搬家 行程案教材

—X85R1和X88R1項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告城市建筑中的綠金精品○未來發(fā)展中的價(jià)值典范○謹(jǐn)呈：方興地產(chǎn)品質(zhì)城市巔峰15年傳承×預(yù)言家攀高峰Situation形勢(shì)Review審勢(shì)Stereotype定勢(shì)Ready蓄勢(shì)

Rally造勢(shì)審時(shí)度勢(shì)×形勢(shì)Situation政策×市場(chǎng)分析我是預(yù)言家·我在寓言家○政策解讀○市場(chǎng)研判形勢(shì)Situation01政策解析政策走向持續(xù)收緊剛需松動(dòng)全國多個(gè)城市放松公積金政策溫家寶：房?jī)r(jià)遠(yuǎn)沒回到合理價(jià)位調(diào)控不放松調(diào)控收緊新“國五條”:堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購房。京十九條：限價(jià)房，竟地價(jià)持續(xù)收緊18屆三中全會(huì)堅(jiān)持房地產(chǎn)抑價(jià)政策不放松擴(kuò)大征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)2012年上2012年中2013年上2013年下形勢(shì)Situation01整體市場(chǎng)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，市場(chǎng)趨于理性形勢(shì)Situation01整體市場(chǎng)受政策影響較大，環(huán)比略有上漲供給緊縮+溢價(jià)率回升=房?jī)r(jià)上漲預(yù)期樂觀形勢(shì)Situation01整體市場(chǎng)居住類用地成交火熱樓面地價(jià)創(chuàng)下新高13年初政府積極供地，土地成交呈現(xiàn)良好開端，樓面地價(jià)也升至三年來最高位。2013年一季度北京居住類用地成交火熱，樓面地價(jià)更是創(chuàng)下新高。形勢(shì)Situation01區(qū)域市場(chǎng)亦莊樓面價(jià)破萬，成少數(shù)熱點(diǎn)片區(qū)之一整體來看，未來土地市場(chǎng)仍將會(huì)以近郊區(qū)域?yàn)橹?。城八區(qū)僅朝陽、海淀和石景山`有成交。土地市場(chǎng)：熱點(diǎn)片區(qū)較為分散；近郊中，僅有門頭`溝和亦莊開發(fā)區(qū)樓面價(jià)突破萬元形勢(shì)Situation01區(qū)域市場(chǎng)100-180平米去化率高，市場(chǎng)前景好產(chǎn)品線供應(yīng)（面積㎡）成交（面積㎡）消化率100㎡以下1189900964657.0881.07%100~120㎡292700212250.4672.51%120~140㎡689000569880.0482.71%140~160㎡616300501802.0281.42%160~180㎡736900563377.0776.45%180~200㎡429400329052.676.63%200~220㎡324700264012.9581.31%220~240㎡237300182460.1476.89%240~260458.77%260~280㎡10460080934.2577.38%280㎡以上780400440293.5756.42%盤點(diǎn)北京東、南部4－6環(huán)主流在售改善型產(chǎn)品各產(chǎn)品線供應(yīng)成交：區(qū)域市場(chǎng)成交主力：100平米以下/120-180平米/280平米以上區(qū)域市場(chǎng)消化率高：100平米以下/120-160平米/200-220平米100平米以下、120－140平米、140－160平米、160－180平米、280平米以上產(chǎn)品線

成為成交主力，突破50萬平米以上。100平米以下、120－140平米、140－160平米及200－220平米產(chǎn)品線供銷比達(dá)到80％以上；形勢(shì)Situation01整體市場(chǎng)：樓面地價(jià)升至三年來最高位。但受到漸緊的政策調(diào)整影響下，供求雙方觀望情緒會(huì)雙雙加重，市場(chǎng)運(yùn)行將以平穩(wěn)為主。區(qū)域市場(chǎng)：區(qū)域內(nèi)本項(xiàng)目所涵蓋的各面積（100-180平米）區(qū)間去化情況良好，片區(qū)內(nèi)改善型產(chǎn)品的總價(jià)平臺(tái)在300－600萬最為安全和穩(wěn)定。未來市場(chǎng)將以這一類型的戶型發(fā)展。我們“寓言”Wepredictedthat審勢(shì)Review項(xiàng)目×定位分析我是預(yù)言家·我在寓言家○客群分析○SWOT分析○品牌定位5項(xiàng)目地塊方正，內(nèi)部土地平整，無硬傷，方案排布靈活性較大東至：博興十一路南至：X85C1未出讓國有建設(shè)用地（西）、興海路（東）西至：博興西路東側(cè)X85G1規(guī)劃綠地（北）、

X85C1未出讓國有建設(shè)用地（南）北至：泰河三街。X85R1地塊X88R1地塊東至：博興十路南至：X88R2未出讓國有建設(shè)用地（西）、興海一街北側(cè)X88G1規(guī)劃綠地（中）、X88U1未出讓國有建設(shè)用地（東）西至：博興十一路，北至：興海路。地塊周邊道路條件便利，待南側(cè)博興十路、十一路、興海一街開通后，通達(dá)條件更佳項(xiàng)目緊鄰萬科和城建地塊，將面臨知名開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)“包圍”態(tài)勢(shì)，但可共享其地塊配套X85R1地塊X88R1地塊地塊概況定勢(shì)Stereotype02X85R1地塊X88R1地塊本體條件規(guī)劃用地134857㎡，總建筑面積340701㎡指標(biāo)名稱計(jì)量單位數(shù)量規(guī)劃用地面積㎡134857總建筑面積㎡340701地上部分面積㎡298781地下部分面積㎡41920容積率/2.25綠化率%30規(guī)劃地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地規(guī)模（㎡）容積率地上規(guī)模（㎡）高度（米）建筑密度（%）綠地率（%）X85R1R2居住用地76723.142153446平方米（含公租房43000平方米）453030X88R1R2居住用地581342.5145335平方米（含公租房46000平方米）604030定勢(shì)Stereotype02本體條件從中受益分項(xiàng)城市巨變的累累碩果地鐵5號(hào)線地鐵10號(hào)線地鐵亦莊線四環(huán)五環(huán)六環(huán)京津塘高速京津高速項(xiàng)目位置線路一線路二線路三2km生活圈5km生活圈依托得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)。暢通便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，科學(xué)合理的園區(qū)規(guī)劃，配套完善的基礎(chǔ)設(shè)施及高效優(yōu)質(zhì)的投資服務(wù)，亦莊新城必將成為首都新的財(cái)富門戶目的地距離時(shí)間首都機(jī)場(chǎng)約26km車行50mins距CBD區(qū)域約18km車行40mins京津塘高速約6km車行17mins東南四環(huán)約9km車行25mins東南五環(huán)約4km車行12mins東南六環(huán)約3Km車行10mins公共設(shè)施及政府辦公場(chǎng)所，如派出所、醫(yī)院、銀行等商業(yè)設(shè)施及基礎(chǔ)服務(wù)類場(chǎng)所，如商場(chǎng)、超市、餐廳等景觀配套及公共休閑場(chǎng)所，如公園、渡假村等教育設(shè)施及學(xué)校，如公立、民辦學(xué)校以及中小學(xué)等圖例Livingarea生活圈便捷生活盡在掌握定勢(shì)Stereotype02SWOT從中受益分項(xiàng)城市巨變的累累碩果優(yōu)勢(shì)天時(shí)

