青島市寫字樓物業(yè)服務管理規(guī)范樣本

DBDB3702/FWGTFG003—FORMTEXT青島市寫字樓物業(yè)服務管理規(guī)范-11-01-01實行青島市國土資源和房屋管理青島市發(fā)展和改革委員會發(fā)布青島市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督目次TOC\h\z\t"前言、引言標題,1,參照文獻、索引標題,1,章標題,1,參照文獻,1,附錄標記,1,附錄章標題，3"前言 II1范疇 12規(guī)范性引用文獻 13基本規(guī)定 14服務質(zhì)量分級 35一級 36二級 117三級 198投訴解決 28參照文獻 29前言本原則是按GB/T1.1-《原則化工作導則第1某些:原則構(gòu)造和編寫》規(guī)則起草。本原則由青島市國土資源和房屋管理局提出并歸口。本原則起草單位：青島市國土資源和房屋管理局、青島市物業(yè)管理辦公室、青島市技術(shù)監(jiān)督科技信息所（青島市技術(shù)原則科學研究所）。本原則重要起草人：王咸寧、于守賢、崔靜、劉毅、楊紹剛、王麗、邵會叢、王紅衛(wèi)、陳進舉、薛雅南。青島市寫字樓物業(yè)服務管理規(guī)范范疇本規(guī)范規(guī)定了寫字樓物業(yè)服務基本規(guī)定、顧客服務、房屋維修與管理、共用設備設施維修與管理、秩序維護服務、突發(fā)事件解決、消防安全管理、保潔服務、綠化服務、監(jiān)督與投訴。本某些合用于青島市行政區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)服務。在物業(yè)服務實踐中，物業(yè)服務公司與業(yè)主（或物業(yè)使用人）可依照實際狀況，參照本原則選取服務內(nèi)容，增減服務項目。規(guī)范性引用文獻下列文獻對于本文獻應用是必不可少。凡是注日期引用文獻，僅所注日期版本合用于本文獻。凡是不注日期引用文獻，其最新版本（涉及所有修改單）合用于本文獻。DL408電業(yè)安全工作規(guī)程DB37/T1997.5-物業(yè)服務規(guī)范第5某些：寫字樓物業(yè)基本規(guī)定服務機構(gòu)應符合如下規(guī)定：獲得相應物業(yè)服務公司資質(zhì)證書；具備滿足服務需要設備設施；依照業(yè)主或物業(yè)使用人物業(yè)服務需求設立相應職能部門；服務窗口公示物業(yè)服務公司資質(zhì)證書或復印件、物業(yè)服務項目、服務流程、收費根據(jù)、收費原則、投訴渠道等。提供特約服務，公示特約服務項目、服務流程及收費原則等；建立規(guī)章制度，涉及內(nèi)部管理制度、工作流程、崗位職責、服務原則等。人員物業(yè)服務公司人員應符合如下規(guī)定：具備良好職業(yè)道德；管理人員、專業(yè)技術(shù)操作人員應按照國家關(guān)于規(guī)定獲得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書；人員應經(jīng)崗前培訓，合格后上崗；工作中應定期參加專業(yè)技能、法律法規(guī)、安全等相應培訓；應統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標志，儀容儀表整潔；服務積極熱情，窗口服務人員宜使用普通話。財務管理應建立健全財務管理制度，并符合如下規(guī)定：規(guī)范操作，賬目清晰；對于提供特約服務費用、代收代繳費用，應單獨列帳，按實際支出費用和商定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；實行酬金制物業(yè)收費方式物業(yè)服務公司每年應定期發(fā)布物業(yè)服務資金年度預決算和收支狀況，宜聘請專業(yè)機構(gòu)對資金狀況進行審計。檔案管理技術(shù)檔案重要涉及：工程竣工驗收檔案；項目竣工綜合驗收檔案；物業(yè)承辦查驗檔案；設備設施技術(shù)資料；其他資料。尋常檔案重要涉及：顧客服務檔案；房屋維修管理檔案；設備設施維修管理檔案；秩序維護檔案；消防管理檔案；保潔檔案；綠化檔案；業(yè)主及物業(yè)使用人資料；物業(yè)公司尋常管理文獻、記錄；投訴解決資料；其他資料。保密管理應符合如下規(guī)定：建立保密制度；對員工進行保密教誨和培訓，樹立員工保密意識；對重要資料運用信息化手段進行加密。節(jié)能管理應依照寫字樓內(nèi)實際狀況，勉勵采用相應節(jié)能降耗辦法，節(jié)能降耗辦法普通涉及：執(zhí)行國家關(guān)于公共建筑空調(diào)溫度控制有關(guān)規(guī)定；定期對共用設備設施進行巡檢，防止管道、閥門浮現(xiàn)跑、冒、滴、漏；寫字樓內(nèi)張貼節(jié)能提示；依照寫字樓辦公人員作息時間擬定合理照明、空調(diào)關(guān)閉時間。服務監(jiān)督物業(yè)服務公司應積極接受業(yè)主或物業(yè)使用人監(jiān)督，發(fā)布監(jiān)督、投訴電話。服務質(zhì)量分級根據(jù)寫字樓物業(yè)服務需求不同，將物業(yè)服務質(zhì)量分為一級、二級、三級三個級別。其中一級為最低級別，三級為最高級別，級別越高，物業(yè)服務原則越高。一級顧客服務接待服務服務場合工作時間不少于8小時，工作時間應有現(xiàn)場接待人員，別的時間設值班人員，發(fā)布24小時服務電話。提供各種接待途徑，涉及但不限于現(xiàn)場接待、接聽電話及傳真、收發(fā)信函及電子郵件。接待服務中應注意用語文明、禮貌、規(guī)范。對業(yè)主或物業(yè)使用人征詢、求助等事項，應及時答復，答復率100%。受理服務事項應進行記錄并存檔。郵件、報刊雜志收發(fā)服務對的分理已授權(quán)信件，報刊雜志等應進行登記，業(yè)主簽收時做好相應記錄。遷入遷出服務業(yè)主或物業(yè)使用人在遷入和遷出時，應按規(guī)定程序及時受理，在承諾時間內(nèi)辦理完畢有關(guān)手續(xù)，及時建檔、歸檔。應告知業(yè)主或物業(yè)使用人停車地點、進出園區(qū)搬遷路線、搬運時間、電梯使用規(guī)定等事項。裝修服務建立業(yè)主裝修申請審批制度。受理裝修申請時應告知業(yè)主或物業(yè)使用人關(guān)于制度和規(guī)定，訂立裝修合同，明確有關(guān)方權(quán)利和義務。應定期巡視裝修現(xiàn)場，發(fā)既有違規(guī)行為，應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效，應及時報告有關(guān)部門。保證裝修期間水電等供應，為業(yè)主或物業(yè)使用人提供裝修便利。建立業(yè)主或物業(yè)使用人裝修檔案，涉及裝修申請、審批、驗收資料等。建筑垃圾應在指定地點暫時袋裝堆放，采用圍擋、遮蓋等辦法。裝修垃圾清運，應告知業(yè)主或物業(yè)使用人停車地點、進出園區(qū)清運路線、搬運時間、電梯使用規(guī)定等事項。報修服務應在雙方商定期限內(nèi)解決業(yè)主或物業(yè)使用人報修，急修30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行應急解決。房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后維修和更新、改造按照專項維修資金使用有關(guān)流程組織維修。報修、維修應做好記錄。對重點維修項目應進行回訪。特約服務物業(yè)服務公司應依照實際狀況提供相應特約服務。房屋維修與管理指引業(yè)主或物業(yè)使用人對的使用房屋，指引其遵守房屋安全使用有關(guān)規(guī)范。制定完善房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、寫字樓巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設立物管理規(guī)定等規(guī)章制度。建立房屋巡邏制度，依照房屋實際使用年限，定期檢查房屋使用狀況；大風、暴雨、寒凍等極端天氣之邁進行應急檢查。樓梯、扶手、公共門窗、休閑設施等共有某些巡邏中發(fā)現(xiàn)損壞需要維修時，在保修期內(nèi)應及時聯(lián)系有關(guān)單位進行維修。并做好維修保養(yǎng)記錄；超過保修期，屬于合同商定由物業(yè)服務費用支出項目應在24小時內(nèi)組織修復，并做好維修保養(yǎng)記錄；需要使用房屋專項維修資金，應及時按照專項維修資金使用有關(guān)流程組織維修。每年制定房屋年度維護保養(yǎng)籌劃，經(jīng)業(yè)主或物業(yè)使用人批準后，組織實行。室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設立，保持整潔、統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損。