策劃新思維全球化思想采購(gòu)樣本

策劃新思維：全球化思想采購(gòu)

――以概念地產(chǎn)策劃實(shí)踐為例嚴(yán)忠明18，當(dāng)英國(guó)知名傳教士馬禮遜假道美洲前來中華人民共和國(guó)傳教時(shí)，她海上航程共用了222天；而當(dāng)前，如果咱們從香港起飛，去倫敦航行時(shí)間卻只有十個(gè)小時(shí)左右，咱們同歐洲距離在過去一百近年里，已經(jīng)大大縮短了。在我訪問澳門舊基督教墳場(chǎng)時(shí)，我為這個(gè)發(fā)現(xiàn)頗感驚訝。然而，我也注意到，在大某些思想領(lǐng)域，咱們同歐美先進(jìn)國(guó)家距離并沒有如此成比例地縮短，征詢業(yè)就是其中之一。在市場(chǎng)全球化今天，這已經(jīng)是一種迫切問題。社會(huì)科學(xué)同自然科學(xué)不同地方在于，社會(huì)科學(xué)真理不具備唯一性。咱們可以以充分有效性、時(shí)間性和邏輯自洽性作為衡量一種社會(huì)科學(xué)理論成立原則。咱們始終在中華人民共和國(guó)地產(chǎn)策劃、旅游策劃和都市營(yíng)運(yùn)策劃等領(lǐng)域里摸索，但愿尋找一種對(duì)當(dāng)前解決中華人民共和國(guó)公司問題有協(xié)助實(shí)操性策劃理論，以彌補(bǔ)同歐美國(guó)家差別，并但愿對(duì)中華人民共和國(guó)策劃業(yè)走向理性思維時(shí)代有所裨益。一種策劃思維新模式我經(jīng)常提到，一種好漢三個(gè)幫，一種策劃“三個(gè)樁”。意思是說，一種完整策劃應(yīng)當(dāng)由理論研究、思想采購(gòu)、市場(chǎng)調(diào)查三個(gè)某些構(gòu)成。因此我做策劃總是先分解問題樹，然后兵分三路，分別做理論研究、思想采購(gòu)和市場(chǎng)調(diào)查三方面工作，待形成初步方案后對(duì)客戶作中期報(bào)告，通過充分溝通，再進(jìn)行概念產(chǎn)品設(shè)計(jì)與實(shí)操方案建立。咱們明確地把這種策劃工作程序，作為不同于其他策劃人思維模式提出來，是基于咱們對(duì)中華人民共和國(guó)公司在全球化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局位置，和中華人民共和國(guó)策劃業(yè)思維方式現(xiàn)狀總結(jié)出來。其中，“理論研究”是指對(duì)特定策劃對(duì)象有關(guān)行業(yè)，對(duì)其發(fā)展變化模式，從理論高度上作好大勢(shì)把握；“思想采購(gòu)”則是盡量在世界范疇或全國(guó)范疇尋找同類策劃對(duì)象成敗經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行縱橫比較，尋找可行開發(fā)模式，盡量避免決策風(fēng)險(xiǎn)；“市場(chǎng)調(diào)查”則從若干假想方案出發(fā)，尋找最適當(dāng)目的市場(chǎng)、主題定位及概念產(chǎn)品。在市場(chǎng)調(diào)查中，要特別小心掉入瑣碎主義泥坑，由于進(jìn)行市場(chǎng)構(gòu)造分析才是市場(chǎng)調(diào)查目，而許多市場(chǎng)信息都是多余。這種策劃思維有幾種重要規(guī)定，即：一．

要認(rèn)真分析公司真問題。公司自訴往往是表白問題，在治療前要致力于診斷。二．要盡量擴(kuò)大思想采購(gòu)范疇，要學(xué)會(huì)突破個(gè)人基本價(jià)值觀束縛。三．要學(xué)會(huì)構(gòu)造性思維，分析問題構(gòu)造以及構(gòu)造性解決問題。這是解決信息大爆炸時(shí)代復(fù)雜問題有效辦法。而在整個(gè)策劃過程中，思想采購(gòu)范疇和質(zhì)量對(duì)解決問題具備特別重要作用。咱們只有比客戶見得更多，看得更遠(yuǎn)，既有理論高度，又有實(shí)踐深度，才有也許產(chǎn)生棋高一籌策劃案。先行一步概念地產(chǎn)策劃思想采購(gòu)事實(shí)上是許多策劃決策者不自覺在用法。這點(diǎn)在地產(chǎn)策劃領(lǐng)域體現(xiàn)得尤為明顯。即咱們稱之為概念地產(chǎn)操作方式。土地開發(fā)與房地產(chǎn)策劃真正內(nèi)涵就是賦予土地以特別意義。農(nóng)夫眼里灘涂荒島，可以變成旅游勝地；飛鳥難渡沙漠，可以變成世界名都；特殊主題和產(chǎn)業(yè)選取導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)繁華，最后導(dǎo)致土地價(jià)值不可思議暴漲，這一切不是神話，而是上演了千百年故事。這其中奧秘，就是人們?yōu)橥恋刈⑷肓艘环N特別意義。咱們把運(yùn)作土地時(shí)，故意識(shí)地賦予土地以一種特別文化意義、并將這種意義長(zhǎng)期而全面融入整個(gè)社區(qū)建設(shè)中地產(chǎn)開發(fā)形式，稱為概念地產(chǎn)。我把概念地產(chǎn)提成旅游地產(chǎn)、主題地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和都市地產(chǎn)四類。所有成功房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作都可以歸結(jié)為一種概念，一種成熟思想，這就是項(xiàng)目靈魂。理念先行，在房地產(chǎn)操作中可收到事半功倍之效。無論是馬志民策劃錦繡中華時(shí)，對(duì)馬德羅丹小人國(guó)思想采購(gòu)，還是郭梓文對(duì)奧林匹克運(yùn)動(dòng)概念借鑒；無論是蔣曉松博鰲論壇，還是大連、青島都市運(yùn)營(yíng)，說究竟，房地產(chǎn)和土地運(yùn)作項(xiàng)目成功，都是思想、概念和視野競(jìng)爭(zhēng)與較勁成果。這種操盤成功例子并不少見，某些頂尖房地產(chǎn)公司已深知全球化思想采購(gòu)?fù)?。萬科就是一例。萬科世紀(jì)花城項(xiàng)目，其商業(yè)街就是采購(gòu)美國(guó)邁阿密一條相似街道設(shè)計(jì)思想進(jìn)行建設(shè)。華僑城在深圳開發(fā)波托菲諾房地產(chǎn)項(xiàng)目也有明顯思想采購(gòu)痕跡。華僑城波托菲諾樓盤售樓處兩幅驚人相似照片讓人驚訝得說不出話：一幅是意大利波托菲諾小鎮(zhèn)風(fēng)景照，一幅是華僑城波托菲諾樓盤實(shí)景照。這樣例子俯首皆是，因之而成為一種值得策劃界研究現(xiàn)象。我在二○○四年處出版《概念地產(chǎn)與思想采購(gòu)》一書，就是專門研究這一現(xiàn)象。我覺得，房地產(chǎn)策劃像前幾年那樣僅僅炒作概念是不行，但是設(shè)想一下，地產(chǎn)運(yùn)作如果沒有概念，我以為卻是萬萬不行。我把房地產(chǎn)策劃中概念整頓稱為地塊在文化和思想上“三通一平”，土地和概念上重整兩者缺一不可，這是地塊可開發(fā)前提。大地上建筑物，因在人們文化和生活中具備某種特殊意義而體現(xiàn)為不同價(jià)值。