北京朝陽北路專業(yè)市場項目中國皮革城策劃方案樣本

北京朝陽北路商業(yè)地產(chǎn)項目——北京中華人民共和國皮革城策劃案（V3.0）新加坡星聯(lián)國際機構深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司1月前言北京奧運會即將在8月舉辦，北京通州區(qū)地位隨著首都東擴，通州作為當代服務業(yè)中心，成為首都商貿(mào)流通中心位置日益凸顯。在環(huán)渤海經(jīng)濟帶中，通州商務園帶頭打造環(huán)渤海灣CBD,通州作為華北和東北交通樞紐，是產(chǎn)業(yè)升級龍頭。古老大運河起始于通州，終結于人間天堂杭州，昔日萬船競發(fā)通州商貿(mào)口岸，隨著通州在21世紀商貿(mào)服務中心定位明晰，發(fā)現(xiàn)系列大型專業(yè)購物中心和當代流通中心，將來通州商業(yè)繁華景象將再現(xiàn)于北京。皮革行業(yè)是意大利老式強國，不但擁有強大設計力量，并且擁有眾多世界名牌，把文藝復興文化內(nèi)涵融入到當代品牌之中。美國通過技術創(chuàng)新和新產(chǎn)品開發(fā)，皮革產(chǎn)業(yè)非常興旺，當前美國僅有120家皮革公司，但是可以生產(chǎn)多品種超薄柔軟皮革，廣泛應用于服裝外套、夾克、手提包、鞋和手套等。韓國不但是皮革生產(chǎn)強國，并且由于氣候特性，韓國也是皮革消費市場。皮革產(chǎn)業(yè)是國內(nèi)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，

國內(nèi)皮革行業(yè)規(guī)模以上公司，實現(xiàn)總產(chǎn)值3185億元，利稅202億元，出口創(chuàng)匯327億美元。全行業(yè)直接從業(yè)人員500多萬人，連同配套行業(yè)從業(yè)人員高達1100萬人，每年新增就業(yè)崗位四、五十萬人。皮革行業(yè)解決了大量城鄉(xiāng)勞動就業(yè)，增進了社會和諧、穩(wěn)定。作為中華人民共和國皮革業(yè)龍頭，海寧中華人民共和國皮革城不但是當代皮革業(yè)購物中心和物流中心，并且是中華人民共和國南方皮革業(yè)發(fā)動機，在亞洲規(guī)模最大，占據(jù)中華人民共和國皮衣市場四分之一。銷售額達到56.8億元。皮革流通專業(yè)MALL市場(都市購物公園環(huán)境，專業(yè)市場形態(tài)，當前稱為專業(yè)MALL)和海寧區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展獲得了巨大成功，如果通州招商將海寧中華人民共和國皮革城引進在通州，咱們以為設立北京中華人民共和國皮革城，咱們可以預見通州將加速吸引無污染皮革設計、名品生產(chǎn)和銷售終端，匯集中華人民共和國皮革產(chǎn)業(yè)高品位資源。知名作家陳祖芬認真從文化角度解讀了作為中華人民共和國第一商幫浙江商人，從包玉剛到邵逸夫，這些愛國公司家熱心故鄉(xiāng)教誨，先后為中華人民共和國各所大學捐贈巨資，帶動了中華人民共和國公司家致富后財富分派選取，樹立了良好商業(yè)文化形象。浙江公司家馬云帶動中華人民共和國電子商務走在世界前列，雪豹等一批皮革品牌帶動了海寧打造中華人民共和國皮衣品牌浪潮，當今中華人民共和國500名富豪中浙江商人占據(jù)106個份額，浙江商人無愧于中華人民共和國第一商幫稱號。浙江皮革行業(yè)公司家不但在東北等地開設市場，并且占領了國外諸多市場份額。此前浙江海寧皮革產(chǎn)業(yè)集群已經(jīng)初具規(guī)模，引進了許多人才，但是在引進高品位人才方面受到局限，設計方面還是依賴大都市人才。5月海寧中華人民共和國皮革城完畢建設后來，標志海寧皮革產(chǎn)業(yè)成功完畢了升級。作為中華人民共和國皮革出口基地，浙江海寧誕生了卡森集團等一批上市公司，卡森集團是中華人民共和國最大皮革沙發(fā)出口公司，前最早進入俄羅斯市場，當年海寧樓在俄羅斯可以年銷售200萬件皮衣幾乎壟斷了俄羅斯皮衣市場，當前卡森已經(jīng)成功開拓了北美市場，在浙江皮革類公司等具備巨大影響力，浙江公司家具備合伙發(fā)展良好老式，浙江是國內(nèi)公司集群最集中省份之一，一旦卡森集團牽頭開發(fā)北京中華人民共和國皮革城進駐通州勢必影響帶動一大批皮革有關公司進京發(fā)展。海寧中華人民共和國皮革城成為國內(nèi)皮革產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效益最佳購物中心和流通中心，成為行業(yè)名副其實龍頭。隨著中華人民共和國皮革產(chǎn)業(yè)實力增強，中華人民共和國已經(jīng)成為皮革生產(chǎn)第一大國，但是和意大利以及美國和韓國相比咱們世界皮衣品牌等還不多，咱們要成為皮革強國就必要集聚發(fā)展，在設計和品牌打造方面有所突破，因而咱們需要匯集一流人才，要想吸引一流人才需要匯集在首都這樣高品位平臺，首都北京東大門通州不但規(guī)劃了大運河兩岸核心景觀，并且規(guī)劃了中華人民共和國最具檔次生態(tài)型總部匯集區(qū)。一流皮革設計和品牌推廣人才需要大都市環(huán)境，不但需要良好居住和辦公條件以及為子女教誨提供名校，并且需要良好專業(yè)交流環(huán)境和出口平臺，通州具備得天獨厚鄰水而居首都東大門環(huán)境。運用北京首都地位，加快皮革產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟發(fā)展，為通州騰飛匯集高品位資源，咱們通過市場調(diào)查和分析，理性研究了在通州設立北京中華人民共和國皮革城可行性。千里之行，始于足下，通過咱們分析研究，河北辛集羊皮產(chǎn)品發(fā)展迅速，河北肅寧裘皮產(chǎn)品發(fā)展較快，東北皮革產(chǎn)業(yè)分布較廣，當前通過各種渠道涉及北京雅寶路市場出口到俄羅斯和東歐國家，高檔品牌皮衣今背面向美國、加拿大和歐洲強國也有很大潛力等。咱們預測，北京中華人民共和國皮革城在通州建成后，不但每年可以直接完畢5億美元以上銷售額，并且可以帶動50億美元以上總部及后續(xù)加工產(chǎn)業(yè)匯集通州。將來通州皮革設計和品牌推廣、產(chǎn)品檢查、海關服務等機構將在中華人民共和國皮革城帶動下陸續(xù)進駐，古老大運河兩岸將煥發(fā)新生機，通州人成為北京東部商貿(mào)中心抱負將加速成為現(xiàn)實。在產(chǎn)品升級方面，中華人民共和國皮革產(chǎn)業(yè)要超越對象就是意大利等老式皮革設計與生產(chǎn)強國，北京通州成為中華人民共和國皮革業(yè)總部經(jīng)濟區(qū)將為國內(nèi)皮革產(chǎn)業(yè)升級做出巨大貢獻。目錄前言 2第一某些市場分析 6一、都市基本狀況 61．通州規(guī)劃中區(qū)域特點 62．總體規(guī)劃定位 73．通州發(fā)展條件 84．通州交通狀況與本項目交通狀況 95．北京通州運河核心地塊功能定位 126．通州商務園 137．北京和通州經(jīng)濟發(fā)展指標和商業(yè)發(fā)展狀況匯總 158．通州商業(yè)狀況 179．當前通州重要商業(yè)分布 1910．將來通州商業(yè)規(guī)劃: 21二、專項市場研究 221．北京皮革市場現(xiàn)狀 222．沈陽皮革鞋料市場 283．東北皮革交易市場 284.河北辛集制革及皮革服裝業(yè)集群 295．北京鞋業(yè)市場調(diào)研 316．典型家居市場 34三、通州住宅市場調(diào)查 361．通州住宅調(diào)查 362．瑞都綜合體開發(fā) 413．通州世紀新城大盤開發(fā)（涉及25萬平方米購物中心） 424．北京市區(qū)和通州某些商業(yè)和住宅地塊拍賣啟發(fā) 45第二某些項目分析 50一、宗地狀況 501．區(qū)域位置 502．宗地當前狀況 51二、宗地周邊環(huán)境 521．周邊配套設施 522.周邊環(huán)境 52三、項目SWOT 54四、項目發(fā)展前景預測 551．商業(yè)價值 552．住宅市場價值 55第三某些項目操作思路 55一、總體思路 551．開發(fā)體量 552．賺錢模式建議 55二、項目定位 56三、目的客戶人群 57四、業(yè)態(tài)功能判斷 57五、項目開發(fā)節(jié)奏建議 58六、項目開發(fā)風險判斷 601．項目運作中也許面臨風險分析 602．項目開發(fā)風險防范辦法建議 60第四某些概念規(guī)劃方案 60一、項目總體規(guī)劃布局建議 601．經(jīng)濟技術指標 602．布局思路及建議 61二、產(chǎn)品建筑設計建議 621．物業(yè)組合 622．項目商業(yè)業(yè)態(tài)初步策劃 633．產(chǎn)品體現(xiàn)主題思想 63第五某些北京中華人民共和國皮革城品牌價值及其將來對通州區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展拉動作用分析 65一、海寧中華人民共和國皮革城集群特點和品牌價值 65二、中華人民共和國皮革城進入通州示范效應以中華人民共和國皮革城流通產(chǎn)業(yè)集群帶動通州區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展新思路 66三、社會效益分析 67第六某些可行性研究結論 68一、通州經(jīng)濟發(fā)展指標對商業(yè)支撐 68二、規(guī)劃方面結論 68三、通州土地價格趨勢結論 69四、項目市場定位 69五、項目物業(yè)功能與業(yè)態(tài)選取結論 70六、項目開發(fā)周期及售價預測結論 70七、土地價格結論 71第一某些市場分析一、都市基本狀況1．通州規(guī)劃中區(qū)域特點圖1通州區(qū)位圖通州位于北京東部發(fā)展帶和東西發(fā)展軸節(jié)點。通州是北京東部發(fā)展帶上三個重點新城之一。通州是服務于東部發(fā)展帶和北京市域綜合服務新城。從環(huán)渤海經(jīng)濟帶發(fā)展視角，朝陽CBD成本過高，通州商務園是性價比最高區(qū)域型CBD，通州是北京惟始終接連接河北與天津城區(qū)，通州是連接河北與天津樞紐中心，同步也是北京連接東北與華北重要通道，是承載產(chǎn)業(yè)升級高品位資源京東明珠。通州在環(huán)渤海經(jīng)濟圈地位環(huán)渤海經(jīng)濟圈處在東北亞經(jīng)濟圈中心地帶，是中華人民共和國歐亞大陸橋東部起點之一。在環(huán)渤海地區(qū)5800公里海岸線上，有20個都市遙相呼應，有數(shù)千家大型公司互聚龍?zhí)叮婕疤旖?、大連、青島、秦皇島等中華人民共和國重要港口在內(nèi)60各種大小港口在這條線上星羅棋布。以北京和天津雙合世界型都市，帶動著兩側扇型區(qū)域，成為中華人民共和國乃至世界上都市區(qū)、工業(yè)區(qū)、港口區(qū)最密集地區(qū)之一。

