搬家 行程案教材

—X85R1和X88R1項目投標報告城市建筑中的綠金精品○未來發(fā)展中的價值典范○謹呈：方興地產(chǎn)品質城市巔峰15年傳承×預言家攀高峰Situation形勢Review審勢Stereotype定勢Ready蓄勢

Rally造勢審時度勢×形勢Situation政策×市場分析我是預言家·我在寓言家○政策解讀○市場研判形勢Situation01政策解析政策走向持續(xù)收緊剛需松動全國多個城市放松公積金政策溫家寶：房價遠沒回到合理價位調控不放松調控收緊新“國五條”:堅決打擊投資投機性購房。京十九條：限價房，竟地價持續(xù)收緊18屆三中全會堅持房地產(chǎn)抑價政策不放松擴大征收房產(chǎn)稅試點2012年上2012年中2013年上2013年下形勢Situation01整體市場全國房地產(chǎn)市場回暖，市場趨于理性形勢Situation01整體市場受政策影響較大，環(huán)比略有上漲供給緊縮+溢價率回升=房價上漲預期樂觀形勢Situation01整體市場居住類用地成交火熱樓面地價創(chuàng)下新高13年初政府積極供地，土地成交呈現(xiàn)良好開端，樓面地價也升至三年來最高位。2013年一季度北京居住類用地成交火熱，樓面地價更是創(chuàng)下新高。形勢Situation01區(qū)域市場亦莊樓面價破萬，成少數(shù)熱點片區(qū)之一整體來看，未來土地市場仍將會以近郊區(qū)域為主。城八區(qū)僅朝陽、海淀和石景山`有成交。土地市場：熱點片區(qū)較為分散；近郊中，僅有門頭`溝和亦莊開發(fā)區(qū)樓面價突破萬元形勢Situation01區(qū)域市場100-180平米去化率高，市場前景好產(chǎn)品線供應（面積㎡）成交（面積㎡）消化率100㎡以下1189900964657.0881.07%100~120㎡292700212250.4672.51%120~140㎡689000569880.0482.71%140~160㎡616300501802.0281.42%160~180㎡736900563377.0776.45%180~200㎡429400329052.676.63%200~220㎡324700264012.9581.31%220~240㎡237300182460.1476.89%240~260458.77%260~280㎡10460080934.2577.38%280㎡以上780400440293.5756.42%盤點北京東、南部4－6環(huán)主流在售改善型產(chǎn)品各產(chǎn)品線供應成交：區(qū)域市場成交主力：100平米以下/120-180平米/280平米以上區(qū)域市場消化率高：100平米以下/120-160平米/200-220平米100平米以下、120－140平米、140－160平米、160－180平米、280平米以上產(chǎn)品線

成為成交主力，突破50萬平米以上。100平米以下、120－140平米、140－160平米及200－220平米產(chǎn)品線供銷比達到80％以上；形勢Situation01整體市場：樓面地價升至三年來最高位。但受到漸緊的政策調整影響下，供求雙方觀望情緒會雙雙加重，市場運行將以平穩(wěn)為主。區(qū)域市場：區(qū)域內本項目所涵蓋的各面積（100-180平米）區(qū)間去化情況良好，片區(qū)內改善型產(chǎn)品的總價平臺在300－600萬最為安全和穩(wěn)定。未來市場將以這一類型的戶型發(fā)展。我們“寓言”Wepredictedthat審勢Review項目×定位分析我是預言家·我在寓言家○客群分析○SWOT分析○品牌定位5項目地塊方正，內部土地平整，無硬傷，方案排布靈活性較大東至：博興十一路南至：X85C1未出讓國有建設用地（西）、興海路（東）西至：博興西路東側X85G1規(guī)劃綠地（北）、

X85C1未出讓國有建設用地（南）北至：泰河三街。X85R1地塊X88R1地塊東至：博興十路南至：X88R2未出讓國有建設用地（西）、興海一街北側X88G1規(guī)劃綠地（中）、X88U1未出讓國有建設用地（東）西至：博興十一路，北至：興海路。地塊周邊道路條件便利，待南側博興十路、十一路、興海一街開通后，通達條件更佳項目緊鄰萬科和城建地塊，將面臨知名開發(fā)商競爭“包圍”態(tài)勢，但可共享其地塊配套X85R1地塊X88R1地塊地塊概況定勢Stereotype02X85R1地塊X88R1地塊本體條件規(guī)劃用地134857㎡，總建筑面積340701㎡指標名稱計量單位數(shù)量規(guī)劃用地面積㎡134857總建筑面積㎡340701地上部分面積㎡298781地下部分面積㎡41920容積率/2.25綠化率%30規(guī)劃地塊編號用地性質用地規(guī)模（㎡）容積率地上規(guī)模（㎡）高度（米）建筑密度（%）綠地率（%）X85R1R2居住用地76723.142153446平方米（含公租房43000平方米）453030X88R1R2居住用地581342.5145335平方米（含公租房46000平方米）604030定勢Stereotype02本體條件從中受益分項城市巨變的累累碩果地鐵5號線地鐵10號線地鐵亦莊線四環(huán)五環(huán)六環(huán)京津塘高速京津高速項目位置線路一線路二線路三2km生活圈5km生活圈依托得天獨厚的地理優(yōu)勢。暢通便捷的交通網(wǎng)絡，科學合理的園區(qū)規(guī)劃，配套完善的基礎設施及高效優(yōu)質的投資服務，亦莊新城必將成為首都新的財富門戶目的地距離時間首都機場約26km車行50mins距CBD區(qū)域約18km車行40mins京津塘高速約6km車行17mins東南四環(huán)約9km車行25mins東南五環(huán)約4km車行12mins東南六環(huán)約3Km車行10mins公共設施及政府辦公場所，如派出所、醫(yī)院、銀行等商業(yè)設施及基礎服務類場所，如商場、超市、餐廳等景觀配套及公共休閑場所，如公園、渡假村等教育設施及學校，如公立、民辦學校以及中小學等圖例Livingarea生活圈便捷生活盡在掌握定勢Stereotype02SWOT從中受益分項城市巨變的累累碩果優(yōu)勢天時