因而房地產(chǎn)策劃，事實(shí)上是尋找與賦予土地某種特殊意義行為。但是千百年來，土地上這種具備神奇力量策劃已經(jīng)被人們重復(fù)演習(xí)。因而對(duì)中華人民共和國(guó)走進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不久策劃人來說，努力拓展視野，學(xué)習(xí)消化全球范疇那些成功經(jīng)驗(yàn)正是當(dāng)務(wù)之急，在此一味強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新反顯出對(duì)歷史與市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)隔膜。我也便是在此意義上，主張策劃要學(xué)會(huì)全球化思想采購(gòu)。我甚至主張把中華人民共和國(guó)將來走向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)全球一體化，稱為中華人民共和國(guó)“全球化思想采購(gòu)時(shí)代”。一如日本戰(zhàn)后對(duì)美國(guó)先進(jìn)科技和思想觀念學(xué)習(xí)過程。顯然，在這種意義上進(jìn)行思想采購(gòu)并不是一種拙劣模仿與七拼八湊。不要緊張我會(huì)勉勵(lì)人們做西化論者或不分青紅皂白拿來主義者，盡管思想采購(gòu)與拙劣模仿之間只有一線之隔，但真正基于市場(chǎng)背景成功經(jīng)驗(yàn)思想采購(gòu)，是成功辦法疊加，是思維創(chuàng)新與整合。應(yīng)當(dāng)勝算更大。學(xué)會(huì)踏在巨人肩膀上眺望是一種理性當(dāng)代人基本能力。我想咱們大可不必諱言思想采購(gòu)與借鑒，事實(shí)上馬克思主義理論也是繼承并發(fā)展了黑格爾辯證法、費(fèi)爾巴哈唯物主義和福立葉空想社會(huì)主義典型哲學(xué)成功而產(chǎn)生。一種旅游地產(chǎn)案策劃實(shí)踐鳳凰古城“秋千廣場(chǎng)街區(qū)”策劃案簡(jiǎn)介本項(xiàng)目是咱們受某集團(tuán)公司委托策劃。從最初性質(zhì)不明，人人頭痛一塊高價(jià)地，到找到一種政府和投資者都滿意開發(fā)方案，咱們按照自己策劃思路進(jìn)行了完整探討。最后咱們擬定了這個(gè)以秋千廣場(chǎng)街區(qū)建設(shè)為核心思路，旨在體現(xiàn)鳳凰苗族等多民族文化特點(diǎn)，志在以旅游景點(diǎn)建設(shè)吸引人氣，使該地塊成為將來鳳凰旅游心臟地段，帶旺整個(gè)街區(qū)開發(fā)。在本策劃案中，咱們發(fā)現(xiàn)苗家民間“八人大秋千”是新一代互動(dòng)旅游開發(fā)中一種亮點(diǎn)，是概念地產(chǎn)運(yùn)作突破口。最后咱們決定打造一種民族風(fēng)格“秋千廣場(chǎng)”，使之成為整個(gè)街區(qū)開發(fā)驅(qū)動(dòng)引擎。地塊概況及策劃規(guī)定該項(xiàng)目地塊位于湖南省湘西自治州鳳凰縣沱江北岸虹橋以西地段，東至虹橋路，南至老營(yíng)哨路（沱江北岸），北至田家弄，土地總面積約為18畝。該地塊用途為商用地。由于屬于古城保護(hù)區(qū)，政府對(duì)該地塊開發(fā)有嚴(yán)格規(guī)定及規(guī)定。如：建筑高度控制：風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)建筑層數(shù)為二層，檐口高度不大于5.8m，區(qū)域控制區(qū)建筑層數(shù)為三層，檐口高度不大于8.5米，東西兩側(cè)紅線范疇內(nèi)，建筑層數(shù)應(yīng)按2—3層控制。區(qū)域控制線應(yīng)有空間過渡。建筑形式：所有采用小青瓦坡屋面，體量宜小，不適當(dāng)大，建筑色彩以黑、灰色調(diào)為主。臨河段紅線范疇內(nèi)應(yīng)收放有致，以退、高度應(yīng)有空間變化。周邊間距控制：西向除保持既有空間尺度外，其建筑后退紅線1米；北向?yàn)檗r(nóng)行用地，應(yīng)考慮對(duì)等后退，（兩側(cè)按三層建筑考慮）各自應(yīng)后退紅線3—5米，東向?yàn)楸Ｗo(hù)民居，后退線3.5米。建筑密度不不不大于33%-35%，綠地率不不大于30%。配套設(shè)施控制：應(yīng)按規(guī)范設(shè)立相應(yīng)消防及環(huán)衛(wèi)設(shè)施。各種污水應(yīng)集中解決達(dá)標(biāo)排放，進(jìn)入都市下水道，所有管線應(yīng)下地。建筑材料使用應(yīng)符合古城保護(hù)規(guī)劃規(guī)定。盡量采用磚木構(gòu)造，重要視覺區(qū)域處墻體應(yīng)采小青磚水樣。為此發(fā)展商規(guī)定策劃公司策劃案可操作性要強(qiáng)，要獲得本地政府認(rèn)同；項(xiàng)目主題要鮮明、突出，要具備別具一格特色；力求達(dá)到投資建設(shè)期短、成本造價(jià)低、資本回收快目。一策劃思路及辦法1、市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查分“文獻(xiàn)研究”和“市情調(diào)查”兩大某些：文獻(xiàn)研究涉及本地各種文獻(xiàn)如政府工作報(bào)告，都市規(guī)劃和發(fā)展規(guī)劃、商旅開發(fā)現(xiàn)狀及趨向、記錄年鑒以及有關(guān)文獻(xiàn)、書籍和文獻(xiàn)等資料，找出與項(xiàng)目有關(guān)要素進(jìn)行深度分析和研究。市情調(diào)查重要是對(duì)項(xiàng)目所在地商業(yè)業(yè)態(tài)分布、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行研究和把握，涉及商業(yè)格局、旅游景點(diǎn)景觀分析、商鋪和房地產(chǎn)價(jià)格及走勢(shì)等。通過征詢、專訪和勘察等各種辦法，理解和掌握大量一手調(diào)查材料和數(shù)據(jù)，為項(xiàng)目決策提供科學(xué)、精確和可靠根據(jù)。2.理論研究咱們以為，商業(yè)用地定位基本研究辦法大體有如下三種：產(chǎn)業(yè)鏈研究

