【商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)與防范10000字（論文）】

第頁商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)與防范目錄TOC\o"1-2"\h\z\u20245一、緒論 120598（一）課題背景及目的 1771（二）國內(nèi)外研究狀況 130593（三）論文研究方法 29481二、個(gè)人住房貸款概述 311551（一）個(gè)人住房貸款內(nèi)容 33523（二）個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的定義 316469（三）個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的分類 411669三、我國商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的根源 74001（一）信用風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式 7518（二）操作風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式 724425（三）市場風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式 828410（四）流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式 914542（五）法律風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式 925259四、我國商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)成因 1015415（一）信用風(fēng)險(xiǎn)成因 108859（二）操作風(fēng)險(xiǎn)成因 1127917（三）市場風(fēng)險(xiǎn)成因 1120683（四）流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)成因 1226752（五）法律風(fēng)險(xiǎn)成因 1229697五、我國商業(yè)銀行防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的建議 1318255（一）加強(qiáng)信用風(fēng)險(xiǎn)管理 1325314（二）強(qiáng)化操作風(fēng)險(xiǎn)管理 1310980（三）降低市場風(fēng)險(xiǎn) 1412579（四）流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)管理建議 1414405（五）規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn) 1429697六、結(jié)論 1330511參考文獻(xiàn). 17一、緒論（一）課題背景及目的1.課題研究的背景在我國國內(nèi)，隨著自身資本市場的快速發(fā)展，以及經(jīng)濟(jì)對外開放的程度提高，房地產(chǎn)價(jià)格增速逐漸升高，與金融體系關(guān)聯(lián)愈發(fā)密切，積聚了較大風(fēng)險(xiǎn)。一直到2010年，商品房價(jià)格才開始逐漸得到控制。在我國商品房的建設(shè)過程中，銀行的信貸資金發(fā)揮了重要作用，因此銀行承擔(dān)了較多的房地產(chǎn)市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，從別國經(jīng)驗(yàn)來看，一旦房地產(chǎn)市場發(fā)生問題，金融市場會(huì)很快受到?jīng)_擊。同時(shí)，我國很多個(gè)人消費(fèi)者向銀行申請個(gè)人住房貸款，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動(dòng)，很多個(gè)人消費(fèi)者會(huì)出現(xiàn)違約的情況。因此，對商業(yè)銀行而言，需要加強(qiáng)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范。截至2020年末，我國個(gè)人貸款余額34.44萬億元，同比增長14.6％。住房貸款行業(yè)的快速增長增加了銀行管理的風(fēng)險(xiǎn)。長期以來，住房貸款被認(rèn)為是銀行業(yè)中風(fēng)險(xiǎn)最低的貸款項(xiàng)目，因此，與其他業(yè)務(wù)相比，此類貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制水平相對落后。我國加大了對住房貸款的調(diào)控，我國居民住房抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)正在逐步上升。本文通過對商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并提出防范建議，對于商業(yè)銀行加強(qiáng)住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理具有一定參考價(jià)值。2.課題研究的目的房地產(chǎn)行業(yè)仍然有著較大的發(fā)展前景，但同時(shí)也隱藏著迅速發(fā)展過程中積累的風(fēng)險(xiǎn)，而金融業(yè)在支撐房地產(chǎn)高速發(fā)展的十年間無疑也集聚了較大的風(fēng)險(xiǎn)。