城建投融資市場報告

回歸投資本質，深入探索市場化——2023年城建投融資市場總體規(guī)模7.41萬億

，其中

，地方政府債券4.65萬億

，市場化項目2.76萬億

，從融資渠道來看

，地方政府發(fā)債已經(jīng)成為主流

，市場化項目總體規(guī)模出現(xiàn)一定程度的下降

，以專項債為主、市場化投資為輔的城建投融資市場格局已經(jīng)形成

，整體呈現(xiàn)出穩(wěn)定

的、長期的發(fā)展趨勢。——2023年市場化項目成交總計2.76萬億

，其中特許經(jīng)營項目總計7931億，

同比增長31%；類PPP項目總計17525億，

同比增長12%；PPP項目總計2096億

，總體規(guī)模同比降幅較大，

隨著政企合作新老機制的更替

，城建投融資市場的投資邏輯發(fā)生了較大的轉變

，未來的項目將聚焦使用者付費以及有市場化收益來源的領域

，從依靠政府轉為依靠市場?！?023年

，生態(tài)流域治理、保障房、鄉(xiāng)村振興、抽水蓄能、新基建、

國家儲備林等熱點城建領域均有很多項目落地

，熱點城建領域市場活力明顯

，投資企業(yè)正處在探索和布局階段

，可持續(xù)關注?！?024年

沒資企業(yè)將面臨較為嚴峻的股資形勢，我們認為市場化的方向不會改變，有經(jīng)營性收益的項目將更加受到市場的關注，投資運作，城市運營等要素上尋求創(chuàng)新突破，尋找新的市場契機。企業(yè)應重點聚焦城市更新、城中村改造、特色產業(yè)園區(qū)、存量資產盤活、流域治理、資源類開發(fā)等領域，專業(yè)、商業(yè)模式

01

市場形勢總結

02

熱點政策

聚

焦

03

熱點行業(yè)解

析目錄

Contents

發(fā)展趨

勢展

望04壹市場形勢總結2023年城建投融資市場整體規(guī)模下降

，

特別是下半年

，

投資企業(yè)項目拓展越來越難

，

主要原因在于：

政府債

務管控從嚴從緊；

人口流向要素聚集的核心區(qū)域

，

市場競爭加劇；

土地及房地產市場遇冷等。隨著政企合作新機制的實施和城鎮(zhèn)綜合開發(fā)逐漸轉向城市更新、

城中村改造

，城建投資需要圍繞市場化方向做進一步的探索和實踐。

市場形勢總結

城建投融資市場的總體狀況

政府債務管控力度不減

土地及房地產市場遇冷核心區(qū)域市場競爭加劇市場化項目探索中前進政企合作新老機制更替投資邏輯發(fā)生變化47,44645,5254363746,451,40,60633

522

33,72432,58930,561,31,44127,55221,707l2023年

，全國31個省、

自治區(qū)、直轄市、計劃單

列市及新疆生產建設兵團城建投融資項目共計

7.41萬億元

，2022年共計8

.

12萬億元

，總體規(guī)模同比下降8.7%。l其中：地方政府新增債券共計4.65萬億元

，市場化項目投資規(guī)模合計約2.76萬億元。從基建領域的融資渠道來看

，地方政府發(fā)債已經(jīng)成為主流

，規(guī)模是社會資本參與市場化投資項目的兩倍左右

,以專項債為主、市場化投資為輔的城建投資市

場格局已經(jīng)形成

，整體呈現(xiàn)出穩(wěn)定的、長期的發(fā)展趨勢。

市場形勢總結

-

城建投融資市場總體達到7萬億的規(guī)模

，

同比下降8.7%

55,00050,00045,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,000-2022年2023年注

：僅統(tǒng)計新增債券發(fā)行量

，市場化項

目暫未統(tǒng)計規(guī)模在1000萬以下項目2018年-2023年城建投融資市場整體趨勢2021年

市場化項目（億元）

地方政府債券（億元）2018年2019年2020年40,26439,44436,01935,80521,4879,0739,5068,

1807,8327,

1827,007l2023年

，全國31個省、

自治區(qū)、直轄市、計劃單列市及新疆生產建設兵團發(fā)行地方政府新增

債券共計4.65萬億元。其中

，一般債券新增0.70

萬億

，專項債券新增3.95萬億。l2023年上半年地方債發(fā)行規(guī)模減少

，下半年有

所增加

，新增債券發(fā)行總規(guī)模較2022年相比下

降2.

1%。l地方政府債券作為地方政府的融資主渠道

，近

年來已超過市場化渠道

，2024年新增專項債的

發(fā)行節(jié)奏有望提速。

市場形勢總結

地方政府發(fā)債成為主流

，

持續(xù)為穩(wěn)增長提供支撐

2018年2019年2020年

一般債券（億元）2023年

專項債券（億元）

注

：僅統(tǒng)計新增債券發(fā)行量45,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0002018年-2023年地方政府債券規(guī)模統(tǒng)計2021年2022年13,527-

市場形勢總結

專項債規(guī)模略有降低

，分布行業(yè)廣

，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)發(fā)行量大

其他

27%城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造3%

其他交通基礎設施4%

政府收費公路4%

鐵路軌道交通

5%4%2023年

，全國發(fā)行專項債新增債券3.95萬億元

，較2022年同比降低2.1%

，

主要分布在市政和產業(yè)園區(qū)基礎設施、

棚

戶區(qū)改造、

醫(yī)療衛(wèi)生、

農林水利等領域；

廣東、

山東、

安徽、

江蘇等經(jīng)濟強省發(fā)行規(guī)模較大。棚戶區(qū)改造

9%醫(yī)療衛(wèi)生7%農林水利…2023年專項債發(fā)行領域（按規(guī)模排序）2023年專項債發(fā)行省份分布示意圖市政和產業(yè)園區(qū)基礎設施

