樓盤策劃樣本

某房地產(chǎn)某樓盤策劃前言隨著西部大開(kāi)發(fā)進(jìn)一步深化，“渝西經(jīng)濟(jì)走廊”經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，某市這個(gè)年輕都市乘著西部大開(kāi)發(fā)東風(fēng)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)發(fā)展快車道。近兩年來(lái)以“渝西廣場(chǎng)”、“陽(yáng)光花園”、“偉映-帝琴花園”為代表一批有影響樓盤將某房地產(chǎn)推向了一種新發(fā)展時(shí)期。某樓盤項(xiàng)目是某房地產(chǎn)有限公司響應(yīng)西部大開(kāi)發(fā)號(hào)召，本著服務(wù)某、建設(shè)某目，在某市南大街投資開(kāi)發(fā)大型項(xiàng)目，是某市列為“市委、市府形象工程”大型園林式住宅社區(qū)。目錄第一某些：市場(chǎng)分析1．某市基本狀況12．某市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況13．某市場(chǎng)特點(diǎn)分析34．某房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)45．重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析4第二某些：某南方花園項(xiàng)目概況1．地理位置82．重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)83．項(xiàng)目規(guī)劃84．戶型指標(biāo)⑴．按戶型劃分（暫定）９⑵．二期設(shè)計(jì)戶型建議10第三某些：SWOT分析1．[S]項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)112．[W]項(xiàng)目劣勢(shì)113．[O]項(xiàng)目機(jī)會(huì)124．[T]項(xiàng)目威脅12第四某些：項(xiàng)目定位方略1.目的客戶群闡明132.項(xiàng)目品牌定位方略133.樓盤品質(zhì)定位方略144.物管定位方略165.宣傳定位方略18第五某些：項(xiàng)目營(yíng)銷推廣1.項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝182.建設(shè)環(huán)節(jié)建議183.廣告推廣方略19第六某些：項(xiàng)目銷售方略20第七某些：宣傳推廣籌劃第一階段：品牌嫁接20第二階段：樓盤品質(zhì)塑造22第三階段：營(yíng)造銷售氛圍24第八某些：媒體廣告第一某些：市場(chǎng)分析1.某市基本狀況某古為梁州屬地、至今有12歷史，1992年3月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤縣建市，轄區(qū)1575平方公里，34個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道辦事處，631個(gè)行政村，市區(qū)常住人口11萬(wàn)，中央、市屬科研單位11個(gè)，各類專業(yè)技術(shù)人員2萬(wàn)余人，大專院校3所，中專技工校16所，醫(yī)療機(jī)構(gòu)111個(gè)，三資公司40余家。擁有全國(guó)發(fā)行報(bào)紙兩家《某日?qǐng)?bào)》、《渝西經(jīng)濟(jì)》，電臺(tái)1家（某市電臺(tái)）、電視臺(tái)兩家即某電視臺(tái)和某市有線電視臺(tái)。2.某市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況某市既有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商45家，其中38家三級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)公司和7家二級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)公司，97年以來(lái)，重要集中在某市開(kāi)發(fā)區(qū)和當(dāng)前市區(qū)中心地段開(kāi)發(fā)，去年全市在建項(xiàng)目共65個(gè)，面積32.575萬(wàn)平方米，擬建項(xiàng)目7個(gè)面積7.74萬(wàn)平方米。以單棟多層臨街居多，有少量高層電梯房和別墅。其特點(diǎn)是區(qū)位較好，處在成熟社區(qū)、周邊市政配套設(shè)施齊全，構(gòu)造采用底層（商場(chǎng)）框架，商場(chǎng)以上住宅某些均為磚混構(gòu)造。這種混合構(gòu)造多為8層，戶型設(shè)計(jì)單一，主力戶型為三室二廳和四室二廳，面積100平方米至130平方米，沒(méi)有成規(guī)模社區(qū)和完善配套及環(huán)境。當(dāng)前樓價(jià)分低檔、中檔和高檔，基本狀況如下：樓盤名住宅單價(jià)門面單價(jià)地理位置特點(diǎn)銷售狀況裕豐商住樓360元/平方米2800元/平方米匯龍大道汽車城對(duì)面已售50%福星樓350元/平方米元/平方米兩區(qū)已售70%大眾園正街420元/平方米次街390元/平方米正街3000元/平方米次街2200元/平方米南大街小橋子中心轉(zhuǎn)盤經(jīng)濟(jì)合用房已售80%全發(fā)綜合樓頂層400元/平方米其她樓層450元/平方米3000元/平方米本項(xiàng)目范疇內(nèi)南大街辦事處正對(duì)面已售85%志新大廈3~6層460元/平方米7層440元/平方米頂層400元/平方米內(nèi)街2500元/平方米沿河3000元/平方米農(nóng)科所河對(duì)面某二環(huán)路旁已售40%低檔樓盤為多層磚混構(gòu)造，是由小開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)單棟樓。