戴德梁行玉溪沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目研究與策劃報(bào)告樣本

目錄TOC\o"1-3"\h\z1.項(xiàng)目簡(jiǎn)介 B.要打造“潮流”主題，咱們以為美容美發(fā)形象店是最佳選取，不但能吸引女性消費(fèi)者目光，并且設(shè)立在二層能與百貨店首層經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目產(chǎn)生良好互動(dòng)。樓層主題設(shè)立樓層主題重要依照各層商品經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)進(jìn)行命名。首層——名流坊首層是體現(xiàn)項(xiàng)目高檔次焦點(diǎn)所在，各專賣(mài)店應(yīng)主營(yíng)男、女正裝、鞋、皮具、化妝品等具備一定品位品牌商品?！吧矸菹笳?，品質(zhì)追求”是此類商品共同特性，也是“名流”們消費(fèi)規(guī)定。二層——活力營(yíng)年輕人是最具消費(fèi)潛力客戶，體現(xiàn)青春活力運(yùn)動(dòng)類用品、休閑服等是她們最愛(ài)。三層——生活館該層售賣(mài)商品家具、電器、書(shū)籍等都是與生活息息有關(guān)用品。四層——?dú)g樂(lè)園主題娛樂(lè)城、美食廣場(chǎng)、品牌食肆，全面滿足吃、喝、玩、樂(lè)需求，家庭同歡，樂(lè)而忘返。樓層定位表：樓層主題功能經(jīng)營(yíng)行業(yè)預(yù)測(cè)建筑面積（平方米）負(fù)一層購(gòu)物大型超市全層一層名流坊購(gòu)物、飲食、服務(wù)品牌專賣(mài)店：男、女正裝、鞋、皮具、化妝品品牌快餐店（分兩層布局）銀行品牌快餐店：200M2銀行：150M2二層活力營(yíng)購(gòu)物、飲食、服務(wù)百貨店（分兩層布局）品牌專賣(mài)店：休閑服、運(yùn)動(dòng)類用品、童服、飾品品牌快餐店（同一層）美容美發(fā)店百貨：3000M2品牌快餐店：200M2美容美發(fā)店：200M2三層生活館購(gòu)物、飲食百貨店（同二層）專門(mén)店：家具、音響電器、書(shū)店休閑餐飲（例如咖啡店、茶館等）百貨：3000M2休閑餐飲：80M2四層歡樂(lè)園娛樂(lè)、飲食品牌食肆美食廣場(chǎng)小朋友主題娛樂(lè)城品牌食肆：M2美食廣場(chǎng)：1500M2娛樂(lè)城：余下某些7.規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)建議規(guī)劃設(shè)計(jì)建議前面研究已顯示項(xiàng)目定位為玉溪市首個(gè)“一站式購(gòu)物中心”。古人有云：“因人成市”，闡明人通行能力和活動(dòng)范疇是制約商場(chǎng)重要條件。而“市”逐漸發(fā)展則推動(dòng)著“城”擴(kuò)展，反過(guò)來(lái)“城”規(guī)劃做得好，亦增進(jìn)了市興旺。商場(chǎng)（城）其實(shí)是“市”硬殼，既環(huán)繞“市”來(lái)展開(kāi)，亦為“市”服務(wù)。這里“市”是指商業(yè)運(yùn)營(yíng)。參照日本商業(yè)建筑大師東直彥研究成果，咱們建筑需有如下使命：提供人們公共交往活動(dòng)空間，以便信息瀏覽和捕獲；富有吸引力，以能吸引人氣；營(yíng)造良好商業(yè)購(gòu)物氛圍；便于“一站式”商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)；具良好可視性；增進(jìn)人流均勻地流向整個(gè)商業(yè)物業(yè)。由于人流是“市”興旺首要因素，貨流是人流持續(xù)興旺保障。因此人流、貨流流線設(shè)計(jì)是規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)。依照項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)和玉溪老百姓出行習(xí)慣，咱們可以有如下判斷，重要客流會(huì)采用自駕車(chē)、搭乘公共汽車(chē)、出租車(chē)及步行方式到達(dá)本場(chǎng)，而依照用地條件，自駕車(chē)停車(chē)場(chǎng)設(shè)在西側(cè)（即花園路對(duì)面），公共汽車(chē)分別在紅塔大道和東風(fēng)路，接近地塊西側(cè)及東側(cè)設(shè)站，因而人流重要會(huì)首選從西側(cè)進(jìn)入本場(chǎng)，另一方面為東側(cè)。故建議商場(chǎng)除在東南面（主立面）設(shè)形象主入口外，在西側(cè)及東側(cè)設(shè)另兩個(gè)次入口以以便顧客進(jìn)入（請(qǐng)見(jiàn)首層示意圖）?？紤]到沃爾瑪電動(dòng)坡道設(shè)在建筑西部，為了讓沃爾瑪顧客亦能多花時(shí)間逗留在本場(chǎng)，建議西端入口設(shè)在紅塔大道，既可提高可視性，也可令沃爾瑪人流必要通過(guò)本場(chǎng)中庭才進(jìn)入沃爾瑪。這樣，其她商業(yè)可更多分享沃爾瑪人氣。東端入口以最接近公共汽車(chē)站方式開(kāi)設(shè)，以最大便利讓老百姓進(jìn)入本場(chǎng)。此外，咱們亦注意到東端入口門(mén)前可設(shè)一約1300平方米小型廣場(chǎng)，以以便日后本場(chǎng)進(jìn)行商品推廣活動(dòng)。至于東南面形象主入口，可以預(yù)期是重要接待搭乘出租車(chē)顧客。本著以人為本原則，可考慮設(shè)計(jì)風(fēng)雨頂蓬，令上下車(chē)?yán)习傩彰獬諘裼炅堋４送庠O(shè)立出租車(chē)上落客位置，以真正以便顧客，令她們感受到商場(chǎng)對(duì)她們注重和細(xì)心關(guān)懷。上海嘉里中心雨蓬同步，應(yīng)盡量提供戶外場(chǎng)地讓顧客停留、匯集、休息和嬉戲，這樣大大有助于人氣匯集（這一點(diǎn)在中華人民共和國(guó)大陸商場(chǎng)作用尤為明顯）。因項(xiàng)目紅線內(nèi)戶外場(chǎng)地有限（僅約1300平方米廣場(chǎng)位于東端），咱們應(yīng)向市政部門(mén)爭(zhēng)取在門(mén)前三角形公共綠地盡量開(kāi)辟空間，以利公眾逗留，令其成為項(xiàng)目主廣場(chǎng)。上海嘉里中心雨蓬人流和貨流互為保障，規(guī)劃上除了人流照顧外，也不能忽視貨流上落安排。不少案例也證明商場(chǎng)失敗是未有足夠注重貨流。因此貨流除安排沃爾瑪落貨點(diǎn)外，同步要顧及咱們別的一至四層商業(yè)貨流。依照專家經(jīng)驗(yàn)和本場(chǎng)“一站式購(gòu)物中心”定位規(guī)定，需另設(shè)3個(gè)落貨點(diǎn)（請(qǐng)見(jiàn)首層示意圖）。3個(gè)落貨點(diǎn)咱們建議2個(gè)（示意圖一號(hào)和二號(hào)）設(shè)在西側(cè)，一種（三號(hào)）設(shè)在東北側(cè)。3個(gè)落貨點(diǎn)均以貨運(yùn)電梯結(jié)合樓梯（消防樓梯）來(lái)設(shè)立。其中，西北端落貨點(diǎn)（示意圖二號(hào)）可考慮專業(yè)大型貨品使用（如家私等），固然，貨品裝卸時(shí)間上應(yīng)通過(guò)管理把她們與人流高峰時(shí)間錯(cuò)開(kāi)。考慮到本場(chǎng)高度上未能比周邊建筑物有優(yōu)勢(shì)，并且離十字路口隔了一塊三角形綠地，因而，規(guī)劃上應(yīng)強(qiáng)化本場(chǎng)位置和加強(qiáng)本項(xiàng)目可視性。建議：①在本場(chǎng)屋頂上加設(shè)20米高（或以上）10米寬（或以上）塔形標(biāo)志物。