30%注

：僅統(tǒng)計新增債券發(fā)行量南海諸島l2023年

，市場化投資項目總成交約2.76萬億

，項目數(shù)量1436個。其中：特許經(jīng)營項目成交數(shù)量合計802個

，成交規(guī)模合計約7931億；PPP項目成

交數(shù)量合計127個

，成交規(guī)模合計約2096億；類PPP項目成交數(shù)量合計507個

，成交規(guī)模合計約17525億。l2023年同2022年相比

，特許經(jīng)營項目的數(shù)量和規(guī)模均大幅增長；類PPP項目數(shù)量大幅增加

，整體規(guī)模同比增長11.8%；PPP項目的數(shù)量和規(guī)模均大幅下降。投資規(guī)模（億元）

2018年-2023年市場化投資項目（特許經(jīng)營、

PPP、類PPP）統(tǒng)計

項目數(shù)量（個）30,000

2500

市場形勢總結

PPP項目大幅減少

，

特許經(jīng)營項目顯著增加

，

類PPP項目大幅增長

25,00020,00015,00010,0005,000

類PPP規(guī)模（億元）

注

：暫未統(tǒng)計規(guī)模在1000萬以下項目2019年

特許經(jīng)營規(guī)模（億元）

特許經(jīng)營數(shù)量（個）2000150010005000

PPP項目規(guī)模（億元）

PPP數(shù)量（個）2018年2020年2021年2022年2023年-500450400350300250200150100500公用事業(yè)市政工程城鎮(zhèn)綜合開發(fā)農林旅游水務環(huán)保交通運輸其他人居改善

項目數(shù)量（個）

注

：暫未統(tǒng)計規(guī)模在1000萬以下項目12000

11000

10736

10000

9000

8679

8000

7000

6000

5000

4000

3000

2917

2000

1000

580

324

交通運輸城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公用事業(yè)水務環(huán)保市政工程農林旅游其他人居改善

投資金額（億元）4542732361196336

市場形勢總結

市場化項目行業(yè)分布特征

從成交項目投資規(guī)模上來看

，前三行業(yè)分別為交通運輸（10736億）、城鎮(zhèn)綜合開發(fā)（8679億）、公用事業(yè)（2917億）。投資規(guī)模單位：億元從成交項目數(shù)量上來看

，前三行業(yè)分別為公用事業(yè)(454個)、市政工程（273個）、城鎮(zhèn)綜合開發(fā)（236個）。項目數(shù)量單位：個0

1794

16828401291261600014000120001000080006000400020000四線城市及以下

二線城市

三線城市

一線城市 投資金額（億元）

項目數(shù)量（個）10009008007006005004003002001000800070006000500040003000200010000華東華中西南華南華北西北東北 投資金額（億元）

項目數(shù)量（個）400350300250200150100500147774324

758

市場形勢總結

市場化項目地域分布特征

從成交項目所在行政層級上來看

，項目主要分布在四線城市（及以下）、二線城市和三線城市

，一線城市分布較少。從成交項目區(qū)域分布上來看

，項目主要分布在華東、華中、西南地區(qū)

，華南、華北、西北次之

，東北地區(qū)最少。投資規(guī)模（億元）投資規(guī)模（億元）項目數(shù)量（個）項目數(shù)量（個）7261218477047953263356191144747序號經(jīng)營性收入占比等級（高/中/低）項目數(shù)量

（個）數(shù)量占比行業(yè)類型經(jīng)營性收入類型1經(jīng)營性收入占比較高83558%公用事業(yè)（水電氣熱）、水利、交通運輸、管網(wǎng)管廊、停車場、產業(yè)科創(chuàng)、產業(yè)園等水/電/燃氣費收入、垃圾處理費收入、發(fā)電收入、停車費收入、高速公路運營費收入、廠房租賃收入等2經(jīng)營性收入占比中等38827%城鎮(zhèn)綜合開發(fā)、城市更新、生態(tài)環(huán)境、打包建設等產業(yè)運營收入、商業(yè)租賃收入、廣告收入、物業(yè)收入、停車費收入等3經(jīng)營性收入占比較低21315%農林、人居改善、教育、

醫(yī)療

養(yǎng)老等教育費用、

醫(yī)療費用、

林下經(jīng)濟、租金收入等l

市場化項目的收入來源主要包括資源性收入和經(jīng)營性收入。

在2023年的項目中

，經(jīng)營性收入占比高的項目共計835個

，約占總量的

58%

；經(jīng)營性收入占比中等的項目共計388個

，約占總量的27%

；經(jīng)營性收入占比低的項目共計213個

，約占總量的15%。l

從總體上看

，有經(jīng)營性收入來源的項目所占的比重越來越大

，未來探索市場化的方向越來越清晰。

市場形勢總結

市場化項目收入來源特征

經(jīng)營性收入占比較高經(jīng)營性收入占比中等經(jīng)營性收入占比較低注

：暫未統(tǒng)計規(guī)模在1000萬以下項目2023年項目經(jīng)營性收入占比等級劃分統(tǒng)計市場化項目經(jīng)營性收入統(tǒng)計表經(jīng)營性收入占比較高58%經(jīng)營性收入占比較低15%經(jīng)營性收入占比中等27%1400012000100008000600040002000020億以下20-50億50-100億100億以上 投資金額（億元）

項目數(shù)量（個）1200110010009008007006005004003002001000131275370l根據(jù)項目投資規(guī)模

，將2023年市場化項目劃分為20億以下、

20-50億、

50-

100億、

100億以上四個等級

，其中20億以下規(guī)模的項目最多達1157個，

占整個市場化項目數(shù)量的81%。l市場化項目規(guī)模整體呈現(xiàn)中小型化的發(fā)展趨勢。

市場形勢總結

市場化項目規(guī)模特征

20億以下

20-50億

50-100億

100億以上注

：暫未統(tǒng)計規(guī)模在1000萬以下項目2023年市場化項目規(guī)模特征按數(shù)量統(tǒng)計投資規(guī)模（億元）項目數(shù)量（個）100億以上5%