即依照項(xiàng)目所在地都市重要產(chǎn)業(yè)構(gòu)造及其上下游產(chǎn)業(yè)關(guān)系進(jìn)行研究，力求使項(xiàng)目開發(fā)與本地重要產(chǎn)業(yè)鏈掛鉤和鏈接，形成良好互動(dòng)關(guān)系。商圈研究即依照項(xiàng)目所在都市商業(yè)分布所形成格局及其輻射和影響范疇來擬定項(xiàng)目在都市商業(yè)發(fā)展中地位、作用和價(jià)值。區(qū)位研究即依照項(xiàng)目在都市所處方位重要性來分析和判斷項(xiàng)目地位、作用和價(jià)值，但此法普通要與產(chǎn)業(yè)鏈或商圈掛鉤和聯(lián)系，從不同角度和側(cè)面來分析項(xiàng)目地塊價(jià)值及核心競(jìng)爭(zhēng)力。依照鳳凰縣旅游產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展迅速態(tài)勢(shì)和當(dāng)前都市商圈實(shí)際狀況，咱們擬采用產(chǎn)業(yè)鏈研究與都市區(qū)位研究相結(jié)合辦法，對(duì)項(xiàng)目地塊價(jià)值和核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行深度分析和研究，找出最佳投資組合方案。3．思想采購(gòu)也叫做“全球化思想采購(gòu)”。這種辦法基本理論框架是建立在研究同類項(xiàng)目規(guī)律性和特殊性基本之上，研究這些相似或相類似地塊開發(fā)成功或失敗案例，有助于發(fā)現(xiàn)和找出本項(xiàng)目最佳開發(fā)方案，避害趨利。本項(xiàng)目重要選用國(guó)內(nèi)周莊、麗江此類古城鄉(xiāng)商業(yè)旅游發(fā)展模式作為研究對(duì)象。4．出發(fā)點(diǎn)：各種假想方案“大膽設(shè)想，小心求證”也是咱們慣用項(xiàng)目研究辦法之一。盡量將本項(xiàng)目也許開發(fā)方案所有或大某些羅列出來，再進(jìn)論證、評(píng)述和選取，從而找出最佳組合方案。對(duì)本項(xiàng)目咱們從五個(gè)方面做出假想方案：1、商業(yè)步行街方案；2、普通性檔口方案；3、賓館建筑群方案；4、旅游景點(diǎn)方案；5、中高檔住宅方案。從上述五個(gè)假想方案入手，來研究鳳凰商業(yè)、旅業(yè)、旅游業(yè)和房地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨勢(shì)，這將有助于咱們做出精確、客觀、真實(shí)分析和判斷。二市場(chǎng)調(diào)查基本結(jié)論旅游發(fā)展基本狀況鳳凰縣地處湖南西部邊沿，全縣總面積1,758.5平方公里，轄9個(gè)建制鎮(zhèn)22個(gè)鄉(xiāng)344個(gè)行政村，全縣總?cè)丝?6.7萬，由苗、漢、土家族等18個(gè)民族構(gòu)成，少數(shù)民族人口占全縣總?cè)丝?3.6%，其中苗族人口18.7萬人，占全縣總?cè)丝?1.4%，是一種以苗族為主體多民族聚居山區(qū)貧困縣?？h城距州府吉首市52公里，北距風(fēng)景明珠張家界200公里，南距交通樞紐懷化市90公里，東距枝柳鐵路新鳳凰站14公里，西距貴州銅仁市58公里，離大興機(jī)場(chǎng)27公里，209國(guó)首，1867省道穿境而過，經(jīng)濟(jì)區(qū)域優(yōu)勢(shì)獨(dú)特，交通便利，為湘黔渝邊區(qū)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易交匯點(diǎn)。鳳凰秦屬楚地，是大湘西政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。鳳凰縣地靈人杰，名人眾多。僅清道光二十年至光緒元年30近年間，先后出了43名提督、總兵級(jí)將軍，31名副將級(jí)將軍，31名參將級(jí)將軍，73名中將，30多名少將。民國(guó)時(shí)期，民國(guó)初年至1949年，出了7名中將，30多名少將。民國(guó)時(shí)期，這里還誕生了知名政治家、慈善家、民國(guó)第一任內(nèi)閣總理熊希齡先生；新中華人民共和國(guó)建立后，鳳凰籍當(dāng)代知名文學(xué)家沈從文、原中宣部常務(wù)副部長(zhǎng)劉祖春、原中華人民共和國(guó)武警支隊(duì)政委李振軍，知名畫家黃永玉和兩院院士鋼鐵博士肖紀(jì)美，古城內(nèi)既有6人被聯(lián)合國(guó)教科文組織授予民間工藝大師，在國(guó)內(nèi)外享有很高名譽(yù)，產(chǎn)生過一定影響，有“畫鄉(xiāng)”、“滿城文物、滿眼風(fēng)光”和“中華人民共和國(guó)最美麗小城”稱號(hào)。鳳凰縣山清水秀，名勝古跡眾多，自然景觀，人文景觀獨(dú)特，古城風(fēng)貌全整，名人民居眾多，僅縣級(jí)以上文物保護(hù)單位40多處，古街古弄20多條，保護(hù)民宅近200棟，由于地處西南少數(shù)民族文化區(qū)域與東部楚漢文化區(qū)域交匯之地，楚巫文化在這里得到弘揚(yáng)。明、清以來，縣境內(nèi)修建大型寺廟、會(huì)館、祠堂就175座，僅2平方公里縣城就達(dá)58座之多，此外，由于交通閉塞，受戰(zhàn)爭(zhēng)影響少，眾多文物至今保存完好，屬省級(jí)知名風(fēng)景名勝區(qū)，成為全省新增兩條黃金旅游線路之一，近來發(fā)布中華旅游第一廊也將鳳凰列入其中。鳳凰縣旅游業(yè)在20世紀(jì)80年代之前，始終處在自然、自發(fā)形態(tài)，基本上沒有形成行業(yè)和產(chǎn)業(yè)概念及構(gòu)造。60年代中葉知名國(guó)際友人、新西蘭詩(shī)人、文學(xué)家路易·艾黎到過鳳凰，并留下了對(duì)這一美麗小城知名評(píng)價(jià)——“鳳凰是中華人民共和國(guó)最美兩個(gè)小城之一”。依照縣旅游部門簡(jiǎn)介，鳳凰縣旅游業(yè)大體來源于1985年，當(dāng)時(shí)該縣提出要大力發(fā)展旅游事業(yè)目的，成立了專門管理機(jī)構(gòu)，并且聘請(qǐng)鳳凰籍知名畫家黃永玉擔(dān)任顧問；1986年鳳凰縣被列為全國(guó)旅游外事開放甲類縣城；1997年被列為湖南省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)；1999年被列為省級(jí)歷史文化名城和國(guó)家級(jí)生態(tài)示范縣。但鳳凰旅游業(yè)真正起步是在，當(dāng)時(shí)該縣政府把握西部大開發(fā)有利時(shí)機(jī)，確立了旅游帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，保護(hù)維修和合理開發(fā)并重，加大了旅游業(yè)開發(fā)力度，并于被列為國(guó)家級(jí)歷史文化名城?？梢哉f是鳳凰旅游事業(yè)一種轉(zhuǎn)折點(diǎn)和高速發(fā)展起點(diǎn)，咱們可以從鳳凰近五年旅游總?cè)藬?shù)和旅游總收入兩上方面來進(jìn)行分析和研究：—鳳凰旅游總?cè)藬?shù)和總收入變化狀況

