北京城市開發(fā)股份有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃方案樣本

北京都市開發(fā)股份有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃方案導(dǎo)言戰(zhàn)略是系統(tǒng)組織面向?qū)砣中灾\劃和設(shè)計。從古代軍事到當(dāng)代經(jīng)濟(jì)應(yīng)用頗多。毛澤東以為：“戰(zhàn)略問題是研究戰(zhàn)爭全局規(guī)律性東西?！比毡局麘?zhàn)略大師大前研一說：“通向成功最有效捷徑是較早地把重要資源集中到一種具備戰(zhàn)略影響功能中，迅速躍入第一流公司，這是真正切實可行，有競爭力。然后，運用這種較早第一流地位，所產(chǎn)生利潤加強(qiáng)其他功能，使它們也領(lǐng)先于別公司。當(dāng)今所有產(chǎn)業(yè)部門主導(dǎo)公司，概莫能外，都是從堅決地應(yīng)用以成功核心因素為基本戰(zhàn)略開始。隨著世界經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展，中華人民共和國公司也進(jìn)入了戰(zhàn)略制勝時代。面對新世紀(jì)日益激烈和復(fù)雜多變?nèi)蚋偁?，恰本地運用戰(zhàn)略，成為公司經(jīng)營管理最重要課題。結(jié)識和研究公司戰(zhàn)略問題，有助于公司領(lǐng)導(dǎo)從瑣碎尋常管理事物中掙脫出來，注意發(fā)現(xiàn)和解決那些關(guān)于公司生死存亡、前程命運重大問題；有助于公司領(lǐng)導(dǎo)總結(jié)自己經(jīng)營管理經(jīng)驗，使之上升到戰(zhàn)略高度，并進(jìn)一步懂得管理實踐；有助于公司領(lǐng)導(dǎo)高瞻遠(yuǎn)矚，樹立戰(zhàn)略思想和觀念，用戰(zhàn)略眼光將公司經(jīng)營活動視野放到全方位將來發(fā)展和遼闊市場競爭中，獲得更大成功。而對于為數(shù)眾多、位于組織金字塔底部廣大員工來說，可以通過戰(zhàn)略管理來培養(yǎng)她們通觀全局戰(zhàn)略性思維方式和價值觀念。使之可以關(guān)注公司長期目的和長遠(yuǎn)利益，更有成效地全面進(jìn)行溝通，合伙和配合。這對于面向21世紀(jì)當(dāng)代市場經(jīng)濟(jì)新競爭公司來說，尤為重要。戰(zhàn)略重要性怎么強(qiáng)調(diào)也但是分。戰(zhàn)略制定猶如一頭大象，從來管理者往往只是抓住了它一某些，就試圖以次來解釋整個大象，其實誰也沒有把握全貌。按照當(dāng)代公司戰(zhàn)略理論框架，戰(zhàn)略管理本質(zhì)體現(xiàn)為全局性、長遠(yuǎn)性、預(yù)見性、核心性和權(quán)變性。從其內(nèi)容架構(gòu)上可以劃分為三個層次：公司戰(zhàn)略，經(jīng)營（競爭）戰(zhàn)略，部門（職能）戰(zhàn)略。其構(gòu)成關(guān)系如下圖所示：公司戰(zhàn)略所要關(guān)懷是：組織整個經(jīng)營范疇，如何將資源分派給不同經(jīng)營活動；競爭戰(zhàn)略涉及是：如何在市場中競爭；職能戰(zhàn)略關(guān)懷公司不同職能——融資、人力等如何為其他各級戰(zhàn)略服務(wù)。制定戰(zhàn)略過程是有規(guī)律可循，然而戰(zhàn)略都不是一成不變，所謂兵無定式。受北京都市開發(fā)股份有限公司委托，國務(wù)院發(fā)展研究中心中華人民共和國公司評價協(xié)會管理征詢部就其到發(fā)展戰(zhàn)略做出規(guī)劃。當(dāng)前，北京都市開發(fā)股份有限公司正處在一種發(fā)展核心時期。從集團(tuán)公司下達(dá)任務(wù)是年終上市。盡管之前，無論是都市開發(fā)股份公司，還是北京都市開發(fā)集團(tuán)都為此做出了很大努力，目就是力求順利上市。然而，北京都市開發(fā)股份公司依然面臨著許多困難亟待解決。一方面，合理規(guī)避證券監(jiān)管部門對其與母公司同業(yè)競爭問題；另一方面，為了如何順利達(dá)到年終上市目，如何從公司內(nèi)部理順管理機(jī)制；最后，也是最重要，公司將來出路在哪里。這三個問題提出，在層次上逐級遞增，越來越宏觀，不可預(yù)見性也在逐級增強(qiáng)?；趯ι鲜鰡栴}考慮，開發(fā)股份領(lǐng)導(dǎo)聘請中華人民共和國公司評價協(xié)會管理征詢部對公司發(fā)展戰(zhàn)略做出規(guī)劃。本著廣泛收集素材，提高學(xué)術(shù)研究水平，服務(wù)于公司，為公司負(fù)責(zé)與公司同呼吸共命運原則，征詢部慎重地接受了委托。毋庸質(zhì)疑，管理既是一門科學(xué)，也是一門藝術(shù)。然而，基于科學(xué)調(diào)查與研究基本上提出解決方案必然可以對詳細(xì)實踐起到一定懂得作用。中華人民共和國公司評價協(xié)會管理征詢部在短暫一種月時間內(nèi)提交戰(zhàn)略規(guī)劃報告是基于：●立足于公司詳細(xì)困難，先近后遠(yuǎn)，先微觀后宏觀?！裰贫ㄇ泻蠈嶋H方案，易于操作?！衩鲗嵺`與管理結(jié)合，卻不囿實踐誤導(dǎo)和理論失真。在戰(zhàn)略規(guī)劃里呈現(xiàn)是：公司領(lǐng)導(dǎo)人長期以來被其困擾諸多問題摸索性解決方案。重點在于：●以上市為目的年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?！裨诮鉀Q同業(yè)競爭、股權(quán)構(gòu)造、組織架構(gòu)、公司文化以及構(gòu)建核心競爭力總體思路?！駥?—5年公司謀求可持續(xù)發(fā)展指引思想。Ⅰ總體環(huán)境 總體環(huán)境分析是通過對既有政治、社會人口、法律及經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行描述，并對其發(fā)展趨勢做出預(yù)測。通過度析，使公司可以認(rèn)清形勢、把握方向，使公司發(fā)展可以符合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。總體環(huán)境分析是公司制定發(fā)展戰(zhàn)略基本根據(jù)。如下是課題組對北京市總體環(huán)境分析。一、政治環(huán)境隨著全球一體化進(jìn)程不斷加快，國內(nèi)國際地位逐漸提高，政治環(huán)境也在不斷地發(fā)生變化。特別是加入WTO之后，國內(nèi)政治環(huán)境將向更加開放和自由方向發(fā)展。作為首都，北京將一方面呈現(xiàn)這種變化，政府職能將從管理、控制向管理、協(xié)調(diào)與服務(wù)等方面過渡。國家將勉勵投資，加快當(dāng)代化建設(shè)速度，提高國家綜合實力。這種政治環(huán)境變化對于與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切有關(guān)，對于提高國家實力、增進(jìn)當(dāng)代化建設(shè)具備巨大推動作用房地產(chǎn)業(yè)來講，是非常有利?？梢灶A(yù)期，將來若干年國內(nèi)政治環(huán)境十分有助于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。二、社會文化社會事業(yè)和房地產(chǎn)發(fā)展具備緊密聯(lián)系。第一，社會文化發(fā)展自身需要實物載體，對房地產(chǎn)發(fā)展起到直接增進(jìn)作用。第二，房地產(chǎn)發(fā)展需要有關(guān)社會事業(yè)為其提供良好發(fā)展環(huán)境。第三，社會文化發(fā)展在滿足人們生活需要同步，也增進(jìn)了人們思想觀念變化，從而衍生出涉及居住文化在內(nèi)更高層次文化需求。 北京社會文化發(fā)展（北京市科學(xué)技術(shù)投入106億元，占北京市國內(nèi)生產(chǎn)總值4.3%；教誨經(jīng)費投入200億元，占北京市國內(nèi)生產(chǎn)總值比重達(dá)到8%；文化產(chǎn)業(yè)增長值107億元，占北京市國內(nèi)生產(chǎn)總值比重為4.4%；衛(wèi)生已接近發(fā)達(dá)國家水平；群眾體育蓬勃發(fā)展）迅速，人們文化生活相稱豐富，參加文化活動熱情空前高漲，這為北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了巨大增長空間。此后，房地產(chǎn)公司在充分運用這些資源同步，也應(yīng)當(dāng)注重自身公司文化建設(shè)和所開發(fā)物業(yè)文化含量，以滿足人們?nèi)找嬖龈呶幕枨?。三、法律環(huán)境房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不但涉及到《公司法》、《合同法》等經(jīng)濟(jì)主體必要遵守基本法律。并且，由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)廣泛、管理部門眾多，開發(fā)過程中必然要涉及到許多部門管理條例和行業(yè)規(guī)范等各方面法規(guī)與制度。當(dāng)前，與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有關(guān)法律、法規(guī)、制度發(fā)展水平明顯滯后于產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展速度。在某些環(huán)節(jié)上，如物業(yè)管理、經(jīng)紀(jì)人管理、租賃規(guī)范等方面還存在空白。大某些已經(jīng)出臺或即將出臺法律法規(guī)，又存在著模式化、條文化等方面缺陷，對實際運作過程中規(guī)范和制約力度有限。這種缺陷導(dǎo)致了某些房地產(chǎn)公司在運作過程中，公司行為和競爭行為不規(guī)范，從而使市場處在一種相對混亂狀態(tài)。政府立法部門和行業(yè)管理部門已經(jīng)意識到了以上問題對社會經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展不良影響，并開始著手加強(qiáng)這方面工作。一方面，加快制定出臺新法律法規(guī)；另一方面，對現(xiàn)存法律法規(guī)局限性之處加以修改、完善。，政府及行業(yè)管理部門先后制定出臺了30項有關(guān)法律法規(guī)制度，涉及到土地、拆遷、規(guī)劃、建筑、銷售等各個層面。今年還將繼續(xù)在融資、稅費等方面出臺新法新政。在將來幾年里，隨著政府職能轉(zhuǎn)變、法制建設(shè)力度不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)法律環(huán)境將逐漸得以改進(jìn)。在既有法律環(huán)境不佳狀況下，從公司長遠(yuǎn)發(fā)展角度考慮，一方面規(guī)定公司有較強(qiáng)適應(yīng)能力，可以適合現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)范和將來法律法規(guī)變化；另一方面規(guī)定公司對自己公司行為和競爭行為做到自律，在法制不完善狀況下按照市場規(guī)則運作，為公司長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基本。四、經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境與公司發(fā)展關(guān)系最為密切，直接影響到公司戰(zhàn)略籌劃制定與實行。經(jīng)濟(jì)環(huán)境重要包括如下幾方面內(nèi)容。（一）、社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境國內(nèi)現(xiàn)行是社會主義市場經(jīng)濟(jì)制度，由于受政治體制和其她方面因素影響，市場化限度與發(fā)達(dá)國家相比依然有一定差距，并且這種差距不會短期內(nèi)從主線上得到變化。在這種社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，公司特別是國有公司，或國有控股公司行為一方面要滿足國家和社會發(fā)展需要。這種公司行為對公司發(fā)展會產(chǎn)生一定限制作用，對于房地產(chǎn)公司來說，這種限制作用也許會更加突出。因而，公司要具備一定應(yīng)變和協(xié)調(diào)能力來應(yīng)對這種限制。（二）、社會經(jīng)濟(jì)特點與經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段北京是全國政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化和交通中心，都市功能全面而復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)具備鮮明多元化特點。在全市國內(nèi)生產(chǎn)總值中，國有、集體經(jīng)濟(jì)所占比重從1995年80.4%下降到

