2024年國家開放大學(xué)(電大)-物業(yè)管理(本科)筆試歷年真題薈萃含答案

2024年國家開放大學(xué)(電大)-物業(yè)管理(本科)筆試歷年真題薈萃含答案（圖片大小可自由調(diào)整）答案解析附后卷I一.參考題庫(共25題)1.（）的基本原理是：員工的工作是多方面的，工作業(yè)績也是多維度的，不同個體對同工作得出的印象是不同的。A、360度考核法B、工作標準法C、配對比較法D、功能測評法2.制冷系統(tǒng)由（）、冷凍水管路和（）等三個子系統(tǒng)組成。3.小區(qū)規(guī)劃設(shè)計階段的介入工作重點是什么？4.簡述物業(yè)管理處（中心）的職責。5.產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明是吸收直接投資方式的缺點。6.裝修管理報批的程序如何？需要注意什么問題？7.設(shè)備運行管理是保證設(shè)備正常運行和完好率的重要環(huán)節(jié)，其管理的主要內(nèi)容包括：（）、（）和（）等。8.工業(yè)物業(yè)就是指所有用于或適合于開展工業(yè)活動的場所，包括（）、（）、及其（）。9.一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，具有物業(yè)管理重大事項最終決定權(quán)的是：（）A、業(yè)主委員會B、居委會C、業(yè)主大會D、其他組織10.購進一輛汽車300000元?，用支票支付200000元，余下100000元尚未支付，則會計分錄應(yīng)為（）A、借：銀行存款300000；貸：固定資產(chǎn)200000；應(yīng)付賬款100000B、借：固定資產(chǎn)300000；貸：銀行存款200000；應(yīng)付賬款100000C、借：固定資產(chǎn)200000；應(yīng)付賬款100000；貸：銀行存款300000D、借：應(yīng)付賬款300000；貸：固定資產(chǎn)200000；銀行存款10000011.建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)簡稱為（）。A、SASB、CNSC、OASD、BAS12.試簡述房地產(chǎn)企業(yè)營銷過程的主要程序。13.業(yè)主未按商品房買賣合同的約定付清房款，物業(yè)管理公司有權(quán)拒絕為業(yè)主辦理裝修手續(xù)。14.根據(jù)物業(yè)法律事實發(fā)生是否與物業(yè)管理法律關(guān)系主體的意志有關(guān)可將其分為（）兩大類。15.組織結(jié)構(gòu)扁平化和有機化在物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置中如何應(yīng)用？16.發(fā)生增值稅、消費稅、營業(yè)稅減征時，同時減征城建稅。17.中期預(yù)測是指預(yù)測期在（）的市場預(yù)測。A、一年以上、三年以下B、一年以上、五年以下C、二年以上、四年以下D、二年以上、六年以下18.評標委員會應(yīng)由（）。A、業(yè)主代表組成B、由業(yè)主代表和行政主管部門人員組成C、業(yè)主委員會成員組成D、招標人代表和物業(yè)管理技術(shù)、管理方面的專家組成19.物業(yè)管理企業(yè)所涉及的保險業(yè)務(wù)一般為財產(chǎn)保險。20.請簡述物業(yè)檔案的整理。21.怎樣進行居住區(qū)綠化樹種選擇和植物配置？22.美華物業(yè)企業(yè)全年需要燃料油2500噸，每次訂貨成本500元，每噸燃料儲存成本20元。要求：試計算該企業(yè)的經(jīng)濟訂購批量、全年訂貨總成本、每年最佳訂貨次數(shù)和供應(yīng)間隔期。23.如何進行綠化的設(shè)計和營造？24.物業(yè)管理糾紛的處理方式主要有（）、（）、（）、（）。25.簡述建筑智能化的定義。卷II一.參考題庫(共25題)1.業(yè)主大會的職責是：（）A、制定、修改業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則B、選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作C、與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同D、決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施2.