50-100億5%20億以下

81%20-50億9%48314224115712976743,7751,8971,1704432018年2019年2020年2021年2022年2023年特許經(jīng)營數(shù)量（個）247366399488526802特許經(jīng)營規(guī)模（億元）4431,

1701,8973,7756,0567,931

市場形勢總結

-

特許經(jīng)營項目數(shù)量和規(guī)模均大幅增長

，整體規(guī)模同比增長31%

l

2023年

，特許經(jīng)營項目成交數(shù)量合

計802個

，成交規(guī)模合計約7931億。l

與2022年相比

，特許經(jīng)營項目的數(shù)

量和規(guī)模均大幅增長

，整體規(guī)模同

比增長31%。2018年2019年2020年2021年2022年2023年

特許經(jīng)營規(guī)模（億元）特許經(jīng)營數(shù)量（個）9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000-85075065055045035025015050-502018年-2023年特許經(jīng)營項目發(fā)展趨勢投資規(guī)模（億元）項目數(shù)量（個）7,9316,056400350300250200150100500交通運輸城鎮(zhèn)綜合開發(fā)人居改善注

：暫未統(tǒng)計規(guī)模在1000萬以下項目369197786129201565108778968843613487從成交項目投資規(guī)模上來看

，前三行業(yè)分別為交通運輸（3145億）、公用事業(yè)（1565億）、城鎮(zhèn)綜合開發(fā)（1087億）。投資規(guī)模單位：億元3500

3145

市場形勢總結

特許經(jīng)營項目行業(yè)分布特征

從成交項目數(shù)量上來看

，前三行業(yè)分別為公用事業(yè)(369個)、市政工程（197個）、水務環(huán)保（78個）。項目數(shù)量單位：個交通運輸公用事業(yè)城鎮(zhèn)綜合開發(fā)市政工程水務環(huán)保農林旅游人居改善其他

投資金額（億元）300025002000150010005000農林旅游

其他

項目數(shù)量（個）公用事業(yè)

市政工程

水務環(huán)保341417,52515,6706,1843

167,l2023年

，類PPP項目成交數(shù)量合計507

個

，成交規(guī)模合計約17525億。l與2022年相比

，類PPP項目數(shù)量大幅增

加

，整體規(guī)模同比增長11.8%。l類PPP項目單體項目規(guī)模趨于小型化。l類PPP項目

，屬于政府引入市場化資金

,采用授權開發(fā)、投資人+EPC、投建運營一體化及其他市場化創(chuàng)新模式實

施的項目。2018年2019年2020年2021年2022年2023年類PPP數(shù)量（個）651593596535367507類PPP規(guī)模（億元）3,1676,18416,21716,40915,67017,525

市場形勢總結

-

類PPP項目數(shù)量大幅增加

，整體規(guī)模同比增長11.8%

2018年2019年2020年2021年2022年2023年 類ppp規(guī)模（億元）

類ppp數(shù)量（個）20,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000-70060050040030020010002018年-2023年類PPP項目發(fā)展趨勢投資規(guī)模（億元）項目數(shù)量（個）

16,21716,409200180160140120100806040200市政工程

其他

人居改善注

：暫未統(tǒng)計規(guī)模在1000萬以下項目685440

3820從成交項目投資規(guī)模上來看

，前三行業(yè)分別為城鎮(zhèn)綜合開發(fā)（7293億）、交通運輸（6850億）、公用事業(yè)（1262億）。投資規(guī)模單位：億元8000

7293

市場形勢總結

類PPP項目行業(yè)分布特征

從成交項目數(shù)量上來看

，前三行業(yè)分別為城鎮(zhèn)綜合開發(fā)（198個）、交通運輸（72個）、公用事業(yè)(68個)。項目數(shù)量單位：個1262992439302224163城鎮(zhèn)綜合開發(fā)交通運輸公用事業(yè)水務環(huán)保其他市政工程農林旅游人居改善

投資金額（億元）70006000500040003000200010000農林旅游

水務環(huán)保

項目數(shù)量（個）城鎮(zhèn)綜合開發(fā)交通運輸

公用事業(yè)6850198721730,00025,00020,00015,00010,0005,000-2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年 ppp規(guī)模（億元）ppp數(shù)量（個）22,49211,998l2023年

，PPP項目成交數(shù)量合計127個

，成交規(guī)模合計約2096億。l與2022年相比

，PPP項目整體規(guī)模和

數(shù)量均大幅下降

，其中數(shù)量同比下

降79%

，規(guī)模同比下降83%。lPPP項目規(guī)模和數(shù)量均大幅下降的主

要原因是2023年3月份以來，PPP項

目處于停滯狀態(tài)，

隨著政企合作新

機制的出臺

，傳統(tǒng)的PPP項目不再開

展。2018年2019年2020年2021年2022年2023年PPP數(shù)量（個）231013441159760597127PPP規(guī)模（億元）28,97824,08722,49213,33811,9982,096

市場形勢總結

PPP項目規(guī)模和數(shù)量均大幅下降

（個）2400220020001800160014001200100080060040020002018年-2023年PPP項目發(fā)展趨勢投資規(guī)模（億元）項目數(shù)量28,97824,08713,3382,09650454035302520151050其他水務環(huán)保