第二階段南城計(jì)劃攜3900億南下基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善地利：南海子公園與周邊六大主題公園共同構(gòu)建生態(tài)綠色明珠帶，生活設(shè)施一應(yīng)俱全人和：

依托強(qiáng)有力地人才政策，亦莊吸引大量高端人才紛至沓來，高素質(zhì)人群協(xié)力人和

劣勢(shì)拿地成本高公租房對(duì)住區(qū)品質(zhì)有不利影響

定位填補(bǔ)周邊市場(chǎng)空白響應(yīng)綠色住宅鼓勵(lì)政策各大房企紛紛進(jìn)駐亦莊，宣傳力度易形成重疊金茂系作品影響力十足，綠金機(jī)會(huì)明顯機(jī)會(huì)

項(xiàng)目采用的高新科技市場(chǎng)認(rèn)知度低

各大競(jìng)爭(zhēng)樓盤扎堆開盤，對(duì)項(xiàng)目造成一定威脅。

項(xiàng)目周圍開發(fā)地塊均是傳統(tǒng)概念房產(chǎn)，與本項(xiàng)目所構(gòu)筑的綠色未來理念沒有直接的可比性和競(jìng)爭(zhēng)力

威脅機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存定勢(shì)Stereotype025地塊概況X85R1地塊X88R1地塊周邊項(xiàng)目養(yǎng)老及殘疾康復(fù)中心醫(yī)院城市綠地幼兒園定勢(shì)Stereotype02動(dòng)態(tài)SWOT動(dòng)態(tài)SWOT分析，隨機(jī)應(yīng)變SO增長(zhǎng)性突出樓盤升值的潛力展示建筑設(shè)計(jì)在低碳環(huán)保上的投入強(qiáng)化品牌效應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入推廣WO扭轉(zhuǎn)性充分展示地區(qū)規(guī)劃給予客戶信心，最大限度的完善自由商業(yè)配套把握市場(chǎng)需求，揚(yáng)長(zhǎng)避短防御性WT擴(kuò)展宣傳范圍，在原來的客戶群中舉辦相關(guān)活動(dòng)以吸引老客戶給予其一定的購買優(yōu)惠多元性TS充分利用品牌效應(yīng)以及同系列產(chǎn)品的信譽(yù)吸引老客戶并主打配套物業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)及優(yōu)勢(shì)5定勢(shì)Stereotype02FAB模型5我們優(yōu)我們最我們是城市次核心、區(qū)域環(huán)境良好、南海子公園便利交通、良好的城市界面未來完善的生活配套品牌國企開發(fā)商品牌開發(fā)商專屬定制品質(zhì)精裝低密社區(qū)高端品質(zhì)改善系出名門豪宅血統(tǒng)打造高端產(chǎn)品綠色的未來的純粹的F（Features/fact）A（Advantages）B（Benefit/value）定勢(shì)Stereotype02未來地產(chǎn)寓言華宅SLOGAN——以前瞻視野創(chuàng)領(lǐng)未來

——未來奢享巧動(dòng)人生亦莊新城頂級(jí)未來宜居高端典范北京東南品質(zhì)公園地產(chǎn)綠色，環(huán)保，舒適，便捷新典范5未來世界，誰主核心？天然濕地詩意棲居，都市繁華予取予求舉凡真美，必經(jīng)歷了歲月的淘洗。時(shí)尚或可曇花一現(xiàn)，居住空間確需歷久彌新豪華精裝之作，全成品考究臻現(xiàn)讓看的見的是完美，看不見的是用心卓絕我們“寓言”Wepredictedthat定勢(shì)Stereotype02客戶定位5本項(xiàng)目客戶仍以區(qū)域內(nèi)客戶為主110㎡剛需首置大東部區(qū)域130㎡剛性改善東南2-4環(huán)160㎡再次改善亦莊本土核心區(qū)180㎡終極改善亦莊核心區(qū)域主要置業(yè)目的產(chǎn)品線來源150-180㎡改善類客戶主要來源于亦莊核心區(qū)。100-120㎡首置/首改客戶主要來源于東（南）二環(huán)至東（南）四環(huán)的大東部區(qū)域?？勺儜粜蛣傂枋刂么髺|部地區(qū)定勢(shì)Stereotype02FAB模型5上升型城市中產(chǎn)重要客戶補(bǔ)充客戶邊緣客戶企業(yè)管理者、金融行業(yè)人士等高收入群體除商務(wù)往來外缺乏與同類人群的交往，業(yè)余生活比較單調(diào)企業(yè)研發(fā)人員、高知識(shí)技能人才等較高收入群體看重家人的生活舒適度知名企業(yè)職工等中等偏高收入群體多為三口及以上家庭，家庭活動(dòng)較為豐富普通職工，屬于中等收入群體。有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有投資房地產(chǎn)的想法核心客戶定勢(shì)Stereotype02名稱釋義5金茂-寓言家