環(huán)渤海地區(qū)以京津兩個直轄市為中心，大連、青島、煙臺、秦皇島等沿海開放都市為扇面，以沈陽、太原、石家莊、濟南、呼和浩特等省會都市為區(qū)域支點，構成了中華人民共和國北方最重要集政治、經(jīng)濟、文化、國際交往和外向型、多功能密集都市群落。在全國和區(qū)域經(jīng)濟中發(fā)揮著集聚、輻射、服務和帶動作用，有力地增進了本地區(qū)特色經(jīng)濟區(qū)域發(fā)展。

北京市作為中華人民共和國邁向世界都市首要載體，必要朝當代化、高品位化、全球化和敏捷化方向努力，而新城發(fā)展必要和中心城優(yōu)化調(diào)節(jié)相聯(lián)動。依照北京市都市總體規(guī)劃定位，通州將建設成為面向區(qū)域可持續(xù)發(fā)展綜合性服務新城，成為北京參加環(huán)渤海區(qū)域合伙發(fā)展重要基地。

處在環(huán)渤海經(jīng)濟圈中核心樞紐位置通州，西距天安門20公里，北距首都機場16公里，東距塘沽港100公里。通州區(qū)與北京中心主城區(qū)有多條道路直接連接，輕軌八通線建設使通州擁有了軌道交通，更加便捷了與中心城區(qū)之間聯(lián)系；京沈、京哈、京津塘等多條高速路穿境而過，與北京市六環(huán)、七環(huán)、通順路和東部發(fā)展帶聯(lián)系線在這里交匯，使通州成為北京東部重要門戶；京承、京秦兩條鐵路干線貫徹東西，是北京通往津、冀、遼與山東半島必經(jīng)之路特別是直接面向北京市東部河北、天津地區(qū)。密集路網(wǎng)為通州大力發(fā)呈當代服務業(yè)，建成輻射環(huán)渤海地區(qū)重要北方陸路港、首都重要物流集散地和當代商貿(mào)中心奠定了良好基本。

圖2：通州在北京戰(zhàn)略定位北京通州與河北關系河北是北京經(jīng)濟腹地，河北是北京、天津工業(yè)品巨大消費市場，依賴北京和天津作為科技中心和金融中心地位。通州臨近河北廊坊，到河北廊坊一種小時，與辛集皮革城距離為3小時左右。通州與天津關系順義、通州、亦莊是北京新城建設重點，其中通州功能涉及行政職能、國際商務、文化傳媒等。而更早尚有兩院院士吳良鏞、中華人民共和國都市規(guī)劃設計研究院副總規(guī)劃師趙燕菁等專家學者建議中央行政區(qū)遷往通州。通州距離天津約100公里從通州到天津只是需要一種小時，通州是北京和天津溝通橋梁地帶。2．總體規(guī)劃定位區(qū)域服務中心文化產(chǎn)業(yè)基地濱水宜居新城圖3：北京通州規(guī)劃定位北京總規(guī)對通州定位是疏解城區(qū)某些職能、建設宜局新城，容積率控制普遍較低。3．通州發(fā)展條件（1）《北京都市總體規(guī)劃（-）》擬定通州為東部發(fā)展帶重要節(jié)點，北京重點發(fā)展新城之一，也是北京將來發(fā)展新城區(qū)和都市綜合服務中心，給通州新城帶來歷史性發(fā)展機遇。（2）北京空間構造做出了重大調(diào)節(jié)，新城應配合中心城調(diào)節(jié)優(yōu)化，疏散中心城人口和某些職能，培養(yǎng)新產(chǎn)業(yè)匯集。這是通州新城發(fā)展重要保障。（3）通州新城位于都市重要發(fā)展方向上，地勢平坦，土地資源充分，與中心城交通聯(lián)系便捷，發(fā)展空間巨大。這是通州新城發(fā)呈現(xiàn)實基本。（4）東部次區(qū)域是都市將來重點發(fā)展地區(qū)，也是北京面向區(qū)域，聯(lián)系天津、河北等省市重要地區(qū)。通州、順義和亦莊地區(qū)是承辦中心城人口、職能疏解和新產(chǎn)業(yè)集聚重要地區(qū)。通州新城位于北京都市空間構造“兩軸-兩帶-多中心”重要節(jié)點上。這是通州新城發(fā)展重大使命。（5）國家大力推動以京津冀為核心、以遼東半島和山東半島為兩翼環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)共同發(fā)展，將形成國內(nèi)新經(jīng)濟增長極。在環(huán)渤海經(jīng)濟核心區(qū)中，京津唐三市分工協(xié)作潛力巨大，其中，唐山與天津都運用港口優(yōu)勢發(fā)展臨港工業(yè)，對北京高品位服務業(yè)將產(chǎn)生更大需求，而通州位于北京東大門，區(qū)域戰(zhàn)略地位突出，是北京積極參加區(qū)域分工、服務環(huán)渤海前沿。4．通州交通狀況與本項目交通狀況4環(huán)4環(huán)5環(huán)軌道M6線軌道S6線通州首都機場至機場16至天安門20至CBD15至天津100多公里圖4：北京通州區(qū)交通狀況通州到重要都市功能標志節(jié)點距離：通州－天安門20公里通州－CBD通州－天津港100多公里通州－機場16當前通州到首都機場需要30分鐘左右時間，有關道路修通后20分鐘就可以到達機場。區(qū)域高速公路京哈高速、北京六環(huán)、京沈高速、京津高速與北京市中心聯(lián)系朝陽北路、京通高速、通廣路、朝陽路軌道交通已建成：輕軌八通線；規(guī)劃：軌道M6、S6號線本項目交通位置本項目交通位置圖5朝陽北路北京皮革城項目交通示意圖本項目有兩個出入口可以從朝陽北路直接進入本項目地塊，開車從本項目到達朝陽CBD時間要比通州其她區(qū)域更為便捷。本項目通過朝陽北路可以直接上5,6環(huán)線。當前北京東火車站設在朝陽區(qū)四環(huán)，此后北京東站將設在通州，本項目離通州北京東站距離較近。北京—沈陽和北京到哈爾濱兩條公路通過六環(huán)可以以便到達本項目，無論火車還是高速公路都可以滿足物流需要。將來M6軌道線路開通后北京市區(qū)人流可以直接做軌道交通到達。當前公共汽車在本地站點為物資學院，此后需要協(xié)調(diào)在本項目設立有關站點。關于北京火車東站圖6當前北京東火車站位置在《北京都市總體規(guī)劃(—)》中，新北京東站建設，將成為發(fā)展通州新城切入點。隨著東站建設，北京客運系統(tǒng)將實現(xiàn)“四主兩輔”總體布局，即：北京站、北京西站、北京南站和北京北站為重要客站，新北京東站(通州)、豐臺站為輔助客站，新北京東站(通州)預留發(fā)展條件。新北京東站選址通州，將強化北京通州物流中心地位，提高了本項目批發(fā)與物流價值，以便輻射天津、河北東部、東北等地區(qū)。5．北京通州運河核心地塊功能定位圖7：北京通州運河核心地塊規(guī)劃功能示意圖表1通州運河核心地塊規(guī)劃功能表1號：世界文化交流中心2號：濱河演藝走廊3號：國際生態(tài)居住區(qū)超星級酒店演藝廣場低密度住宅電視觀光塔文化藝術品交易中心國際學校藝術博物館潮流藝術街泛會所生態(tài)藝術公園藝術家創(chuàng)作室文化廣場文化人俱樂部餐飲休閑風情街國際醫(yī)院4號：地區(qū)行政生活中心5號：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合體6號：商住產(chǎn)業(yè)綜合體地區(qū)行政中心國家文化行政服務基地（版權保護基地）獨立式制作區(qū)產(chǎn)品展示娛樂體驗館地區(qū)圖書館/醫(yī)院/體育館集合式制作區(qū)星級酒店少年/樂齡中心/市民大學星級酒店/藝員公寓SOHO公寓SOHO居住社區(qū)新聞資訊中心會議/展覽中心商業(yè)中心購物中心7號：金融城本項目需要考慮運河核心區(qū)域規(guī)劃影響，此后零售業(yè)態(tài)重點放在6號地塊。度假五星級酒店重點設在1號地塊。商務五星級酒店重要設在6號地塊。朝陽北路項目酒店需要定位以商務型為主，注重生態(tài)環(huán)保。浙江商業(yè)總部功能與通州商務園配合，重點吸引皮革類有關公司進駐。文化產(chǎn)業(yè)公司總部金融/貿(mào)易/保險法律/會計/中介服務會議中心服務式公寓6．通州商務園北京通州商務園，是按照北京市總體規(guī)劃以及都市空間戰(zhàn)略調(diào)節(jié)規(guī)定，為了適應北京市作為國際化大都市高品位商務需求，順應環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)域迅速發(fā)展，由清華控股、紫光集團有限公司與北京市通州區(qū)人民政府合伙，傾力打造國際化商務園區(qū)。表2北京商務園匯總表國務院批復《北京都市總體規(guī)劃-》中明確指出新城承擔著進一步疏散中心城人口，匯集新增功能職責。通州新城是東部發(fā)展帶重要節(jié)點，是北京重點發(fā)展新城，是北京將來發(fā)展都市綜合服務中心，是北京參加環(huán)渤海區(qū)域合伙發(fā)展重要基地。

通州新城發(fā)展目的是區(qū)域服務中心、文化產(chǎn)業(yè)基地、濱水宜居新城。按通州新城規(guī)劃將在西北部形成與CBD功能互補商務園。

北京通州商務園正是在這樣背景下產(chǎn)生，它將是通州實現(xiàn)新城定位和功能重要載體和啟動點。市國資委在向市政府金融公司發(fā)展報告中提出了“一區(qū)三園”籌劃，三園就涉及了通州商務園。通州商務園選址位于通州新城西北部溫榆河畔，總規(guī)劃面積約7.3平方公里，近期開發(fā)面積約5平方公里。