人居改善注

：暫未統(tǒng)計規(guī)模在1000萬以下項目800

742

700

600

591

500

400

299300

200

180

100

54

27

交通運輸市政工程城鎮(zhèn)綜合開發(fā)農林旅游水務環(huán)保公用事業(yè)其他人居改善

投資金額（億元）0113

9138171495

市場形勢總結

PPP項目行業(yè)分布特征

從成交項目投資規(guī)模上來看

，前三行業(yè)分別為交通運輸（742億）、市政工程（591億）、城鎮(zhèn)綜合開發(fā)（299億）。投資規(guī)模單位：億元從成交項目數(shù)量上來看

，前三行業(yè)分別為市政工程（38個）、交通運輸（18個）、城鎮(zhèn)綜合開發(fā)（18個）。項目數(shù)量單位：個城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公用事業(yè)農林旅游

項目數(shù)量（個）18

18市政工程交通運輸82023年

，城鎮(zhèn)綜合開發(fā)、交通運輸、公用事業(yè)三個領域占市場化項目投資規(guī)模的81%

，以這三個成交規(guī)模較大、市場熱度高、專業(yè)性強的熱點領域為例

，解析2023年行業(yè)的市場情況。

重點行業(yè)解析

熱點行業(yè)

城鎮(zhèn)綜合開發(fā)市場規(guī)模8679億元

，總體規(guī)模較2022年同比增長2.4%，

以類PPP模式為主

，包括片

區(qū)新城、城市更新、產業(yè)園等行業(yè)。交通運輸市場規(guī)模10736億元

，總體規(guī)模較2022年同比下降25.2%

，大項目主要集中在高速

公路領域。公用事業(yè)市場規(guī)模2917億元

，總體規(guī)模較2022年同比增長7.9%

，項目逐漸向特許經(jīng)營模

式轉化。注

：暫未統(tǒng)計規(guī)模在1000萬以下項目800070006000500040003000200010000類ppp特許經(jīng)營ppp 投資規(guī)模（億元）

項目數(shù)量（個）200180160140120100806040200l2023年成交的城鎮(zhèn)綜合開發(fā)項目中：央企成交87個項目

，投

資額約5746億元；地方國企成交72個項目

，投資額約2248

億元；

民企成交77個項目

，投資額約685億元。l城鎮(zhèn)綜合開發(fā)項目以其獨特性

，形成了以央企為主

，地方國

企為輔，

民營企業(yè)適度參與的格局。2023年城鎮(zhèn)綜合開發(fā)項目企業(yè)類型統(tǒng)計

重點行業(yè)解析

城鎮(zhèn)綜合開發(fā)：

類PPP模式為主

，

總體規(guī)模略有增長

l2023年城鎮(zhèn)綜合開發(fā)項目的成交規(guī)模約8679億元

，成交數(shù)量共計236個。其中

：類PPP項目成交198個

，投資額約7293億元；特許經(jīng)營項目成交20個

，投資額約1087億元；

PPP項目成交18個

，投資額約299億元。地方國企25.90%央企

66.21%

央企

地方國企

民注企：暫未統(tǒng)計規(guī)模在1000萬以下項目2023年城鎮(zhèn)綜合開發(fā)項目體量統(tǒng)計民企

7.89%7,2931,08729911311033816628319華北東北7%西南8%華東

49%華中22%

重點行業(yè)解析

城鎮(zhèn)綜合開發(fā)項目區(qū)域分布情況l2023年城鎮(zhèn)綜合開發(fā)項目投資規(guī)模前三名為浙江省、

山東省、河南??；成交數(shù)量前三名為廣西壯族自治區(qū)、湖北省、云南省。l從成交項目區(qū)域分布上來看

，項目主要分布在華東地區(qū)

，華中地區(qū)次之

，西北地區(qū)最少。

規(guī)模（億元）數(shù)量（個）

華東

華中

華南

西南

東北

華北

西北注

：暫未統(tǒng)計規(guī)模在1000萬以下項目14001200100080060040020002023年城鎮(zhèn)綜合開發(fā)項目按規(guī)模統(tǒng)計前十省份2023年城鎮(zhèn)綜合開發(fā)項目按區(qū)域劃分廣西壯族自治區(qū)454035302520151050392

374

356廣東省安徽省浙江省湖北省福建省江蘇省河南省遼寧省山東省華南

9%5城鎮(zhèn)綜合開發(fā)項目二級行業(yè)分布情況二級行業(yè)項目規(guī)模（億元）項目數(shù)量（個）片區(qū)新城433666城市更新275153產業(yè)園121835其他37382合計86792362023年成交的城鎮(zhèn)綜合開發(fā)項目中：l片區(qū)新城項目成交66個

，投資額約4336億元，

占比約50%；l城市更新項目成交53個

，投資額約2751億元，

占比約32%；l產業(yè)園項目成交35個

，投資額約1218億元，

占比約14%；l其他項目包括土地整理等成交82個

，投資額約373億元，

占比約4%。

重點行業(yè)解析

城鎮(zhèn)綜合開發(fā)領域二級行業(yè)分布情況

其他

4%產業(yè)園14%2023年城鎮(zhèn)綜合開發(fā)項目二級行業(yè)按規(guī)模統(tǒng)計

片區(qū)新城

城市更新

產業(yè)園

其他注

：暫未統(tǒng)計規(guī)模在1000萬以下項目城市更新

32%片區(qū)新城

50%350030002500200015001000500034415550454035302520151050l2023年成交的城鎮(zhèn)綜合開發(fā)項目中：