如：中檔樓盤為多層小高層磚混構(gòu)造，地段位置較好，由中檔實(shí)力開(kāi)發(fā)商聯(lián)建多棟連體住宅，為半合圍狀，有廣場(chǎng)和綠地，如：樓盤名住宅單價(jià)門面單價(jià)地理位置特點(diǎn)銷售狀況陽(yáng)光花園均價(jià)580元/平方米25隊(duì)長(zhǎng)途汽車站四室二廳雙衛(wèi)錯(cuò)層面積169.9平米、三室二廳雙衛(wèi)錯(cuò)層面積131.36平米、三室二廳雙衛(wèi)A面積140.10平米、B面積130.48平米、二室一廳一衛(wèi)A88.5平米、B面積86.79平米已售60%海通大廈560元/平方米臨街3000元/平方米次街2300元/平方米內(nèi)環(huán)路與瀘州街交叉處到火車站之間已售60%高檔樓盤為高層、電梯，有廣場(chǎng)和少量配套環(huán)境，位處成熟社區(qū)、市政配套較好。如：樓盤名住宅單價(jià)門面單價(jià)地理位置特點(diǎn)銷售狀態(tài)公交商廈均價(jià)800元/平方米位于內(nèi)環(huán)路與瀘州街交叉口全歐式風(fēng)格、框架構(gòu)造，有全落地客廳玻璃窗，奧斯3100型電梯，地處成熟社區(qū)，市政設(shè)施較好已售65%渝西光華世紀(jì)廣場(chǎng)3~8層均價(jià)660元/平方米頂層590元/平方米錦華樓1~2層為光華家電通訊電腦城6000元/平方米、外街10000元/平方米、內(nèi)次街6000元/平方米位于某市商業(yè)中心、商業(yè)街西大街與玉屏路、西外老街圍合處錦華樓、盛華樓、風(fēng)華樓均為9層住宅，盛華樓、風(fēng)華樓底層是門面與光華大廈背面形成一條18米寬商業(yè)步行街，門面大某些是還建面積已售70%光華大廈A型四室二廳雙衛(wèi)，面積159.88平米，價(jià)格1080元/平方米B棟二躍層面積220.73平米，價(jià)格1180元/平方米B棟三躍層面積304.8平米，價(jià)格1280元/平方米光華廣場(chǎng)已售80%旺城山莊1280元/平方米位于某市望城山山腰，東鄰都市公園，北靠渝西步行街52幢別墅和少量多層公寓，和式風(fēng)格。A1別墅316平米、車庫(kù)22平米。A2別墅302平米（2層）、車庫(kù)22平米。B1別墅326平米（3層）、車庫(kù)22平米。C1別墅210平米（3層）。D1型三室二廳雙衛(wèi)錯(cuò)層式公寓126平米。D2型三室二廳雙衛(wèi)錯(cuò)層式公寓134平米已售10%綜上事例可知，在某市既有房地產(chǎn)市場(chǎng)尚無(wú)真正意義上規(guī)模開(kāi)發(fā)社區(qū)狀況下，某南方花園項(xiàng)目憑借農(nóng)科所地塊，“麻柳河”天然水景環(huán)境地理優(yōu)勢(shì)，和南方集團(tuán)公司規(guī)模開(kāi)發(fā)成功經(jīng)驗(yàn)與開(kāi)發(fā)實(shí)力，營(yíng)建某市“園林式生態(tài)住宅社區(qū)”，必將成功地創(chuàng)造較好經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。3.某市場(chǎng)特點(diǎn)分析⑴.由于小都市房?jī)r(jià)低、面積流行較大大戶型。⑵.由于房地產(chǎn)發(fā)展尚處在初期，消費(fèi)者偏好錯(cuò)層，并以為是流行高檔戶型。⑶.消費(fèi)者對(duì)社區(qū)房理解甚為貧乏，對(duì)好房子定價(jià)更缺少評(píng)判原則。⑷.各鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和一批農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出經(jīng)商人士亦有變化既有住房條件需求。⑸.既有住宅開(kāi)發(fā)重要集中在某市開(kāi)發(fā)區(qū)和市中心地帶，住宅某些為磚混構(gòu)造，成本較低，戶型設(shè)計(jì)普通，沒(méi)有規(guī)模和配套環(huán)境。4.某房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)某市當(dāng)前正處在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)早中期，以市中心都市改造為重點(diǎn)商品房開(kāi)發(fā)存在明顯區(qū)域不平衡性。但是隨著人們對(duì)生活質(zhì)量規(guī)定不斷提高對(duì)居住環(huán)境規(guī)定也逐漸提高，我南方集團(tuán)有限公司在城鄉(xiāng)結(jié)合部南大街開(kāi)發(fā)將會(huì)把這種不平衡性縮小。5.重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析⑴.偉映-帝琴花園該項(xiàng)目由深圳建筑設(shè)計(jì)院重慶分院進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，環(huán)境景觀由浩豐園藝景觀設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，銷售代理由重慶偉聯(lián)銷售代理公司公司代理。