徽能皇家花園建設(shè)項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告樣本

XX錦潤置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司徽能?皇家花園社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告二○一三年四月目錄一、總論 3（一）項目概況 3（二）社會穩(wěn)定風(fēng)險評估概述 3（三）社會穩(wěn)定風(fēng)險評估根據(jù)及范疇 10（四）社會穩(wěn)定風(fēng)險評估原則、程序及辦法 12二、房屋征遷風(fēng)險評估 15（一）房屋征收范疇 15（二）房屋征收也許引起風(fēng)險內(nèi)涵及其成因 15（三）風(fēng)險內(nèi)容及其評價 17（四）房屋征收補償風(fēng)險綜合評價 23（五）風(fēng)險防范辦法 25（六）下步風(fēng)險防范方案 26（七）結(jié)論 27三、環(huán)境影響風(fēng)險評估 29（一）環(huán)境影響風(fēng)險評估目 29（二）該項目環(huán)境影響風(fēng)險來源 30（三）環(huán)保風(fēng)險評價 30（四）生態(tài)環(huán)保辦法 33（五）環(huán)境影響評價結(jié)論 36四、建筑安全風(fēng)險評估 37（一）評估根據(jù) 37（二）建筑安全風(fēng)險評價及建筑安全辦法 38（三）結(jié)論 42五、財務(wù)經(jīng)營風(fēng)險評估 44（一）財務(wù)經(jīng)營風(fēng)險概述 44（二）項目財務(wù)經(jīng)營風(fēng)險分析 48（三）該項目財務(wù)經(jīng)營風(fēng)險防范辦法 53（四）結(jié)論 56六、其她風(fēng)險評估 57（一）風(fēng)險類型 57（二）風(fēng)險因素和風(fēng)險限度分析 58（三）風(fēng)險防范辦法 59（四）結(jié)論 61七、結(jié)論與建議 62（一）項目社會穩(wěn)定風(fēng)險總體綜合評估 62（二）結(jié)論 62（三）建議 63一、總論（一）項目概況1、項目名稱：徽能?皇家花園建設(shè)項目2、項目建設(shè)單位：XX錦潤置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司法定代表人：項目聯(lián)系人：聯(lián)系電話：3、擬建地點本項目擬建地點位于XX市相山區(qū)相山南路東，規(guī)劃堿河路南。4、場址土地權(quán)屬類別及占地面積該項目地塊屬國有土地，XX錦潤置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司通過國有土地使用權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，獲得該土地使用權(quán)，項目占地面積約50259.66平方米（約75.39畝），用地性質(zhì)為二類居住用地、辦公金融業(yè)用地。5、項目總投資：項目總投資約25000萬元。6、建設(shè)期限：2年7、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容XX錦潤置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司投資開發(fā)“徽能?皇家花園”建設(shè)項目，本項目涉及商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)。其中：（1）商業(yè)區(qū)規(guī)劃用地面積：12106.83㎡，約18.16畝。地上總建筑面積：17260㎡，其中辦公建筑面積為2576㎡，商業(yè)建筑面積為14275㎡，物管建筑面積為216㎡，公廁建筑面積為50㎡建筑基底面積：3858㎡建筑密度：31.87%容積率：1.43綠化率：35.02%機動車停車位：104輛，其中地上94輛，地下10輛。非機動車停車位：346輛。（2）住宅區(qū)規(guī)劃用地面積：38152.83㎡，約57.23畝?？偨ㄖ娣e：103040㎡。地上總建筑面積：90740㎡，其中高層住宅面積：64300㎡，小高層住宅面積：25690㎡，幼托：450㎡，其她用房：300㎡。地下建筑面積：12300㎡，內(nèi)含：人防6663.18㎡，設(shè)備用房522㎡。建筑基底面積：6277.82㎡建筑密度：16.45%容積率：2.38綠化率：35.02%戶數(shù)：951戶人數(shù)：3044人機動車停車位：576輛，其中地上95輛，地下481輛，停車位分類：住宅571輛（住宅0.6輛/戶），其中地上90輛，地下481輛，其她用房、幼托5輛（商業(yè)0.6/100㎡）非機動車停車位：966輛（住宅：1輛/戶，商業(yè)：2輛/100㎡）戶型配比：80—90戶型：533戶，56.05%；90100戶型：220戶，23.13%；100110戶型：99戶，10.41%；110120戶型：99戶，10.41%。8、重要技術(shù)經(jīng)濟指標（1）項目總投資：25000萬元，其中項目承辦單位自籌資金10000萬元，申請銀行貸款10000萬元，剩余某些5000萬元由銷售房收入補充。（2）銷售總收入62216萬元。（3）利潤總額：13232.5萬元。（4）項目開發(fā)總成本費用48983.5萬元。（5）凈利潤：10000萬元。（6）稅收及附加3232.5萬元。（7）投資利潤率：40%（8）投資利稅率：52.93%（9）銷售利潤率：16.1%（10）項目投資回收期（稅后，含建設(shè)期）：4.5年（11）建設(shè)借款資金償還期（含建設(shè)期）：4年。（12）盈虧臨界點：78.73%。（二）社會穩(wěn)定風(fēng)險評估概述社會穩(wěn)定風(fēng)險，廣義上是指一種導(dǎo)致社會沖突，危及社會穩(wěn)定和社會秩序也許性，是一類基本性、深層次、構(gòu)造性潛在危害因素，對社會安全運營和健康發(fā)展會構(gòu)成嚴重威脅，一旦這種也許性變成現(xiàn)實性，社會風(fēng)險就會轉(zhuǎn)變成公共危機。廣義社會風(fēng)險是一種抽象概念，它涵蓋了生態(tài)環(huán)境領(lǐng)域，政治領(lǐng)域、經(jīng)濟領(lǐng)域、社會領(lǐng)域和文化領(lǐng)域各種風(fēng)險因素。在狹義上，社會風(fēng)險是指由于所得分派不均、發(fā)生天災(zāi)、政府施政對抗、結(jié)社群斗、失業(yè)人口增長導(dǎo)致社會不安、宗教糾紛、社會各階級對立、社會發(fā)生內(nèi)爭等社會因素引起風(fēng)險，僅指社會領(lǐng)域風(fēng)險。1、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估意義社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，是指與人民群眾利益密切有關(guān)重大決策、重要政策、重大改革辦法、重大工程建設(shè)項目、與社會公共秩序有關(guān)重大活動等重大事項在制定出臺、組織實行或?qū)徟鷮徍饲埃瑢σ苍S影響社會穩(wěn)定因素開展系統(tǒng)調(diào)查，科學(xué)預(yù)測、分析和評估，制定風(fēng)險應(yīng)對方略和預(yù)案。為有效規(guī)避、防止、控制重大事項實行過程中也許產(chǎn)生社會穩(wěn)定風(fēng)險，為更好保證重大事項順利實行。對構(gòu)建社會主義和諧社會重大意義，咱們所要建設(shè)社會主義和諧社會，應(yīng)當是民主法治、公平正義、誠信友愛、布滿活力、安定有序、人與自然和諧相處社會。全面精確地理解和諧社會基本特性和重要原則，重要一條就是要充分結(jié)識保持安定有序、維護社會穩(wěn)定重要意義。在實踐中，人們越來越深切地體會到，構(gòu)建和諧社會，必要維護社會穩(wěn)定。穩(wěn)定是和諧前提和基本。推動和諧社會建設(shè)，就必要保持社會平安、穩(wěn)定、有序。沒有穩(wěn)定，構(gòu)建社會主義和諧社會就無從談起。唯有穩(wěn)定才干發(fā)展經(jīng)濟，才干達到社會和諧。構(gòu)建和諧社會，需要做諸多方面工作，而保持安定有序、維護社會穩(wěn)定，是最重要工作。保持社會穩(wěn)定是大局，這是國內(nèi)當代化建設(shè)一條極其重要經(jīng)驗。改革開放20近年來，國內(nèi)經(jīng)濟始終保持持續(xù)迅速健康發(fā)展，綜合國力明顯增強，人民生活逐漸改進，各項事業(yè)生機勃勃，國際威望不斷提高。這一切都同咱們社會保持團結(jié)穩(wěn)定局面密切有關(guān)。咱們應(yīng)當倍加愛惜來之不易大好局面。鄧小平同志曾經(jīng)指出：“中華人民共和國問題，壓倒一切是需要穩(wěn)定。沒有穩(wěn)定環(huán)境，什么都搞不成，已經(jīng)獲得成果也會失掉?！边@不但為改革開放和當代化建設(shè)實踐所充分證明，也是廣大干部群眾從經(jīng)驗和教訓(xùn)中得出共同結(jié)論，是人民共同心聲。維護社會穩(wěn)定，是構(gòu)建社會主義和諧社會必然規(guī)定。當前，咱們所處國際國內(nèi)環(huán)境相稱復(fù)雜，既面臨大好機遇，也遭遇嚴峻挑戰(zhàn)。團結(jié)一心，保持穩(wěn)定，咱們才干抓住機遇，克服困難，應(yīng)對挑戰(zhàn)。國內(nèi)當代化建設(shè)正處在一種重要戰(zhàn)略機遇期，保證穩(wěn)定，才干抓住和用好這個戰(zhàn)略機遇期，實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展和社會和諧；保證穩(wěn)定，才干化解矛盾、理順情緒，團結(jié)一切可以團結(jié)力量，調(diào)動一切積極因素；保證穩(wěn)定，才干妥善解決咱們面對各種問題，為經(jīng)濟社會發(fā)展創(chuàng)造良好內(nèi)部和外部環(huán)境。在當代化建設(shè)大局面前，咱們必要像愛護自己眼睛同樣愛惜、維護社會穩(wěn)定。維護社會穩(wěn)定，實現(xiàn)社會和諧，一種重要問題是依法有序地看待和解決咱們面對問題。依法治國這句話，人們都擁護，這就意味著必要健全社會主義法制，充分發(fā)揮法治在增進、實現(xiàn)、保障社會和諧方面重要作用。社會發(fā)展總會晤臨著矛盾和問題，也總是在不斷解決矛盾和問題中邁進。當今世界很不安靜，會有這樣那樣磨擦和問題；國內(nèi)改革建設(shè)不會一帆風(fēng)順，會有這樣那樣困難。解決這些矛盾和問題，只能冷靜理智、依法有序地進行。和諧與穩(wěn)定符合國家和人民主線利益，增進和諧與維護穩(wěn)定是每一種公民責(zé)任。咱們都但愿生活在一種和諧、穩(wěn)定社會之中，都但愿國家盡快地富強起來，人民富裕起來，都但愿順利實現(xiàn)當代化建設(shè)宏偉目的，那么，人人應(yīng)當為和諧穩(wěn)定盡責(zé)，為和諧穩(wěn)定出力。只要咱們上下同心，各方合力，和衷共濟，團結(jié)穩(wěn)定，就沒有克服不了困難。咱們相信，一種更加富強、更加民主、更加文明中華人民共和國必將挺立于世界民族之林。