②在門(mén)前三角形公共綠地邊上向市政部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立大型標(biāo)志牌，給欲到本場(chǎng)顧客在遠(yuǎn)處提供明確方向指引，增強(qiáng)便利性，在晚上也可配合大型燈飾（如探照燈，雷射燈等戶外燈飾）來(lái)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目位置。建筑設(shè)計(jì)初步建議建筑造型和風(fēng)格總體上，購(gòu)物中心這樣公共式購(gòu)物場(chǎng)合，它幾乎面向社會(huì)各個(gè)層面人群，因而風(fēng)格上很少采用較個(gè)性化設(shè)計(jì)，這點(diǎn)也是從成本上考慮（請(qǐng)見(jiàn)香港又一城圖片）。至于本項(xiàng)目所在地玉溪商業(yè)建筑開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)水平與沿海相比亦較落后，因此無(wú)論從競(jìng)爭(zhēng)角度，成本角度，功能實(shí)用性角度，本場(chǎng)建筑不必采用過(guò)多特殊造型（如弧形玻璃幕墻等），應(yīng)以簡(jiǎn)潔為主調(diào)，功能性為主導(dǎo)。咱們以為以本場(chǎng)位置及規(guī)模足已是玉溪標(biāo)志性建筑。至于玻璃幕墻運(yùn)用也應(yīng)以功能實(shí)用為主。由于從管理上，本場(chǎng)一、二、三層商鋪均對(duì)內(nèi)面向中庭，接近玻璃幕墻位置往往成為倉(cāng)庫(kù)，從室外透過(guò)玻璃看見(jiàn)堆積貨品有損本場(chǎng)整潔形象。因此建議若一定要使用幕墻話，請(qǐng)使用不透光或完全反光玻璃幕墻，或者就采用非玻璃外墻體。香港又一城立面香港又一城立面以商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)看來(lái)，成熟商場(chǎng)廣告收入是一種不菲收入，因此在建筑外觀設(shè)計(jì)上應(yīng)多考慮廣告位位置（請(qǐng)見(jiàn)下圖香港海港城入口圖片）。海港城入口海港城入口平面布局規(guī)劃上，咱們已設(shè)立三個(gè)主流入口接應(yīng)各方面人流，當(dāng)人流進(jìn)入本場(chǎng)后，建筑設(shè)計(jì)上需將她們盡量均勻“流”向本場(chǎng)各層及各個(gè)角落，最大延長(zhǎng)她們逗留時(shí)間。事實(shí)證明顧客逗留時(shí)間越長(zhǎng)，人均消費(fèi)額越高，商場(chǎng)租金越高，鋪位價(jià)格越高。從前面商業(yè)定位可知，本場(chǎng)最大磁石商戶無(wú)疑是沃爾瑪，通往負(fù)一層沃爾瑪電動(dòng)坡道位于西側(cè)，這樣，本場(chǎng)人流會(huì)容易積聚在西端和負(fù)一層。結(jié)合前面建議業(yè)態(tài)，咱們務(wù)求將人流引向東端和商場(chǎng)頂層（四層），把東端入口設(shè)為百貨商場(chǎng)入口，讓百貨商場(chǎng)設(shè)在二、三層，每層各占3000平方米共6000平方米，把食肆及主題娛樂(lè)城設(shè)在四層（食肆和主題娛樂(lè)城是具備唯一性和不可代替性）。除了運(yùn)用業(yè)態(tài)均衡辦法外，豎向交通設(shè)備布置也可令沃爾瑪客群分流。咱們建議在兩端入口內(nèi)，在接近門(mén)口位置設(shè)立手扶電梯，盼望能分流某些欲去沃爾瑪人群；三對(duì)電動(dòng)扶手梯分設(shè)場(chǎng)內(nèi)三個(gè)角（也是配合本場(chǎng)平層三角造型），令本是最不流暢方位通過(guò)加入手扶電梯，成為最旺人流匯集處；同步，為讓人流更容易望高處走（四層），更設(shè)有2臺(tái)直到四層觀光電梯。香港太古廣場(chǎng)中庭此外，良好室內(nèi)空間布局，也可引領(lǐng)室內(nèi)人群流向。咱們建議本場(chǎng)可設(shè)計(jì)一圓弧形長(zhǎng)條狀中庭，基本上從建筑西南端貫穿至東北端。中庭可承辦西南端入口人流（最重要人流），以中庭空間魅力引向東北端，固然中庭除了空間具備魅力外，中庭布置裝飾也是十分重要（見(jiàn)香港太古廣場(chǎng)中庭圖片）。由于中庭是從首層直達(dá)四層頂棚，因此亦把人們視線從低樓層吸引到高樓層。同步弧形長(zhǎng)條狀中庭在視覺(jué)上極富趣味性，并且人們?nèi)菀自谑讓涌吹蕉?、三、四層商業(yè)活動(dòng)，促使她們往上流動(dòng)，達(dá)至人流均勻。香港太古廣場(chǎng)中庭香港太古廣場(chǎng)中庭香港太古廣場(chǎng)中庭再者，通道設(shè)計(jì)對(duì)人流均勻性甚為重要，如圖顯示，在咱們建議方案里盡量消滅內(nèi)廊商鋪，讓絕大某些商鋪在中庭和手扶電梯回旋位有良好可觀性，增長(zhǎng)顧客流向每個(gè)鋪位樂(lè)趣（見(jiàn)首層、二層、三層和四層示意圖）。配套設(shè)施建議重要機(jī)電設(shè)備一方面，配合人流均勻方略，咱們?cè)O(shè)想電動(dòng)扶梯是重要豎向交通承載體，建議每層配備3對(duì)電動(dòng)扶手梯，位置如示意圖。至于貨品豎向運(yùn)送方面，建議設(shè)立3臺(tái)貨運(yùn)電梯，北面一臺(tái)為百貨商場(chǎng)專用，西南端一臺(tái)為四層主力品牌食肆專用。此外在西北端一臺(tái)為超大貨品電梯，服務(wù)于其她商業(yè)客戶。三臺(tái)貨運(yùn)電梯均勻地位于場(chǎng)地三個(gè)角，務(wù)求能提供最有效率貨運(yùn)服務(wù)，讓場(chǎng)內(nèi)人貨兩旺。項(xiàng)目定位是”一站式”購(gòu)物中心，組合功能上有超市、餐飲、娛樂(lè)，百貨，零售等，這些功能（特別是超市熟食如燒烤食品等）對(duì)商場(chǎng)通風(fēng)條件有特別規(guī)定，項(xiàng)目要營(yíng)造良好購(gòu)物環(huán)境，必要提供良好空氣環(huán)境，商場(chǎng)不可以有異味，項(xiàng)目需要完備通風(fēng)系統(tǒng)。紅塔區(qū)氣候溫和，四季如春。盡管如此，按照昆明市商場(chǎng)普通做法：商場(chǎng)仍裝備中央空調(diào)系統(tǒng)，以備不時(shí)之需。在管理上，全年大某些時(shí)間只開(kāi)通風(fēng)系統(tǒng)。交流和休息場(chǎng)合普通購(gòu)物中心都設(shè)有休息設(shè)施給顧客，而項(xiàng)目是玉溪真正意義上綜合性購(gòu)物中心，項(xiàng)目更應(yīng)當(dāng)提供充分交流和休息場(chǎng)合，一方面為消費(fèi)者舒緩了疲勞，另一方面也增長(zhǎng)了消費(fèi)者駐留時(shí)間和消費(fèi)欲望。為使到這些休息場(chǎng)合被有真正購(gòu)物消費(fèi)意向人士所使用，杜絕閑雜人停留在商場(chǎng)內(nèi)，影響消費(fèi)者購(gòu)物心情，建議這些休息場(chǎng)合分兩種設(shè)立：第一種是與飲料店結(jié)合重要設(shè)在首層、二層、三層，體驗(yàn)有償休息。第二是在四層設(shè)立少量椅子以供有需要人士稍作休息之用，但這些椅子需要設(shè)立在營(yíng)業(yè)員視野范疇之內(nèi)，使休息過(guò)久客人有壓力，真正做到為有需要人士所使用。配備足夠公共衛(wèi)生間和茶水間（或直飲水機(jī)），以便客戶和商戶使用。促銷、展示商品活動(dòng)場(chǎng)合在首層中庭位置或東端入口（百貨入口）廣場(chǎng)設(shè)立促銷和展示商品空間，以活躍商場(chǎng)商業(yè)氛圍。8.租售方案建議在設(shè)計(jì)租售方案時(shí)，既需要考慮到商業(yè)中心將來(lái)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)與長(zhǎng)期發(fā)展，又要兼顧發(fā)展商資金壓力；基于此方面考慮，咱們從不同角度出發(fā)，設(shè)計(jì)了兩套方案：方案一：先租賃后整體銷售。