本文的目的是分析商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)，提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理策略，為商業(yè)銀行提供參考。（二）國內(nèi)外研究狀況1.國外研究狀況國外學(xué)者對住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)比較早，學(xué)者們主要對個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了研究。部分學(xué)者認(rèn)為抵押物價(jià)值變化是個(gè)人住房貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)因素。個(gè)人貸款的風(fēng)險(xiǎn)受到抵押價(jià)值變化的影響。如果抵押物價(jià)值的降低幅度不大，則貸款的違約頻率將穩(wěn)定在合理的水平上。因此，商業(yè)銀行需要密切關(guān)注抵押物價(jià)值的變化，并結(jié)合抵押物的價(jià)值變化進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。一些學(xué)者認(rèn)為，信用評分和貸款利率是抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)因素之一。這一研究成果對于商業(yè)銀行加強(qiáng)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理具有很強(qiáng)的理論價(jià)值。2.國內(nèi)研究狀況我國學(xué)者主要研究住房貸款的發(fā)展趨勢與風(fēng)險(xiǎn)。在住房發(fā)展貸款發(fā)展趨勢方面，鄭立群認(rèn)為在當(dāng)代中國時(shí)代經(jīng)濟(jì)的背景下，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款規(guī)模明顯增加，但是不良貸款貸款額偏高。因此商業(yè)銀行需要加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，并提出了管理的建議措施。作者通過對我國個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的研究，得出個(gè)人住房貸款雖然存在著一些不足，但從發(fā)展趨勢看，我國的個(gè)人住房按揭貸款額將會(huì)進(jìn)一步增長。隨著住房貸款額的增長，我國一些學(xué)者對住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)行了研究并給出了建議。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)在商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)中具有的重要的作用，我國商業(yè)銀行在開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不強(qiáng)。隨著個(gè)人住房貸款額的增長，潛在的風(fēng)險(xiǎn)加大。（孫偉、郝自潔、張博：淺析商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范對策）。伴隨著我國經(jīng)濟(jì)增長速度下滑，商業(yè)銀行的住房信貸業(yè)務(wù)也因此面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)（邱金金：我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范）。綜上所述，我國學(xué)者關(guān)于商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了一些研究，這些研究對于本文的寫作具有參考價(jià)值。但是現(xiàn)有的文獻(xiàn)大都從理論層面分析商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，較少結(jié)合案例展開分析。因此，本文將對商業(yè)銀行住房貸款的整體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一般性分析。（三）論文研究方法1.查找文獻(xiàn)法專注于論文的研究目的，搜索和閱讀與各種來源相關(guān)的文獻(xiàn)，并通過研究和閱讀專業(yè)學(xué)者的文獻(xiàn)來獲得自己的論文研究結(jié)果的支持。2.案例分析法在分析商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，結(jié)合案例展開研究，提升論文研究的可信度。二、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)概述（一）個(gè)人住房貸款內(nèi)容保措施，在一般情況下，從抵押貸款購買的房產(chǎn)用作抵押擔(dān)保，或追加額外的擔(dān)保人。當(dāng)借款人完成后無法償還貸款本金和利息時(shí)，銀行將按照合同處置抵押物，或者擔(dān)保人接受貸款，并負(fù)責(zé)償還貸款。貸款應(yīng)由有完全民事行為能力的自然人組成。除了擁有良好的收入，償還貸款的能力外，還需要根據(jù)房屋價(jià)格至少30％用作購房的首付款。目前，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)（包括公積金貸款）主要是通過從借款人那里購買的房屋抵押貸款來進(jìn)行擔(dān)保的，通常是超過5年貸款的中長期貸款。