天海順第二策劃案樣本

前言本方案為項(xiàng)目整體推廣思路，詳細(xì)工作開展以此方案為理論根據(jù)，分階段分內(nèi)容詳細(xì)細(xì)節(jié)安排詳見各階段詳細(xì)籌劃與方案，如每月報(bào)廣方略詳見每月報(bào)廣推廣籌劃，詳細(xì)活動(dòng)方略詳見每月活動(dòng)籌劃和方案。本報(bào)告要闡述內(nèi)容重要如下三個(gè)問題：咱們究竟要做什么樣產(chǎn)品？咱們產(chǎn)品究竟要銷售給誰？咱們產(chǎn)品如何能銷售出去？在對(duì)項(xiàng)目周邊地塊進(jìn)行詳細(xì)考察、對(duì)市場(chǎng)上同類產(chǎn)品進(jìn)行詳盡調(diào)查并在所做分析基本上，形成當(dāng)前這個(gè)方案。推廣方案地實(shí)行必要與項(xiàng)目工程進(jìn)度緊密結(jié)合，工程進(jìn)度以及準(zhǔn)備配合工作進(jìn)展將會(huì)直接影響本項(xiàng)目推廣節(jié)奏，因而在實(shí)踐推廣銷售中，本策劃案將會(huì)隨著工程進(jìn)度以及銷售準(zhǔn)備工作完畢狀況隨時(shí)做出調(diào)節(jié)。目錄第一某些市場(chǎng)調(diào)研狀況分析………3第二某些項(xiàng)目區(qū)域概況分析……….10第三某些項(xiàng)目定位篇……………20第四某些產(chǎn)品定位篇…………………26第五某些銷售方略篇…………………33第六某些推廣方略篇…42第一某些市場(chǎng)調(diào)研狀況分析——市場(chǎng)上其她項(xiàng)目怎么樣？一酒店式公寓基本特性基本特性詳細(xì)體現(xiàn)產(chǎn)品特性“酒店式服務(wù)，公寓式管理”星級(jí)酒店服務(wù)和物業(yè)統(tǒng)一管理具備信息時(shí)代寫字樓商務(wù)服務(wù)特點(diǎn)集住宅、酒店、會(huì)所等各種功能于一體戶型和配套滿足使用者個(gè)性需求戶型（幾十到幾百平米不等）統(tǒng)一精裝修，并提供全套家具和電器強(qiáng)調(diào)個(gè)性，不同戶型也有不同格調(diào)擁有銀行、會(huì)所、小型超市等附屬設(shè)施設(shè)計(jì)和物業(yè)管理設(shè)計(jì)個(gè)性化——由客戶群消費(fèi)習(xí)性決定物業(yè)管理水平星級(jí)化——由星級(jí)酒店直接管理或由有酒店背景物業(yè)公司進(jìn)行管理適合居住自由以便，價(jià)格比酒店要便宜，卻隨時(shí)可以得到酒店式各種服務(wù)公共設(shè)施均類似于酒店，因此可以彰顯居住者身份和氣質(zhì)可以滿足對(duì)生活質(zhì)量規(guī)定較高特定人群特定需求適合投資增值潛力大，投資回報(bào)高與老式酒店相比，酒店式公寓在硬件上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌，除提供老式酒店式服務(wù)之外，更重要是向客人提供家庭住房格局和家居感覺酒店式公寓是投資置業(yè)上選，由于此類物業(yè)投資對(duì)多數(shù)人而言，具備超值回報(bào)空間，并且，酒店式公寓好管理、易出租等長(zhǎng)處也是其她物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目難以比擬市場(chǎng)潛力大經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，旅游業(yè)高速發(fā)展，招商引資力度加強(qiáng)，高檔商務(wù)、管理、技術(shù)人員將會(huì)增多，她們對(duì)物業(yè)規(guī)定較高，特別是某些合資公司高檔管理人員往往渴求生活高品質(zhì)，對(duì)公寓整體環(huán)境也體現(xiàn)出很高熱忱，而酒店式公寓恰恰滿足了這一需求增值空間大作為房地產(chǎn)產(chǎn)品中一種，具備房地產(chǎn)產(chǎn)品高增值性特點(diǎn)，況且與住宅和酒店有著明顯區(qū)別，有著獨(dú)有發(fā)展空間二北京酒店式公寓市場(chǎng)調(diào)研狀況分析由于本區(qū)域內(nèi)沒有相類似物業(yè)形態(tài)存在，因而，咱們?cè)诰嚯x本區(qū)區(qū)域相對(duì)比較近亞奧板塊、燕莎板塊和麗都板塊共選取五個(gè)項(xiàng)目作為參照物對(duì)北京酒店式公寓市場(chǎng)進(jìn)行分析：項(xiàng)目位置價(jià)格開發(fā)商物業(yè)管理戶型裘馬都三元橋外27000新威地產(chǎn)賓至凱悅單間/一居榮尊堡亞運(yùn)村23000新榮地產(chǎn)百年城堡二居以上燕莎CLASS新源里27000華盈置地待定單間/一居MASTER領(lǐng)寓左家莊29000東方鴻銘法國(guó)LINK一居/二居麗都東鎮(zhèn)麗都飯店東16800晨谷苑地產(chǎn)待定單間表一：北京市酒店式公寓市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容項(xiàng)目建筑面積（平米）裝修原則入住時(shí)間亮點(diǎn)裘馬都166834精裝精配（除電視）6月戶型設(shè)計(jì)合理，采光好榮尊堡180000精裝精配（除電視）6月裝修豪華，臨近奧運(yùn)村、會(huì)所燕莎CLASS11350精裝精配（除電視）6月區(qū)位優(yōu)勢(shì)、周遍商業(yè)配套設(shè)施齊全MASTER領(lǐng)寓——精裝精配6月細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)合理、空間運(yùn)用度大麗都東鎮(zhèn)65647精裝精配（除電視）待定周邊自然環(huán)境較好、接近機(jī)場(chǎng)表二：北京市酒店式公寓市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目與否包租回報(bào)率與否代租代租收費(fèi)客戶群體裘馬都不包租無代租一種月外籍人士投資型買家榮尊堡包租保證10%代租一種半月外籍人士投資型買家燕莎CLASS包租保證6%代租一種月外籍人士投資型買家MASTER領(lǐng)寓包租7800元/月代租一種月投資型買家麗都東鎮(zhèn)包租待定代租待定投資型買家表三；北京市酒店式公寓市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目銷售套數(shù)銷售時(shí)間已銷售套數(shù)銷售進(jìn)度裘馬都636戶/10/13約三分之二比較快榮尊堡640戶/9/8約一半普通燕莎CLASS155戶/10/27約四分之三比較快MASTER320戶/11/23約一半比較快麗都東鎮(zhèn)待定待定待定待定表四；北京市酒店式公寓市場(chǎng)調(diào)研燕莎CLASS實(shí)景照片燕莎CLASS銷售中心外景（琨莎中心B座三層）MASTER領(lǐng)寓外景（一）MASTER領(lǐng)寓外景（二）調(diào)研結(jié)論：從以上表格記錄中咱們可以看出，在北京同類物業(yè)市場(chǎng)中，有許多共同東西可以進(jìn)行總結(jié)：1、當(dāng)前調(diào)研各個(gè)項(xiàng)目均有保證收益辦法，采用包租或者代租方式，收益回報(bào)率集中在5%——6%之間，包租或者代租合同期限基本上是三年或者五年。2、各個(gè)項(xiàng)目聘請(qǐng)物業(yè)管理公司均有酒店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，并且各個(gè)項(xiàng)目所聘請(qǐng)物業(yè)公司在業(yè)界都非常有名，這點(diǎn)為項(xiàng)目增色不少，同步各個(gè)項(xiàng)目在銷售時(shí)都把這點(diǎn)當(dāng)成本項(xiàng)目一種亮點(diǎn)加以宣傳，力圖傳達(dá)給消費(fèi)者明確信息。3、項(xiàng)目交房原則都是精裝、精配，但是除了MASTER領(lǐng)寓外都不約而同把電視刨除在統(tǒng)一配套之外；各個(gè)項(xiàng)目裝修基本上都使用外國(guó)或者國(guó)產(chǎn)名牌產(chǎn)品；各個(gè)項(xiàng)目都非常注重對(duì)廚房包裝，力圖在品質(zhì)上把自己項(xiàng)目建成精品。4、各個(gè)項(xiàng)當(dāng)前期認(rèn)購(gòu)時(shí)間都比較長(zhǎng)，基本上在準(zhǔn)現(xiàn)房階段才開始開盤銷售，在開盤之前最大限度積攢人氣，以達(dá)到開盤后熱銷、實(shí)現(xiàn)開發(fā)商收益最大化目。5、價(jià)格方略上，都采用低開高走方略，先后加價(jià)時(shí)間不等，但初次加價(jià)基本上都在開盤后一種月左右，也就是廣告效果開始顯現(xiàn)之后，加價(jià)幅度也不盡相似，但至少都在500元/平米以上。6、戶型對(duì)銷售有很大影響，戶型同銷售速度基本上呈反比，也就是小戶型單元銷售速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于大戶型單元。第二某些項(xiàng)目區(qū)域概況——咱們項(xiàng)目怎么樣？一項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位置：北京市順義區(qū)南法信鎮(zhèn)劉家河村本項(xiàng)目占地面積：14106平方米本項(xiàng)目建筑面積：34568平方米本項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境：位于順義臨空產(chǎn)業(yè)圈內(nèi)，毗鄰首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)、空港工業(yè)開發(fā)區(qū)、天竺出口加工區(qū)、空港物流基地、林河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、中華人民共和國(guó)國(guó)際展覽中心新館、北京汽車生產(chǎn)基地、國(guó)門商務(wù)區(qū)以及溫榆河生態(tài)走廊等八大功能板塊。