DB2103-T 002-2022 黨政機關及事業(yè)單位辦公區(qū)物業(yè)服務與管理規(guī)范

03.080CCS

A

16DB2103 DB2103/T

002—2022黨政機關及事業(yè)單位辦公區(qū)物業(yè)服務與管理規(guī)范鞍山市市場監(jiān)督管理局 發(fā)

布DB2103/T

—2022 前言

................................................................................

II1

..............................................................................

12

規(guī)范性引用文件

....................................................................

13

術語和定義

........................................................................

14

基本要求

..........................................................................

15

服務項目

..........................................................................

26

設施設備維護

......................................................................

27

環(huán)境維護與綠化服務

................................................................

48

秩序維護

..........................................................................

59

評價與改進

........................................................................

6附錄

A（資料性）夜查計劃排班表........................................................

7附錄

B（資料性）環(huán)境維護巡查表........................................................

8附錄

C（資料性）消殺工作記錄表.......................................................

11附錄

D（資料性）環(huán)境綠化記錄表.......................................................

12附錄

E（資料性）秩序維護檢查記錄表...................................................

14參考文獻

............................................................................

18DB2103/T

—2022 本文件按照GB/T

—《標準化工作導則 第1部分：標準化文件的結構和起草規(guī)則》的規(guī)定起草。本文件由鞍山市機關事務保障服務中心提出并歸口。管理有限公司。君、安振童。我們將及時答復并認真處理，根據(jù)實際情況依法進行評估及復審。歸口管理部門及本文件起草單位通訊地址：鞍山市鐵東區(qū)二道街10號，聯(lián)系電話IIDB2103/T

—20221范圍本文件規(guī)定了黨政機關及事業(yè)單位辦公區(qū)物業(yè)服務與管理的基本要求、服務項目、設施設備維護、環(huán)境維護與綠化服務、秩序維護、服務評價與改進等內容。行。2 規(guī)范性引用文件文件。GB

5749 生活飲用水衛(wèi)生標準GB

13495.1 消防安全標志

第

1

部分：標志GB

17051 二次供水設施衛(wèi)生規(guī)范GB/T

19095 生活垃圾分類標志GB

25201 建筑消防設施的維護管理3 術語和定義本文件沒有術語和定義。4 基本要求4.1 服務組織4.1.1 應具有獨立的法人資格，具有必要的物業(yè)辦公場所和相關的配套設施設備等。4.1.2 物業(yè)管理組織機構應精簡、精干、高效，應根據(jù)外部環(huán)境的變化和內部業(yè)務發(fā)展的需要，及時做出相應調整。4.1.3 在物業(yè)管理服務中，應具備上下級之間縱向協(xié)作，也具備各職能部門、各項目、各崗位之間的橫向協(xié)作關系。4.1.4 具有健全完善的物業(yè)服務管理規(guī)章制度，包括物業(yè)服務方案、工作流程、服務規(guī)范及崗位職責等。4.2 人員4.2.1 物業(yè)項目經理應具備良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神，并有相關工作的管理知識和經驗，熟悉服務項目的規(guī)章制度、崗位工作標準。4.2.2 專業(yè)技術人員應掌握相關崗位知識并取得相應專業(yè)技術證書及職業(yè)技能資質證書。DB2103/T

—20224.2.3 物業(yè)服務人員應經過專業(yè)技能培訓并符合上崗工作要求，熟悉辦公區(qū)物業(yè)服務業(yè)務特點、服務流程，具備物業(yè)管理相關知識，同時定期進行思想道德方面的培訓，提高物業(yè)服務人員的道德素養(yǎng)。4.2.4 物業(yè)服務人員應簽訂保密協(xié)議，保守工作秘密。4.2.5 服務周到。4.3財務管理4.3.1 按物業(yè)服務項目獨立核算。4.3.2 應定期公示物業(yè)服務項目資金年度預決算和收支情況。4.4 檔案管理4.4.1