2、社會穩(wěn)定風(fēng)險形成因素從當前中華人民共和國社會總體形勢看，整體平穩(wěn)同步存在著嚴重社會風(fēng)險，一方面，中華人民共和國經(jīng)濟持續(xù)迅速發(fā)展，政治體系運營平穩(wěn)有序，社會整體發(fā)展保持著良好態(tài)勢。另一方面，當前中華人民共和國各種問題和矛盾凸現(xiàn)出來，不少問題和矛盾還呈現(xiàn)出繼續(xù)惡化態(tài)勢，社會風(fēng)險也在不斷累積。當前，“三農(nóng)”問題、腐敗問題、房屋征收、國有資產(chǎn)流失、貧富懸殊問題、就業(yè)問題、金融風(fēng)險加劇、安全生產(chǎn)問題、犯罪猖獗問題、誠信危機及影響社會和諧穩(wěn)定不安定因素等這些問題中潛藏著巨大社會風(fēng)險，這些問題可以說是當前中華人民共和國十分急迫并亟待解決問題，這些問題中潛藏著巨大社會風(fēng)險。這些問題如果得不到較好解決和解決，累積到一定限度，就也許失控從而形成社會危機。在很大限度上可以說，這些社會問題是當前中華人民共和國社會風(fēng)險之源。3、評估主體重大事項決策提出、政策起草、項目報批、改革牽頭、工作實行等關(guān)于部門是負責(zé)組織重大事項社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作主體。涉及到各種部門，牽頭部門為評估工作主體，其她有關(guān)部門協(xié)助辦理。4、社會風(fēng)險評估工作規(guī)定（1）加強組織領(lǐng)導(dǎo)主管部門要高度注重，切實加強對重大事項社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作組織領(lǐng)導(dǎo)。重要領(lǐng)導(dǎo)要加強對評估工作督促、指引，其她領(lǐng)導(dǎo)要積極抓好分管范疇內(nèi)重大事項社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作，及時研究解決工作中遇到重大問題，提高重大事項社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作水平。各單位要把評估成果作為重大事項決策重要根據(jù)，認真執(zhí)行、切實推動社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作，相應(yīng)進行評估事項要做到不評估不決策，不評估不實行。（2）嚴肅責(zé)任查究各級各部門要把重大事項社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作納入社會治安綜合治理考核體系，相應(yīng)進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估而未實行評估，或因組織實行不力、走過場，以及防范化解工作不貫徹、不到位，引起大規(guī)模集體上訪或群體性事件等影響社會穩(wěn)定事件，要根據(jù)關(guān)于規(guī)定嚴肅查究關(guān)于單位和有關(guān)人員責(zé)任。（三）社會穩(wěn)定風(fēng)險評估根據(jù)及范疇1、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告編制根據(jù)（1）《中華人民共和國環(huán)保法》（1989年12月26日）。（2）《中華人民共和國水法》（中華人民共和國主席令第74號，年8月29日）。（3）《中華人民共和國水污染防治法》（年2月28日）。（4）《中華人民共和國水污染防治法實行細則》（國務(wù)院令第284號，3月20日）。（5）《中華人民共和國大氣污染防治法》（年4月29日）。（6）《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》（1996年10月29日）。（7）《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》（年4月）。（8）《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》（年9月1日起實行）。（9）《中華人民共和國清潔生產(chǎn)增進法》（年6月29日）。（10）《實行工程建設(shè)強制性原則監(jiān)督規(guī)定》（建設(shè)部令第81號）。（11）《都市房地開發(fā)經(jīng)營管理條例》（國務(wù)院令第248號）。（12）《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》（國務(wù)院令第279號）。（13）綠色建筑評價原則（GB/T50378-）。（14）綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則（建科[]199號）。（15）采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范（GB50019-）。（16）通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范（GB50243-）。（17）《國務(wù)院信訪條例》。（18）《XX市都市總體規(guī)劃》（—）。（19）《XX市住房建設(shè)規(guī)劃》（—）。（20）《XX省人民政府關(guān)于進一步加快城鄉(xiāng)住宅建設(shè)決定》。（21）XX市人民政府《關(guān)于增進我市房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展若干意見》。（22）《XX記錄年鑒》—。（23）國家及XX省關(guān)于都市規(guī)劃和住宅建設(shè)現(xiàn)行法規(guī)。（24）《建設(shè)項目經(jīng)濟評論辦法與參數(shù)》第三版。（25）建設(shè)單位提供其他關(guān)于資料。（26）《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務(wù)院令第590號)。（27）《XX市都市房屋征收與拆遷補償安頓暫行辦法》。2、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估范疇本項目風(fēng)險評估范疇重要涉及：房屋征遷風(fēng)險評估；環(huán)境影響風(fēng)險評估；建筑安全風(fēng)險評估；財務(wù)管理風(fēng)險評估及其他方面風(fēng)險評估等五項內(nèi)容。（四）社會穩(wěn)定風(fēng)險評估原則、程序及辦法1、評估原則（1）權(quán)責(zé)統(tǒng)一原則由重大事項承辦部門詳細組織實行風(fēng)險評估工作，按照“誰主管、誰負責(zé)”、“誰決策、誰負責(zé)”、“誰審批、誰負責(zé)”規(guī)定，對評估結(jié)論負責(zé)。（2）合法合理原則評估重大事項必要依照法律、法規(guī)和政策，做到公開、公正，體現(xiàn)公平，符合大多數(shù)人民群眾意愿。（3）科學(xué)民主原則依照有關(guān)法律法規(guī)和政策制定科學(xué)、規(guī)范評估原則，進一步調(diào)查研究，多渠道、多方式、多層次征求意見，定性與定量分析相結(jié)合，充分論證，保證評估工作全面、客觀、精確。（4）以人為本原則統(tǒng)籌考慮發(fā)展需要與人民群眾承受能力，統(tǒng)籌考慮人民群眾長遠利益與現(xiàn)實利益，切實維護人民群眾合法權(quán)益。（5）公平和效益原則對的解決改革、發(fā)展、穩(wěn)定關(guān)系，把改革力度、發(fā)展速度與社會可承受限度統(tǒng)一起來，實現(xiàn)政治效益、經(jīng)濟效益有機統(tǒng)一。2、評估程序（1）制定評估方案由評估主體對已擬定評估事項制定評估方案，明確詳細規(guī)定和工作目的。（2）組織調(diào)查論證評估主體依照實際狀況，將擬決策事項通過公示公示、走訪群眾、問卷調(diào)查、座談會、聽證會等各種形式，廣泛征求意見，科學(xué)論證，預(yù)測、分析也許浮現(xiàn)不穩(wěn)定因素。（3）擬定風(fēng)險級別為便于評價表述精確，本報告把風(fēng)險發(fā)生也許性大小劃提成5個級別，也許性由小到大以次表述為：很小、較小、中檔、較大、很大。（4）形成評估報告在充分論證評估基本上，評估主體就評估事項、風(fēng)險分析、評估結(jié)論、應(yīng)對辦法編制社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告。（5）集體研究審定重大事項實行前必要公司辦公會等形式集體研究審定。評估主體將評估報告、化解風(fēng)險工作預(yù)案提交局黨組會、局長辦公會等會議審批，由會議集體研究視狀況作出實行、暫緩實行或不實行決定。對已批準實行重大事項，評估主體要密切監(jiān)控運營狀況，及時調(diào)控風(fēng)險、化解矛盾，保證重大事項順利實行。3、評估辦法以施工圖文獻資料為主線，綜合運用風(fēng)險層次分析法、圖表法、模糊綜合評估法等辦法。二、房屋征遷風(fēng)險評估該項目蔬菜大棚拆遷補償工作有也許引起矛盾糾紛，因此必要對其潛在風(fēng)險進行先期預(yù)測、先期研判、先期介入、先期化解，在理解民情、反映民意、集中民智、愛惜民力基本之上，實現(xiàn)科學(xué)決策、民主決策、依法決策，切實維護最廣大人民群眾主線利益?；谏鲜鰻顩r，房屋征收補償辦公室作為該項目組織實行單位，及時組建了評估工作領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組，入戶調(diào)查研究，理解社情民意。同步向關(guān)于法律單位和個人征詢，廣泛聽取意見和建議。對徽能?皇家花園建設(shè)項目建設(shè)房屋征收項目進行了全面、認真社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，形成社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告如下。（一）房屋征收范疇徽能?皇家花園建設(shè)項目建設(shè)房屋征收范疇：XX市相山區(qū)相山南路東，規(guī)劃堿河路南。征收面積約50259.66平方米（約75.39畝）。（二）房屋征收也許引起社會穩(wěn)定風(fēng)險內(nèi)涵及其成因房屋征收引起社會穩(wěn)定風(fēng)險，即政府在執(zhí)行房屋征收政策、實行房屋征收過程中給人民群眾生活、生產(chǎn)、財產(chǎn)等與其切實利益有關(guān)各個方面導(dǎo)致負面影響各損失也許性。房屋征收對征收范疇人群影響是多方面：失去收益性物業(yè)、失去宅基地及住宅、原有生活方式和鄰里關(guān)系變化、產(chǎn)生失落感、剝奪感等。此外，不同步間之間、不同區(qū)域之間、不同征收性質(zhì)之間不同補償原則和方式，有也許導(dǎo)致群眾對比甚至盲目攀比，導(dǎo)致誤解，產(chǎn)生不公平感等。因都市房屋征收需要而遷出原居住地被征收人，為了公共利益需要，她們不得不離開家園，失去原有生存空間，去適應(yīng)一種新未知環(huán)境。引起房屋征收社會穩(wěn)定風(fēng)險因素，分析如下：房屋征收強制性在國內(nèi)現(xiàn)階段，房屋征收是政府行為而不是市場行為，政府發(fā)布公示，組織與實行，政府行為帶有一定強制性，這樣做利于保證工程建設(shè)進度規(guī)定。