在順義區(qū)——規(guī)劃中，南法信鎮(zhèn)將成為順義新城區(qū)中心地帶，同步隨著空港物流園擴(kuò)大，在將來不久時(shí)間里，劉家河村將要進(jìn)行拆遷。因而，在將來發(fā)展中，本區(qū)域?qū)?huì)成為北京范疇內(nèi)經(jīng)濟(jì)最有活力一種區(qū)域，將來發(fā)展不可限量，存在開發(fā)項(xiàng)目巨大需求。本項(xiàng)目周邊自然環(huán)境：本項(xiàng)目位于劉家河村北、順榆路南側(cè)空港物流園區(qū)邊沿地帶，路北是物流園區(qū)和晨光工業(yè)用地。南法信鎮(zhèn)地理位置在溫榆河和潮白河之間，本區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)美，完全能切合將來業(yè)主對(duì)生活環(huán)境嚴(yán)格規(guī)定。本項(xiàng)目附屬配套設(shè)施：本項(xiàng)目周邊教誨設(shè)施幼兒園南法信鎮(zhèn)中心幼兒園、區(qū)社幼兒園等小學(xué)南法信鎮(zhèn)中心小學(xué)、順義回民小學(xué)、東風(fēng)小學(xué)等中學(xué)南法信中學(xué)、順義二中、順義一中、順義三中檔本項(xiàng)目周邊醫(yī)療設(shè)施社區(qū)衛(wèi)生中心南法信鎮(zhèn)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、中奧肝病醫(yī)院等醫(yī)院鐵道十六局醫(yī)院、順義區(qū)醫(yī)院等項(xiàng)目周邊生活?yuàn)蕵吩O(shè)施娛樂設(shè)施北京高爾夫俱樂部、天竺高爾夫俱樂部、鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部等體育設(shè)施國(guó)家奧林匹克水上運(yùn)動(dòng)中心、順義體育場(chǎng)等商業(yè)設(shè)施順義西單商場(chǎng)、國(guó)泰廣場(chǎng)、隆華購(gòu)物中心等本項(xiàng)目周邊道路交通：高速公路：機(jī)場(chǎng)高速公路、京承高速公路、六環(huán)路地鐵輕軌：正在建設(shè)中機(jī)場(chǎng)輕軌和順義支線國(guó)道：101國(guó)道公共交通：915路：東直門外——南彩汽車站918路：東直門外——平谷汽車站918支：東直門外——金海湖923路：東直門外——吳雄寺934路：東直門外——焦莊戶955路：東直門外——公房太陽城970路：東直門外——密云汽車站順義16路：順義汽車站——順義車管所順義16路支：順義董各莊——順義臨河村順義18路：順義李遂——吉祥莊順義2路：馮家營(yíng)——沿河二項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)分析（S）交通優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目所在區(qū)域具備發(fā)達(dá)完善交通通道，各種交通形態(tài)在此地交流融會(huì)，構(gòu)成四通八達(dá)立體交通網(wǎng)絡(luò)。航空：本項(xiàng)目正對(duì)首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)北大門，無論是到國(guó)內(nèi)還是到國(guó)外，飛翔藍(lán)天銀鷹會(huì)帶你任意所至航海：本項(xiàng)目距離中華人民共和國(guó)北方最大海港——天津國(guó)際港僅90公里之遙陸地：發(fā)達(dá)完善陸路交通是本案一種亮點(diǎn)，無論是高速公路——機(jī)場(chǎng)高速、京承高速，還是規(guī)劃建設(shè)中軌道交通——機(jī)場(chǎng)輕軌、順義支線，無論是101國(guó)道還是往來順暢都市迅速交通通道——六環(huán)、京平路、京順路，都非常以便。無論你是到國(guó)內(nèi)外其她都市，還是到北京都市中心任意角落，都可以瞬間直達(dá)。這樣便利交通可以使咱們跳出都市看都市，站在都市之上看都市。本地出發(fā)到達(dá)其她地區(qū)需要時(shí)間順義中心城區(qū)5分鐘首都機(jī)場(chǎng)10分鐘中央酒店區(qū)（三元橋）20分鐘CBD商務(wù)區(qū)20分鐘懷柔、平谷、昌平等其她區(qū)縣40分鐘項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)勢(shì)：在順義區(qū)新城規(guī)劃（—）中，順義區(qū)要構(gòu)建“一港、兩河、三區(qū)、四鎮(zhèn)”區(qū)域空間總體布局，形成“一港”即首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)及臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)為發(fā)展樞紐核心新城規(guī)劃局面，位于潮白河風(fēng)景區(qū)和溫榆河綠色生態(tài)走廊之間南法信空港區(qū)成為順義新城重要載體。以南法信鎮(zhèn)為中心空港區(qū)承擔(dān)國(guó)際樞紐機(jī)場(chǎng)和臨空產(chǎn)業(yè)（涉及會(huì)展、空港商務(wù)等在內(nèi)當(dāng)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)等）重要職能。當(dāng)前，本項(xiàng)目周邊匯集了燕京啤酒、北京當(dāng)代汽車、日本松下、空港股份、曙光電機(jī)、中外運(yùn)空運(yùn)、大田快運(yùn)、聯(lián)邦快運(yùn)等世界級(jí)大公司，活力無限，而將來發(fā)展更是不可限量。項(xiàng)目周邊自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目處在潮白河自然風(fēng)景區(qū)和溫榆河綠色生態(tài)走廊之間，小中河是中心城區(qū)西部一條重要河流，將來規(guī)劃建設(shè)成為自然風(fēng)光河道；城北減河是小中河向潮白河分洪通道，是南法信鎮(zhèn)綠色生態(tài)屏障，規(guī)劃建設(shè)成為生態(tài)型河流。小中河和減河兩側(cè)建設(shè)30——40米綠化隔離帶，潮白河和溫榆河兩岸綠化隔離帶在100-200米，可以說，這為本案提供了較好外部自然環(huán)境支撐。項(xiàng)目配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目位于空港國(guó)際物流園內(nèi)，園內(nèi)各種基本建設(shè)配套設(shè)施已經(jīng)完全到位，郵政、快遞、票務(wù)、銀行等一應(yīng)俱全，電信、電力、有線電視、下水等均已齊備。本案距離順義城區(qū)僅僅三公里，距離以燕莎和亮馬河為中心國(guó)門商圈也僅有三十公里距離，順義城區(qū)西單商場(chǎng)、國(guó)政策優(yōu)勢(shì)：當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策深刻影響，特別是對(duì)購(gòu)房者資金限制越來越緊，由于酒店式公寓屬于商業(yè)性質(zhì)因素，不受國(guó)家關(guān)于居民第二套房屋買賣限制，因而在住宅投資被抑制后，必將受到市場(chǎng)歡迎。源于產(chǎn)品希缺性和高原則酒店服務(wù)，以及區(qū)域內(nèi)良好涉外氛圍，讓酒店式公寓具備了投資、保值、收益、租住、無風(fēng)險(xiǎn)五大投資特色?，F(xiàn)下，投資酒店式公寓以近成為諸多投資人士首選方式。2、項(xiàng)目發(fā)展劣勢(shì)分析（W）本項(xiàng)目作為順義空港地區(qū)第一種“吃螃蟹”酒店式公寓項(xiàng)目，雖然沒有直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)，但是同步這也就意味著沒有成功案例經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，需要咱們?cè)趯?shí)際開發(fā)過程中慢慢地摸索其中經(jīng)驗(yàn)：此外，由于是第一種類似項(xiàng)目，這種物業(yè)形態(tài)還不為順義城區(qū)置業(yè)人士熟悉，這在客觀上限制了咱們目的客戶群體范疇，也加大了咱們?cè)陧樍x城區(qū)推廣本項(xiàng)目難度。項(xiàng)目周邊小環(huán)境劣勢(shì)也是咱們不得不考慮另一種問題。本項(xiàng)目位于劉家河村邊沿，村民住宅基本上還停留在平房階段，同本項(xiàng)目相近片區(qū)都是紅磚瓦房，府前街上商業(yè)形態(tài)都是臨街店鋪形式，風(fēng)格沒有形成統(tǒng)一，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目也各不相似，這在很大限度上會(huì)影響本項(xiàng)目外在形象；同步，由于村民文化水平方面限制，其整體素質(zhì)尚有待很高，這也在很大限度上會(huì)影響本項(xiàng)目?jī)?nèi)在檔次提高。