項(xiàng)目以多層建筑為主，配以某些別墅園林花園社區(qū)，中庭地下層為停車場(chǎng)，項(xiàng)目位于某經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)腹地匯龍大道第二轉(zhuǎn)盤，總占地110畝，總建筑面積15萬(wàn)平方米，綠化率達(dá)40%。由某偉映實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)，售樓部設(shè)在匯龍大道第二轉(zhuǎn)盤處，屬暫時(shí)售樓部，一期竣工后拆除。售樓部周邊綠化基本完畢。某偉映實(shí)業(yè)是某三大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，公司前身是某茶山尚一家旅游經(jīng)營(yíng)單位，其開(kāi)發(fā)偉映東岳農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位于匯龍大道第一轉(zhuǎn)盤處，屬多排連排樓，是某近年涌現(xiàn)先進(jìn)樓盤之一，現(xiàn)已所有賣完。它為偉映實(shí)業(yè)在某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)贏得了較好名譽(yù)和較高知名度。其價(jià)格為：平層均價(jià)520元/平方米、躍層均價(jià)590元/平方米、寫字樓780元/平方米；兩層住宅別墅面積372平方米，均價(jià)988元/平方米。位于匯龍大道第二轉(zhuǎn)盤帝琴花園，分四期建成。重要為7~8層多層建筑，少數(shù)別墅重要分布在第四期“冬景園”。社區(qū)成“田”字型布置，重要有兩個(gè)大入口[見(jiàn)方位圖]進(jìn)出社區(qū)，中央活動(dòng)區(qū)內(nèi)設(shè)有游泳池、大型背景音樂(lè)、小朋友活動(dòng)區(qū)和休閑廣場(chǎng)。一期“夏景園”重要以高大綠色植物環(huán)園四周，中間為小橋、卵石、流水、涼亭等景致。308套住宅中躍層占建面35%，錯(cuò)層面積120~130平方米占建面50%，平層面積80~100平方米，占建面15%。<BR<p>其規(guī)劃建設(shè)二期“春景園”重要景觀以花草為主，強(qiáng)調(diào)春暖花開(kāi)后所成景致。三期“秋景園”以紅葉和秋季喬樹(shù)、果樹(shù)為主體現(xiàn)秋景。四期“冬景園”突出冬季景象以石山水景為主體現(xiàn)冬景。智能化系統(tǒng)有：室外①社區(qū)中央背景音樂(lè)②可視對(duì)講電話③紅外線周界監(jiān)控④園區(qū)閉路監(jiān)控⑤三表出戶⑥漏電保護(hù)⑦塑鋼窗室內(nèi)①燃?xì)庑孤﹫?bào)警②手動(dòng)緊急報(bào)警系統(tǒng)③紅外線室內(nèi)監(jiān)控報(bào)警④寬帶網(wǎng)入戶⑤門磁防盜⑥子母防盜門推廣宣傳：*.該社區(qū)5月*.望城北路中段單立柱T型跨街廣告牌一塊。*.匯龍大道第一轉(zhuǎn)盤到第二轉(zhuǎn)盤，公路兩邊路燈桿上雙面燈箱廣告。*.由體育館發(fā)往現(xiàn)場(chǎng)售摟部購(gòu)房直通車一輛。*.7月*.7、8月份在某市體育場(chǎng)和渝西廣場(chǎng)組織了幾次促銷宣傳活動(dòng)。*.7、8月份在某日?qǐng)?bào)上刊發(fā)了４次廣告，并協(xié)辦專欄出軟性文章３次。*.7、8月份做報(bào)刊夾頁(yè)３次。*.與某電視臺(tái)合辦偉映－帝琴花園專項(xiàng)節(jié)目２次。*.準(zhǔn)備在渝西廣場(chǎng)建一某最大戶外廣告牌。*.準(zhǔn)備做某市內(nèi)公交車身廣告。市政配套及交通：①.匯龍大道是某市政府規(guī)劃重點(diǎn)工程，也是新城區(qū)重要交通干道，路面平整寬闊。②.市政府將遷到該項(xiàng)目正對(duì)面③.某市人民醫(yī)院在該項(xiàng)目對(duì)面，其職工大摟主體已竣工。④.業(yè)主子女上學(xué)可就近讀匯龍幼兒園、匯龍小學(xué)、永師附中，但辦學(xué)質(zhì)量較差。當(dāng)前偉映正聯(lián)系與永中聯(lián)合辦學(xué)。⑵.昌州都市花園位于小南門（川主溝）至英井路區(qū)內(nèi)，與電影院、文化館、寺廟、某中學(xué)、紅旗小學(xué)、客運(yùn)中心、演藝中心、人民醫(yī)院、大南門商業(yè)中心完全連成一體，繁華紅塵一墻之隔，出入相稱便捷。與南方項(xiàng)目相比，由更成熟社區(qū)和商業(yè)環(huán)境。區(qū)位圖：項(xiàng)目占地110畝，總建筑面積140000平方米，綠地2平方米，一期工程占地44畝，總建筑面積58566平方米，綠地7800平方米，住宅16000平方米，商用門面1平方米，還建房20500平方米，車位120個(gè)，中心商業(yè)步行街8000平方米（商場(chǎng)未計(jì)入總建面中），幼兒園一所600平方米，會(huì)所650平方米，展覽館1200平方米，寫字間600平方米。一期住宅全為多層和別墅，其中多層重要是8層，平街一層為商業(yè)門面，2~8層為住宅。重要戶型及分派比例戶型種類面積百分比平層二室一廳56平方米10%二室二廳80平方米/85平方米20%三室二廳115平方米/120平方米/130平方米50%錯(cuò)層四室三廳180平方米10%另有6棟別墅，面積每棟300平方米。