房屋征收在對被征收人進行公平合理補償前提下進行，不以被征收人自愿條件，其產(chǎn)生負面作用也是不容忽視。被征收人對補償盼望值過高房屋價值具備很強區(qū)域性，不同區(qū)位房屋價值相差明顯。隨著都市化演進和都市不斷擴張，都市邊界房屋升值明顯，人民對房屋升值預(yù)期加強，要價和附帶條件越來越高。當前房屋征收補償原則，雖然實行是市場價，但和補征收人不斷增長規(guī)定和欲望相比，補償經(jīng)常不能滿足被征收人規(guī)定。房屋征收帶來破壞性當人們房屋被征收、被迫遷移時，其原有生活模式會受到影響，大量有收益生產(chǎn)資料將會喪失，收入來源減少；教誨和醫(yī)療保健等福利設(shè)施及服務(wù)短期內(nèi)將有也許變化；社會關(guān)系網(wǎng)解體。這種破壞性將影響被征收人生產(chǎn)生活水平提高。補償不公平等其他因素不同步間之間、不同區(qū)域之間、不同征收方式之間不同補償原則和方式，有也許導(dǎo)致群眾互相對比甚至盲目攀比，導(dǎo)致誤解，產(chǎn)生不公平感。此外，政府征收程序不到位、工作不細致、補償費不能準時撥付等都也許誘發(fā)社會穩(wěn)定風(fēng)險。（三）風(fēng)險內(nèi)容及其評價在房屋征收過程中，社會穩(wěn)定風(fēng)險衍生于有關(guān)利益群體對房屋征收項目抗拒，這種抗拒有各種體現(xiàn)形式，如上訪、留置原地回絕搬遷、暴力對抗、甚至群體示威等。因而，對房屋征收項目所涉及影響社會穩(wěn)定風(fēng)險進行界定，應(yīng)認真分析房屋征收實行，群眾也許引起異議、遭遇到損失或不適，這些異議、損失或不適為引起社會不穩(wěn)定風(fēng)險。在辨認了徽能?皇家花園建設(shè)項目建設(shè)房屋征收項目也許面臨社會穩(wěn)定風(fēng)險基本上，對上述風(fēng)險發(fā)生也許性大小分別進行定性評價。為便于評價表述精確，本報告把風(fēng)險發(fā)生也許性大小劃提成5個級別，也許性由小至大依次表述為：很小、較小、中檔、較大、很大，并依照專家經(jīng)驗以及對房屋征收有關(guān)利益群體民意調(diào)研成果，界定各類風(fēng)險發(fā)生也許性大小。依照對房屋征收項目實行過程中易發(fā)生社會風(fēng)險判斷，并結(jié)合徽能?皇家花園建設(shè)項目建設(shè)房屋征收項目詳細情形，也許會誘發(fā)異議、損失或不適等風(fēng)險及其評價重要如下：項目合法性、合理性遭質(zhì)疑風(fēng)險風(fēng)險內(nèi)容：該項目政策與否與現(xiàn)行政策、法律、法規(guī)相抵觸，與否有充分政策、法律根據(jù)；該項目與否堅持嚴格審查審批和報批程序；與否通過嚴謹科學(xué)可行性研究論證，與否充分考慮屆時間、空間、人力、物力、財力等制約因素；征收方案與否合理可行，工作辦法與否完善。本項目合法，手續(xù)完備，程序完備本項目通過充分可行性論證，嚴格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務(wù)院令第590號)、《XX市都市房屋征收與拆遷補償安頓暫行辦法》（見附錄）及關(guān)于法規(guī)實行，程序合法，手續(xù)齊全。該項目符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃；土地運用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，規(guī)劃部門已出具規(guī)劃意見，并且在規(guī)劃審批前通過各種形式進行公示，公示期間群眾無投訴；土地部門也出具了土地預(yù)審意見。征收程序按照關(guān)于法律規(guī)定，決策民主、程序合法、成果公開。但是上述依法進行活動并不能徹底解決群眾對合法性質(zhì)疑問題。一方面，社會各界對征收補償合法性還持有懷疑態(tài)度。另一方面，該項目用于住宅、商業(yè)等非公益用途，其合法性也許被質(zhì)疑。鑒于這些問題，上述問題應(yīng)當受到關(guān)于部門足夠注重。（2）本項目符合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展需要本項目位于我市南部新城區(qū)，徽能?皇家花園建設(shè)項目建設(shè)增長都市商業(yè)旅游資源，提高都市品位，推動商業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。該項目建設(shè)道路廣場，道路交通等基本設(shè)施得到了改進，對于周邊發(fā)展同樣具備較強推動力。從都市經(jīng)營出發(fā)，該區(qū)域合理發(fā)展，會整合周邊市場資源，具備推動都市經(jīng)濟發(fā)展明顯作用。（3）本項目是實行都市規(guī)劃需要徽能?皇家花園建設(shè)項目建設(shè)是我市都市建設(shè)重點工程，是我市打造商貿(mào)旅游都市重要配套項目，現(xiàn)已經(jīng)完畢了規(guī)劃編制工作。按照規(guī)劃，今明兩年將進行規(guī)劃貫徹工作，在基本設(shè)施投入之后，商貿(mào)旅游功能將會發(fā)揮出來。評價結(jié)論：項目合理性風(fēng)險較小，而其合法性會受到質(zhì)疑，風(fēng)險較大。項目也許導(dǎo)致環(huán)境破壞風(fēng)險風(fēng)險內(nèi)容：該項目需征收房屋，把居民區(qū)變成建設(shè)用地，也許會對區(qū)域植物導(dǎo)致一定限度破壞。此外，項目在運營期也許也會對周邊環(huán)境導(dǎo)致一定限度影響。XX錦潤置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司建設(shè)徽能?皇家花園建設(shè)項目在施工期間嚴格按照設(shè)計方案進行施工，嚴格依照環(huán)保及水土保持投資預(yù)算投入保護辦法建設(shè)，做好各項防治，對路面進行灑水解決粉塵，在白天進行施工作業(yè)，基本上對周邊環(huán)境影響不大，不會產(chǎn)生噪聲擾民現(xiàn)象。本項目建成后，綠地率35.02%，不但不會破壞本地環(huán)境，還能進一步提高周邊區(qū)域生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。評價結(jié)論：項目導(dǎo)致環(huán)境破壞風(fēng)險很小群眾抵制征收風(fēng)險風(fēng)險內(nèi)容：由于蔬菜大棚拆遷涉及群眾切身利益，加上群眾對蔬菜大棚拆遷政策缺少理解，因而在蔬菜大棚拆遷問題上往往會與政府站在對立面，以各種形式抵制征收。房屋征收項目中群眾最敏感最擔(dān)憂是公平合理補償問題。項目涉及蔬菜大棚拆遷需要拆除和搬遷，對其生活會導(dǎo)致某些不便和沖擊。如果補償不合理，雖然是少數(shù)人不滿意，也有也許影響項目進度和社會不穩(wěn)定。此外，原有收益短期內(nèi)也許會失去，從而影響收入水平。為了羸得群眾對房屋征收項目支持，咱們已在房屋征收過程中摸索出了一套成熟做法，可以有效地化解群眾對征地項目不理解、不支持。在此前項目中，一線工作人員高度負責(zé)，積極放棄自已節(jié)假日休息時間，積極與被征收群眾聯(lián)系溝通，向解答各項征收問題，宣傳項目建設(shè)意義和征收政策；嚴格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務(wù)院令第590號)、《XX市都市房屋征收與拆遷補償安頓暫行辦法》及關(guān)于法規(guī)實行，不讓被拆遷人經(jīng)濟上受損，同步對關(guān)系到群眾切身利益補償數(shù)目，一絲不茍，重復(fù)核對，積極協(xié)助解決力所能入補償問題，順利高效推動征收工作。本項目已嚴格依照《國有土地上房屋征收與補償條例》等關(guān)于規(guī)定擬定了征收補償方案，并組織征求意見，補償方案合理性得到了群眾承認，每個拆遷戶對自己補償方案就行了簽字確認。拆遷辦與拆遷戶訂立合同詳細資料當前拆遷辦留存。評價結(jié)論：抵制房屋征收風(fēng)險較小群眾對生活環(huán)境變化不適風(fēng)險風(fēng)險內(nèi)容：該項目所在地是居民蔬菜基地。該項目蔬菜大棚拆遷將打破本來生存現(xiàn)狀，從而導(dǎo)致內(nèi)心不安與擔(dān)憂。會使被征收人在短期內(nèi)感到惶恐和不適。該項目房屋征收意味著居民生存方式將會晤臨變化，讓她們感到不適應(yīng)。但是，這種不適應(yīng)僅僅是短期，隨著該項目建成，居民生活、就業(yè)、出行等條件將得到明顯改進，并能長期從該項目所帶動都市化進程中受益。評價結(jié)論：群眾對生活環(huán)境變化不適風(fēng)險較小。群眾對生活保障擔(dān)憂風(fēng)險風(fēng)險內(nèi)容：該項目需大量蔬菜大棚拆遷，經(jīng)營性質(zhì)蔬菜大棚拆遷滅失會使某些打工者失去本來打工機會，導(dǎo)致暫時性失業(yè)，從而使其面臨生存壓力。該項目在實現(xiàn)公共利益同步，把群眾短期需要和長遠利益結(jié)合起來綜合考慮。本項目已嚴格依照《國有土地上房屋征收與補償條例》等關(guān)于規(guī)定擬定了征收補償方案，并組織征求意見，補償方案合理性得到了群眾承認，每個拆遷戶對自己補償方案就行了簽字確認。評價結(jié)論：群眾對生活保障擔(dān)憂風(fēng)險很小。項目也許引起社會矛盾風(fēng)險風(fēng)險內(nèi)容：該項目在蔬菜大棚拆遷補償過程中，個別居民也許會由于對補償方案不滿意而回絕搬遷、抵制征收。此外，不排除有民間組織通過收買本地居民補償權(quán)利而介入反征收活動，滋事生非，干擾項目進展，并從中牟利。本項目房屋征收補償工作精心布置，組織嚴密，在征收補償過程中盡量做到不引起。少引起居民不滿情緒，以情動人，以理服人。早在征收工作開展之初，市征收辦就會同杜集區(qū)、高岳街道辦事處及規(guī)劃、土地、房管、城管等部門和單位對征收工作周密謀劃、精心組織，積極推動。在制定征收補償方案時，召開座談會，重復(fù)征求群眾意見和建議，盡量使補償方案更完善、更合理。開展宣教，針對居民所提意見和關(guān)懷問題，設(shè)立征收政策法規(guī)流動征詢點，現(xiàn)場解答居民對補方案質(zhì)疑。對抵觸情緒較大居民，采用換位思考方式，竭力解決她們實際問題，消除其對抗心理。另處，針對社會上偶發(fā)與本項目征收關(guān)于零星失實評價，充分運用電視臺、電臺、報紙等新聞媒體進行正面報道，消除誤解，引導(dǎo)輿論支持房屋征收。評價結(jié)論：項目也許引起社會治安風(fēng)險較?。ㄋ模┓课菡魇昭a償風(fēng)險綜合評價上文已對該項目也許引起不利于社會穩(wěn)定六大類風(fēng)險也許性大小進行了單項評價，為便于度量該項目整體風(fēng)險大小，有必要對各類風(fēng)險也許性大小進行量化，然后得到項目綜合風(fēng)險大小。一方面依照本地以往征地經(jīng)驗和民意調(diào)研成果擬定每類風(fēng)險因素權(quán)重W，取值范疇為[0,1]，W取值越大表達某類風(fēng)險在所有風(fēng)險中重要性越大。另一方面擬定風(fēng)險也許性大小級別值C，上文已將風(fēng)險劃分為5個級別（很小、較小、中檔、較大、很大），級別值C按風(fēng)險也許性由小至大分別取值為0.2,0.4,0.6,0.8,1.0。