68.2%，其中華人民共和國有經(jīng)濟(jì)比重依然高達(dá)57.5%，特別是在交通運送、郵電通信、金融保險等國民經(jīng)濟(jì)重要行業(yè)和核心領(lǐng)域，國有經(jīng)濟(jì)比重均在95%以上。三項產(chǎn)業(yè)比重由1995年5.8%、44.1%和50.1%變化為3.7%、38%和58.3%，第三產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)提高。當(dāng)前，北京人均GDP已經(jīng)達(dá)到3000美元，接近中檔發(fā)達(dá)國家水平，并且持續(xù)以每年高于10%速度遞增，加之受奧運經(jīng)濟(jì)等影響，在將來幾年內(nèi)依然有望保持持續(xù)高速發(fā)展。北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了健康迅速發(fā)展階段。依照十五籌劃綱要及北京市遠(yuǎn)景發(fā)展目的，北京市已經(jīng)制定了不同階段發(fā)展目的：將來50年北京當(dāng)代化建設(shè)戰(zhàn)略環(huán)節(jié)：到，率先在全國基本實現(xiàn)社會主義當(dāng)代化，構(gòu)建起當(dāng)代化國際大都市基本框架；到，基本建成當(dāng)代化國際大都市，使北京當(dāng)代化限度大大提高；到21世紀(jì)中葉中華人民共和國建國100周年時，使北京成為當(dāng)代世界一流水平當(dāng)代化國際大都市。將來北京發(fā)展定位和戰(zhàn)略目的（節(jié)選）到，北京市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到6000美元以上；第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到62%，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值比重達(dá)到15%；建成中關(guān)村科技園區(qū)，建立起面向世界、服務(wù)全國知識體系和機(jī)制，使北京成為全國知識經(jīng)濟(jì)發(fā)展基地；建成具備世界一流水平文化、體育設(shè)施服務(wù)體系；初步形成功能完善、布局合理都市體系，形成當(dāng)代化與古都風(fēng)貌相和諧國際大都市都市格局；建成商務(wù)中心區(qū)，使之成為重要國際商務(wù)活動中心；都市基本設(shè)施基本完善，都市管理和服務(wù)實現(xiàn)規(guī)范化、高效化；建設(shè)形成良好生態(tài)環(huán)境。附：-，北京國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展重要預(yù)期指標(biāo)：分類項目指標(biāo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展國內(nèi)生產(chǎn)總值年平均增長9%達(dá)到3700億元一、二、三次產(chǎn)業(yè)比重為2.7：37.3：60地方財政收入年均增長10%社會發(fā)展戶籍人口年均自然增長率0.13%左右戶籍人口控制在1160萬以內(nèi)人民生活人均可支配收入年均實際增長6%以上城鄉(xiāng)居民人均住房使用面積18平方米人均盼望壽命75歲都市發(fā)展郊區(qū)都市化率45%以上全市都市化率75%環(huán)保大氣環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)平均值國家空氣質(zhì)量二級原則污水解決率90%全市林木覆蓋率48%都市綠化覆蓋率40%都市人均公共綠地面積15平方米社會經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展為涉及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在內(nèi)各行業(yè)發(fā)展都提供了良好契機(jī)，公司要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度協(xié)調(diào)一致，才會保證長遠(yuǎn)發(fā)展。（三）、經(jīng)濟(jì)要素經(jīng)濟(jì)要素分析重要包括如下幾種方面：1、人口依照第五次全國人口普查成果顯示，北京市全市總?cè)丝跒?381.9萬人，全市總?cè)丝谀昶骄鲩L率為2.4%。全市6周歲及6周歲以上人口中，接受大學(xué)（指大專以上）教誨232.8萬人，占17.5%；接受高中（含中專、職高等）教誨319.9萬人，占24.1%；接受初中教誨475.3萬人，占35.85%；接受小學(xué)教誨234.3萬人，占17.7%。2、收入狀況●居民收入：底，全市職工平均工資15600元，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入10349.7元，全年人均消費性支出為8493.5元，城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù)36.3%?！窬用駜π睿撼青l(xiāng)居民儲蓄穩(wěn)定增長，末儲蓄余額2923.2億元，比年初增長242.5億元。以上各項經(jīng)濟(jì)要素顯示，北京居民基數(shù)龐大，受教誨水平較高，居民收入及水平高，消費能力強(qiáng)，潛在消費能力大，對房地產(chǎn)發(fā)展同樣起到增進(jìn)作用。（四）、經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策包括土地、住房、稅收等數(shù)十個方面。依照建設(shè)部、計委、房屋土地管理局等有關(guān)部門近段時期內(nèi)文獻(xiàn)、會議精神和某些專家分析、判斷，歸納起來在將來幾年內(nèi)，政府和有關(guān)部門將就如下重要有關(guān)政策進(jìn)行調(diào)節(jié)：1、土地：統(tǒng)一規(guī)劃，加強(qiáng)管理。土地開發(fā)過程中，公開招標(biāo)將取代既有劃撥、轉(zhuǎn)讓、合伙等方式。2、財政：政府將實行寬松財政政策。，政府已經(jīng)取消47項行政收費項目。將來幾年內(nèi)，將繼續(xù)對不合理收費和過高收費進(jìn)行減免。3、產(chǎn)業(yè)：加大調(diào)控力度，進(jìn)一步調(diào)節(jié)行業(yè)構(gòu)造，使其向著科學(xué)合理方向發(fā)展。通過行業(yè)內(nèi)公司凈化，提高市場規(guī)范化限度。4、價格：政府指引價格與市場價格將在一定期期內(nèi)并行，預(yù)測將來5—時間內(nèi)，將完全按照市場價格運營。5、稅收：在保證國家和地方稅收前提下，政府將減免、減少某些稅收項目，刺激投資與消費。6、貨幣：政府將實行積極貨幣政策。一方面控制貨款、融資，防止資本沉淀，一方面抑制通漲，通過利率等手段勉勵投資、刺激消費。7、社會保障：社會保障制度逐漸完善。三項統(tǒng)籌保險普及率繼續(xù)提高。8、住房：深化住房制度改革，完善貨幣分房、公積金貸款和商業(yè)貸款制度。9、進(jìn)口限制：按照WTO時間表規(guī)定，在五年內(nèi)取消進(jìn)口限制，容許境外投資公司完全進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)各個領(lǐng)域。通過對總體環(huán)境分析，課題構(gòu)成員一致以為：現(xiàn)階段政策、經(jīng)濟(jì)、文化、政策環(huán)境對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是極其有利。社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政府政策支持、人們生活水平提高產(chǎn)生新住宅需求，以及市場環(huán)境日益規(guī)范等，對房地產(chǎn)公司發(fā)展都會起到巨大推動作用。但同步也應(yīng)當(dāng)看到，開放、公平市場條件下，競爭激烈限度也是前所未有，特別是加入WTO之后，國際市場帶來資金、技術(shù)、人才、服務(wù)等優(yōu)勢將對既有業(yè)內(nèi)公司帶來極大沖擊。這樣社會、經(jīng)濟(jì)乃至人文環(huán)境，不但規(guī)定公司抓住機(jī)遇，加快發(fā)展，并且規(guī)定公司可以順應(yīng)潮流發(fā)展，提高自身競爭能力，積極地迎接挑戰(zhàn)。Ⅱ產(chǎn)業(yè)環(huán)境產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析是對產(chǎn)業(yè)構(gòu)造以及影響產(chǎn)業(yè)內(nèi)部競爭各種動力進(jìn)行描述與判斷過程。通過此項分析，可以使公司全面理解產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，對的把握產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，為公司制定戰(zhàn)略規(guī)劃提供必要根據(jù)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境包括如下幾種方面：一、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造復(fù)雜，公司集中度低。各種規(guī)模、性質(zhì)公司都具備一定競爭能力，占有一定市場份額。除個別公司外，大某些公司都是在某一詳細(xì)區(qū)域或某種物業(yè)類型上具備相對優(yōu)勢，并且這種優(yōu)勢生命力有限，容易被其她公司所代替。這種產(chǎn)業(yè)構(gòu)造形成是由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處在不成熟階段，行業(yè)進(jìn)入障礙較低等因素導(dǎo)致，并且在將來3—5年內(nèi)將持續(xù)下去。隨著行業(yè)壁壘提高、競爭加劇、總體環(huán)境凈化以及WTO進(jìn)程推動，某些公司將進(jìn)行經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)節(jié)，變化經(jīng)營方向；既有某些項目型房地產(chǎn)公司將被并購或者被迫逐漸退出。產(chǎn)業(yè)構(gòu)造將向房地產(chǎn)相對發(fā)達(dá)國家和地區(qū)模式靠攏，由幾家大型集團(tuán)公司控制絕大某些市場份額（在一種都市或地區(qū)內(nèi)）。公司集中度會提高，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造將變得科學(xué)、合理。二、公司基本戰(zhàn)略與其他行業(yè)內(nèi)公司同樣，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)公司也大都采用低成本、差別化、專門化三種基本戰(zhàn)略。但由于房地產(chǎn)有著區(qū)別于行業(yè)特殊之處，因而，不同類型公司在選取戰(zhàn)略或戰(zhàn)略組合時會有所不同。普通來講，國內(nèi)項目型公司選取差別化作為基本戰(zhàn)略。此類公司通過產(chǎn)品升級、技術(shù)創(chuàng)新、市場細(xì)分等手段來進(jìn)行錯位競爭，并以此彌補(bǔ)公司在資源、規(guī)模、成本控制等方面欠缺；經(jīng)驗型公司重要選取專門化作為基本戰(zhàn)略。此類公司通過開發(fā)經(jīng)驗積累，在規(guī)劃設(shè)計、施工管理、市場營銷等方面具備相對領(lǐng)先優(yōu)勢，通過對上述一項或幾項優(yōu)勢運用，在競爭中爭取積極；規(guī)模型公司選取低成本作為基本戰(zhàn)略。此類公司充分運用土地、規(guī)模、資金、技術(shù)等方面優(yōu)勢，整合開發(fā)，減少成本，形成價格優(yōu)勢。此類公司往往在競爭中處在支配地位。上述公司對基本戰(zhàn)略選取并不是絕對。由于房地產(chǎn)具備很強(qiáng)市場相似性和資源共通性，房地產(chǎn)公司后天優(yōu)勢將不久被其他公司模仿和運用，如北京市場上“德式風(fēng)格”泛濫、Townhouse集中上市等便是較好例證?；诖?，房地產(chǎn)公司，特別是成長型公司在選取公司基本戰(zhàn)略時應(yīng)富有柔性，在不同階段、不同市場條件下選取不同基本戰(zhàn)略和戰(zhàn)略組合，并調(diào)節(jié)相應(yīng)組織構(gòu)造和運營機(jī)制，規(guī)避單一戰(zhàn)略也許帶來風(fēng)險。（三）供應(yīng)與需求北京市1月份及同期房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)記錄：項目年份投資（億元）開復(fù)工面積（萬平方米）峻工面積（萬平方米）住宅（萬平方米）銷售面積（萬平方米）總體住宅新開工631.94897.830631898.1688.9577.5578.8553.9415.03662.22496.91070.5580.3463.1532.1553.9增長率52.3%33.3%44.4%81.3%18.7%24.7%8.8%6.7%（續(xù)上表）個人消費銷售總額（億元）住宅（億元）空置量（萬平方米）平均價格（元）面積比例總體一年及以上518.193.5%277257480.7247.14633455.887.8%213.4202.8482.1`248.4457712%6%29.8%26.7%-0.3%-0.5%1.2%從以上數(shù)據(jù)記錄可以看出北京市房地產(chǎn)市場供求具備如下特點：1、供不不大于求。開復(fù)工面積在總量和增幅上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過銷售面積，供需矛盾進(jìn)一步加劇。2、投資及新開工面積增速過高，投資及開發(fā)欠缺理性。3、個人消費占主導(dǎo)地位，已經(jīng)進(jìn)入買方市場階段。4、新建住宅空置率較高：（480.7-247.1）/688.9=33.9%，產(chǎn)品積壓，銷售難度加大。5、住宅依然是房地產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)品。以上數(shù)據(jù)分析，是參照近兩年北京房地產(chǎn)各項指標(biāo)進(jìn)行，雖然不能完全代表北京市房地產(chǎn)市場此后供需狀況，但大體可以反映出將來2—3年內(nèi)北京房地產(chǎn)市場供需關(guān)系變動趨勢。同步，如下幾種問題是值得關(guān)注和思考。●至，北京房地產(chǎn)投資和開發(fā)熱潮是由于申奧成功、加入WTO，CBD規(guī)劃、中關(guān)村建設(shè)、“三外”進(jìn)京等一系列內(nèi)外因素促成，在這輪熱潮降溫之后，供應(yīng)量增長幅度將逐年遞減?！