個(gè)，項(xiàng)目遍布中國內(nèi)地31個(gè)省/自治區(qū)/直轄市，288個(gè)地級(jí)市，1334個(gè)縣/鎮(zhèn)區(qū)，總計(jì)超過450萬家庭，1000多萬人選擇了碧桂園。2020年前7個(gè)月，碧桂園的全口徑操盤金額為4258億元。碧桂園集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本主要是由前期費(fèi)用成本、工程成本、采購成本、人力成本、營銷成本、管理成本和財(cái)務(wù)成本七個(gè)方面組成。從2019年中和2020年年中的財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本使用總額來看，如表1所示：表1碧桂園2020上半年和2019年上半年成本使用情況表項(xiàng)目2019年1-6月（單位：萬元）2020年1-6月（單位：萬元）成本總額：18292200.0016749400.00加：營業(yè)成本14715000.0014007000.00期間費(fèi)用：1776400.001158200.00財(cái)務(wù)費(fèi)用-90500.00-188600.00銷售及分銷成本909800.00689400.00行政開支957100.00657400.00所得稅1643100.001396100.00折舊和攤銷--資產(chǎn)減值損失97300.0085400.00其他支出--2020年碧桂園上半年的成本總額是16749400萬元，2019年上半年的成本總額是18292200萬元。從數(shù)據(jù)上來看，碧桂園在2019年到2020年的成本控制效果還是非常明顯的，成本總額明顯下降，其中營業(yè)成本下降708000萬元，期間費(fèi)用下降618200萬元，資產(chǎn)減值損失下降618200萬元。碧桂園采取的是全面成本控制、經(jīng)濟(jì)采購批量、價(jià)值工程法等成本控制方法對成本進(jìn)行有效控制。碧桂園以大規(guī)模、低價(jià)拿地，控制土地成本；采用低價(jià)、快速去化、高周轉(zhuǎn)，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用及銷售費(fèi)用；通過一體化開發(fā)，全產(chǎn)業(yè)鏈實(shí)現(xiàn)流水線式生產(chǎn)，控制生產(chǎn)過程成本，截取上、下游利潤；采用集中式采購和ERP系統(tǒng)降低材料成本。關(guān)于碧桂園的成本控制實(shí)施現(xiàn)狀，筆者將從以下幾個(gè)方面來進(jìn)行詳細(xì)描述。首先，從價(jià)值工程法來看，碧桂園堅(jiān)持戰(zhàn)略性地于一線城市近郊及二、三、四線城市囤積大面積土地，從而達(dá)到降低土地成本的效果。并且于囤地區(qū)發(fā)展配套完善的高素質(zhì)物業(yè)項(xiàng)目，既考慮了城市化進(jìn)程，也滿足了廣大普通居民對提升住房品質(zhì)的需求，同時(shí)也契合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和政府對城市區(qū)域策劃的需求。碧桂園首創(chuàng)了“荒地造城”的概念，拉低了土地成本。“荒地造城”不僅為消費(fèi)者帶來了實(shí)惠的房屋產(chǎn)品，同時(shí)也推動(dòng)了開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐某擎?zhèn)化建設(shè)，改善了區(qū)域品質(zhì)，拉動(dòng)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)建設(shè)。土地成本約占項(xiàng)目總成本的百分之三十到百分之三十五左右，碧桂園于一線城市近郊及二、三、四線城市囤積大面積土地，其地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市的地價(jià)。低成本拿地讓碧桂園在土地成本管理這一項(xiàng)成本控制上就遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他房地產(chǎn)行業(yè)，為企業(yè)帶來了土地成本競爭優(yōu)勢。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，碧桂園銷售規(guī)模隨著三四線城市的布局快速增長。其次，從全面成本控制理論出發(fā)，碧桂園擁有一套自主的房地產(chǎn)開發(fā)鏈，從設(shè)計(jì)、建筑、裝修、銷售甚至是物業(yè)管理均由公司一手承辦。這種自主式運(yùn)營模式有利于企業(yè)統(tǒng)一協(xié)調(diào)和管理，也避免了業(yè)務(wù)外包所產(chǎn)生的一系列額外費(fèi)用，確保企業(yè)能夠長期有效的控制項(xiàng)目開發(fā)全過程中的開發(fā)成本的同時(shí)，賺取開發(fā)過程中的每一筆利潤。