物業(yè)檔案應及時、全面地收集成冊，以備查閱。4.4.2

應保證物業(yè)檔案存放安全、數(shù)量齊全，并科學管理。4.4.3

物業(yè)檔案應設專人管理，專屬場地存放，應建立檔案查閱管理制度。4.4.4

物業(yè)檔案分為文書檔案、人事檔案和物業(yè)管理服務類檔案，其中：a)

文書檔案包括但不限于：1) 物業(yè)公司設立申請、審批登記等方面文件材料；2) 財務、會計及管理方面文件材料；3) 設施設備檔案等。b) 人事檔案包括但不限于：1) 勞動工資、個人檔案等文件材料；2) 人事獎懲、法律事務、技術職稱等文件材料。c) 物業(yè)管理服務類檔案包括但不限于：1) 秩序維護類文件材料；2) 環(huán)境維護類文件材料；3) 綠化服務類文件材料；4) 客戶服務類文件材料。5 服務項目服務項目主要包括：設施設備維護服務、環(huán)境維護與綠化服務和秩序維護服務等。6 設施設備維護6.1 給排水系統(tǒng)6.1.1 供水設施應符合衛(wèi)生標準，所用材料不得影響水質衛(wèi)生，涉及飲用水衛(wèi)生安全產品的材料應具備有效衛(wèi)生許可證。6.1.2 由專業(yè)人員定期檢查供水設備運轉情況，每半年對供水設施至少進行一次徹底清洗消毒，保證飲用水制符合

5749

和

17051

的要求。水質應由具備法定資格的檢驗檢測機構檢測，出具水質檢測報告并留存，水質檢測結果應符合相關規(guī)定。6.1.3每日打掃一次水泵房衛(wèi)生，每半月清潔一次管道，應做到整體清潔干凈。6.1.4 每日檢查水泵運行情況，保證設施運行正常。DB2103/T

—20226.1.5 當班人員每周應檢查接觸器的觸點、接線端子和內部電器元件，應無松動，導線連接應牢固。6.1.6 供水泵、管道應有明確的設備卡及標識。6.1.7 生活用水主副泵每周至少輪換使用一次，接觸器主開關每月檢查一次。6.1.8 儲水水箱周圍半徑

1

米范圍內不得有污染源存在，水箱周圍應清潔干凈，設置粘鼠貼及相關防護設施，避免無關人員和動物接觸水源。6.2 供配電系統(tǒng)6.2.1 建立

A障進行處理，當日不能及時維修的應向上級領導報告。6.2.2 6.2.3 應每日至少

6

次對變壓器和高、低壓配電柜進行巡查，填寫設備運行數(shù)據(jù)。對儀表等外部設備通過觀察進行檢視，發(fā)現(xiàn)隱患及時報告并做好記錄。6.2.4 應熟悉高、低壓配電系統(tǒng)和末端各用戶的負荷情況，隨時準備對突發(fā)事件進行處理。6.2.5 進行高壓設備故障排除時，無關人員應保持安全距離：室內≥4

m，室外≥8

m。操作人員應穿戴絕緣靴、絕緣手套和安全帽等。6.2.6 夜間巡查，應及時開啟設備區(qū)照明。6.2.7 開關設備門應小心謹慎，防止振動過大，產生漏電。進出高壓室，應隨手關門，防止蛇蟲鼠蟻進入。6.2.8 巡查時不得變更檢修現(xiàn)場安全措施，不得改變檢修設備狀態(tài)。6.2.9 定期檢查維護應急發(fā)電設備，確保應急發(fā)電設備能夠正常使用，保證