臨近機(jī)場(chǎng)，雖然便利交通會(huì)帶來很大優(yōu)勢(shì)，但是劣勢(shì)也隨之浮現(xiàn)，那就是飛機(jī)起降所發(fā)出噪音對(duì)生活影響，每天數(shù)以千計(jì)架次大型商業(yè)客機(jī)起降，所發(fā)出噪音污染成為本項(xiàng)目一種不可避免劣勢(shì)。對(duì)于以上劣勢(shì)，我公司考慮可以采用如下辦法加以彌補(bǔ)：下大力量宣傳酒店式公寓成為國(guó)際商務(wù)旅行流行業(yè)態(tài)和之前北京市酒店式公寓成功案例，提高人們特別是順義區(qū)投資人士對(duì)新產(chǎn)品結(jié)識(shí)和接受。通過對(duì)項(xiàng)目包裝策劃，提高項(xiàng)目知名度，用制造事件辦法進(jìn)行造勢(shì)。在順義區(qū)將來規(guī)劃中，將會(huì)擴(kuò)大物流園區(qū)規(guī)模，本區(qū)域?qū)沓蔀樾鲁侵行模瑢?duì)劉家河村將進(jìn)行拆遷，宣傳置業(yè)者應(yīng)當(dāng)用品有前瞻性眼光進(jìn)行投資活動(dòng)咱們?cè)谕茝V中只能弱化機(jī)場(chǎng)噪音這點(diǎn)，而不能從主線上加以解決。同步把建筑隔音辦法做到位，最大限度減小噪音對(duì)項(xiàng)目和將來居住人群影響。3、項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)分析（O）區(qū)域消費(fèi)者強(qiáng)勁購(gòu)買力：本區(qū)域是北京經(jīng)濟(jì)區(qū)域發(fā)展中最有活力一片，無論是火熱工業(yè)園區(qū)內(nèi)TNT、日本郵船、普洛斯、住友、韓國(guó)當(dāng)代汽車等世界五百?gòu)?qiáng)公司員工還是首都機(jī)場(chǎng)員工，她們收入在北京各個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域?qū)儆谧罡邔哟?，?gòu)買力強(qiáng)勁。目的客戶群體消費(fèi)習(xí)慣：本項(xiàng)目目的客戶群體是北京同國(guó)外接觸最緊密群體，受國(guó)外消費(fèi)習(xí)慣影響最深，而本項(xiàng)目就是屬于來源于西方國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)為供應(yīng)商務(wù)和旅行人士而產(chǎn)生一種物業(yè)形態(tài)，正好切合客戶群消費(fèi)流行趨勢(shì)。政府發(fā)展規(guī)劃中區(qū)位優(yōu)勢(shì)：，順義區(qū)提出“空港國(guó)際化、全區(qū)空港化、發(fā)展融合化”運(yùn)營(yíng)機(jī)制，在首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)北側(cè)也就是本項(xiàng)目周邊規(guī)劃建設(shè)了以航空物流為主北京空港物流基地，大力發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)?？崭畚锪骰厥潜本┦幸?guī)劃建設(shè)三大物流基地之一，也是北京市唯一航空—公路國(guó)際貨運(yùn)樞紐物流基地，截止當(dāng)前共引進(jìn)入?yún)^(qū)公司接近200家，投資總額約180億元人民幣，將來經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?。?jīng)濟(jì)大環(huán)境發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目催化作用：自從中華人民共和國(guó)在加入世界貿(mào)易組織以來，國(guó)內(nèi)公司向國(guó)外擴(kuò)展，國(guó)外公司向國(guó)內(nèi)發(fā)展帶來人員頻繁往來，各種生活、消費(fèi)習(xí)慣交流融會(huì)，直接催生了酒店式公寓熱產(chǎn)熱銷。隨著全球化進(jìn)一步發(fā)展和北京進(jìn)一步融入世界經(jīng)濟(jì)，熟悉和崇拜西方消費(fèi)習(xí)慣本國(guó)經(jīng)濟(jì)界精英和往來國(guó)內(nèi)外外籍人士逐漸增多，酒店式公寓這種以便實(shí)用物業(yè)形態(tài)因其巨大需求必將得到更大發(fā)展。4、本項(xiàng)目發(fā)展威脅分析（T）正是由于北京市酒店式公寓高回報(bào)率引起投資者短線炒作，但愿賺上一筆就走，這導(dǎo)致酒店式公寓價(jià)格一路飆升，浮現(xiàn)泡沫征兆。老式短線投資者在面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)前提下，投資會(huì)更加謹(jǐn)慎，甚至浮現(xiàn)了作為北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)主力浙江投資者撤資跡象。隨著酒店式公寓物業(yè)市場(chǎng)越分越細(xì)，導(dǎo)致投資客戶分流，例如有項(xiàng)目更強(qiáng)調(diào)商務(wù)功能，有項(xiàng)目更強(qiáng)調(diào)居住功能。常規(guī)來說，住宅投資回報(bào)率與人們對(duì)住宅投資市場(chǎng)關(guān)注成反比，即當(dāng)越來越多人將住宅用于出租獲取回報(bào)時(shí)，租賃市場(chǎng)租金水平就會(huì)相應(yīng)地減少。因而，作為酒店式公寓住宅現(xiàn)今相對(duì)集中客戶群——投資客戶而言，如果有更佳投資途徑，也許會(huì)轉(zhuǎn)移目的。國(guó)家政策發(fā)展走向是項(xiàng)目發(fā)展一種不可忽視一種威脅。在國(guó)內(nèi)，民間有很大資金量可以用來投資，但是政府可以容許民間資本進(jìn)行投資渠道缺失使得大量資金進(jìn)入股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，這在很大限度上催生了市場(chǎng)泡沫；同步國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)利好使得國(guó)外游資大量進(jìn)入國(guó)內(nèi)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也在客觀上加大了泡沫對(duì)整體經(jīng)濟(jì)威脅。在這種狀況下，政府持續(xù)下重手對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，那么將來政府政策究竟有多嚴(yán)格，政策出臺(tái)對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)究竟會(huì)產(chǎn)生什么影響，需要咱們仔細(xì)應(yīng)對(duì)。房地產(chǎn)開發(fā)過程是一種動(dòng)態(tài)過程，因而咱們策劃案有個(gè)很重要假設(shè)，那就是以既有政策環(huán)境為基準(zhǔn)，但是隨著政策改進(jìn)，開發(fā)進(jìn)程和方略也必要做出相應(yīng)調(diào)節(jié)。判斷：本區(qū)域雖然交通以便，但是由于距離北京市中心區(qū)距離尚遠(yuǎn)，離順義城區(qū)也有一定距離，不屬于老式意義上所謂成熟商圈，區(qū)域內(nèi)只有首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)和各個(gè)開發(fā)區(qū)可以成為咱們客戶群體最大來源，因而，在營(yíng)銷推廣過程中，咱們應(yīng)當(dāng)揚(yáng)長(zhǎng)避短，盡量地運(yùn)用咱們既有區(qū)域中機(jī)場(chǎng)和開發(fā)優(yōu)勢(shì)，淡化咱們位置上弱勢(shì)。第三某些項(xiàng)目定位篇——咱們項(xiàng)目要做成什么樣？一產(chǎn)品形象檔次定位依照前期對(duì)北京酒店式公寓市場(chǎng)調(diào)研狀況分析和研究，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際和開發(fā)商實(shí)際狀況，綜合考慮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)劣勢(shì)，咱們給出項(xiàng)目定位如下：形象定位——定位核心內(nèi)容，也就是咱們產(chǎn)品給別人留下什么樣印象？別人是怎么看待咱們項(xiàng)目？國(guó)際——生活方式，生活習(xí)慣，生活品質(zhì)當(dāng)代——建筑風(fēng)格，簡(jiǎn)潔明快，觀念當(dāng)代舒服——及至細(xì)節(jié)，雕琢生活，貼心服務(wù)成熟——產(chǎn)品成熟，配套完善，個(gè)性管理產(chǎn)品定位——咱們究竟要做什么樣產(chǎn)品、什么檔次產(chǎn)品奉獻(xiàn)給咱們客戶？四星級(jí)國(guó)際級(jí)酒店式公寓市場(chǎng)定位——項(xiàng)目在區(qū)域中扮演什么角色？順義板塊中第一種酒店式公寓，這種物業(yè)形態(tài)在順義開山鼻祖！二目的客戶群體定位——咱們產(chǎn)品要賣給誰？房地產(chǎn)項(xiàng)目目的客戶群定位重要目是劃分出項(xiàng)目重要購(gòu)買人群、次要購(gòu)買人群、并通過對(duì)這些人群需求特性進(jìn)行分析，以使在項(xiàng)目推廣方略、推廣方式方面做出具備較強(qiáng)針對(duì)性辦法，有放矢針對(duì)這某些客戶展開宣傳攻勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售速度、效率最大化。