社區(qū)特點(diǎn)：陽(yáng)臺(tái)為弧型陽(yáng)臺(tái)，窗為陽(yáng)光窗，外墻色調(diào)以黃色為主，上部20%為白色，下部80%為黃色，層頂為蘭色或橙紅色。社區(qū)內(nèi)修有商業(yè)步行街，設(shè)計(jì)與渝西廣場(chǎng)架空層相似，底層為商業(yè)步行街，上部作為小廣場(chǎng)。該項(xiàng)目二期規(guī)劃用地66畝，總建面88000平方米，全為7~8層多層住宅。處在成熟商業(yè)區(qū)，區(qū)位優(yōu)于我某南方花園項(xiàng)目。其戶型及所占比例較能體現(xiàn)某市場(chǎng)需求，值得咱們留意。第二某些：某南方花園項(xiàng)目概況1．地理位置地處重慶作物研究所，即某西南面南大街，緊靠市中心，麻柳河上游（長(zhǎng)約2公里）處。2．重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目占地22.3公頃（計(jì)334畝），總建面積約30萬(wàn)平方米，其中一期重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：用地面積總建筑面積住宅面積道路面積廣場(chǎng)、水體面積臨街商店公建面積折算綠化面積地下車庫(kù)面積綠化率總居住戶數(shù)93809平方米128630平方米98060平方米23452.3平方米12101.7平方米22143平方米37805平方米6648平方米40.3%695戶3.項(xiàng)目規(guī)劃⑴.項(xiàng)目總體規(guī)劃在于創(chuàng)立一種回歸自然、崇高、新穎、別致而布滿文化情趣社區(qū)。本著21世紀(jì)居住建筑人性化原則，在整體規(guī)劃上突出如下特點(diǎn)：①.林蔭步行道沿麻柳河兩岸環(huán)繞并貫穿全區(qū)。②.以30米以上寬景觀大道和16米寬步行街為全區(qū)骨架。在充分考慮環(huán)境均好性、集中與分散、動(dòng)靜分離等原則基本上將社區(qū)別為A、B、C、D、E五個(gè)組團(tuán)，讓更多住宅有良好景觀朝向。③.社區(qū)景觀大道和步行街對(duì)外開(kāi)放，將是該區(qū)域乃至整個(gè)都市公共空間。而各組團(tuán)間相對(duì)獨(dú)立，各自圍合成院落。在保證社區(qū)與都市相融同步又充分保證了業(yè)主生活私密空間。⑵建筑風(fēng)格①.半坡屋頂與屋頂花園及外飄塑鋼陽(yáng)光窗等有機(jī)結(jié)合，既有古典風(fēng)味又具當(dāng)代特色。②.在立面造型上，采用三段設(shè)計(jì)，充分運(yùn)用豐富古典建筑符號(hào)和線腳，白色玻璃和高檔白色塑鋼窗，加上淺灰色高檔外墻面磚，使各組團(tuán)色彩雅致和諧。4.戶型指標(biāo)⑴.按戶型分（暫定）戶型面積m2/戶戶數(shù)平面布局結(jié)構(gòu)形式三室二廳二衛(wèi)一廚三廳三衛(wèi)一廚平層錯(cuò)層躍層190-1001141440308202100-145426426011331503150-2001412411761804201-250180180018合計(jì)699564135149415135占戶數(shù)比例80.6819.3221.3259.3719.31⑵二期戶型設(shè)計(jì)建議面積（含公攤）85-95平方米110-125平方米130-150平方米占建面30%50%20%建議戶型面積需求客廳開(kāi)間4.2M、面積＞20㎡客廳開(kāi)間4.2M、面積＞20㎡客廳開(kāi)間4.5M、面積＞25㎡餐廳＞8㎡餐廳＞8㎡餐廳＞10㎡廚房＞6㎡廚房＞7㎡廚房＞7㎡主臥＞14㎡主臥＞14㎡主臥＞15㎡次臥＞11㎡次臥＞11㎡次臥＞11㎡衛(wèi)生間＞5㎡主衛(wèi)＞5㎡主衛(wèi)＞5㎡觀景陽(yáng)臺(tái)＞4㎡次衛(wèi)＞4㎡次衛(wèi)＞4㎡生活陽(yáng)臺(tái)＞3㎡儲(chǔ)物間＞2㎡起居室＞12㎡，可不單獨(dú)設(shè)立因素①老年人與年輕人生活習(xí)慣、生活需求不同，需分開(kāi)居住。老年人喜靜，且社交范疇相對(duì)較窄，生活所需空間相對(duì)較小。②剛踏入社會(huì)年輕一族需購(gòu)房組織家庭，但因經(jīng)濟(jì)不太寬裕，對(duì)小戶型需求較大。③某些30-40歲公職人員，其父母居于農(nóng)村或其她地方，現(xiàn)家庭經(jīng)濟(jì)狀況容許將父母接到身邊，但又不肯父母影響自己既有生活方式，有購(gòu)買小戶型供父母居住愿望。④父母為子女購(gòu)房組織小家庭。觀景陽(yáng)臺(tái)＞4㎡儲(chǔ)物間＞3㎡生活陽(yáng)臺(tái)＞3㎡觀景陽(yáng)臺(tái)＞4㎡①某市常住人口21萬(wàn)，其中在職工作人員依托國(guó)家或單位集資建房，獲得產(chǎn)權(quán)或買斷公房產(chǎn)權(quán)占房地產(chǎn)市場(chǎng)45%。另有30%是本地老居民，房屋產(chǎn)權(quán)由祖輩處繼承所得。實(shí)際通過(guò)購(gòu)買商品房獲得房屋產(chǎn)權(quán)消費(fèi)者占房產(chǎn)市場(chǎng)25%。以上所獲產(chǎn)權(quán)住房普通檔次不高，戶型不合理，配套不齊全，有2次置業(yè)需求。對(duì)面積規(guī)定適中，戶型、環(huán)境和配套要好。②原居民住房面積偏小，且多居于舊城改造范疇，配套和環(huán)境較差，有2次置業(yè)需求。③家庭人口不多，交際廣泛，時(shí)有來(lái)訪人客，需有客房供客人居住。生活陽(yáng)臺(tái)＞3㎡①家庭人口多，需購(gòu)買較大戶型。