個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的定義為了了解個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，必須首先了解商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)貸款的定義。商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)與以下因素有關(guān)：由于各種不確定性對信貸重要性的影響，信貸行業(yè)的實(shí)際收入不能達(dá)到很高的水平，甚至產(chǎn)生虧損的可能性。銀行的信貸客戶覆蓋面廣，客戶類型眾多，客戶因各種原因使得企業(yè)經(jīng)營收到影響，無法按期償還銀行貸款的利息甚至本金，那么銀行則面臨無法追回信貸本金的風(fēng)險(xiǎn)。雖然我國商業(yè)銀行加大了轉(zhuǎn)型力度，但是信貸業(yè)務(wù)占比依然排在各項(xiàng)業(yè)務(wù)之首。信貸風(fēng)險(xiǎn)可以由銀行內(nèi)部因素和市場因素造成。市場性風(fēng)險(xiǎn)是指貸款客戶因自身經(jīng)營不善、市場行情波動(dòng)等原因，生產(chǎn)或銷售等經(jīng)營環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，導(dǎo)致企業(yè)盈利下滑或虧損，無法按時(shí)償還銀行貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)；非市場性風(fēng)險(xiǎn)主要指的是政策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)等系統(tǒng)性，政策風(fēng)險(xiǎn)指政府政策對客戶經(jīng)營產(chǎn)生不利影響，自然風(fēng)險(xiǎn)是指一些不可控制的自然因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，例如地震、火災(zāi)等。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是指由社會(huì)因素導(dǎo)致的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在借款人違約并造成銀行資產(chǎn)損失的情況下。根據(jù)市場變化，個(gè)人住房借貸的風(fēng)險(xiǎn)有不同的表現(xiàn)形式。截至2020年末，我國個(gè)人住房貸款余額為34.44萬億元，比上年增長14.6％。住房貸款業(yè)務(wù)的快速增長增加了商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的復(fù)雜性。長期以來，抵押貸款被認(rèn)為是銀行部門的低風(fēng)險(xiǎn)貸款項(xiàng)目，因此與其他業(yè)務(wù)相比，此類貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制水平相對落后。隨著我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款數(shù)量的進(jìn)一步增加，商業(yè)銀行需要提高其管理住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的能力。符合商業(yè)銀行的整體風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)也可以分為信用風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等。（三）個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的分類1.信用風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)是指銀行的交易對象不能按照合同約定償還貸款本息，以違約方式放棄抵押房產(chǎn)或者在貸款到期日前一次性清償全部貸款或部分貸款，結(jié)果，銀行面臨失去本金或無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)按風(fēng)險(xiǎn)來源可劃分為兩個(gè)方面，來自住房按揭貸款個(gè)人（即消費(fèi)性房地產(chǎn)信貸）和來自開發(fā)企業(yè)。而信用風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)性房地產(chǎn)信貸的信用風(fēng)險(xiǎn)包括被動(dòng)違約、主動(dòng)違約和理性違約三種。被動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)是指借款者在獲得抵押貸款并購買房屋后，由于抵押的長期還款，在漫長的還款期間（有的甚至可能是30年），借款人由于失業(yè)、經(jīng)營不善、重大事故等原因?qū)е碌臒o法正常還貸而對商業(yè)銀行造成損失的行為。主動(dòng)違約是指由于我國目前的銀行信用審核制度不夠健全，僅依靠收入證明、有無不良貸款記錄、信用卡有無逾期等可以偽造的材料來判斷申請者的還款能力，這樣就會(huì)出現(xiàn)對申請住房按揭貸款者資信的真實(shí)情況不能完全掌握，而在主觀上造成所發(fā)放出去的貸款無法及時(shí)收回的違約行為。理性違約是指個(gè)人住房按揭貸款申請人預(yù)期未來房地產(chǎn)價(jià)格走低，而自己繼續(xù)履約所造成的損失大于即刻起違約所支付的違約金而選擇終止履約的行為。以上幾種違約行為均會(huì)對商業(yè)銀行造成信用風(fēng)險(xiǎn)。2.