第二階段南城計劃攜3900億南下基礎設施進一步完善地利：南海子公園與周邊六大主題公園共同構建生態(tài)綠色明珠帶，生活設施一應俱全人和：

依托強有力地人才政策，亦莊吸引大量高端人才紛至沓來，高素質人群協(xié)力人和

劣勢拿地成本高公租房對住區(qū)品質有不利影響

定位填補周邊市場空白響應綠色住宅鼓勵政策各大房企紛紛進駐亦莊，宣傳力度易形成重疊金茂系作品影響力十足，綠金機會明顯機會

項目采用的高新科技市場認知度低

各大競爭樓盤扎堆開盤，對項目造成一定威脅。

項目周圍開發(fā)地塊均是傳統(tǒng)概念房產(chǎn)，與本項目所構筑的綠色未來理念沒有直接的可比性和競爭力

威脅機遇與挑戰(zhàn)并存定勢Stereotype025地塊概況X85R1地塊X88R1地塊周邊項目養(yǎng)老及殘疾康復中心醫(yī)院城市綠地幼兒園定勢Stereotype02動態(tài)SWOT動態(tài)SWOT分析，隨機應變SO增長性突出樓盤升值的潛力展示建筑設計在低碳環(huán)保上的投入強化品牌效應對項目進行深入推廣WO扭轉性充分展示地區(qū)規(guī)劃給予客戶信心，最大限度的完善自由商業(yè)配套把握市場需求，揚長避短防御性WT擴展宣傳范圍，在原來的客戶群中舉辦相關活動以吸引老客戶給予其一定的購買優(yōu)惠多元性TS充分利用品牌效應以及同系列產(chǎn)品的信譽吸引老客戶并主打配套物業(yè)的豐富經(jīng)驗及優(yōu)勢5定勢Stereotype02FAB模型5我們優(yōu)我們最我們是城市次核心、區(qū)域環(huán)境良好、南海子公園便利交通、良好的城市界面未來完善的生活配套品牌國企開發(fā)商品牌開發(fā)商專屬定制品質精裝低密社區(qū)高端品質改善系出名門豪宅血統(tǒng)打造高端產(chǎn)品綠色的未來的純粹的F（Features/fact）A（Advantages）B（Benefit/value）定勢Stereotype02未來地產(chǎn)寓言華宅SLOGAN——以前瞻視野創(chuàng)領未來

——未來奢享巧動人生亦莊新城頂級未來宜居高端典范北京東南品質公園地產(chǎn)綠色，環(huán)保，舒適，便捷新典范5未來世界，誰主核心？天然濕地詩意棲居，都市繁華予取予求舉凡真美，必經(jīng)歷了歲月的淘洗。時尚或可曇花一現(xiàn)，居住空間確需歷久彌新豪華精裝之作，全成品考究臻現(xiàn)讓看的見的是完美，看不見的是用心卓絕我們“寓言”Wepredictedthat定勢Stereotype02客戶定位5本項目客戶仍以區(qū)域內客戶為主110㎡剛需首置大東部區(qū)域130㎡剛性改善東南2-4環(huán)160㎡再次改善亦莊本土核心區(qū)180㎡終極改善亦莊核心區(qū)域主要置業(yè)目的產(chǎn)品線來源150-180㎡改善類客戶主要來源于亦莊核心區(qū)。100-120㎡首置/首改客戶主要來源于東（南）二環(huán)至東（南）四環(huán)的大東部區(qū)域?？勺儜粜蛣傂枋刂么髺|部地區(qū)定勢Stereotype02FAB模型5上升型城市中產(chǎn)重要客戶補充客戶邊緣客戶企業(yè)管理者、金融行業(yè)人士等高收入群體除商務往來外缺乏與同類人群的交往，業(yè)余生活比較單調企業(yè)研發(fā)人員、高知識技能人才等較高收入群體看重家人的生活舒適度知名企業(yè)職工等中等偏高收入群體多為三口及以上家庭，家庭活動較為豐富普通職工，屬于中等收入群體。有較強的經(jīng)濟實力，有投資房地產(chǎn)的想法核心客戶定勢Stereotype02名稱釋義5金茂-寓言家