據(jù)鳳凰縣旅游局記錄，在過去短短五年間，前來鳳凰城觀光旅游海內(nèi)外游客激增近5倍，旅游收入1988年僅萬元，而已突破億元大關(guān)?？驮礃?gòu)成調(diào)查顯示，鳳凰客源70%是湖南省內(nèi)，30%是外地。湖南省內(nèi)游客重要來源于省會(huì)長(zhǎng)沙和湘潭、株洲、衡陽等地區(qū)，而近兩年沿海廣東等都市游客有所增長(zhǎng)，當(dāng)前鳳凰城已成為長(zhǎng)沙市民周末度假勝地，省外游客雖以東南沿海發(fā)達(dá)都市省份為主，但北至東三省、西至云南、貴州等20各種省市游客均有；外國(guó)游客也有所增長(zhǎng)，涉及美、加、日、韓、奧、意、菲、印等地和港澳臺(tái)游客，但數(shù)量不多。據(jù)記錄資料顯示，全年接待外國(guó)人數(shù)僅900人。消費(fèi)能力當(dāng)前來鳳凰旅游游客消費(fèi)能力與層次都不太高。按其職業(yè)和身份可劃分為：散客：畫家、美術(shù)工作者和學(xué)生、照相興趣者、自游人、采風(fēng)藝人和記者、家庭度假游客等等。團(tuán)隊(duì)：國(guó)內(nèi)旅行團(tuán)、單位團(tuán)隊(duì)等。上述游客有很大一某些是中低檔次游客，消費(fèi)能力不高，除了景觀門票、食宿外，購(gòu)物和飲食消費(fèi)能力不高。人均消費(fèi)為76.5元/人次，為128元/人次，為130元/人次。消費(fèi)習(xí)慣通過咱們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前來鳳凰團(tuán)隊(duì)游客大多數(shù)是過路客，住在吉首或張家界，而不在鳳凰本地過夜，雖然在本地逗留，普通也只住一晚。而散客較多會(huì)選取在本地過夜，但周末省內(nèi)客和自游客較多會(huì)選取民宅改造而成私家客棧，每人每晚約20元左右水平，而選取在正規(guī)賓館居住消費(fèi)檔次和水平較高，盡管沒有星級(jí)賓館，但普通都要100多元一間房。從10月起，鳳凰八大旅游景點(diǎn)50年經(jīng)營(yíng)權(quán)被黃龍洞公司以8.33億元買斷，開始實(shí)行套票制。每人150元/套，帶有一定搭配和強(qiáng)制性色彩，雖然使旅游門票收入大幅增長(zhǎng)，但也帶來某些管理問題。當(dāng)前，團(tuán)隊(duì)游客古城旅游路線普通如下所示：鳳凰古城-熊希齡故居-沈從文故居-東北門城樓-石板街-楊家祠堂-沱江泛舟-奪翠樓-吊腳樓群-虹橋市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論1：大多數(shù)景點(diǎn)和景觀設(shè)計(jì)者是停留在觀景、看景、留影水平之上，缺少體驗(yàn)式和互動(dòng)型活動(dòng)。消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈由旅游帶動(dòng)消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈具備如下幾種特點(diǎn)：⑴飲食方面以湘西特色為主，有一定特色和風(fēng)味，但檔次和烹飪水準(zhǔn)普通，衛(wèi)生和用品也不夠講究，這對(duì)招徠高檔賓客會(huì)有一定難度。⑵旅游產(chǎn)品多來源于貴州和浙江義烏，涉及許多蠟染工藝品和銀器，而本地生產(chǎn)和制作商品不多，只有少量土特產(chǎn)，如姜糖、絹織繡品產(chǎn)于本地，并且經(jīng)營(yíng)種類也較雷同，又難以成行成市。⑶住宿消費(fèi)檔次水平較低，大多數(shù)不在本地留宿，中高檔賓館酒店有一定發(fā)展空間，但同步也要面對(duì)大量中低檔賓館、客棧競(jìng)爭(zhēng)壓力。⑷交通消費(fèi)重要是散客，團(tuán)隊(duì)客普通不在本地租車，最多坐一下游艇；士收費(fèi)過低，起步只有2元，加上摩和電瓶車，使這一消費(fèi)呈現(xiàn)供過于求局面。產(chǎn)業(yè)鏈增長(zhǎng)圖表：

產(chǎn)業(yè)鏈特點(diǎn)評(píng)述總來講，鳳凰旅游產(chǎn)業(yè)鏈特點(diǎn)是：起步晚、發(fā)展快、勢(shì)頭高、問題多。盡管旅游收入只占當(dāng)年GDP3.5%，占8.8%，但就已上升到13.4%，持續(xù)兩年每年增長(zhǎng)了近5個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論2當(dāng)前鳳凰旅游吃是“三碗飯”：一是名氣；二是配套；三是獨(dú)特。這三方面當(dāng)前尚有許多局限性之處，名氣雖然遠(yuǎn)揚(yáng)，但還不能吸引多少省外和國(guó)外游客；配套雖每年都加大了投資力度，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠完備，特別是接待外國(guó)游客檔次和水平還不夠，臟、亂、差現(xiàn)象雖有改觀，也還依然比較嚴(yán)重；獨(dú)特方面雖有一定特色，但體現(xiàn)苗族、土家族生活風(fēng)貌和風(fēng)俗習(xí)慣特色卻很少，體驗(yàn)式和互動(dòng)式旅游活動(dòng)也不多。這些方面，咱們以為可以有所作為。將來五年旅游發(fā)展預(yù)測(cè)依照4月發(fā)布政府工作報(bào)告，旅游方面規(guī)定爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)旅游人數(shù)達(dá)到150萬人次，旅游拉動(dòng)有關(guān)收入2.2億元，這一目的當(dāng)前看來由于受非典影響，恐怕難以實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前鳳凰抓緊下半年有得時(shí)機(jī)，積極出擊，請(qǐng)宋祖英回來開演唱會(huì)，請(qǐng)常昊和韓國(guó)選手來興辦中韓圍棋賽，這些活動(dòng)對(duì)提高鳳凰知名度，傳播旅游特色與景觀信息有很大協(xié)助。前面已經(jīng)提到過，在過去五年中，鳳凰旅游人數(shù)和收入均有近5倍以上增長(zhǎng)，如果始終保持這樣勢(shì)頭發(fā)展下去，鳳凰旅游業(yè)在GDP比重會(huì)更大，旅游人口也會(huì)有大幅增長(zhǎng)，當(dāng)前每年不到100萬人次，而依照上海同濟(jì)都市規(guī)劃設(shè)計(jì)院為鳳凰做保護(hù)性規(guī)劃，鳳凰古城區(qū)規(guī)劃旅游人口容量為6,000人/日，最高峰控制為10,000人/日，按這一指標(biāo)估算，將來鳳凰旅游人口約比當(dāng)前增長(zhǎng)1.5倍，這是完全有也許在5年之中實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)幅度，平均每年增長(zhǎng)幅度只有20%，這是完全有也許實(shí)現(xiàn)和達(dá)到。在旅游收入方面，將來五年按保守預(yù)計(jì)每年遞增30%，這是比較有把握實(shí)現(xiàn)，預(yù)測(cè)可達(dá)到5～5.5億元左右，預(yù)計(jì)屆時(shí)GDP在13～13.5億左右，占GDP比重可達(dá)38.5%～40%左右，平均每年占GDP比重增長(zhǎng)約為5個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論3如果不浮現(xiàn)大政策偏差或天災(zāi)人禍，鳳凰旅游業(yè)完全有也許成為本地首屈一指龍頭產(chǎn)業(yè)，可以說，當(dāng)前鳳凰旅游產(chǎn)業(yè)已開始進(jìn)入起飛高速增長(zhǎng)階段，是一種機(jī)不可失、時(shí)不可待機(jī)遇，應(yīng)當(dāng)予以高度注重和切實(shí)地把握。