寓，寄也。寓有寓所，坐落自然中的房屋之意。為了創(chuàng)造宜居的生活環(huán)境，寓言家將高舒適、低耗能、綠色健康的理念貫穿整個(gè)建筑體系傾聽建筑的聲音，表現(xiàn)它的語言，打造融合綠色科技，充滿人文關(guān)懷的溫暖家園。我們用心灌注環(huán)境友好型理想家，讓業(yè)主體驗(yàn)舍南舍北皆春水的愜意與舒適，共同預(yù)見家的成長(zhǎng)，見證人生的精彩。名字諧音“預(yù)言家”，對(duì)于未來將普及的綠色建筑科技，我們?cè)赋蔀轭A(yù)言者和先驅(qū)者，在先進(jìn)技術(shù)的支撐下，使業(yè)主提前享受出現(xiàn)在前人預(yù)言中的低碳健康生活。言家寓定勢(shì)Stereotype02名稱釋義5金茂-寓言家在建筑中，人的自豪感、人對(duì)萬有引力的勝利和追求權(quán)力的意志都呈現(xiàn)出看得見的形狀。

建筑是一種概念的雄辯術(shù)。Running不斷向前的Elastic靈活多變的Persistent持久穩(wěn)固的我是預(yù)言家我在寓言家定勢(shì)Stereotype02名稱釋義5金茂-寓言家巧生活隨心所享，自在生活巧空間自由隨變，樂享空間巧未來科技住宅，綠享未來巧拼的居所變換的理念定勢(shì)Stereotype02蓄勢(shì)Ready建筑×綠色產(chǎn)品分析我是預(yù)言家·我在寓言家○規(guī)劃布局○建筑景觀○特色戶型5項(xiàng)目地塊方正，內(nèi)部土地平整，無硬傷，方案排布靈活性較大X85R1地塊X88R1地塊地塊概況定勢(shì)Stereotype02建筑類型板樓建筑面積298700㎡占地面積134000㎡容積率2.5綠化率30%總戶數(shù)1350樓座總數(shù)X85R113X88R111房型面積110-180㎡地下車位數(shù)1180地上車位數(shù)300車位比1:1.1前期調(diào)研5合理布置建筑位置，打造小區(qū)適宜微環(huán)境太陽輻射分析日照模擬分析風(fēng)環(huán)境模擬水體景觀：水體景觀不易布置在輻射量大，日照時(shí)間過長(zhǎng)的地區(qū)，大量輻射會(huì)增加水體蒸發(fā)量增加維護(hù)成本廣場(chǎng)景觀：適宜安置在輻射量適中，日照時(shí)間充足的地區(qū)，在夏季有良好的通風(fēng)及必要的遮陰景觀，在冬季保證陽光有效的到達(dá)地面，給人溫暖的室外空間審勢(shì)Review035人車分流系統(tǒng)，保證小區(qū)的純至與安全審勢(shì)Review03入口布置人車分流東西分設(shè)兩個(gè)車行入口(車輛駛?cè)胄^(qū)后直接進(jìn)入地下車庫），一個(gè)人行步入式大堂，一個(gè)人行應(yīng)急車行入口5中高檔商業(yè)，凸顯樓盤品質(zhì)審勢(shì)Review03商業(yè)業(yè)態(tài)5與小區(qū)隔離審勢(shì)Review03公租配建公租房效果實(shí)體圍墻代替鑄鐵式圍擋，節(jié)約成本的同時(shí)，更為小區(qū)增添了一種“大院”情節(jié)公租房與小區(qū)通過道路和圍擋隔離5動(dòng)靜雙會(huì)所，為您的家庭量身打造審勢(shì)Review03會(huì)所設(shè)計(jì)Forwomen靜以水養(yǎng)生為主題，打造女性休閑養(yǎng)生會(huì)所【SPA，瑜伽】5動(dòng)靜雙會(huì)所，為您的家庭量身打造審勢(shì)Review03會(huì)所設(shè)計(jì)Formen動(dòng)以律動(dòng)為主題，打造紳士公館【紅酒匯，健身，羽毛球場(chǎng)】5建筑立面采用東方ART-DECO風(fēng)格審勢(shì)Review03整體風(fēng)格東方ART-DECO風(fēng)格純粹不斷超越的人文精神和力量。通過新穎的造型、艷麗奪目的色彩以及豪華材料的運(yùn)用，成為一種摩登藝術(shù)的符號(hào)。干掛石材立面經(jīng)過歲月的洗禮歷久彌新更顯高雅古典的獨(dú)到品味5品牌的本身就是價(jià)值審勢(shì)Review03景觀設(shè)計(jì)法式風(fēng)格園林景觀對(duì)稱的禮序低調(diào)的奢華擬請(qǐng)香港“貝爾高林”建筑景觀設(shè)計(jì)公司為寓言家操刀景觀園林規(guī)劃為園林打造品牌效應(yīng)優(yōu)質(zhì)的品牌有時(shí)比任何精致的宣傳更有吸引力5細(xì)節(jié)往往決定品質(zhì)審勢(shì)Review03景觀設(shè)計(jì)夏季可賞水利用中水資源打造無水旱景景觀冬季可觀石5關(guān)注人口老齡化審勢(shì)Review03人文設(shè)計(jì)無障礙設(shè)施建設(shè)專屬老年人的活動(dòng)場(chǎng)所關(guān)注老年社交52+2+1家庭結(jié)構(gòu)不容忽視審勢(shì)Review03人文設(shè)計(jì)高品質(zhì)教育配套孩子的安全更重要52+2+1家庭結(jié)構(gòu)不容忽視審勢(shì)Review03人文設(shè)計(jì)打造海洋主題家庭休閑中心兒童活動(dòng)區(qū)好動(dòng)是孩子的天性圓角設(shè)計(jì)的游樂設(shè)施，全塑膠地面，保護(hù)孩子每一天的成長(zhǎng)形勢(shì)Situation015

社會(huì)化社區(qū)文化社區(qū)管理人與人的情感交流，倡導(dǎo)社區(qū)精神

生態(tài)科技化節(jié)能技術(shù)環(huán)保技術(shù)積極運(yùn)用高新技術(shù)，實(shí)現(xiàn)人居環(huán)境持續(xù)發(fā)展