1、目的顧客初步擬定鑒于本項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域在順義區(qū)南法信鎮(zhèn)，緊靠首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)和各個(gè)工業(yè)開發(fā)區(qū)，在將來經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿蛢r(jià)格上漲利好因素作用下，咱們把本項(xiàng)目目的客戶群體重要定位為如下幾類人群：重要目的客戶群體：首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)員工、區(qū)域內(nèi)各個(gè)開發(fā)區(qū)入駐公司白領(lǐng)次要目的客戶群體：北京城區(qū)以及順義區(qū)內(nèi)以投資為重要目成功人士如：職業(yè)經(jīng)理人、外企高層、私營(yíng)公司主等潛在目的客戶群體：常來北京出差外籍人士和其她省市商務(wù)旅行人士等2、目的客戶購(gòu)買產(chǎn)品動(dòng)機(jī)認(rèn)同本產(chǎn)品戶型、功能、價(jià)格以及以為本產(chǎn)品性價(jià)比比較合理以投資為重要置業(yè)目對(duì)本社區(qū)環(huán)境以及區(qū)域?qū)戆l(fā)展巨大潛力表達(dá)認(rèn)同以作來京城暫時(shí)駐地為重要購(gòu)買動(dòng)機(jī)3、目的客戶詳細(xì)分類高收入者：年齡：40歲以上收入：10000元/月（個(gè)人稅后）以上職業(yè)：首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)中高層領(lǐng)導(dǎo)、各工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)外企高檔管理人員、市區(qū)內(nèi)外企高收入階層、國(guó)外或者其她省市投資人士背景：通過近年職業(yè)發(fā)展，已有了進(jìn)行投資素所必要積累，個(gè)人當(dāng)前已有供自己居住住所或者已有地產(chǎn)行業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)買本產(chǎn)品為自己暫時(shí)休息或者將來投資回報(bào)。中高收入者：年齡：30歲—45歲收入：5000元—10000元（個(gè)人稅后）職業(yè)：首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)中低層領(lǐng)導(dǎo)、各工業(yè)開發(fā)區(qū)外企中低層管理人員、市內(nèi)有投資頭腦中產(chǎn)階級(jí)背景：有相稱強(qiáng)消費(fèi)能力和信息接受能力，對(duì)外來消費(fèi)理念和消費(fèi)習(xí)慣有相稱強(qiáng)接受能力，非常精明，對(duì)項(xiàng)目將來保值增值抱有很大盼望中檔收入者：年齡：25歲—35歲收入：4000元—7000元（個(gè)人稅后）職業(yè)：首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)新進(jìn)員工、各開發(fā)區(qū)內(nèi)外資公司中低層管理人員和員工背景：進(jìn)入社會(huì)不久，比較年輕，剛剛組織家庭或者即將組織家庭，沒有多少積蓄，需要靠父母資助購(gòu)房，有比較好工作和收入，將來收入預(yù)期也比較抱負(fù)和可靠。目的客戶特性年齡特性年齡20-2626-3536-4545以上比例10%35%50%5%地區(qū)特性地區(qū)首都機(jī)場(chǎng)開發(fā)區(qū)順義區(qū)北京市內(nèi)其她比例45%20%10%15%10%收入特性收入?yún)^(qū)間4000元—7000元7000元—10000元10000元以上比例20%30%50%交通工具特性交通工具私車公交其她比例70%10%20%學(xué)歷特性學(xué)歷專科如下本科本科以上比例40%40%20%4、目的客戶群消費(fèi)特性生活方式和思維方式西方化傾向本項(xiàng)目目的客戶群體在北京市內(nèi)各人群中是同國(guó)外接觸最緊密一種群體，無論是為往來國(guó)內(nèi)外旅客服務(wù)機(jī)場(chǎng)員工還是工業(yè)區(qū)內(nèi)公司員工，還是市內(nèi)外企白領(lǐng)和中產(chǎn)階級(jí)，她們生活都和國(guó)外生活息息有關(guān)。因而，職業(yè)特性對(duì)她們最明顯影響就是生活和思維西方化傾向嚴(yán)重，她們傾向于接受西方社會(huì)中一切她們以為先進(jìn)和合理消費(fèi)習(xí)慣。此外，快節(jié)奏生活工作節(jié)奏使得這某些客戶群體沒有更多時(shí)間耗費(fèi)在整頓家務(wù)上邊，因而，猶如習(xí)慣西方快餐同樣，她們也對(duì)源自西方酒店式公寓情有獨(dú)鐘。投資置業(yè)消費(fèi)理性化這某些客戶群體由于有較好收入，對(duì)先進(jìn)信息接受能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其她客戶群體，對(duì)國(guó)內(nèi)其她人還很模糊理財(cái)投資等概念更是別有心得，因而她們?cè)谶M(jìn)行投資之前會(huì)進(jìn)行重復(fù)論證比較，力求獲得最大投資回報(bào)，力求把風(fēng)險(xiǎn)降到最低，因而對(duì)各類理財(cái)產(chǎn)品也體現(xiàn)最挑剔。文化、素質(zhì)和品位更高此類消費(fèi)群體絕大多數(shù)都受到過系統(tǒng)良好教誨，甚至諸多人尚有過留學(xué)國(guó)外經(jīng)歷，因而她們對(duì)精神生活規(guī)定非常高，甚至到挑剔地步。她們總是熱中于接受新鮮事物和超前理念，體當(dāng)前對(duì)物業(yè)形態(tài)配套設(shè)施更為挑剔，她們崇尚健康、環(huán)保、綠色，強(qiáng)調(diào)隱私和家庭感覺，總是在力求保持自身品位前提下，更注重自我完善和個(gè)性發(fā)展。收入很高，將來收入預(yù)期比較好咱們目的客戶群體由于職業(yè)關(guān)系和自身比較高起點(diǎn)，因而職業(yè)生涯發(fā)展都比較好，可以說前程光明，在同齡人中，她們屬于收入比較高一種階層，并且由于從事職業(yè)都屬于社會(huì)經(jīng)濟(jì)中最有活力某些，因而將來收入值得期待，因此她們有能力進(jìn)行投資。消費(fèi)觀念比較超前項(xiàng)目目的客戶群體由于職業(yè)因素接觸外來事物比較以便，因而這些人基本上是引領(lǐng)流行消費(fèi)群體，加上她們有較好消費(fèi)收入做后盾，有同樣屬于同一階層同事和朋友以及同窗，因而她們很容易在某種消費(fèi)上形成規(guī)模，從而引領(lǐng)社會(huì)風(fēng)尚發(fā)展。三價(jià)格定位商品房定價(jià)辦法有成本法、市場(chǎng)比較法及收益還原法。出售物業(yè)多采用成本法和市場(chǎng)比較法，而出租物業(yè)慣用市場(chǎng)比較法和收益還原法。由于本區(qū)域內(nèi)沒有可以借鑒成功案例存在，因此本項(xiàng)目定價(jià)只能以產(chǎn)品綜合成本以及產(chǎn)品檔次和提供服務(wù)以及咱們目的定位客戶消費(fèi)能力為基本，參照區(qū)域內(nèi)其她形態(tài)物業(yè)價(jià)格加上咱們進(jìn)行精裝和精配成本來進(jìn)行定價(jià)。順義周邊普通住宅銷售平均價(jià)格在6500元/平方米四星級(jí)酒店式公寓服務(wù)原則：元/平方米項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格可以達(dá)到：8500元/平方米通過我司對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷包裝，帶動(dòng)品牌效應(yīng)，可拉升項(xiàng)目銷售價(jià)格：500元/平方米因此本案銷售價(jià)格可以定為：9000元/平方米四付款方式定位付款方式設(shè)計(jì)旨在最大限度地調(diào)動(dòng)購(gòu)買者和擴(kuò)大購(gòu)買者層面，為體現(xiàn)“輕松入住”特點(diǎn)，建議采用靈活資金轉(zhuǎn)化方式，使付款方式成為本項(xiàng)目一大賣點(diǎn)，詳細(xì)付款方式我司將在銷售執(zhí)行報(bào)告予以詳細(xì)闡明。第四某些產(chǎn)品定位篇——咱們究竟要做什么樣產(chǎn)品？1、產(chǎn)品定位內(nèi)在原則潮流而不浮躁品質(zhì)而不奢華清雅而不單調(diào)嚴(yán)謹(jǐn)而不刻板品位而不做作2、產(chǎn)品定位規(guī)劃根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行定位根據(jù)，重要有如下幾種方面：市場(chǎng)當(dāng)前本區(qū)域內(nèi)沒有與咱們產(chǎn)品類型還是產(chǎn)品檔次比較相近項(xiàng)目，周邊住宅物業(yè)形態(tài)從豪華酒店到別墅到普通住宅均有，但是卻沒有一家成熟酒店式公寓項(xiàng)目，這使得咱們?cè)讵?dú)占鰲頭同步也不得不承擔(dān)開拓區(qū)域市場(chǎng)責(zé)任，因而咱們只能本著同其她物業(yè)形態(tài)競(jìng)爭(zhēng)心理參照北京市其她酒店式公寓成功案例進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)。