對業(yè)主或物業(yè)使用人違背規(guī)劃私搭亂建或擅自變化房屋用途行為進行勸阻，勸阻無效向關(guān)于部門報告。應對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)各項標記進行有效管理，重要涉及：重要道路、停車場、泊車導向等標記；辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等警示性標記；各樓層批示、引導標記；公共衛(wèi)生間、電話、服務臺等公共服務設施引導和位置標記；公共場合安全設備設施、消防設備設施標記；共用設備設施安全警示標記；暫時性服務標記；其她標記。共用設備設施維修與管理公共照明公共照明燈準時啟動，滿足物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)使用規(guī)定。應定期巡視院落、道路、大堂、電梯廳、樓道等公共部位照明設施，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具基本無損壞，及時修復損壞開關(guān)和燈具。供變電系統(tǒng)工作規(guī)定制定供電系統(tǒng)內(nèi)部管理規(guī)范及暫時用電管理辦法。從業(yè)人員應持證上崗，操作時嚴格執(zhí)行DL408規(guī)定，并純熟掌握觸電緊急救護法。總配電室專人值守，定期檢查設備運營狀況，對重要運營參數(shù)進行查抄；具備無人值守條件配電室應定期檢查，用電高峰時期恰當增長巡視次數(shù)；其他低壓配電室定期巡邏；配電室安全標記、安全防護用品齊全，通風照明良好，能有效防止有害生物進入；無有毒有害危險品及雜物存儲，環(huán)境整潔；配備符合規(guī)定滅火器材。應明確變電系統(tǒng)限電、停電審批權(quán)限，按規(guī)定規(guī)定告知業(yè)主或物業(yè)使用人；遇緊急狀況時，應采用必要緊急解決辦法。發(fā)生重大人身、設備安全事故應及時向供電主管部門報告，并記錄。技術(shù)規(guī)定高低壓供電系統(tǒng)高（低）壓變（配）電柜操作運營正常，檢測表計顯示精確，巡檢有記錄。高（低）壓變壓器運營正常，溫控顯示精確，聯(lián)控動作正常，巡檢有記錄。變（配）電柜直流操作系統(tǒng)運營正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作規(guī)定。功率因素自動補償電容器（組）運營正常，自動切換對的可靠。變（配）電系統(tǒng)聯(lián)系自切正常。項當前期配備EPS和UPS電源系統(tǒng)控制柜運營正常，檢測表計顯示正常。輸出負荷不得超過設計范疇。蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作規(guī)定。電源切換功能正常，不浮現(xiàn)電火花、輸出中斷等現(xiàn)象。保證運營時散熱功能正常。蓄電池損壞或達到使用壽命應及時更換，保證系統(tǒng)正常運營。應急供電系統(tǒng)發(fā)電機控制柜手動及自動啟動正常，各類表計顯示正常。自動轉(zhuǎn)換開關(guān)狀態(tài)顯示完好。油料儲存應符合安全規(guī)定。電梯電梯應經(jīng)獲得相應資質(zhì)特種設備檢查機構(gòu)檢查合格，并獲得《安全檢查合格證》后投入使用，此后每年進行1次定期檢查，并張貼新合格證。應由獲得相應資質(zhì)專業(yè)維修保養(yǎng)單位對電梯進行每月至少2次定期保養(yǎng)和維修，并按照所簽定設備維保合同對其提供服務進行監(jiān)督。電梯尋常運營平穩(wěn)舒服，動作精確可靠，直梯轎廂內(nèi)外按鈕、轎廂內(nèi)燈具、扶梯踏板、扶手帶等配件保持完好，巡檢有記錄。建立應急事件解決機制，培訓本單位工程技術(shù)人員解決普通電梯故障，發(fā)生重大故障時應對維修保養(yǎng)單位到達現(xiàn)場時間做出規(guī)定。中央空調(diào)系統(tǒng)對中央空調(diào)系統(tǒng)開機邁進行檢查，測試運營控制和安全控制功能，記錄運營參數(shù)，分析運營記錄。定期檢查冷卻塔風機、變速齒輪箱、淋水裝置、循環(huán)泵、電器控制箱，保證冷卻塔及附屬設施正常運營和良好保養(yǎng)，提供符合規(guī)定冷卻水。定期進行循環(huán)泵、空調(diào)主機、冷卻風機電柜主電路螺栓緊固，測試絕緣值，做好記錄。定期對空調(diào)系統(tǒng)主機、水泵、電機、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進行檢查保養(yǎng)。定期檢查中央空調(diào)機組馬達、風機運轉(zhuǎn)狀況，記錄運營參數(shù)。保證各種管道、閥件及儀表完好齊備。保證能量計費系統(tǒng)處在完好狀態(tài)。保證冷凍主機及附屬設施正常運營和良好保養(yǎng)，提供符合規(guī)定冷凍水。保證采暖熱水及附屬設施正常運營和良好保養(yǎng)，提供符合規(guī)定采暖熱水。應委托獲得資質(zhì)專業(yè)機構(gòu)定期對空調(diào)系統(tǒng)進行清洗保養(yǎng)，清洗內(nèi)容和頻次符合有關(guān)規(guī)定。給排水設施每日對供水設備、設施進行巡邏，保證給排水系統(tǒng)暢通，各種管道閥門完好。保證儀表顯示對的，系統(tǒng)無明顯異味。每季度對樓宇排水總管進行檢查，定期對水泵、管道進行除銹油漆，定期對軸承進行潤滑，定期對污水解決系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)。每半年1次對二次供水水箱、蓄水池進行清洗消毒，生活飲用水水質(zhì)達到有關(guān)規(guī)定；生活飲用水設施尋常使用管理、清洗消毒人員健康檢查、水質(zhì)檢測規(guī)定參照關(guān)于規(guī)定執(zhí)行。定期對電機、水泵、水質(zhì)解決和消毒裝置及設備控制柜進行保養(yǎng)。進行規(guī)范加壓操作，保證顧客末端水壓及流量滿足使用規(guī)定。水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口應安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年冬季對暴露水管進行防凍保護。定期對室內(nèi)集水坑、隔油池、室外化糞池進行清理。樓宇自動化系統(tǒng)服務器、UPS、傳感器、直接數(shù)字控制器等工作正常、通訊正常、線路整潔、整潔。末端設備接線對的、線路無損、安裝牢固。定期對計算機系統(tǒng)數(shù)據(jù)進行備份。每年對傳感器、執(zhí)行器等儀器儀表有關(guān)設備進行校對。建立機房管理制度，控制室機房實行封閉管理，配備符合規(guī)定滅火器材。電子巡更及防盜報警系統(tǒng)巡更器具工作正常。巡更點位置對的、安裝牢固、工作正常。各類防盜探測器安裝牢固、線路無損、工作正常、整潔。防盜報警控制器線路無損、工作正常、整潔。監(jiān)控系統(tǒng)攝像機安裝牢固、位置對的、工作正常。視頻記錄設備工作正常。監(jiān)視器工作正常。矩陣工作正常、標記清晰。車庫管理系統(tǒng)服務器、收費系統(tǒng)、工作正常；柵欄機安裝牢固、工作正常。區(qū)域及車庫車位計數(shù)顯示屏工作正常、數(shù)據(jù)精確。圖像辨認系統(tǒng)工作正常，攝像機功能工作正常。系統(tǒng)檢查、檢修保養(yǎng)定期進行，保證系統(tǒng)運營正常。避雷系統(tǒng)避雷系統(tǒng)每年應由獲得資質(zhì)專業(yè)檢測機構(gòu)進行檢測。定期檢查避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)等裝置。定期檢查重要機房設備防靜電地板接地與否可靠。定期對變配電室內(nèi)設備接地帶、各重要機房內(nèi)配電柜及設備接地進行檢查；保證所有機電設備、管道、構(gòu)架等金屬物接地良好。消防設施疏散通道、安全出口、消防車道保持暢通；禁止占用防火間距。室內(nèi)消火栓箱醒目、無遮擋，箱門應設立緊急啟動裝置，栓口、水槍、水帶齊全好用，啟泵按鈕應可以正常啟動消防水泵。室外消火栓、水泵接合器應完好，無損壞、埋壓、遮擋、圈占現(xiàn)象。消防設施除檢修外，應當處在正常運營狀態(tài)。滅火器保險及噴嘴外觀良好，無損壞、無銹蝕，壓力表顯示在正常范疇內(nèi)，應定期維修、檢測。消防水池等消防儲水設施水量達到規(guī)定水位，冬季應有防凍辦法。設自動消防設施，應保證自動消防設施運營正常；發(fā)生火災時，火災自動報警系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、排煙送風系統(tǒng)、防火卷簾等應能及時聯(lián)動，各設施啟停均在消防控制室有信號反饋。