整體思路經(jīng)營(yíng)前期采用“只租不售”方略，待商場(chǎng)出租率穩(wěn)定地保持在90-95%時(shí)候，才對(duì)有實(shí)力公司或公司（如基金公司）進(jìn)行一次性整體銷售?？紤]點(diǎn)從經(jīng)營(yíng)角度，由于本項(xiàng)目規(guī)模巨大，在本地堪稱航母級(jí)商業(yè)物業(yè)，由發(fā)展商統(tǒng)一出租、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，有助于統(tǒng)一項(xiàng)目形象，通過(guò)合理配備各種資源，提高項(xiàng)目整體價(jià)值；避免浮現(xiàn)整個(gè)商場(chǎng)形成一盤(pán)散沙局面，從而穩(wěn)定租戶信心，保證項(xiàng)目租金維持在較高水平，為項(xiàng)目長(zhǎng)期升值打下夯實(shí)基本；從銷售角度，統(tǒng)一業(yè)權(quán)有助于實(shí)現(xiàn)整體銷售，真正達(dá)至“全身而退”；在分散銷售狀況下，由于各種因素，會(huì)導(dǎo)致一某些物業(yè)無(wú)法達(dá)到交易，長(zhǎng)時(shí)間地留在發(fā)展商手中，導(dǎo)致發(fā)展商無(wú)法真正退出項(xiàng)目；由于統(tǒng)一出租、經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)有著統(tǒng)一形象及不存在產(chǎn)權(quán)上不同分屬，這一方案有助于發(fā)展商隨時(shí)尋找有興趣、有實(shí)力投資者；對(duì)于接手者來(lái)說(shuō)，同樣易于管理，因而，這一方案也有助于大型投資者（如基金公司）隨時(shí)進(jìn)入，打消其顧慮，從而提高物業(yè)轉(zhuǎn)手時(shí)價(jià)值。本方案由于項(xiàng)目出售需要在整體達(dá)到一定出租率及旺場(chǎng)之后才干體現(xiàn)其真正商業(yè)價(jià)值，因而需時(shí)較長(zhǎng)，對(duì)發(fā)展商資金實(shí)力規(guī)定相對(duì)較高。操作中注意點(diǎn)此方案在操作中應(yīng)著重前期招商、經(jīng)營(yíng)，唯有經(jīng)營(yíng)出自身特色，形成玉溪市獨(dú)一無(wú)二消費(fèi)場(chǎng)合，項(xiàng)目?jī)r(jià)值才干得以完全體現(xiàn)，故此，如發(fā)展商自身無(wú)專業(yè)能力從事招商、經(jīng)營(yíng)，或但愿有更專業(yè)招商、經(jīng)營(yíng)時(shí)，可引入有關(guān)招商、經(jīng)營(yíng)管理公司從事項(xiàng)目招商及尋常經(jīng)營(yíng)，從而打造項(xiàng)目品牌。方案二：產(chǎn)權(quán)分割銷售。整體思路當(dāng)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件后，對(duì)商場(chǎng)一至四層采用“租售結(jié)合，返租銷售”方略，分期推售商場(chǎng)；而對(duì)有沃爾瑪進(jìn)駐負(fù)一層，由于沃爾瑪品牌保證，其經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期而收益穩(wěn)定，比較適合大型投資客規(guī)定，因而，負(fù)一層整體轉(zhuǎn)讓給大型投資客（基金公司/投資公司）更有助于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化?？紤]點(diǎn)從經(jīng)營(yíng)角度考慮，由于產(chǎn)權(quán)分割后業(yè)主過(guò)多，對(duì)于經(jīng)營(yíng)中協(xié)調(diào)帶來(lái)很大障礙，并也許由此而干擾尋常經(jīng)營(yíng)順利開(kāi)展，因而，在方案設(shè)計(jì)中，銷售時(shí)只售所有權(quán)，而在一定期期內(nèi)保存經(jīng)營(yíng)權(quán)，交給專業(yè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司；這樣，商場(chǎng)同樣可以維持統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)政策及形象，以保證經(jīng)營(yíng)者尋常經(jīng)營(yíng)不至于受到干擾；從投資角度考慮，由于項(xiàng)目在達(dá)到預(yù)售條件后即可開(kāi)始銷售，且重要針對(duì)中小投資者，一方面可以提前資金回籠，另一方面，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中即可實(shí)現(xiàn)資金滾動(dòng)投入，有助于緩和開(kāi)發(fā)期資金壓力，加快資金回收周期。操作中注意點(diǎn)此方案下，需要著重注意如下幾種方面：由于本項(xiàng)目業(yè)主眾多，各業(yè)主之間必然會(huì)有不批準(zhǔn)見(jiàn)，因而要特別強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一，以免業(yè)主間不同步經(jīng)營(yíng)行為破壞商場(chǎng)整體形象；雖然是某些經(jīng)營(yíng)者買(mǎi)鋪?zhàn)誀I(yíng)狀況下，也需要將經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一收回，購(gòu)鋪經(jīng)營(yíng)者一方面需向經(jīng)營(yíng)管理公司交租，另一方面享有發(fā)展商8%投資返還；在分散銷售狀況下，更需要有專業(yè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)尋常經(jīng)營(yíng)管理。當(dāng)五年投資返還合同到期后需要再次進(jìn)行協(xié)商，業(yè)主眾多使這一協(xié)商過(guò)程具備很大不擬定性，因而，發(fā)展商在前期組織成立業(yè)主委員會(huì)，訂立共同遵守章程或?qū)γ课粯I(yè)主有約束力合同，將為項(xiàng)目長(zhǎng)期提供更好信心保障。從兩個(gè)方案比較看，方案一由于有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)，對(duì)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)上更為有利，更容易獲得成功，而方案二業(yè)權(quán)分散，為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成功設(shè)立了較大障礙。并且，從商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)案例看，大型商場(chǎng)在發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)下較分散業(yè)權(quán)更易獲得成功，因而，咱們建議，選用方案一更有助于項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)上獲得成功。9.