客戶咱們把客戶群體定位在區(qū)域內(nèi)同外界聯(lián)系緊密首都機(jī)場(chǎng)和周邊工業(yè)園區(qū)內(nèi)各個(gè)入住公司員工以及市內(nèi)中產(chǎn)階級(jí)投資者。由于這某些群體文化層次比較高，素質(zhì)比較好，消費(fèi)檔次也比較高，同步咱們把項(xiàng)目投資者將來租戶定位在來京短期出差外國(guó)商務(wù)人士和國(guó)內(nèi)其她省市高品位成功人士，因而符合滿足她們需求產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)是超越普通經(jīng)濟(jì)意義而又可以滿足她們身份、地位等心理因素高品位產(chǎn)品。這就規(guī)定咱們?cè)谔岣弋a(chǎn)品檔次前提下，對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)進(jìn)行精雕細(xì)琢，在彰顯尊貴氣質(zhì)基本上努力做到讓將來房主感到投資行為物超所值。區(qū)位從本項(xiàng)目既有資源看，位置并不是處在北京市核心商務(wù)區(qū)，也就是普通多說黃金地段，但是機(jī)場(chǎng)三號(hào)航站樓擴(kuò)建以及輕軌建設(shè)，尚有空港國(guó)際物流園規(guī)劃建設(shè)，周邊八大功能區(qū)塊存在使得本區(qū)域成為北京市將來都市發(fā)展最具潛力和競(jìng)爭(zhēng)力區(qū)域之一，便利交通，優(yōu)美環(huán)境，以及將來區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)無與倫比發(fā)展?jié)摿Χ汲蔀楸卷?xiàng)目熱銷基本和重要賣點(diǎn)。3、總體規(guī)劃應(yīng)考慮原則最大使用效率原則最大經(jīng)濟(jì)效益原則最低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)原則最完美形象原則（在上述前提下）4、產(chǎn)品戶型規(guī)劃戶型從整體上可分為經(jīng)濟(jì)型和舒服型。經(jīng)濟(jì)型戶型強(qiáng)調(diào)戶型緊湊與高效，舒服型戶型強(qiáng)調(diào)居室開間、面寬、朝向舒服度設(shè)計(jì)上充分考慮各種掛件如冰箱位、洗衣機(jī)設(shè)立。每種戶型均考慮玄關(guān)設(shè)計(jì)。充分考慮個(gè)性化洗手間、廚房設(shè)計(jì)。室內(nèi)飄窗和美容鏡解決，增長(zhǎng)室內(nèi)面積感覺，給客戶以超值心理。10層端頭單元放大，運(yùn)用角窗等手段擴(kuò)大景觀面積，強(qiáng)化戶型與景觀資源優(yōu)勢(shì)戶型面積和所占比例建議如下表：建議戶型經(jīng)濟(jì)型單間經(jīng)濟(jì)型一居舒服型二居建議面積30——50平米50——60平米60——80平米建議比例60%30%10%5、產(chǎn)品定位核心理念：依照咱們對(duì)周邊市場(chǎng)狀況調(diào)研分析以及對(duì)客戶群體定位，以為本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)著力塑造產(chǎn)品差別性，爭(zhēng)取從高品位占領(lǐng)市場(chǎng)。對(duì)于本項(xiàng)目咱們給出定位是：值得珍藏永恒建筑典型，為居者締造家庭化、貴族化生活方式，成為居者彰顯身份、品位、地位象征。6、建筑風(fēng)格咱們以為本項(xiàng)目在總體應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)：當(dāng)代建筑風(fēng)格規(guī)定外墻簡(jiǎn)潔、明快、富有當(dāng)代潮流感，講求當(dāng)代流線美，體現(xiàn)出檔次高，既要突出個(gè)性，也要與周邊建筑及景觀相應(yīng)，充分體現(xiàn)出差別化，從而使得本項(xiàng)目在地區(qū)內(nèi)有鶴立雞群之感。前衛(wèi)屋頂造型屋頂某些可進(jìn)行標(biāo)新立異造型，應(yīng)體現(xiàn)當(dāng)代建筑風(fēng)格，與大樓有機(jī)結(jié)合，屋頂造型主題可以公司文化為主題、也可以都市文化為主題等。外立面氣質(zhì)：優(yōu)雅、含蓄風(fēng)格；當(dāng)代、大氣造型：清秀、挺拔專業(yè)燈光設(shè)計(jì)：邀請(qǐng)知名燈光設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)燈光效果，特別在夜晚使人覺得本項(xiàng)目就猶如在童話中浮現(xiàn)同樣建議項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)效果圖：7、配套設(shè)施建議大廳：作為客戶進(jìn)入項(xiàng)目第一層感受，大廳設(shè)計(jì)一定要體現(xiàn)出足夠檔次和設(shè)計(jì)者匠心獨(dú)運(yùn)設(shè)計(jì)，建議參照北京市豪華星級(jí)飯店設(shè)計(jì)和裝修原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。注意：大廳設(shè)計(jì)時(shí)盡量給人以寬敞明亮感覺，切忌不要太奢華，給人以暴發(fā)戶形象，在增長(zhǎng)成本基本上妨礙項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)提高。會(huì)所：會(huì)所建議設(shè)立在頂層，功能以休閑、娛樂為主，設(shè)有娛樂、便餐、俱樂部、KTV、酒吧等。注意：會(huì)所在招商時(shí)一定要考慮招商對(duì)象與否和本項(xiàng)目檔次定位形象相匹配電梯：電梯設(shè)計(jì)不符合客流需求，這是其她案例中客戶對(duì)項(xiàng)目最不滿意重要地方之一，電梯至少要選用國(guó)內(nèi)名牌產(chǎn)品，最佳用國(guó)外品牌，內(nèi)置閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和對(duì)講系統(tǒng)，并進(jìn)行功能分類運(yùn)營(yíng)控制。車庫(kù)：缺少停車位幾乎是每個(gè)項(xiàng)目都面臨問題，車位數(shù)量將成為客戶選取置業(yè)重要指標(biāo)。本項(xiàng)目當(dāng)前設(shè)計(jì)共186個(gè)停車位，在建設(shè)過程中必要強(qiáng)調(diào)以便實(shí)用，在停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)問題上我司建議分為出售和出租兩種方式。智能化配備：由于本項(xiàng)目將來最后居住人士對(duì)于智能化配備規(guī)定會(huì)十分嚴(yán)格，建議配備各種設(shè)備如下：可視對(duì)講以及室內(nèi)安防系統(tǒng)監(jiān)視監(jiān)控：訪客先按鍵與保安通話；中央管理機(jī)成像監(jiān)控，確保業(yè)主安全。通訊聯(lián)網(wǎng)：中央管理機(jī)、副管理機(jī)、門口機(jī)、分機(jī)互聯(lián)通話?？梢暦辣I對(duì)講：與來客對(duì)話，并可成像確認(rèn)來客身份，可視對(duì)講機(jī)應(yīng)采用名牌產(chǎn)品。防盜、防爆保安監(jiān)控周界紅外線系統(tǒng)紅外線對(duì)外控測(cè)；事故報(bào)警；大樓出入口攝像監(jiān)控；緊急聲光報(bào)警；所有公共通道、外墻和出入口均設(shè)立電視攝像鏡頭，且圖像經(jīng)中央監(jiān)控室統(tǒng)一解決，立體監(jiān)控整個(gè)大樓，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)保安體系統(tǒng)。三表遠(yuǎn)程計(jì)量系統(tǒng)：電表、水表、氣表采用IC卡智能表。停車場(chǎng)管理系統(tǒng)：設(shè)IC卡門禁智能系統(tǒng)，對(duì)車輛出入等實(shí)現(xiàn)全方位自動(dòng)管理。可使得停車場(chǎng)管理井然有序，業(yè)主泊車，散客泊車和游車過路均可得到較好控制和管理。綜合布線系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)通訊功能，以便與外界實(shí)行數(shù)據(jù)通訊，任一信息點(diǎn)可自由連接如計(jì)算機(jī)、打印機(jī)終端、電話、傳真機(jī)等，實(shí)現(xiàn)迅速上網(wǎng)、自由連通世界。中央集成信息管理系統(tǒng)：各子系統(tǒng)中央集成管理，使系統(tǒng)間互通信息，以便工作協(xié)調(diào)、資源共享，實(shí)現(xiàn)集中、高效管理。通訊系統(tǒng)：各個(gè)房間預(yù)留各種電話接口，寬帶光纖接入戶。消防自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)：每戶設(shè)有報(bào)警器，與監(jiān)控中心連接；火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴淋、消防栓系統(tǒng)智能聯(lián)網(wǎng)，全面保障居家安全。智能化配備是酒店式公寓基本標(biāo)志，關(guān)于智能化系統(tǒng)詳細(xì)配備應(yīng)依照項(xiàng)目詳細(xì)狀況及成本而設(shè)定，建議由有關(guān)智能化專業(yè)公司設(shè)計(jì)并提供預(yù)算。