設自動消防設施，應委托具備相應資質(zhì)檢測、維修保養(yǎng)機構(gòu)對消防設施進行檢測和維保，每年至少進行1次全面聯(lián)動檢測，每月進行1次專項檢查，檢測、檢查應有記錄。消防管道、閥門至少每二年進行一次除銹刷漆。消防設施發(fā)生故障時，物業(yè)服務人員應及時采用相應辦法應急解決，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應及時到達現(xiàn)場進行搶修。保證消防用水基本儲備，保證火災時消防滅火基本用水量。網(wǎng)絡與通訊設備應依照業(yè)主或物業(yè)使用人實際需求擬定網(wǎng)絡與通訊設備維護保養(yǎng)內(nèi)容，達到如下規(guī)定：通訊解決機、互換和調(diào)制解調(diào)器數(shù)據(jù)通訊工作正常；維護終端工作正常、整潔；工作電源及UPS工作正常，設備整潔，顯示儀表無損；插座模塊安裝完好，線路暢通；對有關(guān)軟件定期進行檢測，發(fā)現(xiàn)故障及時記錄，并告知軟件供應商進行維修；做好機房防火、防霉、防潮、防雷擊安全保衛(wèi)工作和清潔衛(wèi)生工作，機房內(nèi)設警示標記，并定期做好安全檢查，排除隱患，避免發(fā)生事故；對核心數(shù)據(jù)和信息做好備份工作。秩序維護服務人員規(guī)定秩序維護人員接受過有關(guān)安全護衛(wèi)知識與技能培訓。上崗時佩帶統(tǒng)一標志，器械佩帶規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整潔。出入管理主出入口實行24小時值班制度。對進出寫字樓人員進行進出管理，非辦公人員進入、非辦公時間進入應進行登記。對于來訪人員用語文明規(guī)范。對進出寫字樓物品進行進出管理，大件物品搬出應實行查驗放行制度，并形成記錄；發(fā)既有可疑危險品時，應予以勸阻，并報告有關(guān)部門。依照實際狀況規(guī)定車輛行駛路線，對進出寫字樓車輛進行有效疏導，保證出入口暢通。監(jiān)控監(jiān)控室內(nèi)實行專人24小時值班制度。監(jiān)控設施運營良好，保證對出入口、內(nèi)部重點區(qū)域安全監(jiān)控、錄像。保證監(jiān)控室內(nèi)電話暢通，接聽及時。監(jiān)控室收到火情、險情及其她異常狀況報警信號后，應及時報警，并安排有關(guān)人員及時趕到現(xiàn)場進行前期解決。監(jiān)控記錄保持完整，保存時間參照有關(guān)規(guī)定或行業(yè)原則執(zhí)行。巡邏應依照寫字樓內(nèi)實際狀況，制定相對固定巡邏路線。白天巡邏次數(shù)不少于2次，夜間巡邏次數(shù)不少于2次，對重點區(qū)域、重點部位、重點設備機房至少每3小時巡邏1次，巡邏有記錄。巡邏宜使用巡更設備，保持巡更記錄。如無巡更設備，宜保持兩人一組進行巡邏。巡邏過程和監(jiān)控室實行聯(lián)動，收到監(jiān)控室發(fā)出指令后，巡邏人員應及時到達現(xiàn)場。巡邏中注意異常聲響、氣味，如有可疑現(xiàn)象，應及時查明并上報，并對緊急狀況采用必要解決辦法。重點部位巡邏應保持記錄。車輛停放管理車庫內(nèi)應設監(jiān)控裝置、照明裝置、消防設施、門禁、車輛限速及批示標志。指定車輛停放區(qū)域，公開收費原則，實行專人管理，保證車輛停放有序。非機動車應定點集中存儲，停放有序。突發(fā)事件解決制定常用突發(fā)事件應急預案，建立迅速響應機制。明確突發(fā)事件負責人。事件發(fā)生時應及時告知業(yè)主或物業(yè)使用人，重大突發(fā)事件按規(guī)定上報，并協(xié)助采用相應辦法。定期對有關(guān)人員進行應急預案培訓。每年組織1次以上應急預案演習。突發(fā)事件普通涉及：突發(fā)火災；電梯故障；緊急停電停水；治安事件；意外傷害；自然災害。消防安全管理制定消防安全管理制度，建立消防責任制，擬定消防安全負責人、消防安全管理人，明確專人維護、管理消防器材和消防設施。消防巡邏人員、自動消防系統(tǒng)操作人員、專職消防隊及志愿消防隊消防員應接受消防職業(yè)技能培訓，自動消防系統(tǒng)操作人員應獲得國家承認職業(yè)資格證書，持證上崗。定期組織防火巡邏、防火檢查，巡邏、檢查時填寫記錄，并由檢查人及其主管人員簽字；巡邏、檢查時應及時糾正違法違章行為，拒不改正，物業(yè)服務公司應上報公安機關(guān)消防機構(gòu)或本地公安派出所。消防控制室實行24小時值班制度。物業(yè)服務公司應建立義務消防員制度，人數(shù)不低于本單位從業(yè)人員30%，制定符合本單位特點滅火疏散預案，每年至少舉辦1次消防演習。應開展經(jīng)常性消防安全宣傳和培訓。應組織關(guān)于人員每年至少進行1次消防教誨培訓，使其具備檢查消除火災隱患能力、組織撲救初起火災能力、組織人員疏散逃生能力和消防宣教培訓能力。依照狀況擬定消防安全重點部位，并設立明顯警示標志，配備符合規(guī)定滅火器材，由專人每日巡邏；對易燃易爆品設專人專區(qū)管理，填寫檢查記錄。物業(yè)服務公司應建立消防檔案，統(tǒng)一保管、備查。保潔服務建立保潔管理制度和保潔服務方案，對保潔服務工作做好記錄。配備保潔服務人員，明保證潔責任范疇，保潔服務實行定期定點和流動保潔相結(jié)合，保持物業(yè)服務區(qū)域整潔、干凈。依照實際狀況合理設立有關(guān)環(huán)境衛(wèi)生設施，在重要進出口設立果皮箱，在恰當位置放置垃圾（衛(wèi)生）桶，設立垃圾中轉(zhuǎn)房（站、車、箱），在集中裝修期間應有暫時垃圾堆放處等。生活垃圾日產(chǎn)日清，并協(xié)助做好垃圾分類工作；裝修垃圾專門管理并督促及時清運。雨雪天氣應采用防滑辦法，特殊部位保潔要做好安全防護。適時開展衛(wèi)生防疫活動，配合做好突發(fā)性傳染病控制。大廳、電梯廳、樓梯、過道地面每日清掃，不定期巡視，保持無垃圾、無雜物、無污跡。大理石地面晶面解決后光澤均勻，防滑條縫無藏污；木地板表面光亮，四周邊角無積灰；地面磚色澤均一，點、線、面線條清晰；地毯色澤均一、圖案統(tǒng)一、纖維方向一致。墻面定期清潔，保持大理石墻面目視無灰塵、污漬，表面光滑、明亮；墻磚表面光滑，色澤均一，點、線、面、線條清晰；涂料無劃痕、無污垢；不銹鋼/黃銅裝飾物表面明亮、色澤均一，無劃痕印跡，有金屬質(zhì)感；鋁合金板表面光滑，接縫處保持干凈。樓梯扶手、欄桿每周擦拭，保持干凈無灰塵。大廳門、玻璃、窗臺每周擦拭，保持窗臺、門框、門套、窗框、窗套及其上下部縫隙處無灰塵、印跡、污垢；金屬框架拉手干凈；玻璃干凈明亮，無浮塵；門底無污跡。公共衛(wèi)生間每日清潔，保持整體無浮塵、無異味。臺面、鏡面無明顯水跡；小便斗、座便器無黃漬、無尿堿；水龍頭干凈無污漬；天花板、燈具、墻角無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)；衛(wèi)生紙架干凈無污跡；廁紙不滿溢。開水間每日清潔，保持整體干凈干燥，無異味。水龍頭、地墊干凈無污漬；水槽干凈、無雜物、無水垢。垃圾箱、房每日清潔，保持整體干凈干燥。墻身無污跡、無粘附物；垃圾桶封閉良好，不滿溢，無積灰。地下車庫每周清潔2-3次，保持地面無垃圾雜物，無積水；標記、批示牌干凈、無浮塵。電梯轎廂每日清潔，保持地面干凈，無垃圾雜物；四壁光潔明亮，無污跡；顯示屏無灰塵、污漬；吊頂無積灰。照明設施定期清潔，保持燈桿無明顯污跡，無亂張貼；燈箱、燈罩外殼無明顯灰塵、污跡，燈罩內(nèi)無死蚊、蠅、蟲。消防設施定期清潔，保持消防栓、消防箱、報警器、火警通訊、滅火器、煙感器、揚聲器表面光亮，無積塵、無污漬?？照{(diào)風口、排電扇定期清潔，保持表面無灰塵、無污漬。監(jiān)控設施無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。指引標記牌、廣告牌定期清潔，保持表面無灰塵、無污漬。外圍及周邊道路每日清掃，保持地面干凈無雜物，無積水，無明顯污跡、油跡；溝、渠、井不滿溢，無雜物，無異味。綠化帶定期清理，保持無雜物，花臺表面干凈無污漬。水池定期清撈，保持水質(zhì)清澈，池內(nèi)無漂浮物，池壁無青苔等污垢，整體無異味。平臺屋面定期清理，保持無垃圾堆積。綠化服務建立物業(yè)服務區(qū)域綠化養(yǎng)護方案和綠化管理制度，并做好服務工作記錄。依照服務區(qū)域綠化實際需要，配備專、兼職綠化服務人員。綠化養(yǎng)護人員應依照季節(jié)規(guī)定，按照養(yǎng)護規(guī)范對植物、草地、花卉等進行定期養(yǎng)護。重大節(jié)日宜進行綠化裝飾。室外綠化養(yǎng)護規(guī)定如下：草地：依照長勢狀況每年定期修剪整形，草高度保持一致，草坪無雜草。灌木：依照長勢狀況每年定期修剪整形，植物主枝分布均勻，通風透氣，造型美觀，綠籬整潔一致。喬木：每年冬季修剪一遍，樹冠圓整、樹勢均勻，剪口靠節(jié)光滑。