操作風(fēng)險(xiǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)同樣也是最容易被我國商業(yè)銀行忽視管理的風(fēng)險(xiǎn)之一。商業(yè)銀行操作風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因來自多方面，包括人員、技術(shù)、流程等。人員方面，包括聘用員工形式，以及員工可能實(shí)施的內(nèi)部欺詐等行為；技術(shù)方面，包括系統(tǒng)的安全性、故障處理措施等；流程方面，指產(chǎn)品和業(yè)務(wù)的做法等。以上方面，均可對商業(yè)銀行產(chǎn)生操作風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)具有分布廣泛、識(shí)別難度大的特點(diǎn)，商業(yè)銀行的日常經(jīng)營環(huán)境下，無論是總行還是下屬的分行以及支行，都可能發(fā)生操作風(fēng)險(xiǎn)。目前，發(fā)達(dá)國家的商業(yè)銀行十分重視風(fēng)險(xiǎn)管理，并在銀行內(nèi)部設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)來加強(qiáng)操作風(fēng)險(xiǎn)管理。我國商業(yè)銀行雖然借鑒發(fā)達(dá)國家商業(yè)銀行的經(jīng)驗(yàn)，成立風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)，但是并沒有相應(yīng)的成立操作風(fēng)險(xiǎn)執(zhí)行部門。同時(shí)，我國商業(yè)銀行大都設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，包含很多層級的管理層，因此即使銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理部門的領(lǐng)導(dǎo)也很難全面掌握整個(gè)銀行內(nèi)部的操作風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)與信用風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)相比，其對商業(yè)銀行的影響較為隱蔽，難以察覺；并且商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制部門的工作人員往往認(rèn)為操作風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管責(zé)任在于外部監(jiān)督部門，二者共同造成了商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理人員對操作風(fēng)險(xiǎn)持重事后、輕防范的態(tài)度。3.市場風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)是指未來市場相關(guān)價(jià)格的不確定對既定目標(biāo)產(chǎn)生的影響。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)往往帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變動(dòng)，使得宏觀基本經(jīng)濟(jì)因素產(chǎn)生波動(dòng)，包括利率、匯率和資產(chǎn)價(jià)格等等。銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)不只進(jìn)入房地產(chǎn)，更多的進(jìn)入其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，當(dāng)受房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)引致的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境變差，必然使得銀行貸款壞賬增多。另一方面，銀行作為金融機(jī)構(gòu)，持有大量長期和短期金融資產(chǎn)和債務(wù)，當(dāng)利率上升，銀行負(fù)債成本面臨增加的風(fēng)險(xiǎn)，反之，當(dāng)利率下降，銀行貸款資產(chǎn)也面臨貶值的風(fēng)險(xiǎn)。匯率方面，隨著人們對人民幣升值預(yù)期的高漲，國外熱錢涌入國內(nèi)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，從而加劇房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，促使房價(jià)進(jìn)一步上升。但只要國家收緊樓市，很多資金會(huì)被擠出房地產(chǎn)市場，隨著資金流出房地產(chǎn)，商品房的價(jià)格會(huì)下降，房價(jià)的下跌對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講可能會(huì)導(dǎo)致破產(chǎn)，而對于住房按揭貸款個(gè)人來說可能會(huì)調(diào)整預(yù)期進(jìn)而選擇理性違約，最終都會(huì)對商業(yè)銀行產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)價(jià)格方面，則會(huì)對房地產(chǎn)信貸產(chǎn)生最直接的影響。當(dāng)房價(jià)高到某種程度，很多居民會(huì)認(rèn)為房價(jià)已經(jīng)不可能漲了，認(rèn)為房價(jià)會(huì)下跌，基于這種預(yù)期，很多居民會(huì)選擇變賣手中的商品房，如果商品房價(jià)格繼續(xù)下跌，會(huì)進(jìn)一步加劇居民拋售商品房的行為。