然后將每類風(fēng)險因素權(quán)重與級別值相乘，求出該類風(fēng)險因素得分（即為W×C），把各類風(fēng)險得分加總求和即得到綜合風(fēng)險分值，即∑W×C。綜合風(fēng)險分值越高，闡明項目風(fēng)險越大。普通而言，綜合風(fēng)險分值為0.2-0.4時，表達該項目風(fēng)險低，有引起個體矛盾沖突也許；分值為0.41-0.7時，表達該項目風(fēng)險中檔，有引起普通性群體事件也許；分值為0.71-1.0時，表達該項目風(fēng)險高，有引起大規(guī)模群體事件也許。本項目綜合風(fēng)險值求取見下表：項目風(fēng)險綜合評價表風(fēng)險類別風(fēng)險權(quán)重（W）風(fēng)險發(fā)生也許性（C）W×C很小0.2較小0.4中檔0.6較大0.8很大1.0項目合法性，合理性遭質(zhì)疑風(fēng)險0.10√0.08項目也許導(dǎo)致環(huán)境破壞風(fēng)險0.15√0.03群眾抵制征地風(fēng)險0.20√0.08群眾對生活環(huán)境變化不適風(fēng)險0.15√0.06群眾對生活保障擔(dān)憂風(fēng)險0.20√0.04項目也許引起社會矛盾風(fēng)險0.20√0.06綜合風(fēng)險0.35從表中可看出，徽能?皇家花園建設(shè)項目建設(shè)房屋征收補項目也許引起不利于社會穩(wěn)定綜合風(fēng)險值為0.35，風(fēng)險限度低，意味著項目實行過程中浮現(xiàn)群體性事件也許性不大，但不排除個體矛盾沖突也許。（五）風(fēng)險防范辦法依照對項目也許誘發(fā)風(fēng)險及其評價，咱們采用了下述風(fēng)險防范辦法。1、注重對被征收人切身利益保護一是嚴格執(zhí)行征收補償原則。按照新條例精神咱們制定了征收補償方案，為了保證項目順利進行，在詳細操作時候，本著有助于保護被征收人切身利益角度，制定原則時，按照政策規(guī)定，取高舍低。二是對該區(qū)域住房和生活“雙困戶”調(diào)查核算，做好思想工作，認真貫徹關(guān)于優(yōu)惠政策，使其享有最低生活保障。2、科學(xué)安排和監(jiān)管補償資金使用該項目征收補償金已到位，由征收辦、財政局、開戶行三方監(jiān)管，足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。3、減少征收其間擾民市區(qū)征收辦和相山區(qū)政府及職能部門密切配全，嚴格規(guī)定，工作人員，換位思考，熱情服務(wù)，文明工作，減少擾民。4、保障項目全過程治安安全市區(qū)征收辦，采用以防止為主治安防范辦法。在項目全過程加強綜全漢理工作，保持征收涉及區(qū)域?qū)こＶ伟箔h(huán)境良好。密切關(guān)注很少數(shù)人也許因?qū)ρa償不滿意引起上訪、鬧訪、煽動群眾、示威等動向，第一時間采用教誨、說服、化解等辦法，將問題消除在萌芽狀態(tài)。（六）下步風(fēng)險防范方案盡管徽能?皇家花園建設(shè)項目建設(shè)房屋征收項目發(fā)生不利于社會穩(wěn)定風(fēng)險限度低，但并不意味著該征收項目會一帆風(fēng)順，仍要注意加強對房屋征收實行過程中也許浮現(xiàn)個體矛盾沖突防范，并隨時戒備和征收進展中也許浮現(xiàn)風(fēng)險發(fā)生。1、繼續(xù)加強征收政策宣傳，營造良好社會輿論氛圍通過電視、廣播、報紙能各種新聞媒體，宣傳徽能?皇家花園建設(shè)項目對完善都市基本設(shè)施建設(shè)、拉動地方經(jīng)濟發(fā)展、帶動周邊土地升值、增長人民就業(yè)和發(fā)展機會這些正面影響。盡管短期內(nèi)居民會有少量利益損失或者轉(zhuǎn)型期生活不便，甚至帶來感情痛苦、焦急等，權(quán)衡利弊，該區(qū)域群眾將會是最大受益者。因而，有必要繼續(xù)加強征收政策宣傳，輿論先行。2、創(chuàng)新思路，講科學(xué)征收辦法，以人為本，增進和諧在征收過程中要不斷創(chuàng)新工作思路，講求科學(xué)有效辦法特別要最大限度地照顧被征收群眾利益。在征收過程中，還要按規(guī)定做好公開、公示工作，保證被征遷對象知情權(quán)。3、加強風(fēng)險預(yù)警，做好征收現(xiàn)場維穩(wěn)工作建立風(fēng)險預(yù)警制度，對征收過程中發(fā)生不穩(wěn)定因素進行每日排查。加強現(xiàn)場治安保障，突發(fā)事件一旦發(fā)生或是浮現(xiàn)發(fā)生苗頭后，各方力量和人員都及時投入到位，各司其職，有條不紊開展工作；涉及單位重要領(lǐng)導(dǎo)要親臨現(xiàn)場，對能解決問題要現(xiàn)場予以承諾和答復(fù)，保證事態(tài)不擴大，把不穩(wěn)定因素影響制在最小范疇內(nèi)。4、加強對資金使用監(jiān)管，防止腐敗發(fā)生加強對補償資金，資產(chǎn)合法使用監(jiān)管，防止因資金使用、資產(chǎn)運作不當而影響群眾切身利益，進而發(fā)生“次生”社會不穩(wěn)定現(xiàn)象。（七）結(jié)論本報告對徽能?皇家花園建設(shè)項目建設(shè)房屋征收過程中也許發(fā)生社會穩(wěn)定風(fēng)險進行了人別與評價，結(jié)論如下：徽能?皇家花園建設(shè)項目建設(shè)房屋征收項目也許會引起六類不利于社會穩(wěn)業(yè)懈險，這六類風(fēng)險發(fā)生也許性大小評價成果是：第1類風(fēng)險，項目合法性、合理性遭質(zhì)疑風(fēng)險，該類風(fēng)險發(fā)生也許性較大；第2類風(fēng)險，項目也許導(dǎo)致環(huán)境破壞風(fēng)險，該類同險發(fā)生也許性很?。坏?類風(fēng)險，群從抵制風(fēng)險，該類風(fēng)險發(fā)生也許性較小；第4類風(fēng)險，群眾對生活環(huán)境變化不適風(fēng)險，該類風(fēng)險發(fā)生可通性較??；第5類風(fēng)險，群眾對生活保障擔(dān)憂風(fēng)險，該風(fēng)險發(fā)生也許性很?。坏?類風(fēng)險，項目也許引起社會矛盾風(fēng)險，該類風(fēng)險發(fā)生也許性很小。綜合評價：徽能?皇家花園建設(shè)項目建設(shè)房屋征收項目社會穩(wěn)定風(fēng)險限度低，但有發(fā)生個體矛盾沖突也許。當前已經(jīng)采用和下步將采用系列風(fēng)險防范辦法，在一定限度上會起到險低以致消除社會風(fēng)險效果。但其效果好壞，取決于這些防范辦法執(zhí)行力度大小影響。三、環(huán)境影響風(fēng)險評估（一）環(huán)境影響風(fēng)險評估目本次環(huán)評目在于通過對徽能?皇家花園建設(shè)項目周邊區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀調(diào)查分析，預(yù)測該工程項目建成后，也許對周邊環(huán)境導(dǎo)致影響限度和范疇，以及工程建成后本地環(huán)境質(zhì)量也許發(fā)生變化，并提出切實可行污染防治辦法。詳細為：1、通過建設(shè)項目所在區(qū)域自然環(huán)境、社會環(huán)境和環(huán)境質(zhì)量狀況監(jiān)測和調(diào)查，掌握環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀。2、通過工程分析弄清工程污染源分布與“三廢”排放狀況，評述工程擬采用污染控制辦法水平與效果，注重水資源合理運用，提高水運用率。3、通過現(xiàn)場調(diào)查、監(jiān)測及類比資料分析，在掌握本項目所在區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀基本上，預(yù)測該工程也許對環(huán)境導(dǎo)致影響，并提出相應(yīng)控制或減少不利影響辦法與建議。4、從環(huán)保出發(fā)，評述其產(chǎn)業(yè)構(gòu)造及生產(chǎn)工藝先進性，闡述項目選址及總圖布局合理性，并提出相應(yīng)調(diào)節(jié)意見。5、從清潔生產(chǎn)、污染物達標排放、污染物排放總量控制等方面，論證項目廢水、廢氣及固體廢物處置等污染控制辦法可行性，提出經(jīng)濟上合理、技術(shù)上可行，環(huán)境影響較小末端治理優(yōu)化方案。（二）該項目環(huán)境影響風(fēng)險來源1、重要污染源本項目產(chǎn)生重要污染源為建設(shè)過程建筑垃圾和項目完畢后少量生活廢水。2、預(yù)測排放狀況（1）施工期施工期間重要是建設(shè)過程中產(chǎn)生廢水、固體廢棄物、施工揚塵以及設(shè)備產(chǎn)生噪聲污染。（2）運營期運營期間重要是某些工作生活中廢水、固體廢棄物污染。3、依照本項目自身特點，與否對城區(qū)生態(tài)環(huán)境導(dǎo)致影響。（三）環(huán)保風(fēng)險評價1、環(huán)境風(fēng)險內(nèi)容及其評價（1）大氣環(huán)境1）在土地平整、開挖、取、棄土以及建筑材料裝卸運送易飛散物料時，要采用防風(fēng)遮擋辦法，必要時加蓋蓬布。2）在工程建設(shè)過程中必要揚塵防治辦法，物料攪拌點應(yīng)選在下風(fēng)距居民較遠處。3）配備灑水設(shè)備定量灑水,防止揚塵污染。4）項目建設(shè)要控制施工人員數(shù)量,施工單位生活服務(wù)設(shè)施應(yīng)使用液化氣、電力等清潔能源，盡量減少使用燃煤。5）營運期本項目基本無廢氣排出。綜上所述本項目對大氣環(huán)境污染很小。（2）水環(huán)境1）執(zhí)行國家《污水綜合排放原則》（GB8978-1996）。2）有效地運用水資源，制定污水解決辦法，堅決杜絕亂排亂放污水。禁止運用滲坑、滲井、裂隙排放、傾倒污水。3）禁止向水體排放生活垃圾、廢渣、廢油、酸堿液及其他有毒廢液；禁止在水體中清洗裝過油類或其他有毒污染物容器；禁止向水體排放或傾倒任何超標放射性廢渣和廢水。4）對所有污水、垃圾、應(yīng)進行集中定期進行解決，污水應(yīng)通過解決符合排放原則后才干排放，垃圾、污水解決原則必要符合環(huán)保規(guī)定，就其解決方式和地點，應(yīng)接受本地環(huán)保部門指引。綜上所述本項目對水環(huán)境污染很小。（3）聲環(huán)境1）施工機械為高強度非穩(wěn)態(tài)聲源，操作和施工人員應(yīng)安排輪流休息，減少持續(xù)接觸聲源時間。2）連輸車輛應(yīng)禁鳴嗽叭。3）盡量選用低噪聲施工設(shè)備，高噪聲設(shè)備夜間（22：00～6：00）停止施工，減輕施工噪聲對周邊居民及野生動物影響。綜上所述本項目對聲環(huán)境污染很小。（4）固體垃圾污染1）建設(shè)施工期間按照施工籌劃進行。工程完畢后，不能殘留廢棄建筑材料，建設(shè)單位應(yīng)規(guī)定施工單位規(guī)劃運送，加強管理，這些建筑垃圾應(yīng)盡量分類后回收運用，對有運用價值廢棄物應(yīng)當循環(huán)運用，對無運用價值廢棄物應(yīng)送至建筑垃圾填埋場，而不能隨意丟棄傾倒，以減少對周邊環(huán)境影響。