寓，寄也。寓有寓所，坐落自然中的房屋之意。為了創(chuàng)造宜居的生活環(huán)境，寓言家將高舒適、低耗能、綠色健康的理念貫穿整個建筑體系傾聽建筑的聲音，表現(xiàn)它的語言，打造融合綠色科技，充滿人文關懷的溫暖家園。我們用心灌注環(huán)境友好型理想家，讓業(yè)主體驗舍南舍北皆春水的愜意與舒適，共同預見家的成長，見證人生的精彩。名字諧音“預言家”，對于未來將普及的綠色建筑科技，我們愿成為預言者和先驅者，在先進技術的支撐下，使業(yè)主提前享受出現(xiàn)在前人預言中的低碳健康生活。言家寓定勢Stereotype02名稱釋義5金茂-寓言家在建筑中，人的自豪感、人對萬有引力的勝利和追求權力的意志都呈現(xiàn)出看得見的形狀。

建筑是一種概念的雄辯術。Running不斷向前的Elastic靈活多變的Persistent持久穩(wěn)固的我是預言家我在寓言家定勢Stereotype02名稱釋義5金茂-寓言家巧生活隨心所享，自在生活巧空間自由隨變，樂享空間巧未來科技住宅，綠享未來巧拼的居所變換的理念定勢Stereotype02蓄勢Ready建筑×綠色產(chǎn)品分析我是預言家·我在寓言家○規(guī)劃布局○建筑景觀○特色戶型5項目地塊方正，內部土地平整，無硬傷，方案排布靈活性較大X85R1地塊X88R1地塊地塊概況定勢Stereotype02建筑類型板樓建筑面積298700㎡占地面積134000㎡容積率2.5綠化率30%總戶數(shù)1350樓座總數(shù)X85R113X88R111房型面積110-180㎡地下車位數(shù)1180地上車位數(shù)300車位比1:1.1前期調研5合理布置建筑位置，打造小區(qū)適宜微環(huán)境太陽輻射分析日照模擬分析風環(huán)境模擬水體景觀：水體景觀不易布置在輻射量大，日照時間過長的地區(qū)，大量輻射會增加水體蒸發(fā)量增加維護成本廣場景觀：適宜安置在輻射量適中，日照時間充足的地區(qū)，在夏季有良好的通風及必要的遮陰景觀，在冬季保證陽光有效的到達地面，給人溫暖的室外空間審勢Review035人車分流系統(tǒng)，保證小區(qū)的純至與安全審勢Review03入口布置人車分流東西分設兩個車行入口(車輛駛入小區(qū)后直接進入地下車庫），一個人行步入式大堂，一個人行應急車行入口5中高檔商業(yè)，凸顯樓盤品質審勢Review03商業(yè)業(yè)態(tài)5與小區(qū)隔離審勢Review03公租配建公租房效果實體圍墻代替鑄鐵式圍擋，節(jié)約成本的同時，更為小區(qū)增添了一種“大院”情節(jié)公租房與小區(qū)通過道路和圍擋隔離5動靜雙會所，為您的家庭量身打造審勢Review03會所設計Forwomen靜以水養(yǎng)生為主題，打造女性休閑養(yǎng)生會所【SPA，瑜伽】5動靜雙會所，為您的家庭量身打造審勢Review03會所設計Formen動以律動為主題，打造紳士公館【紅酒匯，健身，羽毛球場】5建筑立面采用東方ART-DECO風格審勢Review03整體風格東方ART-DECO風格純粹不斷超越的人文精神和力量。通過新穎的造型、艷麗奪目的色彩以及豪華材料的運用，成為一種摩登藝術的符號。干掛石材立面經(jīng)過歲月的洗禮歷久彌新更顯高雅古典的獨到品味5品牌的本身就是價值審勢Review03景觀設計法式風格園林景觀對稱的禮序低調的奢華擬請香港“貝爾高林”建筑景觀設計公司為寓言家操刀景觀園林規(guī)劃為園林打造品牌效應優(yōu)質的品牌有時比任何精致的宣傳更有吸引力5細節(jié)往往決定品質審勢Review03景觀設計夏季可賞水利用中水資源打造無水旱景景觀冬季可觀石5關注人口老齡化審勢Review03人文設計無障礙設施建設專屬老年人的活動場所關注老年社交52+2+1家庭結構不容忽視審勢Review03人文設計高品質教育配套孩子的安全更重要52+2+1家庭結構不容忽視審勢Review03人文設計打造海洋主題家庭休閑中心兒童活動區(qū)好動是孩子的天性圓角設計的游樂設施，全塑膠地面，保護孩子每一天的成長形勢Situation015