商業(yè)銀行抵押物貶值會(huì)對商業(yè)銀行帶來不可估量的后果。4.流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指銀行難以轉(zhuǎn)移資金的風(fēng)險(xiǎn)。例如，如果某些突發(fā)事件導(dǎo)致銀行現(xiàn)金不足，它將無法通過負(fù)債的增長或以合理的價(jià)格快速出售資產(chǎn)來獲得足夠的資金。近年來，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的比重在銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中正在逐步增加。在貸款期限等因素的影響下，流動(dòng)性差在一定程度上限制了整個(gè)資產(chǎn)的流動(dòng)性。從我國商業(yè)銀行的實(shí)際情況來看，我國一些商業(yè)銀行確實(shí)存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。中國金融機(jī)構(gòu)發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)的主要原因是銀行負(fù)債狀態(tài)，銀行的整體資金規(guī)模偏小，因此依靠自身的資金難以防御流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，一些商業(yè)銀行的中長期貸款比例過高，影響了商業(yè)銀行的可用資金量，當(dāng)中長期貸款難以順利收回時(shí)，商業(yè)銀行存在短期內(nèi)無法兌現(xiàn)現(xiàn)金的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致無法滿足消費(fèi)者需求。5.法律風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房貸款領(lǐng)域的法律風(fēng)險(xiǎn)不僅表現(xiàn)為由于法律文本不完善和不正確導(dǎo)致的銀行付款損失，還表現(xiàn)為因監(jiān)管措施的賠償以及為解決民事和商業(yè)糾紛而支付的罰款所構(gòu)成的風(fēng)險(xiǎn)。我國目前有關(guān)個(gè)人住房貸款監(jiān)管的法律尚未完善，住房貸款業(yè)務(wù)的法律保護(hù)存在空白。處理承諾的適用措施不明確，導(dǎo)致出現(xiàn)法律糾紛延誤和執(zhí)行承諾困難的問題。三、我國商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源（一）信用風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式1.主動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)主動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)是指在對借款人進(jìn)行評估和自我滿足之后，認(rèn)為提前部分可以償還全部或部分還款而選擇主動(dòng)違約，這給銀行帶來了未來利息損失的風(fēng)險(xiǎn)。銀行的借款人選擇在合同期限前償還債務(wù)，盡管沒有減少借貸成為資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，但是這種風(fēng)險(xiǎn)類型會(huì)導(dǎo)致未來銀行利息的損失。2.被動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對商業(yè)銀行產(chǎn)生直接的信貸風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)信貸授予主體不同可劃分為房地產(chǎn)開發(fā)商信貸風(fēng)險(xiǎn)和按揭購房者信貸風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商一般在成功競拍獲得土地的使用權(quán)后，將土地抵押給商業(yè)銀行然后獲得相應(yīng)的資金用于商品房建設(shè)，再通過商品房預(yù)售的收入用于其他項(xiàng)目的開發(fā)。所以，土地成交的價(jià)格越高，對應(yīng)的商品房價(jià)格越高。當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)土地也相應(yīng)貶值，開發(fā)商的抵押資產(chǎn)降低，違約意愿則會(huì)變強(qiáng)。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)加劇，土地價(jià)格進(jìn)一步貶值，開發(fā)商開發(fā)資金斷裂無力收回投資，銀行貸款資產(chǎn)則面臨著極大的成為壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。同理，在按揭購房者一端，購房者從銀行獲得貸款購置房屋，當(dāng)房屋價(jià)格貶值，購房者違約意愿增強(qiáng)，貶值到一定程度后，購房者違約所需付出的成本比繼續(xù)還款的成本還小時(shí)，理性購房者便會(huì)選擇違約，銀行壞賬產(chǎn)生。以借款經(jīng)濟(jì)水平直接影響被動(dòng)違約的風(fēng)險(xiǎn)。通常，當(dāng)借款人的家庭收入下降時(shí)，償還貸款的能力就會(huì)下降，從而導(dǎo)致被動(dòng)違約。我國的商業(yè)銀行通常將借款人的第一筆收入作為關(guān)鍵指標(biāo)。