2）設(shè)立暫時垃圾貯存設(shè)施，防止流失，并定期把垃圾送到指定垃圾場；3）禁止將具有毒成分廢碴隨意傾倒或直接掩埋。綜上所述本項目垃圾對環(huán)境污染很小。（5）項目對周邊環(huán)境影響本項目建設(shè)嚴格執(zhí)行XX市都市規(guī)劃方案，嚴格執(zhí)行建筑規(guī)范，不會影響周邊居民采光和通風(fēng)，項目建成后大廈與淮海路高樓群相協(xié)調(diào)，會進一步增強淮海路作為XX市最繁華商貿(mào)區(qū)整體效果。2、環(huán)保風(fēng)險綜合評價該項目環(huán)保風(fēng)險綜合評價見下表：項目環(huán)境風(fēng)險綜合評價表風(fēng)險類別風(fēng)險權(quán)重（W）風(fēng)險發(fā)生也許性（C）W×C很小0.2較小0.4中檔0.6較大0.8很大1.0大氣環(huán)境污染風(fēng)險0.30√0.06水環(huán)境污染風(fēng)險0.20√0.04聲環(huán)境污染風(fēng)險0.30√0.06固體垃圾污染風(fēng)險0.20√0.04綜合風(fēng)險0.20從上表可看出，該項目也許浮現(xiàn)環(huán)境污染綜合風(fēng)險值為0.20，風(fēng)險限度低，意味著項目實行過程中浮現(xiàn)環(huán)境污染也許性不大。（四）生態(tài)環(huán)保辦法1、施工期生態(tài)環(huán)保辦法（1）盡量減小對水體和植被破壞，注意保護水體、植被，防止泥沙流入水體，同步要減少工程暫時占地對植被破壞。（2）合理安排施工活動時間。在排施工時注意施工作業(yè)等產(chǎn)生高噪聲活動，盡量避開夜間施工。（3）施工期間在修建必不可少建筑物時，要精心選點，以減少與環(huán)境不和諧感；在進行排水、電力、通信管線施工時，采用埋地敷設(shè)（埋深≥0。5m）。（4）施工完畢后,要實行植被恢復(fù)工程、綠化補缺工程建設(shè)，對生態(tài)環(huán)境遭破壞地段，要進行全面恢復(fù)，恢復(fù)原有生態(tài)平衡和自然環(huán)境，恢復(fù)景區(qū)整體景觀效果。（5）景觀保護辦法針對項目區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀，特提出如下景觀保護辦法：1）工程建設(shè)力求做到與自然相協(xié)調(diào)，對工程施工破壞地形及施工暫時占地進行人工修復(fù)，并對用地布局進行規(guī)劃，力求項目與風(fēng)景資源背景之間景觀相融性評價分級達到景觀指標規(guī)定。2）工程施工結(jié)束后，對征地范疇內(nèi)導(dǎo)致植被破壞盡快采用必要恢復(fù)及補救辦法，并注意林相和諧，對于施工區(qū)域，破壞什么植被就補救什么植被。（6）水土流失防護辦法擬建項目水土流失防治責(zé)任范疇為建設(shè)項目所有范疇。水土流失防治責(zé)任范疇涉及工程直接影響和間接影響區(qū)，直接影響區(qū)為項目直接征用并進行開發(fā)建設(shè)范疇；間接影響區(qū)為直接影響區(qū)外范疇。水土流失防治重要時段為施工期。工程建設(shè)中除場地建設(shè)、建筑物基本等必要開挖外，禁止其他類型開挖行為和越界開挖。施工所需土石料除自身挖方回用外，局限性某些應(yīng)購買商品土石料，禁止就近開挖取土采石。工程設(shè)計要做好土石方平衡，制定詳細棄渣回用方案。施工過程中要合理安排進度和工期，避免開挖后作業(yè)面長期閑置產(chǎn)生水土流失，施工暫時棄渣要運至地勢平坦處堆放，并盡快回填，減少準積時間。道路和暫時棄渣場應(yīng)設(shè)立排水溝和沉淀池，在雨天必要棄渣堆覆蓋土工布以減少土流失。1）工程護坡辦法：建成后路基邊坡及涵邊坡容易成為水土流失源。應(yīng)采用工程辦法如水泥坡、沙灰坡面等，以防止水土流失。2）完善排水設(shè)施：依照路基地勢不同狀況及路基排水需要設(shè)立涵洞或?qū)潘疁锨?，以起到消能防沖作用，使水流自然流至溝渠或其他排水設(shè)施內(nèi)，并依照排水河河道狀況恰當增長排水設(shè)施。3）綠化管護辦法：綠化苗木種植初期，應(yīng)注重水肥管理，保證成活率在90%以上，對死亡苗木要及時補栽，以維持綠化體系完整性，成活后應(yīng)對沿線防護林帶和路基邊坡進行定期管理維護，并依照實際狀況不斷改進，加以鞏固、完善、提高其防護能力，防止土壤受到侵蝕。2、運營期生態(tài)環(huán)保辦法（1）廢水治理項目運營期間重要是某些生活污水，設(shè)立雨污分流排水系統(tǒng)，這樣生活污水直接排入市政管網(wǎng)，對周邊環(huán)境不會導(dǎo)致影響，只需進行簡樸解決，達標后排入市政管網(wǎng)。對其污水解決解決應(yīng)按《科學(xué)實驗建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ91-93及有關(guān)原則執(zhí)行。凡具有毒和有害物質(zhì)污水，均應(yīng)進行必要解決，符合國家排放原則后，方可排入都市污水管網(wǎng)。（2）廢氣治理本項目基本無廢氣排出。（3）生活廢棄物治理固體廢棄物采用垃圾分類存儲集中收集，統(tǒng)一由環(huán)衛(wèi)部門清運作無害化解決。因而項目固體廢棄物對周邊環(huán)境不會導(dǎo)致不良影響。（4）綠化綠化在生態(tài)建設(shè)中具備極其重要作用，不但可以改進本地微小氣候，并且具備較好調(diào)溫、調(diào)濕、吸塵、降噪及凈化空氣等功能，在減輕噪聲污染、美化環(huán)境方面具備特殊意義。建設(shè)項目除車道及地面局部停車外，建筑周邊空地均合理地布置綠化面、點，樹木及草坪綠化等，美化園區(qū)環(huán)境。（5）照明與噪音控制應(yīng)避免光污染產(chǎn)生，加強夜間中心區(qū)照明，重點突出地表建筑照明，接待區(qū)附近建筑應(yīng)控制性安裝夜間照明系統(tǒng)。對本項目擬采用施工期和營運期環(huán)保對策辦法進行技術(shù)經(jīng)濟論證成果表白本項目環(huán)保辦法選取恰當，可以產(chǎn)生較好效果。（五）結(jié)論施工期和運營期環(huán)境經(jīng)綜合治理后來，都將達到國標，該類風(fēng)險發(fā)生也許性很小。不會對周邊環(huán)境導(dǎo)致污染。評估結(jié)論：該項目對環(huán)境影響風(fēng)險很小。四、建筑安全風(fēng)險評估（一）評估根據(jù)1、施工組織設(shè)計與專項安全施工方案編審制度。2、安全技術(shù)辦法籌劃執(zhí)行制度。3、安全技術(shù)交底制度。4、架體、設(shè)備安裝驗收制度。5、施工機具進場驗收與保養(yǎng)維修制度。6、安全檢查制度。7、安全教誨培訓(xùn)制度。8、安全生產(chǎn)制度。9、傷亡事故快報制度。10、衛(wèi)生保潔制度。11、消防防火責(zé)任制度。12、班組安全活動制度。13、不擾民辦法。14、門衛(wèi)值班與保衛(wèi)制度。15、暫時用電定期檢查制度。16、項目"三寶四口"安全防護規(guī)定。17、項目現(xiàn)場落手清管理制度。18、生產(chǎn)工人安全生產(chǎn)責(zé)任制度。19、施工現(xiàn)場安全檢查制度。20、文明衛(wèi)生環(huán)境制度。21、消防管理制度。22、工地防火須知。23、班組防火制度。24、建筑施工場合治安管理制度。25、施工現(xiàn)場安全管理制度。26、建筑民工宿舍管理制度。27、班組長安全生產(chǎn)責(zé)任制度。28、文明施工辦法。29、安全生產(chǎn)六大紀律。30、建筑安裝工人安全技術(shù)操作規(guī)程普通規(guī)定。（二）建筑安全風(fēng)險評價及建筑安全辦法1、本項目建筑安全也許存在風(fēng)險事件及風(fēng)險因素2、本項目建筑安全風(fēng)險評價及辦法安全風(fēng)險評價及辦法見下表：（三）結(jié)論XX錦潤置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司，具備國家承認房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。公司重要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房地產(chǎn)項目投資、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。公司堅持“團結(jié)、敬業(yè)、高效、創(chuàng)新”公司精神，搭建科學(xué)化、規(guī)范化、專業(yè)化管理平臺，建設(shè)房地產(chǎn)行業(yè)精英團隊。本項目生產(chǎn)技術(shù)方案及安全施工辦法已經(jīng)建委審批。XX錦潤置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司建設(shè)項目在安全建設(shè)方面均得到業(yè)內(nèi)外人士好評。故該項目可以按照國家建筑規(guī)范實行，在建筑安全風(fēng)險方面風(fēng)險較小。五、財務(wù)經(jīng)營風(fēng)險評估（一）財務(wù)經(jīng)營風(fēng)險概述財務(wù)風(fēng)險是指公司財務(wù)構(gòu)造不合理、融資不當使公司也許喪失償債能力而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降風(fēng)險。狹義財務(wù)風(fēng)險，決策理論學(xué)家把風(fēng)險定義為損失不擬定性。廣義財務(wù)風(fēng)險不只是指損失不擬定性，并且還涉及賺錢不擬定性。這種觀點以為風(fēng)險就是不擬定性，它既也許給活動主體帶來威脅，也也許帶來機會。1、財務(wù)經(jīng)營風(fēng)險評估意義當前房地產(chǎn)開發(fā)公司所面臨各種財務(wù)風(fēng)險，涉及投資風(fēng)險和融資風(fēng)險，涉及宏觀系統(tǒng)性風(fēng)險和微觀非系統(tǒng)性風(fēng)險。然后對這些風(fēng)險分別運用了不同定量辦法進行了辨認與評估，例如泡沫測度法和綜合模糊評價法等，涉及風(fēng)險范疇較為全面。另一方面，將公司財務(wù)預(yù)警理論應(yīng)用在房地產(chǎn)行業(yè)，建立了房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型，并得出了某些有價值結(jié)論。實踐意義：國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢，同行業(yè)競爭，國家政策變化，這都使得房地產(chǎn)公司面臨著日益加劇風(fēng)險。在所有風(fēng)險當中，財務(wù)風(fēng)險顯得特別重要，如何對房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險進行辨認與評估，并在財務(wù)風(fēng)險管理基本上建立模型，以達到自動預(yù)警目的，將具備很高實用價值。本文試圖從財務(wù)風(fēng)險管理著手，研究房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險成因，在此基本上，提出對財務(wù)風(fēng)險進行預(yù)警管理，并借助ＳＰＳＳ軟件進一步建立財務(wù)預(yù)警模型，以提高上市公司房市公司房地產(chǎn)公司應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險能力，加強公司在激烈競爭中生存能力和賺錢能力。