商務園地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美，依托溫榆河及其景觀資源，是北京市發(fā)展親水型高品位商務辦公首選之地。項目規(guī)劃項目定位：超大型、低密度、親水生態(tài)商務花園。綠化率50%，綜合容積率0.8，40余萬平米濱河公園

商務辦公為主，輔以配套商業(yè)和住宅

全方位綜合商務支撐體系：

五星級酒店、大型購物中心、休閑商業(yè)街、公司家具樂部、國際會議中心、配套公寓、高爾夫球場……商務園項目將分三期進行開發(fā)。

首期用地位于通州新城外環(huán)內(nèi)，占地面積約2.7平方公里。

首期開發(fā)分四塊滾動式進行，總投資51億元，預測完畢。

底，首期首批地塊土地整頓將完畢，商務園第一批建成區(qū)將投入使用。

首期開發(fā)完畢后繼續(xù)進行二期開發(fā)工作，二期約占地2.5平方公里，籌劃用時3-5年完畢。

余下200余公頃土地用作遠期開發(fā)備用。圖8北京通州商務園效果圖北京通州商務園與本項目關系研究：1.本項目北京浙商大廈可以納入通州商務園功能一某些，重點吸引皮革、鞋業(yè)有關公司總部入住。同步可以吸引皮革研究所和設計公司以及皮革有關品牌推廣機構進駐，加快皮革高品位資源匯集速度。2.通州商務園一期項目與本項目距離較近，本項目在商業(yè)規(guī)劃方面可以充分考慮運用通州商務園有關開放平臺和有關服務設施。3.本項目此后可以和通州商務園聯(lián)動宣傳，吸引眾多浙江商業(yè)公司，加速通州招商進度，提高招商質(zhì)量。通州商務園為本項目做成皮革出口中心提供了基本環(huán)境，但愿通州商務園一期早日開工?？傊?，通州商務園是北京城東服務環(huán)渤海區(qū)域CBD,北京中華人民共和國皮革城有關資源是通州商務園重點吸引目的對象之一。7．北京和通州經(jīng)濟發(fā)展指標和商業(yè)發(fā)展狀況匯總通州概況通州區(qū)位于北京市東南部，京杭大運河北端。區(qū)域地理坐標北緯39°36′～40°02′，東經(jīng)116°32′～116°56′。東西寬365公里，南北長48公里，面積912.34平方公里，耕地面積453萬畝。西鄰朝陽區(qū)、大興區(qū)，北與順義區(qū)接壤，東隔潮白河與河北省三河市、大廠回族自治縣、香河縣相連，南和天津市武清縣、河北省廊坊市交界。全區(qū)地處永定河、潮白河洪沖積平原，地勢平坦，平均海拔高程20公尺。分布13條河流，總長245.3公里，重要河流有北運河、潮白河、涼水河、鳳港減河。氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶园霛駶櫦撅L氣候區(qū)，年日照21813小時，年平均氣溫13.0℃，降水4498毫米左右。通州區(qū)歷史悠久，早在新石器時期，境域內(nèi)即有人類活動。西漢初(公元195年)始建路縣，后先后改稱通路亭、潞縣、通州、通縣。1948年12月通縣解放，分置通縣、通州市。1958年3月縣市由河北省劃歸北京市后，合并為北京市通州區(qū)。1960年復稱通縣。1997年4月撤銷通縣設立通州區(qū)。通州區(qū)轄10個鎮(zhèn)、1個鄉(xiāng)、4個街道?？側丝谝呀?jīng)達到100萬，其中農(nóng)業(yè)人口37.18萬人。人口出生率3.81‰，自然增長率-3.42‰。通州經(jīng)濟狀況-GDP增長狀況圖9通州GDP增長-三個產(chǎn)業(yè)構造比圖10通州第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)構造比例通州在崗職工平均工資增長幅度圖11通州在職工資比例據(jù)通州區(qū)城鄉(xiāng)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，1至6月份，通州區(qū)居民家庭人均可支配收入為9634.99元，比上年同期增長12.2%；人均消費性支出為6580.35元，比上年同期增長18.2%。北京人均收入超過1.5萬元,北京人均收入17653元比上年增長12.9%，北京都市居民人均可支配收入達到19978元，同比增長13．2％，扣除價格因素，實際增長12．2％。北京人均GDP首破6000美元，清華大學國情研究中心主任胡鞍鋼在北京市十次黨代會報告中明確提出，到北京人均地區(qū)生產(chǎn)總值將達到10000美元。5年內(nèi)北京人均收入將達到世界高收入水平，皮衣等高檔服飾在北京將有較大消費潛力。8．通州商業(yè)狀況通州社會消費總額有關數(shù)據(jù)，全區(qū)實現(xiàn)社會消費品零售額95.2億元，比上年增長18.2%。在市場總量不斷擴大同步，內(nèi)部構造也發(fā)生了變化。從吃、穿、用、燒四大類商品銷售構造看，吃、穿、用、燒類零售額分別完畢28.2億元、10.3億元、52億元、4.7億元，比上年分別增長5.2%、1.2%、32.5%、8.4%，分別占社會消費品零售額29.6%、10.8%、54.6%、4.9%。與上年同期相比，吃類、穿類、燒類商品比重分別下降了3.7、1.8、0.5個百分點；用類商品上升了5.9個百分點。

市場規(guī)模經(jīng)營更具競爭力。積極運作生態(tài)商務園項目，加快推動物流基地建設，圖書出版發(fā)行中心、李寧總部、蘇寧電器、招商局物流集團等一批重點項目落戶我區(qū)。老式服務業(yè)得到迅速提高，新型商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，家樂福、萬客隆、易初蓮花等知名品牌商業(yè)落戶通州，改造了中倉餐飲文化街、閘橋商業(yè)街區(qū)，社區(qū)和農(nóng)村商業(yè)網(wǎng)點建設獲得新進展。末，我區(qū)共有連鎖門店總數(shù)255個，比上年增長174個；營業(yè)面積17.2萬平方米，是上年1.3倍。商飲服修網(wǎng)點數(shù)26087個，營業(yè)人員73604人，比上年增長2.8%。