片區(qū)新城項目的成交規(guī)模約

4336億元

，成交數(shù)量共計66個。l其中

：類PPP項目成交51個

，投資額約3441億；特許經(jīng)營項目成交10個

，投資額約690億；

PPP項目成交5個

，投資額約205億。2023年片區(qū)新城項目體量統(tǒng)計

重點行業(yè)解析

城鎮(zhèn)綜合開發(fā)——片區(qū)新城

l2023年成交的片區(qū)新城項目中：央企成交34個項目

，投資額約2679億元；地方國企成交25個項目

，投資額約1456億元；

民企成交7個

項目

，投資額約201億元。類PPP特許經(jīng)營PPP 投資規(guī)模（億元）

項目數(shù)量（個）地方國企33.57%央企61.79%

央企

地方國企

民企注

：暫未統(tǒng)計規(guī)模在1000萬以下項目數(shù)據(jù)來源：“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺2023年片區(qū)新城項目企業(yè)類型統(tǒng)計“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺民企

4.64%24205690240022002000180016001400120010008006004002000236350454035302520151050l2023年成交的城鎮(zhèn)綜合開發(fā)項目中

：城市更新項目的成交規(guī)模約

2751億元

，成交數(shù)量共計53個。l其中：類PPP項目成交43個

，投資額約2363億；特許經(jīng)營項目成交6

個

，投資額約365億；

PPP項目成交4個

，投資額約23億。2023年城市更新項目體量統(tǒng)計

重點行業(yè)解析

城鎮(zhèn)綜合開發(fā)——城市更新

l2023年成交的城市更新項目中：央企成交22個項目

，投資額約1870億元；地方國企成交18個項目

，投資額約640億元；

民企成交13個

項目

，投資額約242億元。地方國企23.26%央企67.95%類PPP特許經(jīng)營PPP 投資規(guī)模（億元）

項目數(shù)量（個）

央企

地方國企

民企注

：暫未統(tǒng)計規(guī)模在1000萬以下項目2023年城市更新項目企業(yè)類型統(tǒng)計民企

8.80%36523120010008006004002000302520151050l2023年成交的城鎮(zhèn)綜合開發(fā)項目中：產業(yè)園項目的成交規(guī)模約1218億元

，成交數(shù)量共計35個。l其中：類PPP項目成交30個

，投資額約1125億；

PPP項目成交3個，

投資額約65億；特許經(jīng)營項目成交2個

，投資額約29億。2023年產業(yè)園項目體量統(tǒng)計

重點行業(yè)解析

城鎮(zhèn)綜合開發(fā)——產業(yè)園

l2023年成交的產業(yè)園項目中：央企成交22個項目

，投資額約1084億元；地方國企成交7個項目

，投資額約72億元；

民企成交6個項目，

投資額約63億元。類ppp

ppp

特許經(jīng)營 投資規(guī)模（億元）

項目數(shù)量（個）

央企

地方國企

民企注

：暫未統(tǒng)計規(guī)模在1000萬以下項目民企

地方國企5.14%5.88%2023年產業(yè)園項目企業(yè)類型統(tǒng)計央企88.98%11252965800070006000500040003000200010000類PPP特許經(jīng)營PPP 投資規(guī)模（億元）

項目數(shù)量（個）80706050403020100742l2023年成交的交通運輸項目中：地方國企成交60個項目

，投資額約6502億元；央企成交50個項目

，投資額約3674億元；

民企成交9個

項目

，投資額約561億元。l未來交通建設依然是重點領域

，投融資能力和技術實力強

，有運營能

力的企業(yè)將進一步受益。2023年交通運輸項目企業(yè)類型統(tǒng)計

重點行業(yè)解析

-

交通運輸：

類PPP模式為主

，總體規(guī)模同比下降25.2%

l2023年交通運輸項目的成交規(guī)模約10736億元

，成交數(shù)量共計119個。其中

：類PPP項目成交72個

，投資額約6850億元；特許經(jīng)營項目成交29個

，投資額約3145億元；

PPP項目成交18個

，投

資額約742億元。2023年交通運輸項目體量統(tǒng)計注

：暫未統(tǒng)計規(guī)模在1000萬以下項目地方國企

65.47%央企

34.39%

地方國企

央企

民企民企0.14%685031451173

重點行業(yè)解析

交通運輸領域項目區(qū)域分布情況l2023年交通運輸項目投資規(guī)模前三名為湖北省、云南省、

四川??；成交數(shù)量前三名為湖北省、廣西壯族自治區(qū)、云南省。l從成交項目區(qū)域分布上來看

，項目主要分布在華中地區(qū)

，西南地區(qū)次之

，東北地區(qū)最少。

規(guī)模（億元）數(shù)量（個）

華中

西南

華東

華南

華北

西北

東北注

：暫未統(tǒng)計規(guī)模在1000萬以下項目35003000250020001500100050002023年交通運輸項目按規(guī)模統(tǒng)計前十省份2023年交通運輸項目按區(qū)域劃分廣西壯族自治區(qū)302520151050西北

華北

4%7%廣東省安徽省浙江省湖北省湖南省江蘇省河南省云南省四川省華東

18%華中

34%華南

11%西南

26%682

660320

302359

34230291442477160014001200100080060040020001565特許經(jīng)營類pppppp 投資規(guī)模（億元）

項目數(shù)量（個）400350300250200150100500l2023年成交的公用事業(yè)項目中：地方國企成交186個項目

，投資額約1315億元；

央企成交28個項目

，投資額約817億元；

民企成交

223個項目

，投資額約724億元；外資企業(yè)成交17個項目

，投資額

約60億元。l公用事業(yè)領域形成了以地方國企為主導

，央企和民企為輔

，外資企業(yè)適度參與的格局。2023年公用事業(yè)領域項目企業(yè)類型統(tǒng)計

重點行業(yè)解析

-

公用事業(yè)：特許經(jīng)營模式為主

，總體規(guī)模同比增長7.9%

l2023年公用事業(yè)項目的成交規(guī)模約2917億元

，成交數(shù)量共計454個。其中：特許經(jīng)營項目成交369個

，投資額約1565億元；類PPP項目成交68個

，投資額約1262億元；

PPP項目成交17個

，投資額約91億元。2023年公用事業(yè)領域項目體量統(tǒng)計

地方國企

央企

民企

外資企業(yè)注：暫未統(tǒng)計規(guī)模在1000萬以下項目外資企業(yè)