2、風(fēng)險形成因素（1）財務(wù)管理宏觀環(huán)境復(fù)雜性是產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險外部因素。財務(wù)管理宏觀環(huán)境復(fù)雜多變，而管理系統(tǒng)不能適應(yīng)復(fù)雜多變宏觀環(huán)境。財務(wù)管理宏觀環(huán)境涉及經(jīng)濟環(huán)境、法律環(huán)境、市場環(huán)境、社會文化環(huán)境、資源環(huán)境等因素，這些因素存在公司之外，但對公司財務(wù)管理產(chǎn)生重大影響。（2）財務(wù)管理人員對財務(wù)風(fēng)險客觀性結(jié)識局限性。財務(wù)風(fēng)險是客觀存在，只要有財務(wù)活動，就必然存在著財務(wù)風(fēng)險。然而在現(xiàn)實工作中，許多公司財務(wù)管理人員缺少風(fēng)險意識。風(fēng)險意識淡薄是財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生重要因素之一。（3）財務(wù)決策缺少科學(xué)性導(dǎo)致決策失誤。財務(wù)決策失誤是產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險又一重要因素。避免財務(wù)決策失誤前提是財務(wù)決策科學(xué)化。（4）內(nèi)部財務(wù)關(guān)系不明。這是公司產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險又一重要因素，公司與內(nèi)部各部門之間及公司與上級公司之間，在資金管理及使用、利益分派等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理不力現(xiàn)象，導(dǎo)致資金使用效率低下，資金流失嚴重，資金安全性、完整性無法得到保證。這重要存在于某些上市公司財務(wù)關(guān)系中，諸多集團公司母公司與子公司財務(wù)關(guān)系十分混亂，資金使用沒有有效監(jiān)督與控制。3、房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險體現(xiàn)形式從房地產(chǎn)公司經(jīng)營特點分析，普通房地產(chǎn)公司面臨財務(wù)風(fēng)險重要體現(xiàn)為如下幾種方面。一是無力償還債務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)公司雖然也實行資本金制度，但大某些開發(fā)公司在初期階段均以負債開發(fā)為主，自有資本金比例相稱低，大量開發(fā)資金來源于借貸。如果公司用負債進行投資不能按期收回并獲得預(yù)期收益，公司必將面臨無力償還債務(wù)風(fēng)險。二是再籌資風(fēng)險。再籌資普通是現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用辦法。在某些大型房地產(chǎn)集團，往往還會浮現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中一環(huán)斷裂，再籌資風(fēng)險效應(yīng)會放大從而給集團經(jīng)營帶來致命威脅。4、現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險監(jiān)控辦法公司只有具備對各種財務(wù)風(fēng)險加以辨認和監(jiān)測能力，才干將風(fēng)險損失限度降到最低。公司在面臨財務(wù)風(fēng)險之前都會有某些征兆，提供應(yīng)咱們某些信息。（１）宏觀監(jiān)測辦法。１）公司應(yīng)收賬款減少，流動資產(chǎn)減少，銀行透支依然，闡明公司發(fā)展后勁局限性，債務(wù)嚴重，到期償債能力差，公司變現(xiàn)能力削弱，財務(wù)風(fēng)險問題必然在不久將來暴露出來。２）財務(wù)構(gòu)造不合理。一是自有資本在總資本中比重有所下降，闡明公司浮現(xiàn)財務(wù)危機；二是虧損侵蝕了所有自有資本，并且還吃掉了一某些負債，則屬于資不抵債，必要采用堅決辦法。（２）微觀指標分析辦法。１）公司收益指標。如果從經(jīng)營收益開始就已經(jīng)虧損，闡明公司已近破產(chǎn)，雖然期間收益為賺錢，但也許是由于非主營業(yè)務(wù)或偶發(fā)事件所形成凈資產(chǎn)增長；但如果經(jīng)營收益為賺錢，而經(jīng)常收益為虧損，可以說已經(jīng)浮現(xiàn)危機信號。２）財務(wù)指標。一是資產(chǎn)負債率。該指標表達每元資產(chǎn)中有多少屬于債權(quán)人提供資金，重要反映公司資金來源構(gòu)造，普通該比率以低為好，該比率過高意味著負債過多，財務(wù)風(fēng)險過大。二是鈔票比率。該指標反映公司貨幣資金與短期投資占流動負債比例，它是以極其謹慎態(tài)度分析公司即刻償債能力，普通而言，鈔票比率越高，短期內(nèi)債務(wù)人債務(wù)風(fēng)險越小。5、財務(wù)風(fēng)險管理方略（１）風(fēng)險回避方略。指考慮到風(fēng)險事故存在也許性較大時，積極放棄或變化某項也許引起風(fēng)險損失辦法。但是為此要放棄或變化正在進行經(jīng)濟活動，需要付出巨大代價，因此它具備一定局限性。只有在某風(fēng)險帶來損失概率和損失幅度相稱高狀況下，才采用風(fēng)險回避方略。（２）風(fēng)險防范方略。風(fēng)險防范是在損失發(fā)生前消除或減少也許引起損失各項因素，避免損失產(chǎn)生。它是風(fēng)險管理中最積極、最積極風(fēng)險處置辦法。一是制定恰當風(fēng)險防范辦法。防范辦法得當，可以減少損失發(fā)生概率。二是進行風(fēng)險分離。風(fēng)險分離是將房地產(chǎn)公司面臨損失風(fēng)險單位分離，而不是將它們集中于也許遭受同樣損失同一地點，從而達到縮小損失幅度目。三是制定應(yīng)急籌劃。房地產(chǎn)公司經(jīng)營者為應(yīng)付潛在嚴重損失而制定應(yīng)急籌劃，涉及急救活動及公司在發(fā)生損失后如何繼續(xù)進行業(yè)務(wù)活動籌劃。（３）保險轉(zhuǎn)嫁方略。保險轉(zhuǎn)嫁是風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁最重要形式。指保險人購買保險單，與之擬定保險關(guān)系形式，將其固有或也許導(dǎo)致?lián)p失用小額保險費用固定下來，避免風(fēng)險損失。因而，公司財產(chǎn)險、職工人身安全險、車船險等可以通過投保方式減少公司也許遭受損失限度。6、當前國內(nèi)房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險管理中存在問題（1）某些公司缺少財務(wù)預(yù)算管理意識，對開發(fā)房地產(chǎn)項目沒有從征地成本、資金運作、經(jīng)濟效益回報率等方面作細致財務(wù)預(yù)算，導(dǎo)致資金管理上盲目運作，財務(wù)管理工作只停留在單純會計核算，忽視了成本控制，從而加大了項目成本投資，影響了經(jīng)濟效益。（2）某些公司舉債隨意，千方百計地向銀行貸款和向其她單位借款，卻沒有真正從公司內(nèi)部挖掘資金潛力以及運用自己積累和設(shè)法追回外欠債款，從而加大了成本承擔(dān)和房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險度。（3）公司資本總額中自有資本和借入資本比例不恰當對收益產(chǎn)生負面影響而形成財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)公司在用自有資金“拿地”，用土地向銀行抵押借入資金過程中，借入資本比例越大，資產(chǎn)負債率越高，財務(wù)杠桿利益越大，而隨著其產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險也越大。（二）項目財務(wù)經(jīng)營風(fēng)險分析1、財務(wù)經(jīng)營風(fēng)險分析內(nèi)容及分析（1）籌資風(fēng)險指是由于資金供需市場、宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，公司籌集資金給財務(wù)成果帶來不擬定性。本項目總投資25000億元，投資額不算很大。而XX錦潤置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司是大公司，經(jīng)濟實力雄厚；當前國家貨幣政策寬松，因而本項目籌資風(fēng)險很小。（2）投資風(fēng)險指公司投入一定資金后，因市場需求變化而影響最后收益與預(yù)期收益偏離風(fēng)險。項目所在地處在市區(qū)黃金地段，建設(shè)商貿(mào)項目商機無限。而XX錦潤置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司是大公司，實力雄厚。因而本項目投資風(fēng)險很小。（3）存貨管理風(fēng)險：公司保持一定量存貨對于其進行正常生產(chǎn)來說是至關(guān)重要，但如何擬定最優(yōu)庫存量是一種比較棘手問題，存貨太多會導(dǎo)致產(chǎn)品積壓，占用公司資金，風(fēng)險較高；存貨太少又也許導(dǎo)致原料供應(yīng)不及時，影響公司正常生產(chǎn)，嚴重時也許導(dǎo)致對客戶違約，影響公司信譽。XX錦潤置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司有較高管理水平，公司保持一定量恰到好處存貨，因而本項目存貨管理風(fēng)險很小。（4）流動性風(fēng)險是指公司資產(chǎn)不能正常和擬定性地轉(zhuǎn)移鈔票或公司債務(wù)和付現(xiàn)責(zé)任不能正常履行也許性。XX錦潤置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司經(jīng)濟實力雄厚，公司變現(xiàn)力和償付能力很強。因而本項目流動性風(fēng)險很小。（5）資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險分析1）銷售收入估算①銷售價格擬定本項目竣工后即可銷售，依照XX市近期房地產(chǎn)價格走勢，擬定銷售價格如下：按均價按5000元/m2計算，商業(yè)用房按均價按10000元/m2計算。車位按60000元/個計算。②銷售收入擬定平方米，商業(yè)用房建筑面積14275平方米按均價按5000元/m2計算，商業(yè)用房按均價按10000元/m2計算，車位491個，車位按60000元/個計算。經(jīng)估算銷售總收入為62216萬元。2）項目財務(wù)效益分析①項目總投資：25000萬元，其中項目承辦單位自籌資金10000萬元，申請銀行貸款10000萬元，剩余某些5000萬元由銷售房收入補充。