一體化運(yùn)營有利于實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)、持續(xù)施工、縮短工期，節(jié)約時(shí)間成本。除此之外，一體化運(yùn)營資源共享，提高資源利用率，從而節(jié)約交易成本。一體化還使得碧桂園在短時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目開發(fā)，降低了企業(yè)的管理和利息等成本。碧桂園實(shí)行規(guī)?；a(chǎn)、規(guī)?；癄I銷，從設(shè)計(jì)到售后都是一條龍服務(wù)，將整個(gè)項(xiàng)目一手包辦，便于成本的總體控制。同時(shí)規(guī)模化操盤也節(jié)約了項(xiàng)目外包的管理成本，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目開發(fā)、房屋裝修、房屋銷售到售后服務(wù)都統(tǒng)一由企業(yè)包辦，減少了外包項(xiàng)目的時(shí)間，可以最大程度的保障項(xiàng)目開發(fā)的速度與質(zhì)量，對項(xiàng)目的開發(fā)也牢牢抓住了話語權(quán)，避免了外包的一系列麻煩。如，碧桂園和昌觀瀾壹號(hào)，從摘牌到開盤僅用了不到六個(gè)月的時(shí)間，規(guī)模化操盤的優(yōu)勢在碧桂園和昌觀瀾壹號(hào)案例中體現(xiàn)得淋漓盡致。最后，從經(jīng)濟(jì)采購批量法的角度來看，碧桂園建筑部品的采購普遍采用統(tǒng)一采購的模式，以此來降低成本，并實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營。不斷減少向單一供應(yīng)商采購總額的比例，以競爭撼動(dòng)供應(yīng)商的利潤率，從而獲得讓利，降低采購成本。此外，碧桂園還采取了集中物質(zhì)供應(yīng)管理，大宗物質(zhì)均通過集團(tuán)采購中心進(jìn)行采購，以此來降低材料成本。綜上，低成本拿地、一體化運(yùn)營、快速開發(fā)、資源共享、規(guī)模化操盤、嚴(yán)格控制材料成本，這樣的開發(fā)模式為碧桂園的銷售項(xiàng)目節(jié)約了時(shí)間成本、交易成本，快速周轉(zhuǎn)甚至為碧桂園在房地產(chǎn)行業(yè)提供了巨大的成本優(yōu)勢。但是，這種成本控制模式為碧桂園帶來了巨大的價(jià)格優(yōu)勢的同時(shí)，也還存在一系列的不完善之處。下面筆者將從四個(gè)方面來進(jìn)行詳細(xì)分析碧桂園成本管理存在的問題。4碧桂園成本管理存在問題4.1歷史成本數(shù)據(jù)庫更新不及時(shí)成本管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理活動(dòng)中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的管理者都要重點(diǎn)關(guān)注的一個(gè)核心內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展與摸索，建立了一系列關(guān)于成本管理的內(nèi)外機(jī)制和體系。其中，歷史成本數(shù)據(jù)庫的建立是必要的。歷史成本數(shù)據(jù)信息是目標(biāo)成本管理的重要支撐，可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的知識(shí)管理，提升歷史數(shù)據(jù)的價(jià)值，同時(shí)還可以為項(xiàng)目后的評(píng)估提供可行性參考。碧桂園由于開發(fā)速度快，項(xiàng)目多，涉及因素廣，再加上碧桂園走的是高端產(chǎn)品路線，從高層管理到基層員工的成本管理理念較為忽視，歷史成本數(shù)據(jù)的錄入和更新不及時(shí)，導(dǎo)致歷史成本數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)不完善，其價(jià)值無法得以進(jìn)一步利用。建立數(shù)據(jù)庫的意義在于減少數(shù)據(jù)的冗余程度，保持?jǐn)?shù)據(jù)獨(dú)立性從而保障數(shù)據(jù)的二次有效利用。再者，數(shù)據(jù)庫也是數(shù)據(jù)集中控制的一種表現(xiàn)，完善的數(shù)據(jù)庫方便查閱和存儲(chǔ)，提高數(shù)據(jù)共享效率，從而提高數(shù)據(jù)的使用價(jià)值。數(shù)據(jù)庫具有一致性和可維護(hù)性，及時(shí)完善和更新數(shù)據(jù)庫有利于確保數(shù)據(jù)的安全性和可靠性。陳舊的數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)不完整，可能會(huì)拖累成本控制進(jìn)度，增加不必要的人工費(fèi)用和數(shù)據(jù)管理費(fèi)用。4.2工程成本控制體系不成熟房地產(chǎn)項(xiàng)目波及因素多成本控制難度系數(shù)高，受很多不確定因素和不可控因素影響，如土地成本、國家政策、材料價(jià)格、消費(fèi)者需求、從業(yè)者的素質(zhì)水平等，這些因素都會(huì)直接或間接的影響房地產(chǎn)的成本。