駨拈L遠(yuǎn)來看，考慮到都市化進(jìn)程加快、人口增長、折舊蓋新、既有居民居住面積增長等因素，在將來，全國共需新建住宅61億平方米，潛在需求巨大?！窆┬杳芎诵氖怯行Ч?yīng)與有效需求不能互相協(xié)調(diào)。數(shù)據(jù)顯示，北京市平均房屋總價與居民家庭年收入之比為11：1，與國際通行4～6：1相去甚遠(yuǎn)；而北京房價是全國平均單位房價2.22倍，更超過了大某些消費者承受能力?！駶撛谛枨笥写_發(fā)。（1）北京市實行房改較晚，貨幣分房政策尚未完全貫徹，潛在需求仍未釋放；（2）二手房市場啟動較慢，與較發(fā)達(dá)地區(qū)存在差別，，北京與上海二手房成交量之比約為5000：150000；（3）經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展造就眾多都市白領(lǐng)階層與準(zhǔn)白領(lǐng)階層將形成購房潛在中堅力量。在研究房地產(chǎn)市場供求關(guān)系同步，也要對房地產(chǎn)供求關(guān)系變化即彈性進(jìn)行分析。第一，房地產(chǎn)消費區(qū)域性較強(qiáng)，客戶對區(qū)域外物業(yè)需求?。ǔ齻€別區(qū)域如CBD等），區(qū)域需求彈性較??；第二，房地產(chǎn)消費具備極強(qiáng)季節(jié)性，不同步期需求彈性較大；第三，房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期較長，重復(fù)消費比例低，代替產(chǎn)品需求彈性較??；第四，房地產(chǎn)消費易受到政策、輿論影響，彈性較大。北京房地產(chǎn)市場當(dāng)前這種特殊供求關(guān)系，在短期內(nèi)不會得到變化。需要要業(yè)內(nèi)公司對房地產(chǎn)消費特點進(jìn)行仔細(xì)研究并積極應(yīng)對，及時調(diào)節(jié)產(chǎn)品構(gòu)造，刺激有效需求，以增進(jìn)供求關(guān)系動態(tài)平衡。（四）、產(chǎn)品代替房地產(chǎn)產(chǎn)品代替需要從如下兩個方面進(jìn)行分析：1、房地產(chǎn)產(chǎn)品升級換代。普通來講，產(chǎn)品更新不列入產(chǎn)品代替范疇。但房地產(chǎn)產(chǎn)品有生產(chǎn)周期長、消費決策過程緩慢、消費支出較大、生命周期長特點，因而在同一消費層次上，其更新產(chǎn)品對既有產(chǎn)品代替作用就比較明顯，如“板樓”對“塔樓”、生態(tài)住宅對普通住宅等。隨著著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與技術(shù)進(jìn)步，各種當(dāng)代住宅形式將不斷浮現(xiàn)，如Townhouse、Soho等。新型材料、新興技術(shù)將不斷被應(yīng)用，如環(huán)保材料、智能化設(shè)施等。在開發(fā)成本、管理成本不斷減少，產(chǎn)品功能不斷完善雙重作用下，更新產(chǎn)品將對既有產(chǎn)品產(chǎn)生一定代替性。2、二手房與租賃市場。二手房與租賃市場相對于新建商品房是代替產(chǎn)品。但與其他產(chǎn)品不同是，二手房與租賃市場在起到代替作用同步，又可以增進(jìn)和推動被代替產(chǎn)品——新建商品房發(fā)展。當(dāng)二手房進(jìn)入房地產(chǎn)流通領(lǐng)域后，會分流一某些購房者，同步，大某些二手房屋所蘊藏住房消費能力又會被釋放出來。以上海為例，近幾年，上海市住宅銷售面積始終居全國首位，發(fā)展勢頭良好，這與二手房市場活躍是密不可分。據(jù)悉，在，上海市二手房交易量突破15萬套同步，其成交面積亦初次超過了新建住宅銷售面積。由此可見，二手房對新建商品房起著代替與增進(jìn)雙重作用。同樣，租賃市場也會分流一某些商品房潛在消費者，這一點在寫字樓和商鋪等物業(yè)類型上體現(xiàn)更為明顯。租賃市場發(fā)展可以直接或間接增進(jìn)商品房交易。房地產(chǎn)公司在面對上述兩種代替產(chǎn)品問題上，應(yīng)采用積極積極態(tài)度和必要應(yīng)對辦法。一方面，在規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)施工過程當(dāng)中，要努力開發(fā)新工藝，運用新技術(shù)，使產(chǎn)品具備一定超前性（其階段不應(yīng)不大于建設(shè)周期和銷售周期）；另一方面，公司應(yīng)具備一定市場分析與預(yù)測能力，針對二手房、租賃市場發(fā)展形勢及時調(diào)節(jié)產(chǎn)品構(gòu)造，滿足特有需求。同步，注重公司存量資產(chǎn)（涉及舊樓盤與老客戶兩方面）開發(fā)與運用，實現(xiàn)互動和持續(xù)發(fā)展目。（五）、產(chǎn)業(yè)先后一體化房地產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)品基本上是直接面對消費者，銷售渠道比較特殊，沒有分銷商，雖然存在銷售代理及物業(yè)管理等環(huán)節(jié)，其本質(zhì)依然是向開發(fā)公司提供技術(shù)與服務(wù)。因而在研究房地產(chǎn)行業(yè)一體化問題上，應(yīng)當(dāng)特殊對待。房地產(chǎn)是當(dāng)前有關(guān)行業(yè)最多行業(yè)之一，涉及到規(guī)劃，設(shè)計、建筑、建材、設(shè)備、征詢、媒體、物業(yè)管理等行業(yè)。雖然當(dāng)前行業(yè)內(nèi)有相稱一某些房地產(chǎn)開發(fā)公司對其中一項或多項甚至所有（如廣東碧桂園）實現(xiàn)了一體化，但從行業(yè)發(fā)展趨勢來看，行業(yè)先后一體化不是主流。在可預(yù)見將來，房地產(chǎn)公司除了要面對日益激烈競爭之外，還必要接受由土地資源稀缺而導(dǎo)致行業(yè)萎縮和市場飽和之后必然來臨行業(yè)衰退階段。為了保持公司持續(xù)發(fā)展和規(guī)模擴(kuò)張，謀求新利潤增長點。普通而言，房地產(chǎn)公司可以謀求如下途徑解決行業(yè)一體化和公司發(fā)展之間矛盾。第一，整合公司內(nèi)部先進(jìn)資源，在保證公司正常運營基本上，向具備相應(yīng)優(yōu)勢行業(yè)擴(kuò)張。如華遠(yuǎn)銷售公司、萬科物業(yè)公司等。第二，通過兼并、收購、控股等手段，實現(xiàn)對有關(guān)行業(yè)控制。在經(jīng)營管理、人力資源等方面要盡量保存其原有優(yōu)勢，并通過科學(xué)合理手段予以改進(jìn)。（六）、潛在進(jìn)入者和進(jìn)入障礙對于北京房地產(chǎn)市場，現(xiàn)階段重要潛在進(jìn)入者是“三外”公司，即“外資、外地、外行”公司。加入WTO之后，外資公司進(jìn)入北京乃至中華人民共和國房地產(chǎn)市場是不可避免。除了既有某些港臺房地產(chǎn)集團(tuán)外，外資大舉進(jìn)入北京地產(chǎn)市場尚有待時日。其重要因素是房地產(chǎn)產(chǎn)品具備位置固定性，不能進(jìn)行國際間流通，并且依照入世時間表到，房地產(chǎn)及有關(guān)產(chǎn)業(yè)才會完全開放。因而，外商特別是歐美地區(qū)房地產(chǎn)商，在將來2—3年內(nèi)不大也許直接投資開發(fā)，而有也許通過合資合伙等方式進(jìn)行滲入化和本土化。與中華人民共和國經(jīng)濟(jì)有密切往來港、臺、東南亞等地區(qū)房地產(chǎn)則有望于近期內(nèi)開始進(jìn)入北京市場。外地公司進(jìn)京熱潮從1999年開始，到達(dá)到高潮。進(jìn)入北京外地公司大某些來自于房地產(chǎn)市場相對發(fā)達(dá)廣東、上海等地。就投資規(guī)模而言，除個別公司外，普通都屬于中小型公司。相對于本地公司，外地公司在開發(fā)理念、規(guī)劃設(shè)計、營銷推廣及物業(yè)管理方面存在一定優(yōu)勢；在土地資源，資金規(guī)模等方面存在一定欠缺。外地公司在進(jìn)入北京市場后，面臨最大難題便是本地化問題。在將來幾年內(nèi)，隨著市場逐漸規(guī)范，市場進(jìn)入難度會逐漸加大，外地公司進(jìn)京熱情將有所減少。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)是投資回報率與發(fā)展速度都比較高產(chǎn)業(yè)，有些項目實際投資回報率可以達(dá)到50%或者更高（以自有資金投入計算）。在其他行業(yè)相對不景氣狀況下，外行公司進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)熱情高漲。進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)外行公司重要分為如下幾類：擁有土地、配合都市發(fā)展進(jìn)行搬遷其他公司；具備一定經(jīng)驗，在某一領(lǐng)域有特長有關(guān)公司，如建筑公司等；擁有一定資金實力，但所屬行業(yè)不景氣或發(fā)展趨緩公司，如IT、金融公司等。上述各種類型公司在進(jìn)入房地產(chǎn)市場時，會遇到如下幾方面障礙：第一，政策性障礙。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)、都市建設(shè)、居民生活等方面，政府及有關(guān)部門對其監(jiān)督管理力度要不不大于普通產(chǎn)業(yè)。已經(jīng)出臺或?qū)⒁雠_有關(guān)政策法規(guī)正在逐漸規(guī)范市場，在引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展同步，也提高了進(jìn)入壁壘。第二，資源性障礙。資源性障礙涉及土地資源稀缺導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體逐漸減少；有關(guān)產(chǎn)業(yè)眾多，進(jìn)入者協(xié)調(diào)組織能力欠缺；資金密集，對公司資金實力、資本運作能力規(guī)定較高；管理部門眾多，規(guī)定公司在現(xiàn)行條件下具備較強(qiáng)公關(guān)與溝通能力；專業(yè)性人才短缺，人力資源難以得到保證。第三，技術(shù)性障礙，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)核心技術(shù)是對各種有關(guān)產(chǎn)業(yè)和社會資源掌握、組織和協(xié)調(diào)能力。潛在進(jìn)入者在某一方面或幾方面也許具備優(yōu)勢，但在整體上會處在劣勢地位，并且這種欠缺在短期內(nèi)難以改觀。但是，咱們必要意識到，外部公司進(jìn)入必將使競爭格局更加復(fù)雜。業(yè)內(nèi)公司在面對這種競爭時，最重要是如何整合運用公司既有政策、資源、技術(shù)等方面優(yōu)勢，提高潛在競爭者進(jìn)入難度，在競爭中保持領(lǐng)先。通過對產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和產(chǎn)業(yè)內(nèi)各種競爭狀況分析，課題組對產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢簡要概括如下：1、當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造不合理，通過一段時期調(diào)節(jié)后，房地產(chǎn)業(yè)將逐漸實現(xiàn)以集團(tuán)化、規(guī)?；癁榛竞侠聿季?。2、產(chǎn)業(yè)先后一體化不會成為主流，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將向?qū)I(yè)化分工合伙方向發(fā)展。3、當(dāng)前房地產(chǎn)市場競爭格局復(fù)雜，競爭日益激烈，但必然會逐漸發(fā)展到一種相對穩(wěn)定，可以實現(xiàn)動態(tài)平衡局面。4、有效供應(yīng)與有效需求矛盾突出，期待市場發(fā)展與各方協(xié)調(diào)來解決。Ⅲ競爭環(huán)境分析競爭環(huán)境分析是通過對競爭對手和公司自身狀況對比，分析自身及競爭對手在同業(yè)競爭中所處地位，以及各自優(yōu)劣勢。使公司可以依照上述分析揚長避短，采用相應(yīng)辦法，爭取積極。競爭環(huán)境分析是公司制定戰(zhàn)略重要根據(jù)。一、競爭對手分析競爭對手分析是對公司現(xiàn)存和潛在競爭對手產(chǎn)品競爭力和經(jīng)營能力進(jìn)行分析，從而理解競爭對手基本現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，以及行業(yè)中競爭態(tài)勢。從開發(fā)股份歷史沿革、經(jīng)營現(xiàn)狀和發(fā)展角度出發(fā)，課題組選取“北京城建”（如下簡稱“城建”）與“天鴻寶業(yè)”（如下簡稱“天鴻”）兩家已經(jīng)上市并各有特點公司作為競爭對手樣本，并以兩家公司各項指標(biāo)作為基本參數(shù)為代表來分析北京市房地產(chǎn)業(yè)競爭對手狀況。城建、天鴻與開發(fā)股份存在著相似之處：脫胎于大型國有公司集團(tuán)，通過資產(chǎn)重組、剝離等方式進(jìn)行股份制改造，并以上市融資實現(xiàn)公司擴(kuò)張，實現(xiàn)公司規(guī)?；?jīng)營。其發(fā)展和經(jīng)營狀況對開發(fā)股份有重要借鑒意義。城建與天鴻基本背景資料：北京城建是由北京城建集團(tuán)下屬九家效益最佳子公司組建而成，1999年公司開復(fù)工面積及施工產(chǎn)值位居北京地區(qū)建筑公司之首。公司于1998年12月上市，當(dāng)前總股本4億股，其中流通股1億股。上半年，北京城建通過資產(chǎn)置換，進(jìn)入到資本運營領(lǐng)域，公司主業(yè)由勞動密集型、收益較低建筑施工業(yè)轉(zhuǎn)為資本密集型、收益較高房地產(chǎn)業(yè)，初步形成以房地產(chǎn)為主業(yè)、以金融和高科技為兩翼產(chǎn)業(yè)定位，獲得了更為良好產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，公司由此進(jìn)入一種新發(fā)展階段。北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司成立于1993年12月29日，由北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司、北京華澳房產(chǎn)有限公司、北京市房屋建筑設(shè)計院等共同發(fā)起。公司設(shè)立時股本總額為6825萬股，公司注冊資本為10,825萬元人民幣。