物業(yè)租金據(jù)調(diào)查，鳳凰物業(yè)租金飲食店鋪每間普通在1500—1600元/月左右（如臨江普通老房子），商鋪?zhàn)饨鹨阋四承伦饨鹨暀n口大小而定，其中虹橋店鋪在9—12M2/間，現(xiàn)為650元/月。檔口分布狀況當(dāng)前鳳凰古城商鋪檔口重要分布在虹橋和東正街等處。虹橋有24個(gè)鋪位，東正街有200多家店鋪，多以經(jīng)營(yíng)旅游商品、飲食服務(wù)、手工藝品為主。但由于周一至周四受客流減少影響以及地段因素影響，只有虹橋、東關(guān)門一帶生意好。房地產(chǎn)價(jià)格本地房地產(chǎn)市場(chǎng)還基本處在自然開發(fā)階段，社區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)狀況比較少見，比較多是居民自行拆舊房改造，這些住宅造價(jià)成本較低，普通住宅售價(jià)不超過700元/平方米。由于鳳凰開發(fā)旅游勢(shì)頭很猛，本地人對(duì)商用物業(yè)前景普遍看好，地價(jià)普遍上漲。當(dāng)前鳳凰賣鋪不多，虹橋也只賣了3間鋪，當(dāng)前不對(duì)外出售了，留著自己出租，這闡明人們普遍對(duì)商用物業(yè)市場(chǎng)前景看好，許多人也想在好地段買鋪。按虹橋商鋪賣價(jià)每平方米高達(dá)1-1.2萬元。賓館業(yè)基本狀況當(dāng)前，鳳凰還沒有一家星級(jí)賓館，長(zhǎng)城大酒店在本地屬于比較好，最高收費(fèi)套間可以達(dá)到318元/日，雙人房在150-250元/日之間，但團(tuán)隊(duì)和單位可以打5-6折，其她賓館如：政府賓館、新華大酒店、邊城大酒店、奇峰大酒店、湘裕賓館等，普通雙人房都在100-150元/日左右。當(dāng)前，鳳凰號(hào)稱具備5,000各種床位接待能力，但很大一某些是民宅改建而成客棧，這些客棧散布在各處，普通開價(jià)是20元/鋪位·日，實(shí)際有些也可以收到40-50元/人·日。本地政府對(duì)興建星級(jí)賓館和改進(jìn)旅游接待服務(wù)設(shè)施態(tài)度十分殷切和積極，提出“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、群眾參加”模式，爭(zhēng)取早日實(shí)現(xiàn)三星級(jí)以上賓館投資建設(shè)零突破。在鳳凰投資興建三星級(jí)以上賓館，市場(chǎng)上幾乎沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但要留得住客，提高住房率和縮短投資回收期難度也相稱大，這也是為什么到當(dāng)前為止還沒有投資商率先在鳳凰興建三星級(jí)以上賓館因素之一。如果要說有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，那就是吉首賓館業(yè)，特別三星級(jí)邊城賓館，該賓館套房可以達(dá)到358元/日，雙人房可以收到278元/日，這在本地可以說是比較高檔賓館。當(dāng)前，許多到鳳凰來游客都不在本地過夜，普通都是住在吉首，因而人們有一說：鳳凰旅游是“鳳凰受累，吉首受益”，變化這種狀況主線辦法，就是提高本地旅游接待檔次和水平。

目的消費(fèi)人群分析由于本地政府采用了“放水養(yǎng)魚”做法，為本地和外來商家提供了許多經(jīng)商機(jī)會(huì)和便利條件，同步也帶動(dòng)了本地民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。當(dāng)前商業(yè)物業(yè)所有者基本上都是本地居民，她們普遍看好鳳凰旅游發(fā)展前景，一方面大興土木，改建和建造可以出租和經(jīng)營(yíng)商鋪和客棧，勢(shì)不可擋；另一方面這些商用物業(yè)又大都是只租不賣，盡管租金水平當(dāng)前并不很高，但商業(yè)物業(yè)升值潛力空間都是相稱可觀。本項(xiàng)目目的客戶群體并不是那些來鳳凰旅游游客，而是有能力購(gòu)買本項(xiàng)目新開發(fā)投資物業(yè)買家或承租者；涉及本地民間買家；本地、吉首及省內(nèi)單位買家；承租商用物業(yè)經(jīng)營(yíng)者。旅游消費(fèi)重要來源依照旅游學(xué)規(guī)律：80%游客來源于800公里以內(nèi)范疇。鳳凰也不例外，但就當(dāng)前而言，鳳凰旅游重要來源還是我省，約占70%以上，可見國(guó)內(nèi)市場(chǎng)尚有很大潛力也許挖掘。省內(nèi)游客以度假和周末游客居多，這些游客普通是自游人和家庭游客，會(huì)在本地過夜，但普通選取比較便宜民宅客棧住宿，購(gòu)物消費(fèi)以綠色產(chǎn)品、副食產(chǎn)品、土特產(chǎn)業(yè)為主。這些游客回游率比較高，但消費(fèi)檔次和水平不高，當(dāng)前來鳳凰人均旅游消費(fèi)只有130元/人次左右，就與我省游客比例較高關(guān)于。外省游客當(dāng)前重要是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)團(tuán)隊(duì)游客較多。這某些游客消費(fèi)和購(gòu)物能力較強(qiáng)，由于鳳凰旅游接待設(shè)施檔次不高，夜生活不豐富，難以吸引游客駐留過夜，這也是人均旅游消費(fèi)偏低一種重要因素，如果這些旅客都留下來過夜，消費(fèi)將會(huì)大幅上升，由于許多旅游勝地經(jīng)驗(yàn)表白：旅游收入2/3是來源于游客夜生活消費(fèi)，這一點(diǎn)十分重要。海外游客當(dāng)前每年海外游客涉及港、澳、臺(tái)才3000多人，外國(guó)人只有900人，這與鳳凰名氣和知名度是不對(duì)稱。朱镕基、曾慶洪、宋祖英、常昊這些名人都到過鳳凰、上過虹橋，但卻沒有多少外國(guó)賓客到訪，因素是多方面，但除了客觀硬環(huán)境條件欠缺外，主觀上和軟環(huán)境不夠注重也有很大關(guān)聯(lián)。會(huì)議和商務(wù)游客當(dāng)前鳳凰周末客源普通都不成問題，甚至經(jīng)常人滿為患，但周一至周四就人氣驟降，要解決好這個(gè)問題，可開發(fā)商務(wù)會(huì)議旅游市場(chǎng)，即考慮增長(zhǎng)舉辦全國(guó)性會(huì)議設(shè)施，創(chuàng)造吸引會(huì)議和商務(wù)游客條件，這樣就可以解決平時(shí)游客不多老大難問題。市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論4鳳凰旅游正處在高速發(fā)展中，當(dāng)前正面臨上品牌非常時(shí)期，要解決游客參加性差，夜生活單調(diào)問題，要吸引游客在鳳凰過夜，服務(wù)配套要上檔次，這正是咱們投資產(chǎn)業(yè)著眼點(diǎn)。