招商方略建議招商方略項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)合伙伙伴——沃爾瑪是項(xiàng)目招商方略切入點(diǎn)，而項(xiàng)目革命性定位則是招商方略助燃劑，因而，我司始終緊扣這兩個(gè)核心點(diǎn)，提出項(xiàng)目招商方略為：核心帶動(dòng)，三位一體；形象先行，層層推動(dòng)核心帶動(dòng),三位一體：通過(guò)核心客戶沃爾瑪品牌帶動(dòng)，作為項(xiàng)目商場(chǎng)爆破點(diǎn)，配合百貨、品牌快餐等主力客戶和明星客戶進(jìn)駐，與沃爾瑪形成強(qiáng)勢(shì)磁力作用，吸引其她品牌店進(jìn)駐；形象先行：宣揚(yáng)項(xiàng)目在商業(yè)形態(tài)上先進(jìn)性、革命性，及對(duì)生活方式變化和提高，樹(shù)立項(xiàng)目在本地商業(yè)旗艦形象；層層推動(dòng)：提前半年開(kāi)展全面招商，配合項(xiàng)目整體形象進(jìn)行推廣。以項(xiàng)目定位革命性突破為基本，以點(diǎn)帶面，層層推動(dòng)項(xiàng)目整體招商。招商客戶定位商戶引進(jìn)原則保持中檔、中高檔次為主商戶構(gòu)造所引入之商戶檔次必要服從于項(xiàng)目整體檔次定位：以中檔、中高檔次為主導(dǎo)，避免“魚(yú)龍混雜”商戶構(gòu)造從而導(dǎo)致項(xiàng)目整體檔次扭曲。遵循“品牌主導(dǎo)，品牌領(lǐng)先”原則所引入之商戶要以品牌商家為主導(dǎo)：一方面，其品牌需在本地具一定知名度、美譽(yù)度，是具吸引力品牌；另一方面，亦需要引入某些在本地尚未浮現(xiàn)，但具備廣泛市場(chǎng)基本“潛力型”品牌，以保證在既有市場(chǎng)基本上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌領(lǐng)先地位。各層商戶定位在商戶定位中，我司將商戶分為三類：主力商戶、明星商戶、品牌商戶。主力商戶是指占據(jù)面積較大、對(duì)人流帶動(dòng)作用明顯商戶，重要指百貨、品牌餐飲等大商家。明星商戶是指品牌知名度較高，對(duì)項(xiàng)目知名度有較大提高商戶，如品牌快餐、品牌家具、音響、服裝等知名商家?；蛘咂淦放凭邆漭^大潛力，符合項(xiàng)目“品牌領(lǐng)先”定位先進(jìn)商戶，如在本地尚未浮現(xiàn)各先進(jìn)品牌。品牌商戶則指各類具備獨(dú)立品牌商戶。各層客戶定位詳見(jiàn)下表：樓層類型客戶定位一層品牌快餐麥當(dāng)勞、KFC等男女正裝G、皮爾.卡丹、巴黎世家、卡丹路、雅戈?duì)?、杉杉THEME、AZONE、MISSK、LILY、歌力思、慕奴菲雅等鞋/皮具萊爾斯丹、百麗、康莉、金利來(lái)、沙弛、FION等二層百貨昆明百貨、摩登百貨等休閑服BOSSINI、佐丹奴、SPARKLE、生活幾何、WEEKEND等運(yùn)動(dòng)類耐克、阿迪達(dá)斯、PUMA、CONVERS、李寧、康威等童服力果、鱷魚(yú)仔、蒙特嬌、藍(lán)貓等三層家具光明家具、紅蘋(píng)果家具等音響電器CAV、JVC、愛(ài)浪音響、夏新電器等四層品牌食肆名牌川菜美食廣場(chǎng)云南名牌小吃、知名地方小菜娛樂(lè)廣場(chǎng)玩具反斗城、冒險(xiǎn)樂(lè)園等注：以上品牌為推薦客戶名單，詳細(xì)所引入之客戶需視實(shí)際狀況而定租金定位租金建議在擬定項(xiàng)目租金水平中，我司重要考慮下列三種影響要素：一方面，項(xiàng)目在本地屬于先進(jìn)商業(yè)形態(tài)，既有市場(chǎng)上尚未有同類型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，從某種限度來(lái)看，項(xiàng)目在商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)中屬于指標(biāo)性物業(yè)；另一方面，項(xiàng)目所設(shè)定目的客戶尚未對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生清晰物業(yè)認(rèn)知價(jià)值，因而，可運(yùn)用項(xiàng)目策劃過(guò)程中，市場(chǎng)營(yíng)銷組合方案等非價(jià)格變量來(lái)擬定客戶心目中物業(yè)認(rèn)知價(jià)值，以獲得合理開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；再者，項(xiàng)目租金水平確立亦要參照既有商業(yè)物業(yè)水平，尊重市場(chǎng)規(guī)律，避免曲高和寡。因而，我司綜合采用領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法、認(rèn)知價(jià)值法和市場(chǎng)比較法以擬定項(xiàng)目租金水平。玉溪既有某些商業(yè)物業(yè)租金對(duì)比：項(xiàng)目名稱位置樓層均價(jià)（元/平方米）（按建筑面積計(jì)算）九龍商業(yè)城南北大街首層200玉溪百貨大樓南北大街首層160玉溪商業(yè)大廈南北大街首層230資料來(lái)源：戴德梁行研究顧問(wèn)部基于項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)呈現(xiàn)狀考慮：未形成成熟商業(yè)環(huán)境，缺少大型商業(yè)設(shè)施。故我司重要選用了南北大街上大型商用物業(yè)進(jìn)行比較，但同步亦考慮到南北大道商業(yè)環(huán)境成熟限度，因此在擬定租金過(guò)程中也參照了鳳凰路上街鋪?zhàn)饨鹚?，綜合商業(yè)成熟度、地段價(jià)值、網(wǎng)點(diǎn)分布、項(xiàng)目策劃水平等各個(gè)因素得出項(xiàng)目租金。依照我司對(duì)商場(chǎng)物業(yè)研究及租賃經(jīng)驗(yàn)所得，首層與首層以上物業(yè)租金水平會(huì)有大幅度差距，租金水平隨著樓層增高而遞減。普通而言，二層與首層租金差距比例為40—60%，三層以上租金與首層差距則在70%以上。各層租金建議詳見(jiàn)下表：樓層均價(jià)（元/平方米·月）各某些租金差別（元/平方米·月）一層178品牌快餐：100別的某些：180二層80百貨：50別的：110三層50四層40注:以上租金不含管理費(fèi)由于品牌快餐和百貨兩者對(duì)提高項(xiàng)目知名度、吸引人流均有較大推動(dòng)作用，是項(xiàng)目需重點(diǎn)引入客戶，但是它們承租能力較低，因而，其租金將會(huì)較同樓層平均租值略低。（詳見(jiàn)9.3.2租金方略）租金方略差別化租金方略以較優(yōu)惠租金，引入知名度較高品牌，如百貨、知名快餐等，迅速樹(shù)立自身形象，匯集人氣。其利潤(rùn)損失通過(guò)對(duì)其她品牌收取較高租金來(lái)彌補(bǔ)?！懊庾馄凇眱?yōu)惠方略為了保證能在籌劃時(shí)間內(nèi)完畢商戶招租，可采用“開(kāi)業(yè)首年免租半年”折扣方略，一方面，運(yùn)用免租期折扣方式進(jìn)行價(jià)格調(diào)節(jié)，增進(jìn)物業(yè)成交，維護(hù)物業(yè)對(duì)外統(tǒng)一形象，另一方面也有助于協(xié)作各商戶哺育市場(chǎng)基本，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，達(dá)到共存共榮良性效果。同步，為防止某些投機(jī)型商戶短期租賃行為，應(yīng)與各商戶簽定2-3年租賃合同，并按一定形式（如三個(gè)月租金等）收取保證金，以防其在免租期后撤場(chǎng)而導(dǎo)致租金損失。