針葉樹應保持明顯頂端優(yōu)勢。詳細灌溉次數(shù)視天氣狀況而定，供水充分，保持植物良好長勢，不浮現(xiàn)大面積枯萎等缺水現(xiàn)象。草地定期除雜草，草地上無開花雜草，花木叢中無高于花木雜草。定期疏松表土，土壤疏松通透。定期進行施肥，施肥均勻、充分、適度，保證綠化植物強健、枝葉茂盛。及時防治，病株、蟲害現(xiàn)象不成災。對新植和弱小樹木、植物做好綜合防護，及時扶正加固。對因生長不良導致殘缺花草樹木及時補種，能滿足植物生長條件下無黃土裸露。災前積極防止，對樹木加固，災后及時清除倒樹斷枝，疏通道路，清理扶植，盡快恢復原狀。修剪下來樹枝和雜草，當天清理運走，專人跟蹤保潔。寒冷季節(jié)應有防凍保溫辦法。服務意見征詢采用各種形式如電話、走訪、座談會、問卷調(diào)查等，每年與至少90%以上業(yè)主或物業(yè)使用人進行溝通；每年至少2次征詢業(yè)主或物業(yè)使用人對物業(yè)服務意見，對業(yè)主或物業(yè)使用人反映問題解決率達100%。二級顧客服務接待服務服務場合工作時間不少于8小時，工作時間應有現(xiàn)場接待人員，別的時間設值班人員。發(fā)布24小時服務電話。提供各種接待途徑，涉及但不限于現(xiàn)場接待、接聽電話及傳真、收發(fā)信函及電子郵件。接待服務中應使用普通話，注意用語文明、禮貌、規(guī)范。對業(yè)主或物業(yè)使用人征詢、求助等事項，應及時答復，答復率100%。受理服務事項應進行記錄并存檔。郵件、報刊雜志收發(fā)服務對的分理已授權(quán)信件，報刊雜志等應進行登記，業(yè)主簽收時做好相應記錄。遷入遷出服務業(yè)主或物業(yè)使用人在遷入和遷出時，應按規(guī)定程序及時受理，在承諾時間內(nèi)辦理完畢有關(guān)手續(xù)，及時建檔、歸檔。應告知業(yè)主或物業(yè)使用人停車地點、進出園區(qū)搬遷路線、搬運時間、電梯使用規(guī)定等事項。裝修服務建立業(yè)主裝修申請審批制度。受理裝修申請時應告知業(yè)主或物業(yè)使用人關(guān)于制度和規(guī)定，訂立裝修合同，明確有關(guān)方權(quán)利和義務。應定期巡視裝修現(xiàn)場，發(fā)既有違規(guī)行為，應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效，應及時報告有關(guān)部門。保證裝修期間水電等供應，為業(yè)主或物業(yè)使用人提供裝修便利。建立業(yè)主或物業(yè)使用人裝修檔案，涉及裝修申請、審批、驗收資料等。建筑垃圾應在指定地點暫時袋裝堆放，采用圍擋、遮蓋等辦法。裝修垃圾清運，應告知業(yè)主或物業(yè)使用人停車地點、進出園區(qū)清運路線、搬運時間、電梯使用規(guī)定等事項。報修服務應在雙方商定期限內(nèi)解決業(yè)主或物業(yè)使用人報修，急修20分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行應急解決。房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后維修和更新、改造按照專項維修資金使用有關(guān)流程組織維修。報修、維修應做好記錄。對維修項目應進行回訪。特約服務物業(yè)服務公司應依照實際狀況提供相應特約服務。房屋維修與管理指引業(yè)主或物業(yè)使用人對的使用房屋，指引其遵守房屋安全使用有關(guān)規(guī)范。制定完善房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、寫字樓巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設立物管理規(guī)定等規(guī)章制度。建立房屋巡邏制度，依照房屋實際使用年限，定期檢查房屋使用狀況；大風、暴雨、寒凍等極端天氣之邁進行應急檢查。樓梯、扶手、公共門窗、休閑設施等共有某些巡邏中發(fā)現(xiàn)損壞需要維修時，在保修期內(nèi)應及時聯(lián)系有關(guān)單位進行維修，并做好維修保養(yǎng)記錄；超過保修期，屬于合同商定由物業(yè)服務費用支出項目應在24小時內(nèi)組織修復，并做好維修保養(yǎng)記錄；需要使用房屋專項維修資金，應及時按照專項維修資金使用有關(guān)流程組織維修。每年制定房屋年度維護保養(yǎng)籌劃，經(jīng)業(yè)主或物業(yè)使用人批準后，組織實行。室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設立，保持整潔、統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損。對業(yè)主或物業(yè)使用人違背規(guī)劃私搭亂建或擅自變化房屋用途行為進行勸阻，勸阻無效向關(guān)于部門報告。應對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)各項標記進行有效管理，重要涉及：重要道路、停車場、泊車導向等標記；辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等警示性標記；各樓層批示、引導標記；公共衛(wèi)生間、電話、服務臺等公共服務設施引導和位置標記；公共場合安全設備設施、消防設備設施標記；共用設備設施安全警示標記；暫時性服務標記；其她標記。共用設備設施維修與管理公共照明公共照明燈準時啟動，滿足物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)使用規(guī)定。應定期巡視院落、道路、大堂、電梯廳、樓道等公共部位照明設施，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具無損壞，及時修復損壞開關(guān)和燈具。供變電系統(tǒng)工作規(guī)定制定供電系統(tǒng)內(nèi)部管理規(guī)范及暫時用電管理辦法。從業(yè)人員持證上崗，操作時嚴格執(zhí)行DL408規(guī)定，并純熟掌握觸電緊急救護法?？偱潆娛覍Ｈ酥凳?，定期檢查設備運營狀況，對重要運營參數(shù)進行查抄；具備無人值守條件配電室應定期檢查，用電高峰時期恰當增長巡視次數(shù)；其她低壓配電室定期巡邏；配電室安全標記、安全防護用品齊全，通風照明良好，能有效防止有害生物進入；無有毒有害危險品及雜物存儲，環(huán)境整潔；配備符合規(guī)定滅火器材。應明確變電系統(tǒng)限電、停電審批權(quán)限，按規(guī)定規(guī)定告知業(yè)主或物業(yè)使用人；遇緊急狀況時，應采用必要緊急解決辦法。應按規(guī)定周期對發(fā)電機組設備進行檢查、維護，保持設備完好，定期啟動及維護備用發(fā)電機（組），保證隨時可應急啟用；定期相應急照明（帶蓄電池）設施進行檢查、維護，定期對蓄電池組進行充放電實驗，使其處在有效待命狀態(tài)；至少每年1次對變配電設備設施進行檢查、維護、清潔，并做記錄；每年1次進行高壓電氣設備實驗，留存高壓電氣測試合格報告。發(fā)生重大人身、設備安全事故應及時向供電主管部門報告，并記錄。技術(shù)規(guī)定高低壓供電系統(tǒng)高（低）壓變（配）電柜操作運營正常，檢測表計顯示精確，巡檢有記錄。高（低）壓變壓器運營正常，溫控顯示精確，聯(lián)控動作正常，巡檢有記錄。變（配）電柜直流操作系統(tǒng)運營正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作規(guī)定。功率因素自動補償電容器（組）運營正常，自動切換對的可靠。變（配）電系統(tǒng)聯(lián)系自切正常。項當前期配備EPS和UPS電源系統(tǒng)控制柜運營正常，檢測表計顯示正常。輸出負荷不得超過設計范疇。蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作規(guī)定。電源切換功能正常，不浮現(xiàn)電火花、輸出中斷等現(xiàn)象。保證運營時散熱功能正常。蓄電池損壞或達到使用壽命應及時更換，保證系統(tǒng)正常運營。應急供電系統(tǒng)發(fā)電機控制柜手動及自動啟動正常，各類表計顯示正常。自動轉(zhuǎn)換開關(guān)狀態(tài)顯示完好。油料儲存應符合安全規(guī)定。電梯電梯應經(jīng)獲得相應資質(zhì)特種設備檢查機構(gòu)檢查合格，并獲得《安全檢查合格證》后投入使用，此后每年進行1次定期檢查，并張貼新合格證。應由獲得相應資質(zhì)專業(yè)維修保養(yǎng)單位對電梯進行每月至少2次定期保養(yǎng)和維修，并按照所簽定設備維保合同對其提供服務進行監(jiān)督。電梯尋常運營平穩(wěn)舒服，動作精確可靠，直梯轎廂內(nèi)外按鈕、轎廂內(nèi)燈具、扶梯踏板、扶手帶等配件保持完好，巡檢有記錄。