②交際廣泛，時(shí)有親朋朋友來(lái)訪，為休息、娛樂(lè)互不干擾，需購(gòu)買躍層。③經(jīng)濟(jì)富裕，需住房豪華氣派需購(gòu)買躍層。*門面開(kāi)間4.2-4.8M，開(kāi)間與進(jìn)深比例約為1：3，單個(gè)門面面積控制在40-60平方米；*底層反躍設(shè)計(jì)是為減少底層門面進(jìn)深，同步豐富底層住宅構(gòu)造變化；*景觀陽(yáng)臺(tái)面積暫按50%計(jì)算，生活陽(yáng)臺(tái)面積全算。第三某些：SWOT分析1.[S]項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：⑴.集團(tuán)公司品牌優(yōu)勢(shì)。⑵.某南方花園項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)。⑶.某南方花園戶型等“人性化”設(shè)計(jì)處處體現(xiàn)公司“以人為本”經(jīng)營(yíng)理念。⑷.16米寬步行街、30余米寬景觀大道等繁華與獨(dú)立圍合而成組團(tuán)寧?kù)o相得益彰，充分體現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。⑸.緊鄰某市中心（離渝西廣場(chǎng)僅800多米），周邊購(gòu)物、交通、教誨、醫(yī)療、銀行等配套齊全，特別本項(xiàng)目位處“麻柳河”上游，水清樹(shù)綠，獨(dú)具區(qū)位優(yōu)勢(shì)。⑹.社區(qū)內(nèi)配套齊全，備有會(huì)所、游泳池、籃球場(chǎng)、超市、幼兒園、音樂(lè)廣場(chǎng)等設(shè)備設(shè)施。⑺.社區(qū)直飲水系統(tǒng)將變化某市飲用水差歷史，讓社區(qū)內(nèi)居民戶戶喝上質(zhì)優(yōu)價(jià)廉純凈水。⑻.社區(qū)先進(jìn)物管服務(wù)將給社區(qū)居民一種全新、安全、舒服生活環(huán)境。⑼.某南方花園是市委、市府形象工程之一，在政策上能得到支持。2.[W]項(xiàng)目劣勢(shì)⑴.項(xiàng)目所屬地塊當(dāng)前尚未形成較有規(guī)模開(kāi)發(fā)，交通設(shè)施等不夠完善，南大街鐵路橋在心理上更是交通瓶頸。某市民當(dāng)前仍習(xí)慣上把項(xiàng)目所在地——南大街片區(qū)理解為城郊結(jié)合部，市政配套設(shè)施不夠成熟，人氣渙散。⑵.當(dāng)前房?jī)r(jià)普遍較低，項(xiàng)目配套設(shè)施多，施工條件差，增大了建設(shè)成本，提高了成本控制難度。⑶.城北新區(qū)是市政府近幾年發(fā)展方向，將給項(xiàng)目銷售帶來(lái)一定影響。3.[O]項(xiàng)目機(jī)會(huì)⑴.在西部大開(kāi)發(fā)帶動(dòng)下，某市近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。⑵.某市當(dāng)前還沒(méi)有成規(guī)模開(kāi)發(fā)大型園林式社區(qū)，某市當(dāng)前開(kāi)發(fā)商中實(shí)力普遍較弱，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。⑶某市物業(yè)管理水平很低，在這里咱們物管優(yōu)勢(shì)明顯。⑷城北新區(qū)成熟尚待時(shí)日，給了本項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間。4．[T]項(xiàng)目威脅⑴.市場(chǎng)容量有限，存有客源分流危險(xiǎn)。⑵.隨著某市都市建設(shè)展開(kāi)，某些有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)開(kāi)發(fā)商即將進(jìn)入，加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。⑶.某市大量集資建房減少了集團(tuán)購(gòu)賣也許。⑶.某市一某些低擋樓盤僅售350元/㎡-400元/㎡左右與本項(xiàng)目均價(jià)800元/㎡相差一半，將分流某些客源。第四某些：項(xiàng)目定位方略1.目的客戶群闡明①．公務(wù)員、教師：收入普通但相對(duì)穩(wěn)定，對(duì)環(huán)境及按揭等有較高規(guī)定；②．小公司主、經(jīng)商成功人士：有一定消費(fèi)實(shí)力，支付能力強(qiáng)，對(duì)交通等有較高規(guī)定；③．鄉(xiāng)政一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)班子目的客戶群：收入較高且往往有隱性收入，注重戶口、子女就學(xué)、家屬就業(yè)等。2.項(xiàng)目定位方略依照上述目的客戶群體特點(diǎn)，本項(xiàng)目定位為高檔樓盤，價(jià)格取中高水準(zhǔn)，針對(duì)二次置業(yè)者及相對(duì)成功人士。在營(yíng)銷方面，充分展示品牌開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)，給消費(fèi)者信心同步充分滿足業(yè)主尊榮感；在本質(zhì)塑造方面，充分展示區(qū)域、規(guī)模、規(guī)劃、配套等優(yōu)勢(shì)；在服務(wù)方面，售前、售中、售后均充分體現(xiàn)人性關(guān)懷，以人為本理念。3.