如果企業(yè)想要具備長期可持續(xù)發(fā)展的能力，那么企業(yè)就必須高度重視成本管理理念，重視影響成本的各種因素，這樣企業(yè)才能在市場上長期發(fā)展。在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，各類工作由各個(gè)職能部門分階段實(shí)施，涉及的工作部門多，從事人員廣，在現(xiàn)實(shí)工作就會(huì)出現(xiàn)各部門各自為政，部門之間合作不協(xié)調(diào)的情況，這樣容易出現(xiàn)三不管地帶，忽視成本控制，從而導(dǎo)致成本增加。又因房地產(chǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目大，投入資金多，涉及方面廣，從事人員多等，容易導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目過程中出現(xiàn)部門間權(quán)責(zé)不明確，互相推脫責(zé)任，影響項(xiàng)目進(jìn)度，延遲竣工時(shí)間，導(dǎo)致項(xiàng)目的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用大大超出目標(biāo)成本。工程成本約占總成本的50%-55%左右，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中最主要的一個(gè)環(huán)節(jié)，不管是資金使用還是人工的使用都非常的復(fù)雜。不成熟的工程成本控制體系會(huì)導(dǎo)致資金使用增加，人工成本濫用的情況。完善工程成本控制體系有利于企業(yè)明確各個(gè)項(xiàng)目的責(zé)任，實(shí)行一崗一職，職權(quán)分明。減少不必要的從事人員，加快項(xiàng)目施工進(jìn)程。職責(zé)分明也有利于上級(jí)對下級(jí)的管理，明確項(xiàng)目責(zé)任也可以間接的提高工程質(zhì)量，提高成本控制效率。4.3開發(fā)速度過快導(dǎo)致成本控制和質(zhì)量把控失衡大品牌，實(shí)力和質(zhì)量有保障，樓盤戶型好、精裝修，住戶體驗(yàn)感好，樓盤配置物業(yè)服務(wù)質(zhì)量高等這些都是碧桂園房屋產(chǎn)品的優(yōu)勢，但是地段一般、裝修效果一樣、可選性小，裝修質(zhì)量不佳等問題都成為了碧桂園房子的缺點(diǎn)。由企查查數(shù)據(jù)得出從2019.6—2021共有15起司法案件關(guān)于商品房銷售或房屋買賣合同糾紛。更有用戶反映碧桂園的房子出現(xiàn)房不對型的問題。對于整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說，項(xiàng)目質(zhì)量問題是每個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)者都要關(guān)注的一個(gè)核心問題，掌握全局，統(tǒng)籌并顧，有效調(diào)配施工單位，保障項(xiàng)目進(jìn)度，確保項(xiàng)目進(jìn)度是房地產(chǎn)公司相關(guān)管理者必備的能力。碧桂園房地產(chǎn)集團(tuán)推崇的一體化運(yùn)營模式雖然讓項(xiàng)目得以快速建成，縮短建筑時(shí)間，讓產(chǎn)品在最短的時(shí)間內(nèi)投入市場，可是這種過快的開發(fā)速度也帶來了一系列的質(zhì)量問題。大規(guī)模建房批量裝修不僅讓消費(fèi)者可選性少，同時(shí)批量裝修也沒有考慮到客戶的需求，對市場需求的忽視容易使項(xiàng)目增加不必要的額外成本或損失。同時(shí)開發(fā)速度過快導(dǎo)致成本控制和質(zhì)量把控失衡也會(huì)對企業(yè)品牌口碑造成負(fù)面影響。質(zhì)量對于企業(yè)來說就好比健康對于人類一樣，它是企業(yè)發(fā)展的核心，也是企業(yè)在市場中提高競爭力的靈魂。質(zhì)量對于企業(yè)來說是靈魂般的存在，不僅關(guān)系到企業(yè)的發(fā)展與利益，更是涉及到企業(yè)的生存大計(jì)，無質(zhì)量就無企業(yè)。一個(gè)企業(yè)要想長期發(fā)展就必須要把質(zhì)量放在第一位，產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)劣決定著產(chǎn)品的生命。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開始到結(jié)尾是一個(gè)長期且巨大的工程，要做到嚴(yán)抓質(zhì)量就必須提高每個(gè)員工的質(zhì)量意識(shí)，杜絕偷工減料、劣質(zhì)量的現(xiàn)象。