建立應急事件解決機制，培訓本單位工程技術(shù)人員解決普通電梯故障，發(fā)生重大故障時應對維修保養(yǎng)單位到達現(xiàn)場時間做出規(guī)定。中央空調(diào)系統(tǒng)對中央空調(diào)系統(tǒng)開機邁進行檢查，測試運營控制和安全控制功能，記錄運營參數(shù)，分析運營記錄。定期檢查冷卻塔風機、變速齒輪箱、淋水裝置、循環(huán)泵、電器控制箱，保證冷卻塔及附屬設施正常運營和良好保養(yǎng)，提供符合規(guī)定冷卻水。定期進行循環(huán)泵、空調(diào)主機、冷卻風機電柜主電路螺栓緊固，測試絕緣值，做好記錄。定期對空調(diào)系統(tǒng)主機、水泵、電機、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進行檢查保養(yǎng)。定期檢查中央空調(diào)機組馬達、風機運轉(zhuǎn)狀況，記錄運營參數(shù)。保證各種管道、閥件及儀表完好齊備。保證能量計費系統(tǒng)處在完好狀態(tài)。保證冷凍主機及附屬設施正常運營和良好保養(yǎng)，提供符合規(guī)定冷凍水。保證采暖熱水及附屬設施正常運營和良好保養(yǎng)，提供符合規(guī)定采暖熱水。應委托獲得資質(zhì)專業(yè)機構(gòu)定期對空調(diào)系統(tǒng)進行清洗保養(yǎng)，清洗內(nèi)容和頻次符合有關(guān)規(guī)定。給排水設施每日對各類水泵、閥門等進行巡邏，保證給排水系統(tǒng)暢通，各種管道閥門完好。保證儀表顯示對的，系統(tǒng)無明顯異味和噪聲。每季度對樓宇排水總管進行檢查，定期對水泵、管道進行除銹油漆，定期對軸承進行潤滑，定期對污水解決系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)。每半年1次對二次供水水箱、蓄水池進行清洗消毒，生活飲用水水質(zhì)達到有關(guān)規(guī)定；生活飲用水設施尋常使用管理、清洗消毒人員健康檢查、水質(zhì)檢測規(guī)定參照關(guān)于規(guī)定執(zhí)行。定期對電機、水泵、水質(zhì)解決和消毒裝置及設備控制柜進行保養(yǎng)。進行規(guī)范加壓操作，保證顧客末端水壓及流量滿足使用規(guī)定。水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口應安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年冬季對暴露水管進行防凍保護。定期對室內(nèi)集水坑、隔油池、室外化糞池進行清理。樓宇自動化系統(tǒng)服務器、UPS、傳感器、直接數(shù)字控制器等工作正常、通訊正常、線路整潔、整潔。末端設備接線對的、線路無損、安裝牢固。定期對計算機系統(tǒng)數(shù)據(jù)進行備份。每年對傳感器、執(zhí)行器等儀器儀表有關(guān)設備進行校對。建立機房管理制度，控制室機房實行封閉管理，配備符合規(guī)定滅火器材。電子巡更及防盜報警系統(tǒng)巡更器具工作正常。巡更點位置對的、安裝牢固、工作正常。各類防盜探測器安裝牢固、線路無損、工作正常、整潔。防盜報警控制器線路無損、工作正常、整潔。監(jiān)控系統(tǒng)攝像機安裝牢固、位置對的、工作正常、整潔。視頻記錄設備工作正常、整潔。監(jiān)視器工作正常、整潔。矩陣工作正常、標記清晰。車庫管理系統(tǒng)服務器、收費系統(tǒng)、工作正常、整潔；柵欄機安裝牢固、工作正常。區(qū)域及車庫車位計數(shù)顯示屏工作正常、整潔、數(shù)據(jù)精確。圖像辨認系統(tǒng)工作正常，攝像機功能工作正常。系統(tǒng)檢查、檢修保養(yǎng)定期進行，保證系統(tǒng)運營正常。避雷系統(tǒng)避雷系統(tǒng)每年應由獲得資質(zhì)專業(yè)檢測機構(gòu)進行檢測。定期檢查避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)等裝置。定期檢查重要機房設備防靜電地板接地與否可靠，并對各樓層鋼窗、鋼構(gòu)造進行外觀檢查。定期對變配電室內(nèi)設備接地帶、各重要機房內(nèi)配電柜及設備接地進行檢查；保證所有機電設備、管道、構(gòu)架等金屬物接地良好。消防設施疏散通道、安全出口、消防車道保持暢通，無堵塞、占用、鎖閉現(xiàn)象；禁止占用防火間距。室內(nèi)消火栓箱醒目、無遮擋，箱門應設立緊急啟動裝置，栓口、水槍、水帶齊全好用，啟泵按鈕應可以正常啟動消防水泵。室外消火栓、水泵接合器應完好，無損壞、埋壓、遮擋、圈占現(xiàn)象。消防設施除檢修外，應當處在正常運營狀態(tài)。滅火器保險及噴嘴外觀良好，無損壞、無銹蝕，壓力表顯示在正常范疇內(nèi)，應定期維修、檢測。消防水池等消防儲水設施水量達到規(guī)定水位，冬季應有防凍辦法。設自動消防設施，應保證自動消防設施運營正常；發(fā)生火災時，火災自動報警系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、排煙送風系統(tǒng)、防火卷簾等應能及時聯(lián)動，各設施啟停均在消防控制室有信號反饋。設自動消防設施，應委托具備相應資質(zhì)檢測、維修保養(yǎng)機構(gòu)對消防設施進行檢測和維保，每年至少進行1次全面聯(lián)動檢測，每月進行1次專項檢查，檢測、檢查應有記錄。消防管道、閥門至少每一年進行一次除銹刷漆。消防設施發(fā)生故障時，物業(yè)服務人員應及時采用相應辦法應急解決，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應及時到達現(xiàn)場進行搶修。保證消防用水基本儲備，保證火災時消防滅火基本用水量。網(wǎng)絡與通訊設備應依照業(yè)主或物業(yè)使用人實際需求擬定網(wǎng)絡與通訊設備維護保養(yǎng)內(nèi)容，達到如下規(guī)定：通訊解決機、互換和調(diào)制解調(diào)器數(shù)據(jù)通訊工作正常；維護終端工作正常、整潔；工作電源及UPS工作正常，設備整潔，顯示儀表無損；插座模塊安裝完好，線路暢通；對有關(guān)軟件定期進行檢測，發(fā)現(xiàn)故障及時記錄，并告知軟件供應商進行維修；做好機房防火、防霉、防潮、防雷擊安全保衛(wèi)工作和清潔衛(wèi)生工作，機房內(nèi)設警示標記，并定期做好安全檢查，排除隱患，避免發(fā)生事故；對核心數(shù)據(jù)和信息做好備份工作。秩序維護服務人員規(guī)定秩序維護人員接受過有關(guān)秩序維護知識與技能培訓。上崗時佩帶統(tǒng)一標志，器械佩帶規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整潔。出入管理主出入口實行24小時值班制度。對進出寫字樓人員進行進出管理，非辦公人員進入、非辦公時間進入應進行登記。對于來訪人員用語文明規(guī)范。對進出寫字樓物品進行進出管理，大件物品搬出應實行查驗放行制度，并形成記錄；發(fā)既有可疑危險品時，應予以勸阻，并上報有關(guān)部門。依照實際狀況規(guī)定車輛行駛路線，對進出寫字樓車輛進行有效疏導，保證出入口暢通。監(jiān)控監(jiān)控室內(nèi)實行專人24小時值班制度。監(jiān)控設施運營良好，保證對出入口、內(nèi)部重點區(qū)域安全監(jiān)控、錄像。保證監(jiān)控室內(nèi)電話暢通，接聽及時。監(jiān)控室收到火情、險情及其她異常狀況報警信號后，應及時報警，并安排有關(guān)人員及時趕到現(xiàn)場進行前期解決。監(jiān)控記錄保持完整，保存時間參照有關(guān)規(guī)定或行業(yè)原則執(zhí)行。巡邏應依照寫字樓內(nèi)實際狀況，制定相對固定巡邏路線。白天巡邏次數(shù)不少于3次，夜間巡邏次數(shù)不少于3次，對重點區(qū)域、重點部位、重點設備機房至少每3小時巡邏1次，巡邏有記錄。巡邏宜使用巡更設備，保持巡更記錄。如無巡更設備，宜保持兩人一組進行巡邏。巡邏過程和監(jiān)控室實行聯(lián)動，收到監(jiān)控室發(fā)出指令后，巡邏人員應及時到達現(xiàn)場。巡邏中注意異常聲響、氣味，如有可疑現(xiàn)象，應及時查明并上報，并對緊急狀況采用必要解決辦法。重點部位巡邏應保持記錄。車輛停放管理車庫內(nèi)應設監(jiān)控裝置、照明裝置、消防設施、門禁、車輛限速及批示標志。指定車輛停放區(qū)域，公開收費原則，實行專人管理，保證車輛停放有序。非機動車應定點集中存儲，停放有序。突發(fā)事件解決制定常用突發(fā)事件應急預案，建立迅速響應機制。明確突發(fā)事件負責人。事件發(fā)生時應及時告知業(yè)主或物業(yè)使用人，重大突發(fā)事件按規(guī)定上報，并協(xié)助采用相應辦法。