三理論研究基本評(píng)述地塊核心競(jìng)爭(zhēng)力研究結(jié)論通過重復(fù)研究、分析和觀測(cè)，咱們以為：這塊地可以說是鳳凰古城絕無僅有“地膽”、“地王”，其商業(yè)價(jià)值是難以預(yù)計(jì)，由于這是一塊絕版地塊，獨(dú)一無二，屬于稀缺資源，在鳳凰古城再也找不出這樣一塊地了。如何體現(xiàn)其地力和價(jià)值，這就是咱們策劃能否成功核心所在。鳳凰古城旅游業(yè)這條產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)形成，并處在起飛和迅速發(fā)展階段，因而必要要與這一產(chǎn)業(yè)鏈緊密掛鉤，才干獲得地塊核心競(jìng)爭(zhēng)力，才干在旅游業(yè)騰飛帶動(dòng)下獲得項(xiàng)目開發(fā)成功。因而，這一地塊開發(fā)要與旅游業(yè)緊密有關(guān)。要上檔次、出品牌。讓土地地力和價(jià)值充分顯現(xiàn)出來。就是要與本地已有賓館、商鋪和景點(diǎn)項(xiàng)目有所區(qū)別，要明顯地拉開檔次，建賓館就要建成三星級(jí)以上賓館，建商鋪就要依照鳳凰特點(diǎn)整合民族風(fēng)情；建景點(diǎn)就是要解決游歷單調(diào)、夜生活貧乏等瓶頸問題。咱們目就是解決鳳凰旅游產(chǎn)業(yè)鏈中可重復(fù)旅游參加性差、夜生活單調(diào)瓶頸口問題，而這一問題順利解決，又能給咱們帶來巨大商機(jī)，這就是因勢(shì)利導(dǎo)投資方略。四思想采購(gòu)基本評(píng)述水鄉(xiāng)周莊模式研究周莊是中華人民共和國(guó)古鎮(zhèn)旅游最成功案例，因而它產(chǎn)業(yè)鏈及服務(wù)配套業(yè)發(fā)生發(fā)展過程值得咱們認(rèn)真研究。周莊鎮(zhèn)位于蘇州城東南３８公里，昆山市境內(nèi)西南３０公里，宛如一顆燦爛明珠鑲嵌在上海大觀園旁淀山湖畔，已有九百余年歷史。周莊魅力，還在于它文化蘊(yùn)涵。沈廳、張廳、迷樓、葉楚傖故居、澄虛道院、全福寺等名勝古跡，具備一定歷史、文化和觀賞價(jià)值。臺(tái)灣作家三毛鐘情周莊，旅美華人畫家陳逸飛油畫《雙橋》馳名世界，知名畫家吳冠中撰文說“黃山集中華人民共和國(guó)山川之美、周莊集中華人民共和國(guó)水鄉(xiāng)之美”，海外報(bào)刊則稱“周莊為中華人民共和國(guó)第一水鄉(xiāng)”。個(gè)案研究：周莊江南人家周莊江南人家旅游商業(yè)項(xiàng)目位于周莊古鎮(zhèn)入口處，建筑面積逾4萬平方米。該項(xiàng)目以“清末民初江南民俗再現(xiàn)”為開發(fā)主題，以“主題公園式休閑購(gòu)物中心為設(shè)計(jì)概念。項(xiàng)目功能融參觀、游覽、特色商業(yè)、餐飲服務(wù)、休閑娛樂、影視表演、展覽展示為一體，充分滿足了當(dāng)代旅游消費(fèi)各種需求。肩負(fù)著整合周莊旅游形象、提高旅游服務(wù)品質(zhì)重任。江南人家環(huán)境規(guī)劃以“水”為中心，通過人工河、人工湖及江南老式環(huán)境及建筑元素使用精確表達(dá)了“江南風(fēng)情”景觀風(fēng)貌；同步，在引入當(dāng)代購(gòu)物休閑中心及主題式公園規(guī)劃理念基本上，通過對(duì)河道系統(tǒng)、步行系統(tǒng)、建筑尺度及各種空間關(guān)系巧妙解決，極為完美地實(shí)現(xiàn)了物業(yè)各項(xiàng)功能需要、賦予景觀全新豐富內(nèi)涵；最后在環(huán)境規(guī)劃與設(shè)計(jì)上，通過中西交融、古今對(duì)比手法獲得了物業(yè)整體形態(tài)高品質(zhì)體現(xiàn)。在環(huán)境規(guī)劃方面，以江南水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)中較為典型“臨水”布局為特性，在區(qū)塊內(nèi)設(shè)有大面積活水湖與人工河，與基地西側(cè)白蜆湖遼闊水面聯(lián)成一體。在水域中央，設(shè)有造型別致水上表演區(qū)，形成了以水為中心景觀規(guī)劃格局。咱們發(fā)現(xiàn)，該地塊開發(fā)設(shè)計(jì)核心是水上表演舞臺(tái)，它是匯集人氣，融入周莊整體旅游環(huán)境重要考慮?？梢园堰@個(gè)設(shè)計(jì)當(dāng)成總體區(qū)域開發(fā)驅(qū)動(dòng)引擎。麗江古城研究麗江是中華人民共和國(guó)云南滇藏公路上一顆燦爛明珠。麗江又叫大研鎮(zhèn)，人口30多萬，是一種以納西族為主體自治縣。它處在云南省西北部，金沙江上游。境內(nèi)重要有玉龍雪山和老君山兩大山脈。有金沙江、瀾倉(cāng)江兩大水系，海拔2400米，長(zhǎng)年可以看見雪山。具備非常美麗自然景觀。一天之中，可以有寒、溫、熱三種立體氣候。麗江古城具備光輝燦爛東巴文化。麗江歷史上曾是漢族、納西族、藏文化交匯之所，是古代茶馬互市重要集散地，因而，麗江文化旅游將茶馬古道作為文化品牌正大力開發(fā)。納西族在麗江古城建設(shè)了燦爛文明。據(jù)傳，麗江古城是由歷代納西先祖主持建設(shè)。其建筑從古代穴居發(fā)展到當(dāng)前三房一照壁、四合五天井、走馬轉(zhuǎn)閣樓古城民居模式。由于麗江處在滇藏貿(mào)易集散地上，是南絲綢之路口岸及茶馬古道，因而，歷代不斷受到外來文化、中原文化、藏傳佛教、道教以及日后基督教影響，從而各種文化兼容并存發(fā)展。在美麗麗江城，泉水從玉龍雪山上分西、中、東三大主流流入古城，形成若干個(gè)支流，使得城中水網(wǎng)在雨花石鋪就道路中互相交錯(cuò)，形成家家泉水繞、戶戶垂楊如畫美景，被中外建筑師稱為高原姑蘇、東方威尼斯。麗江古城旅游依托于古城獨(dú)特建筑文化和美麗景觀，以及東巴文化和納西族風(fēng)俗，形成了中華人民共和國(guó)旅游業(yè)中一張極有號(hào)召力品牌。

咱們進(jìn)一步研究了麗江古城街道格局，發(fā)現(xiàn)麗江“四方街”設(shè)計(jì)非常好，它處在各個(gè)街區(qū)交匯中心，是游客積聚地方，這是形成麗江整體商業(yè)氛圍核心?？晒┙梃b之經(jīng)驗(yàn)鳳凰古鎮(zhèn)旅游比周莊、麗江旅游發(fā)育慢了一步，但同樣前程遼闊。以周莊模式鑒定，鳳凰正走向集團(tuán)投資，搭建新一輪發(fā)展平臺(tái)前夕，率先進(jìn)行地產(chǎn)投資前景看好。但是，思想采購(gòu)顯示，地產(chǎn)項(xiàng)目同旅游結(jié)合設(shè)計(jì)非常重要，一種旅游街區(qū)要旺人氣，必要有“周莊江南人家”“水上表演舞臺(tái)”和麗江“四方街”這樣場(chǎng)合設(shè)計(jì)，作為街區(qū)開發(fā)驅(qū)動(dòng)引擎。假想方案評(píng)述（略）各種假想方案均有一定優(yōu)缺陷和可借鑒之處，但都不能同步滿足發(fā)展商規(guī)定，卻為咱們找出解決辦法和恰當(dāng)方案提供了許多參照根據(jù)。