房屋建筑物管理的主要內(nèi)容有（）A、資料檔案管理B、質(zhì)量管理C、運行管理D、維繕管理3.物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)有哪些？4.建筑給水系統(tǒng)按照其用途可分為生活給水系統(tǒng)，生產(chǎn)給水系統(tǒng)，（）三類。A、清潔給水系統(tǒng)B、消防給水系統(tǒng)C、景觀給水系統(tǒng)D、綠化給水系統(tǒng)5.某物業(yè)公司發(fā)行面值為1元的股票1000萬股，籌資總額為2500萬元，籌資費率為5%，已知上一年每股股利為0.8元，以后每年按6%的比率增長。要求：計算該普通股的資金成本。6.電梯的定義是用電力拖動的轎廂運行于鉛垂的或傾斜不大于（）的兩列剛性導(dǎo)軌之間運送乘客或貨物的固定設(shè)備。A、10°B、15°C、20°D、30°7.為了最大限度地降低誤報，目前玻璃破碎報警采用了雙探測技術(shù)。其特點是需要同時探測到破碎時產(chǎn)生的（），才會產(chǎn)生報警信號。A、振蕩和光B、超聲波和音頻C、熱和光D、振蕩和音頻8.收益性物業(yè)管理指以（）為主體對象的物業(yè)管理。9.保險的基本職能是（）A、投資職能B、防災(zāi)防損職能C、分散危險和補償損失職能D、盈利職能10.按所籌資金的權(quán)益性質(zhì)可分為（）A、股權(quán)資本B、外部籌資C、長期資本D、短期資本11.如何理解企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的重要性。12.銀行存款屬于負債類要素。13.與傳統(tǒng)物業(yè)管理相比較，智能建筑物業(yè)管理具有哪些特點？智能建筑物業(yè)管理增加了哪些新內(nèi)容？14.物業(yè)管理正向全方位、多領(lǐng)域挺進 目前，物業(yè)管理已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)與其他服務(wù)業(yè)有機結(jié)合的基礎(chǔ)上快速發(fā)展起來，形成了包括房屋及相關(guān)設(shè)備維修養(yǎng)護、小區(qū)保安、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護、居民生活服務(wù)等眾多服務(wù)內(nèi)容在內(nèi)的綜合配套服務(wù)，成為一個相對獨立的新興行業(yè)。 改革開放以來，深圳、廣州、青島、大連等地先后引入國外和香港的經(jīng)驗，對住宅區(qū)和其他物業(yè)實施社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理，取得了較好的效果。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化、住房產(chǎn)權(quán)多元化格局的逐漸形成和住宅建設(shè)總量的持續(xù)增長，物業(yè)管理體制在全國范圍內(nèi)逐步推開。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2002年底，全國物業(yè)管理實現(xiàn)年產(chǎn)值300億元，物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38％，經(jīng)濟發(fā)達的城市已達50％以上，深圳等城市已超過95％。有關(guān)資料顯示，1994年建設(shè)部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》以來，目前全國已有近萬個5萬平方米以上的新建住宅小區(qū)實行了物業(yè)管理新體制。物業(yè)管理的推進，從根本上改變了新建住宅小區(qū)“一年新、兩年舊、三年破”的狀況。從1997年起，通過環(huán)境整治、完善配套、理順關(guān)系、轉(zhuǎn)換機制，物業(yè)管理也開始在舊住宅小區(qū)得到逐步推廣。此外，物業(yè)管理作為一種新體制也已被工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、商場、辦公樓等各類物業(yè)廣泛采用，并推動了城市公房管理體制和機關(guān)、企業(yè)以及軍隊后勤服務(wù)體制的改革。 