房產(chǎn)策劃原則樣本

一、獨(dú)創(chuàng)原則

無(wú)論房地產(chǎn)項(xiàng)目定位、建筑設(shè)計(jì)理念、策劃案創(chuàng)意、營(yíng)銷推廣方略，沒(méi)有獨(dú)創(chuàng)、毫無(wú)新意，要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得積極地位是不也許。獨(dú)創(chuàng)就是獨(dú)到、創(chuàng)新、差別化、有個(gè)性。獨(dú)創(chuàng)具備超越普通功能，它應(yīng)貫穿房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)，使房地產(chǎn)項(xiàng)目在眾多競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中脫穎而出。房地產(chǎn)策劃要達(dá)到獨(dú)創(chuàng)，永不雷同，必要滿足如下幾種規(guī)定：

(一)房地產(chǎn)策劃觀念要獨(dú)創(chuàng)。策劃觀念與否獨(dú)創(chuàng)、新穎，關(guān)系到策劃人基本素質(zhì)。有人策劃觀念經(jīng)常有新創(chuàng)意，有人只能“克隆”或照搬別人概念，這些都影響到策劃人策劃項(xiàng)目成敗。在眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目中，能在強(qiáng)敵中站穩(wěn)了腳并銷售成功，策劃觀念一定是創(chuàng)新出奇。廣州有個(gè)大型住宅區(qū)，開(kāi)盤(pán)時(shí)以高素質(zhì)、高價(jià)位浮現(xiàn)，其有獨(dú)創(chuàng)性策劃觀念，獨(dú)具一格，使諸多顧客下定金購(gòu)房。

(二)房地產(chǎn)策劃主題要獨(dú)創(chuàng)。主題是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體主導(dǎo)思想，是發(fā)展商賦予項(xiàng)目“靈魂”。策劃主題與否獨(dú)創(chuàng)、新穎，立意與否創(chuàng)新，關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目差別化和個(gè)性化，并直接影響到項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，大到貫穿整個(gè)項(xiàng)目主題，小到報(bào)紙廣告主題，無(wú)不是這樣。策劃主題獨(dú)創(chuàng)，與市場(chǎng)發(fā)展潮流有很大關(guān)系。當(dāng)人們都沉浸在市中心區(qū)建住宅時(shí)候，某些有遠(yuǎn)見(jiàn)發(fā)展商卻發(fā)起一場(chǎng)“郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)”，建起一棟棟低容積率、高綠化率住宅社區(qū)，迎合市民們返回大自然心理狀態(tài)；在人們欣賞社區(qū)內(nèi)花草成片時(shí)候，某些有創(chuàng)見(jiàn)策劃人卻舉起了山景、江景、海景大旗，使居民們窗外視線無(wú)比寬闊，風(fēng)景悅?cè)恕?/p>

(三)房地產(chǎn)策劃手段要獨(dú)創(chuàng)。房地產(chǎn)策劃手段就是房地產(chǎn)策劃詳細(xì)辦法、辦法。辦法、手段不同，策劃出效果也就不同樣。最知名例子是廣州奧林匹克花園，在人們還在用單一手段策劃樓盤(pán)時(shí)候，奧林匹克花園發(fā)展商卻用復(fù)合手段策劃樓盤(pán)，地產(chǎn)業(yè)和體育業(yè)復(fù)合，引領(lǐng)了房地產(chǎn)策劃領(lǐng)域新里程。策劃手段獨(dú)到，往往會(huì)達(dá)到意想不到效果。廣州遠(yuǎn)洋明珠大廈，在建好樓字中，推出十套主題樣板間，以不同人個(gè)性及生活方式進(jìn)行延伸、發(fā)揮、變形，使人看了后來(lái)大開(kāi)眼界：咱們居住空間可以那樣藝術(shù)、舒服和優(yōu)美。策劃手段獨(dú)到，增大了人們購(gòu)買(mǎi)欲。