社會化社區(qū)文化社區(qū)管理人與人的情感交流，倡導社區(qū)精神

生態(tài)科技化節(jié)能技術環(huán)保技術積極運用高新技術，實現(xiàn)人居環(huán)境持續(xù)發(fā)展

人性化規(guī)劃理念以人為本，追求人的舒適度產(chǎn)品設計未來社區(qū)我們“寓言”Wepredictedthat5合理布局改造寓言+生活審勢Review03戶型配比113㎡130㎡158㎡177㎡可變戶型30%23%12%035%113㎡130㎡158㎡177㎡可變戶型018%60%22%0西區(qū)戶型配比東區(qū)戶型配比多樣的時尚的純粹的高端的5合理布局改造寓言+生活審勢Review03戶型設計A戶型三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積130㎡C戶型三室兩廳一衛(wèi)建筑面積113㎡D戶型四室兩廳三衛(wèi)建筑面積177㎡B戶型三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積158㎡戶型面積從106㎡到177㎡不等，打造西區(qū)多樣化、東區(qū)純粹化158㎡兩種戶型為主打戶型延續(xù)，金茂系賣座戶型審勢Review03CSI住宅5CSI本項目創(chuàng)新性的引進CSI住宅戶型理論上可以隨意更換。戶型總面積110㎡占總戶型套數(shù)的20%行此戶型全部配套在東區(qū)200年可變住宅體系，開拓未來住宅模式審勢Review035架空地板地板與樓板架空200mm保溫更隔音架空層內布置橫向管道更便于維修同層排水將縱向排水管道安置在樓道內，使廚衛(wèi)可以自由移動China-Skeleton-Infill

支撐體與填充體相分離housingsystem200年可變住宅體系，開拓未來住宅模式框架結構支撐打造200住宅體系CSI住宅審勢Review03CSI住宅5CSI住宅體系可隨家庭結構的變化或是居住著的實際需求任意改變戶型，，不受管道與承重墻的限制，從此戶型想變就變個性需求輕質隔墻技術改變戶型易如反掌沒有寶寶的時候可以擁有一個二人世界等有寶寶了就可以變成一個小三居200年可變住宅體系，開拓未來住宅模式形勢Situation015

社會化社區(qū)文化社區(qū)管理人與人的情感交流，倡導社區(qū)精神

生態(tài)科技化節(jié)能技術環(huán)保技術積極運用高新技術，實現(xiàn)人居環(huán)境持續(xù)發(fā)展

人性化規(guī)劃理念以人為本，追求人的舒適度產(chǎn)品設計未來社區(qū)我們“寓言”Wepredictedthat5合理部署，前期調研審勢Review03綠色設計《“金茂·寓言家”項目環(huán)境調研報告》項目前期本項目區(qū)域內有亦莊污水處理廠可實現(xiàn)區(qū)域性建筑群中水回用亦莊垃圾填埋場，地區(qū)綠地亦莊廢品回收公司大氣、土壤、水、風環(huán)境分析1.本項目最大制約點在于水環(huán)境不佳，在水質的改進方面需著重改進；2.項目周邊的綠地眾多，在項目完工的使用期早起便可發(fā)揮出預定功效；3.由于亦莊經(jīng)開發(fā)區(qū)發(fā)展迅猛，雖然目前的聲環(huán)境總體樂觀，但要為未來的發(fā)展提前做好準備。分析結果5合理部署，前期調研審勢Review03綠色設計

可以被用戶真正看到、真正感受到的金茂綠金品質。

通過合理的設計，使得綠色效應能夠直接體現(xiàn)出來，讓用戶真正感受到社區(qū)綠色、健康、環(huán)保、親和的氛圍。“節(jié)約化”“全程化”“感知化”

項目建設——達到綠色成本節(jié)約化。

“被動式綠色技術”，在保證項目綠色效果的同時，又盡量不讓客戶承擔多余的成本。

我們將“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材”的理念貫穿于建筑物全生命周期內，建立起全生命周期綠色節(jié)能控制方案，以引導選材、設計與施工，實現(xiàn)綠色效益的最大化。綠色5打造“綠金工地”審勢Review03綠色設計《“金茂·寓言家”綠色施工手冊》；工程現(xiàn)場節(jié)地：流水作業(yè)、材料按需進場。工程現(xiàn)場節(jié)能：高效節(jié)能燈具、選擇適合功率的施工該機械設備。工程現(xiàn)場節(jié)材：就地取材、施工組織及管理。工程現(xiàn)場節(jié)水：工程現(xiàn)場水泵、廁所水箱、蓄水池。生活區(qū)節(jié)水型閘閥。5綠色先行，全角度執(zhí)行審勢Review03四節(jié)環(huán)保地下車庫垂直綠化同層排水共同溝

節(jié)地溝渠收集雨水中水循環(huán)利用系統(tǒng)

節(jié)水垃圾分類收集技術綠化環(huán)境保障技術環(huán)保毛細管恒溫空調系統(tǒng)墻體隔熱保溫系統(tǒng)太陽能集熱系統(tǒng)