各期推出時(shí)機(jī)、面積、區(qū)域招商進(jìn)度籌劃招商時(shí)間招商目的面積（平方米）開(kāi)業(yè)前一年（醞釀期）百貨、品牌快餐、娛樂(lè)城、品牌食肆約12500開(kāi)業(yè)前半年（實(shí)行期）品牌商戶及按樓層定位進(jìn)行招商約14700注:按10月開(kāi)業(yè)預(yù)測(cè)租賃進(jìn)度籌劃：項(xiàng)目租賃進(jìn)度將分為三個(gè)階段：第一階段開(kāi)業(yè)時(shí)達(dá)到70%第二階段開(kāi)業(yè)后5年內(nèi)增長(zhǎng)至90%第三階段進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期，保持出租率在90%—95%之間招商形式招商形式將視招商進(jìn)度而不同；（1）醞釀期醞釀期重點(diǎn)是針對(duì)主力客戶和明星客戶進(jìn)行招商，同步也要為項(xiàng)目樹(shù)立形象造勢(shì)，因而，這階段招商形式重要通過(guò)三種方式：招商發(fā)布會(huì)分別于玉溪、昆明兩地召開(kāi)主題招商發(fā)布會(huì)，一方面理解各大品牌商家進(jìn)駐意向，便于項(xiàng)目靈活調(diào)節(jié)；另一方面，制造市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)，樹(shù)立項(xiàng)目形象。網(wǎng)絡(luò)發(fā)布通過(guò)網(wǎng)絡(luò)發(fā)布招商信息，擴(kuò)大項(xiàng)目品牌客戶群體。個(gè)別洽談，定向招商針對(duì)百貨、品牌餐飲等重點(diǎn)商戶進(jìn)行定向招商。（2）實(shí)行期實(shí)行期則以獨(dú)家代理形式委托有關(guān)代理公司進(jìn)行其她品牌商戶招商。10.銷售方略建議價(jià)格方略及定位在兩種不同租售方案之下，咱們價(jià)格定位辦法也有所不同；價(jià)格定位：在方案一中，物業(yè)價(jià)值重要體當(dāng)前其整體獲益能力，由于方案一轉(zhuǎn)讓目的為大型投資公司，基金公司，這一類公司對(duì)資金回報(bào)規(guī)定較高，普通都在10%以上，因而，咱們不對(duì)物業(yè)各某些定價(jià)，而是以銷售時(shí)整體租金收入，按10%投資回報(bào)率折算物業(yè)總價(jià)值。在方案二中，由于本項(xiàng)目是玉溪市規(guī)模最大、檔次最高、功能最全一站式消費(fèi)購(gòu)物娛樂(lè)中心，在當(dāng)前市場(chǎng)上沒(méi)有類似項(xiàng)目，因而，按照市場(chǎng)比較法來(lái)定價(jià)并不合用于本項(xiàng)目，從其規(guī)模、檔次上看，本項(xiàng)目銷售價(jià)格應(yīng)當(dāng)高于其她商業(yè)項(xiàng)目，因而應(yīng)用市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)來(lái)為項(xiàng)目定價(jià)。詳細(xì)定價(jià)，可按租金定位，以8%投資回報(bào)率來(lái)擬定銷售價(jià)格；各層銷售價(jià)格見(jiàn)表。表：方案二下銷售定價(jià)樓層負(fù)一層一樓二樓三樓四樓租金（元/平方米·月）20178805040按8%投資回報(bào)（元/平方米）300026700175006000價(jià)格方略由于方案一為整體銷售，其銷售價(jià)格直接取決于物業(yè)獲利能力及買(mǎi)賣(mài)雙方談判，因而，在價(jià)格方略方面方案一并非關(guān)注重點(diǎn)，咱們將著重關(guān)注于方案二價(jià)格方略；方案二方略：1-4層采用“返租回報(bào)”方略，在銷售時(shí)一次性予以投資者投資返還；項(xiàng)目營(yíng)業(yè)初期，一方面由于出租率低，另一方面，為吸引租戶將采用減、免租金等辦法，必然會(huì)影響到投資者初期投資收益；為了增強(qiáng)項(xiàng)目對(duì)中小投資者吸引力，消除其對(duì)投資回報(bào)疑慮，在一至四層銷售中，咱們可以采用“返租回報(bào)”資金回收方略，使投資者在項(xiàng)當(dāng)前期出租未達(dá)到抱負(fù)狀態(tài)時(shí)，同樣可以獲得穩(wěn)定而抱負(fù)投資回報(bào)。在“返租回報(bào)”率上，按售價(jià)8%（租金/售價(jià)）作為投資回報(bào)率。在“返租回報(bào)”期限方面，由于主力商戶（如百貨公司）需要較長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)年期來(lái)保證其長(zhǎng)期利益，普通租約以5年為期，因而，建議在投資回報(bào)方面也適應(yīng)這一狀況，以5年為期限；按招商進(jìn)度籌劃，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)于底開(kāi)始營(yíng)業(yè)，至5年后（底）第一種招商合同會(huì)到期。由于本項(xiàng)目是分期推售，銷售期約為3年（不計(jì)負(fù)一層），而經(jīng)營(yíng)合同期限在底到期，如按購(gòu)買(mǎi)時(shí)計(jì)，返還5年投資回報(bào)，二、三樓及四樓某些物業(yè)將返還至后，這將引起統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)上混亂，并且延遲發(fā)展商離場(chǎng)時(shí)間，因而，建議二、三樓及四樓某些物業(yè)銷售返還都以項(xiàng)目開(kāi)始營(yíng)業(yè)時(shí)間計(jì)，即投資者也許在、購(gòu)買(mǎi)，但其投資返還從底起計(jì)算，至所有結(jié)束，在購(gòu)買(mǎi)時(shí)一次性予以投資者投資返還。負(fù)一層尋找大型投資者整體銷售，不設(shè)“返租回報(bào)”；負(fù)一層由于有沃爾瑪進(jìn)駐，從一開(kāi)始即有穩(wěn)定租金收入，且這一某些重要銷售目的為大型投資客，因而，負(fù)一層出售后無(wú)需進(jìn)行返租；表：扣除投資回報(bào)后物業(yè)實(shí)際售價(jià)樓層負(fù)一層一樓二樓三樓四樓扣除8%返租后實(shí)際售價(jià)（元/平方米）300016020720045003600銷售手段由于方案一為發(fā)展商所有租賃，再物色適當(dāng)公司進(jìn)行整體銷售，因而，此方案銷售工作并非咱們關(guān)注重點(diǎn)，咱們銷售建議僅針對(duì)方案二?！案拍钍戒N售”和“以租帶售”相結(jié)合在項(xiàng)目預(yù)售階段，由于項(xiàng)目未正式營(yíng)業(yè)，投資者還不能看到項(xiàng)目投資收益，對(duì)項(xiàng)目將來(lái)前景不明了，因而，此時(shí)應(yīng)運(yùn)用宣傳推廣、新聞炒作等手段向投資者灌輸概念，向投資者描繪一幅美好前景，令其看到將來(lái)收益，以刺激其投資欲望；當(dāng)項(xiàng)目招商進(jìn)行到一定期候，商場(chǎng)已有一定數(shù)量租約，此時(shí)，將物業(yè)連同租約一起銷售，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目售價(jià)形成強(qiáng)有力支撐，此外，在項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)租金收入時(shí)，通過(guò)實(shí)在租金回報(bào)，讓投資者有真實(shí)感覺(jué)，也可以刺激銷售成交?！疤绞健狈謱臃制阡N售相對(duì)玉溪市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)而言，本項(xiàng)目規(guī)模巨大，無(wú)法在短期內(nèi)被市場(chǎng)合吸取，因而，咱們建議采用分期分層銷售方略進(jìn)行銷售。詳細(xì)在執(zhí)行中，按一、四、二、三順序推出各樓層。第一年：由于項(xiàng)目啟動(dòng)銷售時(shí)尚未正式營(yíng)業(yè)或已經(jīng)營(yíng)業(yè)但尚未能實(shí)現(xiàn)人流旺盛，一樓價(jià)值較高，且在開(kāi)業(yè)后一樓出租率會(huì)相對(duì)較高，二樓、三樓在開(kāi)業(yè)后相稱一段時(shí)間內(nèi)也許尚有較多鋪位閑置，此時(shí)銷售二、三樓，其價(jià)值將得不到良好體現(xiàn)；四樓由于有品牌食肆、美食廣場(chǎng)及娛樂(lè)廣場(chǎng)提前招租，其面積消化比例較高，并且由于食肆及娛樂(lè)廣場(chǎng)有著較好人氣積聚作用，其獲利能力有良好保障。