北京天鴻集團(tuán)公司在天鴻寶業(yè)股票上市前曾承諾，在既有房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)束后來，天鴻集團(tuán)及其下屬公司將只承擔(dān)政府指定工程，不再從事與天鴻寶業(yè)相似或者類似房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營，以避免也許浮現(xiàn)新同業(yè)競爭。分析公司產(chǎn)品競爭力從如下幾種角度出發(fā)：（一）、細(xì)分市場房地產(chǎn)細(xì)分市場需要從區(qū)位、產(chǎn)品構(gòu)造、客戶定位等方面加以考慮。北京城建開發(fā)項目重要有北苑家園、花市棗苑、望京·悅城、暢茜園、潁澤洲、東直門綜合交通樞紐暨東華廣場商務(wù)區(qū)、金中數(shù)碼大廈、紫都金座、迎曦園、京東麗景、頤柳國際商務(wù)花園。從區(qū)位分析，城建項目以京城北部北苑家園和大羊坊區(qū)域為重點，向西和東部擴(kuò)展，把田村、西黃村、玉泉路連成一片。將望京悅城、酒仙橋和電子城連成一片，形成在北京“品”字形發(fā)展格局。城建大某些項目分布在奧運輻射區(qū)、中關(guān)村、望京和二三環(huán)地區(qū)，不但在北京遍地開花，并且集中在當(dāng)前市場上比較熱門區(qū)域。從產(chǎn)品構(gòu)造來看，城建項目有經(jīng)濟(jì)合用房、中低檔住宅、高檔公寓、商場、寫字樓登各種物業(yè)類型，涵蓋面非常廣泛。不難看出，城建集團(tuán)在市場細(xì)分上具備一定限度模糊性。這種模糊性除了因其公司規(guī)模龐大、先天優(yōu)勢明顯之外，政府支持和賺錢壓力等也起到一定作用。這種做法優(yōu)勢在于可以迅速擴(kuò)大市場占有率，提高公司品牌知名度，樹立公司在業(yè)內(nèi)“旗艦”地位。但是同步也容易浮現(xiàn)資金運轉(zhuǎn)困難、人力資源緊缺、品牌界定不清等問題。如果在某一項目或幾種項目上運作不得當(dāng)，極易產(chǎn)生連鎖不良反映而使公司陷入困境。天鴻寶業(yè)當(dāng)前項目重要有回龍觀、曙光花園二期、恩濟(jì)街3號樓等。從產(chǎn)品區(qū)位、產(chǎn)品構(gòu)造和客戶定位等方面來看，天鴻實業(yè)市場細(xì)分也和城建類似，劃分不夠清晰。開發(fā)股份在這一點上則完全可以規(guī)避城建、天鴻浮現(xiàn)問題。對公司待開發(fā)方莊東項目，從區(qū)域、產(chǎn)品類型、客戶定位方面都比較單一，又擁有技術(shù)、資源等方面優(yōu)勢，對公司健康發(fā)展極為有利。對于房地產(chǎn)公司，特別是在公司上市融資實現(xiàn)資本擴(kuò)張之后，要明確界定自己產(chǎn)品構(gòu)造、區(qū)位、客戶等是非常困難。公司原有項目、土地資源限制、政府指令籌劃等都將對此形成障礙。從公司發(fā)展角度來講，單一產(chǎn)品構(gòu)造并不利于公司多元化發(fā)展。但是，公司在特定期期——成長與擴(kuò)張期內(nèi)，應(yīng)當(dāng)注重市場細(xì)分問題，盡量保證公司可以集中資金、技術(shù)、資源等方面優(yōu)勢，在短時期內(nèi)在某一細(xì)分市場上占據(jù)領(lǐng)先地位，迅速哺育公司知名度與美譽度，為公司向其他領(lǐng)域拓展打好基本。（二）、市場容量市場容量是由項目所處區(qū)域內(nèi)人口構(gòu)成、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、都市化限度、發(fā)展?jié)摿Φ雀鞣矫嬉蛩毓餐瑳Q定。城建項目大多在北京都市發(fā)展熱點地區(qū)，上述各方面條件都比較優(yōu)越，可發(fā)展空間較大；而天鴻項目除回龍觀外（當(dāng)前已無房可售），曙光花園所處西四環(huán)是當(dāng)前北京競爭最為激烈區(qū)域之一，同類項目供應(yīng)量在500萬平方米左右，并且短期內(nèi)人氣支撐局限性；恩濟(jì)街3號樓地處南城，作為寫字樓顯然缺少吸引力。房地產(chǎn)開發(fā)公司在判斷項目市場容量時，除對當(dāng)前各項條件要綜合考慮外，還需要對該區(qū)域發(fā)展?jié)摿ψ龀鼍_判斷。開發(fā)股份當(dāng)前重要項目都集中在方莊地區(qū)。作為南城規(guī)劃最完整，配套最齊全居住區(qū)，其優(yōu)勢是明顯。但由于歷史因素，南城購買能力低于北京其他區(qū)域，對區(qū)外客戶吸引力也較差，市場容量較小；加上南城，特別是方莊周邊地區(qū)與開發(fā)股份在建和待施類似項目較多，使本就欠缺市場容量更顯緊張，因而開發(fā)股份應(yīng)當(dāng)在維護(hù)區(qū)域內(nèi)客戶基本上積極地擴(kuò)大市場范疇，吸引更多區(qū)域外客戶來彌補(bǔ)本區(qū)域市場容量局限性。（三）、產(chǎn)品生命周期對于房地產(chǎn)產(chǎn)品來講，其產(chǎn)品生命周期是固定。這里產(chǎn)品生命周期特指房地產(chǎn)產(chǎn)品在進(jìn)入流通領(lǐng)域到最后被消費這一階段，即產(chǎn)品銷售周期。產(chǎn)品銷售周期由客觀和主觀兩方面因素決定?？陀^因素體當(dāng)前項目所處區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、市場競爭狀況、有關(guān)政策等方面；主觀因素則體當(dāng)前產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計水平、工程進(jìn)度與質(zhì)量、推廣手段和力度以及售后服務(wù)、物業(yè)管理等方面。城建、天鴻除了各自經(jīng)濟(jì)合用房項目銷售進(jìn)度“驚人”之外，其他大某些項目都由于主客觀方面影響而存在銷售周期過長問題。特別是以來，某些中小型項目公司以領(lǐng)先于當(dāng)前市場水平項目紛紛面市之后，對這兩家公司項目產(chǎn)生了一定影響。并且在近期內(nèi)，這種以“小、快、靈”為特點項目同各大公司相持局面還將持續(xù)下去。普通來講，在項目開發(fā)各階段都將有一種與之相適應(yīng)銷售比例，以房地產(chǎn)相對成熟滬、粵兩地經(jīng)驗來看，各階段銷售比例如下表所示（期房銷售）：工程進(jìn)度開工開盤封頂竣工入住銷售比例20～3040～6070～8085～100（單位：%）開發(fā)股份當(dāng)前在施項目已經(jīng)浮現(xiàn)了這方面問題，如不引起注重，待施項目也也許浮現(xiàn)此類問題。在客觀條件無法變化狀況下，要從主觀方面入手，發(fā)揮開發(fā)股份在施工建設(shè)方面優(yōu)勢，建立科學(xué)市場營銷體系，形成良好服務(wù)意識，使產(chǎn)品銷售周期可以控制在合理范疇內(nèi)。（四）、成本在正常狀況下，房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成中，土地成本（涉及折遷補(bǔ)償、土地出讓金、配套費等）占到項目總成本40～50%；建安成本（建材、設(shè)備、施工等）占到30～40%，管理成本占10～20%。但現(xiàn)狀卻非如此，不同背景公司項目成本構(gòu)成中，會與上述數(shù)據(jù)浮現(xiàn)較大出入，特別是土地成本差別更大。城建、天鴻同屬于國有公司改制后包裝上市公司，且背后均有強(qiáng)大集團(tuán)背景，在土地資源儲備及土地獲取方式上都存在著很大優(yōu)勢，在政府和有關(guān)部門也可以獲得相稱優(yōu)惠條件。由于涉及到該公司核心機(jī)密，詳細(xì)狀況尚不得而知，但可以必定，土地成本所占比例必定低于平均水平。上述兩家公司都脫胎于老牌開發(fā)公司，與建筑、建材、設(shè)備等行業(yè)有著長期密切聯(lián)系，并且公司自身也有深厚建筑背景。因而，兩公司在建安成本上不會有太大差距，如不考慮某些公司在建設(shè)過程中不規(guī)范操作因素，其建安成本應(yīng)低于行業(yè)平均水平。在管理成本上，天鴻成本水平要低于城建。天鴻當(dāng)前擁有職工51人，這一人數(shù)與其開發(fā)面積比例是很低，其運營效率要高于平均水平；而城建集團(tuán)規(guī)模較大，管理層次多，無論是人員成本與運營效率較天鴻均有一定差距。同上述兩家公司相似，當(dāng)前開發(fā)股份也擁有土地成本、施工技術(shù)等方面優(yōu)勢，使得開發(fā)項目成本低于正常水平。成本控制過程中除了運用既有資源，爭取更多優(yōu)惠政策外，還要繼續(xù)完善預(yù)決算制度，嚴(yán)格施工管理，最重要是通過當(dāng)代公司制度建立，提高公司運營效率，減少公司管理成本。但有兩點必要引起開發(fā)股份注意：第一，當(dāng)前市場上類似于天鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司和具備相稱實力其他類型公司都在土地市場未完全開放邁進(jìn)行土地大規(guī)模儲備與蓄積，城建擁有680萬平方米在施或待施項目；天鴻背后天鴻集團(tuán)僅在回龍觀地區(qū)就有近800萬平方米土地儲備；合生創(chuàng)展在北京地區(qū)有近300萬平方米開發(fā)權(quán)，在天津更有1000萬平方米儲備量……。當(dāng)前開發(fā)股份只擁有80萬平方米左右待施項目，相比之下，資源局限性。以當(dāng)前開發(fā)速度保守預(yù)計，通過3年左右時間，土地優(yōu)勢將不復(fù)存在。第二，當(dāng)土地市場完全開放（5年內(nèi)）、政府職能發(fā)生轉(zhuǎn)變之后，所有公司將面臨相似競爭環(huán)境，屆時，公司成本控制能力和運營效率將直接影響到公司競爭力，公司必要注重并著手解決這一問題。（五）、價格房地產(chǎn)產(chǎn)品區(qū)位價值和附加價值不同于普通商品，因而在對業(yè)內(nèi)競爭對手價格分析時，不能只對產(chǎn)品自身價格作為評價原則，而應(yīng)當(dāng)綜合分析，以判斷該公司產(chǎn)品價格水平及價格方略。城建既有11個項目中，經(jīng)濟(jì)合用房和個別項目外，大多項目價位在3000～5000元/m2，普通均低于周邊地區(qū)同類項目價格水平。可見城建集團(tuán)是在執(zhí)行“低成本，低價格，追求規(guī)模效應(yīng)”基本方略，也正是此種方略運用，才使城建在北京乃至全國房地產(chǎn)公司中銷售收入、利潤總額均排在前列。天鴻既有項目中，回龍觀為經(jīng)濟(jì)合用房，執(zhí)行政府指引價，價位在2600～2800/m2之間；曙光花園均價7000元/m2，略高于周邊項目；恩濟(jì)莊3號售價8800～11000元/m2，因地處南城，寫字樓項目較少，缺少可比性，但從北京當(dāng)前總體行情來看，此項目亦屬偏低價位。由于天鴻各項目物業(yè)類型不同，且價格不具可比性，很難精確地判斷其運用價格方略。但從其上市公司歷年中年報材料來看，中報中，其利潤增長率為-84.88%，如此高跌幅與它沒有明確價格定位，定價具備隨意性、主觀性，從而導(dǎo)致銷售利潤下降是有很大關(guān)系。價格是房地產(chǎn)產(chǎn)品影響消費者購買決策重要因素之一，其彈性很大，房地產(chǎn)價格基本構(gòu)成為“成本+利潤”，影響成本因素前文已作詳細(xì)分析。利潤則可以理解為“基本利潤+附加價值”。附加價值是由物業(yè)管理、公司品牌、服務(wù)和項目發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩貨Q定。在開放市場環(huán)境下，附加價值將是影響價格制定決定性因素之一。當(dāng)前，開發(fā)股份對項目附加價值挖掘運用力度尚有欠缺，項目定價過程中，附加價值作用還沒有完全得以體現(xiàn)。因而，在公司上市融資成功之后，在沒有資金壓力條件下，宜采用低價方略，搶占市場份額，待公司具備一定條件之后，逐漸將附加價值體現(xiàn)到價格中去，運用“領(lǐng)導(dǎo)價格”方略。（六）、質(zhì)量、服務(wù)、信譽質(zhì)量、服務(wù)、信譽是公司產(chǎn)品附加價值重要構(gòu)成某些。在房地產(chǎn)進(jìn)入買方市場、同類產(chǎn)品不斷增多，新技術(shù)、新工藝不斷被采用狀況下，各房地產(chǎn)開發(fā)公司在產(chǎn)品規(guī)劃、建材原則以及住宅使用功能、智能化限度等方面差距將越來越小。基于這種市場條件下公司競爭戰(zhàn)略將是質(zhì)量、服務(wù)、信譽等產(chǎn)品外在因素綜合競爭和以此為基本衍生出來品牌競爭戰(zhàn)略。城建和天鴻作為北京房地產(chǎn)代表性公司，其技術(shù)實力和規(guī)模優(yōu)勢都相稱可觀，產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)于同業(yè)水平，信譽良好，消費者對其承認(rèn)限度較高。但是作為老式型開發(fā)公司，這兩家公司都存在服務(wù)意識較差、服務(wù)手段落后問題。對房地產(chǎn)開發(fā)全過程中“服務(wù)”理解僅僅停留在后期物業(yè)管理水平上，缺少全程服務(wù)意識。開發(fā)股份與這兩家公司狀況比較接近，在產(chǎn)品質(zhì)量、公司信譽方面具備明顯優(yōu)勢，但服務(wù)意識淡薄。房地產(chǎn)公司在開發(fā)過程中，在規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、銷售推廣、物業(yè)管理等方面必要具備服務(wù)意識，從客戶需求角度出發(fā)進(jìn)行上述工作，才干使自己產(chǎn)品吸引客戶。（七）、市場占有率市場占有率是體現(xiàn)公司競爭能力最直觀指標(biāo)。咱們分別從開發(fā)規(guī)模和銷售額兩方面簡樸計算兩家公司在北京市場占有率。開發(fā)面積銷售額城建13.88%7.41%天鴻1.57%1.03%從上表計算可以看出，城建集團(tuán)在開發(fā)規(guī)模和銷售額上都占據(jù)絕對優(yōu)勢，處在行業(yè)領(lǐng)頭羊地位，而天鴻市場占有率則與其行業(yè)地位不符。開發(fā)股份在將來發(fā)展中，應(yīng)通過一系列戰(zhàn)略規(guī)劃實行和方略應(yīng)用，使產(chǎn)品市場占有率保持迅速穩(wěn)步增長，并最后達(dá)到一種相對穩(wěn)定位置，使公司處在行業(yè)領(lǐng)先地位。（八）、發(fā)展能力和產(chǎn)品獲利能力如下是兩家公司近年來財務(wù)公報某些摘錄：天鴻寶業(yè)獲利能力：獲利能力中期