如果北京中華人民共和國皮革城進入通州一家批發(fā)銷售額將遠遠超過當前億元。通州連鎖商業(yè)發(fā)展狀況自1997年物美超市進入通州，帶來了新都市消費理念。去年下半年，大中電器、蘇寧電器等電器“大佬”來到通州，世紀聯(lián)華又悄然登陸，通州商業(yè)有了些許競爭味道。眼下通州，新移民越來越多，商業(yè)格局正謀求新變革。居民消費中低檔產(chǎn)品為主8月19日，泰國正大集團2．3萬平方米易初蓮花購物中心正式落戶通州。持續(xù)幾天在易初蓮花市內(nèi)十里堡店和通州店調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，通州店尋常特價品明顯多于市內(nèi)店。以鞋類為例，20至80元特價鞋擺滿了整個鞋類貨架，購物人群相對集中在此類商品上。而北京市內(nèi)店，同樣鞋類柜臺，定價要高20元左右。通州區(qū)商務局提供數(shù)字顯示：通州區(qū)商業(yè)網(wǎng)點有16752個，但重要商業(yè)網(wǎng)點大都分布在新華大街沿線，上萬平方米以上大型商場僅有6個，3000平米以上綜合超市也僅有7個。這組數(shù)據(jù)表白，相對于一種城區(qū)面積達40平方公里、有著龐大移民人群大社區(qū)來說，通州區(qū)大型商業(yè)設施分布相對較少，居民消費水平不高。城區(qū)商業(yè)物業(yè)輻射和分流。八通線、京通高速開通后，拉近了通州與城區(qū)距離。而從當前通州購房者整體狀況看，具備一定消費力買房人重要來自城區(qū)，特別是朝陽CBD，這些人年齡以25～40歲之間年輕人居多，她們工作在城里，與城區(qū)生活、消費緊密，選取性強，不排除被城區(qū)商業(yè)分流也許，特別是某些高檔名牌類和耐久商品消費。咱們在市場中理解到，某些在市區(qū)上班、住在通州白領階層，重要消費場合在市區(qū)，她們僅把通州當成一種居住地方。通州既有商業(yè)，仍以中低檔產(chǎn)品為主，只能滿足居民尋常消費，缺少高品位和高品質(zhì)消費場合。商業(yè)環(huán)境仍處在待開發(fā)階段。9．當前通州重要商業(yè)分布圖12通州重要商業(yè)布局圖通州各區(qū)域商業(yè)狀況朝陽路從慈云寺橋向東朝陽路段，與八通線并駕齊驅(qū)，這里是通州居民老商業(yè)中心，也是她們進城購物第一站。沿線遠洋天地、住邦、韓SHOW、財滿街等項目相繼推出了不少商場。由于近年住宅開發(fā)積累，這里居民人口數(shù)量聚然增長，雙向三車道不夠?qū)?，有時晚上11點還堵車。有消息說，下半年朝陽路有望得到改造。早年開發(fā)華堂商場無論何時都人滿為患，雖然去年下半年開業(yè)易初蓮花分擔了某些客群，但門前擁擠狀況表白，這里消費力遠遠超過了商業(yè)負荷。除了少數(shù)幾家規(guī)模較大商鋪，沿線大某些店鋪都是簡易門臉房，別小看這些小店鋪，租價都不低。這些店鋪早晚都將被拆除，新推出商鋪正好彌補了空缺，也將提高區(qū)域商業(yè)品質(zhì)，不同業(yè)態(tài)組合和定位，已經(jīng)顯現(xiàn)出這里將來商業(yè)市場前景。北苑環(huán)島乘八通線沒過多久便到了北苑站，這里新華大街是通州老城區(qū)商業(yè)中心，將來這里仍舊是通州心臟和商業(yè)中心地帶。與朝陽路相比，新華大街商業(yè)設施似乎并不遜色。短短幾年，中心區(qū)新增了不少大型商業(yè)設施。寬敞整潔馬路，從北苑車站端起新華大街，第一種繁華區(qū)域是西門，這兒有西門商業(yè)市場、世紀華聯(lián)超市、大中電器等大型店鋪，肯德基也在此占據(jù)了一角。再往東行駛不到3分鐘，第二個繁華地段就出當前眼前，物美大賣場、華聯(lián)商場、人民商場等分踞馬路兩旁，由于是大中午，永和大王、麥當勞、肯德基都擠滿了人，馬路上人群熙熙攘攘，頗為熱鬧，大有都市商業(yè)街味道。這里消費檔次和水平不低。通州北區(qū)從新華大街向北是通州北部，武夷花園是這里開發(fā)較早、規(guī)模較大項目，普通住宅設計，沿街商鋪已經(jīng)都開業(yè)了，小有規(guī)模，是附近幾種社區(qū)居民重要消費場合。以通惠河為界，兩岸產(chǎn)品明顯不同，南岸是以武夷花園、水戀晶城為代表普通住宅，北岸則重要是類似珠江國際城低密度住宅產(chǎn)品。百萬平方米珠江國際城是老城區(qū)域改造大項目，商業(yè)因而被規(guī)劃為區(qū)域生活廣場，總商業(yè)面積近10萬平方米，分期建成，規(guī)劃有生活元素一條街、餐飲一條街等各種商業(yè)區(qū)，完全采用歐式風格，重要服務社區(qū)和周邊居民尋常生活，6000平方米物美超市下半年將進駐該社區(qū)。據(jù)項目負責人簡介，由于周邊項目客群雷同，國際城商業(yè)定位以中高檔為主。為維護與高品質(zhì)社區(qū)相吻合社區(qū)商業(yè)，保證投資者利益，開發(fā)商組織了招商部，為出售社區(qū)商鋪招租。據(jù)悉，珠江國際城商鋪買家中，投資客占5成以上。果園輕軌八通線北苑環(huán)島下一站是果園環(huán)島。用“火熱”來形容當前這里商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一點不為過。這里是通州境內(nèi)大面積社區(qū)開發(fā)集中地，輕軌以南地區(qū)全是新開發(fā)項目，在售近十個住宅項目無一例外地先后推出了商鋪，規(guī)模都在數(shù)千平方米以上，商業(yè)面積上萬平方米項目就有蘇荷雅居、世紀龍鼎、旗艦凱旋、天地美墅、世紀新城等多家。新華聯(lián)家園是這里最先開發(fā)商業(yè)項目，一期開業(yè)商鋪成了這里標簽和價格標桿，這里商鋪總面積將近40萬平方米，近一半商鋪散賣。這里所有住宅樓盤規(guī)劃商鋪基本都是臨街鋪面，世紀新城和天地美墅是這里商業(yè)規(guī)模最大兩個項目。世紀新城25萬平方米商業(yè)是通州政府規(guī)劃SHOPPINGMALL，由福建開發(fā)商采用國際招商形式，以購物和娛樂體驗為主，如體驗樂園、水幕電影等，購物只占商業(yè)總面積40％。天地美墅離輕軌有10分鐘車程。一期商業(yè)面積9萬平方米，坐落在別墅區(qū)內(nèi)，形成雙向米十字休閑街。起價為每平方米15800元，規(guī)劃有海鮮城、影視城、書城等，單位面積60～5000平方米，一、二層格局，某些有三層。有消息說，通州招商局正協(xié)助招商。梨園下了輕軌梨園站，路邊就建起了高高圍欄，潮流街區(qū)和園景花園分別規(guī)劃了3萬平方米商業(yè)，大某些為沿街住宅底商，單位面積為180～800多平方米，售價為每平方米6500元左右，園景花園商業(yè)基本已經(jīng)建成。這條街長不超過1000米，開發(fā)住宅項目僅三四個，潮流街區(qū)和園景花園兩個項目規(guī)模最大。輕軌向北約一公里就是新開易初蓮花通州店，6萬平方米商鋪散賣后，無論是政府扶持，還是由公司自主招商，經(jīng)營存在難度，最后都將由市場來優(yōu)勝劣汰。從這里向東不遠便是DBC加州小鎮(zhèn)，緊鄰著輕軌(臨河里)站。據(jù)簡介，項目規(guī)劃商業(yè)總面積近6萬平方米，其中5萬平方米將興建一區(qū)域購物中心。10．將來通州商業(yè)規(guī)劃:《北京市通州區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（—）》顯示了通州商業(yè)發(fā)展目的：至，通州將構建與北京國際化大都市性質(zhì)和通州綜合服務中心功能定位相適應，與中心城商業(yè)互補互促商業(yè)流通體系，確立京東商貿(mào)中心地位。通州商業(yè)定位三個層次通過對通州區(qū)域特點和目的市場分析，結合北京都市總體規(guī)劃中通州定位，規(guī)劃將通州商業(yè)定位劃分三個層次。以承載文化、親近自然運河濱河區(qū)為平臺，建設北方都市中獨一無二濱水都市商業(yè)，以親水、文化、綠色、生態(tài)為主題，打造通州區(qū)商業(yè)最大磁力點。以東部、南部城區(qū)新區(qū)開發(fā)為契機，發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，建設更成熟、更當代、更國際化、輻射更超廣域世界都市商業(yè)。發(fā)展宜居商業(yè)服務體系，以當代商業(yè)舒服、休閑、安全、以便、快捷來滿足消費、創(chuàng)造消費、引導消費，提高社區(qū)居住品質(zhì)，提高居民生活品質(zhì)，吸納都市人口。規(guī)劃指出，商業(yè)發(fā)展模式應由漸近式發(fā)展轉(zhuǎn)為跨越式發(fā)展。立足于高起點，通過科學商業(yè)規(guī)劃，預留較充分土地資源，迅速、直接地形成新、較合理商業(yè)格局，實現(xiàn)商業(yè)格局跨越式發(fā)展。商業(yè)發(fā)展緊扣生活服務和產(chǎn)業(yè)服務兩條主線。生活服務商業(yè)發(fā)展主體脈絡是：打造四個引力點：以吸納都市居民消費力、整體提高通州都市引力為宗旨，全力打造四個各具特色超廣域重點商業(yè)項目。構建三層宜居生活體系：以服務本地居民、創(chuàng)立宜居社區(qū)、打造宜居都市為重要目，建立三個層次宜居商業(yè)體系。產(chǎn)業(yè)服務商業(yè)發(fā)展主體脈絡是建設三個都市產(chǎn)業(yè)服務項目，拉動都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展；完善農(nóng)產(chǎn)品交易系統(tǒng)，推動區(qū)域農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；完善工業(yè)區(qū)商服配套，推動區(qū)域工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?？臻g格局遵循各種原則在商業(yè)空間格局上，重要遵循與交通節(jié)點結合、與優(yōu)勢資源結合、集群化發(fā)展與節(jié)點式開發(fā)結合、突出重點、均衡布局等原則。與交通節(jié)點結合也就是重要商業(yè)項目選址與建設必要與交通節(jié)點結合，有便捷交通網(wǎng)絡體系。一方面是與軌道結合，即結合輕軌站點優(yōu)先發(fā)展商業(yè)空間，商業(yè)設施位置選取應盡量能與輕軌建立便捷聯(lián)系。（北京中華人民共和國皮革城選址此后要和北京M6等重點結合）另一方面是與高速路網(wǎng)結合，重要輔射項目選址建設要與高速路網(wǎng)結合，與環(huán)渤海區(qū)域建立便捷聯(lián)系。再次是與公互換乘系統(tǒng)結合，讓區(qū)域商業(yè)項目要有暢通和高效交通換乘，可達性好。與優(yōu)勢資源結合，重要是與運河景觀結合，與文化公園結合，與主題公園結合。集群化發(fā)展與節(jié)點式開發(fā)結合，是大型特色商業(yè)設施集中設立，社區(qū)商業(yè)中心集中設立，社區(qū)便利商業(yè)終端發(fā)散節(jié)點式設立。突出重點、均衡布局。都市亮點均衡布局，重點突出；城鄉(xiāng)均衡：城鄉(xiāng)一體化空間結通州區(qū)商務局表達，當前通州商業(yè)消費還是輸出多于引進，通州將構建五大商業(yè)引力點，謀建京東商業(yè)中心。按照通州區(qū)商業(yè)規(guī)劃，中心商業(yè)占50％，社區(qū)商業(yè)占50％（其中，社區(qū)便利終端占10％），人均商業(yè)體量為1.5平方米，營業(yè)面積總量到將達到176萬平方米。從當前在售商業(yè)狀況看，社區(qū)商鋪和商業(yè)街商鋪形式比例各占總商業(yè)形態(tài)35%，商業(yè)中心占70%比例。依照規(guī)劃，通州區(qū)商業(yè)網(wǎng)點有2.4萬個，l萬平方米以上大型商場有6個，3000平方米以上大型綜合超市有10個，商業(yè)密集度堪稱京郊第一。商場和超市都以中低檔產(chǎn)品為主，消費群體也以本地居民為主。依照通州區(qū)規(guī)劃，通州將建設一大批起點高、規(guī)模比較大、特色突出新興商業(yè)。結論：北京中華人民共和國皮革城屬于專業(yè)購物中心和物流中心，屬于通州重點引進商業(yè)形態(tài)。選址方面需要充分與軌道交通部門和公交部門協(xié)調(diào)，甚至此后與長途汽車站點結合設立專門?？空军c。功能策劃二、專項市場研究功能策劃1．北京皮革市場現(xiàn)狀北京皮革行業(yè)配套齊全，重要涉及制革、皮革機械、皮革五金、皮革化工和皮革制品等生產(chǎn)公司，通過近來發(fā)展、演變，當前，大某些生產(chǎn)公司以生產(chǎn)皮革、皮衣、皮件產(chǎn)品為主。產(chǎn)品重要有各種優(yōu)質(zhì)皮革；各種真皮、裘皮和仿裘時裝；各種箱、包、皮帶、萬用手冊：各種男女皮鞋、勞保鞋靴、軍用靴及特型皮革產(chǎn)品。