二、整合原則

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，有各種不同客觀資源，大概可分為兩大類：一是從與否明顯看出來(lái)分，有顯性資源、隱性資源。二是從詳細(xì)形式來(lái)分，有主題資源(或稱概念資源)、社會(huì)資源、人文資源、物力資源、人力資源等。這些資源在沒(méi)有策劃整合之前，是松散、凌亂、沒(méi)有中心，但通過(guò)整合后來(lái)就會(huì)團(tuán)結(jié)一起，為整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展服務(wù)。

為了有效地整合好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目客觀資源，必要做到如下幾點(diǎn)：第一，要把握好整合資源技巧。在整頓、分類、組合中要有放矢，抓住重點(diǎn)，使客觀資源合力加強(qiáng)，達(dá)到1+1=3效果。第二，整合好各個(gè)客觀資源要環(huán)繞項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題中心，遠(yuǎn)離主題中心資源往往很難達(dá)到目。第三，要善于挖掘、發(fā)現(xiàn)隱性資源。如創(chuàng)新、獨(dú)到主題資源大都是隱藏起來(lái)，不易被人發(fā)現(xiàn)，需要策劃人聰明頭腦去提煉、去創(chuàng)造。

三、客觀原則

客觀原則是指在房地產(chǎn)策劃運(yùn)作過(guò)程中，策劃人通過(guò)各種努力，使自己主觀意志自覺(jué)能動(dòng)地符合策劃對(duì)象客觀實(shí)際。要遵循客觀原則做好房地產(chǎn)策劃，必要注意如下幾點(diǎn)：①實(shí)事求是進(jìn)行策劃，不講大話、空話。②做好客觀市場(chǎng)調(diào)研、分析、預(yù)測(cè)，提高策劃精確性，③在客觀實(shí)際基本上謹(jǐn)慎行動(dòng)，避免引起故意“炒作”之嫌。④策劃觀念、理念既符合實(shí)際，又有所超前。

四、定位原則

所謂“定位”，就是給房地產(chǎn)策劃基本內(nèi)容擬定詳細(xì)位置和方向，找準(zhǔn)明確目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目詳細(xì)定位很重要，關(guān)系到項(xiàng)目發(fā)展方向。一種目的定位錯(cuò)了，會(huì)影響其他目的定位精確。要在房地產(chǎn)策劃中靈活運(yùn)用好定位原則，它詳細(xì)規(guī)定是：

第一，詳細(xì)要從“大”、“小”兩方面入手，大方面是房地產(chǎn)項(xiàng)目總體定位，涉及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的、宗旨，項(xiàng)目指引思想，項(xiàng)目總體規(guī)模，項(xiàng)目功能身份，項(xiàng)目發(fā)展方向，等等。小方面是房地產(chǎn)項(xiàng)目詳細(xì)定位，涉及主題定位、市場(chǎng)定位、目的客戶定位、建筑設(shè)計(jì)定位、廣告宣傳定位、營(yíng)銷推廣定位，等等。房地產(chǎn)項(xiàng)目總體定位擬定了項(xiàng)目總體位置和方向，對(duì)項(xiàng)目詳細(xì)定位有指引、約束作用；房地產(chǎn)項(xiàng)目詳細(xì)定位是在總體定位下進(jìn)行，詳細(xì)定位是對(duì)總體方向分解，各個(gè)詳細(xì)定位要符合總體定位方向。

第二，把握各項(xiàng)定位內(nèi)容功能作用。要做到這一點(diǎn)，策劃人一方面要全面掌握定位內(nèi)容內(nèi)涵，進(jìn)一步其中間去，擬定其定位難易點(diǎn)，有放矢地找準(zhǔn)目的。另一方面，每項(xiàng)定位內(nèi)容詳細(xì)功用是同樣，要把它們整合好，運(yùn)用好，為整個(gè)項(xiàng)目總體定位服務(wù)。