貸款風(fēng)險(xiǎn)政策要求貸款的每月收入不得少于每月還款額的兩倍，利率越低，風(fēng)險(xiǎn)就越高。（二）操作風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式對于任何一家商業(yè)銀行來說都會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)，例如逆流程審批貸款，欺詐等。當(dāng)涉及以個(gè)人貸款為基礎(chǔ)的借貸過程時(shí)，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避通常集中在盡職調(diào)查、抵押貸款和批準(zhǔn)以及借貸后風(fēng)險(xiǎn)管理。1.貸前調(diào)查不嚴(yán)謹(jǐn)在貸款前的調(diào)查中，經(jīng)辦經(jīng)理對借款人的申請幾乎一無所知。當(dāng)客戶經(jīng)理對材料進(jìn)行搜集時(shí)，他只完成了很多數(shù)量的歸集，存在著無法充分確定借款人償債能力對貸款目的了解不足的風(fēng)險(xiǎn)。借款人償債能力將直接影響還款期限。在貸款前的調(diào)查過程中，僅依靠借款人的財(cái)力狀況材料和單位電話的財(cái)務(wù)信息不可能對貸款人的償債能力做出正確的決定和判斷。同時(shí)，對于有剛性需求的購房者來說，購房的目的是自住。房價(jià)波動(dòng)對這類投資者影響不大。他們愿意償還貸款，無論收入多么低，他們都可以找到還款的方法。與只剛需購房的抵押貸款相比，當(dāng)房屋價(jià)格發(fā)生巨大變化時(shí)，炒房目的的買家常常會(huì)發(fā)生心理變化。當(dāng)房價(jià)上升時(shí)，他們樂于償還貸款，但出于投資目標(biāo)，當(dāng)他們認(rèn)為房價(jià)高時(shí)，他們決定在房屋出售之前和之后償還貸款，以獲得收入。同樣，如果房地產(chǎn)價(jià)格下跌并且房地產(chǎn)投資者認(rèn)為投資失敗，他們可能仍會(huì)決定房屋變現(xiàn)，違約提前還款或不還款。2.貸中審查不到位貸中審批和放款是識(shí)別和控制個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，并且是貸款業(yè)務(wù)流程的基礎(chǔ)。但是，存在對實(shí)際業(yè)務(wù)的考慮不足的風(fēng)險(xiǎn)。由于這一領(lǐng)域的激烈競爭，許多商業(yè)銀行為客戶提供優(yōu)惠的抵押計(jì)劃，例如簡化的貸款程序，快速的兩天期貸款和其他促進(jìn)業(yè)務(wù)的措施。由于流程的簡化和壓縮，無法保證信貸資產(chǎn)的質(zhì)量。在某些辦公室中，由于客戶經(jīng)理的堅(jiān)持，對賬人員是對賬和貸款過程中的簡單手續(xù)，該過程快速且容易出錯(cuò)。此外，談判過程通常受人為因素影響。個(gè)人借款人的條款與批準(zhǔn)或貸款標(biāo)準(zhǔn)之間存在一定差距。但是，由于管理層的影響或其他同事的意圖，批準(zhǔn)和貸款人員必須管理通過收益貸款的批準(zhǔn)。市場風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式1.房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)在個(gè)人住房貸款方面，購買商品房的居民使用商品房作為抵押，獲得商品房的放款，獲得商業(yè)銀行貸款的個(gè)人，需要每月按時(shí)繳納一定金額的房貸，如果居民不能按時(shí)的還款，商業(yè)銀行可以處置抵押物來規(guī)避個(gè)人借款的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款可以根據(jù)消費(fèi)的需求選擇不同的類型，一般為10年、20年、30年，個(gè)人貸款人員可以選擇提前還款。由于貸款時(shí)間比較長，作為抵押物的商品房可能出現(xiàn)價(jià)值下降的風(fēng)險(xiǎn)。如果個(gè)人住房貸款剩余金額大于抵押房產(chǎn)在市面上的價(jià)值，銀行將面臨抵押資產(chǎn)損失。合同違約時(shí)，銀行將開始提起訴訟，這需要大量的時(shí)間和精力。目前，我國個(gè)人貸款占銀行貸款總額的比例逐年上升。以上市公司為例，2017年，個(gè)人貸款占上市公司貸款總額的比例為37.32%，2019年這一比例為40.35%。在個(gè)人貸款中，個(gè)人住房貸款占據(jù)較高的比例。隨著個(gè)人貸款在銀行貸款中所占份額的增加，商業(yè)機(jī)構(gòu)中個(gè)人貸款的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)增加。表1：2017-2019年我國上市銀行個(gè)人貸款占貸款總額比年份個(gè)人貸款占總貸款比例（%）2017年37.322018年39.32019年40.35數(shù)據(jù)來源：智研咨詢整理2.同行業(yè)競爭風(fēng)險(xiǎn)由于個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)低，因此商業(yè)銀行可以在短期內(nèi)保證貸款質(zhì)量，也可以保護(hù)資金，并且容易緩解銀行內(nèi)部不良貸款的壓力。近年來，商業(yè)銀行已轉(zhuǎn)向零售業(yè)，個(gè)人住房貸款業(yè)已成為其發(fā)展不可或缺的一部分。（四）流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式商業(yè)銀行發(fā)行的住房業(yè)務(wù)在信貸業(yè)務(wù)總額中占有一定份額，這在一定程度上限制了這部分資金的流動(dòng)性。