90年代初期，北京皮革行業(yè)處在輝煌時期，協(xié)會內(nèi)眾多公司產(chǎn)品享譽海內(nèi)外，創(chuàng)有百花、長城、卡巴奇、柏·奧迪、新世代等知名品牌，其中“百花”牌皮鞋曾獲得“十大鞋王”稱號。北京皮革城北京皮革都市場名稱北京皮革都市場地址北京市豐臺區(qū)永外宋家莊順八條4號郵編100075電話67625393注冊日期6/18/1997行政區(qū)號110106注冊資金0(萬元)職工人數(shù)153經(jīng)營范疇批發(fā)零售：皮革及制品，皮革化工，機械五金北京皮革城是華北地區(qū)較大經(jīng)營皮革及沙發(fā)材料專業(yè)公司。重要經(jīng)營意大利、泰國、韓國、新加坡等十各種國家和地區(qū)各種優(yōu)質(zhì)高、中檔沙發(fā)皮革。當前該項目已經(jīng)搬遷，原址已經(jīng)成為住宅區(qū)，皮革城皮沙發(fā)等當前在各人們具廣場之內(nèi)。當前北京皮革城原址已經(jīng)成為住宅區(qū)，該項目臨近老皮革廠。北京楠辰皮革有限公司（1）歷史沿革北京楠辰皮革有限公司是于改制后成立以經(jīng)營皮革制品貿(mào)易為主業(yè)專業(yè)化集團公司，至今已有44年發(fā)展歷史。其前身是成立于一九六一年北京市皮毛皮革行業(yè)公司，后改名為北京市皮革工業(yè)聯(lián)合公司，一九八七年又改名為北京皮革公司，公司性質(zhì)為國合合營。一九九四年，公司組建為北京輕聯(lián)皮革集團公司，改制為當前北京楠辰皮革有限公司。注冊資金：3680萬元注冊地址：北京豐臺區(qū)南三環(huán)東路29號法定代表人：李曜現(xiàn)辦公地點：北京宣武區(qū)廣外鴨子橋路35號（2）公司現(xiàn)狀資產(chǎn)狀況截止底，集團公司總資產(chǎn)4.19億元。土地房產(chǎn)狀況集團公司擁有較為雄厚房地產(chǎn)資源，總占地面積21.5萬平方米、總建筑面積10.9萬平方米。重要位于都市南部，大某些在南三環(huán)、四環(huán)。集團公司當前房地產(chǎn)資源運用重要分為三類：一是直接用于生產(chǎn)經(jīng)營；二是由于各種因素閑置；三是用于對外出租，出租收入1468.4萬元。設備狀況既有生產(chǎn)設備1355臺（其中重要生產(chǎn)設備471臺，國產(chǎn)設備251臺，進口設備1135臺）。生產(chǎn)經(jīng)營狀況北京楠辰皮革有限公司實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入1.802億元；利潤總額0.046億元。重要經(jīng)營目及范疇：制造、加工、銷售皮革及制品、皮毛服裝、皮鞋、箱包、腰帶、皮革五金配件及皮革化工原料。正天興裘皮市場經(jīng)營范疇囊括裘皮行業(yè)所有品種及產(chǎn)品，涉及進口、國產(chǎn)蘭狐、狠狐、白狐、水貂、獺兔、家兔、鴕鳥、海豹、貉子、灘羊、羊羔、黃狼、狗類、鼠類、豬羊皮印花等。產(chǎn)品有毛皮、毛條、毛領、褥子、圍脖、服裝服飾等成品與半成品。正天興裘皮市場基本設施：（1）市場配套服務功能齊全，服務周到，管理機制完善，內(nèi)具加工公司、倉儲、辦公為一體。并在開辦了染色廠和大型加工園區(qū)。（2）市場周邊擁有各類大型服裝批發(fā)市場、服裝布料市場、服裝輔料市場、童裝小商品市場、鞋類市場。（3）政府服務機構齊全，擁有郵局、商城派出所、工商所等，為以便新來客戶，市場可以代辦工商、稅務等證照及代收稅、費。（4）金融網(wǎng)點眾多，設有建行、農(nóng)行、工行、交通銀行、郵政儲蓄所，一應俱全。北京正天興裘皮輔料批發(fā)市場地處北京南城中軸路，北京市豐臺區(qū)永外高莊118號，南三環(huán)木樨園長途汽車站南三百米，位于北京大紅門服裝商圈黃金地段；占地1平方米，擁有商戶600多戶。開辦于1998年具備特色、專業(yè)性北京正天興裘皮市場，至今已發(fā)展成華北最大、北京唯一專業(yè)化裘皮集散中心。隨著市場規(guī)模不斷擴大，大型裘皮公司不斷涌入，客源與日銷售量成倍增長，已成為國內(nèi)、國際重要具備特色專業(yè)性裘皮市場之一。由于道路改造舊市場將被取締，當前新市場正在招商。新正天興皮革批發(fā)市場狀況地址：南四環(huán)大紅門西北角開發(fā)商：威濤投資有限公司。當前新正天興市場正在招商。入住商家重要以舊市場改造搬遷過來。一層以對外門面為主，二層重點是倉庫。入住商家有：慧發(fā)皮革有限公司、亨達利輔料、河北永泰皮革有限公司、金狐貍皮革有限公司、ZIPPER拉鏈、泰坤紡織等。市場招商優(yōu)勢：（1）商鋪一期經(jīng)營面積2.6萬平米，庫房5萬平米，七千家商鋪，大型停車場可容納千輛汽車貨運，倉儲辦公，餐飲齊全。特別是在市場周邊外商戶特備生活區(qū)，滿足商戶全方位經(jīng)營規(guī)定.（2）租金交一年送一年，是同類市場商鋪價格20%，商鋪第3-4年0.5-1元/含庫房費用。（3）投入大量資金購買十輛免費班車，設定班車和定期班車服務，全程免費到各大服裝基地接送，并在各接送點設立貨品配送等服務，協(xié)助客商接送貨品。（4）50個監(jiān)控頭，24小時全方位服務，幾十名保安日夜巡邏，為市場安全、貨品安全提供了一種強有力保障。（5）以便快捷銀行有備無患保險加盟市場，為您提供更加固全服務?？拓涍\送定點準時保障貨品及時入店，及時發(fā)送到客戶手里。（6）市場在各毛皮集散地設立專門機構，代辦資金結算等以便辦法，同步為貨品流通提供服務。商戶認租優(yōu)惠政策商鋪認租率優(yōu)惠幅度（免租期）第一階段：50%以內(nèi)-01-01—-0第二階段：50%-60%以內(nèi)-01-01—-12-31第三階段：60%-70%以內(nèi)-01-01—-9-31，9個月第四階段：70%-80%-01-01—-6-30，6個月第五階段：80%-90%以內(nèi)-01-01—-3-31，3個月南北通道兩側店鋪幾種為4元/㎡/天別的為3元/㎡/天圖13北京皮革市場圖片北京雅寶路市場北京雅寶路市場是中華人民共和國服裝界老字號商業(yè)區(qū)，雅寶路服裝市場作為一條20世紀80年代就興起服裝專營街，背靠雅寶路使館區(qū)良好地理位置、當代化管理和運營模式使其發(fā)展成為全國最大面向東歐貿(mào)易市場，一種聯(lián)結中華人民共和國供應商和世界上貿(mào)易團隊、采購商、貿(mào)易服務機構、以及生產(chǎn)商溝通平臺。每年貿(mào)易額約在20億美元。據(jù)某些老雅寶路市場商戶簡介，在市場鼎盛時期，這條街攤位多達1400余個，每天至少吸引著數(shù)千位大宗外貿(mào)商人光顧。雅寶路地區(qū)商業(yè)可以在北京市商業(yè)競爭日益激烈市場挺立不倒因素，也是其作為商業(yè)發(fā)展核心競爭力重要因素就在于大量外貿(mào)服裝市場，將大量通過便宜勞動力生產(chǎn)出來低成本商品，通過批發(fā)或零售商品流通交易形式，販賣到其她國度和地區(qū)，從而獲取外匯流通和交易利潤。雅寶路地區(qū)是個外向型交易商場，因素在于雅寶路地區(qū)商業(yè)著眼點自始以來就是服務于外籍人士，雅寶路市場商業(yè)繁華背后折射出市場范疇已經(jīng)遠遠超越于北京、乃至中華人民共和國市場范疇，雅寶路市場成為了世界性商品貿(mào)易流通始發(fā)點，這樣說并不為過。當前，雅寶路地區(qū)商家總數(shù)在4500家左右，整個地區(qū)內(nèi)部，以服裝批發(fā)為主業(yè)態(tài)占到了所有商業(yè)總經(jīng)營面積80%以上，而服裝中又多以經(jīng)營皮毛服裝為主，兼有其她針織類服裝。另一方面是酒吧和餐飲、娛樂，占到10%了左右，其她涉及小商品和作為典型服務行業(yè)航空運送占到10%了特別是皮毛類服裝在雅寶路地區(qū)大行其道重要因素和這里批量采購人群存在直接關系，經(jīng)調(diào)查充斥在雅寶路周邊市場中消費人群重要是來自俄羅斯以及某些東歐國家商貿(mào)人士。由于冬季寒冷，以及中歐貿(mào)易繁華往來，促使這些來自寒冷國家商人傾向于在價格相對低廉中華人民共和國采購冬季服裝，因而在雅寶路市場上可以看到處處充斥著用俄文標注廣告牌，以及承辦將商品貨品航運至俄羅斯和東歐其她國家貨運公司。此外，服裝商品中針織品多數(shù)也面向批發(fā)客銷售，但咱們都懂得，本地零售商是不會從這里批發(fā)服裝，由于這里批發(fā)商應當算是二、三級小型批發(fā)商，本地商家會直接從一級批發(fā)商或生產(chǎn)商那里直接進貨，以保證獲得更低價格抱負商品。而外籍商人普通不會理解一級批發(fā)商渠道，她們比較清晰地是二三級批發(fā)市場行情，因而可以說整個雅寶路市場做是二三級批發(fā)代理。尚有諸多商家直接面向批發(fā)市場，因而如果前去散買，對方會告知在售商品無現(xiàn)貨，這是一種回絕零售方式，同步表白這些商家客戶以批發(fā)為主，因而她們普通提前告知二三級批發(fā)商或與其商定提貨時間，這樣二三級批發(fā)商可以按照對方進貨規(guī)定事先從廠家或一級代理商那里訂貨。先前，也曾經(jīng)浮現(xiàn)過外國商人直接找到南方廠家進貨事情，但是由于廠家無法按信用保障外國商家利益，使得多數(shù)外國商人不得不重新找到了信用度相對較高二三級批發(fā)商。整個雅寶路商業(yè)經(jīng)營反映是近來商業(yè)經(jīng)營渠道不同所帶來收益不同現(xiàn)象，商業(yè)渠道多元化和銷售量化帶來了商業(yè)市場興旺與繁華。重要商業(yè)區(qū)（1）朝外MEN（2）老番街（3）吉利大廈（4）雅寶大廈（5）天雅大廈（6）萬邦科貿(mào)大廈（萬發(fā)市場）（7）漢鼎大廈）（8）雅秀服裝市場其她獨立商業(yè)此外，周邊還遍及有東方圣元大廈（地上6層，主營皮毛、羽絨服、時裝、運動服、鞋帽等）、北斗星大廈（地上6層，主營皮毛、童裝、運動服、時裝等）、國星大廈（地上6層，主營童裝、羽絨服、鞋帽、皮革等）。當前在雅寶路地區(qū)，有某些外籍商貿(mào)人士常駐與此，也做起了批發(fā)生意。市場發(fā)展前景當前，雅寶路地區(qū)日成交量在1100萬美元以上，每年成交金額保持在30億美元左右，貿(mào)易額最高曾一度達到50億美元。雅寶路地區(qū)貿(mào)易范疇覆蓋俄羅斯、東歐、非洲、西歐、亞洲、北美，其中以俄羅斯、東歐、非洲為重要貿(mào)易出口地區(qū)。因而，雅寶路地區(qū)將來發(fā)展是無法預計，它必然會導致中華人民共和國服裝業(yè)輝煌。圖14：雅寶路皮革商場圖片點評：北京雅寶路市場存在非常重要，闡明中華人民共和國裘皮產(chǎn)品和冬季服裝在國外具備較大市場，由于北京擁有國際機場，各國商人以便到達北京進貨，這是沈陽和河北辛集市場合不具備條件，讓俄羅斯等商人從北京朝陽北路皮革城直接進口，重點要做好對外宣傳工作，需要印刷俄文和英文宣傳品，突出一級批發(fā)和質(zhì)量保證特色。北京皮革產(chǎn)業(yè)從90年代輝煌到衰落，小型皮革市場面向北京和周邊，雅寶路市場面向東歐和俄羅斯國家，因而北京可以出口與國內(nèi)輻射力特強大型皮革交易市場存在空白，本項目在北京通州落成，將大大帶動北京皮革產(chǎn)業(yè)復興，同步加速出口產(chǎn)品廠商到北京匯集速度。2．沈陽皮革鞋料市場沈陽皮革鞋料市場，是東北地區(qū)規(guī)模最大皮革鞋料專業(yè)批發(fā)市場。沈陽皮革鞋料市場于1993年建成開業(yè)，占地4000平方米，建筑面積0平方米，設有1000個檔口式經(jīng)營攤位。市場設備完善配套，設有客、貨電梯，4000平方米倉儲庫房，3000平方米機動車、非機動車停車場。市場內(nèi)設有銀行、儲蓄所、機票代售處、客貨聯(lián)運站等一流服務機構。市場重要經(jīng)營皮革鞋料、制鞋輔料、鞋用五金配件、化工原料、制鞋機具等十大類二萬余種商品。商品來源于意大利、俄羅斯、泰國、南韓及國內(nèi)臺灣、香港、內(nèi)蒙、河南、河北、廣東、山東、遼寧等二十各種省市地區(qū)。商品重要銷往內(nèi)蒙、遼寧、吉林、黑龍江等地，年成交額均在五億元以上。地址：沈陽廣宜街和北順城路交叉路口在東北皮革交易中心項目啟動后，相稱某些商戶結伴進入。3．東北皮革交易市場作為溫州皮革行業(yè)領跑人物，浙江海一角裝潢家私有限公司、溫州均得利皮革有限公司董事長孫士明與其合伙伙伴溫州百得利制革有限公司董事長張俊暉抓住了沈陽皮革市場發(fā)展機會，她們合資注入4.8億資金在沈陽市建起占地170畝、總面積超20萬平方米東北三省最大皮革交易市場。從開始，通過兩年運籌，一種集交易、產(chǎn)品展示、信息交流、倉儲貨運及其他配套為一體多功能東北皮革交易中心正式成立，其4平方米面積超大交易平臺，正成為東北皮革業(yè)發(fā)展新起點。40000平方倉儲物流專區(qū)，專用貨運電梯，當代化托運設備以及先進保安系統(tǒng)，滿足國際物流配貨條件。