人性化規(guī)劃理念以人為本，追求人的舒適度產(chǎn)品設(shè)計(jì)未來社區(qū)我們“寓言”Wepredictedthat5合理布局改造寓言+生活審勢(shì)Review03戶型配比113㎡130㎡158㎡177㎡可變戶型30%23%12%035%113㎡130㎡158㎡177㎡可變戶型018%60%22%0西區(qū)戶型配比東區(qū)戶型配比多樣的時(shí)尚的純粹的高端的5合理布局改造寓言+生活審勢(shì)Review03戶型設(shè)計(jì)A戶型三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積130㎡C戶型三室兩廳一衛(wèi)建筑面積113㎡D戶型四室兩廳三衛(wèi)建筑面積177㎡B戶型三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積158㎡戶型面積從106㎡到177㎡不等，打造西區(qū)多樣化、東區(qū)純粹化158㎡兩種戶型為主打戶型延續(xù)，金茂系賣座戶型審勢(shì)Review03CSI住宅5CSI本項(xiàng)目創(chuàng)新性的引進(jìn)CSI住宅戶型理論上可以隨意更換。戶型總面積110㎡占總戶型套數(shù)的20%行此戶型全部配套在東區(qū)200年可變住宅體系，開拓未來住宅模式審勢(shì)Review035架空地板地板與樓板架空200mm保溫更隔音架空層內(nèi)布置橫向管道更便于維修同層排水將縱向排水管道安置在樓道內(nèi)，使廚衛(wèi)可以自由移動(dòng)China-Skeleton-Infill

支撐體與填充體相分離housingsystem200年可變住宅體系，開拓未來住宅模式框架結(jié)構(gòu)支撐打造200住宅體系CSI住宅審勢(shì)Review03CSI住宅5CSI住宅體系可隨家庭結(jié)構(gòu)的變化或是居住著的實(shí)際需求任意改變戶型，，不受管道與承重墻的限制，從此戶型想變就變個(gè)性需求輕質(zhì)隔墻技術(shù)改變戶型易如反掌沒有寶寶的時(shí)候可以擁有一個(gè)二人世界等有寶寶了就可以變成一個(gè)小三居200年可變住宅體系，開拓未來住宅模式形勢(shì)Situation015

社會(huì)化社區(qū)文化社區(qū)管理人與人的情感交流，倡導(dǎo)社區(qū)精神

生態(tài)科技化節(jié)能技術(shù)環(huán)保技術(shù)積極運(yùn)用高新技術(shù)，實(shí)現(xiàn)人居環(huán)境持續(xù)發(fā)展

人性化規(guī)劃理念以人為本，追求人的舒適度產(chǎn)品設(shè)計(jì)未來社區(qū)我們“寓言”Wepredictedthat5合理部署，前期調(diào)研審勢(shì)Review03綠色設(shè)計(jì)《“金茂·寓言家”項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研報(bào)告》項(xiàng)目前期本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有亦莊污水處理廠可實(shí)現(xiàn)區(qū)域性建筑群中水回用亦莊垃圾填埋場(chǎng)，地區(qū)綠地亦莊廢品回收公司大氣、土壤、水、風(fēng)環(huán)境分析1.本項(xiàng)目最大制約點(diǎn)在于水環(huán)境不佳，在水質(zhì)的改進(jìn)方面需著重改進(jìn)；2.項(xiàng)目周邊的綠地眾多，在項(xiàng)目完工的使用期早起便可發(fā)揮出預(yù)定功效；3.由于亦莊經(jīng)開發(fā)區(qū)發(fā)展迅猛，雖然目前的聲環(huán)境總體樂觀，但要為未來的發(fā)展提前做好準(zhǔn)備。分析結(jié)果5合理部署，前期調(diào)研審勢(shì)Review03綠色設(shè)計(jì)

可以被用戶真正看到、真正感受到的金茂綠金品質(zhì)。

通過合理的設(shè)計(jì)，使得綠色效應(yīng)能夠直接體現(xiàn)出來，讓用戶真正感受到社區(qū)綠色、健康、環(huán)保、親和的氛圍?！肮?jié)約化”“全程化”“感知化”

項(xiàng)目建設(shè)——達(dá)到綠色成本節(jié)約化。

“被動(dòng)式綠色技術(shù)”，在保證項(xiàng)目綠色效果的同時(shí)，又盡量不讓客戶承擔(dān)多余的成本。

我們將“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材”的理念貫穿于建筑物全生命周期內(nèi)，建立起全生命周期綠色節(jié)能控制方案，以引導(dǎo)選材、設(shè)計(jì)與施工，實(shí)現(xiàn)綠色效益的最大化。綠色5打造“綠金工地”審勢(shì)Review03綠色設(shè)計(jì)《“金茂·寓言家”綠色施工手冊(cè)》；工程現(xiàn)場(chǎng)節(jié)地：流水作業(yè)、材料按需進(jìn)場(chǎng)。工程現(xiàn)場(chǎng)節(jié)能：高效節(jié)能燈具、選擇適合功率的施工該機(jī)械設(shè)備。工程現(xiàn)場(chǎng)節(jié)材：就地取材、施工組織及管理。工程現(xiàn)場(chǎng)節(jié)水：工程現(xiàn)場(chǎng)水泵、廁所水箱、蓄水池。生活區(qū)節(jié)水型閘閥。5綠色先行，全角度執(zhí)行審勢(shì)Review03四節(jié)環(huán)保地下車庫垂直綠化同層排水共同溝

節(jié)地溝渠收集雨水中水循環(huán)利用系統(tǒng)

節(jié)水垃圾分類收集技術(shù)綠化環(huán)境保障技術(shù)環(huán)保毛細(xì)管恒溫空調(diào)系統(tǒng)墻體隔熱保溫系統(tǒng)太陽能集熱系統(tǒng)