②銷售總收入62216萬元。③項目開發(fā)總成本費用48983.5萬元。④利潤總額：13232.5萬元。⑤凈利潤：10000萬元。⑥稅收及附加3232.5萬元。⑦投資利潤率：40%⑧投資利稅率：52.93%⑨銷售利潤率：16.1%⑩項目投資回收期（稅后，含建設(shè)期）：4.5年3）賺錢能力分析靜態(tài)指標分析依照損益與利潤分派表與投資籌劃與資金籌措表計算如下靜態(tài)指標：投資利潤率=×100%銷售利潤率=×100%經(jīng)計算，各項財務(wù)靜態(tài)指標如下：總投資利潤率：40%；銷售利潤率：52.93%。從靜態(tài)指標看，項目具備很強獲利能力。4）償貸能力分析起開始還貸，先行償還貸款5000萬元及三年利息1599萬元，共6599萬元；還貸來源為房屋銷售收入。償還剩余貸款5000萬元及利息399.75萬元，共5399.75萬元，房屋銷售收入。剩余資金用于公司其她項目建設(shè)。表11-2還款分析表單位：萬元還款年份還款項目歸還本息（萬元）還貸來源償還借款償還利息500015996599房屋銷售收入5000399.755399.75房屋銷售收入共計100001998.7511998.755）不擬定分析①盈虧平衡分析假定本項目總投資不變，且房產(chǎn)售價按基準方案所設(shè)，則當利潤為零也即銷售收入等于總成本時，則項目剛能保本，依照用實際銷售量表達計算盈虧平衡點得出，本項目盈虧平衡點銷售率為78.73％。通過盈虧平衡分析，項目也是可以接受。從盈虧平衡分析，本項目是可行。②敏感性分析為了進一步測算項目抗風(fēng)險能力，現(xiàn)對建設(shè)投資和銷售收入做增長和減少5％單因素變化分析，項目財務(wù)收益率（稅后）變化詳見下表《敏感性分析表》。敏感性分析表項目基本方案投資變化銷售收入變化+5％-5％+5％-5％內(nèi)部收益率（％）47.4232.1866.7969.1228.95依照敏感性分析表，項目對建設(shè)投資、銷售收入變化都比較敏感，特別是建設(shè)投資變化影響更大，但均遠高于13％基準收益率，項目有很強抗風(fēng)險能力。6）財務(wù)評價結(jié)論通過財務(wù)分析，項目在財務(wù)上是可行。通過盈虧平衡分析，項目也是可以接受。通過敏感性分析，項目有很強抗風(fēng)險能力。2、財務(wù)經(jīng)營風(fēng)險綜合評價項目財務(wù)經(jīng)營風(fēng)險綜合評價表風(fēng)險類別風(fēng)險權(quán)重（W）風(fēng)險發(fā)生也許性（C）W×C很小0.2較小0.4中檔0.6較大0.8很大1.0籌資風(fēng)險0.2√0.04投資風(fēng)險0.2√0.04存貨管理風(fēng)險0.2√0.04流動性風(fēng)險0.2√0.04資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險0.20.04綜合風(fēng)險0.20從上表可看出，該項目也許浮現(xiàn)項目財務(wù)經(jīng)營綜合風(fēng)險值為0.20，風(fēng)險限度低，意味著項目實行過程中浮現(xiàn)財務(wù)經(jīng)營風(fēng)險也許性不大。（三）該項目財務(wù)經(jīng)營風(fēng)險防范辦法房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范與解決是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模風(fēng)險，采用相應(yīng)辦法和辦法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險或使房地產(chǎn)投資過程中風(fēng)險減到最低限度。1、投資分散方略房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)構(gòu)造分散，達到減少風(fēng)險目，普通涉及投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣投資影響，達到減少風(fēng)險目。而房地產(chǎn)投資時間分散則是要擬定一種合理投資時間間隔，從而避免免因市場變化而帶來損失。例如，當房地產(chǎn)先導(dǎo)指標發(fā)生明顯變化時，如經(jīng)濟增長率，人均收入、含蓄額從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進入擴張階段，此時應(yīng)為投資最佳時機，可以集中力量進行投資。共同投資也是一咱慣用風(fēng)險分散方式。共同投資開規(guī)定全作者共同對房地產(chǎn)開發(fā)基本上進行投資，利益共享，風(fēng)險同擔(dān)，充分調(diào)動投資各方積極性，最大限度發(fā)揮各自優(yōu)勢避免風(fēng)險。例如與金融部門、大財團合伙，可運用其資金優(yōu)勢，消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險；與外商聯(lián)盟，即可引進先進技術(shù)和管理經(jīng)驗，又能獲得房地產(chǎn)投資開發(fā)政策優(yōu)惠。2、投資組合方略房地產(chǎn)投資組合方略是投資者根據(jù)房地產(chǎn)投資風(fēng)險限度和年獲利能力，按照一定原則進行恰當基本上造反搭配投資各種不同類型房地產(chǎn)以減少投資風(fēng)險房地產(chǎn)投資方略。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一某些資金在普通住宅，投資一某些在高檔寫字樓等等。由于各種不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險大小不一，收益高低不同。風(fēng)險大投資基本上回報率相對較高，回報率低投資基本上相對地風(fēng)險就低些，如果資金分別投入不同房地產(chǎn)開發(fā)基本上整體投資風(fēng)險就會減少，其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)投資記收益支彌補低收益房地產(chǎn)損失，最后得到一種較為平均收益。房地產(chǎn)投資組合核心是如何科學(xué)擬定投入不同類型房地產(chǎn)合理資金比例。3、保險方略對于房地產(chǎn)投資者來說購買保險是十分必要，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險重要途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產(chǎn)投資者損失，實現(xiàn)資金循環(huán)運動，保證房地產(chǎn)投資者利潤等方面具備十分重要意義，特別對于房地產(chǎn)投資者信譽，增進房地產(chǎn)經(jīng)營活動發(fā)展具備積極作用。普通來說房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)重要有房屋保險、產(chǎn)權(quán)保險、房屋抵押保險和房地產(chǎn)委托保險。房地產(chǎn)投資者在購買保險時應(yīng)當分考慮造反房地產(chǎn)投資者所需要保險險種，擬定恰當保險金額，合理劃分風(fēng)險單位和厘定費率以及選取信譽良好保險公司等幾方面因素。4、管理方略一是注重預(yù)算管理控制。預(yù)算管理是公司尋常經(jīng)營管理活動進行財務(wù)控制基本工具，對于房地產(chǎn)公司來說，更應(yīng)注重預(yù)算管理來防范風(fēng)險。通過明確各級經(jīng)營管理者和員工在公司中地位，明確各自崗位、責(zé)任、權(quán)力和利益，來整合公司業(yè)務(wù)流、資金流和人力資源流，建立一套規(guī)范系統(tǒng)預(yù)算管理制度并有效地執(zhí)行和監(jiān)控，以實現(xiàn)公司既定戰(zhàn)略目的。二是科學(xué)規(guī)范項目決策程序。要進行周密謹慎前期考察工作，聘請專業(yè)人士參加決策，運用定量和定性分析辦法和財務(wù)工具，計算決策指標，評價決策效果，避免由于個人和家族成員素質(zhì)局限導(dǎo)致經(jīng)營決策失誤，以減少財務(wù)決策盲目性和風(fēng)險性。三是構(gòu)建有效資金管理機制，加速資金周轉(zhuǎn)。要努力提高資金使用效率，使資金運用產(chǎn)生最佳效果。要使資金來源和動用得到有效配合、資金周轉(zhuǎn)順暢，要精確預(yù)測資金收回和支付時間，注重“凈鈔票流”增長。房地產(chǎn)公司在進行投資選取和評估時不但要關(guān)注銷售額增長問題，更重要是注重鈔票流問題。銷售額增長固然可以帶來長期業(yè)務(wù)增值，但是只有鈔票流增長，公司才有財力支付股東紅利，才干保證股東權(quán)益增長，才干保證公司業(yè)務(wù)拓展，才干保證公司發(fā)展壯大。（四）結(jié)論該項目建設(shè)單位為XX錦潤置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司，建設(shè)資金充分，經(jīng)營管理能力強。該項目選址經(jīng)多方面充分論證，具備良好經(jīng)濟效益。故該項目財務(wù)經(jīng)營風(fēng)險很小。六、其她風(fēng)險評估（一）風(fēng)險類型1、政策風(fēng)險產(chǎn)業(yè)政策、投資政策、金融政策、土地政策、稅費政策、住房政策和房地產(chǎn)市場管理政策等，這些都會對房地產(chǎn)開發(fā)投資收益目的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給投資者帶來風(fēng)險。由于國家加強了宏觀調(diào)控，有也許出臺新宏觀調(diào)控政策。因而，本建設(shè)項目應(yīng)當注意防范政策風(fēng)險。2、技術(shù)風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險涉及技術(shù)研發(fā)風(fēng)險和技術(shù)代替風(fēng)險。技術(shù)研發(fā)風(fēng)險是指在技術(shù)研發(fā)風(fēng)險過程中，由于外部環(huán)境不穩(wěn)定性，項目自身復(fù)雜性，技術(shù)研發(fā)者能力有限性，導(dǎo)致項目開發(fā)失敗和終結(jié)。技術(shù)代替風(fēng)險是指隨著時間延續(xù)，新技術(shù)必然取代舊技術(shù)，使舊技術(shù)經(jīng)營公司存在風(fēng)險。3、自然風(fēng)險因自然力不規(guī)則變化產(chǎn)生現(xiàn)象所導(dǎo)致危害經(jīng)濟活動，物質(zhì)生產(chǎn)或生命安全風(fēng)險。如地震，水災(zāi)，火災(zāi)，風(fēng)災(zāi)，雹災(zāi)，凍災(zāi)，旱災(zāi)，蟲災(zāi)以及各種瘟疫等自然現(xiàn)象，在現(xiàn)實生活中是大量發(fā)生。在各類風(fēng)險中，自然風(fēng)險是保險人承保最多風(fēng)險。4、竣工風(fēng)險竣工風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，投入人力、物力巨大，涉及管理部門眾多，建設(shè)過程中不可抗力和不可控因素等因素導(dǎo)致項目未按期竣工和超支也許性。