節(jié)能

可循環(huán)材料高強鋼材高強混凝土

節(jié)材情景燈光遠程遙控門鎖智能控制智能化5“共同溝”系統(tǒng)——特色節(jié)地措施審勢Review03四節(jié)環(huán)保共同溝（Utilitytunnel）即地下管線共同溝，也稱地下城市管道綜合走廊。指的是將設置在地面、地下或架空的各類公用類管線集中容納于一體，并留有供檢修人員行走通道的隧道結構。在城市地下建造一個隧道空間，將市政、電力、通訊、燃氣、給排水等各種管線集于一體，設有專門的檢修口、吊裝口和監(jiān)測系統(tǒng)，實施統(tǒng)一規(guī)劃、設計、建設和管理。共同溝的優(yōu)點：避免了由于埋設或維修而導致道路多次開挖的麻煩管線不接觸土壤和地下水，因此避免了酸堿物質的腐蝕，延長使用壽命可結合人防工程建設，有利于城市空間的立體開發(fā)，節(jié)約土地資源。合理利用地下空間，避免地下管線無序鋪設造成的空間浪費。5中水循環(huán)系統(tǒng)——特色節(jié)水措施審勢Review03四節(jié)環(huán)保處理量（噸/天）2550100150200200及以上運行成本（元/噸）0.430.290.220.200.180.11用途廣泛，可用于日常的綠化、清洗、生活雜用水等環(huán)境適應性強。對地型、空間、氣候、污水水源無特別要求，占地面積小。建造、運營成本低。只需日常照明和泵正常工作所需電源。不添加任何化學物質，不會造成對周圍環(huán)境的二次污染。5垃圾分類及生化處理——特色環(huán)保措施審勢Review03四節(jié)環(huán)保小區(qū)內合理布置果皮箱，無外露垃圾。物業(yè)每日定期上門收集垃圾。園全區(qū)設置多個垃圾分類回收點，對其中的可回收垃圾進行回收利用。對于廚房產(chǎn)生的有機垃圾，采用2臺200KG有機垃圾處理機。經(jīng)降解處有機垃圾殘存量經(jīng)降解處理，有機垃圾殘存量可減至5%以下。從源頭有效減少城市垃圾的清運量，實現(xiàn)垃圾資源化、無害化。5路面鋪設透水材料——特色節(jié)材措施審勢Review03四節(jié)環(huán)保主干道路設置了透水混凝土路面。南北入口鋪設滲水性能良好的舒布洛克水泥磚,全區(qū)可滲水性路面（包括綠地、鏤空鋪地等）占總路面比例約80%，透水性良好，可以實現(xiàn)雨天路面基本無積水。5恒溫×恒濕審勢Review03全年溫暖如春的季度自然舒適綠色科技24小時不間斷的理想溫度與濕度【天棚毛細管網(wǎng)+地源熱泵+外窗系統(tǒng)】身處寓言家，這座建筑便有四中科技在同時默默發(fā)揮作用，負責制造21-26攝氏度的恒定溫度與40-60%的舒適濕度，你看不見他們，但卻能感受到他們5靜謐×無音審勢Review03留存寧靜和私密全年低于45分貝聲環(huán)境綠色科技一個只有你和家人的世界【外圍護系統(tǒng)+同層排水+LOW-E玻璃】整體的降噪細節(jié)處理，使房間內部無比寧靜；在這里沒有馬路上嘈雜的車流聲、沒有小區(qū)里喧囂的吵鬧，有些時候，甚至認為這里只有你和你的家人仿佛這一刻，這里就是全世界5智能家居審勢Review03一秒鐘全部生活盡在指端綠色科技一鍵式集成家居智能系統(tǒng)【一鍵式智能家居系統(tǒng)+物業(yè)服務系統(tǒng)+安防系統(tǒng)】清晨起床、睜開雙眼、音樂舒緩響起，新聞開播；離家出門，防盜系統(tǒng)自動啟動，出現(xiàn)異常時隨時監(jiān)控，即時報警。。。。所有步驟你只需輕輕一按這并不是什么科技大片，這只是寓言家而已5審勢Review03綠色科技項目價值綠色科技策略早期中期后期亮點示范、集中體驗經(jīng)濟性第一、全面應用全面提高、實現(xiàn)溢價目標：高舉生態(tài)科技大旗，通過亮點示范，樹立現(xiàn)代化形象舉措：建設生態(tài)科技住宅集中體驗中心目標：通過經(jīng)濟型生態(tài)科技設施，進一步展示生態(tài)主題形象舉措：在各個組團建設中水回收、雨水收集、太陽能利用、垃圾生態(tài)化處理系統(tǒng)目標：鞏固生態(tài)科技形象，實現(xiàn)產(chǎn)品溢價舉措：后期開發(fā)組團，在局部建筑單體中采用較高科技含量的生態(tài)科技，如保溫系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)應用生態(tài)科技是未來化最直接的體現(xiàn)，結合項目的開發(fā)路徑，生態(tài)科技的應用采取“經(jīng)濟型路線，逐步推進”策略5