在廣東省，自1998年10月，由人大頒布實施了《廣東省物業(yè)管理條例》頒布實施以來，推動了廣東物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展，物業(yè)管理覆蓋面的不斷擴大，繼新建住宅小區(qū)、寫字樓實施物業(yè)管理后，近年一大批舊住宅區(qū)（包括房改房），政府辦公樓，新、舊工業(yè)區(qū)，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)步行街，部隊營房等物業(yè)實施了物業(yè)管理。越來越多的城市政府及有關(guān)部門以及市民對物業(yè)管理的認識加深，重視程度提高，許多城市把它作為提高城市綜合素質(zhì)的重要組成部分。 在天津市，物業(yè)管理工作呈現(xiàn)出起步晚、發(fā)展快的態(tài)勢。全市實施物業(yè)管理的項目已達1450個，面積約6950萬平方米。市區(qū)內(nèi)有物業(yè)管理企業(yè)663家，從業(yè)者4萬余人，營業(yè)額近10億元。經(jīng)過多年的努力，該市現(xiàn)已形成住宅小區(qū)物業(yè)管理快速增長，商貿(mào)辦公、醫(yī)院學(xué)校，工業(yè)倉儲等非住宅物業(yè)管理全面發(fā)展的新格局。天津市大力推進市場化運作模式：一是鼓勵物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)化重組，實施規(guī)模化發(fā)展戰(zhàn)略，努力提高市場的集合度。全市有100多家企業(yè)重組、組建成10家大型物業(yè)管理企業(yè)，其中5家企業(yè)躍升為國家一級企業(yè)。通過重組，3％的企業(yè)市場占有率達到了30％，盈利占全行業(yè)的60％。二是扶優(yōu)扶強，培育龍頭企業(yè)，樹立行業(yè)品牌。三是改革體制，創(chuàng)新機制，積極提高經(jīng)濟運行質(zhì)量。通過推行專業(yè)化、市場化運作，使全市物業(yè)費收繳費提高了10％，物業(yè)管理成本降低了5％。 在上海，全市物業(yè)總量4.01億平方米，納入物業(yè)管理面積3.07億平方米。其中，住宅物業(yè)管理覆蓋面逾80％；非住宅物業(yè)管理覆蓋面逾60％。目前，上海有一級資質(zhì)物業(yè)公司13家，市級以上優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)五百多個。 上海市物業(yè)管理誕生十余年來，物業(yè)公司不僅承擔著小區(qū)的保安、保潔、保綠和維修等工作，而且不斷滿足業(yè)主的其他服務(wù)需求，為居民的安居樂業(yè)發(fā)揮著重要的作用。陸家嘴物業(yè)公司建立了“96916”信息服務(wù)平臺；萬科物業(yè)公司提出了“全心全意全為您”的口號以及“同心圓”服務(wù)計劃等，做足了物業(yè)管理的服務(wù)文章。 非住宅物業(yè)納入了專業(yè)管理。越來越多的工業(yè)廠房、公共建筑、圖書館、書城、大型展覽館、檢察院、法院公務(wù)樓、高科技工業(yè)園區(qū)、城市旅游景觀建筑和道路等，紛紛請來了專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊伍。本市城市規(guī)劃展示館、觀光隧道、上?？萍拣^和磁浮列車（龍陽路段）等公共物業(yè)，均由明華物業(yè)等知名物業(yè)公司管理。據(jù)不完全統(tǒng)計，非住宅物業(yè)納入物業(yè)管理的近五千萬平方米。如今，這類物業(yè)的專業(yè)特色日漸顯露，明華物業(yè)對城市公共建筑的管理、星翔物業(yè)對醫(yī)院廠房的管理和久海金獅物業(yè)對智能化辦公樓的管理，在業(yè)界樹立了一定的品牌特色。9月1日《物業(yè)管理條例》的實施，把非住宅物業(yè)的管理納入了法制化軌道。材料反映了物業(yè)管理的哪些趨勢？15.（）的基本原則是：員工的工作是多方面的，工作業(yè)績也是多緯度的，不同個體對統(tǒng)一工作得出的印象是不同的。A、360度考核B、工作標準法C、配對比較法D、功能測評法16.物業(yè)設(shè)備維護保養(yǎng)一般包括哪些方式？維護保養(yǎng)工作應(yīng)如何實施？17.物業(yè)管理企業(yè)在清潔管理中的“三查”制度是指（）。A、員工自查，領(lǐng)班巡查，部門經(jīng)理抽查B、崗位自查，領(lǐng)班自查，部門經(jīng)理自查C、員工自查，領(lǐng)班自查，部門經(jīng)理自查D、崗位自查，領(lǐng)班自查，部門經(jīng)理抽查18.