8月5日東北皮革交易中心開業(yè)典禮隆重舉辦，與此同步，為期四天東北首屆國際皮革皮具展銷會也拉開了帷幕。圖15：東北皮革交易中心外景東北皮革交易中心已建成一期交易大廳建筑面積4.2萬平方米，集展銷會、信息交流、專業(yè)培訓、倉儲物流、金融結算為一體，經(jīng)營八大類兩萬各種皮革商品。

孫士明她們并不滿足現(xiàn)狀，為打造一流國際化市場，她們還將“展會市場”引入皮革專業(yè)市場，除交易功能外，皮革交易中心下面還設有倉儲中心、物流中心、品牌推廣中心、信息中心、技術交流中心、培訓中心、萬商會、銀行、超市、餐飲等配套設施。東北皮革交易市場對通州項目影響較大，兩者之間存在競爭關系。在此后業(yè)態(tài)設計中需要適度差別化，充分運用北京首都超級平臺進行產(chǎn)業(yè)升級.加速皮革公司總部在北京匯集限度，讓咱們建設北京皮革市場成為出口皮革產(chǎn)品龍頭，皮革總部和設計中心匯集地。4.河北辛集制革及皮革服裝業(yè)集群辛集市位于石家莊市東65公里處，距北京250公里，鐵路、國道、高速公路橫跨全境，通達全國各地。

"中華人民共和國辛集皮革城"是由國內(nèi)貿(mào)易部批準建設省級重點項目，屬部級工貿(mào)社區(qū)，是辛集皮革業(yè)發(fā)展龍頭。皮革城始建于1993年，截止當前，已合計投資14億元，建筑面積150萬平方米，占地1500多畝，是當前最大皮革服裝生產(chǎn)交易中心。城內(nèi)設備配套齊全，市場布局合理。公司集中進區(qū)生產(chǎn)，擁有皮裝、皮件生產(chǎn)、銷售為一體公司828家，另有租賃攤位1800余個，年生產(chǎn)羊皮服裝、羊絨服裝、裘皮服裝、尼克服530萬件，生產(chǎn)箱包、手套、領帶各類皮具近1500萬件套。辛集皮革業(yè)擁有400近年歷史，改革開放以來，辛集皮革業(yè)迅猛發(fā)展，到1992年，皮革業(yè)戶發(fā)展到4000多家，形成較大群體規(guī)模，但散步在全市12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)150各種街村，大某些是家庭生產(chǎn)，作坊經(jīng)營，限制了行業(yè)進一步發(fā)展提高。為解決這一問題，辛集先后投資3.45億美元建設了“中華人民共和國辛集皮革城”和“辛集制革工業(yè)區(qū)”，引導公司適度集中。辛集是中華人民共和國規(guī)模最大皮革服裝生產(chǎn)交易中心和出口加工基地，全市既有制革、制衣、制件等各種加工公司近1萬家，其中全市銷售收入過千萬美元集團公司8家，600萬美元以上公司15家，100萬美元以上公司100余家，已有20家公司通過國際質(zhì)量體系認證，35個品牌皮裝獲中華人民共和國真皮標記，“西曼”、“束蘭”2個“真皮衣王”享譽全國。4家制革公司通過了國家生態(tài)皮革認證。當前辛集形成了“一城三區(qū)“即皮革城和3個制革工業(yè)區(qū)，4個專業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，30各種專業(yè)村產(chǎn)業(yè)格局，從業(yè)人員8萬多人。形成了革皮、制衣、制件、皮革機械、皮化材料生產(chǎn)銷售以及市場銷售、生皮交易、原輔材料、當代物流、信息服務等完整皮革產(chǎn)業(yè)鏈，重要產(chǎn)品羊皮服裝革和羊皮服裝，產(chǎn)品覆蓋全國各地，并出口俄羅斯、韓國、日本、歐美、中亞等十幾種國家和地區(qū)，在俄直銷公司達270多家，年銷售皮衣350萬件。中華人民共和國輕工業(yè)聯(lián)合會、中華人民共和國皮革工業(yè)協(xié)會授予辛集市“中華人民共和國皮革皮衣之都”。圖16：河北辛集皮革城全行業(yè)實現(xiàn)銷售收入9.28億美元，出口創(chuàng)匯4.06億美元。河北省辛集市政府專門成立了皮革業(yè)發(fā)展委員會，，在莫斯科成立了市政府駐俄羅斯辦事處并注冊了皮革業(yè)商會分會，建立起了駐俄公司聯(lián)系網(wǎng)絡，在美國紐約注冊了皮革業(yè)商會分會，引導皮革公司積極出擊，雪峰。佰立特等7家皮革公司已在美國紐約、夏威夷等地設立了跨國公司和直銷窗口。辛集制革工業(yè)區(qū)被列為省重點建設項目和聯(lián)合國援助項目，被評為“全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司科技園區(qū)“，成為亞洲最大羊皮制革基地。小結：中華人民共和國辛集皮革城占地1500畝，規(guī)模大，生產(chǎn)和交易一體化，形成了強勢產(chǎn)業(yè)集群并且已經(jīng)打通了出口渠道，項目距離通州也就是兩個多小時車程，此后咱們應當吸引辛集名牌公司在北京設立出口窗口和公司總部，為她們提供皮衣設計等高層次服務。5．北京鞋業(yè)市場調(diào)研中聯(lián)華都紅門鞋城北京市中聯(lián)華都紅門鞋都市場有限公司，該市場現(xiàn)已有上千家入駐商戶，匯集了國際國內(nèi)知名品牌，業(yè)務范疇輻射華北、東北、內(nèi)蒙古等二十余個省市地區(qū)，同步出口歐亞等十幾種國家和地區(qū)。其規(guī)模之大，范疇之廣，堪稱國內(nèi)乃至亞洲最大鞋業(yè)集散地。市場位置優(yōu)越，交通便利北京中聯(lián)華都紅門鞋城位于擴建后都市中心干道邊，北鄰京溫市場、天雅市場、大紅門服裝等大型批發(fā)市場；緊靠三四環(huán)路；有十多條公交線路穿行而過，并在市場門口設有車站，臨近南苑機場、趙公口長途車站，并自有大型停車場一種，小型停車場若干。交通運送十分便利，實屬黃金地段。市場氣勢恢宏，力求打造鞋業(yè)航母市場占地面積30000余平方米，投資2.1億元人民幣，市場建筑面積50000余平方米，設有上千個經(jīng)營攤位，市場內(nèi)設中央空調(diào)、十部自動滾梯及多部貨梯、安全消防噴淋設施、全方位監(jiān)控系統(tǒng)、24小時保安、銀行、通訊、餐飲以及保潔等各項服務設施完善齊備。市場注冊資金5000萬元人民幣，經(jīng)濟實力超強，就規(guī)模與檔次而言堪稱同類市場中佼佼者。市場發(fā)展前景市場在各級政府和部門支持和各界同仁關懷下，特別是金融機構大力支持，為此后市場開發(fā)和發(fā)展奠定了牢固物質(zhì)基本。通過近一年試營業(yè)和內(nèi)部調(diào)節(jié)，積累經(jīng)營大型市場在管理、發(fā)展和調(diào)節(jié)經(jīng)驗，通過強化內(nèi)部政策及調(diào)節(jié)，穩(wěn)定了經(jīng)營者人心，擠出去了炒攤位商戶，給真正經(jīng)營商戶創(chuàng)造了良好銷售環(huán)境。在不遠將來，紅門鞋都市場一定會辦越來越好。市場發(fā)展條件一是都市總體規(guī)劃優(yōu)勢。都市總體規(guī)劃已決定把南中軸路作為全國服裝鞋帽、小商品和經(jīng)營各省市名特優(yōu)商品商業(yè)街，在之前，使其成為北京第二個“王府井”。近年內(nèi)清理整頓撤并三環(huán)以內(nèi)在建市場，給咱們市場帶來天賜良機；二是具備豐富開辦和管理市場經(jīng)驗。公司所有股東均有辦過市場、商場經(jīng)驗，經(jīng)商閱歷豐富。董事長盧華飛同志獨道開辦市場經(jīng)營理念和經(jīng)驗在“浙江村”享有極高知名度；三是有各級政府和關于部門，特別是金融機構大力支持，為此后市場開發(fā)和發(fā)展奠定了牢固物質(zhì)基本。北京市中聯(lián)華都紅門鞋都市場有限公司愿和一切支持公司發(fā)展和協(xié)作單位、公司共同合伙、共同發(fā)展、共獲利益。該市場在各級政府支持及各鞋業(yè)同仁關懷下，公司上下員工齊心合力，共同打造精品鞋業(yè)交流平臺，在不遠將來紅門鞋城必將成為市場中一顆明珠出當前首都城南。必然成為有專業(yè)化、當代化、國際化鞋業(yè)貿(mào)易中心，它人氣會更旺，生意更興隆，它將成為打造名優(yōu)品牌基地，哺育富翁搖籃，是鞋業(yè)同仁大展宏圖最佳場合。出口貿(mào)易我市場百分之四十以上商戶所經(jīng)營上千個品牌，上萬種鞋類商品面向俄羅斯、法國、德國、英國、蒙古、日本、朝鮮、韓國、新加坡、越南等十各種國家和地區(qū)。去年出口貿(mào)易額上千萬美元，自從國內(nèi)和歐盟達到不限制出口配額以來，我市場鞋類商品出口貿(mào)易與日俱增，比去年同期相比增長15.8%。圖17：紅門鞋城商場圖片小結：當前中聯(lián)華都紅門鞋城是紅門商圈最大鞋業(yè)批發(fā)城，批發(fā)業(yè)績也是北京鞋業(yè)批發(fā)城最佳，它所輻射區(qū)域是長江以北。商場不但種類齊全，也是北京最大外貿(mào)鞋批發(fā)基地。經(jīng)營者多以廠家直接供貨。市場規(guī)模相對它所相應市場銷售量來說是比較小，由于倉儲能力不強，商場內(nèi)過道大多被各個商家占為暫時倉儲。市場內(nèi)外比較擁擠。停車能力匱乏，市場外貨品流通不便。北京大康鞋業(yè)批發(fā)市場北京市豐臺區(qū)大康鞋業(yè)批發(fā)市場，于１９９６年成立，占地面積約１．９萬平方米，是集運送、市場、服務、倉儲于一體大型鞋業(yè)批發(fā)市場。日前，該市場正投資５億元人民幣興建“北京國際鞋帽交易中心”，建筑面積約１３萬平方米，以重要解決商戶經(jīng)營場地問題。當前，該中心前期手續(xù)已基本就緒，并獲得了北京市規(guī)劃局頒發(fā)建設允許證，２００１年１２月中旬獲得開工證，當前已開土動工，工期為１５個月，預測２００３年３月前交付使用。大康鞋城自１９９７年８月１６日開業(yè)以來，在短短四年內(nèi)已成為華北地區(qū)規(guī)模較大、效益較好鞋城。將來“北京國際鞋帽交易中心”將力圖成為亞洲規(guī)模最大和效益最佳專業(yè)鞋城，是商家將來發(fā)展抱負之地。大康聯(lián)系方式鞋城名稱：大康國際鞋城鞋城地址：北京市豐臺區(qū)右外開陽路8號圖18：大康鞋城國內(nèi)皮革市場帶動產(chǎn)業(yè)升級必要性