社會化社區(qū)文化社區(qū)管理人與人的情感交流，倡導社區(qū)精神

生態(tài)科技化節(jié)能技術環(huán)保技術積極運用高新技術，實現(xiàn)人居環(huán)境持續(xù)發(fā)展

人性化規(guī)劃理念以人為本，追求人的舒適度產(chǎn)品設計未來社區(qū)我們“寓言”Wepredictedthat審勢Review035積極開展社區(qū)文化建設審勢Review03社區(qū)建設根據(jù)不同年齡的客戶群體，組織不同類型的興趣愛好團體各類主題社區(qū)活動，不同類型體育俱樂部引入專業(yè)團體舉辦專項活動定期舉辦社區(qū)文化節(jié)5物業(yè)服務感受尊崇感的意識審勢Review03社區(qū)建設金茂物業(yè)在物管服務上頗具盛名，真正滿足豪宅體系物業(yè)管理需求！同時售樓現(xiàn)場同樣由金茂物業(yè)提供服務，明顯高于區(qū)域內其他項目的銷售案場服務，塑造人性化及豪宅形象。定勢Stereotype項目經(jīng)濟×進度分析我是預言家·我在寓言家○經(jīng)濟分析○進度分析經(jīng)濟分析5項目總成本預算表TOTALCOST

類別序號項目全面積

（面積m2）造價或費率

（元/m2）投資額

（萬元）備注開發(fā)成本1土地費用34070111739.2353000

2前期工程費340701301.61102758

3建安工程費34070135000

186843

4基礎設施建設費340701517.4717630

5綠色技術應用費340701360.0012265

6不可預見費3407013%1.02-5的3%7開發(fā)間接費3407015%1.72-5的5%

期間費用8期間費用340701

0

8.1管理費用3407012.50%0.85172-7的2.5%8.2銷售費用3407012.50%0.8517銷售額的2.5%土地增值稅9土地增值稅預提3407011%0.3407銷售額的1%

總成本

566600

總成本：566600萬元蓄勢Ready04蓄勢Ready04經(jīng)濟分析5住宅建安成本及精裝5000元/m2

項目建筑規(guī)模單方成本（元）投資額（萬元）1住宅185781350092890.51.1戶型A204603500

102301.2戶型B723903500361951.3戶型C449023500224511.4戶型D500643500250321.5戶型E345643500109871.6Csi住宅345633600135672公租房890002000240303商業(yè)24000200060004地下車庫419202300104805精裝費用1857811500278676園林綠化53942200010788

合計

71385.5序號項目投資額（萬元）建筑面積單方造價（元/m2）備注1綠色調研費340.710為了實現(xiàn)項目綠色“全程化”，在項目建設前期需要進行環(huán)境調研分析2綠色設計費681.420

3綠色施工費12265.2360開發(fā)企業(yè)為了達到綠色建筑的要求，而額外花費的施工費用3.2中水處理2044.260

3.3空氣系統(tǒng)2725.680為了讓業(yè)主能夠呼吸到放心的空氣，而額外花費的綠化費用。包括溫度、適度PM2.5等的全面調節(jié)。3.4凈水系統(tǒng)1362.840改善北京南城因為水資源收到工業(yè)化的污染，而特別為業(yè)主引進的無憂凈水系統(tǒng)3.5智能系統(tǒng)1362.840為業(yè)主帶來更舒適的居家享受4其他1703.550

合計21123.4620

建安成本預算表綠色成本費計算蓄勢Ready04經(jīng)濟分析5企業(yè)所得稅以及運營成本的測算

項目201320142015201620172018…20241住宅銷售0308745171865281532921420…02商業(yè)租賃056065675573458565936

63263商業(yè)轉售000000

62350

政府回購0356000000

0

收入0917505436171474255856.85936

686764建設成本25010018653282583000

05企業(yè)管理費550550300300200200

2006營業(yè)稅03088.2298988108.4322.12326.49

34297房地產(chǎn)稅00

495495495

4958折舊00

365736573657

3657

成本2506501901701127811256046744678

77819稅前利潤-250650-1040194308351348651182.61257

60894

企業(yè)所得稅0014217544505390.2415.0

20095企業(yè)所得稅預算表序號項目名稱20142015201620172018

20241企業(yè)管理費550300300200200

2002營業(yè)稅3088298988108322326

3429.53房地產(chǎn)稅00495495495

4954企業(yè)所得稅014217544505390415

20095.3

現(xiàn)金流出36381723745340814071436

24219.8企業(yè)運營成本測算表蓄勢Ready04經(jīng)濟分析5企業(yè)所得稅以及運營成本的測算序號項目金額（萬元）占比年度計劃2013201420151投資計劃753621

3653422654321228472資金籌措751365100.00%3251462512531151242.1自有資金296789.1839.50%163562133227.102.2銀行貸款267485.9435.60%156426111059.902.3預售收入再投入186338.5224.80%071214.52115124投資計劃與資金籌措表

合計201420152016借貸（萬元）267485.94156426111059.940.00償還利息（萬元）17042.03

9620.207421.83償還本金（萬元）267485.94

267485.94銀行貸款的詳細情況表蓄勢Ready04經(jīng)濟分析5效益明顯，項目可行序號項目/年份20142015201620172018…20241住宅部分30874517186528153292142