簡述現(xiàn)代物業(yè)的主要特點。19.空氣中的焓值是指空氣含有的（）。20.以下屬于籌資原則的有（）A、規(guī)模適度B、結(jié)構(gòu)合理C、時機得當D、成本節(jié)約E、依法籌資21.建筑智能化主要由三大系統(tǒng)組成，分別為（）、（）、（）、（）。22.物業(yè)管理活動的內(nèi)容是對房屋、場地、設(shè)施設(shè)備進行維修養(yǎng)護管理，以及維護環(huán)境衛(wèi)生和秩序。23.上海在物業(yè)管理市場化、社會化、專業(yè)化推進分類管理 上海在物業(yè)管理在推進市場化、社會化、專業(yè)化方面采取重點推進的方法。首先在盧灣、普陀區(qū)試行房屋分類管理；然后管修分開，推行專業(yè)化管理；同事考慮在企業(yè)內(nèi)部進一步在機制上、管理上、人員分流上，做了很多探索，通過點面結(jié)合，不斷推廣，上海市在房屋分類管理取得了非常好的成效。 公房改革是一件非常復(fù)雜的事情，改革的結(jié)果是否得到社會承認是改革成敗的關(guān)鍵。去年，新黃浦集團提出在產(chǎn)權(quán)問題上來考慮整個體制和機制的改革，用了一個月時間，對改制方案進行可行性論證，然后才推行。改革一年以來的實踐證明；改革促使物業(yè)管理企業(yè)在思想觀念、管理方法、維修質(zhì)量、服務(wù)水平四個方面發(fā)生了轉(zhuǎn)變，不僅使企業(yè)增強了實力，促進了發(fā)展；而且改善了物業(yè)管理企業(yè)與老百姓的關(guān)系。據(jù)統(tǒng)計，改革后由于維修服務(wù)質(zhì)量上去了，老百姓滿意率高達98%，收租率達98.5%。 上海市在房管行業(yè)轉(zhuǎn)制改革，已經(jīng)做了多方面的探索，包括所有制產(chǎn)權(quán)改革、專業(yè)化推進、房屋分類管理、企業(yè)內(nèi)部深化改革、富余人員分流和整個行業(yè)的考核激勵等。上海市領(lǐng)導(dǎo)就進一步推進上海房管行業(yè)改革提出了三點希望： 第一，以“以民為本”的機制創(chuàng)新做為抓手，推進公房管理市場化。要以江澤民總書記“三個代表”重要思想為總的知道思想，結(jié)合房管行業(yè)的特點，以“以民為本”機制創(chuàng)新為抓手，進一步推進改革，為老百姓帶來更多的實惠和便利。要充分認識到現(xiàn)有公房物業(yè)的老化狀況，兼顧老百姓的實際生活水平，執(zhí)行市局關(guān)于公房租金60%以上用于房屋維修的要求，做到開源節(jié)流，降低成本，盡可能提高房屋維修率，降低返修率；同時，要嚴格執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范，改進服務(wù)方式，完善“一門式”服務(wù)規(guī)范，盡可能地滿足老百姓的合理需求。 第二，在處理和社區(qū)管理的關(guān)系上，要充分依靠街道、居委會。物業(yè)管理是社區(qū)管理的基礎(chǔ)，是社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的重要組成部分，也是社區(qū)精神文明創(chuàng)建的重要力量。要在街道、居委會的配合支持下，理順小區(qū)管理體制，改變“一個管理區(qū)域有多家物業(yè)公司管理”的狀況，這個問題不解決，互相推諉扯皮，物業(yè)管理很難上檔次。同時，要加大整治環(huán)境差、服務(wù)差、管理差的“三差”小區(qū)的力度。積極參與文明小區(qū)的創(chuàng)建，為老百姓創(chuàng)造和保持一個安全、整潔和舒適的居住環(huán)境。 第三，抓住新一輪房地產(chǎn)開發(fā)和舊區(qū)改造的機遇，探索規(guī)模化、專業(yè)化、品牌化發(fā)展之路。集團所屬的轉(zhuǎn)制物業(yè)管理企業(yè)，要用市場配置手段，通過改造、改組、兼并和聯(lián)合等手段，做大企業(yè)規(guī)模，實行連鎖經(jīng)營管理，積極參與物業(yè)管理市場競爭。同時，要在充分市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，利用管理直管公房的技術(shù)優(yōu)勢，組建專業(yè)公司，做響專業(yè)品牌，使之符合物業(yè)管理市場發(fā)展的方向。你認為上海市在物業(yè)分類管理方面還應(yīng)做好哪些工作？24.