末期

中期

1999末期

1998末期

銷售毛利潤（%）24.49

37.12

44.23

35.13

26.30

主營業(yè)務(wù)利潤率（%）18.97

31.61

38.71

29.58

20.79

銷售凈利潤（%）7.23

20.73

28.32

22.18

25.18

總資產(chǎn)報酬率（%）.95

13.54

10.99

5.45

2.85

凈資產(chǎn)收益率（%）1.28

32.96

29.23

17.91

10.53

天鴻寶業(yè)發(fā)展能力：發(fā)展能力中期

末期

中期

1999末期

1998末期

主營業(yè)務(wù)收入增長率（%）-48.24

122.05

113.40

-43.07

營業(yè)利潤增長率（%）-84.88

110.79

131.12

20.36

稅后利潤增長率（%）-86.79

107.53

87.97

69.83

凈資產(chǎn)增長率（%）202.14

12.76

10.51

10.60

總資產(chǎn)增長率（%）.16

.59

.36

.24

.12

北京城建獲利能力：獲利能力中期

末期

中期

1999末期

1998末期

銷售毛利潤（%）21.85

15.02

14.09

14.50

14.78

主營業(yè)務(wù)利潤率（%）16.69

12.36

11.41

11.63

12.05

銷售凈利潤（%）16.09

2.04

2.24

2.97

2.68

總資產(chǎn)報酬率（%）1.82

2.19

1.15

3.82

4.24

凈資產(chǎn)收益率（%）4.78

10.23

4.37

11.21

9.47

北京城建發(fā)展能力：發(fā)展能力中期

末期

中期

1999末期

1998末期

主營業(yè)務(wù)收入增長率（%）-85.81

22.69

-1.53

20.16

22.65

營業(yè)利潤增長率（%）-61.97

34.81

28.57

9.48

60.06

稅后利潤增長率（%）1.80

-15.60

-19.51

33.33

66.50

凈資產(chǎn)增長率（%）-6.96

-7.48

6.50

12.63

261.07

總資產(chǎn)增長率（%）.08

1.28

.67

1.54

2.31

通過以上報表分析，可以看出兩家公司發(fā)展能力和賺錢能力均有所欠缺，除了客觀因素影響外，在公司自身運作過程中，存在短期行為，在市場條件良好時（），獲利水平和發(fā)展能力都較強(qiáng)，但一旦外部環(huán)境發(fā)生了變化，則公司缺陷和問題便暴露無遺。公司缺少抗風(fēng)險能力，缺少持續(xù)獲利能力和謀求利潤增長點能力。開發(fā)股份與這兩家公司相比，當(dāng)前也或多或少地存在上述問題，在公司發(fā)展過程中必要予以防范。（九）、經(jīng)營實力天鴻、城建經(jīng)營實力對比分析圖好城建較好天鴻中檔行業(yè)平均水平較差差生產(chǎn)技術(shù)施工管理營銷 由以上分析可以看出，城建與天鴻在經(jīng)營能力上比行業(yè)平均水平要高，但并沒有處在絕對領(lǐng)先位置，只在個別領(lǐng)域占據(jù)一定優(yōu)勢，基本上是沿襲了公司原有經(jīng)驗優(yōu)勢。在當(dāng)代公司中占據(jù)重要地位管理、營銷領(lǐng)域都存在不同限度欠缺。通過以上對重要競爭對手分析，結(jié)合行業(yè)平均水平，對開發(fā)股份競爭力做如下評價：開發(fā)股份競爭能力對比分析表極好好較好稍好相稱稍差較差差最差與行業(yè)平均水平差距與競爭對手差距占有率acb0-2成長性cba23質(zhì)量acb30價格abc0-2品種abc-2-5成本bac2-1商標(biāo)bac-2-5形象acb20服務(wù)bac-10分值9876543214-12a:城建b;天鴻c:開發(fā)股份行業(yè)水平以表中“相稱”計開發(fā)股份競爭優(yōu)勢重要體當(dāng)前公司原由成本、質(zhì)量和預(yù)期成長等方面。在其她此前未被注重方面存在不同限度缺陷。要想全面提高公司競爭能力，必要對上述問題加以注重。