…

2商業(yè)部分5606.45675.45734.558565936.3

68676.43公租房35600

4地下車庫345646325674

現(xiàn)金流入349951177540287266979985936.3

68676.4現(xiàn)金流入合計表序號項目/年份20142015201620172018

20241現(xiàn)金流入349951177540287266979985936.3

68676.42現(xiàn)金流出274235202778895871507.31436.4

24219.8

凈現(xiàn)金流量96213-18161615127596490.74499.9044456.6凈現(xiàn)金流量表序號項目金額（萬元）占比年度計劃2013201420151投資計劃753621

3653422654321228472資金籌措751365100.00%3251462512531151242.1自有資金296789.1839.50%163562133227.102.2銀行貸款267485.9435.60%156426111059.902.3預售收入再投入186338.5224.80%071214.52115124全投資現(xiàn)金流量表蓄勢Ready04經(jīng)濟分析5效益明顯，項目可行全投資IRR為17.7.%，取基準收益率12%方案可行。全投資NPV為26169.55萬元。全投資動態(tài)回收期為3.4年。自有資金投資IRR為26.90%總銷售金額約82億元！總成本利潤率約24.5%，銷售凈利潤約為17.5%蓄勢Ready04經(jīng)濟分析5響應政府號召，實現(xiàn)開發(fā)商與業(yè)主雙贏開發(fā)商政府補貼二星級每平45元，三星級80元被動房的建筑成本高出普通住宅20%，但能耗卻可以降低最多90%提高荷載取值，建筑壽命大大增加綠色住宅理念增強市場競爭力被動房的附加成本占到建筑成本的8%，但是銷售附加值卻遠遠高于這一數(shù)字業(yè)主住宅能源消耗的80%來自于熱的消耗外墻保溫系統(tǒng)、毛細管網(wǎng)輻射系統(tǒng)一年可節(jié)省采暖費用6000元新型節(jié)水系統(tǒng)每年每家可節(jié)約30噸提高荷載取值，建筑壽命大大增加初期的建設成本只占住宅生命周期的5%-10%，而運營維護成本卻占到60%-80%蓄勢Ready04經(jīng)濟分析5綠色造價成本定位節(jié)能主導型將建筑圍護結構節(jié)能設計和可再生能源的利用作為綠色建筑的內容。增量成本主要集中在維護結構節(jié)能、太陽能、風能、地熱能的利用；技術探索型通過開發(fā)商對技術的深入理解，將綠色建筑單一節(jié)能上升到“四節(jié)一環(huán)?！?，增量成本較為全面，成本控制同開發(fā)商實力相關；研究示范型在設計上充分體現(xiàn)綠色建筑理念，集成大量先進技術和材料，并且有一些用于示范和研究的成本投入，總體成本較高。單位建筑面積增量成本：元/m2800~1000300~500900~1200目前市場上，根據(jù)造價成本可以將綠色建筑分為3類，根據(jù)項目特色，應當打造研究示范型綠色建筑典范5我們“寓言”Wepredictedthat住宅建筑成本相對提高：隨著生活節(jié)奏的變化，全裝修日益普及人們對住宅品質的提高，全裝修以及空調采暖成為基本配置，室內環(huán)境質量的優(yōu)越性逐步歸入建筑的基本投資，導致綠色住宅的增量成本大大降低；蓄勢Ready04可再生能源利用技術的政策完善:隨著相關政策出臺，太陽能以及風能的政策補貼增多，可再生能源利用的成本將大幅度下降；同時隨著技術以及生產(chǎn)規(guī)模的提升，采購成本也將大幅度下降設計和接受程度提高：過往綠色建筑的成本相當一部分消耗在甲方和設計公司的綠色建筑設計與施工的指導過程中，以及對成本的相對保守的估計上，隨著綠色建筑的流行，工程設計以及管理能力將得到較大提升，管理成本大幅度下降類別增量成本下降幅度下降原因圍護結構節(jié)能10%市場規(guī)范化地熱10%技術成熟太陽能光電50%政策支持室內環(huán)境控制50%技術成熟建筑智能化40%設計水平提高、技術成熟隨著政策、建筑成本以及房地產(chǎn)上升，新增成本占比在未來3~5年內有望大幅下降到8%左右蓄勢Ready04進度分析5工程按部就班，確保順利完工主要階段實施項目作業(yè)內容主辦部門開始時間完成時間規(guī)劃前準備階段土地信息收集、項目手續(xù)申辦制定規(guī)劃設計條件、了解周邊概況、了解當?shù)厥袌鰻顩r、可行性研究報告、對接董事會拓展部2013/12/12014/1/1招商引資、投標摘牌研究并確定融資方式、項目招商報告、明確合作伙伴、尋找合作方式、引資、合作實施、投方案標、投經(jīng)濟標拓展部2014/1/22014/1/20土地獲取簽訂土地出讓合同、用地規(guī)劃許可證、確權、辦理土地證項目公司、財務公司2014/1/212014/2/1蓄勢Ready04進度分析5工程按部就班，確保順利完工主要階段實施項目作業(yè)內容主辦部門開始時間完成時間規(guī)劃設計階段區(qū)域調研區(qū)域市場調研、項目定位、市場定位總工辦、招商組、銷售部2014/2/22014/2/10方案設計明確設計思路、規(guī)劃方案結合成本測算的研討及確定、指標確認、施工圖設計、綜合管網(wǎng)方案設計等總工辦、項目公司、資產(chǎn)物資中心2014/2/112014/2/24手續(xù)申辦建設工程規(guī)劃許可證、現(xiàn)場工程放線、施工許可證、銷售許可證、企業(yè)投資項目備案項目公司2014/2/252014/3/30蓄勢Ready04進度分析5工程按部就班，確保順利完工主要階段實施項目作業(yè)內容主辦部門開始時間完成時間項目建設與銷售階段項目亮相前準備及項目亮相推盤策略確定、項目推廣定位確定、項目核心識別系統(tǒng)確定、亮相前項目知識培訓、分賣場設立、銷售道具準備、聯(lián)動工作的準備、意向商家簽約、項目亮相銷售部、商業(yè)銷售部運營組、策略公司2014/3/12014/3/20項目開盤前準備銷售內部資料、客戶接待、客戶問題匯總及反饋、客戶積累、交工標準確定、價格體系確定、合同準備、銷售道具準備、項目形象的提升及深化銷售部、總工辦、資產(chǎn)物資中心2014/3/212014/3/312013年2014年2015年2016年2017年四期工程建設與銷售四期工程建設蓄勢Ready04進度分析5工程按部就班，確保順利完工打造“綠金”工地現(xiàn)場綠色施工宣傳工程現(xiàn)場過程四節(jié)一環(huán)保施工過程聲、水、大氣環(huán)境控制施工期固體廢料控制造勢Rally項目營銷方案分析我是預言家·我在寓言家○賣點梳理○定價及推盤○營銷方案5造勢Rally05寓言里的完美居住體驗——科技賣點梳理外窗系統(tǒng)中空low-e玻璃被動外遮陽全置換獨立新風系統(tǒng)天棚毛細管網(wǎng)輻射系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)隔聲降噪系統(tǒng)地泵熱源系統(tǒng)樓宇自動戶系統(tǒng)智能家居系統(tǒng)外墻保溫系統(tǒng)六重系統(tǒng)12大高科技智能系統(tǒng)，金茂系雕琢京城智能豪宅范本賣點梳理5造勢Rally05寓言里的完美居住體驗——呼吸置換式新風系統(tǒng)+負離子空氣系統(tǒng)=負離子怡居新環(huán)境??！讓家的每一寸空間擁有森林瀑布級的負離子逸居環(huán)境。5造勢Rally05寓言里的完美居住體驗——飲水賣點梳理？聽說北京全市地下水水質較差，水質硬，水垢多，不利于健康。！沒關系，我是預言家，我在寓言家全新凈水處理系統(tǒng)，戶內廚房櫥柜下設置直飲水機，市政供水經(jīng)過過濾、凈化可直接飲用濾除細菌、病毒、膠體、有害有機物，實現(xiàn)飲水品質的全面提升！5造勢Rally05寓言外的完美居住體驗——公園賣點梳理7大公園1500萬㎡綠肺自然條件得天獨厚趣味橫生的藝術之林，養(yǎng)生漾心的人文綠地，歷史經(jīng)典語層疊崔靜將相輝映的生態(tài)公園賣點梳理5造勢Rally05寓言外的完美居住體驗——教育