五策劃推薦之綜合方案將理論研究、思想采購(gòu)、市場(chǎng)調(diào)查三者結(jié)論通過重復(fù)研究，咱們以為本項(xiàng)目地塊做單一產(chǎn)品開發(fā)是不可行，唯一可行做法是集合上述幾種假想辦法各自長(zhǎng)處，形成一種功能較多、比較有投資回收把握綜合方案。綜合方案綜述本方案是通過綜合開發(fā)將賓館、餐飲、景點(diǎn)和商場(chǎng)、商鋪功能融為一體，形成一種多功能旅游服務(wù)、休閑、游覽、購(gòu)物中心。這個(gè)中心既涉及景觀中心、服務(wù)中心，也涉及購(gòu)物中心。即建立一種近千平方米面積“秋千廣場(chǎng)”，以此為中心開展少數(shù)民族旅游活動(dòng)，使之成為游客匯集中心、夜生活廣場(chǎng)；沿江商業(yè)街和廣場(chǎng)周邊將構(gòu)成一種以民族手工業(yè)加工、民族產(chǎn)品銷售及文化產(chǎn)品為主商業(yè)購(gòu)物觀光中心，廣場(chǎng)附近商鋪和較大規(guī)模商場(chǎng)將以銷售綠色產(chǎn)品為主。同步另一某些建成一種別墅式三星級(jí)酒店，每一棟都帶有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，既可出售也可出租，屬于投資型物業(yè)，還可以采用返租回報(bào)辦法和提供回購(gòu)保證、按揭商業(yè)等方式來吸引買家，減少買家和發(fā)展商各自投資風(fēng)險(xiǎn)。總體項(xiàng)目可稱為“鳳凰秋千廣場(chǎng)”商業(yè)街區(qū)。概念產(chǎn)品要點(diǎn)主題廣場(chǎng)主題廣場(chǎng)就是要具備鮮明景觀特色和別具一格風(fēng)采，例如突出苗族風(fēng)情和文化主題。苗家文化中八人秋千、鼓舞、上刀梯、篝火等是非常具備地方特色東西，可以大力挖掘。這樣可以解決鳳凰旅游參加性差，夜生活單獨(dú)問題，可以大大匯集人氣，從而帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)街興旺。投資型物業(yè)重要是指可供投資商用物業(yè)，涉及商鋪、出租房以及產(chǎn)權(quán)式賓館。當(dāng)前，鳳凰商用物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格和前景被普遍看好，市場(chǎng)上基本買不到價(jià)格適當(dāng)，地段適當(dāng)商鋪，普通都是不租不賣。因而，咱們將本項(xiàng)目開發(fā)成具備獨(dú)立產(chǎn)權(quán)別墅式賓館和深受投資型買家歡迎臨街商鋪，是適應(yīng)市場(chǎng)需求。產(chǎn)權(quán)式賓館采用所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離做法，將所有權(quán)和投資權(quán)出讓給買家，從而減輕和減少投資和經(jīng)營(yíng)壓力。這種做法已有成功經(jīng)驗(yàn)和案例可以借鑒。再通過返租回報(bào)、提供回購(gòu)保證和按揭服務(wù)來打消買家疑慮和擔(dān)憂，提高其購(gòu)買能力和供樓能力。這一辦法普通用在商鋪銷售，但產(chǎn)權(quán)式賓館也完全可以合用，并且商鋪應(yīng)當(dāng)與產(chǎn)權(quán)式酒店配合使用才更有效?；刭?gòu)保證這是一種為買家提供購(gòu)買信心和保證做法，可以說是一種“欲擒故縱”方略和手段，與房地產(chǎn)“無理由退房”有異曲同工功能。價(jià)格估算及投資評(píng)價(jià)（略）綜合方案操作要點(diǎn)1．規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)商業(yè)街進(jìn)深沿江一面最佳達(dá)到8-10M，以增大營(yíng)業(yè)面積，可以用于餐飲和手工作坊經(jīng)營(yíng)。內(nèi)街商鋪進(jìn)深為６米。商業(yè)街寬度控制在3.8-4米。沿江商鋪下沉1米左右，既可導(dǎo)致錯(cuò)落，又可以增長(zhǎng)首層商鋪面積，容易吸引游客和提高商鋪商業(yè)價(jià)值。風(fēng)貌控制區(qū)建筑，涉及商鋪和別墅式賓館均建成2.5－３層，規(guī)定天際線錯(cuò)落有效。秋千廣場(chǎng)做成下沉式不規(guī)劃格局，既便于游客游覽購(gòu)物，還可以用于表演8人秋千、爬梯和鼓舞、儺戲等節(jié)目。別墅式賓館應(yīng)當(dāng)建成“二合一”或“四合一”聯(lián)體式別墅，外觀和造型要與周邊建筑相融合。區(qū)域控制區(qū)別墅式賓館基本上以3層為主。園林設(shè)計(jì)要形成小橋流水中式格調(diào)，別墅式賓館向景圍合式排布。賓館服務(wù)區(qū)要考慮設(shè)立三星級(jí)賓館所需硬件設(shè)備，涉及會(huì)議、餐飲、娛樂等設(shè)施。2．營(yíng)銷推廣要點(diǎn)鳳凰之心本項(xiàng)目地塊緊靠虹橋，觀景角度最佳，可以將周邊優(yōu)美景色盡收眼底，并且是鳳凰古城絕版地，具備不可預(yù)計(jì)價(jià)值，在“鳳凰之心”這一種整體概念框架下，建造一種全新景觀中心、購(gòu)物中心和旅游接待中心。打?qū)е吕^“虹橋”之后新旅游高潮區(qū)。秋千廣場(chǎng)這個(gè)下沉式廣場(chǎng)以苗族8人秋千為標(biāo)志，結(jié)合其她苗族特色活動(dòng)，如鼓舞、刀梯等，使這里形成一種新旅游高潮點(diǎn)，將虹橋這一旅游路線終點(diǎn)站向前延伸至本項(xiàng)目，吸引人流前來觀光和購(gòu)物。并且，這一廣場(chǎng)是可以互動(dòng)具備體驗(yàn)式娛樂廣場(chǎng)，可以給游人留下終身難忘印象。名人效應(yīng)通過對(duì)路易·艾黎（RewiAlley）推介和宣揚(yáng)，使她成為鳳凰國(guó)際化傳播“形象大使”和“代言人”，可以立一種雕像，向人們簡(jiǎn)介她生平，推介她作品，擴(kuò)大鳳凰對(duì)內(nèi)和對(duì)外影響。營(yíng)銷方式產(chǎn)權(quán)+分供+返租+回購(gòu)，可以保證投資者利益，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。“水深火熱”