4.4未樹立全面系統(tǒng)的成本管理觀念影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的因素有很多，其中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制難度高的主要原因有投資時(shí)間長、資金使用大，涉及因素多，存在許多不可控、不確定因素，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制是一個(gè)巨大的工程。材料價(jià)格會(huì)隨市場的變化而變化、房地產(chǎn)消費(fèi)也會(huì)受政策影響、資金成本會(huì)受國家金融政策影響，甚至企業(yè)管理水平都會(huì)成為影響成本控制效率的主要因素。一些企業(yè)缺乏成本管理理念、缺乏對成本的把控，就會(huì)喪失長期可持續(xù)發(fā)展的能力。首先，碧桂園房地產(chǎn)采用的是一條龍式的開發(fā)模式，從開發(fā)到銷售甚至是售后服務(wù)都是一手包辦。其中涉及人力物力都非常的多，從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)更是良莠不齊。許多從業(yè)員工并沒有清晰明確的成本管控理念，這無形中為項(xiàng)目開發(fā)增加了許多人工和管理成本。其次，碧桂園在裝修方面也沒有進(jìn)行市場調(diào)查，從戶型到裝修完全是按自主判斷進(jìn)行。脫離市場調(diào)查，會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者不愿買單，產(chǎn)品滯銷，各種成本增加，還會(huì)導(dǎo)致大量的資源浪費(fèi)。成本管控意識(shí)的疏忽不僅會(huì)使開發(fā)項(xiàng)目成本增加，還會(huì)導(dǎo)致資源浪費(fèi)，不利于企業(yè)長期的可持續(xù)發(fā)展。提高員工成本管控意識(shí)有利于提高工作效率，減少成本使用，促進(jìn)企業(yè)有效經(jīng)營。5關(guān)于碧桂園成本控制的對策建議5.1健全企業(yè)內(nèi)部成本管理體系健全企業(yè)內(nèi)部成本管理體系，首先需要完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織架構(gòu)控制。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部需要建立健全組織結(jié)構(gòu)，企業(yè)管理層需要對職能進(jìn)行明確細(xì)化，不同環(huán)節(jié)需要不同的管理組織進(jìn)行審核和預(yù)算。明確企業(yè)內(nèi)部各部門之間的報(bào)告關(guān)系，這其中既包括了不同部門間的報(bào)告關(guān)系，還包括上下級(jí)部門間的報(bào)告關(guān)系。除此之外，還需要根據(jù)實(shí)際情況對組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行不斷調(diào)控，從而適應(yīng)每個(gè)階段的經(jīng)營狀況。有效減少企業(yè)內(nèi)部縱向信息鏈距離，為高層和基層實(shí)現(xiàn)信息對稱夯實(shí)基礎(chǔ)有效控制企業(yè)信息成本和風(fēng)險(xiǎn)成本保持在合理范圍之內(nèi)。其次，從成本控制及時(shí)化理論出發(fā)，必須健全企業(yè)內(nèi)部成本管理體系需要加大成本監(jiān)督力度。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及部門多，成本控制復(fù)雜，其中事前事中事后的成本控制都非常重要，加大成本監(jiān)督力度有利于提高成本控制效率，同時(shí)也有利于促進(jìn)成本控制方案的準(zhǔn)確實(shí)施，減少不必要的成本增加，防止員工懶惰心理拖慢施工進(jìn)度妨礙項(xiàng)目進(jìn)程。所以健全企業(yè)內(nèi)部成本管理體系是必要的，監(jiān)督力度越強(qiáng)，監(jiān)督成本就越大。同理，監(jiān)督力度越強(qiáng)，成本控制實(shí)施效果就越好，損失也就越少，收益也越多。對于降低監(jiān)督成本，碧桂園可以建立報(bào)酬獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，激勵(lì)工作人員在工作過程中相互監(jiān)督，以達(dá)到成本監(jiān)督效果，并提高工作效率，促進(jìn)工程實(shí)施進(jìn)度。5.2完善成本信息平臺(tái)為全面提高企業(yè)成本管理競爭力，很多學(xué)者提出了建立成本數(shù)據(jù)庫，完善成本信息平臺(tái)的建議。利用數(shù)據(jù)庫的方式對成本數(shù)據(jù)進(jìn)行儲(chǔ)存從而形成成本信息平臺(tái)，這樣不僅可以提高成本管理人員的效率，還可以實(shí)現(xiàn)成本信息共享，提高數(shù)據(jù)使用效率。如果在成本控制過程中對數(shù)據(jù)庫進(jìn)行創(chuàng)建和合理利用，這樣可以極大程度上提高成本控制效率，同時(shí)也可以提高成本控制的準(zhǔn)確性，從而提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。