第十章-房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析

第十章房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析基本要求

：1、了解社會(huì)因素、行政因素、心理因素和國際因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。2、熟悉房地產(chǎn)的自身因素、環(huán)境因素、人口因素和經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。第一節(jié)概述

1、為什么要進(jìn)行影響房地產(chǎn)價(jià)格因素分析在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)價(jià)格水平及其變動(dòng)，是由眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格因素共同作用的結(jié)果。其中有些影響因素是可以量化的。例如，房地產(chǎn)交易情況、房地產(chǎn)狀況情況等。這些可以量化的影響因素，可以在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)直接加以考慮或者予以調(diào)整。但是大量的影響因素是不能量化的。例如，社會(huì)因素、心理因素等，對(duì)于不能量化的影響因素，則在估價(jià)時(shí)不能通過修正、調(diào)整等方法予以考慮。如果在估價(jià)時(shí)不考慮那些不可量化的影響因素，是必影響估價(jià)的結(jié)果。因此，對(duì)于不可量化的影響因素，就要求估價(jià)人員總體把握，從總體上給予考慮。當(dāng)然，這就需要估價(jià)人員全面認(rèn)識(shí)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。2、對(duì)把握和量化房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的認(rèn)識(shí)

⑴不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向不盡相同⑵不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度不盡相同⑶不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，與房地產(chǎn)價(jià)格之間的影響關(guān)系不盡相同⑷有些房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間有關(guān)，有些與時(shí)間無關(guān)⑸某些房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來量化，但更多的影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，雖然可以識(shí)別到，卻難以用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來描述。3、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類⑴一般分類自身因素；社會(huì)因素；經(jīng)濟(jì)因素；行政因素。⑵總分類一般因素是指對(duì)廣泛地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的因素，如利率、通貨膨脹。區(qū)域因素是指對(duì)某地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平，有所影響的因素，如環(huán)境污染、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度。個(gè)別因素是指房地產(chǎn)自身狀況或者條件對(duì)其價(jià)格水平，有所影響的因素，如土地的位置、面積、行狀、地勢(shì)、地質(zhì)。4、影響房地產(chǎn)價(jià)格的9大類因素(1)房地產(chǎn)自身因素；(2)環(huán)境因素；(3)人口因素；(4)經(jīng)濟(jì)因素；(5)社會(huì)因素；(6)行政因素；(7)國際因素；(8)心理因素；(9)其他因素。第二節(jié)房地產(chǎn)自身因素1、區(qū)位2、土地面積和現(xiàn)狀3、地形地勢(shì)4、地質(zhì)條件5、肥力6、日照、風(fēng)向、降水量、天然周期性災(zāi)害7、建筑物本身

第三節(jié)

環(huán)境因素1、大氣環(huán)境2、聲覺環(huán)境3、水文環(huán)境4、視覺環(huán)境5、衛(wèi)生環(huán)境第四節(jié)

人口因素1、人口數(shù)量2、人口素質(zhì)3、家庭人口規(guī)模第五節(jié)經(jīng)濟(jì)因素

1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展2、利率3、物價(jià)4、居民收入5、匯率第六節(jié)

社會(huì)因素1、政治安定狀況是指現(xiàn)有政權(quán)的穩(wěn)定程度，不同政治觀點(diǎn)的黨派與團(tuán)體的沖突情況等。2、社會(huì)治安程度。3、房地產(chǎn)投機(jī)。4、城市化。第七節(jié)行政因素1、房地產(chǎn)制度2、房地產(chǎn)價(jià)格政策3、行政隸屬變更4、特殊政策5、城市規(guī)劃6、交通管制7、稅收政策第八節(jié)國際因素1、世界經(jīng)濟(jì)狀況。2、國際競(jìng)爭(zhēng)狀況。3、政治對(duì)立狀況。4、軍事沖突情況。第九節(jié)

心理因素1、購買者或出售者的心態(tài)；2、個(gè)人的欣賞趣味(偏好)；3、時(shí)尚風(fēng)氣；4、接近名家住宅的心理；5、講究風(fēng)水或吉樣號(hào)第十節(jié)其他因素某些重要人物的健康狀況與生死；有時(shí)房地產(chǎn)購買者出于自身的急迫需要而愿意高價(jià)購買；房地產(chǎn)擁有者偶然發(fā)生資金困難，急需資金而低價(jià)出售房地產(chǎn)等各種因