并且將四樓與一樓在同一年銷售，由于兩者之間有著較大價(jià)格差距，有助于推高四樓價(jià)格；次年：考慮到市場(chǎng)消化力，第一年未必能將四樓消化完畢，因而，次年將繼續(xù)銷售四樓；二樓在開(kāi)業(yè)后次年將逐漸積累起人氣，商鋪出租率也將有較大提高，此時(shí)銷售二樓將能較好地體現(xiàn)出其價(jià)值，并且，二樓在次年推出，也淡化了投資者將二樓與一樓銷售價(jià)格作比較，從而有助于二樓價(jià)格推高；第三年：隨著一、二樓通過(guò)兩年經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)整體將積累起良好人氣環(huán)境，在第三年將延伸到三樓，此時(shí)出售三樓其經(jīng)濟(jì)價(jià)值將會(huì)得到較好保障；并且，在其她樓層銷售基本結(jié)束狀況下，發(fā)展商資金壓力較小，且作為玉溪市商業(yè)物業(yè)中領(lǐng)導(dǎo)者，奇貨可居，這些均有助于三樓價(jià)格推高；第四年：沃爾瑪銷售；由于沃爾瑪獲利能力穩(wěn)定而持久，其風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，這某些物業(yè)較受某些投資公司、基金歡迎，因而，這一某些整體出售更有助于尋常經(jīng)營(yíng)及項(xiàng)目?jī)r(jià)值提高，沃爾瑪出售安排在其她某些物業(yè)基本完畢之后。這一分期銷售籌劃是基于市場(chǎng)當(dāng)前消化能力而設(shè)計(jì)，如果項(xiàng)目推出市場(chǎng)反映較好，消化速度快于籌劃時(shí)，則應(yīng)加快背面物業(yè)推出速度，趁投資者熱情高漲之時(shí)盡快完畢整個(gè)項(xiàng)目銷售。賣(mài)點(diǎn)梳理針對(duì)方案二，本項(xiàng)目在正式營(yíng)業(yè)之前即要進(jìn)行概念式銷售，因而，需要將項(xiàng)目各類賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行提練，用于推廣目。本項(xiàng)目在硬件和軟件方面分別有如下賣(mài)點(diǎn)。硬件方面玉溪商業(yè)航母本項(xiàng)目規(guī)模為玉溪之最，其規(guī)模在玉溪堪稱商業(yè)航母；獨(dú)特建筑設(shè)計(jì)：獨(dú)特塔樓設(shè)計(jì)，使項(xiàng)目成為地標(biāo)建筑之一；而項(xiàng)目中庭設(shè)計(jì)及觀光電梯使空間布局更具潮流特色，并使人流組織更科學(xué)合理；豐富視覺(jué)景觀本項(xiàng)目附近有東風(fēng)大廣場(chǎng)，且自身有景觀廣場(chǎng)，營(yíng)造出豐富宜人景觀，可覺(jué)得項(xiàng)目吸引人流。區(qū)位價(jià)值突出項(xiàng)目地處高新技術(shù)區(qū)邊沿，這里交通便利，距離高收入人口居住區(qū)近，按規(guī)劃將來(lái)將成為玉溪市商業(yè)次中心，將來(lái)發(fā)展前景看好。軟件方面強(qiáng)大品牌號(hào)召憑借著沃爾瑪進(jìn)駐及硬件上出眾體現(xiàn)，項(xiàng)目將為名牌展示自己實(shí)力提供適當(dāng)場(chǎng)合，使項(xiàng)目吸引品牌匯聚，成為玉溪名牌聚合商場(chǎng)，潮流發(fā)布基地，品牌進(jìn)駐首選。驕人強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合實(shí)力雄厚泛華集團(tuán)+世界百?gòu)?qiáng)之首沃爾瑪+擁有國(guó)際化網(wǎng)絡(luò)戴德梁行+具備先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念管理公司，這種強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手方式保證從項(xiàng)目一開(kāi)始立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)到開(kāi)發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)等一系列環(huán)節(jié)都以高原則進(jìn)行，投資者可以獲取高額回報(bào)最佳保障。突破性商業(yè)革命作為對(duì)沿海先進(jìn)都市商業(yè)經(jīng)驗(yàn)學(xué)習(xí)成果，項(xiàng)目將成為玉溪首個(gè)集購(gòu)物、飲食、休閑娛樂(lè)于一體綜合性大型購(gòu)物中心，領(lǐng)導(dǎo)“一站式”消費(fèi)潮流。項(xiàng)目落成營(yíng)業(yè)不但是對(duì)玉溪市老式商業(yè)革命，也將引領(lǐng)消費(fèi)者消費(fèi)觀念革命。全新購(gòu)物理念在理念上創(chuàng)新，項(xiàng)目將打?qū)е掠裣讉€(gè)室內(nèi)步行街式商場(chǎng)布局，體驗(yàn)悠閑購(gòu)物樂(lè)趣，創(chuàng)造新型生活方式。穩(wěn)定投資回報(bào)沃爾瑪+精品百貨+品牌快餐構(gòu)成優(yōu)質(zhì)商戶組合打造項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)，成為吸引商業(yè)人流最佳保證，保證投資者可以獲得穩(wěn)定、高額投資回報(bào)。此外，在項(xiàng)目初期有發(fā)展商提供固定投資返還，多重保證投資安全。11.推廣方略建議推廣主題結(jié)合前述項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，從中提練出項(xiàng)目推廣主題為：栽得梧桐樹(shù)，引來(lái)金鳳凰——與世界百?gòu)?qiáng)之首并肩，激發(fā)無(wú)限商機(jī)主題內(nèi)涵：將項(xiàng)目比作是吸引金鳳凰梧桐樹(shù)本項(xiàng)目是玉溪首個(gè)、也是最大型集購(gòu)物、飲食、休閑娛樂(lè)于一體一站式購(gòu)物中心，這一業(yè)態(tài)組合先進(jìn)性在紅塔區(qū)及整個(gè)玉溪市都沒(méi)有項(xiàng)目可與之相比擬，而這種先進(jìn)業(yè)態(tài)組合對(duì)商戶有著強(qiáng)大吸引力，這種吸引力使項(xiàng)目猶如一棵梧桐樹(shù)，在恭候金鳳凰棲息。將沃爾瑪比做第一只金鳳凰從開(kāi)發(fā)程序上看，本項(xiàng)目是先有沃爾瑪，再有購(gòu)物中心；但在宣傳上，咱們通過(guò)逆向方式，在宣傳中，將沃爾瑪塑導(dǎo)致受本項(xiàng)目吸引而來(lái)第一只金鳳凰，讓投資者想象到沃爾瑪是受本項(xiàng)目吸引而來(lái)，這一宣傳方式可以加強(qiáng)投資者信心，即本項(xiàng)目可以通過(guò)世界五百?gòu)?qiáng)之首沃爾瑪以國(guó)際原則來(lái)衡量、檢查，沃爾瑪對(duì)項(xiàng)目布滿信心，沃爾瑪信心是其她經(jīng)營(yíng)者/投資者最佳信心保障。其她大型經(jīng)營(yíng)者、投資者成為追隨其后金鳳凰，只要與沃爾瑪結(jié)伴而行，與其她大型經(jīng)營(yíng)者、投資者結(jié)伴而行，中小投資者/經(jīng)營(yíng)者將成為下一只金鳳凰，從而予以投資者/經(jīng)營(yíng)者以充分想象空間。