一個孟母三遷的故事，揭示了居住環(huán)境對孩子成長塑造的重要性選擇寓言家，選擇一份安心金茂寓言家寓言家

多元生活場景輕松切換，繁華都市生活盡在眼前

當優(yōu)雅的大門閉合的剎那，公園樹海的洗禮，讓煩囂與壓力徹底遠離未來的綠色的科技的舒適的安逸的便捷的5造勢Rally05低開高走，結合彈性的調價措施定價策略定量分析法成本競爭消費者房地產(chǎn)價格=品質+價值感以定量分析法為基礎再結合市場認知定價法我們的最終定價為：首開均價36000二期均價36000-38000三期均價38000-42000四期均價42000-46000四期均價為39000定價策略5造勢Rally05低開高走，結合彈性的調價措施1、測算地塊取地、建安及各項費用等成本投入情況2、參考區(qū)域內同期銷售競品項目價格3、參考區(qū)域內二手房價格4、參考周邊即將入市地塊產(chǎn)品價格5、考慮金茂系產(chǎn)品的精裝修成本5造勢Rally05低開高走，結合彈性的調價措施市住建委重申房價嚴控措施，明確年底之前，大幅漲價樓盤不予批準預售；單價高于4萬元的樓盤不予批預售許可證；前期已經(jīng)上市而在今年尚未取得過預售許可證的項目，即便有新盤要入市，漲價幅度也不能高于10%；叫停捆綁精裝修以便逃避監(jiān)管的變相漲價銷售方式樓盤價格不可避免的要突破四萬方興的以往的銷售習慣不存在大幅漲價情況受影響樓盤占到總樓盤數(shù)的20%未來仍存在不確定性適當延長銷售周期以期房銷售方式增加樓盤價值受新政影響不大定價策略銷售周期3.5年銷售周期，總貨值85.2億推廣階段時間周期蓄勢