個(gè)人住房貸款的過度擴(kuò)張將占用銀行的流動(dòng)性，并可能導(dǎo)致現(xiàn)金流不足的情況。同時(shí)，根據(jù)，以某家銀行的分行為例，期限超過10年的抵押貸款中的貸款比例超過85％?？梢钥闯?，大多數(shù)抵押是長期的?！岸檀骈L貸”的出現(xiàn)導(dǎo)致了銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。（五）法律風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式拖欠貸款后，長時(shí)間的法律程序和困難的管理是借款人違約后銀行的主要問題。在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，即使借款人與銀行簽訂了標(biāo)準(zhǔn)合同，訴訟的可能性也很高，但是這一過程是通過不確定性贏得整個(gè)訴訟后通過執(zhí)行借款人的權(quán)利來實(shí)現(xiàn)的。從處理抵押物效率的角度來看，銀行的索賠通常來自起訴、一審、二審，該過程通常需要一年，這條路會(huì)很漫長。四、我國商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)成因（一）信用風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因1.中長期貸款不確定因素較多目前，我國個(gè)人住房貸款額已大大增加。如表1所示，2019年我國個(gè)人住房貸款余額為30.05萬億元。房屋貸款的期限很長，通常為10到30年，這會(huì)引起很多不確定性。一方面，如果經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，居民收入不斷增加，借款人可以利用剩余的閑置資金償還本金和利息，這將導(dǎo)致銀行未來的利息損失。另一方面，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)壓力下降的情況下，由于投資失敗和失業(yè)等因素，不穩(wěn)定的就業(yè)形勢很容易導(dǎo)致借款人被動(dòng)地借貸。表2：2014-2019年我國住房貸款余額年份個(gè)人住房貸款余額（萬億元）2014年11.522015年14.182016年19.142017年21.862018年25.752019年30.05數(shù)據(jù)來源：智研咨詢整理2.借款人誠信意識(shí)不足、違約成本低現(xiàn)在，一些借款人不夠可靠，無法履行其合同，并出于各種原因而習(xí)慣于推遲和避免還款。就失信人員而言，他們只受到諸如限制消費(fèi)和出境之類的懲罰，而且違反合同的成本很低。同時(shí)，銀行對可以提前還款的客戶給予寬容的態(tài)度。大多數(shù)商業(yè)銀行向一年內(nèi)還清抵押貸款的房主收取一部分違約金。損害賠償，對提前償還貸款的約束力最小，而且違約成本低。隨著人們生活水平和收入的增加，通貨膨脹率持續(xù)上升，越來越多的人有能力并愿意盡早償還。因此，銀行要采取相應(yīng)的應(yīng)對措施。操作風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因1.貸款調(diào)查過程信息不對稱在審查貸款信息時(shí)，商業(yè)銀行信貸人員可以在調(diào)查階段現(xiàn)場核實(shí)機(jī)會(huì)少。當(dāng)借款人向銀行申請貸款時(shí)，貸方通常會(huì)根據(jù)借款人提供的重要信息來了解買方的行為，如果他需要非基礎(chǔ)資料外的信息，則可以通過與貸方溝通來詢問得知。與其他類型的公司貸款不同，由于貸款公司數(shù)量眾多且可能分解的客戶數(shù)量。由于數(shù)據(jù)的不對稱性，一旦借款人提供了偽造信息或有意隱瞞了真實(shí)情況，就無法僅通過數(shù)據(jù)和交易方式來理解貸款的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)，這會(huì)影響到銀行的最終貸款決定，給銀行帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。2.員工綜合能力、工作態(tài)度有待提升房貸業(yè)務(wù)量大，客戶相對分散，所需人員大，對專業(yè)知識(shí)的要求高。但現(xiàn)實(shí)情況是，勞動(dòng)力流動(dòng)性極強(qiáng)。一些新員工在參加系統(tǒng)和正式的培訓(xùn)之前急于工作。他們中的大多數(shù)都是新老員工，并且業(yè)務(wù)正在做著探索，有些新員工對我的操作程序和業(yè)務(wù)規(guī)則一無所知，對風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和控制意識(shí)很弱，導(dǎo)致隱患貸款風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因1.地區(qū)房貸政策調(diào)控目前，我國對房地產(chǎn)的調(diào)控政策比較嚴(yán)，各部門響應(yīng)中央號召，出臺(tái)相應(yīng)政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，隨著國家政策調(diào)控，房價(jià)可能出現(xiàn)不理性的波動(dòng)，進(jìn)而加大商業(yè)銀行的個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)。2.優(yōu)質(zhì)客戶資源爭奪隨著商業(yè)銀行的發(fā)展壯大，商業(yè)銀行越來越關(guān)注個(gè)人貸款，尤其是抵押貸款，其次，是改善貸款的關(guān)鍵。