寧波華茂星光大道綜合項目管理初步專項方案

寧波華茂星光大道項目管理初步方案

寧波星光大道項目在寧波市鄞州區(qū)，總建筑面積約5.6萬方。由寧波華茂集團投資開發(fā)。星光大道是寧波獨具特色以時尚時尚為專題“精品式”商業(yè)體驗中心。一、星光大道項目特點（一）星光大道項目含有作為綜合商業(yè)形態(tài)通常特點，即：u在硬件組成上，是由毗鄰建筑群組成。u大。占地面積大，綠化地大，停車場大，建筑規(guī)模大。u多。行業(yè)多，店鋪多，功效多，它是一組零售商店及相關(guān)商業(yè)設(shè)施群體組成。u高。購物環(huán)境要求高，檔次高，價格高，購置力高。（二）星光大道項目標(biāo)專題特色在建筑計劃上，結(jié)合鄞州區(qū)商業(yè)特色，以開放市商業(yè)街MALL底商為根本計劃為多個特色專題區(qū)。欲將星光大道項目打造成全寧波最亮麗商業(yè)風(fēng)景線。二、星光大道項目標(biāo)物業(yè)管理難點經(jīng)過以上對星光大道商業(yè)業(yè)態(tài)及特點分析，星光大道以后日常物業(yè)管理難點或應(yīng)注意問題：1、物業(yè)管理和商業(yè)管理交織一個大型商業(yè)項目正常運行，首先要求事先策劃設(shè)計成功，另外還須實施專業(yè)化管理。把項目標(biāo)管理簡單視為物業(yè)管理或商業(yè)管理全部是錯誤，它幾乎是一門邊緣學(xué)科，物業(yè)管理和商業(yè)管理交織。管理者不僅要確保水、電、空調(diào)、電梯等設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，周圍環(huán)境整齊和安全，還應(yīng)該知曉店鋪經(jīng)營知識，為各零售商提供信息服務(wù)和有參考價值提議，更關(guān)鍵是還在于進(jìn)行統(tǒng)一廣告宣傳及促銷活動，負(fù)責(zé)把用戶引進(jìn)店中來。這就要求管理著含有連續(xù)不停地策劃組織各類節(jié)慶活動能力（不是指簡單住宅小區(qū)小區(qū)文化活動），如明星見面會、現(xiàn)場歌星音樂秀、群眾問題競賽、體育比賽、雜技演出、模特時裝秀、新產(chǎn)品展示會等。2、成本控制星光大道項目正式投入運行后，日客流量將相當(dāng)大，各項設(shè)備設(shè)施使用量大、使用頻率高，且項目采取大開間、開放式建筑空間布局。所以，各項設(shè)備設(shè)施能耗等費用將十分驚人。另外，各類各級管理服務(wù)人員隊伍將十分龐大，人工成本也會成為一筆不菲開支。怎樣有效地降耗節(jié)能、精簡人員，維持收支平衡，并實現(xiàn)既定經(jīng)營指標(biāo)，將是擺在管理者面前一個關(guān)鍵課題。具體方法：一是采取部分行之有效措施如對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行節(jié)能改造、以技術(shù)手段替換部分人力操作等；二是嚴(yán)格管理，編制費用預(yù)算，建立、完善費用審批制度，采取競標(biāo)方法選聘承包商。三、管理總體目標(biāo)及管理理念（一）管理星光大道項目標(biāo)總體目標(biāo)1．項目正式管理后十二個月內(nèi)，達(dá)成ISO9001質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)要求，用戶滿意率應(yīng)達(dá)成96%以上。這是管理星光大道項目標(biāo)初步管理目標(biāo)。2．星光大道項目標(biāo)最高管理目標(biāo)是：在二年至三年內(nèi)實現(xiàn)“個性化服務(wù)”，創(chuàng)建星光大道物業(yè)管理品牌，使“星光大道物業(yè)管理”品牌社會著名度享譽寧波，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益完美統(tǒng)一。（二）管理理念1、團體意識和吃苦精神：在目前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變過程中，團體意識和吃苦精神樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展先決條件?！捌髽I(yè)以人為本、職員以企業(yè)為家”便是其關(guān)鍵表現(xiàn)。