節(jié)能

可循環(huán)材料高強(qiáng)鋼材高強(qiáng)混凝土

節(jié)材情景燈光遠(yuǎn)程遙控門鎖智能控制智能化5“共同溝”系統(tǒng)——特色節(jié)地措施審勢(shì)Review03四節(jié)環(huán)保共同溝（Utilitytunnel）即地下管線共同溝，也稱地下城市管道綜合走廊。指的是將設(shè)置在地面、地下或架空的各類公用類管線集中容納于一體，并留有供檢修人員行走通道的隧道結(jié)構(gòu)。在城市地下建造一個(gè)隧道空間，將市政、電力、通訊、燃?xì)?、給排水等各種管線集于一體，設(shè)有專門的檢修口、吊裝口和監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理。共同溝的優(yōu)點(diǎn)：避免了由于埋設(shè)或維修而導(dǎo)致道路多次開挖的麻煩管線不接觸土壤和地下水，因此避免了酸堿物質(zhì)的腐蝕，延長(zhǎng)使用壽命可結(jié)合人防工程建設(shè)，有利于城市空間的立體開發(fā)，節(jié)約土地資源。合理利用地下空間，避免地下管線無序鋪設(shè)造成的空間浪費(fèi)。5中水循環(huán)系統(tǒng)——特色節(jié)水措施審勢(shì)Review03四節(jié)環(huán)保處理量（噸/天）2550100150200200及以上運(yùn)行成本（元/噸）0.430.290.220.200.180.11用途廣泛，可用于日常的綠化、清洗、生活雜用水等環(huán)境適應(yīng)性強(qiáng)。對(duì)地型、空間、氣候、污水水源無特別要求，占地面積小。建造、運(yùn)營成本低。只需日常照明和泵正常工作所需電源。不添加任何化學(xué)物質(zhì)，不會(huì)造成對(duì)周圍環(huán)境的二次污染。5垃圾分類及生化處理——特色環(huán)保措施審勢(shì)Review03四節(jié)環(huán)保小區(qū)內(nèi)合理布置果皮箱，無外露垃圾。物業(yè)每日定期上門收集垃圾。園全區(qū)設(shè)置多個(gè)垃圾分類回收點(diǎn)，對(duì)其中的可回收垃圾進(jìn)行回收利用。對(duì)于廚房產(chǎn)生的有機(jī)垃圾，采用2臺(tái)200KG有機(jī)垃圾處理機(jī)。經(jīng)降解處有機(jī)垃圾殘存量經(jīng)降解處理，有機(jī)垃圾殘存量可減至5%以下。從源頭有效減少城市垃圾的清運(yùn)量，實(shí)現(xiàn)垃圾資源化、無害化。5路面鋪設(shè)透水材料——特色節(jié)材措施審勢(shì)Review03四節(jié)環(huán)保主干道路設(shè)置了透水混凝土路面。南北入口鋪設(shè)滲水性能良好的舒布洛克水泥磚,全區(qū)可滲水性路面（包括綠地、鏤空鋪地等）占總路面比例約80%，透水性良好，可以實(shí)現(xiàn)雨天路面基本無積水。5恒溫×恒濕審勢(shì)Review03全年溫暖如春的季度自然舒適綠色科技24小時(shí)不間斷的理想溫度與濕度【天棚毛細(xì)管網(wǎng)+地源熱泵+外窗系統(tǒng)】身處寓言家，這座建筑便有四中科技在同時(shí)默默發(fā)揮作用，負(fù)責(zé)制造21-26攝氏度的恒定溫度與40-60%的舒適濕度，你看不見他們，但卻能感受到他們5靜謐×無音審勢(shì)Review03留存寧靜和私密全年低于45分貝聲環(huán)境綠色科技一個(gè)只有你和家人的世界【外圍護(hù)系統(tǒng)+同層排水+LOW-E玻璃】整體的降噪細(xì)節(jié)處理，使房間內(nèi)部無比寧靜；在這里沒有馬路上嘈雜的車流聲、沒有小區(qū)里喧囂的吵鬧，有些時(shí)候，甚至認(rèn)為這里只有你和你的家人仿佛這一刻，這里就是全世界5智能家居審勢(shì)Review03一秒鐘全部生活盡在指端綠色科技一鍵式集成家居智能系統(tǒng)【一鍵式智能家居系統(tǒng)+物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)+安防系統(tǒng)】清晨起床、睜開雙眼、音樂舒緩響起，新聞開播；離家出門，防盜系統(tǒng)自動(dòng)啟動(dòng)，出現(xiàn)異常時(shí)隨時(shí)監(jiān)控，即時(shí)報(bào)警。。。。所有步驟你只需輕輕一按這并不是什么科技大片，這只是寓言家而已5審勢(shì)Review03綠色科技項(xiàng)目?jī)r(jià)值綠色科技策略早期中期后期亮點(diǎn)示范、集中體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)性第一、全面應(yīng)用全面提高、實(shí)現(xiàn)溢價(jià)目標(biāo)：高舉生態(tài)科技大旗，通過亮點(diǎn)示范，樹立現(xiàn)代化形象舉措：建設(shè)生態(tài)科技住宅集中體驗(yàn)中心目標(biāo)：通過經(jīng)濟(jì)型生態(tài)科技設(shè)施，進(jìn)一步展示生態(tài)主題形象舉措：在各個(gè)組團(tuán)建設(shè)中水回收、雨水收集、太陽能利用、垃圾生態(tài)化處理系統(tǒng)目標(biāo)：鞏固生態(tài)科技形象，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)舉措：后期開發(fā)組團(tuán)，在局部建筑單體中采用較高科技含量的生態(tài)科技，如保溫系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)應(yīng)用生態(tài)科技是未來化最直接的體現(xiàn)，結(jié)合項(xiàng)目的開發(fā)路徑，生態(tài)科技的應(yīng)用采取“經(jīng)濟(jì)型路線，逐步推進(jìn)”策略5

社會(huì)化社區(qū)文化社區(qū)管理人與人的情感交流，倡導(dǎo)社區(qū)精神

生態(tài)科技化節(jié)能技術(shù)環(huán)保技術(shù)積極運(yùn)用高新技術(shù)，實(shí)現(xiàn)人居環(huán)境持續(xù)發(fā)展