Ⅳ自我評估一、基本狀況概述開發(fā)股份于1999年10月開始組建，同年12月28日正式成立。當(dāng)前擁有總資產(chǎn)16億元，凈資產(chǎn)5億元，年利潤5000萬元；項目規(guī)模200萬㎡，其中160萬㎡在施和待開發(fā)。開發(fā)股份組建，是城開集團(tuán)從速擴(kuò)大房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、依托證券市場擴(kuò)容資金、提高在資我市場運作能力、全面提高綜合競爭實力重要舉措。開發(fā)股份首屆董事會由7名董事構(gòu)成，其中城開集團(tuán)5名，城建集團(tuán)和住總集團(tuán)各1名。監(jiān)事會共由5名監(jiān)事構(gòu)成。經(jīng)董事長提名，董事會聘請，楊文侃為開發(fā)股份總經(jīng)理。公司重要領(lǐng)導(dǎo)在房地產(chǎn)行業(yè)工作近年，有豐富業(yè)務(wù)和管理經(jīng)驗。同步，在工程、建筑、財務(wù)、政工方面具備不同專業(yè)特長。二、項目開發(fā)（一）、開發(fā)股份既有房地產(chǎn)項目單位：平方米序號項目名稱共計面積其中住宅面積其中在施面積其中已竣工其中待建總計19727511290799405951460115926685一方莊住宅區(qū)111886883151118861芳群園一區(qū)11188688315111886二方莊紫芳園95061064666286943687087949591紫芳園一區(qū)165477132729869436870898262紫芳園二區(qū)1519221079851519223紫芳園三區(qū)129321826281293214紫芳園四區(qū)141800964001418005紫芳園五區(qū)1689001261201689006紫芳園六區(qū)193190100800193190三方莊東綠拆區(qū)400163302640016四廬峰公寓二期907227111190722五望京住宅A4區(qū)599517451685207122391407988投資狀況：紫芳園：95萬平方米，預(yù)測8年內(nèi)開發(fā)完，總投資45—50億元，預(yù)測利潤7億元。綠拆區(qū)：4萬平方米，預(yù)測竣工，總投資18561萬元，預(yù)測利潤1550萬元。芳群園：11萬平方米，預(yù)測竣工，總投資2.5億元。廬峰公寓：9萬平方米，預(yù)測底竣工，總投資2億元。從當(dāng)前擁有在開發(fā)項目和待開發(fā)項目來看，開發(fā)股份基本上還是以方莊和方莊東地區(qū)為主，項目分布過于集中；開發(fā)產(chǎn)品基本是中檔或中高檔住宅類產(chǎn)品為主，涉及領(lǐng)域、產(chǎn)品類型比較單一；土地資源儲備相對薄弱、但是成本較低。開發(fā)股份優(yōu)勢集中體當(dāng)前在固定產(chǎn)業(yè)、區(qū)域、產(chǎn)品上，使公司在這些這方面優(yōu)勢相稱明顯，在一定期期內(nèi)，這種優(yōu)勢將繼續(xù)保持，公司可以在此基本上實行有效競爭戰(zhàn)略，逐漸將優(yōu)勢擴(kuò)展到其她方面。從長遠(yuǎn)角度出發(fā)，開發(fā)股份必要進(jìn)行產(chǎn)品多元化、產(chǎn)業(yè)多元化戰(zhàn)略調(diào)節(jié)，實現(xiàn)跨區(qū)域、跨行業(yè)經(jīng)營，謀求公司持續(xù)穩(wěn)定地增長。（二）、項目有關(guān)人員構(gòu)造和分布開發(fā)股份既有在職工工74人，其中除4位主管領(lǐng)導(dǎo)外70人分布于公司7個部門。人員專業(yè)以公用與民用建筑、給排水、電器、建筑預(yù)算為主，人員知識構(gòu)造集中在工程技術(shù)領(lǐng)域。從相對意義上來說，開發(fā)股份當(dāng)前缺少具備對房地產(chǎn)開發(fā)全過程操作與控制能力專門人才。集中人才知識構(gòu)造，使開發(fā)股份生產(chǎn)經(jīng)營某些特定環(huán)節(jié)實力超群，為公司后續(xù)發(fā)展和進(jìn)入有關(guān)行業(yè)打下了堅實基本。但是，缺少其她領(lǐng)域，如金融、證券、市場營銷、信息技術(shù)等方面高素質(zhì)人才，不但會導(dǎo)致公司獨立運作項目時執(zhí)行困難，公司在實行其她戰(zhàn)略時，也缺少必要人才支持。因而，吸納、培養(yǎng)有關(guān)人才是開發(fā)股份一項長期戰(zhàn)略性工作。三、組織機(jī)構(gòu)當(dāng)前開發(fā)股份組織機(jī)構(gòu)設(shè)立如圖：總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理方莊項目部方莊東項目部經(jīng)營管理部房地產(chǎn)部財務(wù)證券部綜合部辦公室方莊項目部方莊東項目部經(jīng)營管理部房地產(chǎn)部財務(wù)證券部綜合部辦公室這種組織構(gòu)造存在有其合理性，因開發(fā)股份近年來立足開發(fā)方莊地區(qū)，項目匯集且施工量大，配套部門關(guān)系、手續(xù)也比較集中，加之技術(shù)骨干人才比例不大，不也許過于分散。但從公司發(fā)展需要來說，既有組織構(gòu)造已經(jīng)明顯落后于公司發(fā)展需要。隨著公司積累增長，開發(fā)領(lǐng)域不斷擴(kuò)大，投資多元化，實現(xiàn)集團(tuán)化、國際化發(fā)展，公司組織構(gòu)造將由既有直線職能制形式轉(zhuǎn)化到事業(yè)部型，進(jìn)而發(fā)展成為控股型公司。同步，在組織構(gòu)造演變過程中逐漸完畢公司建章立制工作，并依照發(fā)展階段逐漸調(diào)節(jié)。四、業(yè)務(wù)流程當(dāng)前開發(fā)股份開發(fā)生產(chǎn)流程為：城開集團(tuán)：劃撥土地、確立項目、撥工程款項城開集團(tuán)：劃撥土地、確立項目、撥工程款項集團(tuán)材料公司采購材料集團(tuán)材料公司采購材料預(yù)報送籌劃算標(biāo)合經(jīng)營管理部：計委立項、規(guī)劃、參加營銷開發(fā)股份房地產(chǎn)部：經(jīng)營管理部：計委立項、規(guī)劃、參加營銷開發(fā)股份房地產(chǎn)部：委托設(shè)計、驗收審圖、前期規(guī)劃、材料選型備案財務(wù)證券部預(yù)算科：招投標(biāo)、預(yù)算籌劃、現(xiàn)場成本控制、按進(jìn)度撥付工程款財務(wù)證券部預(yù)算科：招投標(biāo)、預(yù)算籌劃、現(xiàn)場成本控制、按進(jìn)度撥付工程款項目部：土建、施工、市政配套、電器工程等各類手續(xù)和現(xiàn)場進(jìn)展控制（施工單位、監(jiān)理單位）項目部：土建、施工、市政配套、電器工程等各類手續(xù)和現(xiàn)場進(jìn)展控制（施工單位、監(jiān)理單位）集團(tuán)經(jīng)營公司負(fù)責(zé)銷售集團(tuán)經(jīng)營公司負(fù)責(zé)銷售物業(yè)公司物業(yè)公司開發(fā)股份成本控制流程如下：備案登記辦理開工證辦理施工合同招標(biāo)辦統(tǒng)一進(jìn)行開標(biāo)委托集團(tuán)做標(biāo)底，依照圖紙，開始招投標(biāo)備案登記辦理開工證辦理施工合同招標(biāo)辦統(tǒng)一進(jìn)行開標(biāo)委托集團(tuán)做標(biāo)底，依照圖紙，開始招投標(biāo)進(jìn)入施工階段竣工結(jié)算，工程周期結(jié)束依照進(jìn)度與施工單位結(jié)算工程款考察現(xiàn)場，隨時解決材料變更隨工程進(jìn)度進(jìn)行材料限價竣工結(jié)算，工程周期結(jié)束依照進(jìn)度與施工單位結(jié)算工程款考察現(xiàn)場，隨時解決材料變更隨工程進(jìn)度進(jìn)行材料限價開發(fā)股份業(yè)務(wù)流程是在城開集團(tuán)控制下、公司職能單一基本上建立。公司在獨立運作后，以上業(yè)務(wù)流程已經(jīng)不能適應(yīng)公司需要。因而開發(fā)股份必要以推動核心業(yè)務(wù)、哺育新利潤增長點為目，以網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、信息管理系統(tǒng)為手段，重新建立高效敏捷、富應(yīng)變能力業(yè)務(wù)流程體系。五、市場營銷開發(fā)股份當(dāng)前市場營銷體系處在空白狀態(tài)。在開放市場條件下，公司市場營銷水平直接影響到公司能否正常運營并實現(xiàn)預(yù)期戰(zhàn)略目的。因而，建立科學(xué)高效市場營銷體系是開發(fā)股份實行戰(zhàn)略規(guī)劃中非常重要工作。從當(dāng)前開發(fā)股份狀況來看，市場營銷體系建立一方面要依賴于人才戰(zhàn)略實行，并在組織構(gòu)造調(diào)節(jié)和業(yè)務(wù)流程再造過程中來實現(xiàn)。為其她戰(zhàn)略順利實行提供支持。六、財務(wù)分析1998年末——中期，開發(fā)股份與其她幾家上市房地產(chǎn)公司各項財務(wù)指標(biāo)對比狀況：（一）、賺錢能力分析：從上圖中咱們可以看出，單從開發(fā)股份內(nèi)部而言，開發(fā)股份1999年和凈資產(chǎn)收益率相差很大，1999年凈資產(chǎn)收益率達(dá)到3倍多，且凈資產(chǎn)收益率連年下降，而同期權(quán)益乘數(shù)變化卻不大，這闡明導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率發(fā)生巨大變化核心因素不在于資本構(gòu)造（權(quán)益乘數(shù)變化不大），而是資產(chǎn)運用率或成本控制發(fā)生了問題。進(jìn)一步分析，資產(chǎn)凈利率=銷售凈利率X資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，在資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化不大狀況下，銷售凈利率下降了70%。這點可以依照公司詳細(xì)狀況來分析，但重要因素恐怕還是銷售收入偏低、成本高、費用大。（二）、經(jīng)營能力：從各公司歷年存貨周轉(zhuǎn)率與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對比圖表中，咱們可以清晰地看到，與其她幾家上市房地產(chǎn)公司相比較，開發(fā)股份資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢，資金使用效率低，這闡明銷售環(huán)節(jié)還存在問題，重要體現(xiàn)為銷售能力弱。對此，可以通過薄利多銷辦法，加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，帶來利潤絕對額增長。（三）、償債能力：通過對比可以發(fā)現(xiàn)，開發(fā)股份在流動比率上同其她幾家上市房地產(chǎn)公司沒有太大差別，但其速動比率卻與其她公司相差巨大，這重要是由于開發(fā)股份流動資產(chǎn)中存貨比重過高（1999年為86.7%，為85%），這闡明公司短期償債能力不強(qiáng)。（四）、資本構(gòu)造從上圖可以看出，開發(fā)股份資產(chǎn)負(fù)債率相對較高，并且持續(xù)3年呈上升趨勢。與其她上市公司平均資產(chǎn)負(fù)債率對比，開發(fā)股份資產(chǎn)負(fù)債率較上市公司平均資產(chǎn)負(fù)債率（47%）高出57%。從開發(fā)股份財務(wù)分析可以看出，當(dāng)前各項財務(wù)指標(biāo)均不甚抱負(fù)，難以滿足公司上市后實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，以及實現(xiàn)多元化，建立金融控股公司，最后實現(xiàn)規(guī)模化、國際化發(fā)展戰(zhàn)略籌劃規(guī)定。開發(fā)股份必要從建立預(yù)決算體制入手，逐漸補(bǔ)充和完善財務(wù)部門在財務(wù)分析與管理、投融資、資本運營等方面功能與作用。財務(wù)目的：開發(fā)股份工作重點是實現(xiàn)國內(nèi)A股市場上市。依照公司既有凈資產(chǎn)5億元和預(yù)期上市融資10億元人民幣，為配合公司上市后來配股，公司凈資產(chǎn)收益率不得低于10%，也就是說凈利潤必要達(dá)到至少1.5億元。同樣因素，為了保證配股，按照證監(jiān)會關(guān)于條例，公司凈資產(chǎn)收益率不得低于6%，那么開發(fā)股份凈利潤將不能低于9000萬元。如果開發(fā)股份不能上市,為了保證可以上市,其凈利潤不能低于5000萬元,而凈利潤不能低于1.5億元。七、人力資源開發(fā)股份在人力資源方面存在缺陷，使公司發(fā)展缺少必要人才支撐。解決這一問題，要通過人才戰(zhàn)略實行，吸引、培養(yǎng)公司發(fā)展中欠缺人才，并通過人力資源科學(xué)管理，建立相應(yīng)勉勵與競爭等機(jī)制，使公司人力資源狀況可以符合公司發(fā)展戰(zhàn)略目的。