對于成本信息平臺(tái)的完善，筆者結(jié)合前人經(jīng)驗(yàn)給出以下建議。房地產(chǎn)企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫一般包括歷史成本數(shù)據(jù)信息、競爭對手成本數(shù)據(jù)庫、企業(yè)定額數(shù)據(jù)庫、市場價(jià)格數(shù)據(jù)庫。成本信息平臺(tái)的完善可以從以下方面考慮，一方面，企業(yè)可以利用現(xiàn)有的信息化管理人員，結(jié)合專業(yè)的軟件開發(fā)團(tuán)隊(duì)，組成一個(gè)信息開發(fā)小組，建立一個(gè)成本控制信息體系，該體系包含以下幾個(gè)模塊：項(xiàng)目預(yù)算、資金管理系統(tǒng)、銷售系統(tǒng)、項(xiàng)目成本、人力資源管理系統(tǒng)、客戶管理系統(tǒng)等，以便財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)信息的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。成本控制信息體系的建立，有利于提高工作效率，增加數(shù)據(jù)利用率；另一方面，完善成本信息平臺(tái)有利于促進(jìn)信息共享，提高信息利用率，幫助各個(gè)部門相互了解工作進(jìn)度，互相監(jiān)督，減少工作沖突，提高工作效率。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)可以采取規(guī)定，要求每完成一個(gè)項(xiàng)目就必須及時(shí)錄入數(shù)據(jù)，錄入數(shù)據(jù)這一過程將列入項(xiàng)目考核中。5.3及時(shí)更新成本控制理念先進(jìn)的理念為成本控制提供科學(xué)的指導(dǎo)，企業(yè)要提高營業(yè)利潤，及時(shí)更新成本控制理念是不可忽視的重要因素之一。先進(jìn)科學(xué)的成本控制理念有利于企業(yè)提高成本控制效率，從而增加企業(yè)營業(yè)利潤?！氨坦饒@，給您一個(gè)五星級(jí)的家“，它的開發(fā)理念是高投入高產(chǎn)出，開發(fā)樓盤走的是高端產(chǎn)品路線。不管是要求還是所選取的材料都是以高端品牌、獨(dú)特設(shè)計(jì)、進(jìn)口產(chǎn)品為主，戶型裝修忽略市場需求，完全以個(gè)人喜好為判斷批量裝修，從上到下都沒有形成全面的成本管理意識(shí)，唯一的成本管理只局限于高端品牌間的價(jià)格比較。對于碧桂園企業(yè)的成本控制理念更新，筆者提出以下建議，以供參考。樹立全局成本控制理念。隨著市場的快速發(fā)展，碧桂園房地產(chǎn)成本控制不能局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，樹立全局的成本控制理念有利于提高產(chǎn)品競爭力，在激烈的市場環(huán)境中長期發(fā)展。提高全員成本控制理念，建立和完善成本控制觀念的學(xué)習(xí)體系。如經(jīng)常組織全員參加成本管控培訓(xùn)，形成良好的成本管控意識(shí)。還可以通過合理的激勵(lì)制度、薪酬制度等來激發(fā)全員的成本意識(shí)，從而優(yōu)化成本控制理念，使成本管控貫穿于工作始終與各個(gè)環(huán)節(jié)。企業(yè)各級(jí)管理者應(yīng)從實(shí)際工作出發(fā)，充分發(fā)揮管理職能，在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，也不能忽視成本管控工作的實(shí)施情況。管理人員對于成本管控過程中存在的困難要及時(shí)分析，問題要及時(shí)糾正，不足及時(shí)整改。要做到有問必查，有錯(cuò)必糾，以此提高企業(yè)的管控效果從而提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，促使企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。5.4完善工程項(xiàng)目成本管理機(jī)制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理這項(xiàng)工作貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部，包括從設(shè)計(jì)到施工結(jié)束，其中工程項(xiàng)目的成本管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中占重要地位。建立和完善相關(guān)的管理體系，創(chuàng)新的設(shè)計(jì)思路和技術(shù)需求，不斷完善成本管理理念，有利于帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上。對于完善工程項(xiàng)目成本管