人性化規(guī)劃理念以人為本，追求人的舒適度產(chǎn)品設(shè)計(jì)未來社區(qū)我們“寓言”Wepredictedthat審勢(shì)Review035積極開展社區(qū)文化建設(shè)審勢(shì)Review03社區(qū)建設(shè)根據(jù)不同年齡的客戶群體，組織不同類型的興趣愛好團(tuán)體各類主題社區(qū)活動(dòng)，不同類型體育俱樂部引入專業(yè)團(tuán)體舉辦專項(xiàng)活動(dòng)定期舉辦社區(qū)文化節(jié)5物業(yè)服務(wù)感受尊崇感的意識(shí)審勢(shì)Review03社區(qū)建設(shè)金茂物業(yè)在物管服務(wù)上頗具盛名，真正滿足豪宅體系物業(yè)管理需求！同時(shí)售樓現(xiàn)場(chǎng)同樣由金茂物業(yè)提供服務(wù)，明顯高于區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目的銷售案場(chǎng)服務(wù)，塑造人性化及豪宅形象。定勢(shì)Stereotype項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)×進(jìn)度分析我是預(yù)言家·我在寓言家○經(jīng)濟(jì)分析○進(jìn)度分析經(jīng)濟(jì)分析5項(xiàng)目總成本預(yù)算表TOTALCOST

類別序號(hào)項(xiàng)目全面積

（面積m2）造價(jià)或費(fèi)率

（元/m2）投資額

（萬元）備注開發(fā)成本1土地費(fèi)用34070111739.2353000

2前期工程費(fèi)340701301.61102758

3建安工程費(fèi)34070135000

186843

4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)340701517.4717630

5綠色技術(shù)應(yīng)用費(fèi)340701360.0012265

6不可預(yù)見費(fèi)3407013%1.02-5的3%7開發(fā)間接費(fèi)3407015%1.72-5的5%

期間費(fèi)用8期間費(fèi)用340701

0

8.1管理費(fèi)用3407012.50%0.85172-7的2.5%8.2銷售費(fèi)用3407012.50%0.8517銷售額的2.5%土地增值稅9土地增值稅預(yù)提3407011%0.3407銷售額的1%

總成本

566600

總成本：566600萬元蓄勢(shì)Ready04蓄勢(shì)Ready04經(jīng)濟(jì)分析5住宅建安成本及精裝5000元/m2

項(xiàng)目建筑規(guī)模單方成本（元）投資額（萬元）1住宅185781350092890.51.1戶型A204603500

102301.2戶型B723903500361951.3戶型C449023500224511.4戶型D500643500250321.5戶型E345643500109871.6Csi住宅345633600135672公租房890002000240303商業(yè)24000200060004地下車庫419202300104805精裝費(fèi)用1857811500278676園林綠化53942200010788

合計(jì)

71385.5序號(hào)項(xiàng)目投資額（萬元）建筑面積單方造價(jià)（元/m2）備注1綠色調(diào)研費(fèi)340.710為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目綠色“全程化”，在項(xiàng)目建設(shè)前期需要進(jìn)行環(huán)境調(diào)研分析2綠色設(shè)計(jì)費(fèi)681.420

3綠色施工費(fèi)12265.2360開發(fā)企業(yè)為了達(dá)到綠色建筑的要求，而額外花費(fèi)的施工費(fèi)用3.2中水處理2044.260

3.3空氣系統(tǒng)2725.680為了讓業(yè)主能夠呼吸到放心的空氣，而額外花費(fèi)的綠化費(fèi)用。包括溫度、適度PM2.5等的全面調(diào)節(jié)。3.4凈水系統(tǒng)1362.840改善北京南城因?yàn)樗Y源收到工業(yè)化的污染，而特別為業(yè)主引進(jìn)的無憂凈水系統(tǒng)3.5智能系統(tǒng)1362.840為業(yè)主帶來更舒適的居家享受4其他1703.550

合計(jì)21123.4620

建安成本預(yù)算表綠色成本費(fèi)計(jì)算蓄勢(shì)Ready04經(jīng)濟(jì)分析5企業(yè)所得稅以及運(yùn)營成本的測(cè)算

項(xiàng)目201320142015201620172018…20241住宅銷售0308745171865281532921420…02商業(yè)租賃056065675573458565936

63263商業(yè)轉(zhuǎn)售000000

62350

政府回購0356000000

0

收入0917505436171474255856.85936

686764建設(shè)成本25010018653282583000

05企業(yè)管理費(fèi)550550300300200200

2006營業(yè)稅03088.2298988108.4322.12326.49

34297房地產(chǎn)稅00

495495495

4958折舊00

365736573657

3657

成本2506501901701127811256046744678

77819稅前利潤(rùn)-250650-1040194308351348651182.61257

60894

企業(yè)所得稅0014217544505390.2415.0

20095企業(yè)所得稅預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱20142015201620172018

20241企業(yè)管理費(fèi)550300300200200

2002營業(yè)稅3088298988108322326

3429.53房地產(chǎn)稅00495495495

4954企業(yè)所得稅014217544505390415

20095.3

現(xiàn)金流出36381723745340814071436

24219.8企業(yè)運(yùn)營成本測(cè)算表蓄勢(shì)Ready04經(jīng)濟(jì)分析5企業(yè)所得稅以及運(yùn)營成本的測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）占比年度計(jì)劃2013201420151投資計(jì)劃753621

3653422654321228472資金籌措751365100.00%3251462512531151242.1自有資金296789.1839.50%163562133227.102.2銀行貸款267485.9435.60%156426111059.902.3預(yù)售收入再投入186338.5224.80%071214.52115124投資計(jì)劃與資金籌措表

合計(jì)201420152016借貸（萬元）267485.94156426111059.940.00償還利息（萬元）17042.03

9620.207421.83償還本金（萬元）267485.94

267485.94銀行貸款的詳細(xì)情況表蓄勢(shì)Ready04經(jīng)濟(jì)分析5效益明顯，項(xiàng)目可行序號(hào)項(xiàng)目/年份20142015201620172018…20241住宅部分30874517186528153292142

…

2商業(yè)部分5606.45675.45734.558565936.3

68676.43公租房35600

4地下車庫345646325674

現(xiàn)金流入349951177540287266979985936.3

68676.4現(xiàn)金流入合計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目/年份20142015201620172018

20241現(xiàn)金流入349951177540287266979985936.3

68676.42現(xiàn)金流出274235202778895871507.31436.4

24219.8

凈現(xiàn)金流量96213-18161615127596490.74499.9044456.6凈現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）占比年度計(jì)劃2013201420151投資計(jì)劃753621