夏季可組織沱江水上活動(dòng)項(xiàng)目，如潑水、捉鴨子，冬季可以搞篝火晚會(huì)、表演苗族歌舞等節(jié)目。最佳觀景臺(tái)美麗沱江和古樸吊腳樓群是鳳凰古城靈魂景觀，而無論是匆匆過客，抑或是癡迷美術(shù)興趣者，都需要選取一種最佳視角細(xì)細(xì)觀賞。通過咱們實(shí)地觀測(cè)和分析，本項(xiàng)目地塊處在獨(dú)一無二最佳觀景處，因而，應(yīng)考慮恰當(dāng)設(shè)立“觀景臺(tái)”。六本策劃結(jié)論本項(xiàng)目開發(fā)正處在鳳凰古城旅游業(yè)高速發(fā)展起步階段，項(xiàng)目啟動(dòng)可與本地產(chǎn)業(yè)鏈形成互動(dòng)作用，可以增進(jìn)鳳凰旅游業(yè)上檔次、上規(guī)模和出效益?？梢圆捎梅制陂_發(fā)，先做旺人氣，再做旺財(cái)氣方略來運(yùn)作。本項(xiàng)目提出“綜合方案”，無論是從市場(chǎng)需求、投資回收和政策規(guī)定來看，都是完全可行；從通過初步核算成果來看，可以滿足發(fā)展商策劃規(guī)定。當(dāng)前，本策劃正在實(shí)行中，進(jìn)展順利。全球化思想采購(gòu)緣起在以上旅游地產(chǎn)策劃實(shí)踐中，咱們發(fā)現(xiàn)不斷進(jìn)行思想采購(gòu)，使咱們真正弄懂了旅游街區(qū)建設(shè)奧秘，這是咱們策劃被發(fā)展商及時(shí)接受核心。在咱們完畢武夷山和神農(nóng)架關(guān)于旅游項(xiàng)目策劃中，咱們思想采購(gòu)范疇真正達(dá)到了全球化。如，為了擬定武夷山三仰峰和神農(nóng)架神農(nóng)頂定位，咱們便采購(gòu)了全世界許多名山旅游定位方式，總結(jié)成山頂旅游模式進(jìn)行綜合研究。為了擬定武夷山大峽谷旅游定位，咱們也采購(gòu)了世界山溝旅游模式進(jìn)行研究。成果發(fā)現(xiàn)，這種思想采購(gòu)大大拓展了咱們視野，對(duì)策劃非常有效。由此，咱們體悟到，中華人民共和國(guó)同整個(gè)世界是相通，公司遇到?jīng)Q策問題早有人研究過。其實(shí)咱們對(duì)待市場(chǎng)手法還很原始，咱們確尚有諸多東西要向別人學(xué)習(xí)。如果中華人民共和國(guó)公司就這樣走向全球化舞臺(tái)，咱們無疑以長(zhǎng)矛對(duì)大炮。這使咱們轉(zhuǎn)向全球化時(shí)代策劃理論研究。20世紀(jì)90年代以來，隨著通信技術(shù)和因特網(wǎng)不斷發(fā)展，全球化問題已經(jīng)成為報(bào)紙、雜志和人們口頭最時(shí)髦語言，在世界各個(gè)地方，人們都在談?wù)撌袌?chǎng)技術(shù)和人才競(jìng)爭(zhēng)全球化問題。不論是歡呼還是詛咒，全球化毋庸置疑地已經(jīng)來到了咱們身邊。在過去十年里，全世界已經(jīng)出版了兩千各種著作和三萬多篇文章來討論世界全球化問題。英國(guó)知名社會(huì)學(xué)家阿爾·布勞曾經(jīng)談到：全球經(jīng)濟(jì)起、全球性機(jī)構(gòu)浮現(xiàn)，以及文化在全球擴(kuò)散和交融，都被視為浮現(xiàn)全新世界秩序證明。春天，我受知名策劃家王志綱先生邀請(qǐng)，去對(duì)歐洲都市與房地產(chǎn)運(yùn)作進(jìn)行全方位考察。在歐洲，通信業(yè)發(fā)展就讓我非常驚訝，讓我充分意識(shí)到了全球化趨勢(shì)正在包圍著每一種人。歐洲與中華人民共和國(guó)相距萬里，但是漫游手機(jī)讓咱們猶如在自己都市生活同樣里。咱們?cè)诜▏?guó)、比利時(shí)、意大利都可以隨時(shí)聽到來自于廣州和中華人民共和國(guó)內(nèi)地消息，進(jìn)行無障礙溝通。在知名山城盧森堡，我曾經(jīng)運(yùn)用下榻賓館電腦上網(wǎng)，在遙遠(yuǎn)異國(guó)她鄉(xiāng)看到自己網(wǎng)站，便通過Email向自己公司發(fā)送了信件，就好像在自己公司同樣，很以便。這種全球化經(jīng)驗(yàn)提示一種重要問題，從博弈論角度說，競(jìng)爭(zhēng)，最重要還是同步代、同市場(chǎng)、同環(huán)境下競(jìng)爭(zhēng)，而不是不同世代或者不同語境和環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)。因此咱們?cè)谡劦讲邉潟r(shí)，有人隨時(shí)都談到《孫子兵法》如何，中華人民共和國(guó)古代智慧如何。固然，《孫子兵法》是重要，中華人民共和國(guó)古典智慧也是對(duì)人類當(dāng)前思想形成有重大影響，但是，咱們當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)格局是，在同步環(huán)境中，同世界上強(qiáng)大國(guó)家和公司進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。因而，研究即時(shí)公司運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和策劃思想更加有重要現(xiàn)實(shí)意義。

今天中華人民共和國(guó)公司，在全球化浪潮中，已經(jīng)逐漸熟悉了同世界打交道規(guī)則。咱們?cè)谄嚇I(yè)、百貨業(yè)和電子行業(yè)已經(jīng)走上了以全球化物質(zhì)采購(gòu)來整合資源，節(jié)約成本創(chuàng)新道路。然而，就我個(gè)人看法，這種全球化采購(gòu)，尚有更深一層次含義：全球化思想采購(gòu)將更加有力地增強(qiáng)咱們?cè)趯硎澜绺?jìng)爭(zhēng)力。這便是我倡導(dǎo)全球化思想采購(gòu)一種基本信息。在全球化背景里，思想就是資本，其她只但是是資金。咱們必要充分意識(shí)到思想作用，在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，只有不斷地去挖掘思想這一寶庫(kù)，才可以在將來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，而資金只是咱們思想競(jìng)爭(zhēng)最后體現(xiàn)形態(tài)。全球化思想采購(gòu)讓咱們把思想作為資本問題，提到了重要議事日程，從而使咱們把思想豐富性和采掘，作為一種重要競(jìng)爭(zhēng)手段提出來了。全球化采購(gòu)減少?zèng)Q策成本在中華人民共和國(guó)都市中，深圳和上海始終都在爭(zhēng)奪全球采購(gòu)中心地位。這種全球化物質(zhì)采購(gòu)，是由市場(chǎng)全球化不斷融合以及網(wǎng)絡(luò)，特別是電子商務(wù)發(fā)展帶來。全球化貿(mào)易壁壘逐漸減少，使得外貿(mào)進(jìn)出口業(yè)務(wù)變成了全球采購(gòu)過程，這是中華人民共和國(guó)公司當(dāng)前面臨一種重要問題。有公司當(dāng)前在中華人民共和國(guó)設(shè)立所謂全球化生產(chǎn)車間，即采用OEM生產(chǎn)方式，又叫貼牌生產(chǎn)方式，充分加入到全球制造業(yè)分工合伙之中，這是拓展海外市場(chǎng)一種重要辦法。這種方式可以使公司流程再造，達(dá)到零庫(kù)存生產(chǎn)。而這一切都是建立在公司信息化基本之上。因此說，公司信息化是全球競(jìng)爭(zhēng)通行證。特別那些高新技術(shù)公司發(fā)展，更是不斷在同國(guó)際上流行全球化采購(gòu)靠攏。全球化采購(gòu)也是規(guī)模經(jīng)濟(jì)重要保證。總結(jié)沃爾瑪成功經(jīng)驗(yàn)，咱們不難發(fā)現(xiàn)，事實(shí)上在整個(gè)經(jīng)營(yíng)過程中，在每一種環(huán)節(jié)中都盡量減少成本。它擁有自己高效