當前國內(nèi)年產(chǎn)豬皮8000萬張，羊皮4000多萬張，牛皮多萬張，分別占世界總產(chǎn)量14％、18％和50％以上。此外，皮鞋年產(chǎn)量約24億雙，占世界總產(chǎn)量40％，居世界首位；鞋類消費量占世界總消費量22％，是全球最重要皮鞋生產(chǎn)國和消費國之一。雖然如此中華人民共和國在很大限度上仍摘不掉“大國”稱號，帶不上“強國”帽子。

在中華人民共和國市場，國外某些名牌皮裝單件價值達到上千、甚至上萬美元，而國內(nèi)皮衣出口平均價格只有40美元／件。皮鞋出口平均價格只有6-8美元／雙，中華人民共和國貨幾乎成了國際皮革市場上便宜代名詞。無論是生皮還是成品革或皮鞋，其質(zhì)量與國際相比均有較大差距。近年來，國內(nèi)皮革業(yè)大多完畢了體制轉(zhuǎn)換，經(jīng)營方式先進性已經(jīng)得到很大改觀，但是技術手段先進性則沒有明顯改進。一種不容忽視戰(zhàn)略思想是要大規(guī)模推動技術手段更新，盡早完畢技術工藝、生產(chǎn)手段向世界一流過渡。要想成為皮革強國需要在市場建設和產(chǎn)業(yè)升級方面做好基本工作。第一，河北和沈陽既有皮革市場在打造知名品牌方面受到人才局限和平臺局限，咱們要想在皮革產(chǎn)業(yè)方面超越國外，需要在設計和產(chǎn)品生產(chǎn)和品牌營銷方面提高。培養(yǎng)和引進設計人才和皮革產(chǎn)品加工高檔技術工人都需要一種良好產(chǎn)業(yè)匯集環(huán)境，需要中華人民共和國和意大利以及韓國設計專家和大學進行交流，沒有大批先進人才匯集就不能實現(xiàn)設計超越，更談不上產(chǎn)業(yè)升級。通州可以輻射華北和東北龐大市場，也可以銷售高品位產(chǎn)品，同步也以便外商前來采購與交流。通州擁有生態(tài)CBD宜居環(huán)境，具備了皮革產(chǎn)業(yè)高品位資源匯集北京條件。因此咱們建議北京中華人民共和國皮革城落戶通州，充分發(fā)揮通州區(qū)域優(yōu)勢和北京中華人民共和國皮革城示范作用。第二，咱們建議在北京中華人民共和國皮革城落戶后，在通州恰當區(qū)域規(guī)劃生態(tài)型皮革產(chǎn)業(yè)園，重點生產(chǎn)高檔皮衣等高附加值出口產(chǎn)品為主。按照10億美元左右出口規(guī)模規(guī)劃出口皮革產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園一期，滾動發(fā)展，避免土地資源揮霍。第三，建議政府在北京皮革城建成后，規(guī)劃建設中華人民共和國皮革專業(yè)大學，重點培養(yǎng)先進設計和生產(chǎn)以及營銷人才。咱們以為運用在通州建設北京中華人民共和國皮革城機遇，設立通州北京皮革產(chǎn)業(yè)園區(qū)，加快中華人民共和國皮革產(chǎn)業(yè)升級步伐。6．典型家居市場宜家家居1943年由其創(chuàng)始人英格瓦·堪普拉德在瑞典創(chuàng)立宜家家居，歷經(jīng)半個多世紀發(fā)展，如今它已在全世界29個國家和地區(qū)擁有163家商場。貫以“提供種類繁多、美觀實用，老百姓買得起家居用品”為經(jīng)營理念IKEA家居于1999年已經(jīng)進駐北京。圖19：北京四環(huán)宜家家居北京家居產(chǎn)業(yè)示范園中華人民共和國·北京家居產(chǎn)業(yè)示范園位于北京市通州區(qū)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)西區(qū)，核心區(qū)位得天獨厚，立體化海陸空交通網(wǎng)絡，全面輻射環(huán)渤海商圈及北中華人民共和國地區(qū)，連接全球，搶占中華人民共和國家居產(chǎn)業(yè)第三極制高點。示范園涉及５０萬平方米中心展廳，２０萬平方米輔助展廳，８０萬平方米配套組裝加工廠，８０萬平方米倉儲配套，３０萬平方米商務配套區(qū)，總規(guī)劃面積２６０公頃，總規(guī)模２６０萬平方米。

依托中華人民共和國·北京家居產(chǎn)業(yè)示范園創(chuàng)展家居——以50萬m2主展銷廳、20萬m2輔助展廳，集成家具、建材、家飾、家電等產(chǎn)品，提供一站式購物模式，以低運營成本、超級大賣場、齊整產(chǎn)品鏈、一比一倉儲平臺、一條龍商貿(mào)鏈、全方位增值服務、體驗式購物優(yōu)勢。創(chuàng)展家居，西接北京成熟家具商貿(mào)圈，東連河北香河家具批發(fā)商圈，雄踞北京東部家具商圈正中心，貫通南北，人氣交匯，商機無限。創(chuàng)展家居，以名品精品真品家具著稱，百萬平米家具家居展示直銷中心，集成國際典型家具、歐美古典家具、紅木家具、實木家具、辦公家具、沙發(fā)、藤制家具等高品位精品家具，形成地方名牌、特色品牌、國際典型品牌、專業(yè)精品相結合，地方館與專業(yè)館結合，品牌旗艦店與品牌特色店結合品牌旗艦店匯聚，匯聚成主題鮮明，特點突出海洋式家具匯聚。創(chuàng)展家居，以不到北京家具賣場平均價格1/3-1/5租金成本，全方位減少經(jīng)營成本；以海洋式家具直銷店匯聚優(yōu)勢，給您更多選取同步讓您進一步享有“買家具到廠里”批發(fā)價格；同類產(chǎn)品同等質(zhì)量更低價格，創(chuàng)展家居，堅持便宜才是硬道理，家具海洋，更多更便宜。在創(chuàng)展家居，您有足夠時間海選家具，您有足夠機會撈到便宜。創(chuàng)展家居首期家具館將于今年9月正式開業(yè)，集休閑、潮流、餐飲、娛樂于一體北中華人民共和國首座家居主題shoppingmall將成為經(jīng)營特色，百萬平米展示，千家品牌匯聚，1/3成本經(jīng)營……系列優(yōu)勢成就北京東部家具商圈龍頭風范。圖20北京家居產(chǎn)業(yè)示范園鳥瞰圖北京中華人民共和國皮革城將設有以卡森自主品牌皮革沙發(fā)等類型中高檔家居商場，業(yè)態(tài)與既有家居中心進行差別化，突出自己特色。三、通州住宅市場調(diào)查1．通州住宅調(diào)查

北京房地產(chǎn)市場成交金額共億元，比去年增長了20%；銷售面積2287萬平方米，比去年增長3%；平均單價8792元/平方米，比去年增長16.7%。房地產(chǎn)開發(fā)建設趨緩。通州房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增長值14.1億元，比上年增長5.6%，占地區(qū)生產(chǎn)總值8.6%。