3653422654321228472資金籌措751365100.00%3251462512531151242.1自有資金296789.1839.50%163562133227.102.2銀行貸款267485.9435.60%156426111059.902.3預(yù)售收入再投入186338.5224.80%071214.52115124全投資現(xiàn)金流量表蓄勢(shì)Ready04經(jīng)濟(jì)分析5效益明顯，項(xiàng)目可行全投資IRR為17.7.%，取基準(zhǔn)收益率12%方案可行。全投資NPV為26169.55萬元。全投資動(dòng)態(tài)回收期為3.4年。自有資金投資IRR為26.90%總銷售金額約82億元！總成本利潤(rùn)率約24.5%，銷售凈利潤(rùn)約為17.5%蓄勢(shì)Ready04經(jīng)濟(jì)分析5響應(yīng)政府號(hào)召，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商與業(yè)主雙贏開發(fā)商政府補(bǔ)貼二星級(jí)每平45元，三星級(jí)80元被動(dòng)房的建筑成本高出普通住宅20%，但能耗卻可以降低最多90%提高荷載取值，建筑壽命大大增加綠色住宅理念增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力被動(dòng)房的附加成本占到建筑成本的8%，但是銷售附加值卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這一數(shù)字業(yè)主住宅能源消耗的80%來自于熱的消耗外墻保溫系統(tǒng)、毛細(xì)管網(wǎng)輻射系統(tǒng)一年可節(jié)省采暖費(fèi)用6000元新型節(jié)水系統(tǒng)每年每家可節(jié)約30噸提高荷載取值，建筑壽命大大增加初期的建設(shè)成本只占住宅生命周期的5%-10%，而運(yùn)營維護(hù)成本卻占到60%-80%蓄勢(shì)Ready04經(jīng)濟(jì)分析5綠色造價(jià)成本定位節(jié)能主導(dǎo)型將建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能設(shè)計(jì)和可再生能源的利用作為綠色建筑的內(nèi)容。增量成本主要集中在維護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能、太陽能、風(fēng)能、地?zé)崮艿睦?；技術(shù)探索型通過開發(fā)商對(duì)技術(shù)的深入理解，將綠色建筑單一節(jié)能上升到“四節(jié)一環(huán)?！?，增量成本較為全面，成本控制同開發(fā)商實(shí)力相關(guān)；研究示范型在設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)綠色建筑理念，集成大量先進(jìn)技術(shù)和材料，并且有一些用于示范和研究的成本投入，總體成本較高。單位建筑面積增量成本：元/m2800~1000300~500900~1200目前市場(chǎng)上，根據(jù)造價(jià)成本可以將綠色建筑分為3類，根據(jù)項(xiàng)目特色，應(yīng)當(dāng)打造研究示范型綠色建筑典范5我們“寓言”Wepredictedthat住宅建筑成本相對(duì)提高：隨著生活節(jié)奏的變化，全裝修日益普及人們對(duì)住宅品質(zhì)的提高，全裝修以及空調(diào)采暖成為基本配置，室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量的優(yōu)越性逐步歸入建筑的基本投資，導(dǎo)致綠色住宅的增量成本大大降低；蓄勢(shì)Ready04可再生能源利用技術(shù)的政策完善:隨著相關(guān)政策出臺(tái)，太陽能以及風(fēng)能的政策補(bǔ)貼增多，可再生能源利用的成本將大幅度下降；同時(shí)隨著技術(shù)以及生產(chǎn)規(guī)模的提升，采購成本也將大幅度下降設(shè)計(jì)和接受程度提高：過往綠色建筑的成本相當(dāng)一部分消耗在甲方和設(shè)計(jì)公司的綠色建筑設(shè)計(jì)與施工的指導(dǎo)過程中，以及對(duì)成本的相對(duì)保守的估計(jì)上，隨著綠色建筑的流行，工程設(shè)計(jì)以及管理能力將得到較大提升，管理成本大幅度下降類別增量成本下降幅度下降原因圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能10%市場(chǎng)規(guī)范化地?zé)?0%技術(shù)成熟太陽能光電50%政策支持室內(nèi)環(huán)境控制50%技術(shù)成熟建筑智能化40%設(shè)計(jì)水平提高、技術(shù)成熟隨著政策、建筑成本以及房地產(chǎn)上升，新增成本占比在未來3~5年內(nèi)有望大幅下降到8%左右蓄勢(shì)Ready04進(jìn)度分析5工程按部就班，確保順利完工主要階段實(shí)施項(xiàng)目作業(yè)內(nèi)容主辦部門開始時(shí)間完成時(shí)間規(guī)劃前準(zhǔn)備階段土地信息收集、項(xiàng)目手續(xù)申辦制定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、了解周邊概況、了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況、可行性研究報(bào)告、對(duì)接董事會(huì)拓展部2013/12/12014/1/1招商引資、投標(biāo)摘牌研究并確定融資方式、項(xiàng)目招商報(bào)告、明確合作伙伴、尋找合作方式、引資、合作實(shí)施、投方案標(biāo)、投經(jīng)濟(jì)標(biāo)拓展部2014/1/22014/1/20土地獲取簽訂土地出讓合同、用地規(guī)劃許可證、確權(quán)、辦理土地證項(xiàng)目公司、財(cái)務(wù)公司2014/1/212014/2/1蓄勢(shì)Ready04進(jìn)度分析5工程按部就班，確保順利完工主要階段實(shí)施項(xiàng)目作業(yè)內(nèi)容主辦部門開始時(shí)間完成時(shí)間規(guī)劃設(shè)計(jì)階段區(qū)域調(diào)研區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、市場(chǎng)定位總工辦、招商組、銷售部2014/2/22014/2/10方案設(shè)計(jì)明確設(shè)計(jì)思路、規(guī)劃方案結(jié)合成本測(cè)算的研討及確定、指標(biāo)確認(rèn)、施工圖設(shè)計(jì)、綜合管網(wǎng)方案設(shè)計(jì)等總工辦、項(xiàng)目公司、資產(chǎn)物資中心2014/2/112014/2/24手續(xù)申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證、現(xiàn)場(chǎng)工程放線、施工許可證、銷售許可證、企業(yè)投資項(xiàng)目備案項(xiàng)目公司2014/2/252014/3/30蓄勢(shì)Ready04進(jìn)度分析5工程按部就班，確保順利完工主要階段實(shí)施項(xiàng)目作業(yè)內(nèi)容主辦部門開始時(shí)間完成時(shí)間項(xiàng)目建設(shè)與銷售階段項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備及項(xiàng)目亮相推盤策略確定、項(xiàng)目推廣定位確定、項(xiàng)目核心識(shí)別系統(tǒng)確定、亮相前項(xiàng)目知識(shí)培訓(xùn)、分賣場(chǎng)設(shè)立、銷售道具準(zhǔn)備、聯(lián)動(dòng)工作的準(zhǔn)備、意向商家簽約、項(xiàng)目亮相銷售部、商業(yè)銷售部運(yùn)營組、策略公司2014/3/12014/3/20項(xiàng)目開盤前準(zhǔn)備銷售內(nèi)部資料、客戶接待、客戶問題匯總及反饋、客戶積累、交工標(biāo)準(zhǔn)確定、價(jià)格體系確定、合同準(zhǔn)備、銷售道具準(zhǔn)備、項(xiàng)目形象的提升及深化銷售部、總工辦、資產(chǎn)物資中心2014/3/212014/3/312013年2014年2015年2016年2017年四期工程建設(shè)與銷售四期工程建設(shè)蓄勢(shì)Ready04進(jìn)度分析5工程按部就班，確保順利完工打造“綠金”工地現(xiàn)場(chǎng)綠色施工宣傳工程現(xiàn)場(chǎng)過程四節(jié)一環(huán)保施工過程聲、水、大氣環(huán)境控制施工期固體廢料控制造勢(shì)Rally項(xiàng)目營銷方案分析我是預(yù)言家·我在寓言家○賣點(diǎn)梳理○定價(jià)及推盤○營銷方案5造勢(shì)Rally05寓言里的完美居住體驗(yàn)——科技賣點(diǎn)梳理外窗系統(tǒng)中空low-e玻璃被動(dòng)外遮陽全置換獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)天棚毛細(xì)管網(wǎng)輻射系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)隔聲降噪系統(tǒng)地泵熱源系統(tǒng)樓宇自動(dòng)戶系統(tǒng)智能家居系統(tǒng)外墻保溫系統(tǒng)六重系統(tǒng)12大高科技智能系統(tǒng)，金茂系雕琢京城智能豪宅范本賣點(diǎn)梳理5造勢(shì)Rally05寓言里的完美居住體驗(yàn)——呼吸置換式新風(fēng)系統(tǒng)+負(fù)離子空氣系統(tǒng)=負(fù)離子怡居新環(huán)境??！讓家的每一寸空間擁有森林瀑布級(jí)的負(fù)離子逸居環(huán)境。5造勢(shì)Rally05寓言里的完美居住體驗(yàn)——飲水賣點(diǎn)梳理？聽說北京全市地下水水質(zhì)較差，水質(zhì)硬，水垢多，不利于健康。！沒關(guān)系，我是預(yù)言家，我在寓言家全新凈水處理系統(tǒng)，戶內(nèi)廚房櫥柜下設(shè)置直飲水機(jī)，市政供水經(jīng)過過濾、凈化可直接飲用濾除細(xì)菌、病毒、膠體、有害有機(jī)物，實(shí)現(xiàn)飲水品質(zhì)的全面提升！5造勢(shì)Rally05寓言外的完美居住體驗(yàn)——公園賣點(diǎn)梳理7大公園1500萬㎡綠肺自然條件得天獨(dú)厚趣味橫生的藝術(shù)之林，養(yǎng)生漾心的人文綠地，歷史經(jīng)典語層疊崔靜將相輝映的生態(tài)公園賣點(diǎn)梳理5造勢(shì)Rally05寓言外的完美居住體驗(yàn)——教育