樓盤定位方略由于歷史、地理等因素某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較滯后，從既有土地資源分布和開(kāi)發(fā)商實(shí)力狀況來(lái)看近兩年會(huì)浮現(xiàn)大量社區(qū)，但不會(huì)浮現(xiàn)大型成規(guī)模社區(qū)。隨著社會(huì)生活水平不斷提高，人們對(duì)生活居住質(zhì)量規(guī)定也隨之提高。社區(qū)綠化、配套、物管等逐漸成為某些收入穩(wěn)定公務(wù)員和高收入經(jīng)商人士（如電信、銀行、政府部門和一某些擁有黃金鋪位工商戶、私營(yíng)公司主等）二次置業(yè)必要條件。某南方花園項(xiàng)目針對(duì)年收入2萬(wàn)元、積蓄6萬(wàn)元以上目的客戶群，把樓盤定位于大規(guī)模高檔社區(qū)，以超越某既有社區(qū)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手環(huán)境景觀、社區(qū)配備和物業(yè)管理等方面來(lái)體現(xiàn)樓盤個(gè)性，突出樓盤品質(zhì)，進(jìn)而吸取消費(fèi)人群。如：社區(qū)配備采用：室內(nèi)①.子母防盜門②.塑鋼陽(yáng)光窗③.空調(diào)及冷凝水預(yù)置④.預(yù)留煙道⑤.水、電、氣、閉路、電話到戶⑥.社區(qū)直飲水系統(tǒng)到戶⑦.贈(zèng)送花臺(tái)，戶戶有景室外①.A級(jí)環(huán)境外觀設(shè)計(jì)②.游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所、釣魚(yú)池③.局部底層架空休閑空間④.音樂(lè)廣場(chǎng)、步行街、小朋友游樂(lè)場(chǎng)、公共廁所⑤.晨跑小徑、室外健身設(shè)施⑥.南大街入口處設(shè)紅綠燈、并設(shè)有公交車站和治安崗?fù)あ?親水人行道⑧.幼兒園（一級(jí)原則）⑨.老人、嬰幼兒、孕婦用品專賣市場(chǎng)⑩.學(xué)校、醫(yī)療保健、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、銀行和郵政等智能化：①.社區(qū)背景音樂(lè)②.電子巡更③.三表出戶④.對(duì)講系統(tǒng)⑤.24小時(shí)閉路監(jiān)控⑥.寬帶網(wǎng)入戶<BR<p>特別是通過(guò)中軸上修建一條30米寬景觀大道，與步行街和親水綠化觀光道互相輝映，把樓盤定格于高檔，在鎖定目的客戶群同步，吸引潛在客戶。4.物管定位方略某南方花園物業(yè)管理服務(wù)由具備一級(jí)資質(zhì)重慶南方花園物業(yè)管理有限公司提供。某南方花園將積極引進(jìn)重慶或國(guó)內(nèi)各發(fā)達(dá)地區(qū)先進(jìn)物業(yè)管理理念和服務(wù)體系，并結(jié)合本地人力資源組建專門物業(yè)管理公司，為社區(qū)業(yè)主提供高檔次、超值、周到、高效、以便、稱心服務(wù)。一、物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目（一）、公共服務(wù)1、清潔衛(wèi)生：社區(qū)公共場(chǎng)合和共用部位衛(wèi)生清掃、垃圾清運(yùn)及經(jīng)常性保潔。2、綠化尋常維護(hù)管理：對(duì)綠化物進(jìn)行修枝整形、澆水、施肥、治蟲(chóng)，保持綠化物生長(zhǎng)良好。3、治安管理：設(shè)安全保衛(wèi)人員對(duì)社區(qū)進(jìn)行安全防范和治安管理工作。4、共用蓄水池維護(hù)：定期清洗、消毒，保證飲用水符合衛(wèi)生質(zhì)量原則。5、水電維護(hù)：對(duì)業(yè)主共用供水、供電管線設(shè)施進(jìn)行尋常養(yǎng)護(hù)維修，保證正常使用。6、排污設(shè)施維護(hù)：清疏和維修業(yè)主區(qū)用排水排污下水管道、化糞池，確保正常使用。7、道路維護(hù)：對(duì)社區(qū)內(nèi)社區(qū)級(jí)道路（不含市政道路）進(jìn)行尋常養(yǎng)護(hù)維修，保證道路良好。8、房屋共用部位尋常維護(hù)：對(duì)房屋屋頂、外墻、樓道等公共部位進(jìn)行尋常養(yǎng)護(hù)維修，保持完好。（二）、有償服務(wù)1、房屋代管、代租、代售2、家庭清潔（鐘點(diǎn)、長(zhǎng)期）3、代商品4、代購(gòu)、租、育花木5、搬家6、代送鮮花、禮物7、商務(wù)服務(wù)（票務(wù)、打字、復(fù)印、傳真等）8、組織小朋友假期各類培訓(xùn)9、洗車10、醫(yī)療看護(hù)11、空房看守12、客人接送（汽車、火車、輪船、飛機(jī)）13、家電安裝維修14、業(yè)主（住戶）自有設(shè)備設(shè)施定期維護(hù)（三）、免費(fèi)（超值）服務(wù)1、尋常家政服務(wù)：代辦電話安裝申請(qǐng)；代辦有線電視開(kāi)通；代辦天然氣開(kāi)通；代訂牛奶；代辦收發(fā)報(bào)刊；特快專遞；暫時(shí)代為保管物品；組織家庭裝修講座；代叫出租車；叫起床。2、文化娛樂(lè)服務(wù)：代聯(lián)系舉辦喜事慶典；提供棋類活動(dòng)場(chǎng)合；舉辦居家常識(shí)講座；組織居民照相展；組織社區(qū)休育活動(dòng)；組織社區(qū)老年人活動(dòng)；建立老年人活動(dòng)組織等。3、醫(yī)療服務(wù)：建立住戶醫(yī)療檔案；配備急救箱，急救藥物；住戶生病代為聯(lián)系醫(yī)院等。4、園藝綠化：提供家庭園藝征詢。