2.07%地方國企

45.10%央企28.00%民企

24.83%126291317298294162148124東北2%西南

27%西北15%華東

16%華中15%

重點行業(yè)解析

公用事業(yè)領域項目區(qū)域分布情況l2023年公用事業(yè)項目投資規(guī)模前三名為山西省、寧夏回族自治區(qū)、云南省；成交數(shù)量前三名為貴州省、云南省、

四川省。l從成交項目區(qū)域分布上來看

，項目主要分布在西南地區(qū)

，華東地區(qū)次之

，東北地區(qū)最少。

規(guī)模（億元）

數(shù)量（個）

西南

華東

華中

華北

西北

華南

東北注

：暫未統(tǒng)計規(guī)模在1000萬以下項目2023年公用事業(yè)領域項目按規(guī)模統(tǒng)計前十省份3503002502001501005002023年公用事業(yè)項目按區(qū)域劃分廣西壯族自治區(qū)寧夏回族自治區(qū)706050403020100廣東省湖南省湖北省貴州省云南省山東省山西省四川省華南

10%華北

15%181

181209235

市場形勢總結

熱點城建領域落地項目增多

，

仍處在探索和布局階段

l

2023年

，

生態(tài)流域治理、

保障房、

鄉(xiāng)村振興、

抽水蓄能、

新基建、

國家儲備林等熱點城建領域均有很多項目落地

，熱點城建領域市場活力2023年中標項目196個

，投資額約為656億元，以充電基礎設施為主

，單體項目規(guī)?？傮w呈現(xiàn)小型化

，絕大多數(shù)項目規(guī)模均在10億以下。新基建2023年中標項目14個

，

投資額約為142億元

，有1個80億以上的大項目

，

其余單體項目規(guī)模均在25億以下。2023年中標項目12個

，

投資額約為

921億元

，

單體項目規(guī)模較大

，

平均在

80億以上。2023年中標項目17個

，

投資額約為490億元

，單體項目規(guī)模在30億

以下的居多。2023年中標項目59個

，

投資額約為1358

億元

，

以生態(tài)修復和流域河道為主

，

單體422億元

，

除一個項目達70億外

，

其余單體項目規(guī)?？傮w均在30億以下。2023年中標項目39個

，

投資額約為明顯

，

可持續(xù)關注。項目規(guī)模在10億以下的居多。注

：暫未統(tǒng)計規(guī)模在1000萬以下項目生態(tài)流域治理國家儲備林鄉(xiāng)村振興抽水蓄能保障房城市更新

、

城中村改造

有望成為城綜熱點l

城鎮(zhèn)綜合開發(fā)

項

目在

20

2

3

年

的

城

建

投

資

市場中仍占據(jù)較大份額。l

城

鎮(zhèn)

綜

合

開

發(fā)

以

片

區(qū)

新城

、

城市更新為主

，

城市更新規(guī)模占比3

2%

。

未

來

城市更新

、

城中村

改造將成為城綜熱點。人口流動

、

要素聚集的核心區(qū)域成為投資熱點l

核心區(qū)域成為投資熱點，

成

交

項目

主

要

分

布

在

華

東

（

3

1

%

）

、

華

中

（

2

5%

）

等地區(qū)。l

投

資

人

在

項目

選

擇

時

越

來越注重地區(qū)GDP

、

人口流入

、

產業(yè)基礎等關鍵要素。政企合作新舊機制演變，

特許經(jīng)營項目將持續(xù)增長l隨

著11

5

號

文

等

政

策

的

出臺

，

未來的政企合作項目

均

須

采

取

特

許

經(jīng)

營

的模式實施。l

未

來

有

經(jīng)

營

性

收

益

的

項

目將受到重點關注

，

如公路

、

鐵路

、

交通樞紐、

公共事業(yè)

、

新基建等。交通運輸

、

市政工程仍

然占據(jù)較大市場份額l

市場化項目中交通運輸、

市政工程兩大行業(yè)是成

交項目類型中的主力。l

交

通

運

輸

、

市

政

工

程

兩

大行業(yè)的中標單位仍以

央企為主，

未來央企將持續(xù)占據(jù)主導地位。

市場形勢總結

2023年市場特征解讀

貳熱點政策聚焦

熱點政策聚焦

2023年政策熱點回顧

2023年城建領域政策重要政策方向之一為構建房地產發(fā)展新模式

，

年內中央及各部委已有一系列關于“三大工程

”政策文件出臺

，

隨著2024年

“

1+N

”政策體系的配套落地細則陸續(xù)出臺

，

“三大工程

”建設或將成為未江蘇省國土空間規(guī)劃批復機構改革以來第一個獲批的

省域國土空間規(guī)劃

，

8月以

來廣東、

海南、

江西、

山西、

山東、

福建、

安徽、

湖南

省域國土空間規(guī)劃陸續(xù)獲批

復政府投資：

擬安排專項債券3.8萬億元鄉(xiāng)村振興：

加強耕地保護

，加強農田水利和高標準農田等基礎設施建設綠色轉型：

加強流域綜合治理

，加強城鄉(xiāng)環(huán)境基礎設施建設

，持續(xù)實施重要生態(tài)系統(tǒng)保護和修復重大工程1.要加大保障性住房建設和供

給

，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設

，盤活改造各類閑置房產2.住房城鄉(xiāng)建設部扎實有序推

進城市更新工作

，創(chuàng)新城市更新可持續(xù)實施模式發(fā)改社會〔2023〕

699號優(yōu)化產教融合合作模式。

支持

和規(guī)范社會力量興辦職業(yè)教育

,

通過企業(yè)資本投入、

社會資

本投入中央政治局會議規(guī)劃建設保障性住房

，在超大

特大城市積極穩(wěn)步推進城中村

改造及

“平急兩用”公共基礎

設施建設“一帶一路”國際合作高峰論壇以市場化、

商業(yè)化方式支持共建

;