第三，要純熟地運(yùn)用項(xiàng)目定位詳細(xì)辦法和技巧。在項(xiàng)目定位過(guò)程中，辦法和技巧運(yùn)用得好，往往會(huì)達(dá)到事倍功半效果。如對(duì)建筑設(shè)計(jì)定位，建筑設(shè)計(jì)最新理念不能不理解，設(shè)計(jì)市場(chǎng)流行趨勢(shì)不可不懂得。在此前提下，是追逐潮流還是著意創(chuàng)新?是停留現(xiàn)狀還是適度超前?這都要依照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體定位下有所取舍，擬定方向。

五、可行原則

可行性原則是指房地產(chǎn)策劃運(yùn)營(yíng)方案與否達(dá)到并符合切實(shí)可行策劃目的和效果?？尚行栽瓌t就是規(guī)定房地產(chǎn)策劃行為應(yīng)時(shí)時(shí)刻刻地為項(xiàng)目科學(xué)性、可行性著想，避免浮現(xiàn)不必要差錯(cuò)。貫徹房地產(chǎn)策劃可行原則，可從如下幾方面著手：

(一)策劃案與否可行。在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，擬定方案可行性是貫徹可行原則第一步。從房地產(chǎn)策劃本質(zhì)特性可以看出，在各種策劃案中選取最先進(jìn)、最可行方案是項(xiàng)目成功基本。有了可行方案后來(lái)，還要對(duì)方案實(shí)行可行性進(jìn)行分析，使方案符合市場(chǎng)變化詳細(xì)規(guī)定，這是貫徹可行原則第二步。

(二)方案經(jīng)濟(jì)性與否可行。策劃案經(jīng)濟(jì)性是指以最小經(jīng)濟(jì)投入達(dá)到最佳策劃目的。這也是方案與否可行基本規(guī)定。另一方面，投資方案可行性分析也是一種不可忽視重要因素。投資方案通過(guò)量論證和分析，可以擬定策劃案與否可行，為項(xiàng)目順利運(yùn)作保駕護(hù)航。

(三)方案有效性與否可行。房地產(chǎn)策劃案有效性是指房地產(chǎn)策劃案實(shí)行過(guò)程中能合理有效地運(yùn)用人力、物力、財(cái)力和時(shí)間，實(shí)行效果能達(dá)到甚至超過(guò)方案設(shè)計(jì)詳細(xì)規(guī)定。策劃案要達(dá)到有效、可行，一是要用最小消耗和代價(jià)爭(zhēng)取最大利益；二是所冒風(fēng)險(xiǎn)最小，失敗也許性最小，通過(guò)努力基本上有成功把握；三是要能完滿地實(shí)現(xiàn)策劃預(yù)定目的。

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六、全局原則

全局原則從整體、大局角度來(lái)衡量房地產(chǎn)策劃興衰成敗，為策劃人提供了有益指引原則。從房地產(chǎn)策劃整個(gè)過(guò)程來(lái)講，它分為“開(kāi)局、析局、創(chuàng)局、選局、布局、運(yùn)局、饋局和結(jié)局八大過(guò)程，每個(gè)過(guò)程都跟全局有密切聯(lián)系，每個(gè)局部運(yùn)作好壞都會(huì)對(duì)整個(gè)全局導(dǎo)致影響。

房地產(chǎn)策劃全局原則重要規(guī)定是：

(一)房地產(chǎn)策劃要從整體性出發(fā)，注意全局目的、效益和效果。在整體規(guī)劃前提下，某些服從整體，局部服從全局。在市場(chǎng)調(diào)研階段，如果圖省事，不進(jìn)一步理解當(dāng)時(shí)市場(chǎng)狀況,競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、對(duì)手強(qiáng)弱，以及宏觀政策等問(wèn)題，盲目上馬項(xiàng)目，成果會(huì)導(dǎo)致慘重失敗。

(二)房地產(chǎn)策劃要從長(zhǎng)期性出發(fā)，解決好項(xiàng)目眼前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益關(guān)系。