小時供電。6.2.10 應每天打掃機房衛(wèi)生，保持室內整潔，實現(xiàn)無灰塵運行。6.3 電梯系統(tǒng)6.3.1 制定電梯安全運行管理制度，建立安全技術檔案以數(shù)據(jù)形式保存，熟悉并執(zhí)行電梯有關的國家政策、法規(guī)，完善電梯的管理工作，檢查和糾正電梯使用中的違規(guī)行為。6.3.2 編制電梯定期檢查和維護保養(yǎng)計劃，并監(jiān)督執(zhí)行。6.3.3 建立、管理電梯技術檔案和原始記錄檔案。6.3.4 電梯經較長時間停用，但尚未超過一年的，可向單位設備管理部門申請內部安全檢驗，有必要的可向特種設備安全監(jiān)督檢驗機構申請檢驗。6.3.5 電梯停用一年后重新啟用，或發(fā)生重大的設備事故和人員傷亡事故，或經受了可能影響其安全技術性能的自然災害（如火災、水淹、地震、雷擊等）后，應向特種設備安全監(jiān)督檢驗機構申請檢驗。6.3.6 申請電梯安全技術檢驗應以書面的形式，一份報送執(zhí)行檢驗的部門，另一份由電梯安全管理人員負責保管。6.3.7 應選擇具有相應資質的單位實施維護保養(yǎng)，電梯安全管理人員應向維護保養(yǎng)單位索要現(xiàn)場維保記錄，并進行存檔保管。6.3.8 電梯重大項目的維修應由經資格認可的維修單位承擔，并按規(guī)定向特種設備安全監(jiān)察機構備案后方可實施。6.3.9 電梯安全管理人員對在電梯日常檢查和維護中發(fā)現(xiàn)事故隱患時，應及時組織有關人員或外委有關單位進行處理，存在事故隱患的電梯不得投入使用。6.4 消防系統(tǒng)6.4.1 嚴格執(zhí)行消防法律法規(guī)和技術標準，完善建立單位消防工作組織架構，明確各類、各崗位人員DB2103/T

—2022開展消防培訓與演練，新入職員工必須經過消防培訓。6.4.2每年與物業(yè)管理單位、使用單位、物業(yè)服務機構、專業(yè)維保公司分別簽訂安全管理責任書，明確各自安全責任，物業(yè)管理單位應承擔日常消防安全管理責任，并交相關部門備案。6.4.3建立

設施狀態(tài)并做好記錄，確保安全出口、疏散通道、消防車道暢通狀態(tài)。相關標志應符合

GB

的規(guī)定。6.4.4 完善建立夜間值班制度，保證消防控制室值班、消防巡查人員、應急處置人員在崗在位、規(guī)范履責。完善夜間電氣、燃氣管理制度，定時巡查。6.4.5 委托專業(yè)的消防維保團隊對消防設施進行日常的維護與保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)異常及時報告處理，對維保記錄進行存檔，相關工作需符合

GB

25201

的規(guī)定。每年至少進行一次消防設備設施檢測，并出具消防檢測報告。嚴格按照標準建設消防控制室，配齊有資質的值班人員，完善建立消防控制室檔案記錄。6.4.6 建立微型消防站，配齊裝備和人員，定期開展訓練，確保具備相應素質。每年組織全體物業(yè)服務人員、辦公區(qū)內工作人員進行一次消防演練，并將照片留存存檔。6.4.7 嚴禁電動自行車進樓停放和充電。設置獨立的電動自行車停放場地、規(guī)范設立充電樁。7 環(huán)境維護與綠化服務7.1 環(huán)境維護7.1.1 基本要求7.1.1.1 建立環(huán)境維護管理制度，并組織實施。7.1.1.2 明確環(huán)境維護責任范圍，且需通過上崗培訓和考核。7.1.2 室外維護7.1.2.1