定期對有關(guān)人員進行應急預案培訓。每年組織1次以上應急預案演習。突發(fā)事件普通涉及：突發(fā)火災；電梯故障；緊急停電停水；治安事件；意外傷害；自然災害。消防安全管理制定消防安全管理制度，建立消防責任制，擬定消防安全負責人、消防安全管理人，明確專人維護、管理消防器材和消防設施。消防巡邏人員、自動消防系統(tǒng)操作人員、專職消防隊及志愿消防隊消防員應接受消防職業(yè)技能培訓，自動消防系統(tǒng)操作人員應獲得國家承認職業(yè)資格證書，持證上崗。定期組織防火巡邏、防火檢查，巡邏、檢查時填寫記錄，并由檢查人及其主管人員簽字；巡邏、檢查時應及時糾正違法違章行為，拒不改正，物業(yè)服務公司應上報公安機關(guān)消防機構(gòu)或本地公安派出所。消防控制室實行24小時值班制度。物業(yè)服務公司應建立義務消防員制度，人數(shù)不低于本單位從業(yè)人員30%，制定符合本單位特點滅火疏散預案，每年至少舉辦1次消防演習。應開展經(jīng)常性消防安全宣傳和培訓。應組織關(guān)于人員每年至少進行1次消防教誨培訓，使其具備檢查消除火災隱患能力、組織撲救初起火災能力、組織人員疏散逃生能力和消防宣教培訓能力。依照狀況擬定消防安全重點部位，并設立明顯警示標志，配備符合規(guī)定滅火器材，由專人每日巡邏；對易燃易爆品設專人專區(qū)管理，填寫檢查記錄。物業(yè)服務公司應建立消防檔案，統(tǒng)一保管、備查。保潔服務建立保潔管理制度和保潔服務方案，對保潔服務工作做好記錄。配備保潔服務人員，明保證潔責任范疇，保潔服務實行定期定點和流動保潔相結(jié)合，保持物業(yè)服務區(qū)域整潔、干凈。依照實際狀況合理設立有關(guān)環(huán)境衛(wèi)生設施，在重要進出口設立果皮箱，在恰當位置放置垃圾（衛(wèi)生）桶，設立垃圾中轉(zhuǎn)房（站、車、箱），在集中裝修期間應有暫時垃圾堆放處等。生活垃圾日產(chǎn)日清，并協(xié)助做好垃圾分類工作；裝修垃圾專門管理并督促及時清運。雨雪天氣應采用防滑辦法，特殊部位保潔要做好安全防護。適時開展衛(wèi)生防疫活動，配合做好突發(fā)性傳染病控制。大廳、電梯廳、樓梯、過道地面每日清掃，不定期巡視，保持無垃圾、無雜物、無污跡。大理石地面晶面解決后光澤均勻，防滑條縫無藏污；木地板表面光亮，四周邊角無積灰；地面磚色澤均一，點、線、面線條清晰；地毯色澤均一、圖案統(tǒng)一、纖維方向一致。墻面定期清潔，保持大理石墻面目視無灰塵、污漬，表面光滑、明亮；墻磚表面光滑，色澤均一，點、線、面、線條清晰；涂料無劃痕、無污垢；不銹鋼/黃銅裝飾物表面明亮、色澤均一，無劃痕印跡，有金屬質(zhì)感；鋁合金板表面光滑，接縫處保持干凈。樓梯扶手、欄桿每周擦拭，保持干凈無灰塵。大廳門、玻璃、窗臺每周擦拭，保持窗臺、門框、門套、窗框、窗套及其上下部縫隙處無灰塵、印跡、污垢；金屬框架拉手干凈；玻璃干凈明亮，無浮塵；門底無污跡。公共衛(wèi)生間每日清潔，保持整體無浮塵、無異味。臺面、鏡面無明顯水跡；小便斗、座便器無黃漬、無尿堿；水龍頭干凈無污漬；天花板、燈具、墻角無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)；衛(wèi)生紙架干凈無污跡；廁紙不滿溢。開水間每日清潔，保持整體干凈干燥，無異味。水龍頭、地墊干凈無污漬；水槽干凈、無雜物、無水垢。垃圾箱、房每日清潔，保持整體干凈干燥。墻身無污跡、無粘附物；垃圾桶封閉良好，不滿溢，無積灰。地下車庫每周清掃4-5次，保持地面無垃圾雜物，無積水；標記、批示牌干凈、無浮塵。電梯轎廂每日清潔，保持地面干凈，無垃圾雜物；四壁光潔明亮，無污跡；顯示屏無灰塵、污漬；吊頂無積灰。照明設施定期清潔，保持燈桿無明顯污跡，無亂張貼；燈箱、燈罩外殼無明顯灰塵、污跡，燈罩內(nèi)無死蚊、蠅、蟲。消防設施定期清潔，保持消防栓、消防箱、報警器、火警通訊、滅火器、煙感器、揚聲器表面光亮，無積塵、無污漬?？照{(diào)風口、排電扇定期清潔，保持表面無灰塵、無污漬。監(jiān)控設施無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。指引標記牌、廣告牌定期清潔，保持表面無灰塵、無污漬。外圍及周邊道路每日清掃，保持地面干凈無雜物，無積水，無明顯污跡、油跡；溝、渠、井不滿溢，無雜物，無異味。綠化帶定期清理，保持無雜物，花臺表面干凈無污漬。水池定期清撈，保持水質(zhì)清澈，池內(nèi)無漂浮物，池壁無青苔等污垢，整體無異味。平臺屋面定期清理，保持無垃圾堆積。綠化服務建立物業(yè)服務區(qū)域綠化養(yǎng)護方案和綠化管理制度，并做好服務工作記錄。依照服務區(qū)域綠化實際需要，配備專、兼職綠化服務人員。綠化養(yǎng)護人員應依照季節(jié)規(guī)定，按照養(yǎng)護規(guī)范對植物、草地、花卉等進行定期養(yǎng)護。重大節(jié)日宜進行綠化裝飾。室外綠化養(yǎng)護規(guī)定如下：草地：依照長勢狀況每年定期修剪整形，草高度保持一致，草坪無雜草。灌木：依照長勢狀況每年定期修剪整形，植物主枝分布均勻，通風透氣，造型美觀，綠籬整潔一致。喬木：每年冬季修剪一遍，樹冠圓整、樹勢均勻，剪口靠節(jié)光滑。針葉樹應保持明顯頂端優(yōu)勢。詳細灌溉次數(shù)視天氣狀況而定，供水充分，保持植物良好長勢，不浮現(xiàn)大面積枯萎等缺水現(xiàn)象。草地定期除雜草，草地上無開花雜草，花木叢中無高于花木雜草。定期疏松表土，土壤疏松通透。定期進行施肥，施肥均勻、充分、適度，保證綠化植物強健、枝葉茂盛。及時防治，病株、蟲害現(xiàn)象不成災。對新植和弱小樹木、植物做好綜合防護，及時扶正加固。對因生長不良導致殘缺花草樹木及時補種，能滿足植物生長條件下無黃土裸露。災前積極防止，對樹木加固，災后及時清除倒樹斷枝，疏通道路，清理扶植，盡快恢復原狀。修剪下來樹枝和雜草，當天清理運走，專人跟蹤保潔。寒冷季節(jié)應有防凍保溫辦法。服務意見征詢采用各種形式如電話、走訪、座談會、問卷調(diào)查等，每年與至少95%以上業(yè)主或物業(yè)使用人進行溝通；每年至少2次征詢業(yè)主或物業(yè)使用人對物業(yè)服務意見，對業(yè)主或物業(yè)使用人反映問題解決率達100%。三級顧客服務接待服務服務場合工作時間不少于8小時，工作時間應有現(xiàn)場接待人員，別的時間設值班人員。發(fā)布24小時服務電話。提供各種接待途徑，涉及但不限于現(xiàn)場接待、接聽電話及傳真、收發(fā)信函及電子郵件。接待服務中應使用普通話，注意用語文明、禮貌、規(guī)范。（每當節(jié)假日或特殊日期，均應貫徹各業(yè)戶加班狀況，做好全面配合）對業(yè)主或物業(yè)使用人征詢、求助等事項，應及時答復，答復率100%。受理服務事項應進行記錄并存檔。郵件、報刊雜志收發(fā)服務對的分理已授權(quán)信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應進行登記。對代收郵件應進行登記（超過一天未領(lǐng)取，應及時與郵件主人聯(lián)系并做好有關(guān)記錄）。對代收掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應請收件人簽收。遷入遷出服務業(yè)主或物業(yè)使用人在遷入和遷出時，應按規(guī)定程序及時受理，在承諾時間內(nèi)辦理完畢有關(guān)手續(xù)，及時建檔、歸檔。應告知業(yè)主或物業(yè)使用人停車地點、進出園區(qū)搬遷路線、搬運時間、電梯使用規(guī)定等事項。應安排專人進行現(xiàn)場管理和協(xié)調(diào)。裝修服務建立業(yè)主裝修申請審批制度。受理裝修申請時應告知業(yè)主或物業(yè)使用人關(guān)于制度和規(guī)定，訂立裝修合同，明確有關(guān)方權(quán)利和義務。應定期巡視裝修現(xiàn)場，發(fā)既有違規(guī)行為，應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效，應及時報告有關(guān)部門。保證裝修期間水電等供應，為業(yè)主或物業(yè)使用人提供裝修便利。建立業(yè)主或物業(yè)使用人裝修檔案，涉及裝修申請、審批、驗收資料等。建筑垃圾應在指定地點暫時袋裝堆放，采用圍擋、遮蓋等辦法。裝修垃圾清運，應告知業(yè)主或物業(yè)使用人停車地點、進出園區(qū)清運路線、搬運時間、電梯使用規(guī)定等事項。報修服務應在雙方商定期限內(nèi)解決業(yè)主或物業(yè)使用人報修，急修15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行應急解決。房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后維修和更新、改造按照專項維修資金使用有關(guān)流程組織維修。