(三)房地產(chǎn)策劃要從層次性出發(fā)，總攬全局。房地產(chǎn)策劃是個(gè)大系統(tǒng)，任何一種系統(tǒng)都可以被當(dāng)作是一種全局。而系統(tǒng)是有層次性，大系統(tǒng)下有子系統(tǒng)，子系統(tǒng)下尚有孫系統(tǒng)，層次分明。因而，考慮下一種層次策劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)同上一層次戰(zhàn)略規(guī)定相符合。

(四)房地產(chǎn)策劃要從動(dòng)態(tài)性出發(fā)，注意全局動(dòng)態(tài)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化莫測(cè)，變化發(fā)展有時(shí)會(huì)影響全局。這時(shí)，策劃人要善于抓住市場(chǎng)動(dòng)態(tài)規(guī)律，掌穩(wěn)全局，避免市場(chǎng)變化觸動(dòng)全局根基。

七、人文原則

人文原則是強(qiáng)調(diào)在房地產(chǎn)策劃中要認(rèn)真把握社會(huì)人文精神，并把它貫穿到策劃每一種環(huán)節(jié)中去。人文精神涉及人口及文化意識(shí)：人口意識(shí)是指人口數(shù)量和質(zhì)量水平、人口局、年齡構(gòu)造、家庭婚姻等體現(xiàn)出社會(huì)思想；文化意識(shí)涉及人們?cè)谔囟ㄉ鐣?huì)中形成特定習(xí)慣、觀念、風(fēng)俗及宗教信奉等體現(xiàn)出社會(huì)思想。在房地產(chǎn)策劃中要把握好人文原則，必要注意如下幾點(diǎn)：

(一)對(duì)國(guó)內(nèi)人文精神精髓要進(jìn)一步領(lǐng)略。在房地產(chǎn)策劃中把握準(zhǔn)人文精神精髓，并在人文精神詳細(xì)形式中進(jìn)一步貫徹，將起到意想不到效果。

(二)運(yùn)用社會(huì)學(xué)原理，把握好人口各個(gè)要素。在策劃中把握好人口各個(gè)要素內(nèi)容、形式以及它們功用，分析它們對(duì)市場(chǎng)影響大小、輕重，找出它們運(yùn)營(yíng)詳細(xì)規(guī)律，開(kāi)發(fā)出房地產(chǎn)項(xiàng)目就會(huì)與眾不同，贏得人們信賴。

(三)把文化因素滲入到策劃項(xiàng)目各個(gè)方面。房地產(chǎn)策劃必要把文化因素滲入到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中去，才干迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，建立自己項(xiàng)目個(gè)性。以順德碧桂園為例，它開(kāi)發(fā)理念和模式一方面是中華人民共和國(guó)老式文化代表——儒家思想建大功、立大業(yè)及望子成龍思想，在家庭倫理上倡導(dǎo)中華人民共和國(guó)老式文化天倫之樂(lè)、合家歡樂(lè)和刻意追求中華人民共和國(guó)老式家庭溫馨。

(四)通過(guò)民族文化積累，增進(jìn)產(chǎn)品及公司品牌形成。

八、應(yīng)變?cè)瓌t

所謂應(yīng)變就是隨機(jī)應(yīng)變，它規(guī)定房地產(chǎn)策劃要在動(dòng)態(tài)變化復(fù)雜環(huán)境中，及時(shí)精確地把握發(fā)展變化目的、信息，預(yù)測(cè)事物也許發(fā)展變化方向、軌跡，并以此為根據(jù)來(lái)調(diào)節(jié)策劃目的和修改策劃案。

房地產(chǎn)策劃應(yīng)變?cè)瓌t是完善策劃案重要保證，它詳細(xì)規(guī)定是：

(一)增強(qiáng)動(dòng)態(tài)意識(shí)和隨機(jī)應(yīng)變觀念。

(二)時(shí)刻掌握策劃對(duì)象變化信息。策劃對(duì)象信息是策劃基本材料和客觀根據(jù)，這個(gè)基本和根據(jù)變化了，策劃也應(yīng)當(dāng)隨之