一個(gè)孟母三遷的故事，揭示了居住環(huán)境對(duì)孩子成長(zhǎng)塑造的重要性選擇寓言家，選擇一份安心金茂寓言家寓言家

多元生活場(chǎng)景輕松切換，繁華都市生活盡在眼前

當(dāng)優(yōu)雅的大門閉合的剎那，公園樹海的洗禮，讓煩囂與壓力徹底遠(yuǎn)離未來的綠色的科技的舒適的安逸的便捷的5造勢(shì)Rally05低開高走，結(jié)合彈性的調(diào)價(jià)措施定價(jià)策略定量分析法成本競(jìng)爭(zhēng)消費(fèi)者房地產(chǎn)價(jià)格=品質(zhì)+價(jià)值感以定量分析法為基礎(chǔ)再結(jié)合市場(chǎng)認(rèn)知定價(jià)法我們的最終定價(jià)為：首開均價(jià)36000二期均價(jià)36000-38000三期均價(jià)38000-42000四期均價(jià)42000-46000四期均價(jià)為39000定價(jià)策略5造勢(shì)Rally05低開高走，結(jié)合彈性的調(diào)價(jià)措施1、測(cè)算地塊取地、建安及各項(xiàng)費(fèi)用等成本投入情況2、參考區(qū)域內(nèi)同期銷售競(jìng)品項(xiàng)目?jī)r(jià)格3、參考區(qū)域內(nèi)二手房?jī)r(jià)格4、參考周邊即將入市地塊產(chǎn)品價(jià)格5、考慮金茂系產(chǎn)品的精裝修成本5造勢(shì)Rally05低開高走，結(jié)合彈性的調(diào)價(jià)措施市住建委重申房?jī)r(jià)嚴(yán)控措施，明確年底之前，大幅漲價(jià)樓盤不予批準(zhǔn)預(yù)售；單價(jià)高于4萬元的樓盤不予批預(yù)售許可證；前期已經(jīng)上市而在今年尚未取得過預(yù)售許可證的項(xiàng)目，即便有新盤要入市，漲價(jià)幅度也不能高于10%；叫停捆綁精裝修以便逃避監(jiān)管的變相漲價(jià)銷售方式樓盤價(jià)格不可避免的要突破四萬方興的以往的銷售習(xí)慣不存在大幅漲價(jià)情況受影響樓盤占到總樓盤數(shù)的20%未來仍存在不確定性適當(dāng)延長(zhǎng)銷售周期以期房銷售方式增加樓盤價(jià)值受新政影響不大定價(jià)策略銷售周期3.5年銷售周期，總貨值85.2億推廣階段時(shí)間周期蓄勢(shì)