Ⅴ開發(fā)股份SWOT分析SWOT分析是針對當(dāng)前公司所處總體環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、競爭環(huán)境和公司自身狀況進(jìn)行對比分析，從中總結(jié)出公司當(dāng)前存在優(yōu)勢（Strength）、劣勢(Weakness)，公司面臨機(jī)會（Opportunity）和受到威脅（Threat），為公司制定戰(zhàn)略規(guī)劃提供全面根據(jù)。開發(fā)股份SWOT分析如下：（S）優(yōu)勢低成本土地資源公司領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)代公司家精神豐富開發(fā)經(jīng)驗公司既有無形資產(chǎn)專業(yè)技術(shù)力量雄厚公司積累存量資源豐富社會資源上市技術(shù)水平規(guī)定提高政策支持威產(chǎn)品更新與代替產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)機(jī)脅供需矛盾突出社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展會（T）（O）土地資源稀缺法律環(huán)境改進(jìn)其她競爭對手市場化限度提高專業(yè)分工合伙進(jìn)入壁壘提高部門職能缺失產(chǎn)品構(gòu)造單一土地儲備局限性業(yè)務(wù)流程混亂人力資源匱乏組織構(gòu)造落后劣勢通過開發(fā)股份SWOT分析，可以對的結(jié)識到公司所處環(huán)境帶來機(jī)會和威脅、公司自身存在優(yōu)勢和劣勢；同步，也使開發(fā)股份在制定和實行公司戰(zhàn)略規(guī)劃時可以把握機(jī)會、發(fā)揮優(yōu)勢、直面威脅、改進(jìn)局限性，保證公司向著預(yù)定目的迅速、健康地發(fā)展。依照上述SWOT分析，課題組通過仔細(xì)研究論證之后，對開發(fā)股份將來發(fā)展達(dá)到了如下一致意見：第一，對于機(jī)會和優(yōu)勢共同作用某些，公司應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮和運用。在社會經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、政府職能轉(zhuǎn)變、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造不斷優(yōu)化背景下，開發(fā)股份要以上市為契機(jī)，整合存量資源、既有土地成本、工程技術(shù)等方面優(yōu)勢，在富有當(dāng)代公司家精神公司領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)下，以當(dāng)前中檔住宅開發(fā)為基本，不斷調(diào)節(jié)產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，通過資本運營等手段，使公司逐漸發(fā)展成為國際化大型公司集團(tuán)。第二，對于機(jī)會與劣勢、優(yōu)勢與威脅共同作用某些，公司要不斷調(diào)節(jié)和改進(jìn)。在法律環(huán)境逐漸完善、市場化限度提高、進(jìn)入壁壘提高等有助于既有大型房地產(chǎn)公司發(fā)展機(jī)會晤前，開發(fā)股份要對公司內(nèi)部當(dāng)前還存在局限性方面如人力資源、組織構(gòu)造等進(jìn)行改進(jìn)和完善，以增強(qiáng)公司把握機(jī)會、應(yīng)對變化能力，為公司實現(xiàn)戰(zhàn)略目的打好基本；對于來自土地資源、競爭對手、產(chǎn)品更新等方面威脅，同樣規(guī)定開發(fā)股份發(fā)揮原有優(yōu)勢，通過公司內(nèi)部調(diào)節(jié)和外部擴(kuò)張，確立公司在某些環(huán)節(jié)（如工程管理）和領(lǐng)域（如社區(qū)經(jīng)營）優(yōu)勢地位，從而減小外部威脅對公司發(fā)展影響。第三，對于威脅與劣勢共同作用某些，公司要加以防范和回避。對于土地資源稀缺、土地儲備局限性、供需矛盾突出等問題，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在一段時期后進(jìn)入萎縮和衰退階段，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退期前，從公司長遠(yuǎn)發(fā)展角度出發(fā)，發(fā)股份必要在經(jīng)營方向上做出有預(yù)見性調(diào)節(jié)籌劃，防范單一經(jīng)營領(lǐng)域帶來風(fēng)險。在開發(fā)股份當(dāng)前公司存在劣勢而專業(yè)規(guī)定較高某些，如市場營銷等方面，在公司擴(kuò)大經(jīng)營領(lǐng)域時，應(yīng)當(dāng)盡量回避。通過以上分析與總結(jié)，課題組對開發(fā)股份經(jīng)營各領(lǐng)域發(fā)展?jié)摿ε袛嗳缦拢喊l(fā)展?jié)撋鐓^(qū)經(jīng)營資本運營力社區(qū)經(jīng)營資本運營有關(guān)行業(yè)有關(guān)行業(yè)其她產(chǎn)品類型其她產(chǎn)品類型既有項目開發(fā)中既有項目開發(fā)經(jīng)營領(lǐng)域Ⅴ開發(fā)股份戰(zhàn)略愿景：百年文化、百年公司?？偰繕?biāo)：打造“北京開發(fā)”品牌，構(gòu)建房地產(chǎn)公司巨頭。發(fā)展總體思路：以上市為契機(jī)，推動公司改革，以金融與科技創(chuàng)新為手段，在穩(wěn)健經(jīng)營中謀求發(fā)展，最后實現(xiàn)總目的。發(fā)展原則：股東價值最大化與公司可持續(xù)發(fā)展相結(jié)合。業(yè)務(wù)范圍：初期以房地產(chǎn)開發(fā)為主，發(fā)展到一定階段后，輔之以泛地產(chǎn)業(yè)務(wù)，最后涉足房地產(chǎn)金融及其她有關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。戰(zhàn)略重心：初期環(huán)繞公司改制與上市，理順公司管理機(jī)制，逐漸構(gòu)建全方位、多層次、多渠道投融資體系，最后創(chuàng)立國際品牌與文化，構(gòu)建百年公司核心競爭力。Ⅱ、近期戰(zhàn)略分步規(guī)劃為實現(xiàn)最后目的，一方面將——擬定為近期戰(zhàn)略實行階段。近期戰(zhàn)略實行階段可以分為三步走，第一步—；第二步—；第三步—。第一步：—戰(zhàn)略重心：緊扣主板上市做工作；理順公司內(nèi)部管理機(jī)制。戰(zhàn)略對策與實行方案：詳細(xì)地說，第一步走工作內(nèi)容有四項。（一）組織架構(gòu)重置和建章立制。依照課題組前期診斷，公司組織架構(gòu)與公司經(jīng)營戰(zhàn)略不匹配。詳細(xì)體當(dāng)前：某些部門職能重疊，致使指揮混亂；某些部門職能缺失，導(dǎo)致管理失序，增長運營成本。公司既有制度缺失，導(dǎo)致了公司領(lǐng)導(dǎo)在指揮鏈上定位不準(zhǔn)，無端加大工作繁重度，使得她們難以從紛繁復(fù)雜尋常管理中超脫出來，難以進(jìn)行戰(zhàn)略性思考，而往往是大事小情都要齊抓共管，極大減少決策效率和組織效率。有鑒于此，—公司應(yīng)著重開展組織架構(gòu)重置和建章立制工作。1、組織架構(gòu)重置和建章立制理論根據(jù)●基于當(dāng)代公司制度公司架構(gòu)應(yīng)當(dāng)是一種層次較少、扁平化學(xué)習(xí)型與柔性相結(jié)合組織，以利于提高決策和管理效率。從功能上來說，應(yīng)當(dāng)由過去紡錘型轉(zhuǎn)化為啞鈴型。●重新設(shè)計后組織架構(gòu)應(yīng)有助于產(chǎn)生創(chuàng)新思維。對于公司來說，只有觀念創(chuàng)新才是具備生命力細(xì)胞，但觀念創(chuàng)新、變革和不斷提高積極應(yīng)變創(chuàng)新能力有賴于學(xué)習(xí)型組織建立。2、組織架構(gòu)重置和建章立制原則●環(huán)繞公司發(fā)展戰(zhàn)略，以主板上市條例為原則，擬定各職能部門，清晰劃分部門邊界?！窨紤]公司內(nèi)外部環(huán)境發(fā)展與變化，動靜結(jié)合。●依照既有業(yè)務(wù)流程，重新設(shè)定崗位，因崗設(shè)人。●先擬定組織架構(gòu)，然后建章立制，最大限度地與項目開發(fā)、貫標(biāo)以及上市輔導(dǎo)相吻合。●考慮既有流程與再造流程后差別，做好組織架構(gòu)重置與人員調(diào)配、流程再造銜接。●經(jīng)驗與教訓(xùn)相結(jié)合。對外實行“拿來主義”，對內(nèi)強(qiáng)化危機(jī)意識與人本管理相結(jié)合。3、組織架構(gòu)重置和建章立制目的●創(chuàng)造一種可以激發(fā)員工建功立業(yè)組織環(huán)境，強(qiáng)化員工持續(xù)教誨和終身學(xué)習(xí)，使公司具備比競爭對手學(xué)習(xí)得更快能力?！裰饾u建立完善總章、部門制度及員工規(guī)范。亟需建立重要規(guī)章制度有：公司總章（或稱憲章）、部門制度、崗位責(zé)任制度、行為規(guī)范、尋常管理制度、考核制度等。4、組織架構(gòu)重置和建章立制組織與實行程序●公司總章制定。●構(gòu)成項目工作組，由主管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長?！駜?nèi)部學(xué)習(xí)：公司發(fā)展戰(zhàn)略，注入危機(jī)意識。●組織架構(gòu)初步設(shè)計，依照需要與發(fā)展設(shè)定部門?！衩鞔_部門職責(zé)與功能?！癫块T制度制定?！駦徫怀醪皆O(shè)定?！駦徫宦氊?zé)擬定?！褚勒招枰獢M定人員調(diào)節(jié)范疇?！窀摺⒅?、低三級部門研討與協(xié)調(diào)（對既有業(yè)務(wù)流程進(jìn)行補(bǔ)充與調(diào)節(jié)）?！窠M織架構(gòu)調(diào)節(jié)?！癫块T制度調(diào)節(jié)。課題組建議：將來組織形態(tài)趨向于無邊界開放組織形態(tài)，然而在房地產(chǎn)行業(yè)里，成熟公司更多是采用“Ｈ”型控股集團(tuán)形式。