深化綠色基建、

綠色能源、

綠

色交通等領域合作

1

45

7

周

周

周 要加大保障性住房建設和

供給

，積極推動城中村改

造和

“平急兩用”公共基

礎設施建設

，盤活改造各

類閑置房產中央一號文件堅持不懈把解決好

“

三農”問題作為全黨

工作重中之重堅持三次產業(yè)融合發(fā)展；

堅持推動傳統(tǒng)產業(yè)轉型升

級

，加快建設以實體經(jīng)濟

為支撐的現(xiàn)代化產業(yè)體系中央經(jīng)濟工作會議實施政府和社會資

本合作新機制；

加

快推進三大工程關于規(guī)范實施政府和社會資本合作新機制的指導意見；

聚焦使用者付費發(fā)展保障性租賃住房；

實

施城市更新行動；

建設宜

居宜業(yè)的美麗村鎮(zhèn)中央政治局召開會議/建科〔2023〕

30號政府工作報告來一段時期城建領域發(fā)展重心。發(fā)改投資〔2023〕

1004號住房和城鄉(xiāng)建設工作會議中央財經(jīng)委員會會議國辦函〔2023〕

115號72個重點城市分行業(yè)前期規(guī)劃編制招標情況園區(qū)/

178新區(qū)開發(fā)，199l通過抓取2023年72個重點城市開展招標編制規(guī)

劃的線索梳理

，可以識別地方政府今年主要開

展的規(guī)劃工作集中在新區(qū)開發(fā)、

園區(qū)、城市更

新、樞紐開發(fā)、城中村，

園區(qū)行業(yè)主要包括工業(yè)及制造業(yè)、特色產業(yè)、農林牧漁及加工等。l地方政府開展的各項規(guī)劃編制工作

，延續(xù)了以往的發(fā)展基調，

同時也有望在后續(xù)引申出更多

的項目機會。

熱點政策聚焦

關注地方重點行業(yè)規(guī)劃情況

，探尋項目機會

l關注點1：有收益的基礎設施和公共服務設施項目將全部使

用特許經(jīng)營模式

，對于社會資本的激勵機制從“重施工“轉

向“重運營“。l關注點2：

聚焦使用者付費背景下

，更多如體育、旅游等具

備經(jīng)營性的準公益性項目

，以后可以通過采取特許經(jīng)營模式實施；合作期滿移交至政府方。l關注點3：特許經(jīng)營期限原則上不超過40年

，投資規(guī)模大、回報周期長的特許經(jīng)營項目可以根據(jù)實際情況適當延長。l關注點4

：積極支持符合條件的特許經(jīng)營項目發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）。ü《關于規(guī)范實施政府和社會資本合作新機制的指導意見》(國辦函【2023】

115號)ü《基礎設施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法（修訂征求意見稿）》ü《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》

熱點政策聚焦

政企合作新機制：

聚焦“使用者付費”

政企合作新機制關注項目自身收益情況

，采用特許經(jīng)營模式

，增加“旅游”“體育”等經(jīng)營性行業(yè)領域。影響重要政策l關注點1：城中村改造

，解決城中村公共衛(wèi)生安全風險大、房屋安

全和消防安全隱患多、配套設施落實、環(huán)境臟亂差、社會治理難等突出問題

，推動城市高質量發(fā)展。l關注點2：保障性住房

，加快解決工薪收入群體住房困難

，穩(wěn)定工

薪收入群體住房預期

，努力讓城市居民實現(xiàn)安居樂業(yè)

，推動城市

高質量發(fā)展。l關注點3：“平急兩用”公共基礎設施

，是在公共基礎設施建設中

和設計思路上

，將平時使用和應急使用有機結合

，打造兼具日常

運營、應急響應能力的基礎設施系統(tǒng)

，更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全。l關注點4：保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城

中村改造是促進房地產發(fā)展模式轉型的重大民生工程

，又有利于拉動城建領域房地產相關投資。ü

《關

于

加

快

發(fā)

展

保

障

性

租

賃

住

房

的

意

見》（2021）ü

《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》

國發(fā)〔2023〕

14號ü國務院《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》（

2023.7.21）

熱點政策聚焦

住房保障：

“構建房地產發(fā)展新模式”“三大工程”中央層面首提保障性住房建設、

“平急兩用”公共基礎設施建設、

城中村改造“三大工程”。

穩(wěn)步推進保障性租賃住房、

公租房和棚改安置房等建設。

三大工程建設市場龐大

，未來有望獲得金融部門中長期資金支持。影響重要政策ü住房建設部《關于全面開展城市體檢工作的指導意見》ü《關于扎實推進2023年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的通知》ü《支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引（2023版）》ü《關于做好城鎮(zhèn)開發(fā)邊界管理的通知（試行）》ü住建部《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（2021年）》ü發(fā)改委《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案（2022年）》ü住建部《關于扎實有序推進城市更新工作的通知》（2023年）ü發(fā)改委相關會議、文章精神關注點1：將城市體檢發(fā)現(xiàn)的問題作為城市規(guī)劃建設治理的重點。關注點2：加力提效用好2023年增發(fā)1萬億元國債、

中央預算內投資、地方政府專項債券等政府投資

，支持交通基礎設施、能源、農林水利、

區(qū)域協(xié)調發(fā)展、現(xiàn)代化產業(yè)體系、關鍵核心技術攻關、新型基礎設施、節(jié)能減排降碳、災后恢復

重建和提升防災減災救災能力、安全能力建設等領域。關注點3：城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得進行城鎮(zhèn)集中建設