應安排固定人員每日對廣場等外圍辦公區(qū)域定時清掃，確保外圍辦公區(qū)無紙屑、煙頭、樹葉等雜物。7.1.2.2

對路面應及時清掃，確保路面清潔。發(fā)現(xiàn)路面有油污、膠等雜物應及時清除。7.1.2.3

對廣場排水井應每年進行三次清掏，確保溝渠排水暢通。7.1.2.4

應每日巡檢外圍花壇，及時清理花壇內雜物、煙蒂等廢棄物。7.1.2.5

應每月清潔噴水池一次，并每日對噴水池水面漂浮物進行打撈。7.1.2.6

應每半年清潔路燈一次，宜在白天滅燈斷電下進行。7.1.3 室內維護7.1.3.1 應每日定時擦拭辦公區(qū)域地面，做到無水跡，潔凈、干爽。7.1.3.2 應每日定時對電梯轎廂進行保潔，不定時對轎廂進行巡查，做到無水跡，潔凈、干爽、無異味，如有問題及時處理。7.1.3.3 應有專人對辦公室、會議室、接待室進行保潔服務，不得挪動辦公桌、會議桌桌面上文件材料，如有發(fā)現(xiàn)異常文件類等物品應及時上報。7.1.3.4 環(huán)境維護人員在工作中發(fā)現(xiàn)設施設備及其他辦公物品損壞應及時上報。7.1.3.5 保持樓道環(huán)境清潔，做到無水跡，潔凈、干爽、無異味，保潔區(qū)域涵蓋樓道、樓梯階梯、扶手、墻面、辦公室門等附屬設施，詳見附錄

。DB2103/T

—20227.1.3.6 每日不定時對衛(wèi)生間及開水間等進行保潔，勤通風，確保衛(wèi)生整潔、無異味。及時補充洗手液、香球、衛(wèi)生紙等，詳見附錄

B.2。7.1.3.7 在工作期間遇到突發(fā)事件及時上報并做好記錄，見附錄

。7.1.4 消殺7.1.4.1 項目負責人應制定消殺工作計劃及相關疫情防控工作部署。7.1.4.2 品進入辦公大樓。7.1.4.3 消殺藥物應符合國家藥品管理要求，消殺藥物供應商應具有有效資格證書。7.1.4.4消殺作業(yè)宜使用環(huán)保藥品，對環(huán)境質量有影響的施藥、排污等作業(yè)，應做好有效稀釋、防護措施。7.1.4.5 消殺噴藥應選擇在辦公區(qū)內辦公人員非辦公時間完成（或按照疫情防控要求進行消殺），消壁、桌面、器具、設施上（除疫情防控需要），如需在辦公時間進行，應先征得同意后進行。7.1.4.6 投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標識。7.1.4.7 消殺作業(yè)完成后，應進行檢查，并將器具、藥具統(tǒng)一清洗保管，記錄存檔，見附錄

C。7.1.5 垃圾收集及清理7.1.5.1 制定可回收物、廚余垃圾、有害垃圾、其他垃圾分類收運臺賬，可回收物和有害垃圾應與具備相應資質和條件的企業(yè)簽訂收運協(xié)議并實施。7.1.5.2 垃圾投放、處理的容器和場所應設置明顯的生活垃圾分類標志標識及生活垃圾分類指引，垃圾分類標志符合

GB/T

的相關要求。7.1.5.3 應每日更換垃圾袋，擦拭垃圾箱，做到垃圾箱整體清潔無污漬、無異味。7.1.5.4 7.1.5.5應每日定時、定點、定人清運垃圾，保證運送過程中應無污染、無臟水流出。7.1.5.6 生活垃圾房內部清潔無異味，應定期（冬季半月、夏季每周）噴灑藥物，防止蚊蠅、細菌孳生，噴灑藥物時應做好勞動保護、防誤傷保護及環(huán)境保護，建筑垃圾應及時進行清運。7.2 環(huán)境綠化7.2.1 建立辦公區(qū)物業(yè)服務綠化養(yǎng)護方案和綠化管理制度，配備相應的綠化服務人員。7.2.2 綠化服務人員應隨時隨身攜帶工具，定期巡檢綠化區(qū)域設施，及時對景觀設施養(yǎng)護維修，保持完好無損狀態(tài)。7.2.3 定期巡查室外綠植、草坪，及時澆灌，及時清除雜草。保持綠植生長良好、美觀，保持草坪高度