5、安全服務(wù)：義務(wù)檢查安全用電、用氣狀況；義務(wù)宣傳家庭安全用電、用氣、消防常識(shí)。二、物業(yè)管理服務(wù)承諾（一）、保修期維修自工程竣工驗(yàn)收之日起計(jì)，負(fù)責(zé)代表業(yè)主聯(lián)系，督促保修單位按發(fā)展商提供之《質(zhì)量保證書(shū)》商定期限完畢。（二）、常規(guī)期維修接到維修/投訴，10分鐘內(nèi)答復(fù)；維修祈求/投訴記錄后，物管工作人員30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)；除大、中修外，普通維修三小時(shí)內(nèi)解決完畢。（三）、清潔服務(wù)生活垃圾袋裝化，定期滅四害；可回收運(yùn)用資源（廢金屬、玻璃制品、塑料制品等）分類存儲(chǔ)，定期收集、清運(yùn)；廢舊電池專門存儲(chǔ)，定期回收。（四）、保安服務(wù)社區(qū)內(nèi)組團(tuán)與組團(tuán)公共范疇機(jī)動(dòng)巡邏；組團(tuán)門崗和內(nèi)部機(jī)動(dòng)巡邏；設(shè)中央控制室，智能安保系統(tǒng)集中監(jiān)控。（五）、環(huán)境園藝定期修剪、補(bǔ)栽；定期施肥、除蟲(chóng)；景觀水池定期清洗、消毒；道路、景觀照明完好充分。另：某南方花園物業(yè)管理費(fèi)原則依照同類社區(qū)收費(fèi)原則，暫定為：無(wú)電梯住宅：0.50元/（按建筑面積計(jì)算）有電梯住宅：0.60元/（按建筑面積計(jì)算）商業(yè)門面：1.50元/（按建筑面積計(jì)算）以上價(jià)格最后執(zhí)行價(jià)格以物價(jià)部門核準(zhǔn)原則為準(zhǔn)。5.宣傳定位方略“導(dǎo)入期”嫁接南方集團(tuán)公司開(kāi)發(fā)實(shí)力和公司品牌形象作為重點(diǎn)宣傳?！罢f(shuō)服期”宣傳環(huán)繞“高檔”、“最佳”展開(kāi)，以“康居樂(lè)園”鎖定訴求目的客戶——年齡在25-45歲公司管理人員、國(guó)家公務(wù)員、文化、教誨、衛(wèi)生從業(yè)人員以及收入相對(duì)穩(wěn)定私營(yíng)公司主和擁有黃金鋪位工商戶?！盃I(yíng)造期”從品質(zhì)、區(qū)位、人性化服務(wù)等方面及“柳河都市人家”著手，將高檔生活社區(qū)不可阻擋魅力完全釋放，給目的客戶一片尋夢(mèng)天空。第六某些.項(xiàng)目營(yíng)銷推廣1．項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝工地周邊采用磚砌圍墻，刷白后畫(huà)上宣傳畫(huà)，樹(shù)“康居樂(lè)園”形象，營(yíng)造“某南方花園，柳河都市人家”親和氛圍。售樓部裝修簡(jiǎn)潔明了，采用大幅落地玻璃窗，增長(zhǎng)室內(nèi)通透性，室內(nèi)布置重點(diǎn)突出南方集團(tuán)公司形象，售樓部家具以及室內(nèi)色調(diào)應(yīng)溫馨，盡量營(yíng)造親和氛圍，讓客戶走進(jìn)售樓部就象走進(jìn)朋友家同樣自然親切。交易談判時(shí)如朋友間知心交談。售樓部外環(huán)境由圍墻圍合而成，依地塊狀況建議設(shè)一停車場(chǎng)、一休閑娛樂(lè)場(chǎng)（南大街附近沒(méi)有廣場(chǎng)或步行街），從而讓附近居民休閑娛樂(lè)到售樓部來(lái)，進(jìn)而集聚人氣。停車場(chǎng)與休閑娛樂(lè)場(chǎng)用綠化帶分隔。休閑娛樂(lè)場(chǎng)內(nèi)設(shè)戶外娛樂(lè)健身器材如：綜合秋千架、鐵吊椅等，環(huán)境體現(xiàn)綠化。2.建設(shè)環(huán)節(jié)建議建議以步行街和景觀大道為社區(qū)建設(shè)骨架，沿景觀大道逐漸擴(kuò)散建設(shè)。以景觀大道為引入，有助于展示南方集團(tuán)雄厚實(shí)力和公司形象，增長(zhǎng)項(xiàng)目社會(huì)信譽(yù)度，有助于銷售工作順利展開(kāi)，同步游泳池籌劃在6月份此前投入使用，以便形象地展示規(guī)模社區(qū)配套優(yōu)勢(shì)。<BR<p>3.廣告推廣方略某南方花園是南方集團(tuán)走出重慶市區(qū)首個(gè)大型項(xiàng)目，在某得到了本地政府高度注重，被列為“某市委、市府形象工程”，集團(tuán)公司也擬定將該項(xiàng)目建設(shè)成某市“園林生態(tài)住宅社區(qū)”。為將項(xiàng)目全面、精確地推介給消費(fèi)者，并且創(chuàng)造良好銷售環(huán)境，推廣將分“導(dǎo)入”、“說(shuō)服”、“營(yíng)造”三個(gè)階段進(jìn)行?！皩?dǎo)入期”[9月中上旬至9月下旬]重要采用“阻隔方略”嫁接重慶南方集團(tuán)公司品牌，告知消費(fèi)者“某南方花園”是占地334畝高檔次園林式生態(tài)住宅，是由重慶市知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司南方集團(tuán)在某開(kāi)發(fā)“某市委、市府形象工程”，并且詳盡簡(jiǎn)介重慶南方集團(tuán)公司以及南方集團(tuán)開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)，進(jìn)行嫁接品牌。以工地圍墻看板、電視廣告、戶外廣告牌、車身廣告和報(bào)紙廣告推出，勸阻消費(fèi)者推遲購(gòu)買其她商品房，防止客戶分流。