2、個性舒張和競爭機制：在人本企業(yè)中講是怎樣用人，怎樣充足調(diào)動其主動性為企業(yè)發(fā)展做貢獻(xiàn)。個性舒張是對職員活力激發(fā)關(guān)鍵方法，人有不一樣層次需求，職員對自己個性舒張能夠從其愛好方面來發(fā)揮其工作能動性，有利于職員本身素質(zhì)培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能提升；競爭機制是企業(yè)用人關(guān)鍵手段，相馬不如賽馬，賽馬機制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職關(guān)鍵方法。

3、優(yōu)異模式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在目前有多個模式，怎樣才能選擇一條適合企業(yè)本身發(fā)展模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡大事。針對星光大道實際情況，建立以人為中心、強調(diào)服務(wù)、重品牌、適時發(fā)展經(jīng)營模式是其肯定選擇。當(dāng)然再好管理模式也需要大家認(rèn)同標(biāo)準(zhǔn)來對它判定，國際質(zhì)量管理體系（ISO9001：）、環(huán)境管理體系（ISO14000）、職業(yè)健康安全管理體系（OHSAS18000）一體化管理體系無疑是最好選擇，企業(yè)成立開始便導(dǎo)入一體化管理體系，用質(zhì)量管理來確保我們服務(wù)產(chǎn)品完美性。

4、“真切付出、心靈交匯”服務(wù)理念。從本行業(yè)來說，物管企業(yè)和業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一個合作關(guān)系，是企業(yè)怎樣發(fā)明一個環(huán)境使我們合作方很好生活、學(xué)習(xí)、工作，在我們職員營造這種氣氛中和合作方達(dá)成一個了解、協(xié)調(diào)和共識。5、提升科技含量，走智能化、科技型物管之路。主動應(yīng)用優(yōu)異科學(xué)技術(shù)及設(shè)備，加大物業(yè)管理技術(shù)含量，提升物業(yè)管理效率，并有效降低管理成本。另外，經(jīng)過利用現(xiàn)代信息技術(shù)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建立局域網(wǎng)，搭建物業(yè)管理服務(wù)平臺，從而豐富物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和手段。

四、管理服務(wù)內(nèi)容（一）前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容前期介入和物業(yè)接管驗收是維護廣大業(yè)主及物業(yè)使用人正當(dāng)權(quán)益，保障其利益關(guān)鍵步驟，也是搞好以后物管工作前提條件。

1、項目設(shè)計方案提議；

2、施工工程跟進(jìn)及發(fā)覺問題提議并督促整改；

3、參與單項工程甲乙方交接驗收；

4、參與整體工程甲乙方交接驗收；

5、

物業(yè)接管驗收及問題整改、督促；

6、

接收業(yè)主入伙前相關(guān)咨詢；

7、

供業(yè)主入伙前上門服務(wù)。

（二）、業(yè)主入伙管理

1、

辦理業(yè)主入伙及接房相關(guān)手續(xù)；

2、

對業(yè)主及物業(yè)使用人二次裝修進(jìn)行管理。

（三）、正常管理期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

1、公共性服務(wù)

公共性服務(wù)提供常規(guī)性服務(wù)，是為了維護物業(yè)整齊、環(huán)境美化、業(yè)戶生活方便而提供不可少、常常性服務(wù)項目：

（1）房屋建筑本體共用部位維修、養(yǎng)護和管理，包含樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房等。五、合作方法：1、我企業(yè)負(fù)責(zé)組建整個商業(yè)管理團體，對整個項目進(jìn)行全權(quán)管理，開發(fā)商負(fù)責(zé)每個月支付對應(yīng)服務(wù)費用XX元。2