即將激發(fā)新一輪商業(yè)革命，創(chuàng)造更多營(yíng)商機(jī)會(huì)項(xiàng)目全新經(jīng)營(yíng)方式，將在玉溪商業(yè)市場(chǎng)上激發(fā)新一輪商業(yè)革命，這種革命不但體當(dāng)前對(duì)老式商業(yè)格局沖擊，更體當(dāng)前對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)理念更新，在之前消費(fèi)理念中，購(gòu)物、飲食、休閑、娛樂(lè)是各不有關(guān)某些，而項(xiàng)目將使消費(fèi)者以一種全新眼光來(lái)看待購(gòu)物、飲食、休閑、娛樂(lè)，將之形成整體，并視為高品質(zhì)生活不可或缺一某些；大型商業(yè)航母將是獲取穩(wěn)定回報(bào)良好保障本項(xiàng)目不但在于規(guī)模之大為玉溪市之首，并且其租戶組合也由高質(zhì)素磁石商戶構(gòu)成，大型超市沃爾瑪、精品百貨公司及品牌快餐（麥當(dāng)勞/肯德基）這一團(tuán)隊(duì)組合是本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力所在，這些磁石商戶足以保證商業(yè)人流旺盛，并惠及商場(chǎng)內(nèi)其她租戶及投資者；品牌匯聚潮流基地玉溪市人均收入高，對(duì)品牌消費(fèi)能力強(qiáng)，且對(duì)新生事物有著較強(qiáng)接受能力，但當(dāng)前品牌分布相對(duì)較散，尚未有一種能領(lǐng)導(dǎo)潮流地方；本項(xiàng)目建成營(yíng)業(yè)，將為玉溪市打造一處最潮流、最潮流場(chǎng)合，足以媲美昆明各大商業(yè)中心；消費(fèi)者無(wú)需到昆明即可領(lǐng)略到與昆明甚至與沿海都市同步潮流。因而，玉溪市所有追隨潮流、愛(ài)慕潮流高品位消費(fèi)者都會(huì)非常樂(lè)意來(lái)本商場(chǎng)消費(fèi)、享有，從而帶來(lái)大批高質(zhì)素消費(fèi)者者。媒體組合電視廣告問(wèn)卷訪問(wèn)中顯示，電視是投資者接受資訊最重要渠道，因而，這一媒體是宣傳中重要陣地。通過(guò)拍攝一系列反映項(xiàng)目形象、投資環(huán)境、經(jīng)營(yíng)理念、消費(fèi)理念及建筑物色宣傳片，以形象宣傳片、促銷廣告片及電視雜志等形式，投放在電視媒體上，給投資者以直觀感受，刺激其投資欲望。針對(duì)不同投資者群體，可供選取電視媒體有云南電視臺(tái)衛(wèi)視頻道、云南有線電視、昆明電視臺(tái)、玉溪電視臺(tái)、紅塔電視臺(tái)等媒體。報(bào)紙媒體報(bào)紙媒體重要運(yùn)用新聞炒作來(lái)為物業(yè)作鋪墊，并樹(shù)立起商場(chǎng)形象，運(yùn)用平面廣告、軟性廣告來(lái)直接推動(dòng)銷售；可運(yùn)用媒體有《春城晚報(bào)》、《都市時(shí)報(bào)》、《生活新報(bào)》等受讀者歡迎報(bào)紙媒體；此外，《紅塔時(shí)報(bào)》發(fā)行量達(dá)到了3.5萬(wàn)份，且其目的讀者清晰，也是新聞、廣告投放選取之一。網(wǎng)絡(luò)宣傳通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行形象推廣，樹(shù)立項(xiàng)目追隨潮流、緊貼潮流形象，重要形式涉及：建立“沃爾瑪購(gòu)物中心”門(mén)戶網(wǎng)站，簡(jiǎn)介中心租戶及最新購(gòu)物、飲食、休閑、娛樂(lè)動(dòng)態(tài)，為消費(fèi)者緊貼潮流提供指引；將項(xiàng)目關(guān)于資料放在我司網(wǎng)站（.com）作宣傳推廣，各地客戶只要通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)登陸我司網(wǎng)站，即可實(shí)時(shí)理解“沃爾瑪購(gòu)物中心”狀況，以吸引玉溪以外潛在租戶及投資者。推廣活動(dòng)廣告媒體是推廣其中一種形式，配合各種活動(dòng)吸納客戶關(guān)注，才干構(gòu)筑起“多層次、全方位”立體宣傳網(wǎng)。為了吸引昆明投資者前來(lái)玉溪，可通過(guò)在昆明和玉溪舉辦項(xiàng)目推介會(huì)向潛在投資者簡(jiǎn)介本項(xiàng)目；通過(guò)新聞發(fā)布會(huì)，將招商過(guò)程中某些重大成果及時(shí)通過(guò)新聞發(fā)布會(huì)向外發(fā)布，一方面，建立起自身形象，另一方面，提高項(xiàng)目曝光率，刺激潛在經(jīng)營(yíng)者/投資者對(duì)項(xiàng)目興趣；戶外廣告戶外廣告重要是為項(xiàng)目營(yíng)造氛圍，針對(duì)經(jīng)營(yíng)者、投資者及消費(fèi)者可設(shè)計(jì)不同主題戶外廣告，其投放場(chǎng)合可選取項(xiàng)目附近，也可選取既有商業(yè)集中場(chǎng)合如南北大街、鳳凰路等路段，也可有針對(duì)性地在紅塔及公務(wù)員居住社區(qū)附近進(jìn)行投放，其形式可選取大型路牌廣告、車(chē)身廣告、車(chē)站路牌廣告等；現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)展示活動(dòng)可覺(jué)得項(xiàng)目營(yíng)造出熱烈氛圍，通過(guò)組織經(jīng)營(yíng)者、投資者舉辦某些聯(lián)誼活動(dòng)并請(qǐng)她們現(xiàn)身說(shuō)法，一方面拉近與經(jīng)營(yíng)者、投資者距離，另一方面，向外界展示其對(duì)項(xiàng)目信心，從而將對(duì)項(xiàng)目信心蔓延到潛在經(jīng)營(yíng)者、投資者。推廣方略在推廣中，咱們依照不同階段，設(shè)定不同目的，采用分階段推廣方略。第一階段第一階段為主力店招商期，時(shí)間從開(kāi)業(yè)前一年開(kāi)始，通過(guò)推廣活動(dòng)預(yù)熱項(xiàng)目所在區(qū)域，再炒項(xiàng)目。此時(shí)期以形象廣告和新聞報(bào)道為主，目是讓潛在經(jīng)營(yíng)者、投資者及消費(fèi)者建立起對(duì)本區(qū)域及項(xiàng)目認(rèn)知，并形成對(duì)項(xiàng)目期待。建立經(jīng)營(yíng)者/投資者對(duì)區(qū)域認(rèn)知：玉溪市當(dāng)代化綜合服務(wù)業(yè)中心區(qū)；建立經(jīng)營(yíng)者/投資者對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知：玉溪市首個(gè)集購(gòu)物、飲食、休閑、娛樂(lè)于一體大型購(gòu)物中心；這一階段新聞炒作題材有：對(duì)區(qū)域商業(yè)環(huán)境熱炒、對(duì)區(qū)域規(guī)劃、前景系列專項(xiàng)報(bào)道、對(duì)沃爾瑪及其她大型租戶簽約、進(jìn)駐系列專訪、對(duì)發(fā)展商專訪、消費(fèi)者、政府官員及業(yè)內(nèi)專家對(duì)本區(qū)域商業(yè)前景看法等。第二階段第二階段是品牌商戶招商期/項(xiàng)目開(kāi)售期，時(shí)間為開(kāi)業(yè)前半年，這一階段推廣目是建立和擴(kuò)大項(xiàng)目在市場(chǎng)上知名度，并樹(shù)立起緊貼潮流、追隨潮流形象。此時(shí)出于銷售及招商需要，可減少區(qū)域宣傳，而強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)宣傳，突出項(xiàng)目商業(yè)革命領(lǐng)先性和沃爾瑪品牌號(hào)召力，繼續(xù)加強(qiáng)宣傳沃爾瑪及各主力租戶、次主力租戶力度，強(qiáng)調(diào)交通便捷性，臨近富人區(qū)，呈現(xiàn)項(xiàng)目美好前景，同步弱化當(dāng)前商業(yè)人流少劣勢(shì)，以引起經(jīng)營(yíng)者、投資者興趣。