報修、維修應做好記錄。對維修項目應進行回訪。特約服務物業(yè)服務公司應依照業(yè)主或物業(yè)使用人實際需求提供特約服務。特約服務普通涉及：商務配套服務，如票務服務、會務服務、復印裝訂等；生活配套服務，如餐飲、購物等；寫字間租賃代理服務；其他服務。房屋維修與管理指引業(yè)主或物業(yè)使用人對的使用房屋，指引其遵守房屋安全使用有關(guān)規(guī)范。制定完善房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、寫字樓巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設立物管理規(guī)定等規(guī)章制度。建立房屋巡邏制度，依照房屋實際使用年限，定期檢查房屋使用狀況；大風、暴雨、寒凍等極端天氣之邁進行應急檢查。樓梯、扶手、公共門窗、休閑設施等共有某些牢固、無破損、無明顯污漬，墻體無起泡、脫落等有礙觀瞻狀況，無使用安全隱患。巡邏中發(fā)現(xiàn)損壞需要維修時，在保修期內(nèi)應及時聯(lián)系有關(guān)單位進行維修，并做好維修保養(yǎng)記錄；超過保修期，屬于合同商定由物業(yè)服務費用支出項目應在24小時內(nèi)組織修復，并做好維修保養(yǎng)記錄；需要使用房屋專項維修資金，應及時按照專項維修資金使用有關(guān)流程組織維修。每年制定房屋年度維護保養(yǎng)籌劃，經(jīng)業(yè)主或物業(yè)使用人批準后，組織實行。室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設立，保持整潔、統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損。對業(yè)主或物業(yè)使用人違背規(guī)劃私搭亂建或擅自變化房屋用途行為進行勸阻，勸阻不成向關(guān)于部門報告。應對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)各項標記進行有效管理，重要涉及：各主出入口平面示意圖；重要道路、停車場、泊車導向等標記；辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等警示性標記；各樓層批示、引導標記清晰、整潔、美觀；公共衛(wèi)生間、電話、服務臺等公共服務設施引導和位置標記；公共場合安全設備設施、消防設備設施標記；共用設備設施安全警示標記；暫時性服務標記；其她標記。共用設備設施維修與管理公共照明公共照明燈準時啟動，滿足物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)使用規(guī)定。應每天巡視院落、道路、大堂、電梯廳、樓道等公共部位照明設施，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具無變形、無銹蝕，及時修復損壞開關(guān)和燈具。公共照明燈具及燈罩無塵灰，無燈具接觸不良痕跡。供變電系統(tǒng)工作規(guī)定墻上懸掛可模仿操作供電系統(tǒng)模仿圖版，設備運營狀態(tài)與模仿圖板一致。制定供電系統(tǒng)內(nèi)部管理規(guī)范及暫時用電管理辦法。從業(yè)人員持證上崗，操作時嚴格執(zhí)行DL408規(guī)定，并純熟掌握觸電緊急救護法?？偱潆娛覍Ｈ酥凳兀邏褐蛋嗳藛T持證上崗，定期檢查設備運營狀況，對重要運營參數(shù)進行查抄；具備無人值守條件配電室應定期檢查，用電高峰時期恰當增長巡視次數(shù)并做好巡回檢查記錄；其她低壓配電室定期巡邏；配電室安全標記、安全防護用品齊全擺放有序，通風照明良好，能有效防止有害生物進入；無有毒有害危險品及雜物存儲，環(huán)境整潔；配備符合規(guī)定滅火器材。應明確變電系統(tǒng)限電、停電審批權(quán)限，按規(guī)定規(guī)定告知業(yè)主或物業(yè)使用人；遇緊急狀況時，應采用必要緊急解決辦法。應按規(guī)定周期對發(fā)電機組設備進行檢查、維護，保持設備完好，定期啟動及維護備用發(fā)電機（組），保證隨時可應急啟用；定期相應急照明（帶蓄電池）設施進行檢查、維護，每月2次對蓄電池組進行充放電實驗，使其處在有效待命狀態(tài)；至少每半年1次對變配電設備設施進行檢查、維護、清潔，并做記錄；每年1次進行高壓電氣設備實驗，留存高壓電氣測試合格報告。發(fā)生重大人身、設備安全事故應及時向供電主管部門報告，并記錄。技術(shù)規(guī)定高低壓供電系統(tǒng)高（低）壓變（配）電柜操作運營正常，檢測表計顯示精確，巡檢有記錄。高（低）壓變壓器運營正常，溫控顯示精確，聯(lián)控動作正常，巡檢有記錄。變（配）電柜直流操作系統(tǒng)運營正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作規(guī)定。功率因數(shù)自動補償電容器（組）運營正常，自動切換對的可靠。變（配）電系統(tǒng)聯(lián)系自切正常。EPS和UPS電源系統(tǒng)控制柜運營正常，檢測表計顯示正常。輸出負荷不得超過設計范疇。蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作規(guī)定。電源切換功能正常，不浮現(xiàn)電火花、輸出中斷等現(xiàn)象。保證運營時散熱功能正常。蓄電池損壞或達到使用壽命應及時更換，保證系統(tǒng)正常運營。應急供電系統(tǒng)發(fā)電機控制柜手動及自動啟動正常，各類表計顯示正常。自動轉(zhuǎn)換開關(guān)狀態(tài)顯示完好。油料儲存應符合安全規(guī)定。電梯電梯應經(jīng)獲得相應資質(zhì)特種設備檢查機構(gòu)檢查合格，并獲得《安全檢查合格證》后投入使用，此后每年進行1次定期檢查，并張貼新合格證。應由獲得相應資質(zhì)專業(yè)維修保養(yǎng)單位對電梯進行每月至少2次定期保養(yǎng)和維修，并按照所簽定設備維保合同對其提供服務進行監(jiān)督。電梯尋常運營平穩(wěn)舒服，動作精確可靠，直梯轎廂內(nèi)外按鈕、轎廂內(nèi)燈具、扶梯踏板、扶手帶等配件保持完好，每日巡檢有記錄。建立應急事件解決機制，培訓本單位工程技術(shù)人員解決普通電梯故障，發(fā)生重大故障時應對維修保養(yǎng)單位到達現(xiàn)場時間做出規(guī)定。中央空調(diào)系統(tǒng)對中央空調(diào)系統(tǒng)開機邁進行清掃、檢查，測試運營控制和安全控制功能，記錄運營參數(shù)，分析運營記錄。定期檢查冷卻塔風機、變速齒輪箱、淋水裝置、循環(huán)泵、電器控制箱，保證冷卻塔及附屬設施正常運營和良好保養(yǎng)，提供符合規(guī)定冷卻水。定期進行循環(huán)泵、空調(diào)主機、冷卻風機電柜主電路螺栓緊固，測試絕緣值，做好記錄。定期對空調(diào)系統(tǒng)主機、水泵、電機、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進行檢查保養(yǎng)。定期檢查中央空調(diào)機組馬達、風機運轉(zhuǎn)狀況，記錄運營參數(shù)。定期安排對新風量、排風量測定。保證各種管道、閥件及儀表完好齊備。保證能量計費系統(tǒng)處在完好狀態(tài)。保證冷凍主機及附屬設施正常運營和良好保養(yǎng)，提供符合規(guī)定冷凍水。保證采暖熱水及附屬設施正常運營和良好保養(yǎng)，提供符合規(guī)定采暖熱水。應委托獲得資質(zhì)專業(yè)機構(gòu)定期對空調(diào)系統(tǒng)進行清洗保養(yǎng)，清洗內(nèi)容和頻次符合有關(guān)規(guī)定。給排水設施每日對各類水泵、閥門等進行檢查，保證給排水系統(tǒng)暢通，風機正常，各種管道閥門完好。保證儀表顯示對的，系統(tǒng)無明顯異味和噪聲。每季度對樓宇排水總管進行檢查，定期對水泵、管道進行除銹油漆，定期對軸承進行潤滑，定期對污水解決系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)。每半年1次對二次供水水箱、蓄水池進行清洗消毒，生活飲用水水質(zhì)達到有關(guān)規(guī)定；生活飲用水設施尋常使用管理、清洗消毒人員健康檢查、水質(zhì)檢測規(guī)定參照關(guān)于規(guī)定執(zhí)行。定期對電機、水泵、水質(zhì)解決和消毒裝置及設備控制柜進行保養(yǎng)。進行規(guī)范加壓操作，保證顧客末端水壓及流量滿足使用規(guī)定。水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口應安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年冬季對暴露水管進行防凍保護。