商業(yè)服務(wù)以及設(shè)施：潮流吧、健康食品專賣店、體育用品專賣店、旅游服務(wù)社、書店、影音店、理發(fā)店、干洗店、診所、銀行柜員機(jī)、特色餐飲等商務(wù)服務(wù)設(shè)施：商務(wù)中心、小型商務(wù)洽談室、小型商務(wù)會(huì)廳、商務(wù)多功能廳、商務(wù)秘書、車船機(jī)票代購(gòu)、郵政、快遞等8、物業(yè)管理服務(wù)建議由于本項(xiàng)目定位因素和將來入住房客檔次特點(diǎn)等因素，本項(xiàng)目必要選取有酒店運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)知名物業(yè)管理公司進(jìn)駐，最大限度實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合目，成為本項(xiàng)目將來形象一種亮點(diǎn)、銷售中一種賣點(diǎn)。物業(yè)提供服務(wù)：管家式服務(wù)，個(gè)性化服務(wù)，貼身化服務(wù)，家庭式服務(wù)服務(wù)內(nèi)容涉及常規(guī)項(xiàng)目如保安、保潔、綠化等服務(wù)，注重考慮業(yè)主個(gè)性化服務(wù)，如保姆服務(wù)、叫醒服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、計(jì)時(shí)服務(wù)等24小時(shí)送餐服務(wù)豪華班車服務(wù)有線電視信號(hào)系統(tǒng)服務(wù)涉及加密信號(hào)，如涉及CNN、BBC、HBO、CNBC、NHK、ESPN體育頻道等各種國(guó)際衛(wèi)星電視頻道國(guó)內(nèi)外報(bào)刊雜志物業(yè)管理公司選取必要具備規(guī)模性和管理先進(jìn)性，必要具備酒店運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)且有比較高資質(zhì)級(jí)別。第五某些銷售方略篇——咱們?nèi)绾武N售咱們產(chǎn)品？一銷售賣點(diǎn)1、核心賣點(diǎn)本項(xiàng)目核心賣點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是以倡導(dǎo)世界性快節(jié)奏生活方式和回歸家庭精神追求為重要賣點(diǎn)，大力宣傳酒店式公寓投資回報(bào)為項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)重要優(yōu)勢(shì)。2、賣點(diǎn)梳理區(qū)位優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)——本區(qū)域是北京規(guī)劃空港國(guó)際物流園，周邊有首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)、空港出口加工區(qū)、中華人民共和國(guó)國(guó)際展覽館新館、國(guó)際物流園、空港工業(yè)開發(fā)區(qū)、林河工業(yè)開發(fā)區(qū)、汽車生產(chǎn)基地、國(guó)門商務(wù)圈、溫榆河生態(tài)走廊等八大功能板塊，是北京將來經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最有活力區(qū)域之一。交通優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)——本區(qū)域作為北京交通最為便利地區(qū)，空中有首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)、鐵路有大秦、京承鐵路貫穿、水路離北方最大港口——天津港僅90公里、高速公路有機(jī)場(chǎng)高速公路、京承高速公路、京平高速公路、101國(guó)道等、輕軌有機(jī)場(chǎng)迅速線等縱橫往來，無論哪種形式，無論什么時(shí)間都能來去自如。價(jià)格優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)——在都市中心區(qū)地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)上升、高不可及狀況下，咱們以相對(duì)比較低價(jià)格入市，這對(duì)以投資收益最大化為重要目客戶會(huì)形成強(qiáng)烈心理沖擊，從而達(dá)到整個(gè)項(xiàng)目持續(xù)熱銷、價(jià)格持續(xù)走高最佳成果。建筑特色賣點(diǎn)——本項(xiàng)目外立面布滿當(dāng)代潮流感覺，冷暖色調(diào)搭配，給人以視覺上美感享有。精品會(huì)所賣點(diǎn)——不出樓門，輕松擁有天下。智能化賣點(diǎn)——最大限度地保證居者安全和私密。環(huán)境景觀賣點(diǎn)——本項(xiàng)目處在溫榆河生態(tài)走廊和潮白河風(fēng)景區(qū)之間，綠色、環(huán)保理念切合時(shí)代潮流發(fā)展和高品質(zhì)人群精神追求。戶型合理賣點(diǎn)——本項(xiàng)目主推小戶型，面積基本上以30—60平米為主，不但符合商業(yè)人士消費(fèi)習(xí)慣，并且更加切合投資人士短、平、快投資原則。宏觀政策賣點(diǎn)——在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控步步緊逼狀況下，資金上壓力成為購(gòu)房者投資行為最大制約因素，宣傳本項(xiàng)目為商業(yè)立項(xiàng)，不受國(guó)家關(guān)于二套房貸款政策調(diào)控制約。投資回報(bào)率賣點(diǎn)——酒店式公寓作為新興物業(yè)形態(tài)成為京城投資人士新寵，無論是出租回收租金還是二次出售回收利潤(rùn)，都是各種不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)形態(tài)中回報(bào)率最高一種，隨著理性投資發(fā)展和國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)聯(lián)系更快密，其投資上升空間還會(huì)有進(jìn)一步發(fā)展。周到服務(wù)賣點(diǎn)——四星級(jí)酒店周到服務(wù)，酒店式公寓擁有酒店式服務(wù)和家庭式氛圍，兩者長(zhǎng)處相結(jié)合，舒服溫馨生活正是當(dāng)代商務(wù)人士追求。二銷售方略競(jìng)爭(zhēng)方略——沒有相似物業(yè)形態(tài)不意味著沒有競(jìng)爭(zhēng)，相反，機(jī)場(chǎng)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)幾乎是北京最激烈一種區(qū)域，咱們競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有普通住宅，有旁邊賓館酒店，尚有周邊大量投資型別墅，因而，作為最后入市本項(xiàng)目還是應(yīng)當(dāng)做好應(yīng)付激烈競(jìng)爭(zhēng)準(zhǔn)備。但是咱們有咱們自己優(yōu)勢(shì)，作為新興酒店式公寓這種物業(yè)形態(tài)加入競(jìng)爭(zhēng)，咱們可以較好也很容易采用差別化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略?，F(xiàn)場(chǎng)方略——注重現(xiàn)場(chǎng)包裝，通過體驗(yàn)式銷售氛圍來打動(dòng)客戶從而達(dá)到銷售產(chǎn)品提高產(chǎn)品層次目。價(jià)格方略——期房銷售，先期適度讓利，積聚人氣，中期平穩(wěn)提價(jià)，后期最大獲利。宣傳方略——戶外廣告牌加上報(bào)紙廣告兩種方式互相結(jié)合，做到持續(xù)長(zhǎng)期宣傳包裝產(chǎn)品目。數(shù)據(jù)營(yíng)銷方略——充分運(yùn)用各種數(shù)據(jù)手段營(yíng)銷，準(zhǔn)擬定位，有放矢，充分創(chuàng)造一對(duì)一營(yíng)銷手段，深度尋找所要目的客群。可以與各大數(shù)據(jù)庫(kù)機(jī)構(gòu)充分各作，尋找各種數(shù)據(jù)名單，運(yùn)用中華人民共和國(guó)移動(dòng)和中華人民共和國(guó)聯(lián)通系統(tǒng)平臺(tái)進(jìn)行短信群發(fā)手段多元營(yíng)銷方略:坐銷和行銷相結(jié)合模式，這樣有助于更全面把項(xiàng)目樓盤信息更全面鋪開，創(chuàng)造立體營(yíng)銷體系，開拓項(xiàng)目多元化渠道，積極出擊地找到目的客群關(guān)系營(yíng)銷方略：關(guān)系營(yíng)銷是當(dāng)前最有力度營(yíng)銷手段，也是最實(shí)用手段，以較少投入獲得最佳銷售效果，充分運(yùn)用關(guān)系營(yíng)銷手段，可以達(dá)到事半功倍效果，咱們可以充分運(yùn)用以老帶新、口碑傳播等方式充分?jǐn)U展客群事件營(yíng)銷方略：事件營(yíng)銷是創(chuàng)造新聞事件以達(dá)到大眾關(guān)注，提高知名度，通過創(chuàng)造事件來吸引各大媒體報(bào)道。事件可以是大事件也可以是小事件，普通來說是通過小事件來產(chǎn)生大效果，達(dá)到事半功倍成果。