考核獎(jiǎng)勵(lì)也隨之增大。這些措施促進(jìn)了濟(jì)南分行的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從信貸公司到風(fēng)險(xiǎn)管理公司，實(shí)現(xiàn)“白加黑”和“996”的工作狀態(tài)。行業(yè)的發(fā)展和關(guān)鍵項(xiàng)目指標(biāo)的完成以及評估和獎(jiǎng)勵(lì)政策的加強(qiáng)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)的降低。例如，對于還款額也不穩(wěn)定的消費(fèi)者，降低成本并進(jìn)行簡單的調(diào)整可能對未來的貸款風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成隱患。流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因現(xiàn)在，盡管我國商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的增長速度有所放緩，但許多大城市的房地產(chǎn)價(jià)格仍然可以上漲。結(jié)果，銀行更有可能支付計(jì)息貸款，并且更愿意這樣做而不會(huì)冒對其業(yè)務(wù)無知的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，近年來金融業(yè)繼續(xù)發(fā)展壯大，為投資者提供了更多的金融投資，中長期存款通過高利率存貨逐漸變化。同時(shí)，銀行業(yè)的債務(wù)市場價(jià)值較高，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)受到影響，這是銀行資金不足的原因之一。（五）法律風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因我國關(guān)于抵押貸款行業(yè)的政策和法規(guī)已經(jīng)存在很長時(shí)間了，某些術(shù)語無法根據(jù)過去的困難情況進(jìn)行調(diào)整。例如，某些法律未指定特定的使用規(guī)則，而某些法律很少改善實(shí)施。當(dāng)受害者的財(cái)產(chǎn)被認(rèn)為要執(zhí)行時(shí)，任務(wù)的完成可能會(huì)很困難。從長遠(yuǎn)來看，監(jiān)管機(jī)構(gòu)無力約束貸款金額，因此產(chǎn)生的成本是銀行的另一損失。五、我國商業(yè)銀行防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的建議（一）加強(qiáng)信用風(fēng)險(xiǎn)管理目前，商業(yè)銀行客戶的風(fēng)險(xiǎn)評估系統(tǒng)主要由基本個(gè)人信息和信用狀況組成。它主要通過研究工作性質(zhì)，工資水平和歷史信用狀況來反映借款能力和還款意愿。個(gè)人征信系統(tǒng)和銀行研究僅包括商業(yè)公司和各種金融機(jī)構(gòu)的貸款信息以及從借款人本人獲得的信息。關(guān)于違反金融體系之外的貸款法律和紀(jì)律的信息的類型不完整和模棱兩可，目前尚無法提供貸款信息。結(jié)果，我國的商業(yè)銀行可以將其業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)與外部數(shù)據(jù)集成，以創(chuàng)建更好的客戶數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)。例如，它可以提高法院工作人員對研究業(yè)務(wù)信息不滿意的員工之間的溝通質(zhì)量，內(nèi)部審計(jì)中的貿(mào)易和銀行業(yè)務(wù)以創(chuàng)建更多的審計(jì)數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)已從數(shù)據(jù)中實(shí)時(shí)更新，當(dāng)貸款在借入資金時(shí)適用于銀行時(shí)，銀行可以通過信息平臺(tái)連接到關(guān)鍵內(nèi)容，以讀取和查詢，共享和共享來自金融和信息服務(wù)市場的信息，為客戶的價(jià)值主張?jiān)u估提供信息，從而改善審查審批效率。強(qiáng)化操作風(fēng)險(xiǎn)管理1.貸前檢查在管理貸款業(yè)務(wù)時(shí)，經(jīng)辦客戶經(jīng)理必須加強(qiáng)其作用，樹立對風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和控制的認(rèn)識(shí)，并遵守法律。銀行的內(nèi)部管理需要盡職調(diào)查工作，數(shù)據(jù)的收集和檢查應(yīng)認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)，對不符合貸款要求的貸款必須加以限制，不予接受。對于準(zhǔn)入的客戶，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注貸款的收入和風(fēng)險(xiǎn)，準(zhǔn)確識(shí)別借款人的信息和貸款目的，應(yīng)對貸款，嚴(yán)格控制貸款前檢查。對于銀行和商業(yè)機(jī)構(gòu)等借款人，收入水平可以通過檢查銀行賬戶等來確定。此外，還需要重點(diǎn)關(guān)注家庭貸款和個(gè)人貸款的外部擔(dān)保，以避免虛假按揭等騙貸現(xiàn)象出現(xiàn)。2.貸中審查貸款審批人必須是能夠檢查和確定貸款風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)法規(guī)和銀行規(guī)則