由于開發(fā)股份經(jīng)營戰(zhàn)略是一種穩(wěn)健經(jīng)營、由低成本逐漸向?qū)I(yè)化過渡過程，因而在組織設(shè)計里不但需要考慮到盤活存量資產(chǎn)、履行項目法人制或內(nèi)部承包制事實需要，更要考慮到在由組織形式不斷演變所帶來組織穩(wěn)定性以及組織與外界環(huán)境變化相協(xié)調(diào)因素。當(dāng)前在國內(nèi)逐漸發(fā)展壯大起來某些公司，均有可以學(xué)習(xí)借鑒地方，如海爾公司規(guī)范管理、戰(zhàn)略前瞻性、高品質(zhì)服務(wù)與品牌經(jīng)營；聯(lián)想公司產(chǎn)權(quán)改革（開發(fā)股份許多問題歸結(jié)到一點就是產(chǎn)權(quán)改革不徹底，經(jīng)營者得不到全方位資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)授予，這個問題可以參照聯(lián)想公司）、戰(zhàn)略制定；華為公司人才培養(yǎng)、考核體系與流程再造等等。如果時間容許，開發(fā)股份領(lǐng)導(dǎo)可以對上述公司進(jìn)行進(jìn)一步考查與調(diào)研。（二）營銷團(tuán)隊建設(shè)當(dāng)前公司營銷功能非常薄弱，還沒有完全從城開集團(tuán)影響中掙脫中出來。重要問題在于：前期市場調(diào)研與分析大都流于形式；既有從事經(jīng)營與銷售人員大多習(xí)慣于籌劃經(jīng)濟(jì)時代工作方式——“坐銷”，甚至連行銷能力都非常有限。從市場調(diào)研與分析到策劃再到組織銷售，缺少系統(tǒng)性，同步也缺少具備熟悉營銷員工。1、營銷隊伍建設(shè)核心●解決與集團(tuán)公司經(jīng)營銷售權(quán)?！裱杆倥囵B(yǎng)或者招聘經(jīng)驗豐富營銷人員。2、營銷隊伍建設(shè)起點：●以規(guī)劃設(shè)計和營銷策劃為突破口，攻克薄弱環(huán)節(jié)。抓好新開項目設(shè)計管理工作，保證設(shè)計概念按方案實行、項目按籌劃開發(fā)、效果按規(guī)定實現(xiàn)，千方百計保證新盤成功開售（例如廬峰公寓）?！窦辛α浚蚝美享椖课脖P殲滅戰(zhàn)。●結(jié)合組織架構(gòu)調(diào)節(jié)，擬定需要招聘人才類型及營銷策劃培訓(xùn)內(nèi)容。3、營銷隊伍建設(shè)目的●從前期市場調(diào)查與分析到方案策劃及至后期銷售，功能齊全。●富有開發(fā)股份特色，可以就公司開發(fā)水平進(jìn)行系統(tǒng)營銷?！袢藛T齊備、富有朝氣，可以積極開拓業(yè)務(wù)。4、營銷隊伍建設(shè)方式●整體收購一支營銷隊伍（以此為此后營銷隊伍班底）?！窠柚薪闄C(jī)構(gòu)或培訓(xùn)機(jī)構(gòu)資源重點培養(yǎng)某些人員，然后再在內(nèi)部實行營銷助理、策劃助理等培訓(xùn)方式逐級培養(yǎng)。●通過項目，由內(nèi)部員工逐漸摸索，形成營銷隊伍。5、營銷隊伍建設(shè)人員來源：●外部招聘。●內(nèi)部營銷人員。●內(nèi)部員工轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)。6、營銷隊伍建設(shè)銜接●向前與組織架構(gòu)重置、考核體系建立相聯(lián)系?！駲M向與業(yè)務(wù)流程再造聯(lián)系?！裣蚝笈c內(nèi)部管理平臺建設(shè)、信息化建設(shè)相聯(lián)系。（三）建立成本核算和控制體系在房地產(chǎn)行業(yè)里，成本控制始終是公司難以解決問題。開發(fā)股份財務(wù)部門成本管理職能亦較薄弱。管理費用居高不下，預(yù)算原則與市場脫節(jié)，項目施工成本無法控制。建立成本核算和控制體系理論根據(jù)1、核心點控制原理。記錄資料顯示，在某些西方發(fā)達(dá)國家，1%設(shè)計費用對整個工程造價影響限度達(dá)到了75%以上。單位建筑面積鋼材耗用量和混凝土耗用量是影響房屋建筑物經(jīng)濟(jì)性重要指標(biāo)，如鋼材耗量減少10KG/m2，每平方米造價就可以減少30元，對于一種10萬平方米工程項目來說，就會減少300萬元費用。2、系統(tǒng)控制原理。控制分為事前控制、事中控制、事后控制。系統(tǒng)控制需要從管理過程各個環(huán)節(jié)去控制。在設(shè)計階段，為控制造價，可以采用限額設(shè)計辦法，按照原則設(shè)計任務(wù)書及投資估算初步設(shè)計，按照批準(zhǔn)初步設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計，同步，各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能前提下，按分派投資限額控制設(shè)計，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計不合理變更，保證總投資限額不被突破，嚴(yán)格控制管理費用。建立成本核算和控制體系辦法1、充分運用招投標(biāo)交易形式進(jìn)行發(fā)包，改邀標(biāo)為招標(biāo)，以獲取最大市場利益。在項目開發(fā)過程中可以按階段進(jìn)行發(fā)包。通過招標(biāo)，廣泛地吸引關(guān)于公司進(jìn)行招標(biāo)，擴(kuò)大競爭范疇，完畢、勘察設(shè)計和施工承包商。競爭范疇擴(kuò)大，競爭主體增長可以使公司以較低勘察設(shè)計費用，建筑安裝費用來實行項目，從而更充分地獲取市場利益，減少生產(chǎn)性費用。2、抓住設(shè)計階段成本控制這個核心環(huán)節(jié)，從主線上減少項目成本。對于大多數(shù)開發(fā)商來說，由于設(shè)計取費只有1%，因而她們往往忽視了對設(shè)計階段成本控制。3、減少管理費用。由于房地產(chǎn)公司涉及行業(yè)與部門非常多，因而控制管理費用也是加強(qiáng)成本控制重要環(huán)節(jié)。管理費用在總成本中波動幅度較大。針對開發(fā)股份，減少管理費用可行辦法是實行財務(wù)上層層審批制度，對各級員工實行限額核銷制。杜絕亂報銷現(xiàn)象，擴(kuò)大公司開發(fā)規(guī)模，實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，減少費用，縮短開發(fā)周期。4、控制負(fù)債比率，拓寬融資渠道，減少財務(wù)成本。普通說來，當(dāng)前房地產(chǎn)公司融資渠道除了間接融資之外，以尋找合伙開發(fā)商和吸取社會剩余資金（或運用銷售資金）為主。無論是直接融資渠道，還是間接融資渠道，只有銷售資金沒有利息，可以減少財務(wù)成本。因而充分運用銷售資金，縮短開發(fā)周期，形成滾動開發(fā)是減少財務(wù)成本有效渠道。建立成本核算和控制體系銜接：1、向前與部門制度制定相聯(lián)系（項目承包制、項目法人制）。2、橫向與業(yè)務(wù)流程再造相聯(lián)系。3、向后與建立核心競爭力相聯(lián)系。（四）再造業(yè)務(wù)流程。業(yè)務(wù)流程混亂無序是絕大多數(shù)公司通病。開發(fā)股份業(yè)務(wù)流程現(xiàn)狀也不例外。1、再造業(yè)務(wù)流程理論根據(jù)：為推動具備戰(zhàn)略意義核心業(yè)務(wù)和新利潤增長點，更敏捷地響應(yīng)顧客需求，提高效率，公司必要積極適應(yīng)市場環(huán)境變化，思考并改進(jìn)運營模式，對原有業(yè)務(wù)流程體系進(jìn)行簡化和完善，并積極進(jìn)行業(yè)務(wù)流程創(chuàng)新，加速使用數(shù)字化工具改造公司本來管理和運營流程。2、再造業(yè)務(wù)流程程序：●既有業(yè)務(wù)流程分析?！癫块T與崗位職能分析?！駝澢骞緲I(yè)務(wù)歸口管理?！窆緦順I(yè)務(wù)流程分析?！駥順I(yè)務(wù)歸口管理設(shè)立?！駱I(yè)務(wù)流程調(diào)節(jié)與重新設(shè)計。3、再造業(yè)務(wù)流程目：組織構(gòu)造實現(xiàn)扁平化，減少中間環(huán)節(jié)和重復(fù)決策。4、再造業(yè)務(wù)流程輔助手段：●網(wǎng)絡(luò)建設(shè)與應(yīng)用和電子商務(wù)發(fā)展也應(yīng)當(dāng)逐漸提到議事日程上來。例如網(wǎng)上招標(biāo)、銷售、采購等可以近一步減少成本，提高市場競爭力。●運用信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立公司管理信息系統(tǒng)。通過公司網(wǎng)站、智能化辦公、管理信息三個子系統(tǒng)以及有效集成，建立共同數(shù)據(jù)庫，用計算機(jī)實現(xiàn)信息存儲互換和使用。使運營過程發(fā)生主線性變化?！窆芾硇畔⑾到y(tǒng)化基本上，完善和優(yōu)化客戶關(guān)系管理系統(tǒng)，使每位員工關(guān)系和資源都成為公司共同財富，形成全員營銷網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。（五）培養(yǎng)公司核心競爭力所謂核心競爭力涉及公司開發(fā)能力，技術(shù)創(chuàng)新能力，組織管理能力以及公司文化建設(shè)。其中，戰(zhàn)略管理能力是核心與核心。也就是說，要實現(xiàn)從以提高效率為核心內(nèi)部系統(tǒng)管理到以提高公司適應(yīng)能力為核心開放系統(tǒng)管理轉(zhuǎn)變，積極從公司整體和長遠(yuǎn)利益出發(fā)，就經(jīng)營目的、內(nèi)部資源及競爭環(huán)境積極適應(yīng)等問題進(jìn)行謀劃和決策，并將戰(zhàn)略思維轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略行動，使每一位員工詳細(xì)工作都成為統(tǒng)一戰(zhàn)略有機(jī)構(gòu)成某些。詳細(xì)到開發(fā)股份，其核心競爭力可以分別從三個核心環(huán)節(jié)入手。土地儲備開發(fā)股份從組建以來，存量土地具備明顯成本優(yōu)勢。然而當(dāng)前國內(nèi)某些都市在房地產(chǎn)成本優(yōu)勢將不再擁有。顯然，國有土地使用權(quán)出讓實行公開招標(biāo)和拍賣將是大勢所趨，不透明，便于暗箱操作合同出讓方式也將被逐漸取消。面對競爭不斷加劇一級市場競爭，公司獲取土地成本不斷升高也將是大勢所趨，土地儲備工作難度加大。特別是開發(fā)股份即將上市