在國家一系列宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)開發(fā)健康發(fā)展。，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完畢投資53.4億元，占全社會固定資產(chǎn)投資45%，比上年55%比重下降10個百分點。商品房建設和銷售平穩(wěn)增長，完畢商品房施工面積504.4萬平方米；竣工面積153.2萬平方米；房地產(chǎn)業(yè)完畢住宅施工面積348.6萬平方米；竣工面積115.8萬平方米。

商品房銷售面積147.7萬平方米；其中住宅銷售面積137.7萬平方米，占總商品房銷售面積93.2%。商品房銷售額77.3億元；住宅銷售額69.6億元，占商品房銷售額90%。在市場供銷活躍狀況下，城鄉(xiāng)居民住房條件得到改進，城鄉(xiāng)居民人均住房使用面積達到17.7平方米，比上年增長0.6%。從中可見通州住宅銷售面積在北京總體比例為6%，屬于較小比例。通州區(qū)將從起嚴格控制單純住宅房地產(chǎn)開發(fā)，將來通州新城將新增6350萬平方米建設項目中，住宅房地產(chǎn)總量將控制在30%以內(nèi)，總面積預測在189萬平方米左右。同步，地鐵M6沿線將建設保障性住房。通州住宅價格變動狀況自從以來，通州發(fā)展勢頭就很猛，八通線開通加速了通州發(fā)展，供應量激增，供應最集中時，居然集中了近百個在售項目。但是，去年下半年，通州關于部門透露，通州將停止批新住宅供應量。進入以來，通州板塊住宅供應量明顯下降，并且，老盤也減少了銷售速度。已知新項目供應是50萬平方米梨園小鎮(zhèn)二期、33萬平方米自由小鎮(zhèn)等，此外，藍調(diào)沙龍尚有42萬平方米，世紀星城也有某些供應量。這樣供應量相對前兩年有明顯下降。通州區(qū)域輕軌沿線住宅項目普遍上漲了500元/平方米。前4個月，再次上漲。4月，通州板塊住宅均價已經(jīng)從年初4000多元/平方米，上漲到5000多元/平方米。圖21通州某些住宅項目價格表5通州開盤項目匯總項目名稱開盤時間物業(yè)類型開盤價格珠江國際城5月12日別墅和某些板樓均價：5865元/平方米。板樓戶型面積為120-220平方米，均價：8000元/平方米。月亮城堡10月18日公寓58平米到230平米精裝修房，一居、兩居到三居都尚有房，房型有平層和躍層，平層均價2元/平米，躍層價格2-25000元/平米。柳岸方園11月普通住宅5月28日正式開盤均價5450元/平方米戶型為130平方米三居，11層板樓。預測均價8000元/平方米達觀別墅5月1日,9月29日別墅京東之玉5月15日

別墅尚東庭8月1日,11月別墅世紀星城7月19日,10月27日

普通住宅起價6000元/平方米。世紀星城23號樓12月23日開盤銷售。23號樓為18層板樓，戶型面積101至106平方米兩居，均價10900元/平方米，4月入住。此外尚有少量頂層復式，戶型面積205、220平方米，均價11800元/平方米，7月入住。潮流街區(qū)12月普通住宅十號樓為21層板式高層，面積為67-118平方米一居-三居，均為兩梯四戶，均價6700元/平方米。（9月22日訊）戶型面積所有為62、71平方米一居和78、93平方米兩居，開盤均價1元/平方米，現(xiàn)房，一次性付款9.8，取暖費為30元/平米。（12月16號訊）旗艦凱旋3月26日,5月8日普通住宅光谷新城4月18日,9月18日花園洋房瑞都公園世家6月23日

普通住宅為18層板樓，戶型面積84平方米兩居和127平方米三居，當前僅剩127平方米三居，均價6900元/平方米。阿爾法社區(qū)2月1日,3月28日普通住宅新城陽光2月2日,10月29日普通住宅表6北京與通州某些公寓價格表區(qū)位環(huán)線位置名稱開盤時間戶型使用面積房屋裝修均價平米/元物業(yè)費元/平方米/月通州區(qū)東北五環(huán)至六環(huán)月亮河城堡5月平層精裝170006.5躍層精裝06.5通州區(qū)東五環(huán)至六環(huán)京貿(mào)中心8月精裝70003通州區(qū)東五環(huán)至六環(huán)東閣雅舍-8-18精裝42001.7

通州區(qū)東五環(huán)至六環(huán)京貿(mào)國際公寓-4-8精裝56982.45朝陽區(qū)雅詩閣酒店公寓一居室105--120二居室178--205三居室249朝陽區(qū)東北四環(huán)至五環(huán)華彩國際公寓11月18日精裝公寓190003.48朝陽區(qū)北四環(huán)至五環(huán)融域-4-23精裝02.59-2.83朝陽區(qū)東三環(huán)至四環(huán)韋伯國際發(fā)展中心待定公共某些精裝165005.8朝陽區(qū)東四環(huán)至五環(huán)國貿(mào)生活館11月3日毛坯165002.8朝陽區(qū)東四環(huán)至五環(huán)金地名京1月平層精裝190004－－5LOFT精裝23000朝陽區(qū)東北四環(huán)至五環(huán)萬方國際公寓11月10日精裝17800待定海淀區(qū)西北三環(huán)至四環(huán)西海年初公共某些精裝250005海淀區(qū)西三環(huán)至四環(huán)新華聯(lián)國際10月27日精裝265006通州普通住宅和公寓項目京貿(mào)國際公寓京貿(mào)國際公寓是由北京天旭房地產(chǎn)公司獨資開發(fā)大型精裝外銷社區(qū)，項目占地5.77萬平米，總建筑面積24萬平米。一期9萬平米已于年終成功入住，二期15萬平米，將于10月和12月底相繼入住。

京貿(mào)國際公寓面向是北京CBD及泛CBD區(qū)中具新銳思想，注重生活品質(zhì)和情趣社會中堅階層。京貿(mào)國際公寓二期誠邀臺灣中美圣拓與澳大利亞SUNTAIDESIGN聯(lián)袂打造二期室內(nèi)設計，同步，提出全新“情景式樣板間”設計理念，在實樓樣板間中做出多達六種不同風格樣板間。

京貿(mào)國際公寓倡導“CBD理性生活觀”，強調(diào)生活居住完整性和舒服度，因而，京貿(mào)國際公寓在提供完善生活配套基本上，領養(yǎng)了社區(qū)南側50畝樹林，并依照其原生地貌，打造出東部最大3萬平米私家園林，讓業(yè)主在繁忙都市生活之余，享有自然，享有綠色。圖22：京貿(mào)國際公寓項目位置：

進通州就能看見一種非常氣派社區(qū)，

社區(qū)內(nèi)配套設施非常齊全，有超市，游泳館，網(wǎng)球場，健身器材，大型花園及廣場，環(huán)境相稱棒，

交通也非常便利從城鐵到社區(qū)走路只需8分鐘

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312等等多路車

非常便捷京通高速路到國貿(mào)也就18分鐘。配套設施：6000平米社區(qū)會所，健身房800平米：涉及跳操區(qū)、器械區(qū)、臺球、乒乓球、棋牌室、飛鏢室、足底保??；便利店、美容美發(fā)、洗衣店、洗像店、匯佳小朋友館；半地下溫泉游泳館(1000平米)、桑拿房；網(wǎng)球場(近1000平米)

中小學：通州四中、潞河中學、社區(qū)小學

幼兒園：匯佳幼兒園

綜合商場：華聯(lián)商廈、新華商場、人民商場、物美超市、華聯(lián)超市、世紀華聯(lián)、小白羊超市、京貿(mào)圣達超市

郵局：新華大街郵政支局

銀行：工行、建行、中行、農(nóng)行、ATM自動取款機

醫(yī)院：新華醫(yī)院、潞河醫(yī)院、婦幼保健醫(yī)院、京貿(mào)社區(qū)醫(yī)療中心其她設備和設施坐落于朝陽區(qū)綠化帶中，3萬平米社區(qū)園林；大型外銷精裝修社區(qū)，近6000平米會所，泛CBD區(qū)域唯一擁有溫泉入戶高檔公寓項目價格走勢分析該品牌樓盤開盤在4月8日，咱們以至平均價格為參照根據(jù)。04價格05價格06價格07價格08價格5700元5700元5700元7000元9600元該公寓04－價格基本無浮動，平穩(wěn)保持在5700元/平米均價，與住宅價格有所不同，公寓價格起點高，與住宅價格基本持平；06－初，價格也程明顯走高趨勢，06－增長率為22.8％，07－初增長率為37.1％，與住宅相比增長率要慢一拍由以上走勢分析：1.04－公寓需求量不大2.通州商業(yè)環(huán)境逐漸成熟3.06－增長率穩(wěn)步提高，闡明通州區(qū)在逐漸形成北京市新CBD區(qū)。4.公寓市場需求會逐年旺盛高檔住宅——月亮城堡充分運用大運河和月亮河景觀，建設高檔豪華社區(qū)公寓售價從1元/平方米提高到17000元/平方米。圖23：北京通州最貴住宅樓盤—月亮河2．瑞都綜合體開發(fā)圖24：當前通州最大都市綜合體—瑞都國際瑞都國際是由首都機場地產(chǎn)集團投資開發(fā)具備都市綜合功能大型建筑群，項目位于通州區(qū)南部新城中心，現(xiàn)已建成開業(yè)瑞都國際(家樂福)購物廣場和瑞都國際商務中心緊鄰八通城鐵九棵樹站。

瑞都國際根據(jù)北京新都市規(guī)劃規(guī)定，將瑞都國際定位為具備崇高公寓住宅、商業(yè)購物廣場、商務寫字樓、商業(yè)步行街以及都市景觀休閑公園構成當代化都市商圈。瑞都國際總體規(guī)劃70萬平方米，有四個某些構成。當前中軸路東側作為瑞都國際一期已經(jīng)完畢，第三塊咱們即將建設第二座瑞都國際純商務寫字樓。發(fā)展商依照項目建設，當前北京瑞景房地產(chǎn)公司已經(jīng)完畢了滿城園一期，形成商務中心滿城園休閑公園以及商業(yè)步行街。

瑞都國際購物廣場已成功引進了家樂福、麥當勞、國美電器、中復電訊等幾十家國內(nèi)外知名商家入駐，同步形成了瑞都國際購物廣場與臨街獨立商鋪連動互補，形成商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營、管理最佳配比。該項目開發(fā)起點較高，功能完善，北京中華人民共和國皮革城與該綜合體功能性相比，將更加突出皮革專業(yè)購物中心和物流中心特色，突出文化內(nèi)涵。3．通州世紀新城大盤開發(fā)（涉及25萬平方米購物中心）

世紀星城由北京順華投資集團有限公司旗下北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)超百萬平方米大型復合性國際