60

mm

為宜，草坪邊緣線應整齊劃一，見附錄

。7.2.4 室內花卉應每日巡查一次，保持花卉擺放整齊有序，保持花壇的整體效果美觀。7.2.5 及時實施病蟲害防治，填寫病蟲害防治記錄，見附錄

D.4-D.5。7.2.6 及時修理危枝、斷枝，防止造成人員砸傷和刮傷。8 秩序維護8.1 應實行

24

小時值班巡查制度，填寫值班、交接班相關記錄，見附錄

E.1。8.2 應建立人員來訪制度，對來訪人員做好熱情接待，并做好登記。DB2103/T

—20228.3 應嚴管物品進出，對重點物品應進行審驗，嚴防危險物品進入辦公區(qū)。8.4應確保交通安全道路暢通。8.5 巡邏人員應按規(guī)定的時間、路線及項目對辦公區(qū)進行巡視檢查，并填寫巡查記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況應立即處理或報告。8.6 發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、溫度、濕度、振動、泄漏等問題又不能迅速排除的，應立即報告相關領導，同時采取適當?shù)谋Ｗo措施，防止事故發(fā)生或擴大。8.7 熟悉車場和車位情況，疏導車輛通行，指揮車輛按位停放；負責車場設施設備的查驗工作，出現(xiàn)內部車場，阻止非機動車及人員在車輛崗通過。8.8 定時對秩序維護工作人員進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時整改并做好相關記錄，見附錄

。8.9 成立應急處置小組，制定疫情防控、防危險天氣、設施設備故障、其他特殊事件等突發(fā)事件應急

報告。9 評價與改進9.1 評價9.1.1 內部評價9.1.1.1 應建立內部投訴處理機制和評價小組，公布監(jiān)督和投訴電話。9.1.1.2 對投訴意見的接待與處理進行檢查，通過日?？己恕⒍ㄆ跈z查和抽查客戶對日常服務的滿意情況等方式，對投訴意見的接待與處理進行檢查，處理滿意度應達

100%。9.1.2 外部評價9.1.3 邀請第三方對物業(yè)服務的提供過程、服務質量和制度運行進行評價。9.1.4 通過對物業(yè)服務的運行情況進行考核評價，滿意度應達

以上。9.1.5 出具第三方評價報告，包括意見匯總分析、滿意度測評結果、評價及改進建議等。9.2 改進9.2.1 加強時效性管理，及時回復客戶投訴，充分溝通，及時分析，不斷改進服務的內容和質量。9.2.2 對投訴記錄進行回訪，回訪率達到

100%。9.2.3 根據(jù)內部或外部評價內容，及時調整和完善工作質量，并接受上級部門監(jiān)督檢查。DB2103/T

—2022AA附

錄 A（資料性）夜查計劃排班表A.1 夜查計劃排班表如下。表

A.1

夜查計劃排班表編號：編號：DB2103/T

—2022BB附

錄 B（資料性）環(huán)境維護巡查表B.1 環(huán)境維護巡查表如下。表

B.1

環(huán)境維護巡查表

排風扇無灰

不銹鋼光垃圾桶干凈

8:009:0010:0011:0012:0013:0014:0015:0016:00DB2103/T

—2022B.2 衛(wèi)生間保潔巡查表如下。表

B.2

衛(wèi)生間保潔巡查表

DB2103/T

—2022B.3 環(huán)境維護突發(fā)事件報告表如下。表

B.3

環(huán)境維護突發(fā)事件報告表編號：10編號：84

DB2103/T

—2022附

錄C（資料性）消殺工作記錄表C.1 消殺工作記錄表如下。表

C.1

消殺工作記錄表年

月 年

月 日11DB2103/T

—2022附

錄D（資料性）環(huán)境綠化記錄表D.1 草坪修剪記錄表如下。表

D.1

草坪修剪記錄表表

D.1

草坪修剪記錄表表D.2

綠籬修剪記錄表表D.2

綠籬修剪