“說(shuō)服期”[9月下旬，開(kāi)盤先后]重要采用“全面出擊方略”以大量報(bào)紙廣告突出“麻柳河畔和離塵不離城”區(qū)位優(yōu)勢(shì)，同步運(yùn)用詳盡資料項(xiàng)目簡(jiǎn)介和全面細(xì)致地推介社區(qū)精品戶型，獨(dú)特人文景觀個(gè)性，先進(jìn)品質(zhì)和公司文化、形象等，塑造第一樓盤品牌品質(zhì)，促使消費(fèi)者追捧、購(gòu)買?！盃I(yíng)造期”充分運(yùn)用報(bào)紙、樓書(shū)、紙手袋和促銷活動(dòng)以及售樓現(xiàn)場(chǎng)和精致樣板房展示等營(yíng)造出“為成功人士度身定造”成功者感覺(jué)和“柳河都市人家”一片都市田園天地。第七某些：項(xiàng)目銷售方略方略一：依照某市場(chǎng)實(shí)際狀況，建議采用低開(kāi)高走，促使浮現(xiàn)“羊群”效應(yīng)，讓消費(fèi)者追捧南方花園項(xiàng)目。方略二：一期A組團(tuán)開(kāi)發(fā)全是多層住宅，為使資金迅速回籠，同步匯集人氣，建議開(kāi)盤恰當(dāng)額度優(yōu)惠，并限量銷售，制造“熱銷搶購(gòu)”效應(yīng)。方略三：從整體上有籌劃地把握銷售節(jié)奏，以保證項(xiàng)目持續(xù)暢銷。第八某些：宣傳推廣籌劃第一階段：品牌嫁接實(shí)行環(huán)節(jié)：一.報(bào)版廣告報(bào)版廣告一1.時(shí)間9月102.版面整版套紅3.報(bào)紙《某日?qǐng)?bào)》4.內(nèi)容：祝賀教師節(jié)，誠(chéng)邀某市先進(jìn)教師、各校領(lǐng)導(dǎo)及意向性客戶參加重慶南方集團(tuán)各大樓盤一日游。告知活動(dòng)時(shí)間9月15日?qǐng)?bào)版廣告二1.時(shí)間9月112.版面整版3.報(bào)紙《某日?qǐng)?bào)》4.內(nèi)容：①.引語(yǔ)[見(jiàn)草稿]②.開(kāi)發(fā)商自述[見(jiàn)草稿]③.編后語(yǔ)：由編輯記者發(fā)編后語(yǔ)，引起某地產(chǎn)業(yè)內(nèi)討論。*9月14日星期四《某①.南方集團(tuán)榮譽(yù)榜②.簡(jiǎn)介南方集團(tuán)業(yè)績(jī)名人苑、龍景苑等幾大特色苑區(qū)建設(shè)，環(huán)境配套、物管等特色，并展示所獲榮譽(yù)牌③.插入圖片④.編后語(yǔ)——南方集團(tuán)將給某市帶來(lái)巨變⑤．告知明日周六重慶南方集團(tuán)各物業(yè)一日游二.活動(dòng)重慶南方集團(tuán)幾大社區(qū)一日游1.時(shí)間9月15日、92.宣傳時(shí)間93.宣傳方式報(bào)紙廣告中穿插4.參游人員意向客戶、全某市先進(jìn)教師、學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)5.交通包車6.當(dāng)天行程安排上午：某重慶文景苑名人苑中午：酒店吃午飯下午：C區(qū)上格林彩電苑某7.費(fèi)用預(yù)算：6000元/次兩次共1.2萬(wàn)8.凡參加者可獲紀(jì)念品及賓客卡，憑卡購(gòu)房享有9.7折第二階段：樓盤品質(zhì)塑造重點(diǎn)從區(qū)位優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目理念著手樓盤品質(zhì)塑造。一：報(bào)版廣告報(bào)版廣告一1.時(shí)間9月182.報(bào)紙《某日?qǐng)?bào)》3.版面整版4.內(nèi)容：某南方花園項(xiàng)目簡(jiǎn)介①.經(jīng)濟(jì)指標(biāo)②.整體規(guī)劃理念③.環(huán)境設(shè)計(jì)理念④.建筑造型及立面設(shè)計(jì)理念⑤.配套、設(shè)施規(guī)劃⑥.區(qū)位優(yōu)勢(shì)分析報(bào)版廣告二1.時(shí)間9月212.報(bào)紙《某日?qǐng)?bào)》3.版面整版4.內(nèi)容：倡導(dǎo)健康生活及生活環(huán)境⑴.健康生活主義⑵.健康生活環(huán)境原則⑶.緊扣健康生活、環(huán)境，推薦某南方花園健康生活①.環(huán)境a.麻柳河畔空氣清新干凈，林蔭小道晨練、散步b.景觀大道、背景音樂(lè)、步行街<BR<p>c.體育健身設(shè)施d.環(huán)境安靜，遠(yuǎn)離喧鬧e.出入以便，安全f.生活居家以便、市政配套齊全②.項(xiàng)目效果圖：社區(qū)整體鳥(niǎo)瞰圖、組團(tuán)效果圖、景觀效果圖報(bào)版廣告二1.時(shí)間9月252.報(bào)紙《某日?qǐng)?bào)》3.版面整版4.內(nèi)容：⑴.以“麻柳河畔新景觀”為題，從項(xiàng)目自身高貴品質(zhì)先進(jìn)質(zhì)量點(diǎn)評(píng)。⑵.編后語(yǔ)——某南方花園給南大街、麻柳河以及某市帶來(lái)了巨變。⑶.戶型研討活動(dòng)①.向市民征集戶型目：體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商“以人為本”理念，建老百姓承認(rèn)滿意住宅，吸引消費(fèi)者關(guān)注。操作方式：a.市民自己設(shè)計(jì)b.拋出戶型某些[前期設(shè)計(jì)圖]②.推出主力戶型[前期設(shè)計(jì)圖]征求意見(jiàn)③.評(píng)獎(jiǎng)：一等獎(jiǎng)一名、二等獎(jiǎng)二名、三等獎(jiǎng)三名，獎(jiǎng)勵(lì)錢或物④.下期廣告發(fā)布某些作品及專家點(diǎn)評(píng)⑤.費(fèi)用預(yù)算[4000元