例如SOHO當(dāng)代城第一次提出無理由退房，從而吸引廣大媒體關(guān)注，產(chǎn)生轟動(dòng)全北京效果，引起人們關(guān)注熱點(diǎn)三競(jìng)爭(zhēng)分析第一類型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手群——酒店賓館項(xiàng)目位置星級(jí)房間價(jià)格（原則間）特色折扣奧竺酒店公寓機(jī)場(chǎng)生活區(qū)四星級(jí)258套580元/晚商業(yè)配套設(shè)施齊全230元/晚綠港天都酒店機(jī)場(chǎng)南準(zhǔn)三星級(jí)113套398元/晚普通238元/晚國(guó)門賓館空港開發(fā)區(qū)東側(cè)三星級(jí)110套498元/晚停車、購(gòu)物以便280元/晚空港花園酒店機(jī)場(chǎng)侯機(jī)樓南側(cè)三星級(jí)150套580元/晚交通以便設(shè)施齊全488元/晚匯源宮酒店南法信府前街16號(hào)四星級(jí)70套580元/晚商業(yè)配套設(shè)施齊全268元/晚臨空皇冠假日酒店首都機(jī)場(chǎng)賓館國(guó)門商務(wù)賓館第二類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手群——?jiǎng)e墅項(xiàng)目位置價(jià)格（均價(jià)）戶型入住日期特點(diǎn)廣告與促銷納帕爾灣牛欄山15200元/平米獨(dú)棟/12交通以便投入比較多，有魄力龍湖香堤漫步潮白河17000元/平米獨(dú)棟/9環(huán)境優(yōu)美投入較多、促銷有獨(dú)特之處清錦園后沙峪待定獨(dú)棟/10交通以便投入很少龍湖艷瀾山后沙峪28000元/平米聯(lián)排/3設(shè)計(jì)精致投入較多，效果普通富力灣馬坡0元/平米獨(dú)棟/聯(lián)排待定周遍配套成熟很少棕櫚灘別墅天竺700萬元/套獨(dú)棟/3交通以便區(qū)位好投入較多，效果較好棕櫚灘納帕爾灣龍湖香堤漫步龍湖艷瀾山別墅第三類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手群——周邊高檔住宅萬科四季花城華英園酒店工程在明確競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況下，咱們可以采用差別化競(jìng)爭(zhēng)方略，通過收益對(duì)比辦法來使得客戶做出對(duì)咱們有利投資決策。如咱們來拿亞奧板塊榮尊堡國(guó)際公寓為例：榮尊堡項(xiàng)目普通公寓當(dāng)前市場(chǎng)售價(jià)為0元/平方米，而榮尊堡酒店式公寓市場(chǎng)售價(jià)為26500元/平方米，市場(chǎng)上普通公寓出租價(jià)格為1000元/年/平方米，合回報(bào)率為5%；而物業(yè)為酒店式公寓代租承諾固定回報(bào)率為10%，這闡明同等條件下酒店式公寓投資回報(bào)率基本上是普通公寓投資回報(bào)率兩倍左右。注：本實(shí)例數(shù)據(jù)來源于北京市二手房交易市場(chǎng)四銷售時(shí)機(jī)選取1、客觀因素政治經(jīng)濟(jì)因素國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)因素穩(wěn)定與否對(duì)居民消費(fèi)，特別是大額消費(fèi)有很大影響?；仡欉^去一年，中華人民共和國(guó)政治局面穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，人民收入水平秩序增長(zhǎng)，以及投資理財(cái)觀念進(jìn)一步人心，以及本物業(yè)形態(tài)高回報(bào)率，使得本行業(yè)仍有也許浮現(xiàn)比較高增長(zhǎng)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素本項(xiàng)目雖然沒有直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手激烈競(jìng)爭(zhēng)，但是受到先前入市其她物業(yè)形態(tài)包圍，因而，競(jìng)爭(zhēng)局面將會(huì)十分慘烈，在其她銷售條件尚不齊備之前無需倉(cāng)促上市。節(jié)假日及節(jié)氣每年國(guó)內(nèi)均有諸多老式、非老式節(jié)假日等，在今天假日經(jīng)濟(jì)火爆機(jī)遇下，建議發(fā)展商在項(xiàng)目銷售過程中，需認(rèn)真研究節(jié)假日期間其她行業(yè)如旅游對(duì)項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)影響，同步應(yīng)采用積極態(tài)度舉辦節(jié)假日主題促銷活動(dòng)吸引市場(chǎng)注意。天氣氣候天氣好壞會(huì)直接影響到人們心情，天氣太冷或太熱都會(huì)影響項(xiàng)目銷售工作順利展開，開發(fā)商應(yīng)考慮到天氣對(duì)項(xiàng)目銷售影響。2、主觀因素開發(fā)商資金準(zhǔn)備狀況；開發(fā)商人力資源到位狀況；當(dāng)前銷售中心室內(nèi)外裝修進(jìn)度；現(xiàn)場(chǎng)地盤包裝準(zhǔn)備工作和進(jìn)展；銷售方略中推廣活動(dòng)工作準(zhǔn)備；銷售道具設(shè)計(jì)、制作完畢狀況；3、時(shí)機(jī)選取綜合考慮以上兩方面因素，結(jié)合中華人民共和國(guó)人消費(fèi)習(xí)慣和理念，我公司建議本案推出時(shí)間為：7月五銷售周期1、售樓處和樣板間建設(shè)建議售樓處和樣板間一塊建設(shè)，連接在一起，以便客戶參觀，同步建議聘請(qǐng)資深設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明外型，這樣會(huì)有助于期房銷售工作。時(shí)間：3月2、銷售籌辦期——對(duì)銷售各項(xiàng)工具以及營(yíng)銷方略實(shí)行進(jìn)行準(zhǔn)備時(shí)間：4月3、項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)期——對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和預(yù)定時(shí)間：5月——6月4、項(xiàng)目初銷期——開始進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行銷售，推廣方略和廣告作用還沒有完全顯現(xiàn)時(shí)間：7月5、項(xiàng)目強(qiáng)銷期——推廣方略和廣告運(yùn)做效果已經(jīng)顯現(xiàn)，本期是銷售重要時(shí)間段，正好處在中華人民共和國(guó)人熱中消費(fèi)“金九銀十”時(shí)間：8月——10月6、項(xiàng)目掃盤期——對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行清盤時(shí)間：11月（注：項(xiàng)目銷售期和時(shí)間可以依照工程進(jìn)展?fàn)顩r隨時(shí)加以調(diào)節(jié)）六：銷售體系1、立體行銷體系建立：項(xiàng)目總營(yíng)銷中心項(xiàng)目總營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心首都機(jī)場(chǎng)營(yíng)銷分中心市區(qū)營(yíng)銷分中心（可選取三元橋、亞運(yùn)村、中關(guān)村等地）2、營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理營(yíng)銷經(jīng)理策劃經(jīng)理客服經(jīng)理銷售員業(yè)務(wù)員策劃推廣客服員銷售文秘司機(jī)總計(jì)：共需工作人員63名，看房班車2部第六某些項(xiàng)目推廣篇一營(yíng)銷推廣總體構(gòu)想從項(xiàng)目開盤銷售開始，持續(xù)整個(gè)銷售期，通過推廣方略和廣告宣傳，向客戶傳達(dá)一種健康舒服綠色住宅理念，提高項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)檔次和名聲，為即將開始熱銷在潛在客戶頭腦中導(dǎo)致一種先入為主良好印象，從而樹立在業(yè)界品牌和消費(fèi)者心中口碑。咱們應(yīng)當(dāng)努力通過咱們廣告銷售方略以及包裝方略，讓客戶相信她們投資行為無論是為了自住還是投資均有物超所值感覺，在后期物業(yè)服務(wù)和開發(fā)商提供其她購(gòu)買便利中，努力達(dá)到或者超過客戶心目中抱負(fù)價(jià)值定位。通過在前期市場(chǎng)推廣為后續(xù)開發(fā)活動(dòng)吸引某些潛在客戶心理預(yù)期，達(dá)到吸引更多潛在消費(fèi)者目。咱們以為本項(xiàng)目最大銷售方略就是更加強(qiáng)調(diào)差別化，強(qiáng)化項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)本物業(yè)形態(tài)希缺性和將來市場(chǎng)持續(xù)走高發(fā)展態(tài)勢(shì)，在遠(yuǎn)期將來具備無可比擬升值潛力，是客戶投資置業(yè)最佳選取。通過對(duì)本項(xiàng)目所在地段環(huán)境、極具競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)格和在將來都市規(guī)劃發(fā)展中中心發(fā)展地位等諸多必定根據(jù)帶來客戶認(rèn)知，并且從客戶盼望選取中做出對(duì)咱們最有利選取。同本區(qū)域內(nèi)其她物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目拉開差距，將既有市場(chǎng)再次細(xì)分，找出本項(xiàng)目最擬定市場(chǎng)，針對(duì)各個(gè)不同客戶群體采用不同推廣方略，使咱們推廣活動(dòng)更加直接有效。