停車場管理系統(tǒng)的管理與維護要求中對入口、出口控制器等設(shè)備每月必須有（）次檢查。A、1次B、2次C、3次D、4次25.CATV是（）。A、無線電視B、數(shù)碼電視C、有線電視D、收費電視卷III一.參考題庫(共25題)1.我國電網(wǎng)的頻率標準是（）。A、40HzB、50HzC、60HzD、70Hz2.下列項目，能夠在企業(yè)所得稅前扣除的稅種有（）A、資源稅B、增值稅C、土地增值稅D、消費稅E、營業(yè)稅3.業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。4.建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的（）。A、公共停車場B、商業(yè)服務(wù)設(shè)施C、物業(yè)管理用房D、公共場所綠地5.散熱器是供暖系統(tǒng)中的熱負荷設(shè)備，負責將（）熱水或蒸氣所攜帶的熱量傳遞給（），達到供暖的目的。6.房地產(chǎn)開發(fā)的首要因素是（）A、項目位置的確定B、項目的建筑設(shè)計風(fēng)格C、項目的配套設(shè)施D、項目的物業(yè)管理7.簡述環(huán)境衛(wèi)生管理的工作范圍和主要內(nèi)容。8.居住物業(yè)按建設(shè)時間可分為（）。A、新建居住物業(yè)B、原有居住物業(yè)C、舊城區(qū)的居住物業(yè)D、開發(fā)區(qū)居住物業(yè)9.固定預(yù)算又稱（）。10.《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》劃分的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級有（）。A、一級資質(zhì)B、二級資質(zhì)C、三級資質(zhì)D、臨時資質(zhì)11.分析研究營銷環(huán)境能幫助企業(yè)避開或減輕不利于企業(yè)發(fā)展的（）。A、機會B、威脅C、破產(chǎn)D、打擊12.簡述居住物業(yè)管理的特性。13.高壓貢燈中的高壓主要是形容（）。A、高電壓B、高氣壓C、發(fā)光效率高D、啟動頻率高14.環(huán)境衛(wèi)生的管理工作有哪些內(nèi)容？15.表明企業(yè)管理人員經(jīng)營管理、運用資金能力稱為獲利能力。16.與其他物業(yè)相比，特種物業(yè)管理的特點開發(fā)區(qū)別在哪里？17.公共秩序18.（）是業(yè)主團體應(yīng)當遵循的基本*行為準則。它貫穿于業(yè)主自治自律的全過程。19.房地產(chǎn)市場營銷的顧客劃分為（）、（）、（）以及（）四類。20.防雷接閃器的規(guī)格可用滾球法進行確定，那么第一類防雷建筑物所需的接閃器規(guī)格的滾球半徑是（）。A、30mB、45mC、60mD、100m21.股權(quán)資本對于出資方的立場是一種高成本、低風(fēng)險的資本。22.（）系統(tǒng)，即電子自動定貨系統(tǒng)，它的是指企業(yè)間利用通訊網(wǎng)絡(luò)（VAN或互聯(lián)網(wǎng)）和終端設(shè)備以在線聯(lián)結(jié)（ON-LINE）方式進行訂貨作業(yè)和訂貨信息交換的系統(tǒng)。A、POS系統(tǒng)B、EOS系統(tǒng)C、VAN系統(tǒng)D、EDI系統(tǒng)23.左式大便器按沖洗的水力原理可分為（）和（）兩種。24.服務(wù)標準化是指服務(wù)機構(gòu)系統(tǒng)地建立（）并用其來規(guī)范服務(wù)人員的行為。25.業(yè)主委員會委員有下列（）情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止。A、因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的B、無故缺席業(yè)主委員會會議累計三次以上的C、有犯罪行為的D、拒不履行業(yè)主義務(wù)的E、因疾病等原因喪失履行職責能力的卷I參考答案一.參考題庫1.參考答案:A2.參考答案:制冷裝置；冷卻機管路3.參考答案: 小區(qū)規(guī)劃階段的早期介入，物業(yè)公司主要充當顧問角色，介入工作體現(xiàn)在以下幾點： （1）評價規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計布局是否合理、配套是否齊全、使用功能是否完善等。 （2）評價小區(qū)日后的管理、保安、消防和維修服務(wù)等能否經(jīng)濟、有效、便于操作等。 （3）評價設(shè)備配置的容量選擇和相關(guān)服務(wù)的有效性，評價安全控制系統(tǒng)，確保設(shè)備、服務(wù)和安全之間的銜接，使整個小區(qū)運作暢通。 （4）指出設(shè)計中遺漏的工程項目。如泵房排水地漏、水錘消除裝置等。 （5）從美觀和效益上評價小區(qū)環(huán)境綠化設(shè)計與布置。4.參考答案: 物業(yè)管理工作不僅是對物業(yè)本身的管理，更重要的是對物業(yè)的業(yè)主和非業(yè)主使用人提供綜合服務(wù)。管理處是整個物業(yè)管理企業(yè)指揮鏈的終端，管理處的員工處于直接面對業(yè)主和用戶的第一線，在管理中起著執(zhí)行實際操作和協(xié)調(diào)的作用。物業(yè)管理處的主要職責包括： （1）全力做好公共服務(wù)工作。 （2）根據(jù)條件和業(yè)主需要積極開展專項服務(wù)和特約服務(wù)。 （3）組織業(yè)主和用戶開展社區(qū)文化活動，促使住戶間建立友好和諧的鄰里關(guān)系。 （4）協(xié)助政府職能部門履行職責進行社會綜合管理。 （5）完成企業(yè)總部下達的工作任務(wù)。5.參考答案:正確6.參考答案: 業(yè)主在裝修房屋前，需到所在小區(qū)（大廈）管理處進行申報，在裝修方案獲批準后，方可進場裝修。裝修管理的報批的步驟如下圖： 在上圖中需要注意的是： （1）在交樓后，業(yè)主裝修前，應(yīng)制定適合本小區(qū)的書面裝修管理規(guī)定（例如《裝修手冊》，在業(yè)主申請裝修前予以準確詳細說明，避免日后出現(xiàn)不必要的爭執(zhí)。 （2）對于業(yè)主提供的圖紙資料，應(yīng)進行仔細審讀，除了不能違章外，還應(yīng)考慮到是否對其他住戶帶來影響，避免裝修完成后引起糾紛。 （3）對于有特殊裝修要求的業(yè)主（例如設(shè)水池），除了要求業(yè)主提供重新設(shè)計的審批圖紙外，還應(yīng)要求其簽署責任追究保證書。 （4）明確消防責任，裝修工地應(yīng)配備滅火筒。7.參考答案:制定系統(tǒng)操作規(guī)程；操作員責任界面；交接班制度8.參考答案:土地；建筑物；輔助設(shè)施9.參考答案:C10.參考答案:B11.參考答案:D12.參考答案: 房地產(chǎn)企業(yè)營銷過程的主要程序有： A.分析市場機會 B.研究和選擇目標市場 C.市場定位 D.制定市場營銷組合 E.安排企業(yè)營銷預(yù)算13.參考答案:錯誤14.參考答案:法律事實和法律行為15.參考答案: ①根據(jù)企業(yè)化原則，科學(xué)設(shè)置組織機構(gòu)，建立柔性管理制度。 ②根據(jù)專業(yè)化原則，盡量實現(xiàn)組織結(jié)構(gòu)扁平化，提高員工的工作積極性 ③根據(jù)社會化原則，既要合理分工，又要互相配合。16.參考答案:正確17.參考答案:B18.參考答案:D19.參考答案:正確20.參考答案: （1）物業(yè)檔案的整理要求： 整理工作就是將處于零亂狀態(tài)和需要進一步條理化的檔案進行基本的分類、組合、排 列和編目，使之系統(tǒng)化。 要求做到：分類科學(xué)，組卷合理，排列有序，保管期限準確，裝訂整齊、牢固，案 卷封面、脊背、卷內(nèi)目錄和備考表（異動記錄）填制準確、字跡工整、圖樣清晰，載體和裝具質(zhì)地優(yōu)良，便于保管和利用。 （2）設(shè)備檔案管理 設(shè)備的標識、建帳和資料的管理 ①設(shè)備的標識： 所有設(shè)備實現(xiàn)單機懸掛《設(shè)備卡》，標識該機的編號、技術(shù)資料、責任人、運行狀況等。 ②設(shè)備的建帳： 建立《機電設(shè)備臺帳》，臺帳內(nèi)容包括：設(shè)備名稱、統(tǒng)一編號、型號、生產(chǎn)廠家、技術(shù)資料、保養(yǎng)人等。 ③設(shè)備資料的歸檔： 每臺設(shè)備資料依次編入：每臺設(shè)備所涉及的設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表、設(shè)備檢查保養(yǎng)表、機電設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表及說明書、合格證等。21.參考答案: 居住區(qū)綠化樹種選擇和植物配置如下： （1）大面積綠化的選擇和配置。