第三階段這一階段是普通商戶招商期/開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備期，這一階段工作重點(diǎn)是面向普通商戶及中小投資者，因而，這一階段通過(guò)各種現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)營(yíng)造出熱烈氛圍，一方面為開(kāi)業(yè)作準(zhǔn)備，另一方面，進(jìn)一步刺激經(jīng)營(yíng)者、投資者對(duì)項(xiàng)目興趣；此時(shí)可運(yùn)用周邊和自身廣場(chǎng)，配合主題活動(dòng)，形成項(xiàng)目鮮明個(gè)性和文化內(nèi)涵，集聚人流。在訴求上，重點(diǎn)突出品牌匯聚潮流基地及一站式購(gòu)物、飲食、休閑娛樂(lè)體驗(yàn)；各階段訴求和推廣安排詳細(xì)見(jiàn)下表：表：各階段推廣安排時(shí)間階段廣告訴求媒體運(yùn)用開(kāi)業(yè)前一年主力店招商期玉溪首個(gè)集購(gòu)物、飲食、休閑娛樂(lè)于一體大型購(gòu)物中心現(xiàn)身世界500強(qiáng)之首——沃爾瑪率先進(jìn)駐形象推廣媒體：報(bào)紙廣告、電視廣告開(kāi)業(yè)前半年品牌商戶招商期/項(xiàng)目開(kāi)售期大型商業(yè)航母，提供高效穩(wěn)定投資回報(bào)創(chuàng)新購(gòu)物理念，激發(fā)新一輪商業(yè)革命促銷推廣媒體：報(bào)紙廣告、電視廣告、戶外廣告、現(xiàn)場(chǎng)包裝、推廣活動(dòng)開(kāi)業(yè)前三個(gè)月商戶招商期/開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備期品牌匯聚潮流基地一站式購(gòu)物、娛樂(lè)、飲食、休閑體驗(yàn)形象推廣/促銷推廣媒體：報(bào)紙廣告、電視廣告、推廣活動(dòng)12.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析成本費(fèi)用分析依照項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算，項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本為17,005萬(wàn)元，建筑面積單方成本為3,811元/平方米。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本中涉及七大類費(fèi)用：土地成本、前期費(fèi)用、建安工程成本、基本設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、公司管理費(fèi)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度按照建設(shè)規(guī)模和合伙方沃爾瑪進(jìn)駐規(guī)定，基于有序而高效原則，將在一年半內(nèi)完畢項(xiàng)目建設(shè)，由第三季度起至第四季度投入使用。其中，需投入5,841萬(wàn)元，需投入11,164萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分析依照策劃建議所提出兩個(gè)租售方案，咱們分別進(jìn)行了收益和利潤(rùn)測(cè)算。方案一：采用先租賃后整體銷售方式，在8年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)共獲取收益56,272萬(wàn)元，扣除租售稅費(fèi)、地租和大修費(fèi)等關(guān)于費(fèi)用后，其可運(yùn)用資金總額達(dá)到47,784萬(wàn)元。該方案重要采用銀行貸款方式進(jìn)行資金籌措，所需銀行貸款11,023萬(wàn)元。其收益在扣除開(kāi)發(fā)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用等經(jīng)營(yíng)成本后，利潤(rùn)總額為27,762萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)達(dá)到18,601萬(wàn)元。方案二：采用產(chǎn)權(quán)分割銷售方式，在4年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)共獲取收益26,596萬(wàn)元，扣除銷售稅費(fèi)、地租等關(guān)于費(fèi)用后，其可運(yùn)用資金總額達(dá)到22,132萬(wàn)元。該方案采用預(yù)售和銀行貸款方式進(jìn)行資金籌措，通過(guò)將銷售收入再投入開(kāi)發(fā)成本，本方案只需銀行貸款4,688萬(wàn)元。其收益在扣除開(kāi)發(fā)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用等經(jīng)營(yíng)成本后，利潤(rùn)總額為4,918萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為3,295萬(wàn)元。賺錢(qián)能力分析咱們通過(guò)靜態(tài)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)分別對(duì)兩方案進(jìn)行綜合賺錢(qián)能力分析。方案一：由于該方案采用租賃形式，因而其靜態(tài)指標(biāo)采用年平均指標(biāo)。靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后投資利潤(rùn)率13.91%9.32%投資利稅率16.67%自有資金利潤(rùn)率51.83%34.73%所有投資動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)表：評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后凈現(xiàn)值（單位：萬(wàn)元）13,8848,466內(nèi)部收益率（IRR）18.25%14.45%投資回收期（動(dòng)態(tài)）8.44投資回收期（靜態(tài)）8.18自有資金投資動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)表：評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后凈現(xiàn)值（單位：萬(wàn)元）13,8048,386內(nèi)部收益率（IRR）24.26%18.89%投資回收期（動(dòng)態(tài)）8.44方案二：由于該方案采用銷售形式，因而其靜態(tài)指標(biāo)采用總體指標(biāo)。靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后投資利潤(rùn)率24.43%16.37%投資利稅率32.11%自有資金利潤(rùn)率82.64%55.37%所有投資動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)表：評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后凈現(xiàn)值（單位：萬(wàn)元）3,1631,801內(nèi)部收益率（IRR）23.71%15.93%投資回收期（動(dòng)態(tài)）4.46投資回收期（靜態(tài)）4.13自有資金投資動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)表：評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后凈現(xiàn)值（單位：萬(wàn)元