由于本項目工期較長，不可預(yù)見因素諸多，因而項目建設(shè)存在著竣工風(fēng)險。5、消防風(fēng)險這里所指消防風(fēng)險是指建筑施工現(xiàn)場存在火災(zāi)隱患，施工現(xiàn)場一旦發(fā)生火災(zāi)，不但會燒毀未建成建筑物和其周邊建筑物，并且會導(dǎo)致人員傷亡。（二）風(fēng)險因素和風(fēng)險限度分析風(fēng)險因素和風(fēng)險限度分析表見下表：表-1風(fēng)險因素和風(fēng)險限度分析表序號風(fēng)險因素名稱風(fēng)險限度闡明很大較大中檔較小很小1政策風(fēng)險√2技術(shù)風(fēng)險√3自然風(fēng)險√4竣工風(fēng)險√5消防風(fēng)險√表-2項目風(fēng)險綜合評價表風(fēng)險類別風(fēng)險權(quán)重（W）風(fēng)險發(fā)生也許性（C）W×C很小0.2較小0.4中檔0.6較大0.8很大1.0政策風(fēng)險0.20√0.04技術(shù)風(fēng)險0.20√0.04自然風(fēng)險0.20√0.04竣工風(fēng)險0.20√0.04消防風(fēng)險0.200.04綜合風(fēng)險0.20從上表可看出，該項目也許浮現(xiàn)其他綜合風(fēng)險值為0.20，風(fēng)險限度低，意味著項目實行過程中浮現(xiàn)社會、安全、環(huán)保、經(jīng)濟以外其他風(fēng)險也許性不大。（三）風(fēng)險防范辦法針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模風(fēng)險，采用相應(yīng)辦法和辦法，使項目建設(shè)過程中風(fēng)險減到最低限度。1、公司在對政策風(fēng)險進行管理時，一方面要提高對政策風(fēng)險結(jié)識。對資產(chǎn)重組過程中面臨政策風(fēng)險應(yīng)及時地觀測分析和研究，以提高對政策風(fēng)險客觀性和預(yù)見性結(jié)識，充分掌握資產(chǎn)重組政策風(fēng)險管理積極權(quán)。另一方面要對政策風(fēng)險進行預(yù)測和決策。為防止政策風(fēng)險發(fā)生，應(yīng)事先擬定資產(chǎn)重組風(fēng)險度，并對也許損失有充分預(yù)計，通過認真分析，及時發(fā)現(xiàn)潛在政策風(fēng)險并力求避免。在風(fēng)險預(yù)測基本上，對的作出解決政策風(fēng)險決策，并依照決策方案，采用各種防止辦法，力求減少風(fēng)險。對政策性風(fēng)險管理應(yīng)側(cè)重于對潛在政策風(fēng)險因素進行分析，并采用科學(xué)風(fēng)險分析辦法。通過對政策風(fēng)險有效管理，可以使公司避免或減少各種不必要損失，保證資產(chǎn)重組工作順利進行。2、公司在對技術(shù)風(fēng)險進行管理時，一方面是注重技術(shù)方案征詢論證，就技術(shù)方案可行性進行研究，對項目方案風(fēng)險水平與收益水平進行比較，對方案實行后也許成果進行猜測。另一方面，應(yīng)改進內(nèi)部組織，建立有助于技術(shù)創(chuàng)新生產(chǎn)過程組織。第三，通過選取適當技術(shù)創(chuàng)新項目組合，進行組合開發(fā)創(chuàng)新，減少整體風(fēng)險。第四，建立健全技術(shù)開發(fā)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，及時發(fā)現(xiàn)技術(shù)開發(fā)和生產(chǎn)過程中風(fēng)險隱患。第五，建立健全關(guān)于技術(shù)治理內(nèi)部控制制度，加強對技術(shù)資產(chǎn)監(jiān)督治理。3、針對因自然力不規(guī)則變化產(chǎn)生現(xiàn)象所導(dǎo)致危害風(fēng)險。公司未雨綢繆積極應(yīng)對，避免風(fēng)險發(fā)生或最大限度減少風(fēng)險。4、抓緊施工建設(shè)，保證準時完畢工程建設(shè)，嚴格財務(wù)管理避免超支。規(guī)避竣工風(fēng)險。5、施工現(xiàn)場暫時建筑物合理布局，提高耐火級別低，盡量不用易燃、可燃材料，配備必要消防器材，加強消防安全管理，強化消防安全意識。詳細規(guī)定如下：（1）耐火級別：所有建筑耐火級別均為二級。（2）防火間距所有建筑防火間距均不不大于六米，符合防火規(guī)范規(guī)定（3）消防通道：所有建筑四周均設(shè)有消防通道。（4）安全疏散：各建筑均按防火規(guī)范規(guī)定設(shè)立疏散樓梯和安全出口，滿足疏散寬度及距離規(guī)定。（5）防火構(gòu)造：在防火構(gòu)造上均按防火規(guī)范規(guī)定設(shè)計。（6）消防管理：堅持“防止為主，防消結(jié)合”方針，定期開展安全防火檢查，積極推動消防安全教誨，開展消防安全宣傳活動，宣傳消防法律法規(guī)，傳授防火滅火知識。（四）評估結(jié)論XX錦潤置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司，具備國家承認房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。有經(jīng)濟實力，豐富管理經(jīng)驗，雄厚技術(shù)力量。化解風(fēng)險能力很強。因而，項目政策風(fēng)險、利率風(fēng)險、資金變現(xiàn)風(fēng)險、竣工風(fēng)險、市場風(fēng)險等其他風(fēng)險很小。七、結(jié)論與建議（一）項目社會穩(wěn)定風(fēng)險總體綜合評估上文已對該項目也許引起不利于社會穩(wěn)定五大類風(fēng)險也許性大小進行了單項評價，為便于度量該項目整體風(fēng)險大小，有必要對各類風(fēng)險也許性大小進行量化，然后得到項目整體綜合風(fēng)險大小。項目整體社會穩(wěn)定風(fēng)險綜合評價表風(fēng)險類別風(fēng)險權(quán)重（W）風(fēng)險發(fā)生也許性（C）W×C很小0.2較小0.4中檔0.6較大0.8很大1.0房屋征遷風(fēng)險0.30√（0.35）0.105環(huán)境影響風(fēng)險0.15√0.03建筑安全風(fēng)險0.15√0.03財務(wù)經(jīng)營風(fēng)險0.20√0.04其她風(fēng)險0.200.04綜合風(fēng)險0.245從上表可看出，該項目從整體上看也許浮現(xiàn)綜合風(fēng)險值為0.245，風(fēng)險限度低，意味著項目實行過程中浮現(xiàn)社會穩(wěn)定風(fēng)險也許性較小。（二）結(jié)論在國內(nèi)經(jīng)濟基本面保持良好，XX市經(jīng)濟穩(wěn)步大發(fā)展，國家對能源建設(shè)重點投入大環(huán)境下，XX既有核心消費點保持不變，一批新經(jīng)濟增長點也即將涌現(xiàn)，XX市居民收入仍將保持加速提高態(tài)勢，住房需求空間很大。精確市場定位，合理價格方略及良好公司品牌，都為此項目成功提供了必要條件。本項目所處地段為XX市新城區(qū)黃金地段，該產(chǎn)品定位為商貿(mào)區(qū)，商業(yè)具備絕對地段優(yōu)勢，產(chǎn)品定位精確，市場前景非常樂觀。綜上所述，由于建設(shè)單位經(jīng)濟實力強，技術(shù)力量雄厚，管理科學(xué)規(guī)范，風(fēng)險防范意識強，風(fēng)險防范辦法到位得力。該項目社會穩(wěn)定、環(huán)保、安全、經(jīng)濟等方面風(fēng)險均很小，故徽能?皇家花園建設(shè)項目開發(fā)是可行。（三）建議1、項目建設(shè)應(yīng)嚴格執(zhí)行法人責(zé)任制、資本金制、招標投標制、工程監(jiān)理制、合同管理制及竣工驗收制原則，保證按期完畢和工程質(zhì)量達標。2、項目建設(shè)必要執(zhí)行“三同步”規(guī)定，保證環(huán)境不受污染和可持續(xù)發(fā)展。3、項目建設(shè)必要嚴格按照國家建筑安全有關(guān)法律法規(guī)，保證工程安全。4、鑒于項目處在XX市東部新城區(qū)特殊位置，建議環(huán)保部門和建設(shè)管理部門在建設(shè)期間要從嚴監(jiān)管。附錄：XX市都市房屋征收與拆遷補償安頓暫行辦法第一章總則第一條為規(guī)范都市房屋拆遷管理行為，維護公共利益，保障被拆遷人合法權(quán)益，做好都市房屋拆遷補償安頓工作，依照《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法》及關(guān)于法律、法規(guī)，制定本辦法。第二條我市都市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實行房屋拆遷，或為公共利益需要，在我市范疇內(nèi)由市人民政府對國有土地上單位、個人房屋實行征收時，對被拆遷人、用益物權(quán)人予以拆遷補償、安頓，合用本辦法。第三條拆遷人應(yīng)當依照本辦法規(guī)定，對被拆遷人予以補償安頓，被拆遷人應(yīng)當服從都市建設(shè)需要和房屋征收決定，在搬遷期限內(nèi)完畢搬遷。第四條市都市房屋拆遷管理辦公室，為都市國有土地上房屋征收與拆遷補償管理部門（如下簡稱拆遷部門）。房屋征收拆遷補償工作實行屬地管理，市轄各區(qū)人民政府在市拆遷部門統(tǒng)一指引下，詳細負責(zé)本轄區(qū)范疇內(nèi)房屋征收拆遷補償工作。市人民政府建設(shè)、國土資源、規(guī)劃、都市綜合執(zhí)法、公安、價格部門和鎮(zhèn)、街道辦事處等單位應(yīng)當依照各自職責(zé)，互相配合，共同做好房屋征收和拆遷補償安頓工作。建設(shè)單位已具備房屋拆遷資格，市拆遷部門應(yīng)當對建設(shè)單位進行都市房屋拆遷補償安頓工作實行監(jiān)督管理。第二章拆遷管理第五條都市房屋拆遷應(yīng)堅持以人為本，依法拆遷，禁止侵害公共、集體和被拆遷人合法權(quán)益。第六條為了公共利益需要，市人民政府征收國有土地上房屋，應(yīng)當依照法律法規(guī)規(guī)定作出房屋征收決定后，方可依法實行拆遷。第七條拆遷人應(yīng)當在拆遷部門擬定拆遷范疇和拆遷期限內(nèi)，實行房屋拆遷。如延長拆遷期限，需經(jīng)拆遷部門依法批準。第八條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具備拆遷資質(zhì)拆遷單位進行拆遷。第九條拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照本暫行辦法規(guī)定，就補償方式和補償金額、安頓用房面積和安頓地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安頓合同。合同內(nèi)容涉及：（一）房屋拆遷當事人姓名或者名稱和住所；（二）貨幣補償金額及其支付期限；（三）安頓用房面積和地點；（四）產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價支付方式和期限；