定期對室內(nèi)集水坑、隔油池、室外化糞池進行清理。樓宇自動化系統(tǒng)服務器、UPS、傳感器、直接數(shù)字控制器等工作正常、通訊正常、線路整潔、整潔。末端設備接線對的、線路無損、安裝牢固。定期對計算機系統(tǒng)數(shù)據(jù)進行備份。每年對傳感器、執(zhí)行器等儀器儀表有關(guān)設備進行校對。建立機房管理制度，控制室機房實行封閉管理，配備符合規(guī)定滅火器材。電子巡更及防盜報警系統(tǒng)巡更器具工作正常。巡更點位置對的、安裝牢固、工作正常。各類防盜探測器安裝牢固、線路無損、工作正常、整潔。防盜報警控制器線路無損、工作正常、整潔。監(jiān)控系統(tǒng)攝像機安裝牢固、位置對的、工作正常、整潔。視頻記錄設備工作正常、整潔。監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔。矩陣工作正常、線路整潔、標記清晰。車庫管理系統(tǒng)服務器、收費系統(tǒng)、工作正常、整潔；柵欄機安裝牢固、工作正常。區(qū)域及車庫車位計數(shù)顯示屏工作正常、整潔、數(shù)據(jù)精確。圖像辨認系統(tǒng)工作正常，攝像機功能工作正常。系統(tǒng)檢查、檢修保養(yǎng)定期進行，保證系統(tǒng)運營正常。廣播、會議背景音響音源設備、功放設備工作正常，整潔完好。揚聲器等末端設備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰。背景音響與消防報警系統(tǒng)連接切換工作正常。多媒體顯示、數(shù)字音響、攝錄像、同聲翻譯等設備工作正常。視頻、音頻、網(wǎng)絡線路傳播正常、無干擾。避雷系統(tǒng)避雷系統(tǒng)每年應由獲得資質(zhì)專業(yè)檢測機構(gòu)進行檢測。定期檢查避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)等裝置。定期檢查重要機房設備防靜電地板接地與否可靠，并對各樓層鋼窗、鋼構(gòu)造進行外觀檢查。定期對變配電室內(nèi)設備接地帶、各重要機房內(nèi)配電柜及設備接地進行檢查；保證所有機電設備、管道、構(gòu)架等金屬物接地良好。消防設施疏散通道、安全出口、消防車道保持暢通，無堵塞、占用、鎖閉現(xiàn)象；禁止占用防火間距。室內(nèi)消火栓箱醒目、無遮擋，箱門應設立緊急啟動裝置，栓口、水槍、水帶齊全好用，啟泵按鈕應可以正常啟動消防水泵。室外消火栓、水泵接合器應完好，無損壞、埋壓、遮擋、圈占現(xiàn)象。消防設施除檢修外，應當處在正常運營狀態(tài)。滅火器保險及噴嘴外觀良好，無損壞、無銹蝕，壓力表顯示在正常范疇內(nèi)，應定期維修、檢測。消防水池等消防儲水設施水量達到規(guī)定水位，冬季應有防凍辦法。設自動消防設施，應保證自動消防設施運營正常；發(fā)生火災時，火災自動報警系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、排煙送風系統(tǒng)、防火卷簾等應能及時聯(lián)動，各設施啟停均在消防控制室有信號反饋。設自動消防設施，應委托具備相應資質(zhì)檢測、維修保養(yǎng)機構(gòu)對消防設施進行檢測和維保，每年至少進行1次全面聯(lián)動檢測，每月進行1次專項檢查，檢測、檢查應有記錄。消防管道、閥門至少每半年進行一次除銹刷漆。消防設施發(fā)生故障時，物業(yè)服務人員應及時采用相應辦法應急解決，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應及時到達現(xiàn)場進行搶修。保證消防用水基本儲備，保證火災時消防滅火基本用水量。網(wǎng)絡與通訊設備應依照業(yè)主或物業(yè)使用人實際需求擬定網(wǎng)絡與通訊設備維護保養(yǎng)內(nèi)容，達到如下規(guī)定：通訊解決機、互換和調(diào)制解調(diào)器數(shù)據(jù)通訊工作正常；維護終端工作正常、整潔；工作電源及UPS工作正常，設備整潔，顯示儀表無損；配線架、光纖配架排線整潔，標記完好，數(shù)據(jù)齊全；插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔；對有關(guān)軟件定期進行檢測，發(fā)現(xiàn)故障及時記錄，并告知軟件供應商進行維修；做好機房防火、防霉、防潮、防雷擊安全保衛(wèi)工作和清潔衛(wèi)生工作，機房內(nèi)設警示標記，溫度應保持在25度左右，并定期做好安全檢查，排除隱患，避免發(fā)生事故；對核心數(shù)據(jù)和信息做好備份工作。秩序維護服務人員規(guī)定秩序維護人員接受過有關(guān)安全護衛(wèi)知識與技能培訓，持證上崗。上崗時佩帶統(tǒng)一標志，器械佩帶規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整潔。出入管理主出入口實行24小時值班制度。對進出寫字樓人員進行進出管理，非辦公人員進入、非辦公時間進入應進行登記。對于來訪人員用語文明規(guī)范。對進出寫字樓物品進行進出管理，大件物品搬出應實行查驗放行制度，并形成記錄；發(fā)既有可疑危險品時，應予以扣留，并上報有關(guān)部門。依照實際狀況規(guī)定車輛行駛路線，對進出寫字樓車輛進行有效疏導，保證出入口暢通。監(jiān)控監(jiān)控室內(nèi)實行專人24小時值班制度。監(jiān)控設施齊全，保證對出入口、內(nèi)部重點區(qū)域安全監(jiān)控、錄像及協(xié)助布警。保證監(jiān)控室內(nèi)電話暢通，接聽及時。監(jiān)控室收到火情、險情及其她異常狀況報警信號后，應及時報警，并安排有關(guān)人員及時趕到現(xiàn)場進行前期解決。監(jiān)控記錄保持完整，保存時間不少于30天。巡邏應依照寫字樓內(nèi)實際狀況，制定相對固定巡邏路線。白天巡邏次數(shù)不少于4次，夜間巡邏次數(shù)不少于4次，對重點區(qū)域、重點部位、重點設備機房至少每2小時巡邏1次，巡邏有記錄。巡邏宜使用巡更設備，保持巡更記錄。如無巡更設備，宜保持兩人一組進行巡邏。巡邏過程和監(jiān)控室實行聯(lián)動，收到監(jiān)控室發(fā)出指令后，巡邏人員應及時到達現(xiàn)場。巡邏中注意異常聲響、氣味，如有可疑現(xiàn)象，應及時查明并上報，并對緊急狀況采用必要解決辦法。重點部位巡邏應保持記錄。車輛停放管理車庫內(nèi)應設監(jiān)控裝置、照明裝置、消防設施、門禁、車輛限速及批示標志。指定車輛停放區(qū)域，公開收費原則，實行專人管理，保證車輛停放有序。非機動車應定點集中存儲，停放有序。突發(fā)事件解決制定常用突發(fā)事件應急預案，建立迅速響應機制。明確突發(fā)事件負責人。事件發(fā)生時應及時告知業(yè)主或物業(yè)使用人，重大突發(fā)事件按規(guī)定上報，并協(xié)助采用相應辦法。定期對有關(guān)人員進行應急預案培訓。每年組織2次以上應急預案演習。突發(fā)事件普通涉及：突發(fā)火災；電梯故障；緊急停電停水；治安事件；意外傷害；自然災害。消防安全管理制定消防安全管理制度，建立消防責任制，擬定消防安全負責人、消防安全管理人，明確專人維護、管理消防器材和消防設施。消防巡邏人員、自動消防系統(tǒng)操作人員、專職消防隊及志愿消防隊消防員應接受消防職業(yè)技能培訓，自動消防系統(tǒng)操作人員應獲得國家承認職業(yè)資格證書，持證上崗。定期組織防火巡邏、防火檢查，巡邏、檢查時填寫記錄，并由檢查人及其主管人員簽字；巡邏、檢查時應及時糾正違法違章行為，拒不改正，物業(yè)服務公司應上報公安機關(guān)消防機構(gòu)或本地公安派出所。消防控制室實行24小時值班制度。物業(yè)服務公司應建立義務消防員制度，人數(shù)不低于本單位從業(yè)人員30%，制定符合本單位特點滅火疏散預案，每年至少舉辦2次消防演習。應開展經(jīng)常性消防安全宣傳和培訓。應組織關(guān)于人員每年至少進行2次消防教誨培訓，使其具備檢查消除火災隱患能力、組織撲救初起火災能力、組織人員疏散逃生能力和消防宣教培訓能力。依照狀況擬定消防安全重點部位，并設立明顯警示標志，配備符合規(guī)定滅火器材，由專人每日巡邏；對易燃易爆品設專人專區(qū)管理，填寫檢查記錄。物業(yè)服務公司應建立消防檔案，統(tǒng)一保管、備查。保潔服務建立保潔管理制度和保潔服務方案，對保潔服務工作做好記錄。配備保潔服務人員，明保證潔責任范疇，保潔服務實行定期定點和流動保潔相結(jié)合，保持物業(yè)服務區(qū)域整潔、干凈。依照實際狀況合理設立有關(guān)環(huán)境衛(wèi)生設施，在重要進出口設立果皮箱，在恰當位置放置垃圾（衛(wèi)生）桶，設立垃圾中轉(zhuǎn)房（站、車、箱），在集中裝修期間應