對于大面積綠化，應(yīng)選擇易長、易管、少修剪、少蟲害、有特色的優(yōu)良品種，一般以喬木為主，也可考慮一些有經(jīng)濟價值的植物，一些重點綠化地段，如居住區(qū)入口，公共活動中心，可選種一些觀賞性的喬灌木或少量花卉。 （2）公共娛樂場所綠化的選擇和配置。樹種可選用速生和慢生相結(jié)合，以速生為主，以迅速形成環(huán)境綠化。 （3）宅旁庭院綠化的選擇和配置。應(yīng)考慮四季景色變化，可采用喬木與灌木，常綠與落葉，以及不同樹姿和色彩變化的樹種，搭配組合，力求四季常青，鮮花常開，以豐富居住環(huán)境。 （4）行道路旁綠化的選擇和配置。人行道上的樹木宜選用遮陽力強的落葉喬木，老年兒童休憩、游戲場所路旁忌用有毒或帶刺的植物。運動場地行道則應(yīng)避免大量揚花、落果、落花的樹木等。22.參考答案: 23.參考答案: 進行綠化的設(shè)計和營造應(yīng)注意以下幾點： （1）設(shè)計要求。綠化設(shè)計的原則是“適用、經(jīng)濟、美觀”有機的結(jié)合起來，小區(qū)的園林綠化，要根據(jù)小區(qū)的特點，設(shè)置精巧的園林藝術(shù)小品和豐富多彩的園林植物進行綠化設(shè)計，使其形成優(yōu)美清新的環(huán)境。對綠化的設(shè)計要求，要做到遮蔭、降溫、減少噪聲、防塵、增加濕度、防火等，重點美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。小區(qū)綠化的設(shè)計要注意與周圍建筑風(fēng)格的搭配，還要注意周圍的大環(huán)境要求，根據(jù)不同的功效進行適宜的綠化和小品布置。 （2）植物選擇。園林綠化中有植物、建筑、小品、山石、水體、道路的項目，但植物是其主體，適宜的植物可以充分發(fā)揮綠化的功效，美化環(huán)境，改善居住條件。所以在植物的選擇上必須根據(jù)其原有的環(huán)境特性做好選用工作。 （3）配置方式。小區(qū)園林綠化布置可采用規(guī)則式和自然式兩種格式，接近房屋建筑物的采用規(guī)則式，遠離房屋的采用自然式。二者結(jié)合起來則形成混合園林。綠化植物配置，不僅要取得綠的效果，還要給人以美的享受，所以必須考慮植物的外形、賞色等方面的特性，仔細選擇，合理配置。 （4）施工重點。為達到綠化美化和改善環(huán)境的目的，除良好的設(shè)計外，施工是一個重要的環(huán)節(jié)，直接影響工程的質(zhì)量與日后的管護工作，影響花木的生長及綠地美化的效果和各種功能的發(fā)揮，在具體施工過程中必須嚴格按照設(shè)計圖樣施工，確保工作質(zhì)量。24.參考答案:自決與協(xié)商；調(diào)解；仲裁；訴訟25.參考答案:建筑智能化的定義是：智能建筑是以建筑為平臺，兼?zhèn)浣ㄖO(shè)備、辦公自動化及通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，集結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)、管理及它們之間的最優(yōu)化組合，向人們提供一個安全、高效、舒適、便利的建筑環(huán)境。卷II參考答案一.參考題庫1.參考答案:A,B,D2.參考答案:A,B,D3.參考答案: 物業(yè)管理的運作。既是管理思想的體現(xiàn)，又是管理理論的實踐，是全部物業(yè)管理活動的總和。為保證物業(yè)管理有條不紊地順利啟動和正常進行，從規(guī)劃設(shè)計開始到管理工作的全面運作，有若于環(huán)節(jié)不容忽視。這些基本環(huán)節(jié)分別包括： （1）物業(yè)管理的策劃階段。第一階段的工作包括物業(yè)管理的前期介入；制定物業(yè)管理方案；選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)等3個基本環(huán)節(jié)。 （2）物業(yè)管理的前期準備階段。物業(yè)管理的前期準備工作包括物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的機構(gòu)設(shè)置與擬定人員編制；物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn)；規(guī)章制度的制定；物業(yè)租售的介入等四個基本環(huán)節(jié)。 （3）物業(yè)管理的啟動階段。