項(xiàng)目推廣最后目的：打造品牌之路品牌是硬道理，是提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值最佳辦法，對(duì)于本案來說，咱們品牌推廣重要有如下三方面構(gòu)成：一是項(xiàng)目品牌打造，通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝和推廣，打造區(qū)域內(nèi)高原則高檔次品牌項(xiàng)目，沖擊市場(chǎng)，同步使開發(fā)商收益最大化。二是開發(fā)商公司品牌打造，有項(xiàng)目引起開發(fā)商品牌，為將來項(xiàng)目開發(fā)形成影響力，為公司在地產(chǎn)界長(zhǎng)期發(fā)展打下良好基本。三是開發(fā)商公司領(lǐng)導(dǎo)人品牌，由項(xiàng)目引起公司，再?gòu)墓疽痤I(lǐng)導(dǎo)人品牌，為其此后在業(yè)界發(fā)展做好鋪墊。詳細(xì)推廣應(yīng)遵循如下原則：1） 推廣重點(diǎn)就是要在統(tǒng)一推廣形象基本上，運(yùn)用各種媒體手段，使目的客戶對(duì)本項(xiàng)目形成良好主觀軟價(jià)值認(rèn)同感。2） 有效組合媒體相應(yīng)特點(diǎn)和本項(xiàng)目自身特質(zhì)，通過遞進(jìn)式、立體式媒體組合，產(chǎn)生良好廣告覆蓋率效果。3） 運(yùn)用廣告持續(xù)發(fā)布，實(shí)現(xiàn)潛在客戶從欣賞到信任再到最后購(gòu)買本項(xiàng)目一種過程。4） 通過實(shí)際操作中滾動(dòng)式推廣和合理資金投放，使推廣費(fèi)用所產(chǎn)生效用最大化。5）要加強(qiáng)滲入式宣傳攻勢(shì)，強(qiáng)塑品牌，帶動(dòng)市場(chǎng)人氣，以此形成品牌效應(yīng)，在銷售戰(zhàn)略上，做到“以點(diǎn)帶面”、漸進(jìn)式推廣。6）通過各種媒體立體式組合推廣，采用雙向溝通式廣告宣傳，在市場(chǎng)中起到強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合推廣效果。7）依照發(fā)展商和項(xiàng)目需要，引入具備戰(zhàn)略性意義品牌營(yíng)銷戰(zhàn)略。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益最大化，并以此帶來多贏局面。二項(xiàng)目推廣主題語主題語一：享有四星酒店周到與服務(wù)體驗(yàn)成功生活和高興人生主題語釋義：享有——對(duì)待人生態(tài)度，對(duì)待工作態(tài)度，追求生活最主線目四星酒店——闡明咱們?cè)瓌t、咱們檔次周到服務(wù)——居于其中所感受到家庭感覺，始終有種如沐春風(fēng)主人情節(jié)孕育其中成功——成功生活開始，成功人士標(biāo)榜高興人生——舒服、高興、完美境界主題語二：匯聚精英放眼世界主題語釋義：匯聚精英——都市精英集聚地，成功生活從這開始放眼世界——不普通胸懷，不普通眼光，感受全球化帶來震撼，緊抓住國(guó)家融入世界而帶來世界潮流。三項(xiàng)目推廣思路本項(xiàng)目營(yíng)銷推廣思路：借勢(shì)——造勢(shì)——搶勢(shì)1、借勢(shì) 借北京市新“十一五”規(guī)劃發(fā)展之勢(shì)，構(gòu)建“兩軸—兩帶—多中心”都市空間構(gòu)造，本項(xiàng)目正位于規(guī)劃中東部經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶上；本項(xiàng)目所在空港國(guó)際物流園區(qū)是北京市規(guī)劃建設(shè)三大物流基地之一，也是北京市唯一一種“航空——公路”一體化物流基地。借國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)住宅地產(chǎn)調(diào)控日益加強(qiáng)政策之勢(shì)，本項(xiàng)目商業(yè)立項(xiàng)性質(zhì)最大限度規(guī)避了政策產(chǎn)生不利影響。借國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展日益緊密之勢(shì)，中華人民共和國(guó)在已經(jīng)成為世界上第二大國(guó)際貿(mào)易國(guó)，沖擊世界第一勢(shì)在必得；同步中華人民共和國(guó)已經(jīng)成為除美國(guó)以外外資最大投資目地國(guó)，全年實(shí)際運(yùn)用外資超過600億元，表白隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)一體化限度加深，往來于國(guó)門內(nèi)外商務(wù)人士必將呈幾何級(jí)數(shù)式增長(zhǎng)，這為項(xiàng)目帶來源源不斷客源，成為投資回報(bào)保證。2、造勢(shì)造“綠色國(guó)際港”之勢(shì)項(xiàng)目位于順義新城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，距離北京市區(qū)有一定距離，不屬于老式意義上成熟商圈；因而咱們必要通過相應(yīng)媒體造勢(shì)，引導(dǎo)置業(yè)人群將眼光投向這個(gè)區(qū)域。3、搶勢(shì)搶代言區(qū)域板塊之勢(shì)——在區(qū)域內(nèi)其她物業(yè)形態(tài)都已經(jīng)成熟狀況下，開創(chuàng)一種新物業(yè)形態(tài)加入本區(qū)域時(shí)代到來，成為可以代言本區(qū)域標(biāo)志性項(xiàng)目。運(yùn)用一種適合時(shí)間和恰當(dāng)方式，使項(xiàng)目在推出后受到廣泛關(guān)注。給人留下強(qiáng)烈印象，是項(xiàng)目成功營(yíng)運(yùn)核心，這樣既能增進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目銷售，又能提高樓盤整體售價(jià)。因而，屆時(shí)我司將找準(zhǔn)市場(chǎng)切入點(diǎn)，將項(xiàng)目推向境外市場(chǎng)，并運(yùn)用我司長(zhǎng)期在境外展銷所積累目的客戶群，力求達(dá)到促銷目；另一方面，為保證整個(gè)銷售過程當(dāng)中，每一期均有各自市場(chǎng)賣點(diǎn)，維持人們購(gòu)買熱情，更好吸引客戶，我司在銷售時(shí)將采用分批推出方略：四入市應(yīng)遵循條件：1、準(zhǔn)備充分后入市：咱們要避免為一種特定期間入市，為某種偏好入市或?yàn)槿胧卸胧?。在銷售方略不明確、市場(chǎng)動(dòng)向沒有把握、銷售工具不齊備、內(nèi)外包裝不到位狀況下入市，難免漏洞百出，捉襟見肘，銷售前景將是一片黯淡場(chǎng)面，因而，在項(xiàng)目正式推出前，我司策劃人員將為項(xiàng)目在知名度和形象上做“量”積累，蓄勢(shì)待發(fā)，達(dá)到銷售實(shí)質(zhì)奔騰。2、無造勢(shì)不入市：在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)下，業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)：“無造勢(shì)即無市場(chǎng)”，故入市準(zhǔn)備時(shí)間再短也不能忽視造勢(shì)，要費(fèi)盡心機(jī)地造好勢(shì)。3、銷售旺季入市：通過銷售旺季（9月和10月）銷售氛圍來實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目一炮打響，迅速在市場(chǎng)上擴(kuò)大知名度和影響力，有力地增進(jìn)后續(xù)銷售。4、控制入市：依照工程進(jìn)度、價(jià)格方略、銷售導(dǎo)向等分期分批、有節(jié)奏地向市場(chǎng)推出產(chǎn)品，避免一擁而上，優(yōu)質(zhì)單元迅速被搶盡、劣房單元積壓局面，實(shí)現(xiàn)均衡、有序銷售目的。五、推廣方略品牌營(yíng)銷通過宣傳開發(fā)公司品牌、公司實(shí)力和產(chǎn)品質(zhì)量，來樹立項(xiàng)目品牌形象，從而達(dá)到促銷目；服務(wù)營(yíng)銷選取承諾服務(wù)定位，強(qiáng)化產(chǎn)品售后服務(wù)意識(shí)，給購(gòu)房者足夠信心；低開高走，分期銷售先以低價(jià)入市，運(yùn)用羊群心理制造搶購(gòu)熱銷氛圍；分期推出，使客戶迅速做出選取決定；“客戶領(lǐng)袖”獎(jiǎng)勵(lì)籌劃針對(duì)客戶對(duì)認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠渴望性，同步令已認(rèn)購(gòu)客戶均成為本項(xiàng)目推廣大使，以此帶動(dòng)內(nèi)部進(jìn)一步消化連鎖反映，達(dá)到客戶市場(chǎng)浸透效果。我司建議對(duì)此履行“客戶領(lǐng)袖獎(jiǎng)勵(lì)籌劃”，凡已認(rèn)購(gòu)客戶若能帶領(lǐng)其他客戶，進(jìn)行認(rèn)購(gòu)達(dá)到一定數(shù)量者，將按所規(guī)定原則獎(jiǎng)勵(lì)予領(lǐng)袖客戶（即：老客戶帶動(dòng)新客戶活動(dòng)），或予以一定獎(jiǎng)勵(lì)，并且可累積，當(dāng)累積到一定原則時(shí)甚至獎(jiǎng)予更大優(yōu)惠，以此勉勵(lì)客戶達(dá)到最佳“傳銷”效應(yīng)。六、推廣周期項(xiàng)目同期分