，不得規(guī)劃建設各類開發(fā)區(qū)和產業(yè)園區(qū)

，不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地。關注點4：

自然資源部建議取消土地拍賣中地價限制

，取消遠郊區(qū)容積率1.0限制等。

熱點政策聚焦

城鄉(xiāng)建設：

“城市體檢”“因城施策”“城鎮(zhèn)開發(fā)邊界底線”以城市體檢發(fā)現(xiàn)出來的問題為重點實施城市更新

，

有利于系統(tǒng)治理城市問題；

用好各類資金加強項目建設

，

進一影響重要政策步提高投資精準性有效性。llll關注點1：對有發(fā)電、供水等經(jīng)營收益的水庫和引調水工程

，探索和規(guī)范推行項目法人招標、政府和社會資本合作等模式

，積極引導社會資本依法合規(guī)參與工程建設運營。關注點2：實施城市更新行動

，推進城市水土保持和生態(tài)修復，強化山體、

山林、水體、濕地保護

，保持山水生態(tài)的原真性和

完整性

，推動綠色城市建設。關注點3：在大江大河上中游、東北黑土區(qū)、西南巖溶區(qū)、南水北調水源區(qū)、三峽庫區(qū)等水土流失重點區(qū)域全面開展小流域綜

合治理。關注點4

：持續(xù)在長江上中游、黃土高原、東北黑土區(qū)和南水北調水源區(qū)等重點區(qū)域實施國家水土保持重點工程。ü

《國家水網(wǎng)建設規(guī)劃綱要》ü中共中央辦公廳國務院辦公廳《關于加強新時代水土保持工作的意見》ü2023年水利部開展水利基礎設施建設進展和成效新聞發(fā)布會ü

《華北地區(qū)地下水超采綜合治理實施方案（

2023—2025年）

》ü

《

“十四五”重點區(qū)域地下水超采綜合治理方案》

熱點政策聚焦

水利建設：

“國家水網(wǎng)建設”“水土保持”“小流域綜合治理”水利建設投資主要在流域防洪工程體系建設、

國家水網(wǎng)重大引調水和重點水源工程建設、

河湖生態(tài)環(huán)境復蘇、

以影響重要政策及水文基礎設施、

智慧水利等其他項目。llllü中共中央國務院關于做好2023年全面推進鄉(xiāng)村振興重點工作的意見ü農業(yè)農村部《關于落實黨中央國務院2023年全

面推進鄉(xiāng)村振興重點工作部署的實施意見》ü

《

2023年數(shù)字鄉(xiāng)村發(fā)展工作要點》ü

《關于培育傳統(tǒng)優(yōu)勢食品產區(qū)和地方特色食品產

業(yè)的指導意見》ü

《鄉(xiāng)村振興用地政策指南（2023年）》關注點1：夯實鄉(xiāng)村數(shù)字化發(fā)展基礎

，發(fā)展縣域數(shù)字經(jīng)濟。關注點2：

中央財政銜接推進鄉(xiāng)村振興補助資金用于產業(yè)發(fā)展比重提高到60%以上。關注點3：補齊必要的農村人居環(huán)境整治和小型公益性基礎設施建設短板。主要包括水、

電、路、

網(wǎng)等農業(yè)生產配套設施，

以及垃圾清運等小型公益性生活設施。關注點4：支持鄉(xiāng)村振興重點幫扶縣所在省份

，優(yōu)先按照東西部協(xié)作和對口支援關系開展增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調劑。優(yōu)先

保障安置補償、拆舊復墾、基礎設施和公共服務設施建設、耕地保護、高標準農田建設、生態(tài)修復及農業(yè)農村發(fā)展建設等。

熱點政策聚焦

鄉(xiāng)村振興：

“數(shù)字經(jīng)濟+”“人居環(huán)境整治”“鄉(xiāng)村基礎設施”

進一步提高鄉(xiāng)村振興產業(yè)發(fā)展扶持力度

，

倡導縣域發(fā)展“數(shù)字經(jīng)濟”

，鼓勵社會資本參與農村人居環(huán)境整治、

基礎設施等領域建設。影響重要政策llll叁熱點行業(yè)解析?

城中村改造?

城市更新?

特色產業(yè)園?

存量資產盤活ü

《北京市第二道綠化隔離地區(qū)減量提質規(guī)劃（2021年

—2035年）》ü

《關于本市“十四五

”加快推進新城規(guī)劃建設工作的實施意

見》（上海市）ü

《廣州市城中村改造條例（草案修改稿

·征求意見稿）》ü

《

深

圳

市

城

中

村

（舊

村

）

綜

合

整

治

總

體

規(guī)

劃

（2

01

9

-2025）》ü

《深圳市2023年度城市更新和土地整備計劃》ü

《青浦區(qū)“兩舊一村

”城市更新改造資金額度管理辦法（試

行）》ü

《廈門市城中村現(xiàn)代化治理三年行動方案（2023-2025年）》城中村改造核心觀點：從“積極穩(wěn)步推進”到“積極推動”01地方政策支持基于榮邦瑞明對重點城市的大數(shù)據(jù)機會挖掘和動態(tài)篩選，2023年下半年重點城市開展前期階段可研及建議書、勘查等城中村項目共142個。從項目分布區(qū)域來看

，主要集中在魯豫皖、粵桂瓊等區(qū)域，其中周口市已開展前期工作項目的數(shù)量最多為24個

，其次為洛陽市16個

，鄭州市14個。項目業(yè)主：一般為地方住建部門或城建類國有平臺公司。項目特點：以市場化為主

，資金來源更加多元化

，城中村土