物業(yè)管理的全面正式啟動以物業(yè)的接受驗收為標志，從物業(yè)的接管驗收開始到業(yè)主委員會的正式成立，包括物業(yè)的接管驗收、用戶入住、產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立、首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的正式成立等四個基本環(huán)節(jié)。 （4）物業(yè)管理的日常動作階段。物業(yè)管理的日常動作階段包括日常的綜合服務(wù)與管理和系統(tǒng)的協(xié)調(diào)兩個環(huán)節(jié)。4.參考答案:B5.參考答案:普通股的資金成本（K）=[0.8（1+6%）×1000/2500（1-5%）]+6%=848/2375+6%=41.71%6.參考答案:B7.參考答案:B8.參考答案:經(jīng)營性房屋9.參考答案:C10.參考答案:A11.參考答案: A.企業(yè)站略規(guī)劃是企業(yè)生存發(fā)展的出發(fā)點。 B.企業(yè)站略規(guī)劃有利于增強企業(yè)的應(yīng)變能力 C.企業(yè)站略規(guī)劃有利于發(fā)揮企業(yè)的相對優(yōu)勢 D.企業(yè)站略規(guī)劃有利于提高企業(yè)的經(jīng)營管理能力 E.企業(yè)站略規(guī)劃有利于增加企業(yè)利潤12.參考答案:錯誤13.參考答案: 建筑智能化物業(yè)具有以下特點： （1）管理對象不同：建筑智能化物業(yè)管理對象是各種智能化系統(tǒng)； （2）維護方式不同：因為智能化系統(tǒng)加強了建筑運行效果和管理功能，使得很多智能化建筑的日常運轉(zhuǎn)已經(jīng)離不開智能化系統(tǒng)的持續(xù)性運行。 （3）專業(yè)人才的要求不同：建筑智能化系統(tǒng)以微電子技術(shù)為主體的特點，使得傳統(tǒng)的建筑行業(yè)從原來的土建和機電設(shè)備領(lǐng)域，擴展到電子技術(shù)，增加通信、自動化、信息技術(shù)等專業(yè)。 （4）智能系統(tǒng)對物業(yè)管理帶來了變化，把原來傳統(tǒng)的機房現(xiàn)場的隱性檢查轉(zhuǎn)化成為遠程的實時監(jiān)控。 智能建筑物業(yè)管理增加的內(nèi)容：如固定資產(chǎn)管理、租賃業(yè)務(wù)的管理、同時賦予日常管理、安全保衛(wèi)、設(shè)備運行和維護新的管理內(nèi)容和方式。14.參考答案: 以上材料反映了我國物業(yè)管理的分類管理新趨向，現(xiàn)代社會物業(yè)的多樣性、復(fù)雜性和動態(tài)性特性，以及物業(yè)管理企業(yè)化、社會化、專業(yè)化的要求，決定了物業(yè)管理工作的分類管理、細化管理的必然趨向。具體有 （1）物業(yè)市場細分化。 （2）物業(yè)管理專業(yè)化與專門化。 （3）物業(yè)服務(wù)單一化、個性化。 （4）管理的社會化。15.參考答案:A16.參考答案: 物業(yè)設(shè)備維護保養(yǎng)一般包括：清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查。 維護保養(yǎng)工作主要分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種。 1、日常維護保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對設(shè)備進行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時巡視記錄各運動參數(shù)，隨時注意運行中有無異專聲、震動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設(shè)備做好清潔工作。 2、定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主，檢修人員協(xié)助進行的。它是有計劃地將設(shè)備停止運行，進行維護保養(yǎng)。根據(jù)設(shè)備的用途，結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度，維護工作量及人員的技術(shù)水平等，來決定維護的間隔周期和維護停機時間。17.參考答案:A18.參考答案: 隨著新世紀的到來，人們的生產(chǎn)、生活發(fā)生了許多重大變化，為人